BÁO CÁO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home”

Báo cáo khóa luận tốt nghiệp SV Ngơ Trí Tiến GVHD: Ts Vịng Thình Nam Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Giảng viên hướng dẫn TS Vịng Thình Nam Sinh viên Ngơ Trí Tiến MSSV: 94011200720 SV Ngơ Trí Tiến LewisPage Campus Email:admission@siu.edu.vn Website: www.siu.edu.vn Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Thành phố Hồ Chí Minh – 2016 BÁO CÁO Lời cảm ơn KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Để hồn thành khóa luận: “Phát triển hoạt động mơi giới bất động sản công Ngành Home” em nhận giúp đỡ nhiệt tình ty dịch vụ bất động sản Luxury Quản trị kinh doanh Thầy Cô Công Ty Đề tài Phát triển hoạt động môi giới bất động sản xin vụ bàybất tỏ lịng biết ơnLuxury sâu sắc đến Ts Vịng Thình Nam, người côngTrước ty cổ tiên, phầnemdịch động sản Home tận tình hướng dẫn em thực hồn thành luận văn tốt nghiệp Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, anh chị Phịng kinh doanh cơng ty dịch vụ bất động sản Luxury Home dành nhiều thời gian quý báu để hướng dẫn, giúp đỡ em nhiều để em có đủ tư liệu, thông tin kiến thức cần thiết, nhờ em hồn thành luận văn tốt nghiệp Sinh viên thực SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Nhận xét giảng viên hướng dẫn SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Nhận xét giảng viên hướng dẫn SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Lời mở đầu Trong điều kiện thị trường ngày nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa nhanh chóng tất yếu dẫn đến nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Cùng với phát triển nhanh chóng phức tạp thời gian thủ tục, giấy tờ pháp lý chủ quyền nhà đất Việt Nam Song song với điều tính minh bạch lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, khung giá đất,…) người mua chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn q trình thống với Do đó, cần có mặt nhà môi giới bất động sản ,thông qua dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để tạo kết nối chủ đầu tư với khách hàng, giúp nhanh chóng thực thành công việc mua bán, kinh doanh bất động sản Nhu cầu thị trường dịch vụ môi giới bất động sản ngày cao, nói lĩnh vực có nhiều tiềm phát triển thời gian tới Tuy nhiên, hoạt động mơi giới bất động sản nước cịn nhiều vấn đề bất cập cần hoàn thiện nữa, đặc biệt cần kể đến vài vấn đề như: đội ngũ môi giới bất động sản thị trường lộn xộn, phần lớn nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước, với hoạt động thiếu chuyên nghiệp thiếu đạo đức nghề nghiệp, có nhiều tính chất lừa đảo chộp giật… điều dĩ nhiên không gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng dịch vụ môi giới mà gây tác động tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với số lượng vô lớn, khơng kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế trên, Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home có nhiều hội thách thức bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt hơn, hiệu Mặc dù sàn vào hoạt động lâu sàn có tổ chức hoạt động hiệu hàng đầu thành phố Hồ Chí Minh cịn vướng phải nhiều khiếm khuyết cần khắc phục, đặc biệt dịch vụ môi giới cần triệt để loại bỏ sai phạm hoạt động mang tính chuyên nghiệp Từ thực tế chứng kiến SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam q trình thực tập cơng ty, em xin đưa đề tài “Phát triển hoạt động môi giới bất động sản Công ty CP dịch vụ Bất Động Sản Luxury Home” với mong muốn tìm hiểu sâu hoạt đông môi giới sàn đồng thời đưa số ý kiến chủ quan nhằm giúp cho hoạt động môi giới sàn ngày hiệu Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Mục tiêu tổng quát: phân tích, đánh giá hoạt động mơi giới sàn nhằm đề xuất số giải pháp nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới, góp phần nâng cao hiệu hoạt đơng mơi giới sàn nói riêng hoạt động kinh doanh sàn nói chung Mục tiêu cụ thể: -Hệ thống hóa sở lý thuyết bất động sản, kinh doanh bất động sản -Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản -Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới Công ty -Đề xuất, kiến nghị số giải pháp nhằm góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới công ty -Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home -Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất, cung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng công ty -Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2014 đến -Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home -Kết cấu đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Công ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản Em xin chân thành cảm ơn dạy giảng viên Ts Vịng Thình Nam hướng dẫn hỗ trợ cho em q trình hồn thành báo cáo, giúp đỡ nhiệt tình anh chị cơng ty CP dịch vụ bất động sản Luxury Home giúp em hoàn thành chun đề SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Mục Lục CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN .12 1.1 Khái niệm vai trị mơi giới bất động sản 12 1.1.1 Một số khái niệm liên quan 12 1.1.2 Vai trị mơi giới bất động sản 13 1.2 Những nguyên tắc điều kiện cần thiết hoạt động môi giới 17 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới bất động sản 17 1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 18 1.3 Qui trình mơi giới bất động sản 19 1.3.1 Thu thập thông tin cung cầu bất động sản 19 1.3.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 20 1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 24 1.3.4 Thời hạn thực thương vụ môi giới 25 1.4 Nghiệp vụ môi giới bất động sản 27 1.4.1 Nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng 27 1.4.2 Nghiệp vụ thu thập thông tin 30 1.4.3 Nghiệp vụ xử lí quản lí thơng tin 32 1.4.4 Nghiệp vụ giao dịch với khách hàng 34 1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản 35 1.5.1 Nhu cầu bất động sản 35 1.5.2 Sức cung bất động sản 36 1.5.3 Nhân tố tài 36 1.5.4 Sự bất ổn định thị trường bất động sản 37 1.5.5 Mức độ ứng dụng công nghệ thông tin môi giới bất động sản 38 SV Ngơ Trí Tiến Page Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam 1.6 Các tiêu chí đánh giá hoạt động mơi giới bất động sản 38 1.7 Kinh nghiệm số nước giới 39 1.7.1 Nghề môi giới Thụy Điển 39 1.7.2 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới Thượng Hải, Trung Quốc 41 CHƯƠNG THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ LUXURY HOME 43 2.1 Giới thiệu công ty dịch vu môi giới Luxury Home 43 2.1.1 Giới thiệu công ty 43 2.1.2 Cơ cấu tổ chức tình hình nhân 44 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới công ty dịch vụ bất động sản Luxury Home 48 2.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 48 2.2.2 Khái qt tình hình hoạt động kinh doanh cơng ty dịch vụ bất động sản Luxury Home 49 2.2.3 Tổ chức, quy trình mơi giới cơng ty cổ phần dịch vụ Luxury Home 50 2.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần dịch vụ Luxury home 55 2.3 Đánh giá mặt ưu, nhược điểm hoạt động kinh doanh môi giới công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home 57 2.3.1 Những thành đạt 57 2.3.2 Những vấn đề tồn 59 CHƯƠNG Giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Luxury Home 61 3.1 Bối cảnh thị trường: 61 3.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh qua năm 2014 2015 61 3.1.2 Những đánh giá thị trường bất động sản năm 2016 62 3.2 Mục tiêu phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh hoạt động môi giới công ty cổ phần dịch vụ Luxury Home 63 3.2.1 Phương hướng phát triển công ty 63 SV Ngô Trí Tiến Page 10 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam 3.2.2 Mục tiêu đề tương lai công ty 64 3.3 Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản công ty 65 3.3.1 Giải pháp nguồn nhân lực 65 3.3.2 Giải pháp phát triển chiến lược 66 3.3.3 Giải pháp liên kết với công ty khác 67 3.3.4 giải pháp thu hút nhà đầu tư khách hàng 67 3.3.5 Kiến nghị nhà nước 68 SV Ngơ Trí Tiến Page 11 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm vai trò môi giới bất động sản 1.1.1 Một số khái niệm liên quan Theo từ điển Tiếng Việt: môi giới người làm trung gian hai bên tiếp xúc, giao thiệp với Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: môi giới chủ thể( cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng…) làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác tạo đươc quan hệ giao tiếp, kinh doanh Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân qui định: “ bất động sản tài sản di dời” bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác theo qui định pháp luật Môi giới bất động sản: thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến bất động sản Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tể bất động sản Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền bất động sản SV Ngơ Trí Tiến Page 12 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam 1.1.2 Vai trị mơi giới bất động sản Phần lớn người môi giới bất động sản khách hàng họ khơng có khó khăn để xác định cơng việc nhà mơi giới Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới công việc dẫn dắt bên đến việc ký kết thương vụ, mà bên chủ sở hữu, hay người có số quyền sử dụng bất động sản, muốn bán, cho thuê bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng Khái niệm hiểu cách thông thường, không rõ ràng phạm vi hẹp vấn đề so với chất đầy đủ việc môi giới Dĩ nhiên yếu tố quan trọng việc môi giới dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/ thuê đến việc kí kết thương vụ Tuy bên cạnh vấn đề này, cơng việc nhà mơi giới cịn xuất yếu tố khác khả tìm hướng giải tốt cho khách hàng Nhà mơi giới cẩn trọng dẫn dắt khách hàng qua tất bước xảy giai đoạn khác thương vụ Vì việc mơi giới hiểu theo nghĩa hẹp việc kết nối thương vụ theo nghĩa rộng dịch vụ với dãy hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu bên khách hàng thực dịch vụ định cho khách hàng họ Nhà mơi giới cần tìm bên thứ hai thương vụ, người mà chấp nhận điều kiện đưa khách hàng đàm phán với họ điều kiện Bản chất việc mơi giới đơn giản hành động máy móc Vai trị việc mơi giới tìm bên thứ hai thương vụ cho khách hàng mình, tìm người phù hợp với hàng hóa điều kiện đặt Đây hành vi mang tính thương mại cao, thường địi hỏi nhiều thời gian, kiên nhẫn khả giới thiệu, thuyết phục hàng hóa Vai trị việc môi giới khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề chất mơi giới cho ta biết nhà môi giới cần hành động nào, hoạt động cần thực để hồn thành nhiệm vụ cách tốt nhất, chuyên nghiệp Vì vai trị việc mơi giới khơng dẫn dắt đến việc kí kết thương vụ, mà vấn đề cách để đảm bảo tốt quyền lợi khách hàng Vai trị việc mơi giới thể thơng qua chun nghiệp SV Ngơ Trí Tiến Page 13 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam người thực cơng việc Thị trường bất động sản vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế mặt khác trực tiếp ảnh hưởng đến kinh tế Những ảnh hưởng thị trường bất động sản đến kinh tế quốc dân thể qua măt: • Vị trí mơi giới bất động sản kinh tế quốc dân • Vị trí dự trữ quốc dân Dự trữ định nghĩa tổng giá trị đất đai nhà cửa Thị trường bất động sản cung cấp mặt cần thiết cho việc thực hoạt động kinh tế Giá thuê mặt chi phí liên quan đến ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động doanh nghiệp hiệu tài hoạt động • Sự tham gia đông đảo lực lượng lao động • Vị trí việc thu thuế Thường thuế đánh vào việc làm bất động sản, thuế bán bất động sản, thuế giá trị gia tăng bất động sản… • Khả hâm nóng thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc chấp Khả huy động vốn có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho tăng trưởng kinh tế Trong kinh tế thị trường ổn định, đat chức mình, khu vực bất động sản góp phần vào ổn định kinh tế Xuất phát từ ảnh hưởng đến kinh tế trên, nhận thấy khu vực bất động sản có năm chức góp phần tạo yếu tố cho phát triển Thứ nhất, bất động sản có cơng trình hạ tầng sở, yếu tố sản xuất, tạo nên sở vốn cho việc tạo sản phẩm dịch vụ Thứ hai, bất động sản cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động xã hội kinh tế gia đình ngồi thời gian làm việc Thứ ba, bất động sản đối tượng để đầu tư thời gian dài, nơi dụng vốn Nó nơi gom vốn chuyển gom vốn từ người sang người khác bán SV Ngơ Trí Tiến Page 14 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Thứ tư, bất động sản có giá trị vốn thị trường Điều cho phép thực việc chuyển bất động sản thành tiền thơng qua việc bán hay để vay vốn tín dụng chấp Thứ năm, thân vận hành khu vực bất động sản mang đến hiệu lớn theo cấp số nhân vòng quay kinh tế, nhờ liên hệ mật thiết đa dạng, tạo cầu hàng hóa dịch vụ sản xuất kinh tế nước Từ tình hình thực tiễn kinh tế trình chuyển đổi cấu kinh tế tạo khuyến khích thị trường việc tái đặt nguồn tài sản từ chức nông nghiệp, công nghiệp nặng sang cơng nghiệp nhẹ dịch vụ Tính hợp lý thị trường tạo áp lực làm thay đổi phương thức hoạt động kinh tế trước Ví dụ cụ thể dich chuyển xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ven đơ, hình thành khu cơng nghiệp tập trung năm gần tỉnh lân cận thành phố, việc thực đấu giá quyền sử dụng đất địa phương nước…Vì tồn nhu cầu cấp thiết việc tái đặt lại nguồn bất động sản cần thực phạm vi lớn nước Trên bình diện vĩ mô, việc tái đặt lực lượng lao động hay vốn tài vào lĩnh vực hiệu cách tương đối đơn giản bao nhiêu, việc luân chuyển nguồn vốn bất động sản, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng cách chuẩn mực khó khăn nhiều nhiêu Hơn việc tạo nguồn cung bất động sản mới( dạng tài sản thu hút nhiều vốn) tốn tình hình vốn đất đai có hạn Vì để đối phó với tình hình này, thiết phải tạo sức ép lớn việc sử dụng hợp lý nguồn bất động sản có, thơng qua biện pháp tái đặt cách khoa học Việc đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay bất động sản thị trường cách hiệu Không hết, trách nhiệm nặng nề việc hỗ trợ cho trình chuyển đổi diễn sn sẻ nhà mơi giới bất động sản Họ “dầu nhớt “ giúp cho máy nặng nề thị trường bất động sản vận hành cách trôi chảy, hiệu SV Ngơ Trí Tiến Page 15 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam Việc phát triển thị trường bất động sản cách hiệu chuẩn mực, có dịch vụ mơi giới chuyên nghiệp đường để chỉnh sửa cách hiệu méo mó việc đặt vị trí bất động sản hệ thống kinh tế trước Ngoài biện pháp để bước làm hợp lý việc quản lý sử dụng nguồn tài sản bất động sản không gian, để dãn tập trung vào khu vực trung tâm Thị trường bất động sản hoạt động cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho người, mà việc sử dụng họ hiệu Làm tạo điều kiện cho họ có khơng gian hợp lý địa điểm thích hợp thơng qua đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê bất động sản thị trường Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng bất động sản từ người sử dụng hiệu Việc nhân rộng thương vụ hiệu thông qua tái đặt có ảnh hưởng quan trọng đến phát triển kinh tế đất nước Những kết có chế thị trường hoạt động hướng, dựa vào nhu cầu bất động sản người, tổ chức mà việc sử dụng bất động sản họ có hiệu cao, thông qua vận hành tự minh bạch thị trường bất động sản Một điều tiên thị trường cần “chèo lái” cách chuyên nghiệp nhà chuyên môn lĩnh vực định giá, quản trị, mơi giới, tài tư vấn bất động sản Như nhắc phần trên, bất động sản chiếm vị trí quan trọng kinh tế Việt Nam Tuy vị trí chúng tổng sản phẩm quốc dân(GDP) thấp Có thể nói rằng, khu vực bất động sản chưa đóng vai trị cần thiết theo nhiệm vụ chúng kinh tế, chúng có tiềm lớn bên cạnh giả thiết rằng, kinh tế Việt Nam phát triển cần tiếp tục thực thay đổi cấu Trong hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam, phát triển nghề mơi giới bất động sản góp phần to lớn việc làm ổn định thị trường Để nghề mơi giới bất động sản phát triển cần tạo môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với dịch vụ có chất lượng cao SV Ngơ Trí Tiến Page 16 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam 1.2 Những nguyên tắc điều kiện cần thiết hoạt động môi giới 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới bất động sản a Tổ chức, cá nhân đủ điều kiện qui định khoản khoản Điều Luật kinh doanh Bất động sản kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản • Khoản 2: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo qui định pháp luật • Khoản 3: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đănng kí kinh doanh theo qui định pháp luật có chứng môi giới bất động sản - Tổ chức, cá nhân mơi giới làm trung gian việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản - Thù lao môi giới: + Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản khách hàng người thứ ba + Mức thù lao môi giới bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng không phụ thuộc vào giá giao dịch môi giới - Hoa hồng môi giới bất động sản: + Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hưởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng mơi giới bên mơi giới kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản + Mức hoa hồng môi giới bất động sản bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của: ➢ Giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, th, th mua bất động sản SV Ngơ Trí Tiến Page 17 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam ➢ Giá trị chênh lệch giá bán bất động sản giá người môi giới đưa số tiền cụ thể bên thỏa thuận hợp đồng môi giới bất động sản b Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật c Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản 1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 1.2.2.1 Điều kiện kinh doanh Các cá nhân, tổ chức đăng kí kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản cần hội đủ điều kiện sau: - Thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo qui định pháp luật - Phải có người có chứng môi giới bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh theo qui định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản 1.2.2.2 u cầu chun mơn: Kiến thức: • Kinh tế: mua bán- đầu tư • Luật: quyền tài sản bất động sản • Kĩ thuật: xây dựng, kiến trúc, vật liệu • Xã hội: giao tiếp, kiến thức hỗ trợ • Kiến thức riêng nghề mơi giới, am hiểu nắm rõ nội dung, yêu cầu, trình tự thực công việc liên quan đến giao dịch bất động sản Kĩ năng: • Thực tác nghiệp thích hợp thương vụ • Thực tác nghiệp giải quan hệ: công chứng, nộp thuế, SV Ngơ Trí Tiến Page 18 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam tốn, kiểm tra giấy tờ… • Đàm phán, giải mâu thuẫn 1.3 Qui trình mơi giới bất động sản 1.3.1 Thu thập thông tin cung cầu bất động sản 1.3.1.1 Nguồn cung bất động sản Thị trường bất động sản nơi cung cấp hàng hóa bất động sản Có dạng cung bán, cho thuê, cho thuê lại Cung bất động sản thời điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản rao bán, cho thuê thời điểm cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê Hàng hóa bất động sản bao gồm nguồn cung sau: - Nhà nước - Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản - Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản - Ngân hàng - bất động sản nước bất động sản hay quyền bất động sản đối tượng thương vụ Vì việc tìm kiếm bất động sản hay nói cách khác tìm kiếm khách hàng có bất động sản cần bán, cho thuê hoạt động thương vụ Trách nhiệm nhà môi giới phải thu thập thông tin liên quan đến bất động sản vùng nước để hình thành kiến thức tổng quan phát triển thị trường bất động sản Có nhiều nguồn thơng tin tiềm bất động sản khai thác Đó là: ➢ Sách báo phổ thơng, Internet: Đây nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhu cầu bán, cho thuê bất động sản, đặc biệt từ Internet Báo “Mua bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “ Thị trường chứng khốn”, …rất nhiều thơng tin tìm thấy tạp chí đầy màu sắc Những vấn đề liên quan đến bất động sản nóng tạp chí săn đón Ngồi thơng tin có sẵn, nhà mơi giới sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm loại SV Ngơ Trí Tiến Page 19 Báo cáo khóa luận tốt nghiệp GVHD: Ts Vịng Thình Nam bất động sản ➢ Văn phịng mơi giới: Nguồn thơng tin phong phú thứ hai từ đồng nghiệp nhà mơi giới Mỗi văn phịng mơi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng thông tin từ họ thuận lợi cho nhà môi giới Ở cần nhấn mạnh tầm quan trọng việc xây dựng mối quan hệ tốt đẹp chế làm việc hợp lý văn phịng mơi giới với nhau, văn phịng mơi giới với quan Nhà nước tổ chức khác ➢ Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các quan Nhà nước có chức quản lý Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoach Đầu tư, Bộ Thương mai, nơi có nhiều thơng tin dự án, cơng trình bất động sản Các công ty xây dựng, kinh doanh nơi có nguồn cung bất động sản lớn ➢ Cơ quan đấu giá ➢ Đi thực tế: Đây nguồn thơng tin quan trọng thơng qua việc tìm hiểu thực tế để phát khu nhà, đất bỏ trống hay dự án bất động sản Cũng trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm bất động sản khu vực, tòa nhà, khu phố mà nhà mơi giới cần tìm 1.3.1.2 Thơng tin cầu bất động sản: Phân loại đối tượng cầu bất động sản Người mua bất động sản: tiêu dùng, đầu tư, bảo toàn vốn Người thuê bất động sản: làm văn phịng, cơng sở, chi nhánh, phịng giao dịch, đại lý; thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại; thuê sản xuất kinh doanh( công nghiệp, nhà xưởng, mặt sản xuât); thuê nhà để Tín dụng, chấp: ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tài chính, cơng ty bảo hiểm 1.3.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 1.3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ Thông tin mua bán bất động sản đến với nhà môi giới nhiều đường khác Thông thường khách hàng trước tiên cung cấp thông tin bán hay cho thuê SV Ngơ Trí Tiến Page 20