Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 44 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
44
Dung lượng
606,5 KB
Nội dung
Chương 1: MỘT SỐVẤNĐỀLÝLUẬN CƠ BẢNVỀCHUYỂNQUYỀNSỬDỤNGĐẤTVÀCÔNGTÁCQUẢNLÝHOẠTĐỘNGCHUYỂNQUYỀNSỬDỤNGĐẤT 1.1. Chuyểnquyềnsửdụngđất 1.1.1. Khái niệm chuyểnquyềnsửdụngđất Là việc người cóquyềnsửdụngđất hợp pháp chuyển giao đấtvàquyềnsửdụngđất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sựvà pháp luật vềđất đai. 1.1.2. Các hình thức chuyểnquyềnsửdụngđất * Chuyển đổi quyềnsửdụngđất Là hình thức chuyểnquyềnsửdụngđất trong đó các bên chuyển giao đấtvàchuyểnquyềnsửdụngđất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyểnquyềnsửdụngđất theo quyết định của các cơquancó thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sựvà pháp luật vềđất đai . * Chuyển nhượng quyềnsửdụngđất Là hình thức chuyểnquyềnsửdụngđất trong đó người sửdụngđấtchuyển giao đấtvàquyềnsửdụngđất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. * Cho thuê quyềnsửdụngđất Là hình thức chuyểnquyềnsửdụngđấtcó thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê đểsửdụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sửdụngđấtđúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. * Thế chấp quyềnsửdụngđất Là hình thức chuyểnquyềnsửdụngđất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùngquyềnsửdụngđấtđể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sửdụngđất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả vềđất ở. * Thừa kế quyềnsửdụngđất Là việc chuyểnquyềnsửdụngđất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sựvà pháp luật vềđất đai. 1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyểnquyềnsửdụngđất * Những điều kiện được chuyểnquyềnsửdụngđất + Có giấy chứng nhận quyềnsửdụngđấtvà các loại giấy tờ hợp lệ khác được cơquan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật vềđất đai. + Trong thời hạn còn được quyềnsửdụngđấtvà chỉ được chuyểnquyềnsửdụngđất trong thời hạn được chuyểnquyềnsửdụng còn lại. + Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sựvà luật đất đai; đấtchuyểnquyềnsửdụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy 1 hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyểnquyềnsửdụng đất, phải sửdụngđúng mục đích. * Thẩm quyềnvà thủ tục chuyểnquyềnsửdụngđất + Đối với việc chuyển đổi quyềnsửdụngđất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương. + Việc chuyểnquyềnsửdụngđất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồngchuyểnquyềnsửdụngđất phải được lập thành vănbảncó chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ vănbảnvề thừa kế quyềnsửdụngđất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá chuyểnquyềnsửdụngđất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. + Việc chuyểnquyềnsửdụngđấtcó hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyềnsửdụngđất theo quy định của pháp luật vềđất đai. 1.2. Nội dungquảnlý Nhà Nước vềhoạtđộngchuyểnquyềnsửdụngđất ở đô thị 1.2.1. Quảnlý tình hình đất ở đô thị trên địa bànĐất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sửdụngđể xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơsở sản xuất, kinh doanh, các cơsở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ vềquảnlýđất đô thị vàđất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơsở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện cócó thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu vềđất đai các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quảnlý tình hình đất đai phải luôn được cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các côngtácquản lý: * Xác định địa giới hành chính Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính. Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính vàquảnlý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quảnlý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương. 2 * Lập vàquảnlý hồ sơ địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm: - Quyết định của cơquan nhà nước có thẩm quyềnvề việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có) - Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính. - Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính - Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính - Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính - Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính - Phiếu thống kê về các yếu tố địa lýcó liên quan đến địa giới hành chính - Biên bảnbàn giao mốc địa giới hành chính - Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới Quảnlý hồ sơ địa giới hành chính: Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quảnlý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp * Lập vàquảnlýbản đồ địa chính Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đấtvà các yếu tố địa lýcó liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơquan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập vàquảnlýbản đồ địa chính trong phạm vi cả nước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo sát, đo đạc, lập vàquảnlýbản đồ địa chính địa phương Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơquanquảnlýđất đai của tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận (Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. * Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đấtvà lập bản đồ hiện trạng sửdụngđấtvàbản đồ quy hoạch sửdụng đất. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất: Là một nội dungquan trọng của quảnlý Nhà nước vềđất đai. Trên cơsở này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa phương. Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Các cơquanquảnlýđất đai và các cơquan thuộc hệ thống Nhà 3 nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương. Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai và trên cơsở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng. Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sửdụngvà lợi ích mang lại từ hoạtđộng đó. Phân hạng đất đai do cơquanquảnlý nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử dụng… Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơquanquảnlýđất đai ban hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình thực hiện cũng được thống nhất. Lập vàquảnlýbản đồ hiện trạng sửdụngđấtvàbản đồ quy hoạch sửdụng đất: Bản đồ hiện trạng sửdụngđất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất đai quy định tại điều 53 Luật đất đai Bản đồ quy hoạch sửdụngđất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sửdụngđất chi tiết. Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng vàbản đồ quy hoạch sửdụngđất của địa phương. * Quảnlý việc đăng kí đất đai, lập vàquảnlý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai. Đăng kí đất đai Quảnlý đăng kí đất đai là một nội dungquan trọng trong quảnlý nhà nước vềđất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơquanquảnlý nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu vàsửdụngđất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sửdụng trái phép vềđất đai. Đăng kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sửdụngđấtvà thuộc cơquanquảnlý nhà nước vềđất đai. Những trường hợp đòi hỏi chủ sửdụngđất phải có trách nhiệm đăng kí đất đai tại cơquan nhà nước có thẩm quyền: + Khi nhà nước giao quyềnsửdụngđất + Khi chuyển mục đích sửdụngđất + Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyềnsửdụng đất. Lập vàquảnlý hồ sơ địa chính Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập vàquảnlý hồ sơ địa chính của địa phương mình. Hồ sơ địa chính bao gồm: + Bản đồ địa chính + Sổ địa chính 4 + Sổ mục kê đất đai + Sổ theo dõi biến độngđất đai Cấp giấy chứng nhân quyềnsửdụngđất Giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyềnsửdụngđất của người sửdụng đất. Giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyềnsửdụngđấtđứng tên một người hay nhiều người. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất cho tổ chức, cơsở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất cho hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với quyềnsửdụngđất ở. Thống kê, kiểm kê đất đai Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ. * Côngtácquảnlývà phát triển thị trường quyềnsửdụngđất trong thị trường bất động sản. Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sửdụng giá trị không bị mất đi mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. * Côngtácquản lý, giám sát việc thực hiện quyềnvà nghĩa vụ của người sửdụng đất. Quyềnvà nghĩa vụ của người sửdụngđất đã được quy định rất cụ thể, tại chương IV luật đất đai. Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc thực hiện giúp cho côngtácquảnlývàsửdụngđất đai đi vào ổn định và nề nếp. 1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyểnquyềnsửdụngđất ở đô thị. Nhà nước quảnlýđất đai bằng các vănbản quy phạm pháp luật và hệ thống các vănbản đó phải được các cơquanquảnlýđất đai từ trung ương tới cởsở tổ chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sửdụngđất thống nhất theo pháp luật. Nhà nước đã ban hành một hệ thống vănbản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thông tư…Từ hệ thống vănbản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những mặt đúngvà mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc ban hành các vănbản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nhằm điều chỉnh các quan hệ, các vấnđề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực hiện đúng pháp luật. 5 Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất được giao. Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đất nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó. Vì thế côngtácquảnlý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản: - Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyềnsửdụngđất trong thị trường bất động sản, tổ chức cơquanquảnlýđất đai, trình tự thực hiện các thủ tục hành chính vềđất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến độngvềsửdụngđất trên giấy chứng nhận. - Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sựvề nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sựvề nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. - Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyềnsửdụngđất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo thông thoáng hơn vềcơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay, ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng quyềnsửdụngđất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở đểbán hoặc cho thuê như sau: Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng quyềnsửdụngđất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyềnsửdụngđất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựngđồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyềnsửdụngđất phải sửdụngđấtđúng mục đích, đúng nội dung xây dựngvà tiến độ ghi trong dự án đó. Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyềnsửdụngđất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường hợp có dự án đầu tư xây dựngđồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển nhượng quyềnsửdụngđất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. - Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyểnquyềnsửdụng đất, nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạtđộngchuyểnquyềnsửdụng đất. - Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyềnsửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtvà giải quyết khiếu nại vềđất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày 6 1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch, thế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyềnsửdụngđấtvàsở hữu nhà). - Luật kinh doanh bất động sản - Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đấtvà khung giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sửdụng đất, thuế chuyểnquyềnsửdụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất. - Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng. Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình, cộngđồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức sửdụng đất. - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyềnsửdụng đất. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất. - Luật thuế chuyểnquyềnsửdụngđất Thuế chuyểnquyềnsửdụngđất là loại thuế thu vào thu nhập của người cóquyềnsửdụngđất khi thực hiện chuyểnquyềnsửdụng cho đối tượng khác. Chính sách tài chính vềđất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấnđề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải cótácdụng hạn chế được đầu cơđất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyểnquyềnsửdụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cóquyềnsửdụngđất (bao gồm cả đấtcó nhà và vật kiến trúc trên đó), khi chuyểnquyềnsửdụngđất phải nộp thuế chuyểnquyềnsửdụng đất. Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyểnquyềnsửdụng đất: Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng theo quy định của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyểnquyềnsửdụngđất trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyểnquyềnsửdụngđất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đấtcóchuyển nhượng quyềnsửdụngđất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyềnsửdụngđất cho Nhà nước hoặc cho các tổ chức để xây dựngcơsởvăn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể 7 thao; cơsở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người đang sửdụngđất (người nhận quyềnsửdụngđất trước đây) có trách nhiệm nộp thuế chuyểnquyềnsửdụngđất theo quy định của pháp luật mà đời sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì được ghi nợ thuế chuyểnquyềnsửdụngđất trong giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyểnquyềnsửdụngđất tối đa 10 năm. Số thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyểnquyềnsửdụngđấtcó thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi nộp đủ thuế chuyểnquyềnsửdụngđất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất mới. 1.2.3. Quảnlý quy trình thực hiện chuyểnquyềnsửdụngđất ở đô thị cho các đối tượng Việc quảnlý quy trình thực hiện chuyểnquyềnsửdụngđất nhằm đảm bảo các hoạtđộng được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho côngtácquản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quảnlý sẽ tập trung ở các khâu: * Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất. Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đấtcó thể đã qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến độngso với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyềnsửdụngđất của chủ sửdụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất, được thực hiện các quyền của người sửdụng đất, đất đó có được thực hiện giao dịch hay không. * Chứng thực hợp đồngchuyểnquyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Hợp đồngchuyểnquyềnsửdụngđất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đấtvàchuyểnquyềnsửdụngđất cho nhau theo quy định của Bộ luật dân sựvà pháp luật vềđất đai. Khi chuyểnquyềnsửdụng đất, các bên cóquyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật vềđất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồngchuyểnquyền của công chứng nhà nước la để bảo vệquyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai vàquyền được giao dịch của các bên. * Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước bạ và 4% thuế chuyển quyền). Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy trình thực hiện đăng kí biến độngđất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Thuế chuyểnquyềnsửdụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyểnquyềnsửdụngđất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơquan thuế địa phương nơi cóđấtchuyểnquyềnsử dụng. Trong trường hợp người nhận quyềnsửdụngđất tự nguyện nộp thuế chuyểnquyềnsửdụngđất thay cho người chuyểnquyềnsửdụngđất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển 8 quyềnsửdụngđấtcó trách nhiệm kê khai với cơquan thuế về loại đất, diện tích, vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sửdụngđất (nếu có) khi làm thủ tục chuyểnquyềnsửdụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơquan thuế. Cơquan nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất cho người nhận quyềnsửdụngđất khi thuế chuyểnquyềnsửdụngđất đã được nộp đủ. * Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyềnsửdụng nhà đất. Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua cósự chứng thực của cơquanquảnlývềđất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ vềđấtvà cho ông B thuê dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên chủ quyềnsở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất, lập biên bản hoàn côngvà làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyềnsở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định 60). 1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên quan đến chuyểnquyềnsửdụngđất ở đô thị Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành vềđất đai, thanh tra là xem xét các vấnđề liên quan đến đất đai đểso sánh với quy định pháp luật, thực hiện định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi cósự kiện (khiếu nại, tố cáo). Nội dung của côngtác thanh tra: - Thanh tra việc quảnlý nhà nước vềđất đai của các cấp chính quyền - Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sửdụngđất - Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Trong thực tế thực hiện quyềnsửdụngđất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra đối với hoạtđộngchuyểnquyềnsửdụngđất là: - Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong các giao dịch về nhà. - Tranh chấp liên quan đến quyềnsở hữu nhà, quyềnsửdụngđất trong ly hôn, thừa kế. - Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồngchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cốquyềnsửdụng đất, tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyềnsửdụng đất… Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp vềđất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp vềquyềnsửdụngđất mà người sửdụngđất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơquan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: 9 Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyềnquảnlý của mình. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyềnquảnlý của mình hoặc trung ương. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyềnsửdụngđất của toà án nhân dân: Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp vềquyềnsửdụngđất mà người sửdụngđất đã có giấy chứng nhận của cơquan nhà nước có thẩm quyềnvà tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sửdụngđất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp vềđất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành. 10 [...]... cán bộ công chức-viên chức làm côngtácquảnlý tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính phường - Văn phòng đăng ký quyềnsửdụngđấtVăn phòng đăng ký quyềnsửdụngđất là cơquan dịch vụ công thuộc phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, hoạtđộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sửdụngđấtvà chỉnh lý thống nhất biến độngvềsửdụng đất, quảnlý hồ... CÔNGTÁCQUẢNLÝCHUYỂNQUYỀNSỬDỤNGĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀNQUẬN THANH KHÊ 3.1 Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả côngtácquảnlýhoạtđộngchuyểnquyềnsửdụngđất ở tại địa phương Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luậnvà thực tiễn triển khai Hệ thống pháp luật vềđất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công. .. lớn trong quá trình sửdụngđất đai và trật tự an toàn xã hội Mặt khác, côngtác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sửdụngđất hàng năm còn bị động cũng là những vấnđề tạo ra áp lực đấtvà quá trình sửdụngđất trên địa bànquận trong thời gian qua Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho côngtácquảnlýđất đai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp 2.2 Thực trạng đất ở đô thị trên... đến hoạtđộngchuyểnquyềnsửdụngđất trên địa bànquận Giải quyết khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quảnlývàsửdụngđất đai nói chung vàhoạtđộngchuyểnquyềnsửdụngđất nói riêng là một biện pháp để lập lại kỷ cương Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của giá đất là sự tăng lên của các vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo các hành vi vi phạm trong quảnlý các 30 hoạt động. .. làm tốt côngtácquảnlýchuyểnquyềnsửdụngđất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụngquyền tự do chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtđể thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bánđất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạtđộng buôn bán kinh doanh đất đai Đây là mộtcôngtác mới mẻ mà hiện nay thành phố đang dò dẫm từng bước thử nghiệm, về phía quận Thanh Khê vấnđề này... riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy định của pháp luật Chức năng, nhiệm vụ + Giúp trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụngđất + Đăng ký sửdụngđấtvà chỉnh lý biến độngvềsửdụngđất khi thực hiện các quyền của người sửdụngđất theo quy định của pháp luật + Lưu trữ, quảnlývà chỉnh lý. .. tiền sửdụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sửdụngđất + Lưu trữ, quảnlýbản sao Giấy chứng nhận quyềnsửdụngđấtvà các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính + Tổ chức việc điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất, trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sửdụngđất cấp quậnvà phường... người dân sẽ rất vất vảvàcơquanquảnlý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quảnlý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp 2.4.3 Thực trạng côngtác thực hiện quy trình đăng kí chuyểnquyềnsửdụngđất 2.4.3.1 Quy trình đăng ký chuyểnquyềnsửdụngđất hiện nay Sơ đồ quy trình đăng ký chuyểnquyềnsửdụngđất tại quận Thanh Khê... Hiện nay hệ thống vănbản pháp luật vềđất đai cũng như liên quan đến hoạtđộngchuyểnquyềnsửdụngđất ở đô thị cơbản được áp dụng thuộc quận bao gồm: - Luật đất đai 2003 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 - Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyềnsửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi 24 thường,... cấp quậnvà tổ chức thực hiện 21 + Quảnlývà theo dõi sự biến độngvềđất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệu vềđất đai vàbản đồ phù hợp với hiện trạng sửdụngđất theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên Môi trường + Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kí đất đai, lập vàquảnlý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai + Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo . Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là. đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất