Bài viết Xác định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước làm rõ cơ sở lý luận về giá đất, cổ phần hóa và cơ sở pháp lý về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, đối tượng, trình tự thủ tục của việc xác định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 Original Article Determination of Land Price in the Process of State Enterprise Equitization Le Thi Kim Loan1,*, Phan Trung Hien2, Can Tho City People's Procuracy, No 19 Nguyen Van Cu, Ninh Kieu, Can Tho, Viet Nam School of Law, Can Tho University, 3/2 street, Ninh Kieu, Can Tho, Viet Nam Received September 2021 Revised 01 June 2022; Accepted 13 June 2022 Abstract: Vietnam is in the process of equitizing state-owned enterprises It is inevitable to rearrange, restructure and improve the operational efficiency of this type of enterprise The equitization of state-owned enterprises is the seventh group to promote the development of the economy in a state of balance, in which an indispensable factor in the development of the country in the current market economy is the right to use the land In the process of equitizing state-owned enterprises, the determination of land price is considered a key and decisive step, because this step ensures the equitization roadmap and the recovery of state capital and prevents losses So the question here is how the land price applied to equitized state enterprises is considered reasonable? At point d, clause 4, Article 114 of the Land Law 2013, the determination of land prices is made according to the process of specific land prices, however, the Land Law 2013 and its guiding documents cannot cover this entire complex and sensitive field This article clarifies the theoretical basis for the land price, equitization and the legal basis for principles, conditions, authority, objects, and procedures for determining land price when equitizing state-owned enterprises On this basis, the authors will suggest orientations and solutions to improve the law on land valuation in the process of equitizing state-owned enterprises in Vietnam Keywords: Land price, equitization, land price determination in equitization * * Corresponding author E-mail address: loanm3420021@gstudent.edu.ctu.vn https://doi.org/10.25073/2588-1167/vnuls.4389 89 L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 90 Xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Lê Thị Kim Loan1,*, Phan Trung Hiền2 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ, 17 Nguyễn Văn Cừ, Ninh Kiều, Cần Thơ, Việt Nam Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, 3/2, Ninh Kiều, Cần Thơ, Việt Nam Nhận ngày tháng năm 2021 Chỉnh sửa ngày 01 tháng năm 2022; Chấp nhận đăng ngày 13 tháng năm 2022 Tóm tắt: Việt Nam nước tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Việc xếp, cấu lại nâng cao hiệu hoạt động loại hình doanh nghiệp tất yếu Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước địn bẩy thúc đẩy phát triển kinh tế trạng thái cân bằng, yếu tố khơng thể thiếu q trình phát triển đất nước kinh tế thị trường quyền sử dụng đất Trong q trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, việc xác định giá đất xem khâu then chốt, định vừa bảo đảm lộ trình cổ phần hóa vừa bảo đảm việc thu hồi lại vốn nhà nước, chống thất thoát ngân sách Vậy vấn đề đặt mức giá đất áp dụng cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa xem hợp lý? Tại điểm d khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất lập theo quy trình giá đất cụ thể, nhiên, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành khơng thể bao qt hết tồn lĩnh vực nhạy cảm phức tạp Bài báo làm rõ sở lý luận giá đất, cổ phần hóa sở pháp lý nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, đối tượng, trình tự thủ tục việc xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Từ tác giả đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Việt Nam Từ khóa: Giá đất, cổ phần hóa, xác định giá đất cổ phần hóa * Trong giai đoạn có nhiều văn sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định việc xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (nhất Luật Đất Đai năm 2013 văn hướng dẫn) Điều tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thực tiễn Nhận thức vai trò tầm quan trọng công tác này, tác giả tìm hiểu số cơng trình nghiên cứu trước từ thực trạng thực thi pháp luật xác định giá đất thời gian vừa qua nước ta, nhận định chưa có cơng trình nghiên cứu toàn diện nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, đối tượng, trình tự thủ tục cơng tác xác định giá đất cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Điều cho thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống * Tác giả liên hệ Địa email: loanm3420021@gstudent.edu.ctu.vn https://doi.org/10.25073/2588-1167/vnuls.4389 sở lý luận phân tích thực trạng cơng tác để đưa biện pháp hoàn thiện pháp luật có ý nghĩa lớn tình hình Có thể thấy vấn xã hội quan tâm hàng loạt doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất nhà nước giao, cho thuê chưa hồn thành tiến trình cổ phần hóa nhiều ngun nhân, mà cốt lõi giá đất chưa tương xứng, chưa phù hợp với giá thị trường Cơ sở lý luận xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 1.1 Xác định giá đất Giá đất yếu tố trung tâm hệ thống tài quốc gia đất đai, thước đo giá trị, định lượng giá trị đất không gian thời L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 gian định Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất giá trị quyền sử dụng đất thể tiền Giá đất có vai trị quan trọng nhiều phương diện Về mặt thị trường, giá đất sở để chủ thể sử dụng đất thực giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Về mặt pháp lý, giá đất để tính giá trị nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất, tính bồi thường nhà nước thu hồi đất, tính thuế chuyển quyền sử dụng đất Chính vậy, giá đất phải gắn với giá thị trường Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất cụ thể cổ phần hóa trường hợp doanh nghiệp nhà nước giao đất cho thuê đất Giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định áp dụng lần doanh nghiệp cổ phần hóa (với trực tiếp gián tiếp để xác định khung giá đất Chính phủ bảng giá đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) 1.2 Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Cổ phần hóa cách gọi tắt việc chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, đa dạng hóa chủ sở hữu doanh nghiệp Cổ phần hóa gắn với cơng cải cách, xếp lại doanh nghiệp nhà nước, tạo điều kiện để thúc đẩy doanh nghiệp hoạt động có hiệu hơn, đổi công tác quản trị doanh nghiệp theo chế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế Mục tiêu cổ phần hóa nhằm tạo loại hình doanh nghiệp (cơng ty cổ phần) vừa sử dụng vốn nhà nước có hiệu quả, vừa huy động thêm nguồn vốn đồng thời phát huy vai trò làm chủ, giám sát nhà nước cổ đông doanh nghiệp Do vậy, tất doanh nghiệp nhà nước phải cổ phần hóa mà tiến hành số doanh nghiệp, tùy thuộc vào lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp mức độ chi phối doanh nghiệp mà nhà nước định nắm giữ tỷ lệ cổ phần Trong giai đoạn nay, cổ phần hóa thực theo Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017và Nghị định số 140/2020/NĐ-CP Clause 1, Article 113 of the 2017 Law on Management and Use of Public Property 91 ngày 20/11/2020 Chính phủ, theo đó, doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ phải tiến hành cổ phần hóa 1.3 Mục đích, chất, yêu cầu việc xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên quý giá, khơng thể tái tạo lại có vai trị quan trọng sản xuất, kinh doanh Không phải cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp tiếp cận quyền sử dụng đất Với ưu kinh tế quốc dân, doanh nghiệp nhà nước giao đất vị trí thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp phải có trách nhiệm thống kê, quản lý1 bao gồm đất đai tính thành phần vốn nhà nước doanh nghiệp khơng tính thành phần vốn nhà nước doanh nghiệp Việc cổ phần hóa đất đai thuộc trường hợp xác định giá đất để tính vào giá trị chung doanh nghiệp phải thực theo trình tự, thủ tục Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất (sau gọi tắt Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT) Qua thực tiễn cho thấy giá đất khơng phản ánh giá trị thực vốn có, dẫn đến sau cổ phần hóa nguồn lợi có từ đất đai lại “chảy” vào tay cổ đông mua cổ phần doanh nghiệp Tình trạng khơng ảnh hưởng đến tính thống nhất, khả thi giá đất mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích chung nhà nước nhân dân Do vậy, mục đích xác định giá đất phải đảm bảo đắn, phù hợp giá đất nhằm chống thất cho ngân sách Chính vậy, chất việc xác định giá đất phải tính đúng, tính đủ, tương xứng với vai trị loại tài nguyên thiên nhiên kinh tế nước ta giai đoạn Yêu cầu đặt giá đất cần xác định cách rõ ràng, công khai, minh bạch nhằm đảm bảo hiệu việc quản lý tài sản công, vừa đảm bảo công doanh nghiệp kinh tế xã hội 92 L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 Thực trạng xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Qua thực tiễn q trình cổ phần hóa, viết phân tích nội dung quy định nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự thủ tục vấn đề có liên quan việc xác định giá đất, từ đó, đối chiếu quy định pháp luật để bất cập đề xuất giải pháp 2.1 Nguyên tắc xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định giá đất phải đảm bảo 04 nguyên tắc: (i) theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (ii) theo thời hạn sử dụng đất; (iii) phù hợp với giá phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu thập từ việc sử dụng đất; (vi) thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu thập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Đây nguyên tắc vận dụng vào trình xác định giá đất cổ phần hóa Quy định nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhận thấy nhà nước thể mong muốn đưa yếu tố thị trường vào quan hệ đất đai, tức phải gắn với giá đất phổ biến thị trường Giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định2 Như vậy, cần áp dụng nguyên tắc phù hợp với giá đất thị trường xuyên suốt trình xác định giá đất cụ thể cổ phần hóa Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy giá đất tồn chênh lệch so với giá đất thị trường Clause 3, Article of Decree No 44/2014/ND-CP dated May 15, 2014) of the Government Cụ thể, theo “Quyết định số 96 quy định giá loại đất trên địa bàn thành phố Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, giá đất thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 được quy định thuộ c nhóm quận có giá đất cao, nhiều tuyến phố có giá đất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 Chẳng hạn, tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2 Thực tế, giá đất giao dịch phố trên thị trường luôn cao hơn nhiều, phổ biến 500 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến tỷ đồng/m2” [1] Về nguyên tắc áp dụng xác định giá đất doanh nghiệp cổ phần hóa, thấy số bất cập sau: Thứ nhất, dựa quy định sở liệu giá đất, có hai loại giá đất hình thành từ nguồn lại không phụ thuộc vào giá nhà nước quy định, giá đất từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công thị trường giá đất thông qua công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất Riêng bán đấu giá có hai trường hợp: Một là, đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước thực quyền phân phối đất đai hình thức giao đất cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai; Hai là, bán đấu giá quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thực việc chuyển dịch tài sản phương thức đặc biệt để xử lý nợ người sử dụng đất theo quy định pháp luật thi hành án dân Tuy nhiên, kết hai loại giá có chênh lệnh khác Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước thực quyền phân phối đất đai hình thức giao đất cho thuê đất tùy thuộc vào vị trí đất, sở hạ tầng, kết hợp với yếu tố kinh tế - xã hội thuận lợi địa phương đất có mức giá cao, ngược lại yếu tố tác động nêu khơng hồn thiện đất có giá thấp Tương tự, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thực phương thức bán đấu tài sản để xử lý nợ người sử dụng đất theo án, định có hiệu lực, bán đấu giá lần L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 đầu người mua đất giảm giá để có người mua3 Như vậy, bán tài sản, giá đất lúc chưa phản ánh giá trị giá thị trường mà chủ yếu bán tài sản để xử lý dứt điểm nợ người có nghĩa vụ Mặt khác, giá đất lúc khơng chủ thể sử dụng đất định mà cịn có tham gia quan nhà nước có thẩm quyền Thứ hai, hệ thống pháp luật hành nước ta chưa quy định quan, tổ chức đưa giá thị trường khơng có quan, tổ chức có thẩm quyền cơng nhận giá thị trường này4 Vì vậy, tin cậy vào giá thị trường mang ý nghĩa tương đối chừng mực định tác động nhiều yếu tố nên giá giao dịch chuyển nhượng chưa phản ánh giá thị trường Thứ ba, theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 Bộ Tài tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định trường hợp giá ghi hợp đồng bất động sản thấp bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tính theo bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, giá ghi hợp đồng bất động sản cao bảng giá tính theo giá ghi hợp đồng nên chưa khuyến khích người dân ghi giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng Do vậy, giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phản ánh đầy đủ giá đất thị trường tâm lý ghi thấp để tránh thuế chủ thể có liên quan 2.2 Điều kiện xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Điểm d khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất sau: Thứ nhất, giá đất cụ thể trường hợp cổ phần hóa xác định theo phương pháp hệ số See also Article 101 of the Law on Civil Judgment Execution 2008, amended and supplemented in 2014 According to Article 112, 113 of the 2013 Land Law: "The provincial-level People's Committees shall formulate and submit to the People's Councils of the same level for 93 điều chỉnh giá, tức Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định hệ số nhân với giá bảng giá đất theo khoản Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để xác định giá đất cụ thể đất Theo đó, trường hợp cụ thể áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm quy định tính giá đất cổ phần hóa mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng Thứ hai, thông tin áp dụng phương pháp xác định giá đất phải tuân theo yêu cầu sau: Các thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất sàn giao dịch bất động sản, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất phải bảo đảm khách quan, trung thực Trường hợp khu vực định giá đất không đủ thông tin thu thập thơng tin khu vực lân cận với khu vực có đất cần định giá; Khi áp dụng phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn thông tin khu vực định giá đất thời điểm gần với thời điểm định giá đất Cách xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sau Một là, xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất - vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kinh tế-xã hội địa phương bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất; Hai là, quan có thẩm quyền điều chỉnh, xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Theo đó, Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài ngun Mơi trường sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất Theo khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định phương approval the land price list before promulgation" However, this is only determined to be the State's land price list determined on the principle of "consistent with the common land price on the market for land with the same use purpose" 94 L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 pháp hệ số điều chỉnh phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Tuy nhiên, bảng giá đất thông thường không theo kịp giá thị trường PGS.TS Nguyễn Văn Xa - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho “Hiện nay, giá đất nhà nước quy định thấp nhiều so với giá thị trường Một số nơi thuộc Hà Nội TP HCM, giá đất lên tới 1,3 -1,4 tỷ đồng/m2 khung giá nhà nước 162 triệu đồng/m2” [2] Cụ thể, theo cách tính khung giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất giá đất “3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ 405 triệu đồng/m2 Trong đó, thực tế, giá đất thị trường tuyến đường lên đến tỷ đồng/m2 [3] Pháp luật đất đai quy định sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh việc xác định giá đất cổ phần hóa chưa thật mang lại kỳ vọng nhà nước công chúng việc rút ngắn khoảng cách giá nhà nước giá thị trường Cho nên, việc lựa chọn phương pháp định giá cần xem xét tùy thuộc vào tình trạng công dụng đất, sở liệu đất đai, thơng tin thị trường, trình độ chuyên gia định giá, tổ chức có chức tư vấn giá đất để đưa phương pháp phù hợp 2.3 Thẩm quyền xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành phân hóa thành hai loại bảng giá đất chung giá đất cụ thể Đối với giá đất cụ thể, Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xác định Quá trình xác định giá đất cụ thể cổ phần hóa doanh nghiệp, quan có thẩm quyền thuê tổ chức có chức tư vấn để tư vấn xác định giá đất cụ thể Sau có kết xác định giá đất, Sở Tài nguyên Mơi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch đại diện quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Có thể thấy, quy định đưa tổ chức định giá vào Hội đồng thẩm định giá đất thể việc điều tiết quan hệ đất đai mang yếu tố thị trường nhà nước quy định phù hợp Tuy nhiên, Điều 116 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền nghĩa vụ tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất, thực tế tổ chức chưa thể phát huy tối đa lợi pháp luật ghi nhận, chưa thật bám sát theo biến động thị trường Bởi theo luật định, giá tổ chức tư vấn đưa để Ủy ban nhân dân có thẩm quyền định giá đất Đối với tổ chức này, có vướng mắc chỗ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có chức cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động quyền định thuê tổ chức có chức tư vấn giá đất Mặt khác, tổ chức tổ chức tư vấn luật định nên giá đất tổ chức đưa chịu tác động “người hưởng lợi ích” làm mức giá chưa phản ánh thực tế thị trường Minh chứng cho việc xác định giá đất theo giá thị trường vị trí đất, thời điểm lại có mức giá khác đặc biệt có chênh lệch lớn hai tổ chức có chức tư vấn giá đất mức giá 4.813.145.280 đồng5 mức giá 7.013.743.000 đồng6 Hội đồng thẩm định giá đất chưa đáp ứng kỳ vọng xác định giá đất cụ thể, cịn mang tính hình thức, chủ yếu công nhận định giá Sở Tài ngun Mơi trường trình Hiện chưa có chế kiểm tra, giám sát Hội đồng trực tiếp thẩm tra đất cần thẩm định trường hợp cần thiết Việc Sở Tài 5Valuation certificate dated March 9, 2021 of Century Valuation Joint Stock Company for land plot number 333, map sheet 47, area 72 m2, land at address B11 street, residential area 91B, ward An Khanh, Ninh Kieu District, TPCT 6Valuation certificate dated March 9, 2021 of Cuu Long Valuation Joint Stock Company for land plot number 333, map sheet 47, area 72 m2, land at address B11 street, residential area 91B, An ward Khanh, Ninh Kieu District, TPCT L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 nguyên Môi trường thành viên Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo khách quan khâu xác định giá, quan vừa đơn vị ký hợp đồng thuê tổ chức tư vấn giá đất, vừa đơn vị trình giá, lại thành viên Hội đồng Hơn nữa, thực tế người có thẩm quyền định cuối cao Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa người có thẩm quyền định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, vừa chủ tịch Hội đồng thẩm định 2.4 Đối tượng xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Theo Điều 30 Nghị định số 126/2017/NĐCP ngày 16/11/2017, đối tượng xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước bao gồm: Thứ nhất, diện tích đất giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê theo phương án sử dụng đất doanh nghiệp cổ phần hóa quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Thứ hai, diện tích đất nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê diện tích đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có nguồn gốc đất thuê trả tiền thuê lần cho nhà nước, doanh nghiệp cổ phần tiếp tục thuê đất thời hạn th đất cịn lại Đối với diện tích đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất diện tích đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có nguồn gốc đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà thuộc trường hợp thuê đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013 phải chuyển sang thuê đất Về đối tượng phải xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cịn tồn bất cập sau: Một là, việc quy định khơng tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa 7See also Clause 16, Article of Decree No 140/2020/NDCP dated November 30, 2020 of the Government 95 trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa thực hình thức th đất trả tiền hàng năm7 thu hẹp phạm vi quy định điểm d khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 chưa phù hợp giá trị liên quan tới đất đai doanh nghiệp có quyền thuê đất nhà nước Bởi vì, khơng phải cá nhân, tổ chức tiếp cận quyền thuê đất nhà nước mà bắt buộc chủ thể thuê đất phải thuộc trường hợp Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 Hai là, pháp luật đất đai không quy định giá trị lợi thuê đất, vị trí đất tọa lạc yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh mà có doanh nghiệp cổ phần hóa quyền thuê đất sau cổ phần hóa Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế giao đất có thu tiền sử dụng đất đất ở, loại đất khác nhà nước cho thuê Cho nên, đất thuê nhà nước có gắn với lợi địa điểm sản xuất, kinh doanh yếu tố tạo lực hút nhà đầu tư vào doanh nghiệp cổ phần hóa Trê thực tế, nhiều doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng địa điểm đất có vị trí đắc địa, có giá trị cao lợi kinh doanh nhiều so với đất doanh nghiệp khác Do vậy, cổ phần hóa mà khơng định giá trị quyền sử dụng đất, lợi từ quyền thuê đất sử dụng làm thất thoát ngân sách Theo báo cáo Kiểm tốn Nhà nước, hầu hết tập đồn, tổng cơng ty nhà nước thực cổ phần hóa giai đoạn 2011-2015 khơng tính giá trị lợi quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp [4] Chính việc không đưa lợi quyền thuê đất doanh nghiệp dẫn đến trường hợp bán cổ phần giá trúng đấu giá cao nhiều so với giá khởi điểm doanh nghiệp Cụ thể “Công ty cổ phần khách sạn Kim Liên giá khởi điểm 30.600 đồng, giá trúng 274.200 đồng; CTCP ong Trung Ương giá khởi điểm 15.000 đồng, giá trúng 116.000 đồng” [5] 96 L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 Ba là, theo Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT ngày 02/5/2021 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm kê khai toàn quỹ đất doanh nghiệp quản lý, sử dụng hợp lý Minh chứng cho trường hợp theo báo cáo Kiểm toán Nhà nước khu vực V, số doanh nghiệp thành phố Cần Thơ cổ phần hóa khơng thực việc rà soát quỹ đất doanh nghiệp quản lý nên có số diện tích đất, chưa lập hồ sơ thuê đất, chưa thực nghĩa vụ tài nên không tiến hành xác định giá đất xác định giá trị doanh nghiệp8 Bốn là, pháp luật đất đai cổ phần hóa bỏ sót đối tượng quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp có nhận chuyển nhượng từ doanh nghiệp thành lập tiến hành cổ phần hóa Minh chứng cho vấn đề này, số doanh nghiệp cổ phần hóa xong thành phố Cần Thơ theo báo cáo Kiểm toán Nhà nước ghi nhận trường hợp đất có nguồn gốc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khơng xác định giá trị cổ phần hóa9 2.5 Trình tự, thủ tục xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước sau: (i) Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; (ii) Chuẩn bị thực định giá đất cụ thể; (iii) Điều tra, tổng hợp phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường, áp dụng phương pháp định giá đất xây dựng phương án giá đất; (vi) Thẩm định phương án giá đất; (v) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất Như vậy, trước giá đất cụ thể ban hành phải tuân theo trình tự, thủ tục chặt chẽ, kết quy trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể doanh nghiệp cổ phần hóa Tuy nhiên, trường hợp doanh nghiệp có 01/BCKT-QLSDĐ equitization of the audit report on the management and use of land during and after the equitization process of SOEs in the period 2011-2017 in Can Tho city 8Appendix nhiều diện tích đất phải xác định giá trị nhiều địa bàn khác khơng có phối hợp làm kéo dài việc xác định giá đất ảnh hưởng đến tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp Mặt khác, năm Chính phủ ban hành danh mục doanh nghiệp nước phải thực cổ phần hóa nên việc lập kế hoạch định giá đất cụ thể, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước năm để trình Ủy ban nhân cấp tỉnh trước ngày 30/6 hàng năm gây khó khăn cho việc lập kế hoạch bước tiến trình cổ phần hóa Khi định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào yếu tố sau: Nguyên tắc xác định giá đất; kết tư vấn tổ chức có chức tư vấn giá đất; dự thảo phương án giá đất ý kiến Hội đồng thẩm định để định giá đất cho doanh nghiệp cổ phần hóa lại hạn chế chế giám sát, chưa có chế giải trình định phê duyệt giá đất Bên cạnh đó, pháp luật đất đai quy định việc công khai định phê duyệt giá đất cụ thể mà bỏ ngỏ việc công khai thông tin, trình định giá đất cụ thể Hơn nữa, số doanh nghiệp dù Chính phủ định phải cổ phần hóa xin gia hạn nên việc lập kế hoạch định giá đất cụ thể doanh nghiệp gây lãng phí thời gian, công sức vấn đề khác có liên quan Minh chứng cho vấn đề theo Quyết định số 26/2019/QĐ-TTg ngày 15/8/2019 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt danh mục doanh nghiệp thực cổ phần hóa, Ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn (Agribank) doanh nghiệp thực q trình cổ phần hóa đến hết năm 2020 [6] Agribank xin gia hạn thời gian cổ phần hóa Thêm vào đó, Agribank lại có nhiều đất đai tỉnh, thành khác “có tới 294 sở nhà, đất với tổng diện tích 2,6 triệu m2 nước với nguồn gốc đa dạng” [7] thủ tục liên quan đến đất đai thực chưa đầy đủ làm chậm trình cổ phần hóa ngân hàng 01/BCKT-QLSDĐ equitization of the audit report on the management and use of land during and after the equitization process of SOEs in the period 2011-2017 in Can Tho city 9Appendix L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 Mặt khác, công tác xác định giá thuộc quyền quản lý ngân hàng nhiều tỉnh, thành có khác thời điểm thẩm định dẫn đến chênh lệch giá trị, ảnh hưởng đến giá trị chung doanh nghiệp cổ phần hóa, gây thất ngân sách 2.6 Kết xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Với ưu doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có lợi lớn đất đai nhà nước giao cho thuê vị trí, diện tích, kích thước xác định giá đất giá trị khơng cao, chí khơng có giá trị Cụ thể trường hợp giá đất Hãng phim truyện Việt Nam (VFS) số Thụy Khuê, Ba Đình, Hà Nội, có diện tích hàng ngàn m2 lại có giá “0 đồng”, “giá đất mặt đường Thụy Khuê Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định 46 triệu/m2, thực tế có thời điểm giao dịch lên đến 250 triệu đồng/m2” [8] Như vậy, với diện tích 5.000m2 VFS mà giá “0 đồng” xem khơng tính giá trị đất vào q trình cổ phần hóa doanh nghiệp làm thất thu cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng Chính thế, sau kết luận tra, nhà nước đưa định phù hợp “2 lô đất 5.443m2 số Thụy Khuê, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội trả cho VFS tiếp tục sử dụng” [8] Vấn đề giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước tình trạng thất thu cho ngân sách từ việc xác định giá không phù hợp với thị trường tâm điểm bàn luận, chất vấn, trả lời chất vấn kỳ họp Quốc hội như: “Các vấn đề quản lý đất đai, định giá quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Bộ trưởng Bộ Tài Đinh Tiến Dũng giải trình phiên chất vấn trả lời chất vấn kỳ họp lần thứ Quốc hội khóa XIV” [5]… 97 Mặt khác, doanh nghiệp thuê đất với hình thức trả tiền lần cho thời gian th khơng tính lợi quyền th đất doanh nghiệp gây thất thoát ngân sách Luật Đất đai hành văn hướng dẫn chưa đủ để chống thất thoát ngân sách Về đơn giá đất cho doanh nghiệp thuê ổn định qua nhiều năm làm thất thu số tiền không nhỏ cho ngân sách Minh chứng cho trường hợp số doanh nghiệp tiền thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê có chênh lệch lớn số tiền thuê đất thời gian dài không phát sớm phát khi Kiểm toán Nhà nước thực việc kiểm toán buộc phải thu thêm số tiền 7.474.010.361 đồng10 doanh nghiệp Ngồi ra, theo kết Kiểm tốn cho thấy, số doanh nghiệp cổ phần hóa khơng thực việc rà sốt quỹ đất doanh nghiệp quản lý nên có số diện tích đất, chưa lập hồ sơ thuê đất, chưa thực nghĩa vụ tài nên khơng tiến hành xác định giá đất xác định giá trị doanh nghiệp11 Tình trạng này, dù khắc phục Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ quy định doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm rà sốt tồn quỹ đất quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai trình cấp thẩm quyền phê duyệt trước tổ chức xác giá trị doanh nghiệp Tuy nhiên cịn có trường hợp, đất giao từ ngày 09/02/2018 đến thời điểm kiểm toán vào năm 2019 chưa hoàn thành thủ tục ký hợp đồng thuê đất12, đồng thời theo báo cáo Kiểm tốn cơng tác quản lý sử dụng đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước giai đoạn 2011-2017 rõ “cịn tình trạng 10 Audit report on land management and use during and after the equitization of state-owned enterprises in the period 2011-2017 in Can Tho city and Appendix 02/BCKTQLSDĐ CPH 11Appendix 01/BCKT-QLSDĐ equitization of the audit report on the management and use of land during and after the equitization process of SOEs in the period 2011-2017 in Can Tho city 12Appendix 01/BCKT-QLSDĐ equitization of the audit report on the management and use of land during and after the equitization process of SOEs in the period 2011-2017 in Can Tho city 98 L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 đất sau cổ phần hóa khơng đưa vào sử dụng, thiếu quản lý dẫn đến bị lấn chiếm, hoang hóa13 Do vậy, cơng tác rà sốt, thống kê tồn diện tích đất phải có phương án sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với doanh nghiệp theo quy định Nghị định số 140/2020/NĐ-CP ngày 20/11/2020 Chính phủ) đảm bảo điều kiện để doanh nghiệp cổ phần hóa Bởi qua thực tế, sau cổ phần doanh nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi vị trí đất hưởng lợi lớn từ việc mà không thông qua đấu giá thực trạng nay: “Tính đến hết năm 2016, địa bàn Hà Nội có 69 dự án với tổng diện tích 180 đất chuyển đổi sang vị trí khác Đây dự án vốn đất sở sản xuất nội thành” Ngoài số dự án đấu giá thu cho nhà nước số tiền lớn, 38 doanh nghiệp không tổ chức đấu giá, tổng số tiền sai phạm phát qua tra 38 dự án lên tới gần 4.000 tỷ đồng [5] Giải pháp đề xuất Qua việc phân tích, đánh giá quy định xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, viết đưa số giải pháp tổng thể sau: Một là, trình xác định giá đất cổ phần hóa cần đảm bảo tương đồng với giá thị trường, cần nâng cao tính độc lập chủ thể trình xác định giá đất nhằm đảm bảo giá đất xác định cách khách quan xác Điều đặt hai yêu cầu: (i) Phải có tham gia bên liên quan, bảo đảm công khai, minh bạch; (ii) Phải xác định giá thị trường giao dịch thực tế Một phương án đề xuất áp dụng “quyền tiên mãi” Trong trường hợp người sử dụng đất ký hợp đồng mà ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng thấp giá đất thực tế thị trường nhà nước áp dụng “quyền tiên mãi” Khi đó, Nhà nước thực 01/BCKT-QLSDĐ equitization of the audit report on the management and use of land during and after 13Appendix nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá ghi hợp đồng Điều góp phần loại trừ trường hợp cố ý ghi giá hợp đồng thấp giá chuyển nhượng thực tế nhằm “trốn” phần thuế thu nhập cá nhân phải nộp thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là, cần có định hướng sửa đổi quy định xác định giá đất doanh nghiệp cổ phần hóa từ phương pháp hệ số điều chỉnh thành phương pháp so sánh trực tiếp xây dựng tiêu chí đánh giá khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự tạo sở thuận lợi cho việc xác định giá đất Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, phương pháp so sánh trực tiếp có nhiều ưu thế, tiếp cận với thông tin giá thị trường cho mức giá hợp lý Vì vậy, đề xuất sửa đổi bổ sung việc xác định giá đất cổ phần hóa áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp với đất có mục đích sử dụng, vị trí đất liền kề làm sở so sánh Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi, tác giả đề xuất sửa đổi, bổ sung nguyên tắc “phù hợp với giá phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu thập từ việc sử dụng đất” theo hướng chuyển từ quy định mang tính “định tính” thành quy định mang tính “định lượng” [9], tức sửa đổi điểm c khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 “bằng giá bình quân từ ba đất loại trở lên có mục đích sử dụng chuyển nhượng thành công, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu thập từ việc sử dụng đất” Ba là, với việc công khai định giá đất cụ thể, pháp luật đất đai cổ phần hóa cần quy định bắt buộc cơng khai kết tư vấn giá đất tổ chức có chức tư vấn giá đất ý kiến Hội đồng thẩm định phương án giá đất Đồng thời, quy định chủ thể có thẩm quyền định giá đất phải giải trình văn trường the equitization process of SOEs in the period 2011-2017 in Can Tho city L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 hợp so với kết tư vấn giá đất tổ chức có chức tư vấn ý kiến Hội đồng thẩm định mà giá đất có chênh lệch từ 20% trở lên Vì vậy, tổ chức có chức tư vấn giá đất, cần tách tổ chức khỏi quản lý hành kiểm tra giám sát Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để đảm bảo tổ chức phát huy vai trò việc xác định giá đất Đồng thời, cần bổ sung quy định chế tài vào Khoản Điều 116 Luật Đất đai năm 2013 để răn đe, phòng ngừa chung tổ chức sau: “Tổ chức có chức thẩm định giá đất phải bồi thường thiệt hại giá đất tổ chức có chức tư vấn giá đất đưa Hội đồng định giá vào mức giá định giá đất cụ thể gây thiệt hại” Đối với Hội đồng thẩm định giá đất, cần phải bổ sung quy định quyền, nghĩa vụ vào Luật Đất đai bao gồm chế tài xử lý định giá đất cụ thể mà gây thất thu cho ngân sách nhà nước chủ thể bị ảnh hưởng từ việc định giá đất mà gây thiệt hại Về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, đề xuất sửa đổi khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 sau: “Hội đồng thẩm định giá đất Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch đại diện quan, tổ chức, có liên quan, tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất” nhằm có chế giám sát cao hơn, tạo thuận lợi xác định giá đất cụ thể Mặt khác, cần bổ sung thêm quy định khoản “Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh không thành viên Hội đồng thẩm định giá đất” nhằm đảm bảo khách quan Hội đồng đưa mức giá cụ thể Bốn là, cần phải xây dựng chế đánh giá hiệu sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước giao đất, thu hồi lại phần đất giao cho doanh nghiệp không sử dụng trước cổ phần hóa bổ sung chế tài doanh nghiệp làm thất thoát diện tích đất giao q trình quản lý Mặt khác, cần bổ sung quy định lợi quyền thuê đất doanh nghiệp đất đai doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa Từ đây, tác giả đề xuất cần xem xét lợi quyền thuê đất doanh nghiệp vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa bổ sung 99 đối tượng xác định giá đất đất đai có nguồn gốc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng trình hoạt động vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa Điều 30 Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 Nghị định số 140/2020/NĐ-CP ngày 30/11/2020 Chính phủ Năm là, cần xác định mốc thời gian đảm bảo liền mạch xuyên suốt trình xác định giá đất doanh nghiệp cổ phần hóa Xây dựng chế xem xét, ghi nhận đánh giá phản ánh công chúng việc xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước khoảng thời gian định trước doanh nghiệp thức cổ phần hóa nhằm mục đích vừa đảm bảo giá đất xây dựng với giá trị đất vừa nhận đồng tình tồn xã hội Cụ thể, cần hồn thiện mốc thời gian q trình xác định giá đất doanh nghiệp cổ phần hóa, mốc thời gian tính từ bắt đầu xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định phê duyệt giá đất cụ thể Đặc biệt, xác định giá đất cần phải đảm bảo nguyên tắc “liên tục mặt thời gian” doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý đất thuộc nhiều địa bàn tỉnh, thành khác nhau, trình xác định giá đất cần bảo quy trình liền mạch Tức là, cần phải quy định suốt q trình cổ phần hóa, thời điểm kết thúc khâu thời điểm bắt đầu khâu kế tiếp, đồng thời, xác định rõ trách nhiệm chủ thể có thẩm quyền tiến hành xác định giá đất mà để xảy chậm trễ làm cho giá đất có chênh lệch lớn gây thất thoát ngân sách Sáu là, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 quy định cổ phần hóa theo hướng khơng cho phép doanh nghiệp sau cổ phần phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất sang đất thương mại đất mà nhà nước thu hồi để đấu giá công khai Vấn đề này, cần quy định áp dụng tất doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn trước khơng phân biệt tỷ lệ vốn nhà nước nắm giữ sau cổ phần hóa nhằm đảm bảo thống nhất, cơng doanh nghiệp cổ phần hóa Vì vậy, công tác xác định giá đất 100 L T K Loan, P T Hien / VNU Journal of Science: Legal Studies, Vol 38, No (2022) 89-100 doanh nghiệp cổ phần hóa cần phải cơng khai khoảng thời định trước áp dụng thực tế nhằm ghi nhận phản ánh từ phía doanh nghiệp, người lao động, nhà đầu tư công chúng để kịp thời chỉnh sửa cách hợp lý, đất tính vào giá trị doanh nghiệp Đồng thời, cần có chế kiểm tra, giám sát việc chuyển đổi, chuyển mục đích sử dụng đất sau cổ phần hóa nước nhận chuyển nhượng kể từ doanh nghiệp thành lập cổ phần hóa - Đề xuất quy định mốc thời gian trình xác định giá đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa doanh nghiệp quản lý, sử dụng đất nhiều tỉnh, thành khác - Đề xuất quy định không cho phép doanh nghiệp sau cổ phần phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất sang đất thương mại, đất nhà nước thu hồi để bán đấu giá công khai Kết luận Xác định giá đất có vai trị quan trọng tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nước ta giai đoạn nay, là, tình trạng giá đất chênh lệch lớn so với giá thị trường Trên sở đánh giá quy định Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Thông tư số 36/TT-BTNMT nguyên tắc, điều kiện thẩm quyền, đối tượng, trình tự thủ tục công tác xác định giá đất cổ phần hóa, nội dung viết tác giả đưa kiến nghị, giải pháp nhằm hướng đến việc hoàn thiện pháp luật xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước tóm lại cụ thể sau: - Đề xuất áp dụng “quyền tiên mãi” trường hợp người sử dụng đất ký hợp đồng mà ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng thấp giá đất thực tế - Đề xuất áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thay cho phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất xác định giá đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa - Đề xuất quy định việc bắt buộc công khai giá đất cụ thể doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trước triển khai áp dụng thực tế - Đề xuất quy định đối tượng xác định giá đất đất đai có nguồn gốc doanh nghiệp nhà Tài liệu tham khảo [1] https://reatimes.vn/sua-doi-luat-dat-dai-de-giaicau-chuyen-ton-tai-bat-cap-tron20201224003754.html (accessed 14 2021) [2] http://baokiemtoannhanuoc.vn/bat-dongsan/nhieu-bat-cap-trong-van-de-dinh-gia-dat140600 (accessed 09 2021) [3] https://hatgiongtamhon.vn/tp-hcm-khung-gia-datthap-hon-nhieu-so-voi-thi-truong-ngan-sach-thatthu-116922.html (accessed 09 2021) [4] https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/dinh-gia-datthat-thu-keo-lui-tien-do-co-phan-hoa-d7003.html (accessed 13 2021) [5] https://langmoi.vn/co-phan-hoa-doanh-nghiepnha-nuoc-nong-nhat-van-la-chuyen-dat-dai/ (accessed 12 2021) [6] https://nhadautu.vn/agribank-co-phan-hoa chicon-vuong-thu-tuc-dat-dai-tai-2-dia-phuongd32188.html (accessed 11 2021) [7] https://www.baogialai.com.vn/channel/12436/202 012/luc-can-dat-dai-trong-co-phan-hoa-5713925/ (accessed 13 2021) [8] http://antt.vn/dat-vang-hang-phim-truyen-vietnam-vat-hoi-co-chu-291591.htm (accessed 1.18 2021) [9] P T Hien, Law on land management and use in Vietnam, Publishing House, Dai hoc Can Tho, 2016 ... việc xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Từ tác giả đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Việt Nam Từ khóa: Giá đất, cổ phần. .. Kết xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Với ưu doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có lợi lớn đất đai nhà nước giao cho thuê vị trí, diện tích, kích thước xác định giá đất giá. .. 2.4 Đối tượng xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước Theo Điều 30 Nghị định số 126/2017/NĐCP ngày 16/11/2017, đối tượng xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước bao gồm: