Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TRẦN VIẾT HUY GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DO CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THN KỲ TP HỒ CHÍ MINH NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết luận văn chưa công bố luận văn khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN TRẦN VIẾT HUY DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CR – Capitalization Rate: Tỷ suất vốn hoá DEP – Depreciation: Khấu hao DPP – Discounted Payback Period: Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu EBIT – Earning Before Interest and Tax: Lợi nhuận trước thuế lãi EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Lợi nhuận trước thuế, lãi vay khấu hao EPS – Earning Per Share: Thu nhập cổ phần IRR – Internal Rate Of Return: Suất sinh lợi nội NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tiền hoạt động sau thuế NPV – Net Present Value: Hiện giá NWC – Net Working Capital – Vốn luân chuyển OEAT – Operating Earning After Tax: Lợi nhuận hoạt động sau thuế OEBT – Operating Earning Before Tax: Lợi nhuận hoạt động trước thuế PI – Profitability Index: Chỉ số sinh lợi PP – Payback Period: Thời gian thu hồi vốn WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí sử dụng vốn bình qn CBRE – CB Richard Ellis UBND – Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM – Thành Phố Hồ Chí Minh SWOT – Strenght, Weakness, Opportinities and Threat – Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức TNDN – Thu Nhập Doanh Nghiệp TNCN – Thu Nhập Cá Nhân DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thông số dự án 22 Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến 23 Bảng 2.3 Nhu cầu giá chào thuê cao ốc văn phòng TP.HCM .25 Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng TP.HCM 26 Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng TP.HCM .27 Bảng 2.6 Phân tích SWOT dự án 40 Bảng 2.7 So sánh EBIT mét vuông đầu tư vào hạng mục khác .43 Bảng 2.8 Những thông số dự án 44 Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển dự án .45 Bảng 2.10 Bảng khấu hao dự án với phương án 49 Bảng 2.11 Bảng khấu hao dự án 10 năm đầu với phương án 50 Bảng 2.12 Thu nhập dự án 10 năm đầu phương án .55 Bảng 2.13 Thu nhập dự án phương án 56 Bảng 2.14 Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy nhân tố biến đổi chi phí xây dựng giá bán hộ ảnh hưởng lên NPV .56 Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy nhân tố biến đổi chi phí xây dựng giá bán hộ ảnh hưởng lên IRR .56 Bảng 2.16 Phân tích tình dự án 59 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN Hình 2.1 Lịch sử giá bán hộ cao cấp .25 Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng TP 26 Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ khu vực Châu 28 Hình 2.4 Thu nhập trung bình tháng TP.HCM xét theo khu vực 30 Hình 2.5 Thu nhập trung bình tháng TP.HCM xét theo năm 31 Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ TP.HCM 32 Hình 2.7 Nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM 33 Hình 2.8 Nguồn cung bán lẻ tương lai TP.HCM 34 Hình 2.9 Lịch sử giá cho thuê mặt bán lẻ Tp.HCM 35 Hình 2.10 Khách sạn 3-5 Tp.HCM 36 Hình 3.1 Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng dự án 64 Hình 3.2 Đồ thị dự báo IRR dự án 65 Hình 3.3 Xác định tỷ lệ chắn NPV dự án .66 Hình 3.4 Xác định tỷ lệ chắn IRR dự án 66 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1.1 Tổng quan thNm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Bất động sản phức hợp 1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản 1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản 1.1.1.4 ThNm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp 1.1.2 Đặc điểm bất động sản phức hợp thNm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp .3 1.1.3 Qui trình thNm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 Tầm quan trọng việc thNm định tài dự án đầu tư bất động sản 1.3 Các tiêu sử dụng để thNm định tài .5 1.4 Phân loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp 1.4.1 Dựa tính chất mở rộng hay thay dự án 1.4.1.1 Dự án mở rộng 1.4.1.2 Dự án thay 1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng yêu cầu pháp lý, tiêu chuNn sức khỏe an toàn 1.4.2 Dựa mối tương quan kinh tế dự án 1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn 1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn 1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn 1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thNm định tài dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp 1.5.1 Phân tích thị trường sản phNm 1.5.2 Phân tích SWOT khu đất 1.5.3 Lựa chọn hạng mục thích hợp để đầu tư 1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau xây dựng xong 1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu dự án 1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu .10 1.5.5.2 Vai trò dòng ngân lưu 10 1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu 10 1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền dự án 11 1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp .13 1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu 13 1.5.6.2 Các tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu 14 1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.6.1 Mục đích phân tích rủi ro 17 1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro 18 1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis 18 1.6.2.2 Phân tích tình – Scenario Analysis 18 1.6.2.3 Phân tích mơ - Monte Carlo Simulation 19 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 20 CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ .21 2.1 Sơ lược dự án 21 2.1.1 Tổng quan khu phức hợp Dynamic Plaza quận Tân Bình TP.HCM 21 2.1.2 Định hướng đầu tư dự án 21 2.1.3 N hững thông số ban đầu dự án 22 2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến phương án huy động vốn đầu tư cho dự án .22 2 N ghiên cứu thị trường đề xuất phát triển dự án 23 2.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua 23 2.2.2 Thị trường hộ bán TP.HCM 24 2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng TP.HCM 25 2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại TP.HCM 28 2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 TP.HCM 35 2.3 Phân tích thNm định tài khu phức hợp Dynamic Tân Bình .39 2.3.1 Phân tích SWOT dự án 40 2.3.2 Đề xuất hạng mục đầu tư 41 2.3.3 Phân tích tài xác định kết đầu tư 44 2.3.3.1 N hững thông số 44 2.3.3.2 Tiến độ thực dự án 44 2.3.3.3 Xác định dòng tiền dự án 45 2.3.3.4 Thay đổi doanh thu dự án ( R) 45 2.3.3.4.1 Căn hộ bán 45 2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng 46 2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại 46 2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe 47 2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động dự án ( 2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( O) 47 Dep) 48 2.3.5.1 Phương án tất hạng mục bán hết sau xây dựng 49 2.3.5.2 Phương án mà hạng mục hộ bán, văn phòng, khu thương mại đậu xe cho thuê 49 2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động sau thuế ( OEAT) 51 2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án 51 2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động dự án (N CF) 52 2.3.9 Kết kinh doanh dự án 52 2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại chỗ đậu xe 52 2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất hạng mục sau đầu tư xây dựng 53 2.3.10 N hận xét kết đạt 53 2.3.11 Phân tích rủi ro dự án 53 2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) 53 2.3.11.2 Phân tích tình (Scenario Analysis) 57 2.3.11.3 Phân tích mơ (Monte Carlo Slim) 59 2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết 59 2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo 62 2.3.12.3.3 Chạy mô 63 2.3.12.3.4 Diễn dịch kết mô đồ thị dự báo .63 2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo phân tích rủi ro 65 KẾT LUẬN CHƯƠN G II 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP .68 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới 68 3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp .69 3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thNm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp .74 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 76 KẾT LUẬN CHUNG 77 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thời gian từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản Việt N am phát triển cách sơi động Bằng chứng vốn đầu tư nước ngồi đổ vào lĩnh vực ngày nhiều Trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến năm 2008, từ giá hộ chung cư, đất dự án đến giá th văn phịng trung bình tăng 100-200% Điều thu hút lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực Các nhà đầu tư nước đổ vốn vào lĩnh vực thị trường tiềm mang lại nhiều lợi nhuận Đối với nhà đầu tư nước hội tốt để chuyển đổi ngành nghề thâm nhập vào lĩnh vực kinh doanh Tuy nhiên giai đoạn cuối năm 2008 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đNy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm Thêm vào khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ lan sang khắp giới làm sụt giảm đáng kể tài sản chủ đầu tư Các nhà đầu tư nước bắt đầu rút dần vốn khỏi Việt N am cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt làm ngưng trệ dự án triển khai lên kế hoạch triển khai Các dự án khả thi từ lúc chưa có khủng hoảng phải xem xét lại Từ cho thấy nhu cầu thNm định dự án đầu tư bất động sản tăng cao hết đặc biệt dự án bất động sản phức hợp – loại hình bất động sản xuất gần nước ta Bên cạnh đó, việc thNm định dự án bất động sản không dừng lại việc thNm định tính khả thi dự án mà cịn phải phân tích rủi ro tiềm Nn chúng nhằm giúp nhà đầu tư có đủ thơng tin để định Để thuyết phục nhà tài trợ người lập dự án phải xây dựng phân tích dự án đảm bảo tính khả thi tài Tuy nhiên để thNm định dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm vấn đề phức tạp Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao tiềm Nn nhiều rủi ro Điều địi hỏi việc thNm định dự án bất động sản phải phân tích rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để định Thực tế cho thấy giai đoạn từ năm 2008 phủ thắt chặt tiền THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH Thơng số kỹ thuật khu đậu xe Số liệu Tổng diện tích khu đậu xe Hệ số hiệu dụng 12.000 70 m % Tổng diện tích cho th Số chỗ đậu xe máy Số chỗ đậu xe 8.400 2.016 134 m chỗ chỗ Tốc độ tăng giá xây dựng Tốc độ tăng giá xây dựng 2 %/năm 8,23% Tiến độ phát triển Giai đoạn Tiến hành thủ tục pháp lý Giai đoạn Hồn tất tiến trình trả tiền thuê/mua Giai đoạn Xây dựng sở hạ tầng khu vực công cộng Xây dựng khu đậu xe Xây dựng khu thương mại Xây dựng khu hộ bán Xây dựng khu cao ốc văn phòng Tiếp thị thủ tục pháp lý Thiết ké, tư vấn & quản lý Dự phịng phí PHỤ LỤC Đơn vị Tổng cộng 2009 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 30% 40% 40% 20% 2010 70% 50% 30% 30% 30% 20% Trang of 13 2011 2012 50% 30% 50% 20% 20% 20% 40% 50% 10% 10% 40% Chi phí phát triển Chi phí đất Chi phí sử dụng đất Tổng cộng $2.500 Chi phí cứng Xây dựng sở hạ tầng khu vực công cộng Chi phí đền bù giải tỏa Xây dựng khu đậu xe Xây dựng khu thương mại Xây dựng khu hộ bán Xây dựng khu cao ốc văn phịng Chi phí mềm Chi phí tiếp thị thủ tục pháp lý Chi phí thiết ké, tư vấn & quản lý Dự phịng phí Tổng chi phí phát triển Cơ cấu vốn Tổng vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu Vốn huy động từ khách hàng Căn hộ bán Tổng nợ vay Vay ngân hàng (50%) Tổng cộng PHỤ LỤC 25.000.000 25.000.000 82.017.580 3% 5% 7% Phần trăm 17% 59% 24% 100% 12.302.637 2.460.527 4.100.879 5.741.231 133.132.686 Tổng cộng 22.452.470 22.452.470 78.833.979 31.846.237 31.846.237 133.132.686 2009 25.000.000 25.000.000 2010 - 2011 - 2012 - 1.984.000 400.000 28.507.003 33.212.263 32.126.783 1.584.000 - 4.000.181 8.571.816 15.935.006 - 9.277.276 17.246.457 6.688.530 24.887.787 7.238.996 3.772.809 984.211 1.640.352 1.148.246 30.756.809 3.116.668 738.158 1.230.264 1.148.246 31.623.671 2.460.527 492.105 820.176 1.148.246 35.672.791 2.952.633 246.053 410.088 2.296.492 35.079.416 2009 22.452.470 22.452.470 8.304.338 8.304.338 30.756.809 2010 8.081.772 10.102.215 23.541.898 23.541.898 31.623.671 2011 35.672.791 53.155.090 - 2012 35.079.416 51.755.977 - 35.672.791 35.079.416 Trang of 13 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG LNCH THANH TOÁN KHOẢN VAY Khoản nợ vay giai đoạn xây dựng Tháng 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Khoản vay/tháng $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 Tổng cộng Tổng khoản nợ Số năm Lãi suất/năm Số lần toán/năm Số lần toán Khoản nợ vay trả dần giai đoạn xây dựng Khoản vay = $31.846.237 Tổng khoản vay (Lãi + gốc) = Tháng Rút khoản vay Lãi suất Lãi Khoản vay $692.028 12% $692.028 $692.028 12% $6.920 $698.948 $692.028 12% $13.910 $705.938 $692.028 12% $20.969 $712.997 $692.028 12% $28.099 $720.127 $692.028 12% $35.300 $727.329 $692.028 12% $42.574 $734.602 $692.028 12% $49.920 $741.948 $692.028 12% $57.339 $749.367 10 $692.028 12% $64.833 $756.861 11 $692.028 12% $72.401 $764.430 12 $692.028 12% $80.046 $772.074 13 $1.961.825 12% $87.766 $2.049.591 14 $1.961.825 12% $108.262 $2.070.087 15 $1.961.825 12% $128.963 $2.090.788 16 $1.961.825 12% $149.871 $2.111.696 17 $1.961.825 12% $170.988 $2.132.813 18 $1.961.825 12% $192.316 $2.154.141 19 $1.961.825 12% $213.858 $2.175.683 20 $1.961.825 12% $235.614 $2.197.439 21 $1.961.825 12% $257.589 $2.219.414 22 $1.961.825 12% $279.783 $2.241.608 23 $1.961.825 12% $302.199 $2.264.024 24 $1.961.825 12% $324.839 $2.286.664 Khoản vay/năm $8.304.338 $23.541.898 Tổng cộng $31.846.237 34.770.598 12% STT Lịch trả nợ Nợ gốc Lãi vay ($3.910.176) ($4.027.481) ($4.148.306) ($4.272.755) ($4.400.937) ($4.532.966) ($4.668.955) ($4.809.023) ($1.043.118) ($925.813) ($804.988) ($680.539) ($552.356) ($420.328) ($284.339) ($144.271) Tổng cộng ($34.770.598) ($4.855.753) Tổng cộng Thanh toán theo năm ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($19.813.176) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($19.813.176) ($39.626.351) $31.846.237 $2.924.362 $34.770.598 $34.770.598 Dư nợ $692.028 $1.390.977 $2.096.915 $2.809.912 $3.530.039 $4.257.368 $4.991.970 $5.733.918 $6.483.285 $7.240.146 $8.004.576 $8.776.650 $10.826.241 $12.896.328 $14.987.116 $17.098.813 $19.231.626 $21.385.767 $23.561.449 $25.758.889 $27.978.302 $30.219.910 $32.483.934 $34.770.598 PHỤ LỤC Trang of 13 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG KHẤU HAO CHI PHÍ PHÁT TRIỂN Giai đoạn Tổng giá trị khấu hao Năm Hạng mục bán 133.132.686 Khu hộ bán 72.872.628 Khu thương mại 28.027.934 Khu văn phòng 18.218.157 Khu đậu xe 14.013.967 Tổng cộng 133.132.686 PHỤ LỤC 2009 2010 6.400.782 6.400.782 6.400.782 2011 33.679.163 33.679.163 5.605.587 3.643.631 2.802.793 45.731.175 2012 32.792.683 32.792.683 22.422.347 14.574.526 11.211.174 81.000.729 Trang of 13 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG DOANH THU VÀ CHI PHÍ DỰ KIẾN Giai đoạn Năm 2009 Doanh thu Khu hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Tổng doanh thu 2010 10.862.597 10.862.597 Chi phí Khu hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Tổng chi phí 760.382 760.382 Thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao nợ (EBITDA) 10.102.215 2011 2012 57.156.011 55.651.588 8.312.059 33.248.237 4.208.724 16.834.896 740.739 2.962.957 70.417.533 108.697.678 4.000.921 581.844 294.611 51.852 4.929.227 3.895.611 2.327.377 1.178.443 207.407 7.608.837 65.488.306 101.088.841 Khấu hao chi phí phát triển 6.400.782 45.731.175 81.000.729 Thu nhập trươc lãi thuế (EBIT) 3.701.433 19.757.131 20.088.112 3.454.458 1.401.295 3.701.433 16.302.673 18.686.817 925.358 4.075.668 4.671.704 2.776.075 12.227.005 14.015.113 Lãi vay Thu nhập trước thuế (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận PHỤ LỤC 25% Trang of 13 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG DÒNG TIỀN DỰ KIẾN Giai đoạn Năm Dòng tiền vào Rút khoản vay Thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao (EBITDA) Tổng dòng tiền vào Dòng tiền Chi phí phát triển Thanh tốn khoản vay Thuế thu nhập doanh nghiệp Tổng dòng tiền Dòng tiền Dòng tiền cộng dồn Tỷ suất chiết khấu 8.304.338 2010 8.304.338 23.541.898 10.102.215 33.644.114 30.756.809 31.623.671 30.756.809 (22.452.470) (22.452.470) 2011 2012 65.488.306 65.488.306 101.088.841 101.088.841 925.358 32.549.029 35.672.791 19.813.176 4.075.668 59.561.634 35.079.416 19.813.176 4.671.704 59.564.296 1.095.085 (21.357.386) 5.926.671 (15.430.714) 41.524.545 26.093.831 16% Thời hạn (n) Hệ số giá (PVIF) Hiện giá dòng tiền Hiện giá Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP) PHỤ LỤC 2009 1,0 0,862 (19.355.578) 8.188.853 31,6% 1,09 3,37 3,64 2,0 0,743 3,0 0,641 4,0 0,552 813.826 3.796.968 22.933.637 Trang of 13 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU CĂN HỘ BÁN Khu hộ bán Năm 2011 Đơn vị Tổng cộng 53.040 100% - - 53.040 - - 1.800 1.800 - - Q2 Q1 Năm 2012 Q3 Q4 Q2 Q1 Năm 2013 Q3 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Căn hộ Diện tích bán Tỉ lệ bán dự kiến m Diện tích bán Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ năm) TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN TIỀN THỰC THU Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý dịch vụ Chi phí khác Thu nhập trước lãi, thuế khấu hao (EBITDA) Lịch biểu toán Khu hộ bán PHỤ LỤC m USD/m 17,84% 1% 2% 1% 3% 1.800 17,84% 123.670.196 123.670.196 1.236.702 2.473.404 1.236.702 3.710.106 115.013.282 10% 5.304 1.961 8,9% 10.398.810 3.258.779 32.588 65.176 32.588 97.763 3.030.665 10% 10% 5.304 1.961 10.398.810 7.603.818 76.038 152.076 76.038 228.115 7.071.551 5.304 2.135 8,9% 11.326.384 5.873.529 58.735 117.471 58.735 176.206 5.462.382 Năm 2011 Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 15% 10% 25% Trang of 13 5% 5% 30% 10% 5.304 2.135 11.326.384 10.513.388 105.134 210.268 105.134 315.402 9.777.451 Năm 2012 10% 10% 10% 40% 10% 5.304 2.326 8,9% 12.336.698 28.402.075 284.021 568.041 284.021 852.062 26.413.929 5% 5% 5% 5% 45% 10% 5.304 2.326 12.336.698 12.367.020 123.670 247.340 123.670 371.011 11.501.328 10% 10% 10% 10% 10% 55% 10% 5.304 2.533 8,9% 13.437.131 6.183.510 61.835 123.670 61.835 185.505 5.750.664 5% 5% 5% 5% 5% 5% 60% 15% 7.956 2.533 20.155.697 12.367.020 123.670 247.340 123.670 371.011 11.501.328 Năm 2013 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 70% 15% 7.956 2.759 8,9% 21.953.585 30.917.549 309.175 618.351 309.175 927.526 28.753.321 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 95% - 6.183.510 61.835 123.670 61.835 185.505 5.750.664 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 100% THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU THƯƠNG MẠI Khu thương mại Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Đơn vị Tổng cộng 20.400 100% - - 20.400 - - - - - - - 20.400 1.993 1.993 2.008 2.037 0,74% - 2.037 - 2.022 0,74% - 2.022 - 2.008 0,74% - Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q3 Q2 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Khu thương mại Diện tích bán Tỉ lệ bán dự kiến m Diện tích bán Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ năm) TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN SỐ TIỀN THỰC THU Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý dịch vụ Chi phí khác Thu nhập trước lãi, thuế khấu hao (EBITDA) Lịch biểu toán Khu hộ bán PHỤ LỤC m USD/m 1,47% 1% 2% 1% 3% 1.993 1,47% 41.560.297 41.560.297 415.603 831.206 415.603 1.246.809 38.651.076 100% - Năm 2011 Q3/2011 - 41.560.297 8.312.059 83.121 166.241 83.121 249.362 7.730.215 2.052 0,74% 10.390.074 103.901 207.801 103.901 311.702 9.662.769 Năm 2012 100% 20% Trang of 13 25% 2.052 10.390.074 103.901 207.801 103.901 311.702 9.662.769 Năm 2013 25% 2.067 0,74% 10.390.074 103.901 207.801 103.901 311.702 9.662.769 25% - 2.078.015 20.780 41.560 20.780 62.340 1.932.554 5% THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN VĂN PHỊNG CHO TH Văn phịng cho th Năm 2011 Năm 2012 Năm 20 13 Đơn vị Tổng cộng 13.260 100% - - 13.260 - - - - - - - 13.260 - - - 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 - - - - - - - 21.043.620 4.208.724 42.087 84.174 42.087 126.262 3.914.113 5.260.905 52.609 105.218 52.609 157.827 4.892.642 5.260.905 52.609 105.218 52.609 157.827 4.892.642 5.260.905 52.609 105.218 52.609 157.827 4.892.642 Q2 Q1 Q3 Q4 Q1 Q3 Q2 Q4 Q2 Q1 Q3 Q4 Văn phịng cho th Diện tích bán Tỉ lệ bán dự kiến m Diện tích bán Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ năm) TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN SỐ TIỀN THỰC THU Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý dịch vụ Chi phí khác Thu nhập trước lãi, thuế khấu hao (EBITDA) Lịch biểu toán Khu hộ bán PHỤ LỤC m USD/m 6,5% 1% 2% 1% 3% 21.043.620 21.043.620 210.436 420.872 210.436 631.309 19.570.567 100% Năm 2011 Q3/2011 Năm 2012 100% 20% Trang 10 of 13 25% Năm 2013 25% 25% - 1.052.181 10.522 21.044 10.522 31.565 978.528 5% THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN CHỖ ĐẬU XE Khu hộ bán Chỗ đậu xe máy Số chỗ bán Tỉ lệ bán dự kiến Số chỗ bán Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ năm) Chỗ đậu xe Số chỗ bán Tỉ lệ bán dự kiến Số chỗ bán Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ năm) Lịch biểu toán Khu hộ bán PHỤ LỤC Năm 2011 Đơn vị Tổng cộng chỗ 2.016 100% 2.016 1.587 1.587 1.587 134 100% 134 1.587 1.587 - chỗ USD/chỗ 5% chỗ chỗ USD/chỗ TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN SỐ TIỀN THỰC THU Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý dịch vụ Chi phí khác Thu nhập trước lãi, thuế khấu hao (EBITDA) - 1% 2% 1% 3% 3.703.696 3.703.696 37.037 74.074 37.037 111.111 3.444.437 Q2 Q1 Năm 2012 Q3 Q4 Q1 Q4 1.666 5,0% 1.666 1.750 5,0% 1.750 1.837 5,0% 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 1.587 - - - - - - Năm 2011 Q3/2011 Năm 20 13 Q3 Q2 Q2 Q1 100% 2.016 1.837 100% 2.016 1.587 3.703.696 740.739 7.407 14.815 7.407 22.222 688.887 20% Trang 11 of 13 Q4 1.929 5,0% 1.929 2.025 5,0% - 1.587 1.587 1.587 - 925.924 9.259 18.518 9.259 27.778 861.109 925.924 9.259 18.518 9.259 27.778 861.109 925.924 9.259 18.518 9.259 27.778 861.109 Năm 2012 100% Q3 25% Năm 2013 25% 25% 185.185 1.852 3.704 1.852 5.556 172.222 5% THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC Thay đổi giá bán hộ (%/năm) BẢNG 10 Thay đổi giá bán hộ (%/năm) PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 8.188.853 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50% 31,65% 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50% PHỤ LỤC 6,31% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 6,69% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 7,08% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 7,46% 7,85% 8,23% 149.357 149.357 149.357 1.664.407 1.664.407 1.664.407 3.224.769 3.224.769 3.224.769 4.831.548 4.831.548 4.831.548 6.485.862 6.485.862 6.485.862 8.188.853 8.188.853 8.188.853 9.941.677 9.941.677 9.941.677 11.745.512 11.745.512 11.745.512 13.601.554 13.601.554 13.601.554 15.511.018 15.511.018 15.511.018 17.475.139 17.475.139 17.475.139 6,31% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% 6,69% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% 7,08% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 7,46% 7,85% 8,23% 16,3% 16,3% 16,3% 19,3% 19,3% 19,3% 22,4% 22,4% 22,4% 25,5% 25,5% 25,5% 28,5% 28,5% 28,5% 31,6% 31,6% 31,6% 34,8% 34,8% 34,8% 37,9% 37,9% 37,9% 41,1% 41,1% 41,1% 44,2% 44,2% 44,2% 47,4% 47,4% 47,4% Trang 12 of 13 8,61% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 9,00% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 9,38% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 9,77% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 10,15% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139 8,61% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% 9,00% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% 9,38% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% 9,77% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% 10,15% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4% THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC BẢNG 11 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG Scenario Summary Current Values: Trường hợp xấu Trường hợp có khả xảy Changing Cells: $D$44 8,23% 6,31% $D$45 17,84% 0,62% $D$46 6,45% -4,63% $D$47 1,47% 1,77% Result Cells: $D$33 8.188.853 9.794.364 $D$34 31,6% 34,5% $D$35 1,09 1,11 $D$36 3,37 3,33 $D$37 3,64 3,59 Notes: Current Values column represents values of changing cells at time Scenario Summary Report was created Changing cells for each scenario are highlighted in gray PHỤ LỤC Trang 13 of 13 Trường hợp tốt 7,27% 21,57% 4,20% -1,67% 10,15% 29,50% 7,20% 11,13% 8.198.431 31,7% 1,09 3,37 3,64 9.114.819 33,1% 1,10 3,36 3,62 CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở CAO CẤP TẠI KHU VỰC KHẢO SÁT Tên Dự án The Everich Chủ đầu tư: Công ty Phát Đạt Địa chỉ: góc Đường Lê Đại Hành 3/2, Quận 11 Phú Thọ – Thuận Việt Chủ đầu tư: Công ty LD Thuận Việt Địa chỉ: Khu thương mại Phú Thọ – Thuận Việt , Lý Thường kiệt, Quận 11 Phú Nhuận Chủ đầu tư: Công ty TNHH Phụng Hồng Địa chì: 20 Hồng Minh Giám, Phú Nhuận Phúc Yên Chủ đầu tư: Công ty Phúc Yên Địa chỉ: 2/11A Phan Huy Ích, Phường 5, Quận Tân Bình Hình minh họa Năm khởi cơng 2006 Q4/05 Q3/06 Q1/07 Năm dự kiến hoàn thành 2008 Q4/08 Q4/08 2009 Tỷ lệ bán 100% 100% 100% 100% 2,000 – 2,500 (Giá bán khởi điểm: 1,000) 1,700 – 1,900 (Giá bán khởi điểm: 877) 1,900 – 2,300 (Giá khở điểm: 880) 950 – 1,200 (Initial price: 600) Giá bán (US$/m2, không bao gồm VAT) Quy mô dự án 362 (2 khối nhà 26 tầng, 10 hộ/ sàn) Loại phòng ngủ: 119căn hộ (33%) Loại phòng ngủ: 230 hộ (64%) Loại phòng ngủ: hộ (1%) Loại Penthouse: hộ (2%) PHỤ LỤC 195 (4 khối nhà 17 tầng, hộ/ sàn) Loại phòng ngủ: 78 hộ (40%) Loại phòng ngủ: 117 hộ (60%) Trang of 129 (Khối nhà 14 tầng, 11 hộ/ sàn) Loại phòng ngủ: 70 hộ (54%) Loại phòng ngủ: 55 hộ (43%) Loại Penthouse: hộ (5%) 360 (Khối nhà 17 tầng, 24 hộ/ sàn) Loại phòng ngủ: 336 hộ (93%) Loại Penthouse: 24 hộ (7%) ... 1.1.1.1 Bất động sản phức hợp 1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản 1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản 1.1.1.4 ThNm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp. .. mục đích phân tán rủi ro 1.1.1.4 Thẩm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp ThNm định tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp thNm định hiệu tài dự án kể từ tiến hành... LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1.1 Tổng quan thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Bất động