LỜI MỞ ĐẦU LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, nó có giá trị vô cùng lớn trong đời sống con người Người sử dụng đất có thể sử dụng đất vào nhiều mục đích như xây dựng nhà ở, sản xuất.
LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, nó có giá trị vô cùng lớn trong đời sống con người Người sử dụng đất có thể sử dụng đất vào nhiều mục đích như xây dựng nhà ở, sản xuất nông nghiệp Một trong những vấn đề người sử dụng đất quan tâm chắc có lẽ là các nghĩa vụ tài chính Trong bài viết này, em xin chọn đề số 9 của bộ môn để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này: “Ông Khiện đang sử dụng hai diện tích đất cùng nằm trên một địa bàn huyện H và đều đã xây dựng nhà ở, bao gồm: _ Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977 _ Một mảnh đất có 85m2 do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng với chủ cũ) Năm 2016, hai diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hạn mức đất ở theo quy định địa phương là 150m2 Hỏi 1 Ông K phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không? 2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thuở đất của ông K được tính như thế nào?” 1 GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1 Ông K phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không? Trả lời: Ông Khiện có phải nộp những nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi làm thủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Lệ phí địa chính; Lệ phí trước bạ; Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; Thuế sử dụng đất Điều 107, Luật đất đai năm 2013 quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai (cũng như các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) 1 Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai 2 Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai * Đối với diện tích đất được chuyển nhượng, ông thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo Điểm d, Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 2 Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ Đối với diện tích đất do ông Khiển được thừa kế thì có hai trường hợp: _ Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế: sẽ áp dụng Điểm c, Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 Như vậy thì ông Khiển sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất 3 _ Không có giấy tờ hợp pháp về thừa kế: áp dụng Điểm a, Khoản 1, Điều 6, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì ông Khiển sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức và phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt mức Ở đây sẽ có hai cách để xác định số tiền sử dụng đất của ông Khiển + Diện tích đất ông Khiển được thừa kế nằm trong phần diện tích trong hạn mức, diện tích đất được chuyển nhượng thì có 15m2 đất vượt hạn mức mà diện tích đất ông được chuyển nhượng không phải nộp tiền sử dụng đất => ông Khiển không phải nộp tiền sử dụng đất + Diện tích đất ông Khiển được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích trong hạn mức, phần diện tích ông được hưởng thừa kế ( không có giấy tờ hợp pháp về thừa kế ) có 15m2 đất vượt hạn mức => ông Khiển phải nộp 50% giá trị của 15m2 đất Theo em, để có lợi hơn cho ông Khiển thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo cách đầu tiên Như vậy ông Khiển sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất * Ông Khiển phải nộp thuế sử dụng sử dụng đất phi nông nghiệp * Ông Khiển phải nộp phí, lệ phí _ Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì mảnh đất ông Khiển nhận thừa kế thì không phải nộp lệ phí trước bạ còn mảnh đất ông được chuyển nhượng thì phải đóng lệ phí trước bạ _ Lệ phí địa chính _ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính 2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thuở đất của ông K được tính như thế nào? Hạn mức đất ở theo địa phương ông Khiển sống là 150m2 nhưng tổng diện tích đất ở của ông Khiển là: 80m2 + 85m2 = 165m2 Như vậy, phần diện tích vượt hạn mức của ông Khiển là 15m2 Điều 5, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định về căn cứ tính thuế: “Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất” 4 Khoản 1, Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định: “Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất” Điều 7, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định diện tích đất trong hạn mức có thuế suất 0,03%, phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức có thuế suất là 0,07% còn phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức có thuế suất là 0,15% Phần diện tích vượt quá hạn mức của ông Khiển là 15m2 (không vượt quá 3 lần hạn mức) nên có thuế suất là 0,07% Thuế sử dụng đất trong hạn mức của ông Khiển là: 150 × giá 1m2 × 0,03 (đồng) Thuế sử dụng đất vượt hạn mức của ông Khiển là: 15 × giá 1m2 × 0,07 (đồng) Như vậy, thuế sử dụng đất mà ông Khiển phải nộp là: (150 × 0,03 + 15 × 0,07) × giá 1m2 KẾT LUẬN Để đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân mình, người sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ để được nhà nước bảo đảm quyền lợi chính đáng khi sử dụng đất Một trong những nghĩa vụ quan trọng chính là nghĩa vụ tài chính, đây là nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất Các cá nhân, tổ chức phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ này 5 ... từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất. .. dụng đất đai Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai *... với đất: Lệ phí địa chính; Lệ phí trước bạ; Phí đo đạc, lập đồ địa chính; Thuế sử dụng đất Điều 107, Luật đất đai năm 2013 quy định khoản thu tài từ đất đai (cũng nghĩa vụ tài người sử dụng đất)