Báo cáo " Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003" pdf

đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 33 Nguyễn Thị Hồng Nhung * huyn quyn s dng t l nhu cu tt yu ca nn kinh t th trng, l hin tng mang tớnh quy lut. S vn ng, phỏt trin ca chuyn quyn s dng t ph thuc vo s hỡnh thnh, vn ng v phỏt trin ca nn kinh t th trng. Chỳng ta u bit, Vit Nam t ai thuc s hu ton dõn, cỏc t chc, cỏ nhõn trong xó hi ch cú quyn s dng, vỡ vy s dng t t hiu qu kinh t cao, ỏp ng yờu cu ca kinh t th trng thỡ Nh nc phi m rng quyn cho ngi s dng t c chuyn quyn s dng. Quyn s dng t phi tr thnh loi hng hoỏ c bit. 1. Thc t v yờu cu khỏch quan phi hon thin phỏp lut v chuyn quyn s dng t Lut t ai nm 1993 cho phộp chuyn quyn s dng t l bc t phỏ quan trng trong vic quy nh v quyn ca ngi s dng t, tho món nhu cu cú tớnh quy lut l phi kt hp hi ho gia qun lớ tp trung thng nht ca Nh nc v t ai vi vic m rng quyn hn cho ngi s dng t trong c ch th trng. t ai trc ht ỏp ng nhu cu cho i sng, sinh hot ca ngi dõn, hn na nú l t liu sn xut quan trng khụng th thiu trong bt kỡ hot ng sn xut kinh doanh no. Vic phỏp lut cho phộp chuyn quyn s dng t ó to iu kin cho nhng ngi cú vn, cú kinh nghim, cú nng lc m rng sn xut kinh doanh cú hiu qu, phỏt trin sn xut nụng nghip, hng hoỏ v kớch thớch tớnh nng ng, sỏng to trong vic s dng t, gúp phn phõn cụng li lao ng xó hi, chuyn dch c cu kinh t. Ngi s dng t cú th yờn tõm u t vn, sc lao ng s dng t cú hiu qu, trỏnh tỡnh trng s dng t theo kiu tn phỏ, búc lt hoc vụ ch i vi t. Cng chớnh vic quy nh quyn chuyn quyn s dng t ó gúp phn ci cỏch th tc hnh chớnh m trong c ch th trng Nh nc s khụng th thc hin ni nu ch yu dựng phng phỏp qun lớ hnh chớnh phõn chia, iu chnh t ai (giao t, thu hi t). Trong khi cỏc quan h t ai vn ng khụng ngng. Cỏc giao dch v t ai din ra hng ngy, hng gi khp mi ni, vi mi i tng ỏp ng nhu cu sinh hot, nhu cu sn xut kinh doanh. ỏp ng nhng hin tng cú tớnh quy lut ú l cỏc chc nng s dng t mang li giỏ tr kinh t cao hn s y cỏc chc nng s dng t mang li giỏ tr kinh t thp hn ra khi ming t ti cỏc v trớ thun li cỏc ụ th, (vớ d, s dng t cho mc ớch thng mi, vn phũng s y vic s dng t , t sn xut nụng nghip ra ni khỏc). Vic cho phộp chuyn quyn s dng t cng to s thng nht trong cỏc quy nh phỏp lut t ai nh quy nh giỏ t, C * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003 34 Tạp chí luật học gii quyt mi quan h kinh t gia ngi s hu vi ngi s dng t, quy nh cỏc ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, hn ch cỏc vi phm phỏp lut t ai do nhu cu thc tin bc xỳc v chuyn quyn s dng t. Nhng bờn cnh nhng ý ngha tớch cc trờn thỡ chuyn quyn s dng t cng cú nhng mt trỏi nht nh. Nu khụng cú bin phỏp qun lớ hiu qu, phỏp lut t ai khụng ng b thỡ d dn n vic chuyn s dng trỏi phỏp lut, to nờn th trng ngm ngoi vũng kim soỏt ca Nh nc. Mt minh chng cho iu ny l trong thi gian qua vic chuyn quyn s dng t trỏi phỏp lut chim 80%: Tỡnh trng mua bỏn t trao tay, khụng lm th tc, trn thu, nhiu i tng li dng u c trc li, kim nhng khon tin kch xự nhanh chúng, gõy ri lon th trng lm mt cõn bng v cung cu, tht thu cho ngõn sỏch nh nc, to nờn nhng cn st t gi to; ri nn tham nhng v hi l l mt trong nhng nguyờn nhõn gõy bt cụng v bt bỡnh trong xó hi. Nhng vi phm trờn do nhiu nguyờn nhõn nh qun lớ nh nc v t ai cũn kộm hiu qu, ngi dõn khụng chp hnh phỏp lut nhng mt trong nhng nguyờn nhõn quan trng l phỏp lut v chuyn quyn s dng t cũn hn ch, bt cp, c th: Phỏp lut v chuyn quyn s dng t thiu tớnh ng b: Cỏc quy nh v chuyn quyn nm ri rỏc nhiu vn bn phỏp lut khỏc nhau nh Lut t ai nm 1993, Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1998 v nm 2001, B lut dõn s, Lut thu chuyn quyn s dng t v Lut sa i, b sung mt s iu ca lut thu chuyn quyn s dng t; Ngh nh s 17/1999/N- CP v th tc chuyn quyn s dng t; Ngh nh s 79/2001/N-CP sa i, b sung Ngh nh 17; Ngh nh s 04/2000/N-CP v thi hnh Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai Mt s quy nh trong cỏc vn bn trờn cũn chng chộo, mõu thun nhau (vớ d nh quy nh v th tc chuyn i, chuyn nhng trong cỏc iu: iu 31 Lut t ai nm 1993; iu 7, 11, 14 Ngh nh s 17/1999; iu 31 Lut t ai nm 2001; iu 14 Ngh nh s 79/2001). Nhiu quy nh trong Lut t ai nm 1993 khụng c th, khụng th ỏp dng ngay vo thc tin m cũn phi l thuc vo quỏ nhiu vn bn hng dn thi hnh nhng vn bn thi hnh lut li quỏ chm nh vic ban hnh Ngh nh s 17/1999/N-CP v th tc chuyn quyn s dng t. Vỡ vy, trong khong thi gian di thiu lut, mi a phng li t ra cỏc th tc khỏc nhau khi lm th tc chuyn quyn s dng t. Cú nhng quy nh khụng phự hp thc t nh quy nh ngi s dng khi thc hin quyn chuyn quyn phi cú giy chng nhn quyn s dng t. Trong khi phn ln ngi s dng t khụng cú giy chng nhn v tin cp giy chng nhn quyn s dng t rt chm. Vỡ vy, trong thc t hu ht cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t vn c thc hin khi khụng cú cú giy chng nhn quyn s dng. Tuy nhiờn, cng cú nhng quyn b hn ch nh quyn th chp, bo lónh bng quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn. Nhiu quy nh cha phự hp gõy tht thu cho ngõn sỏch nh nc nh vn giỏ t, thu chuyn quyn s dng t, thu s dng t v cỏc khon l phớ. đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 35 Quyn ca cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuờ t ti Vit Nam b hn ch, cú s phõn bit gia cỏc doanh nghip trong nc vi doanh nghip cú vn u t nc ngoi lm gim hp dn i vi cỏc nh u t nc ngoi (ngi nc ngoi khụng c chuyn quyn s dng t). Ngoi ra vic khụng quy nh c th quyn v ngha v ca cỏc bờn khi chuyn quyn, cỏc hnh vi chuyn quyn trỏi phộp v bin phỏp ch ti tng ng cng l nhng nguyờn nhõn dn n tỡnh trng vi phm phỏp lut nghiờm trng v chuyn quyn s dng t trong thi gian qua. Hi ngh ln th by Ban chp hnh trung ng khoỏ IX v tip tc i mi chớnh sỏnh phỏp lut t ai trong thi kỡ y mnh cụng ngip hoỏ, hin i hoỏ t nc ó xỏc nh rừ t ai l ti nguyờn quc gia vụ cựng quý giỏ, l t liu sn xut c bit l ngun ni lc v ngun vn to ln ca t nc; quyn s dng t l hng hoỏ c bit. Chớnh sỏch t ai phi chỳ ý y ti cỏc mt kinh t, chớnh tr xó hi v phi Hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn, bao gm c quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; tng bc m th trng bt ng sn cho ngi Vit Nam nc ngoi v ngi nc ngoi tham gia u t. xõy dng th trng quyn s dng t phỏt trin lnh mnh thỡ trc ht phi hon thin cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t ca cỏc t chc, cỏ nhõn v ngi nc ngoi s dng t. Trờn c s t tng ch o ca ng, ngy 26/11/2003 Quc hi ó thụng qua Lut t ai (cú hiu lc thi hnh t ngy 1/7/2004) thay th cho Lut t ai nm 1993, Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1998 v nm 2001. So vi nhng o lut trờn thỡ Lut t ai nm 2003 cú rt nhiu im mi v vn chuyn quyn s dng t. Chuyn quyn s dng t thc cht l vic Nh nc cụng nhn tớnh hp phỏp i vi hnh vi t iu chnh t ai gia nhng ngi s dng t xỏc lp quyn s dng cho ch th mi. Nh nc cho phộp ngi s dng t c quyn nh ot v quyn s dng t trong phm vi khuụn kh ca phỏp lut, ngi s dng t phi tuõn th trỡnh t th tc chuyn quyn, thc hin ngha v ti chớnh vi Nh nc khi chuyn quyn s dng. Cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t c th gm: Chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha k, tng cho, gúp vn v th chp, bo lónh bng quyn s dng t - dng c thự ca chuyn quyn s dng. 2. Quyn chuyn quyn s dng t ca ngi s dng v trỡnh t th tc chuyn quyn s dng t Chuyn quyn s dng t l phm trự rt rng, cú th xem xột nhiu khớa cnh nh: Quyn chuyn quyn s dng t; trỡnh t th tc chuyn quyn s dng; hp ng chuyn quyn; thu thu nhp t chuyn quyn s dng t; cỏc hnh vi chuyn quyn s dng t trỏi phỏp lut v trỏch nhim phỏp lớ Di õy, tỏc gi ch cp hai vn mi trong Lut t ai nm 2003 l quyn chuyn quyn s dng t ca ngi s dng v trỡnh t th tc chuyn quyn s dng t. 2.1. V quyn chuyn quyn s dng t ca ngi s dng 2.1.1. Quyn chuyn quyn s dng t ca cỏc t chc đặc san về luật đất đai năm 2003 36 Tạp chí luật học T chc kinh t c Nh nc giao t cú thu tin s dng, t chc nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin ó tr khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ cú quyn: + Chuyn nhng, cho thuờ, tng cho quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; + Th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t v ti sn trờn t hp tỏc kinh doanh vi t chc, cỏ nhõn trong nc, t chc, cỏ nhõn nc ngoi. Cỏc t chc kinh t giao t khụng thu tin xõy dng cỏc cụng trỡnh khụng bng vn ngõn sỏch nh nc v t chc thuờ t ca Nh nc ch cú quyn: Bỏn ti sn, th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu ca mỡnh gn lin vi t. Tuy nhiờn, Lut t ai mi cho phộp cỏc t chc kinh t theo quy nh ca phỏp lut c quyn la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng hoc thuờ t. Khỏc vi cỏc quy nh trờn, Lut t ai hin hnh cho phộp cỏc t chc c giao t cú thu tin s dng, t chc thuờ t m tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ hoc tr tin thuờ cho nhiu nm thỡ cú quyn chuyn nhng, cho thuờ, thuờ li, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t. Hn ch thp nht quyn chuyn quyn s dng ca t chc c giao t khụng thu tin, t chc thuờ t m tr tin thuờ hng nm. 2.1.2. Quyn chuyn quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn H gia ỡnh, cỏc nhõn s dng t khụng phi l t thuờ thỡ cú cỏc quyn sau: + Chuyn i quyn s dng t nụng nghip trong cựng mt xó vi h gia ỡnh, cỏ nhõn khỏc; + Chuyn nhng quyn s dng t, tr trng hp chuyn nhng cú iu kin theo quy nh ca Chớnh ph; + Cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t ti Vit Nam thuờ t; + Cỏ nhõn, thnh viờn trong h gia ỡnh cú quyn tha k quyn s dng t ca mỡnh theo di chỳc hoc theo phỏp lut. Nu ngi tha k l ngi Vit Nam nh c nc ngoi khụng thuc cỏc trng hp c mua nh gn lin vi quyn s dng t thỡ c hng giỏ tr ca phn tha k ú; + Tng cho quyn s dng t cho nh nc, tng cho quyn s dng t cho cng ng dõn c xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v li ớch chung ca cng ng, tng cho nh tỡnh ngha gn lin vi t (nh quy nh i vi cỏc t chc kinh t). Ngoi ra, cũn cú quyn tng, cho quyn s dng t i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn hoc ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc cỏc trng hp c mua nh gn lin vi quyn s dng t ; + Th chp, bo lónh bng quyn s dng t ti t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam, ti t chc kinh t hoc cỏ nhõn vay vn; + Gúp vn bng quyn s dng t vi t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi hp tỏc sn xut, kinh doanh. H gia ỡnh, cỏ nhõn thuờ t ca Nh nc (hoc thuờ li t trong khu cụng nghip) ch cú quyn: Bỏn, tha k, tng cho ti sn, th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu ca mỡnh gn lin vi t. i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t m thuờ ca t đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 37 chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ cú cỏc quyn theo quy nh ca phỏp lut v dõn s. H gia ỡnh, cỏ nhõn cng cú quyn la chn hỡnh thc giao t, hoc thuờ t nu s dng t lm mt bng xõy dng c s sn xut kinh doanh, s dng t xõy dng cụng trỡnh cụng cng cú mc ớch kinh doanh. Quyn chuyn quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn c quy nh tng i chi tit v y t khi cú Lut t ai nm 1993 nhng vn cú hn ch nht nh. Lut t ai mi m rng hn nhiu, c bit quyn cho thuờ t (m rng v loi t v i tng thuờ): c cho thuờ cỏc loi t (cú c t nụng nghip, lõm nghip, t lm mui), i tng thuờ l cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn v c ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam. Quyn tha k cng c m rng, cỏc thnh viờn trong h gia ỡnh s dng t nụng nghip hng nm, nuụi trng thu sn cng c li tha k, ngi tha k cú c ngi Vit Nam nh c nc ngoi. B sung thờm quyn tng cho quyn s dng, gúp vn bng quyn s dng t vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi liờn doanh. 2.1.3. Quyn chuyn quyn s dng t ca ngi nc ngoi (ngi nc ngoi s dng t thc hin cỏc d ỏn u t ti Vit Nam) + Ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi u t ti Vit Nam c Nh nc cho thuờ t v tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ thỡ cú quyn: - Chuyn nhng, cho thuờ li quyn s dng t thuờ v ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t trong thi hn thuờ t; - Th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t thuờ v ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t. Cỏc i tng k trờn nu tr tin thuờ t hng nm thỡ ch cú quyn: Bỏn, th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t thuờ. + Ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t c Nh nc Vit Nam giao t cú thu tin s dng hoc c nhn chuyn nhng quyn s dng t trong khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t thỡ ngoi nhng quyn chuyn quyn s dng t trờn cũn cú quyn tng cho quyn s dng t (tc l cú cỏc quyn nh t chc kinh t trong nc c giao t cú thu tin s dng); + Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi t cú quyn: Bỏn; th chp; tha k; tng cho nh gn lin vi t theo quy nh ca phỏp lut. Ngi nc ngoi (ging nh cỏc t chc, cỏ nhõn trong nuc) cng c quyn la chn nhng hỡnh thc tr tin nht nh. C th: Ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t c la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t hoc thuờ t. Ngi nc ngoi u t ti Vit Nam c la chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ hng nm hoc thuờ t tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ. Lut t ai hin hnh rt hn ch quyn chuyn quyn s dng t ca ngi nc ngoi, ch cho phộp ngi nc ngoi thuờ t thc hin cỏc d ỏn u t c quyn th chp quyn s dng t v ti sn trờn t vay vn, c cho thuờ li t ó xõy dng xong kt cu h tng trong khu cụng nghip, khu ch xut. Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi quyn s đặc san về luật đất đai năm 2003 38 Tạp chí luật học dng t cú quyn bỏn, th chp, tha k nh gn lin vi t . Nh vy, Lut t ai mi ó m rng cho phn ln cỏc ch th s dng t c thc hin quyn chuyn quyn gm: Cỏc t chc s dng t c giao, c nhn chuyn nhng quyn s dng, (tr cỏc t chc c giao t khụng thu tin hoc tin ó tr cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc); cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng cỏc loi t khụng phi l t thuờ; ngi nc ngoi u t ti Vit Nam tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ. Nhng ngi s dng t khỏc cng cú c hi c thc hin cỏc quyn chuyn quyn nu cn c vo nhu cu v kh nng ti chớnh ca mỡnh la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng (nu l ngi s dng t trong nc) hoc thuờ t tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ (nu l ngi nc ngoi) theo quy nh ca phỏp lut. Lut t ai mi cng quy nh c th nhng i tng khụng cú quyn chuyn quyn s dng l: T chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc thuờ t s dng; cỏc t chc c Nh nc giao t khụng thu tin s dng hoc thu tin m tin ó tr cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc; cỏc t chc nc ngoi cú chc nng ngoi giao; v ngi nc ngoi u t ti Vit Nam m tr tin thuờ t hng nm. Nhng i tng ny ch cú quyn chuyn quyn s hu ti sn ca mỡnh gn lin vi t trong mt s trng hp theo lut nh. Lut mi ó xõy dng mt c ch rt ci m cho cỏc ch th s dng c chuyn quyn s dng t, to c s, iu kin cho vic xõy dng th trng bt ng sn (trong ú cú th trng quyn s dng t). Bờn cnh nhng mt tớch cc ca vic m rng cỏc quyn nng ú thỡ ũi hi phi cú cỏc bin phỏp qun lớ nh nc ng b, hiu qu, nu khụng s d dn n vic cỏc t chc, cỏ nhõn li dng cỏc quy nh v chuyn quyn vi phm phỏp lut: Th nht, nh trờn ó nờu, Lut quy nh c th nhng i tng khụng c chuyn quyn s dng t nhng trong ú cú nhiu i tng li c chuyn quyn ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t nh c mua bỏn ti sn, cho thuờ ti sn, th chp, gúp vn bng ti sn gn lin vi t nhng trong thc t, cỏc bờn khi tho thun thc hin cỏc quyn chuyn quyn ti sn cho nhau thỡ giỏ ca vic chuyn quyn ú bao gi cng gm c giỏ ca quyn s dng t. Vớ d, A cú mt nh hng trờn mt din tớch t thuờ ca Nh nc (trong 50 nm), A bỏn nh hng cho B v tt yu A v B tho thun bỏn c quyn s dng t cho nhau, cú chng giỏ t ch thp hn giỏ t c Nh nc giao mt chỳt v Nh nc ó khụng kim soỏt c vic chuyn quyn s dng mnh t ú (Nh nc phi thu hi t ca A cho B thuờ). Do vy, cn phi quy nh c th hn v th tc v chớnh sỏch ti chớnh khi chuyn quyn ti sn gn lin vi t. Th hai, Lut ó m rng mi quan h phỏp lut t ai theo chiu ngang gia cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc v ngi nc ngoi c chuyn quyn s dng t cho nhau ỏp ng nhu cu sn xut v i sng. Tuy nhiờn, cựng vi quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, ụ th hoỏ v cỏc tỏc ng khỏc, s đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 39 cú nhiu i tng li dng u c t. Nu bng cỏc bin phỏp ỏnh thu thu nhp t chuyn quyn s dng t v ỏp dng thu sut lu tin tng phn vi ngi cú thu nhp cao khi chuyn quyn thỡ hn ch c vic mua i bỏn li nhng li xut hin nhng i tng nhiu tin u c lõu di. H mua tht nhiu t , t nụng nghip, t lm mt bng cho sn xut kinh doanh ri h cho thuờ kim li, khi no giỏ cao, thun tin thỡ h mi bỏn v trong xó hi s xut hin cỏc i tng chuyờn cho thuờ cỏc loi t v cú i tng khụng cú t phi chuyờn i thuờ , sn xut kinh doanh. Vỡ vy, hn ch u c v m bo s dng t ỳng quy hoch thỡ phi kt hp ng b cỏc bin phỏp khỏc na nh vn thu s dng t (i vi tng loi t, trong hn mc, vt hn mc), vn hn mc t, quy nh nhng iu kin nhn chuyn nhng quyn s dng t 2.2. V th tc chuyn quyn s dng t Khi chuyn quyn, cỏc bờn phi lp h s chuyn quyn s dng t bao gm: Hp ng, giy chng nhn quyn s dng t Ngi s dng t khi thc hin cỏc quyn chuyn quyn thỡ phi cú giy chng nhn quyn s dng t. Chớnh ph quy nh v thi hn hon thnh vic cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng t trong c nc. Trong thi hn ny ngi ang s dng t cha cú giy chng nhn nhng cú mt trong cỏc loi giy t v quyn s dng quy nh ti khon 1, 2, 5 iu 50 Lut t ai nm 2003 thỡ cng c thc hin cỏc quyn ca ngi s dng t. Lut khụng quy nh tỏch riờng th tc chuyn quyn ca t chc vi ca h gia ỡnh, cỏ nhõn m th tc gn nh ging nhau ( cỏc iu t iu 126 n iu 131). Lut cng quy nh nhng iu kin mi l hp ng phi cú chng nhn ca cụng chng nh nc (hoc i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn nụng thụn thỡ c la chn, cú th ly xỏc nhn ca u ban nhõn dõn xó) v np h s ti vn phũng ng kớ quyn s dng t ng kớ vo h s v giy chng nhn quyn s dng t ri tr li giy chng nhn quyn s dng (i vi trng hp th chp, bo lónh v gúp vn bng quyn s dng t). Nu l chuyn nhng, tha k, tng cho v gúp vn bng quyn s dng (cú phỏt sinh phỏp nhõn mi) thỡ vn phũng ng kớ quyn s dng t thm tra h s ri chuyn h s cho c quan qun lớ t ai thuc u ban nhõn dõn cp cú thm quyn cp giy chng nhn (UBND huyn hoc tnh), cp giy chng nhn quyn s dng t. Theo nh quy nh trờn thỡ th tc chuyn quyn s dng t ó cú s thay i rt ln nhm ỏp ng yờu cu ca vic xõy dng th trng bt ng sn. Vn phũng ng kớ quyn s dng t l c quan dch v cụng cú chc nng qun lớ h s a chớnh gc v chnh lớ h s, phc v ngi s dng t thc hin cỏc quyn, ngha v ca mỡnh. iu ú th hin s ci cỏch th tc chuyn quyn s dng theo c ch mt ca rừ rng minh bch. Túm li, phỏp lut v chuyn quyn s dng t phi ngy cng c hon thin ỏp ng yờu cu bc xỳc ca thc tin, to c s phỏp lớ xõy dng th trng quyn s dng t, ỏp ng yờu cu ca ci cỏch kinh t, ca hi nhp kinh t quc t./. . t m thuờ ca t đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 37 chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ cú cỏc quyn theo quy nh ca phỏp lut v dõn s Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003 34 Tạp chí luật học gii quyt mi quan h kinh t gia ngi s hu vi ngi s