Huy động nguồn lực phát triển hạ tầng xanh không gian công cộng cần tiếp cận từ các bên hưởng lợi mobilizing resources for developing public space green infrastructure from the beneficiaries

Huy động nguồn lực phát triển hạ tầng xanh & không gian công cộng cần tiếp cận từ bên hưởng lợi Mobilizing resources for developing public space & green infrastructure should be approached from the beneficiaries TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt Đức Tóm tắt: Việc đáp ứng u cầu xây dựng trì khơng gian cơng cộng thị lớn ln gặp khó khăn thiếu nguồn lực đầu tư trì Các ràng buộc từ quy hoạch kiểm soát phát triển dường chưa đủ để đầu tư cho cơng trình Bài viết phân tích thảo luận hội áp dụng số chế giúp huy động nguồn lực từ bên hưởng lợi từ không gian công cộng hạ tầng xanh thị lớn bối cảnh Từ khóa: không gian công cộng, hạ tầng xanh, huy động nguồn lực, tiếp cận từ bên hưởng lợi Abstract: High demand for developing and maintenance uban public space is always a challenge for urban authority Existing regulations from planning to implementation seemed insufficient to meet this demand This article analyses opportunities to apply some beneficiary pay mechanisms for developing green infrastructure and public space in the large cities of Vietnam Keywords: public space, green infrastructure, resource mobilization, beneficiary pays mechanism Bối cảnh Không gian công cộng đô thị phân hóa thành nhiều nhóm khác Khơng gian cơng cộng truyền thống hiểu cho phép tiếp cận không hạn chế, thường sử dụng đất công cộng đường bộ, bãi đỗ xe công cộng, quảng trường, cơng viên, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao cộng đồng, thư viện công cộng, bảo tàng cơng cộng, bãi biển cơng cộng, hay cơng trình văn hóa tâm linh Tuy nhiên, nhìn rộng khơng gian để cư dân sử dụng thị bao gồm khu vực tiếp cận có thu phí trực tiếp gián tiếp, có tính thương mại hay thu phí để trì hoạt động khu du lịch, trung tâm thương mại, câu lạc bộ, nhà hàng, quán bar, cafe, bảo tàng tư nhân, hay khu du lịch giải trí có thu tiền Khơng gian cơng cộng có đan xen kinh doanh, phục vụ, thu phí bắt buộc, bắt buộc theo đối tượng (miễn phí trẻ em hay người già, người địa phương), tự nguyện chùa, nhà thờ, số bảo tàng tư nhân Hạ tầng xanh đô thị phận quan trọng cấu thành đóng góp vào khơng gian cơng cộng thị Hạ tầng xanh hiểu hệ thống thủy vực đất tự nhiên có tác dụng điều tiết nguồn nước, bao gồm xanh mặt nước công viên, vườn hoa, khu du lịch, bãi biển, không gian mặt nước, đất tự nhiên, đất rừng cho phép thấm trữ nước mưa không gian để dành cho xả lũ cho đô thị Việc khai thác hệ thống phục vụ cho sống đô thị, đảm bảo cân sinh thái, bảo đảm vệ sinh môi trường, sức khỏe cộng đồng nên hiểu hạ tầng xanh Không gian gắn với hạ tầng xanh khác mặt biển, khu bảo tồn, sông, suối, kênh, rạch, bãi bồi, đất rừng khơng gian mở tiếp cận tới rìa coi khơng gian gắn liền với không gian công cộng đô thị Hạ tầng xanh không gian công cộng tảng làm nên giá trị cho sống đô thị Nhu cầu giao dịch kinh tế xã hội thông qua không gian công cộng để lại, giao tiếp, kinh doanh Nhu cầu cân mặt tâm trí, sức khỏe khu vực trước hết dựa vào hạ tầng xanh không gian công cộng Khu vực mặt biểu tượng xã hội văn minh, đóng góp vào gắn kết tầng lớp xã hội xã hội ngày phân cực Hạ tầng xanh không gian công cộng thực chất tài sản có giá trị thị sở hữu cộng đồng thị nói chung cộng đồng kề cận hưởng lợi họ thường xuyên sử dụng Xu hướng phát triển địi hỏi khơng gian cơng cộng hạ tầng xanh cần đảm bảo số lượng chất lượng để nâng cao chất lượng sống đô thị Hạ tầng xanh không gian công cộng biến đổi phức tạp Những năm gần đây, chức sử dụng không công cộng biến đổi theo xu hướng gia tăng tính thương mại Khơng gian gắn với thương mại tăng nhanh vỉa hè, quảng trường, công viên, nhà văn hóa, bảo tàng, đất ven sơng, mặt nước, nhiều cơng trình cơng cộng lại bị cắt xén, tư nhân hóa, chuyển đổi cơng nhường chỗ cho không gian thương mại Cơ hội tiếp cận với mặt nước đặc biệt môi trường tự nhiên ngày hạn hẹp dự án bất động sản, sân golf chiếm dụng mặt tiền công viên, mặt tiền bờ sông, thắng cảnh, bãi biển Đặc biệt, phương tiện giới cá nhân xe yếu tố chủ lực làm thu hẹp diện tích cơng cộng để làm bãi đỗ xe công viên, trường học, quảng trường, vỉa hè, lịng đường Có thể hình dung xu hướng biến đổi không gian công cộng đô thị Việt Nam thông qua Bảng thống kê đây: Bảng Đánh giá loại hình khơng gian cơng cộng thị theo nhóm vấn đề Nhóm Loại Tính chất Vấn đề, xu hướng, nguy Cư dân Mở - nhân tạo chỗ, người Thu hẹp trở thành nơi để xe, kinh doanh, ngày sử dụng gia tăng xe cá nhân giảm Quảng trường đa Người kinh Mở - nhân tạo chức doanh & Thu hẹp để xe sử dụng cho Đất ven sông, hồ, Cư dân Mở - tự nhiên rừng, bãi bồi chỗ, đối tượng khác Đe dọa bị thu hẹp, lấn chiếm làm không gian riêng Công viên (hoang Cư dân Mở - tự nhiên dã) chỗ, đối tượng khác Thiếu vốn đầu tư bị lấn chiếm, thu hẹp Công viên cộng Hạn chế Mở - bán tự Khơng có vốn đầu tư, bị điều đồng người sử nhiên chỉnh giảm xây dựng, dụng khai thác sử dụng biến tướng Cơng trình cơng cộng Tự nhiên Giao thông Vỉa hè, phố Đối tượng sử dụng kinh doanh nhà hàng, bãi để xe Công trình cơng Khơng hạn Mở - nhân tạo Xu hướng chuyển hóa kết cộng – nhà văn chế hợp thành kinh doanh thương hóa – trường học mại, bãi để xe Khu đại học có Ít hạn chế khơng gian mởl ớn Mở - nhân tạo Đang thu hẹp & chuyển hóa kết hợp kinh doanh Dịch vụ - thương mại Trung tâm kinh Người mua Không hạn Mở rộng tăng nhanh theo nhu doanh dịch vụ dịch vụ chế - nhân tạo cầu xã hội giải trí phức hợp Nhà hàng lớn – Khách Hạn chế theo Mở rộng tăng nhanh theo nhu quán café, giải trí hàng mua thu nhập – có cầu xã hội lớn có khơng gian dịch vụ thể mở – nhân chung mở tạo Khu thể thao Hạn chế nhà (tư nhân) Đóng – nhân Đang mở rộng để đáp ứng tạo nhu cầu thể dục trời thu hẹp Dịch vụ - du lịch Chùa, đền, nhà Gần Không hạn Đang mở rộng nhu cầu thờ không chế - Mở tâm linh Sân golf Khách cao Hạn chế - mở Biến tướng bất động sản cao cấp - tự nhiên cấp không gian xanh hạn chế cộng đồng tiếp cận Công viên & khu Không du lịch kết hợp tâm linh (tư) Mở - tự nhiên Đang mở rộng kèm theo nhu cầu du lịch văn hóa Nguồn: tác giả Xu hướng vừa qua cho thấy nguồn lực đầu tư vào không gian công cộng truyền thống giảm sút Không gian công cộng truyền thống hạ tầng xanh bị thu hẹp chất lượng Dù số không gian công cộng hạ tầng xanh có thu phí tăng lên, xong phận nhỏ hưởng lợi Khu vực nhìn chung ‘đói’ nguồn lực để đầu tư trì Chúng ta phân tích số nguyên nhân làm giảm khả thu hút nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực 2 Một số vấn đề chế quản lý Xét tầm quốc gia, từ 2009 trở lại nguồn lực đầu tư cơng gặp khó khăn trần nợ cơng khó khăn ngân sách Căn để phân bổ nguồn lực đầu tư công xuất phát từ đồ án quy hoạch chung chương trình đầu tư cấp tỉnh hỗ trợ từ Trung ương sử dụng nguồn ngân sách, vay ODA, trái phiếu phủ Tuy nhiên, nguồn vốn đầu tư công thu hẹp nguồn vốn ODA chấm dứt (hoặc cắt giảm lớn) Việt Nam trở thành quốc gia thu nhập trung bình thấp Luật quản lý nợ công quy định địa phương lập kế hoạch đầu tư trung hạn theo tốc độ tăng trưởng GDP [1] Công cụ đổi đất lấy hạ tầng (mô hình xây dựng – chuyển giao BT) gặp khó khăn phải tạm dừng để hoàn thiện chế định thầu xác định giá đất đối ứng [2] làm đình trệ nhiều dự án đầu tư cơng thị Khó khăn phát triển khơng gian cơng cộng bắt nguồn từ khả đáp ứng tài quản trị khu vực công dự án quy mô lớn Thiếu vốn giải tỏa quy mô lớn làm dự án kéo dài, tiềm ẩn rủi ro bị tái lấn chiếm cuối phải điều chỉnh bổ sung kinh phí thiết kế Càng kéo dài, dự án dạng khó triển khai thành phố phải giải nhiệm vụ cấp bách Dự án công viên đảo Nguyễn Kiệu Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh nhiều ví dụ điển hình tình trạng (Xem hình dưới) Hình 1: khu vực đảo Nguyễn Kiệu – công viên bị treo thiếu vốn lực giải tỏa thành phố Hồ Chí Minh qua thập kỷ Nguồn: internet – batdongsan Nguồn lực cho đơn vị quản lý sở cản trở khả đầu tư tiếp nhận tài sản từ chủ đầu tư tư nhân Công viên hay không gian công cộng chủ đầu tư tư nhân gặp vướng mắc chủ đầu tư điều chỉnh không phê duyệt không bàn giao Tuy nhiên, khơng trường hợp quyền khơng bổ sung kinh phí để tiếp nhận mặt trì khu vực Đây tình trạng Quận Thành phố Hồ Chí Minh (năm 2017 và) hẳn nhiều nơi khác gặp phải [3] Nhìn sâu xa hơn, nguồn thu từ ‘bán cho thuê đất’ bị nhập vào quỹ chung thành phố làm cản trở hội cân đối trực khu vực Điều làm giảm động lực đóng góp từ bên hưởng lợi trực tiếp thơng qua cơng cụ thuế, phí vào trì giá trị tài sản theo khu vực Chất lượng quản lý kiểm sốt thực thi quy hoạch khơng đáp ứng u cầu Quy chuẩn xanh tiểu khu (có thể gồm sân thể thao) 2m2/người [4]; nhiên, thị cải tạo khơng gian thường bị tính trùng lắp với khu vực kề cận kết xanh ngày giảm tính đầu người Ngay khu vực đô thị mới, phê duyệt điều chỉnh thu hẹp diện tích cơng trình cơng cộng xanh [5] dẫn tới thu hẹp không gian Chủ đầu tư muốn lấy đất bán mà xây công viên vẽ xanh vào vị trí đất thổ cư ‘vẽ’ đất để bán vào khu đất trống để giải tỏa trước Khi triển khai, đất trống bán trước chừa lại đất bị kiện tụng mức đền bù giải tỏa hay nguồn gốc đất Khi chi phí trượt giá khả chi trả, khu đề nghị điều chỉnh, không chấp thuận biến thành ‘quy hoạch treo’ dự án treo Người dân thấy sau hồi quy hoạch lịng vịng, ‘đất có nhà vẽ làm xanh, cịn đất xanh lấy để xây nhà bán’ Chủ đầu tư bán xong nhà rời xanh mặt nước biến Tóm lại, yếu lực quản lý chế tài nguyên nhân cần giải Phần thảo luận kinh nghiệm quốc tế theo hai cách tiếp cận Một số học kinh nghiệm 3.1 Kinh nghiệm quốc tế Bán quyền phát triển – học từ Sao Paolo, Brazil Sao Paolo thành phố điển hình sử dụng công cụ bán quyền xây dựng thêm (sales of air rights – SAR) để tài trợ cho đầu tư hạ tầng tiện ích chỗ Q trình mở rộng q nhanh lệ thuộc vào xe dẫn đến thành phố hết đất để bán nguồn lực phát triển bị hút vào vay nợ để trì hạ tầng giao thông lệ thuộc xe Căn theo hai sở tách quyền sở hữu đất đai khỏi quyền xây dựng (năm 1988) nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo chức xã hội, Chính quyền thành phố Sao Paulo phát triển công cụ huy động vốn tài trợ cho hạ tầng không đất để chuyển đổi São Paulo thành lập quan điều phối khai thác nguồn thu từ tất dự án đầu tư cải tạo có xây dựng tăng thêm phân bổ vào lĩnh vực hạ tầng đô thị mà không làm tăng thêm nợ Nguồn thu từ đấu giá quyền xây dựng tăng thêm giúp cải thiện hiệu việc quản lý đất đai, giảm bất bình đẳng tăng nguồn thu cho quyền [6] Thành phố vừa huy động đóng góp vào quỹ đầu tư sở hạ tầng, vừa giúp thị trường bất động sản thích nghi với định hướng mật độ phát triển đô thị theo xu hướng nhỏ gọn (compact city - đô thị nén) Cơ sở để quyền thu phí chủ sử dụng đất trả phí cho phần xây dựng tăng vượt mức hệ số sử dụng đất quy định (ví dụ xây 4.0 khu vực yêu cầu 2.0 trả phí tăng thêm 2.0) cho quyền địa phương để đóng góp vào chi phí xây dựng sở hạ tầng tương ứng với không gian mua thêm Lý lẽ việc thu tiền sử dụng không gian mật độ cao đòi hỏi phải cải thiện hạ tầng để bù đắp [7] Điều kiện bán đấu giá Giấy chứng nhận Khả Xây dựng tăng thêm (CEPACs) cho chủ đất địa bàn áp dụng cho khu vực đô thị xác định thực tế có hạ tầng đáp ứng để tài trợ cho sở hạ tầng đô thị Huy động nguồn lực từ giá trị gia tăng từ đất - học Nhật Bản Mơ hình thu từ giá trị tăng thêm từ đất (land value capture – LVC) Nhật Bản khai thác qua chương trình chỉnh trang tồn diện theo khu vực Nhật Bản quốc gia vận dụng thành cơng mơ hình tài trợ cho khơng gian cơng cộng từ trình chỉnh trang gắn với đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng sức chở lớn (Transit Oriented Development TOD) Các hội phát triển theo chiều đứng thương lượng ‘trao đổi’ với trách nhiệm đầu tư cho không gian công cộng khu vực mật độ xây dựng cao quanh nhà ga khu vực TOD [7, 8] Sự phân chia lại chi phí lợi ích theo mơ hình hợp tác công tư tham gia cộng đồng vào lập quy hoạch theo nguyên tắc đồng thuận ngun tắc mơ hình Mơ hình sử dụng số công cụ đặc thù để phân bổ lợi ích chi phí Vùng thị Tokyo thành phố Nhật Bản sử dụng công cụ ‘điều chỉnh đất đai’ (Land readjustment - LR) ‘tái thiết đô thị’ (Urban Renewal) xác lập kế hoạch cải tạo theo khu vực có quy mơ đủ lớn để đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, kinh tế, xã hội Công cụ LR giúp hình thành hạ tầng dành đất cho khơng gian cơng cộng, chương trình tái thiết làm tảng cho thỏa thuận đầu tư thúc đẩy đô thị phát triển lấy làm tảng Không gian công cộng phục vụ xương sống hệ sinh thái dịch vụ sở để giá trị bất động sản liền kề gia tăng giúp hoàn vốn cho đầu tư vào giao thông công cộng Cơ sở để bên đồng thuận việc tạo chia sẻ giá trị tăng thêm hài hòa bên tham gia Các phủ, quan giao thơng cơng cộng, nhà phát triển, nhà kinh doanh, cư dân xung quanh khu vực cải tạo có lợi tham gia Việc “hồn lại lợi nhuận thu từ việc phát triển không gian công cộng thông qua cách làm dựa vào khả thực thi đồng từ thu hồi đất (trong phạm vi cơng trình chủ lực – nhà ga cơng viên), cho phép thay đổi cach thức sử dụng đất, điều chỉnh để khu vực xung quanh tiếp cận tốt tới tiện ích dùng chung (Xem hình dưới) Hình 2: Cơ chế tài cho dự án điều chỉnh đất đai Nguồn: Ochi [9] Chuyển nhượng quyền phát triển – học New York, Hoa Kỳ & Mumbai, Ấn Độ Transferable Development Rights - TDR công cụ cho phép chuyển nhượng quyền khai thác không gian chủ tài sản chưa sử dụng quyền xây dựng tối đa cho phép Công cụ phát triển từ đầu kỷ XX New York, Hoa Kỳ để tối ưu hóa khơng gian khu trung tâm Manhattan, vừa tạo khoảng cách tầm nhìn cảnh quan từ tịa tháp vịnh New Yor, vừa khống chế mật độ xây dựng, giúp bảo tồn di sản [10] Tuy nhiên, gần công cụ giúp đầu tư cho không gian công cộng lòng thành phố Ney York Dự án High-Line cải tạo tuyến đường sắt bỏ hoang thành đường công viên cao làm tăng thêm giá trị cho chủ cơng trình kề cận Chính quyền thành phố đầu tư từ bán quyền xây dựng tăng thêm dọc hành lang nơi người dân kết hợp lại, thư giãn, tập thể dục, du lịch xuyên qua trung tâm New York (Xem hình dưới) Hình 3: Mơ hình TDR chuyển nhượng khơng gian quanh đường cao để tài trợ cho dự án HighLine New York, Hoa Kỳ Nguồn: tổng hợp từ quan quy hoạch New York & [11] TDR ‘xuất khẩu’ sang Ấn Độ (Mumbai, Bangalore) trở thành công cụ để tạo nguồn lực cho lấy đất chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng Cách làm Mumbai quyền cho người dân (nghèo) bán quyền xây dựng nhà khu xây dựng mật độ thấp cho chủ đầu tư dự án có nhu cầu khu vực cải thiện Chính quyền lấy đất (hoặc phần đất) từ chủ sở hữu đổi cho họ quyền phát triển dạng Giấy chứng nhận Quyền Phát triển (DRC)[8] DRC trở thành công cụ tài để chủ sở hữu khơng có ý định xây hết quyền chuyển nhượng cho người khác mức hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR) Chính phủ ấn định DRC linh hoạt, giúp phân bố lại không gian đô thị theo nhu cầu thị trường khả chi trả nhóm thu nhập [12] Các diện tích giải phóng đáng kể Nhà nước ‘bỏ ra’ tờ giấy Tất nhiên khu vực áp dụng cơng cụ phải tính tốn để đáp ứng yêu cầu chất tải hạ tầng Sau thành công Mumbai (1991), bang Maharashtra, Karnataka áp dụng nhanh chóng giải vướng mắc tạo quỹ đất để đầu tư hạ tầng theo cách Các thành phố dựa vào công cụ tạo quỹ đất làm tuyến đường xuyên tâm, đồng thời phát triển thành phố vệ tinh, hành lang cho tuyến đường tàu điện ngầm nhanh chóng mà gần tốn tiền đền bù hay ‘mua’ đất giá cao Thuế chế thu gắn với trách nhiệm chi địa phương Vương quốc Anh Hoa Kỳ Thuế tài sản thuế địa phương cơng cụ quan trọng để trì chất lượng không gian công cộng Thuế tài sản i nguồn thu quan trọng hầu khắp quyền địa phương giới Dù tỉ trọng thu từ thuế tài từ 1-3% tổng thu ngân sách quốc gia nước phát phát triển; nhiên, nguồn thu đáng kể giúp quyền sở đảm bảo trách nhiệm trì tiện ích dùng chung bù đắp từ 50% tới 75% chi phí bảo trì trì hoạt động nhiều thành phố giới [13] Sau đó, thuế tài sản (property tax) thuế địa phương (local taxii) thu theo người có tài sản người sống họ giúp trì hoạt động tiện ích dung chung [15] Hoa Kỳ khơng sử dụng thuế địa phương mà có thuế tài sản nên mức đóng thuế suất cao (ví dụ tới 1%/năm California, Anh 0,3%/năm) Bên cạnh thuế tài sản, phí tác động phát triển (impact fees) chủ đầu tư xây dựng khu vực nguồn bổ sung để đầu tư nâng cấp hạ tầng khu vực phát triển có mật độ cao cần bổ sung lực đáp ứng Kinh nghiệm Hoa Kỳ áp dụng phí theo diện tích chuyển đổi cơng cho chủ đầu tư quy mô nhỏ áp dụng đánh giá độc lập theo dự án để áp phí tác động dự án Vương quốc Anh trao quyền cho quyền sở (tương đương cấp quận Việt Nam) tự thỏa thuận để yêu cầu dự án phát triển đóng góp vào tiện ích công cộng Bên cạnh việc thu từ chủ đầu tư, kinh nghiệm từ Hoa Kỳ nhiều quốc gia khác áp dụng thuế cải thiện (betterment levy) để bổ cho người hưởng lợi mà không phát sinh hành vi xây dựng Thuế thu khoản phụ trội phần giá tăng lên sau sang nhượng tài sản cho thuê tài sản thời gian (5-10 năm) sau khu vực đầu tư nâng cấp 3.2 Kinh nghiệm từ dự án chế nước Cơ chế phát triển ‘nén’ thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2014 ban hành chế chia sẻ gánh nặng với Nhà nước tạo dựng thêm không gian công cộng đền bù hệ số sử dụng đất [16] Quyết định 29/2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh cho phép chủ đầu tư thỏa thuận với Sở Quy hoạch Kiến trúc (QHKT) tăng thêm hệ số sử dụng đất dự án khu vực trung tâm thành phố (khu vực 930ha) dự án có đề xuất phù hợp với quy hoạch khu vực như:      Dành thêm không gian mở cho phép người tiếp cận sử dụng không gian cơng cộng dùng chung; Kết nối với cơng trình hạ tầng giao thông công cộng (nhà ga, metro, bến xe bt), Bảo tồn cơng trình kiến trúc có giá trị; Thiết kế cơng trình ‘xanh’ thân thiện với mơi trường (tiết kiệm lượng ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường); Hỗ trợ thực thi dự án chỉnh trang khu vực cần cải tạo Sở QHKT thay mặt UBND thành lập Hội đồng Kiến trúc – Quy hoạch thành phố theo đề xuất cụ thể doanh nghiệp để đánh giá tư vấn cho UBND định mức ‘thưởng’ cho dự án cụ thể, chế ‘29’ Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc khu vực trung tâm quy hoạch chi tiết khu vựciii Chính sách có tính chất giống với cơng cụ TDR; nhiên, chế ‘thưởng’ đến chưa có sở tính tốn rõ ràng Các mức cho tăng thêm dựa vào đánh giá định tính Hội đồng Kiến trúc Quy hoạch dường ‘tùy biến’ theo dự án cụ thể Hình 4: Minh họa số trường hợp ưu đãi HSSDĐ chế thị ‘nén’ Nguồn: QĐ29 /2014/QĐ-UB - Hình 34-1 Điều 34 [16] Kinh nghiệm từ dự án khu đô thị tư nhân Mơ hình khu trung tâm cơng cộng làm tảng giá trị số khu thị có quy mơ lớn Mặc dù đa số dự án đầu tư tư nhân có vướng măc phát triển trì khơng gian cơng cộng có chất lượng; nhiên, số khu thị lại thành công việc tạo dựng trì khu vực Khơng gian cơng cộng hay cơng viên hình thành trì thành công số khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP Hồ Chí Minh), Ciputra (Hà Nội), Times City (Hà Nội), hay Eco-Park (Hưng Yên) Chủ đầu tư hưởng giá trị gia tăng từ bất động sản liền kề thông qua tổ chức không gian để khai thác có chiều sâu, từ nhà tiện ích, dịch vụ xã hội, giải trí, thương mại Các khu vực có điểm chung đầu tư chủ đầu tư có lực, quan trọng họ xây dựng giá trị tài sản thương mại từ giá trị không gian công cộng liền kề Nhìn chung, hạ tầng xanh khơng gian cơng cộng ‘sống tốt’ chủ đầu tư lại khai thác tốt giá trị không gian (Xem hình dưới) Xu hướng dịch chuyển thị trường dự án trung cao cấp gần cho thấy chủ đầu tư có lực ngày ý vào việc tạo dựng giá trị tài sản bên ngồi tịa nhà Đặc biệt, bối cảnh không gian xanh/không gian mở quy mô lớn khơng đáp ứng từ phía quyền, người mua nhà trả giá cao nhiều cho bất động sản có tiện ích Hình 5: Cơng viên hồ bán nguyệt – khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Nguồn: MKT Phú Mỹ Hưng (internet) Tuy nhiên, mơ hình tập trung cho nhóm có thu nhập cao Các khu vực đầu tư nằm khn viên khu có tính biệt lập; khu vực khơng gian mở hình thành gắn với khu vực dân cư có khả chi trả cao Tuy nhiên, việc trì tài sản ‘cơng cộng’ có giá trị cao phải dựa vào số lượng người tham gia có khả chi trả Trong bối cảnh nguồn lực hạn hẹp, khả chi trả chỗ sở để hình thành trì tiện ích Các khu vực có lợi thu nhập hình thành trì chất lượng lẽ tự nhiên Một số đề xuất Trước hết, khẳng định khơng gian cơng cộng hạ tầng xanh đô thị phải bảo vệ xây dựng thành trung tâm hệ giá trị tài sản đô thị Sự khan hiếm, nhu cầu, chức không gian cần nhận thức Giá trị đất trung tâm đô thị tiếp cận thuận lợi tới công viên, bờ sông thường lớn giá trị nhà Điều phản ánh giá trị không gian công cộng hạ tầng xanh phần cịn lại Nói cách khác, giá trị tài sản đô thị bảo vệ bảo vệ giá trị hạ tầng xanh không gian công cộng Nguồn lực cho trì khơng gian cơng cộng cần dựa vào mối quan hệ lợi ích với bên hưởng lợi trực tiếp Không gian công cộng dễ trở thành ‘của chùa’ nhiệm vụ đặt thiết lập chế khuyến khích ràng buộc sáng tạo để thúc đẩy hợp tác bên hưởng lợi có trách nhiệm [18] Cơ chế để khắc phục tình trạng tạo điều kiện ràng buộc bên hưởng lợi trách nhiệm hình thành trì tài sản thơng qua phân bổ trách nhiệm quyền định cho bên có lợi ích lớn chi phối lớn đến kết [19, 20] Ví dụ huy động từ bên hưởng lợi liền kề để xây dựng cơng viên có quy mơ trung bình Ước tính cơng viên có diện tích 1ha cần đầu tư 25 tỉ đồng hồn tồn dựa vào thỏa thuận chia sẻ chi phí từ hai khu nhà cao tầng kề cận (Xem hình dưới) Cụ thể với 250 hộ có tầm nhìn cơng viên (trong 500 hộ hai cạnh cơng viên), chủ đầu tư bán tăng thêm trị giá lên tới 50 tỉ đồng (200 triệu/căn x 250 căn) phần chia sẻ 50% Nếu sách chuyển nhượng quyền phát triển áp dụng khu vực, thành phố bán đấu giá quyền phát triển 500 hộ xây thêm – tăng hệ số sử dụng đất từ lên bổ sung thêm khơng gian cơng cộng để thu 250 tỉ (500 & thu 500 triệu/căn), chia sẻ tới ½ gánh nặng phải thu hồi đất để xây dựng công viên thành phố lớn mức giá tính tốn 50 triệu đồng/m2 Hình 6: Ví dụ việc huy động nguồn lực từ lợi ích bất động sản liền kề để phát triển cơng viên Nguồn: Tác giả Quan hệ đóng hưởng phải thể chế hóa phù hợp Chủ đầu tư muốn hưởng lợi từ bất động sản phải đóng góp vào hình thành khơng gian cơng cộng liền kề (hoặc trả toàn hưởng tương xứng) Khi vào hoạt động, chủ sử dụng liền kề, nơi hưởng nhiều giá trị tiện ích cần có tiếng nói trách nhiệm đóng góp Chủ đầu tư phải lựa chọn, tạo điều kiện, ràng buộc để phát triển lâu dài Các ràng buộc để bên hưởng lợi cần rõ ràng minh bạch có hiệu lực thơng qua xếp thể chế sử dụng công cụ thúc đẩy hợp tác thuế tài sản, chuyển nhượng quyền phát triển, tái phân Kiên từ bỏ chủ trương phê duyệt kiểu lấy đất xanh làm nhà đất để làm xanh Cần ý phát triển không gian công cộng phục vụ phát triển giao thông công cộng theo xu hướng bền vững Phương tiện cá nhân đặc biệt xe hút nguồn lực đất đai tài thị để xây đường cao bãi để xe; phát triển bền vững cần dựa vào giao thông công cộng khơng gian cơng cộng Cần tích hợp tốt quy hoạch giao thông sử dụng đất tăng khả tiếp cận thay thúc đẩy gia tăng lại Lợi giá trị bất động sản chuyển đổi sang cách tiếp cận chứng tỏ nước nước động lực quan trọng để nhà đầu tư bất động sản tham gia vào trình chuyển hướng chiến lược Nhìn rộng hơn, thúc đẩy tự chủ sáng tạo chìa khóa để thu hút nguồn lực Các nước phát triển trao quyền cho cấp quyền sở (thường cấp Quận) để đầu tư quản lý không gian công cộng Họ cần quyền thu phân bổ chi phí cho chủ tài sản hưởng lợi) nhằm trì chất lượng tiện ích cơng viên, cứu hỏa, chiếu sáng, an ninh cho khu phố [21] Mơ hình hợp tác trao quyền có cần nhân rộng với đột phá Muốn hợp tác với khu vực tư, khu vực công cần minh bạch, cam kết chịu trách nhiệm Muốn khu vực công làm điều này, họ phải trao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm để sáng tạo thực thi tầm nhìn phát triển lâu dài TP Hồ Chí Minh, 28/3/2019 Tài liệu tham khảo 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 National_Assembly, Public Investment Law, in 49/2014/QH 13 2014, National Assembly: Vietnam Chinh_phu, Nghi dinh ve dau tu theo hinh thuc doi tac cong tu 2018: Hanoi Dist2_UM_Division, Group discussion with District Urban Management and Internal Affairs Divisions, N Hieu, T Dao, and Chi.VD, Editors 2018 MOC, Vietnamese Building Code, in 01/2008 2008, MOC: Vietnam Yen, P.G., Ban ve viec dieu chinh quy hoach nhung nam gan day o Ha Noi, in Xay dung 2017: Hanoi Sandroni, P.H., Recent experience with land value capture in Sao Paulo, Brazil Landlines, 2011 July Hiroaki Suzuki, J.M., Yu-Hung Hong, Beth Tamayose, Financing TransitOriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries 2015 Suzuki, H., R Cervero, and K Iuchi, Transforming Cities with Transit: Transit and Land-Use Integration for Sustainable Urban Development Urban Development 2013: World Bank Publications Takeo, O., Proposals on urban plan management, in Urban planning and managment capacity building project 2012: Hanoi p 59 Nelson, A.C., R Pruetz, and D Woodruff, The TDR handbook 1993: Island Press Department, N.Y.P., A survey of transferable development rights mechanism in New York 2015 Kewalramani, G., Urban infrastructure in metropolitan cities: A case study of transfer of Development Rights in Mumbai Transactions of the Institute of Indian Geographers, 2001 23(1): p 39 UN-Habitat, Principles of Municipal Finance, in Guide to Municipal Finance 2009, UN-Habitat VTS, Council Tax Guidance Manual 2013: UK Cullingworth, J.,B., Town and country planning in Britain Thirteenth edition (Unwin Hyman), 2001, 408 pp, index., 2001 HCMC, Decision 29/2014 on Hochiminh city planning and architecture ordinance, in 29/2014/QD-UB, H.c.P.s Committee, Editor 2014: Hochiminh city HCPC, N Sekkei, and H DUPA, Hochiminh city central area zoning plan 2012: Hochiminh city Garret, H., Tragedy of common Science, 1968 162: p 1243-1248 Coase, R.H., The nature of the firm Economica, 1937 4: p 386-405 Coase, R.H., The problem of social cost Journal of Law and Economics, 1960 17: p 357-376 Olmstead, S., Financing community amenities through land and resource development in the sea-to-sky corridor Plan Canada, 2003 43(2): p 42 Chú ý thuế tài sản Việt Nam đánh thuế với động sản hầu hết quốc gia khác khơng Nước Anh sử dụng hình thức thuế địa phương (Council Tax) thay cho thuế tài sản để tài trợ chi phí địa phương gắn với người sử dụng bất động sản tính theo sử dụng giá trị Xem thêm vts 14 VTS, Council Tax Guidance Manual 2013: UK i ii Cơ chế ‘29’ xây dựng dựa nghiên cứu Nikken Sekkei quản lý khu trung tâm có tham khảo mơ hình nhiều quốc gia khác khai thác đô thị nén tăng cường không gian công cộng 17 HCPC, N Sekkei, and H DUPA, Hochiminh city central area zoning plan 2012: Hochiminh city iii ... bảo vệ giá trị hạ tầng xanh không gian công cộng Nguồn lực cho trì khơng gian cơng cộng cần dựa vào mối quan hệ lợi ích với bên hưởng lợi trực tiếp Không gian công cộng dễ trở thành ‘của chùa’... sút Không gian công cộng truyền thống hạ tầng xanh bị thu hẹp chất lượng Dù số khơng gian cơng cộng hạ tầng xanh có thu phí tăng lên, xong phận nhỏ hưởng lợi Khu vực nhìn chung ‘đói’ nguồn lực. .. phát triển, tái phân Kiên từ bỏ chủ trương phê duyệt kiểu lấy đất xanh làm nhà đất để làm xanh Cần ý phát triển không gian công cộng phục vụ phát triển giao thông công cộng theo xu hướng bền vững