Các yếu tố tác động đến việc hình thành và vận hành quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại việt nam

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Mã số 17012 Chủ nhiệm đề tài ThS Vũ Thị Thùy Linh TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 12 NĂM 2012 BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT.

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Mã số: 17012 Chủ nhiệm đề tài: ThS Vũ Thị Thùy Linh TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 12 NĂM 2012 BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Mã số: 17012 Chủ nhiệm đề tài (ký, họ tên) ThS Vũ Thị Thùy Linh TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 12 NĂM 2012 DANH SÁCH CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA ĐỀ TÀI ThS Phạm Thị Bích Thảo MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU -DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI …………………………………… TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CƠNG BỐ THUỘC LĨNH VỰC CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Các Nghiên cứu nước 2.2 Các nghiên cứu nước MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU………………………………………………… NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ CÁC NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS, QUĨ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS…………………………… ………… 1 Tổng quan nguồn vốn cho thị trường BĐS …………………… 1.2 Một số kinh nghiệm thu hút vốn cho thị trường BĐS nước giới …………………………………………………………………… 1.2.1 Kinh nghiệm Mỹ……………………………………………………… 1.2.2 Kinh nghiệm Đài Loan ……………………………………………… 1.2.3 Kinh nghiệm Singgapore …………………………………………… 1.3 Qũy tín thác đầu tư BĐS ( REIT) ………………………………………… 1.3.1 Khái niệm REIT ……………………………………………………… 1.3.2 Phân loại REIT theo kiểu Mỹ…………………………………… 1.3.3 Một số quy tắc hoạt động REIT ………………………………… 1.4 Hoạt động REIT số quốc gia giới ……………… 1.4.1 REIT Mỹ…………………………………………………………… 1.4.2 REIT Úc …………………………………………………………… 1.4.3 REIT Nhật Bản …………………………………………………… 1.4.4 REIT Singapore …………………………………………………… 1.5 Ảnh hưởng REIT lên thị trường BĐS ……… 1.5.1 Mở khóa giá trị lợi nhuận …………………………………………… 1.5.2 Tập trung vào lĩnh vực kinh doanh 1.5.3 Phát triển lĩnh vực kinh doanh dựa vào phí ……………………… 1.5.4 Nguồn vốn thay ……………………………………………………… 1.5.5 Công cụ nắm giữ BĐS hiệu từ lợi thuế…………………… 2 2 5 6 8 9 14 14 15 15 16 16 17 18 18 18 19 19 1.5.6 Gỉam rủi ro theo chu kỳ ………………………………………………… 1.6 Bài học rút từ hoạt động REIT giới ……………… CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI VIỆT NAM…………………………… 2.1 Thực trạng nguồn vốn cho thị trường BĐS thời gian qua hình thành tất yếu REIT Việt Nam …………………………………… 2.2.1 Nguồn vốn đầu tư doanh nghiệp nước ……………… 2.2.1.1 Phát hành trái phiếu ………………………………………………… 2.2.1.2 Tài trợ từ Quỹ Đầu tư …………………………………………… 2.2.1.3 Hợp tác kinh doanh…………………………………………………… 2.2.2 Nguồn vốn đầu tư nước ngồi ………………………………………… 2.2.3 Nguồn vốn tín dụng phát triển thị trường bất động sản……………… 2.3 Hình thành REIT Việt Nam ……………………………………… 2.3.1 Sự hình thành tất yếu REIT Việt Nam ……………………… 2.3.2 Sự tồn mơ hình hoạt động REIT Việt Nam ………………… 2.3.2.1 REIT với cấu trúc Công ty ………………………………… 2.3.2.2 REIT nước ngồi Việt Nam ……………………………………… 2.4.Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành phát triển REIT taị Tp.HCM giai đoạn nay………………………………… 2.4.1.Nhóm yếu tố chung kinh tế ……………………………… 2.4.2 Các yếu tố sách pháp luật …………………………………… 2.4.3 Ảnh hưởng từ thị trường tài …………………………………… 2.4.3.1 Ảnh hưởng mạnh từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI)… 2.4.3.2.Ảnh hưởng từ dịng vốn thị trường chứng khoán……………… 2.4.3.3 Ảnh hưởng từ nguồn vốn nhàn rỗi nhân dân – kiều hối……… 2.4.3.4 Vốn từ Quỹ đầu tư kinh doanh BĐS……………………………… 2.4.4 Tác động từ thị trường liên quan …………………………… 2.4.4.1 Sự biến động thị trường vàng ngoại tệ (USD) 2.4.4.2 Ảnh hưởng từ thị trường nguyên vật liệu thị trường lao động… 2.4.5 Nhóm yếu tố dân số, văn hóa xã hội ……………………………… 2.4.5.1 Mức độ tăng dân số…………………………………………………… 2.4.5.2 Sự hiểu biết REIT………………………………………………… 2.4.6 Yếu tố hội nhập kinh tế………………………………………… 2.4.6.1 Gia tăng nhu cầu BĐS………………………………………………… 2.4.6.2 Sự phát triển công nghệ chất lượng dự án ………………… 2.4.6.3 Số lượng chuyên gia BĐS CHƯƠNG :ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN REIT TẠI VIỆT NAM BẰNG U 19 21 21 21 21 21 22 22 23 24 25 25 26 26 27 27 27 32 42 43 45 46 47 47 48 51 52 52 52 53 53 53 53 U 55 SPSS…………………………………………………………………… ……… 3.1 Phương pháp thực …………………………………………………… 3.1.1 Phương pháp định tính…………………………………………………… 3.1.2 Phương pháp định lượng………………………………………………… 3.2 Mơ hình nghiên cứu…………………………………………………… 3.2.1 Mơ hình lý thuyết - Mơ hình PEST nghiên cứu môi trường vĩ mô……………………………………………………………………………… 3.2.2 Mô hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến hình thành phát triển REIT……………………………………………………………………… 3.2.3 Các giả thuyết nghiênn cứu……………………………………………… 3.2.4 Tiến trình khảo sát kiểm định mơ hình cơng cụ SPSS16…… 3.2.4.1 Q trình định tính…………………………………………………… 3.2.4.2 Quá trình định lượng xử lý số liệu SPSS 16…………………… CHƯƠNG : GỈAI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VÀ PHÁT TRIỂN REIT TẠI VIỆT NAM 4.1 Định hướng phủ khơi phục thị trường BĐS 4.2 Mục tiêu cụ thể 4.3 Các giải pháp nhằm thúc đẩy việc hình thành phát triển REIT Việt Nam 4.3.1 Các điều kiện để xây dựng mô hình REIT thành cơng……… 4.3.2 Những rào cản việc hình thành phát triển REIT Việt Nam 4.3.2.1 Những rủi ro đặc trưng liên quan đến sách pháp lý 4.3.2.2 Thiếu khung pháp lý cho REIT ……………………………………… 4.3.2.3 Khơng có Chế độ ưu đãi thuế ……………………………………… 4.3.2.4 Thẩm định giá giá trị tài sản thực ………………………………… 4.3.2.5 Thiếu quỹ chuyên nghiệp kinh nghiệm quản lý……………… 4.3.3 Các giải pháp nhằm thúc đẩy việc hình thành phát triển REIT Việt Nam ……………………………………………………………………… 4.3.3.1 Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật 4.3.3.2 Các giải pháp hỗ trợ 4.3.4 Gỉai pháp tiếp cận bước để hình thành, vận hành phát triển REIT Việt Nam…………………………………………………………… 4.3.5.Gỉai pháp hồn thiện nâng cao tính chun nghiệp cho tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường BĐS…………………………………………… 4.3.6 Gỉai pháp cung cấp nguồn nhân lực cho REIT………………………… KẾT LUẬN…………………………………………………………………… TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC 55 55 55 55 55 56 56 57 57 57 64 64 64 64 64 65 65 66 67 67 68 68 68 74 T 3T 3T 78 80 80 82 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 : Vốn đầu tư kinh doanh BĐS ………………………………………… Bảng 2.2 : Cơ cấu vốn đầu tư nước lĩnh vực kinh doanh BĐS ngành ………………………………………………………………………… Bảng 2.3 Tình hình vay ngân hàng doanh nghiệp BĐS ……………… Bảng 2.4 - Tốc độ tăng trưởng GDP nước GDP Tp.HCM 11 năm qua…… Bảng 2.5 - Diễn biến CPI qua năm 23 23 25 27 28 Bảng 2.6:Tốc độ tăng trưởng GDP số giá CPI số nước khu vực năm 2011 29 Bảng 2.7 - Tỉ trọng cấu kinh tế Tp.HCM qua năm 30 DANH MỤC CÁC BIỂU Biểu 2.1: Tổng doanh thu hành hóa dịch vụ năm Tp.HCM…………… Biểu 2.2: Diễn biến lãi suất từ 2005 đến nay……………………………… Biểu 2.3 : Dư nợ cho vay BĐS TP.HCM từ năm 2005 đến năm 2011…… Biểu 2.4 Vốn FDI tăng trưởng qua năm…………………………………… Biểu 2.5: Tăng trưởng Vốn FDI TP.HCM qua năm…………………… Biểu 2.6: Biểu đồ VN-index qua năm……………………………………… Biểu 2.7: Lượng kiều hối bình quân năm qua thời kỳ (Tỷ USD)…………… Biểu 2.8: Biến động tỉ giá từ năm 2001 đến 2010 theo giá niêm yết NHNN Biểu 2.9: Diễn biến giá vàng qua năm Biểu 2.10: Diễn biến số giá vàng, giá nhà VLXD, tỷ giá USD Biểu 2.11 Tốc độ tăng dân số TP.HCM 31 36 37 43 44 45 47 48 49 50 52 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1 REIT tổ chức quỹ ……………………………………… Hình 1.2: Mơ hình REIT truyền thống…………………………………………… Hình 1.3: Mơ hình UPREIT……………………………………………………… Hình 1.4 : Mơ hình DOWNREIT………………………………………………… 11 12 13 13 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt ASEAN Cụm từ tiếng Việt Cụm từ tiếng Anh Hiệp hội nước Đông Nam Á Association of Southeast Asian Nations BĐS Bất động sản CAR Hệ số an toàn vốn Capital Adequacy Ratio Nghĩa vụ có đảm bảo Colla teralized Debt CDO CBRE Obligation Cơng ty tư vấn quản lý bất động CB Richard Ellis sản CBRE Việt Nam EFA Phương pháp phân tích nhân tố Exloratory Factor Analysis FIE Công ty lien doanh với nước , Foreign Investment 100% vốn nước thành lập Enterprise Việt Nam HOF IRS MBS Quỹ Phát triển Nhà Thành phố Hồ Chí Ho Chi Minh Hosing Minh Development Fund Thu nhập nội Services Chứng khốn chấp bất động sản Gía trị tài sản ròng NĐT Nhà đầu tư NHNN Ngân hàng nhà nước OP UNIT OTC Mortgage Baked 39T Securities NAV ODA Internal Revenue 39T Hỗ trợ phát triển thức Net Asset Value Official Development Assistance Chứng lợi tức Operating Partnership Units Thị trường chứng khoán phi tập trung Over The Counter QSDĐ REIT SPSS SXKD OPIC Quyền sử dụng đất Quỹ đầu tư tín thác BĐS Real Estate Investment Trust Phần mềm phân tích Statistical Package For Socialist Sciences Sản xuất kinh doanh Tổ chức cung cấp tài Overseas private phủ Hoa Kỳ Intervestment Corporation UBND Ủy ban nhân dân VF1,VF2, Qũi đầu tư chứng khoán Việt Nam Vina Fund Pru BF Qũi đầu tư cân Prudential Balance Fund Qũi đầu tư cổ phiếu Việt Nam Vietnam Opportunity VOF Limited ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản khác với thị trường khác hàng hóa giao dịch có giá trị cao mà khơng phải tham gia giao dịch Các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực thường cần có lượng vốn lớn dài hạn Tuy nhiên, thực lực nhà đầu tư vào thị trường bất động sản đa số khơng đủ lực tài để tự thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp Phần lớn chủ đầu tư thực dự án có quy mơ nhỏ, có khả thực giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù đất nơng nghiệp Cịn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước người mua nguồn tín dụng ngân hàng thương mại Thông thường, đa số dự án bất động sản tài trợ từ nguồn vốn chủ yếu : nguồn vốn nhà đầu tư – nhỏ, nguồn vốn ứng trước người mua nguồn tín dụng trung ngắn hạn từ ngân hàng thương mại Tuy nhiên, nguồn tài ln có giới hạn nhu cầu vốn khơng ngừng tăng Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thị trường bất động sản nhiều năm qua, thiếu cơng cụ tài hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Trước đòi hỏi lý luận thực tiễn thị trường bất động sản Việt nam, vấn đề đặt : Làm để gia tăng vận hành nguồn vốn nhằm phát triển thị trường bất động sản? Trong thời gian gần đây, nhà nghiên cứu đề cập đến việc cần phải phát triển REIT Việt nam Nhà nước có động thái tích cực việc đưa định (tháng 03/2011) thí điểm thành lập REIT thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu thức nhân tố tác động đến việc hình thành phát triển REIT Việt nam T Thơng qua q trình tìm hiểu mơ hình REIT số quốc gia giới, tác giả nhận thấy công cụ tài dùng để huy động vốn hiệu mang lại nhiều lợi ích khác cho kinh tế Cùng với việc thông qua nghiên cứu đặc điểm kinh tế, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, vấn đề tồn thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh như: vấn đề sách pháp luật, lạm phát, lãi suất ngân hàng,… Việt Nam; lợi ích khó khăn REIT thành lập Việt Nam Từ đó, nhận định điều kiện để REIT có mặt Việt Nam Kết hợp mơ hình REIT giới mơ hình quỹ đầu tư Việt Nam để đưa mơ hình REIT phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam, đồng thời đề xuất giải pháp thúc đẩy việc hình thành phát triển REIT Chính lý nên tác giả chọn đề tài nghiên cứu “ Các yếu tố tác động đến việc hình thành vận hành quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt nam” ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Ngồi thành phố cịn có quy hoạch xây dựng tổng cộng tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 109 km để nối kết quận với quận 2, 9, 12, Dự án tài trợ ngân hàng Tái thiết Đức (KFW, gần 241 triệu euro) phần vốn vay từ ngân hàng đầu tư Châu Âu (EIB, khoảng 150 triệu euro), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB, khoảng 540 triệu USD) Việt Nam quốc gia nhận nguồn vốn ODA lớn năm gần đây, riêng Tp.HCM có 60 dự án sử dụng nguồn vốn ODA chủ yếu tập trung cho phát triển sở hạ tầng như: Dự án đại lộ Đông Tây, dự án cải thiện môi trường nước thành phố lưu vực kênh Tàu Hũ-Bến Nghé, kênh đôikênh tẻ (giai đoạn 1& 2), xây dựng đường sắt thị tuyến Bến Thành-Suối Tiên Về trị, Việt Nam bầu chọn nước an toàn đầu tư Châu Á, số quốc gia có trị ổn định giới • Ảnh hưởng từ mức độ minh bạch thị trường giá hàng hóa BĐS Ảnh hưởng xuất phát từ đặc điểm thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo (thông tin bất cân xứng, không đầy đủ) T Giá BĐS mức cao tính thiếu minh bạch thị trường BĐS hạn chế lớn cho thị trường nhà đầu tư BĐS Tp.HCM, đặc biệt nhà đầu tư thứ cấp Trong năm qua, thị trường BĐS Việt Nam có bước phát triển mạnh, bên cạnh thành công, thị trường BĐS bộc lộ nhiều hạn chế Điển hình tính minh bạch thị trường tất khâu từ đầu tư, tạo lập BĐS đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhiều hạn chế 19T 19T Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế phổ biến dẫn đến hoạt động thị trường thiếu bền vững Thực tế sốt xì BĐS Hà Nội vừa qua dự án phát triển phía tây thành phố cho thấy người dân khó tiếp cận thơng tin đầy đủ dự án Thơng thường đến mua dự án bán xong từ lâu phải mua qua tay với giá cao Những dự án chào bán công khai thường nhà cao cấp giá cao chủ đầu tư nước thực Hoạt động nhà đầu tư thứ cấp nhiều khiến người có nhu cầu nhà thực trở nên khó khăn giá bị đẩy lên mánh thu chênh, găm hàng tạo sóng 14T 14T 14T 14T 14T 14T 14T Sự thiếu minh bạch thể thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định nhiên áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để giao đất thơng qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực Ngay quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch không triển khai 41 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 nhiều địa phương Sự thiếu minh bạch, cộng với lộng hành giới đầu cơ, mơi giới góp phần đẩy giá BĐS lên cao so với thu nhập người dân điều kiện kinh tế Hậu việc tạo lập nhà đại phận đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo khu vực thị gặp nhiều khó khăn Giá BĐS cao yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư thị trường sơ cấp, giá BĐS cao hạn chế thị trường mang lại rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp cung cầu BĐS không gặp nhau, người có nhu cầu nhà khơng đủ điều kiện tài tiếp cận sản phẩm vượt khả chi trả Yếu tố thực tế có ảnh hưởng đến trầm lắng thị trường BĐS Tp.HCM thời gian gíá BĐS mức cao so với giá trị thực qua sốt trước đây, sốt năm 2007 Mặc dù sau sốt giá lao dốc nhiều mức cao so với khả chi trả, thu nhập thực tế người dân Ở số nước, số nhà (bằng giá nhà chia cho tổng thu nhập người dân hộ dân năm) - Nghĩa là, hộ gia đình trừ tiền ăn, tiền tiết kiệm 10 - 15 năm mua nhà Con số Việt Nam 15 - 16, có nghĩa hộ gia đình phải tiết kiệm khoảng 30 năm mua nhà Hiện phủ tìm giải pháp để làm tăng tính minh bạch thị trường quản lý giá qua quy định : giao dịch BĐS phải qua sàn, nhà đầu tư phải bán 80% sản phẩm qua sàn, dự án bán xong móng cọc, quy định mở rộng hình thức huy động vốn, thơng qua hệ thống sách pháp luật Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS điển hình gần Nghị định 71/2010/NĐ-CP phân tích 2.4.3 Ảnh hưởng từ thị trường tài Nguồn vốn cho đầu tư ĐBS thường lớn Nhà đầu tư BĐS phải sử dụng nguồn vốn vay lớn so với vốn tự có Vì tỉ suất sinh lợi rủi ro nhà đầu tư phụ thuộc lớn vào dòng vốn kinh tế 42 - Nguồn vốn tín dụng BĐS ngân hàng (như phân tích phần sách tài tiền tệ.) - Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi - Dịng vốn đầu tư gián tiếp - Dịng vốn từ quỹ đầu tư tín thác BĐS định chế tài khác - Dịng vốn từ góp vốn liên doanh liên kết cơng ty hay nhà đầu tư cá nhân thông qua hợp đồng góp vốn ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Ảnh hưởng từ nguồn vốn tín dụng BĐS phân tích tác động sách tiền tệ, ta vào phân tích tác động dịng vốn cịn lại 2.4.3.1 Ảnh hưởng mạnh từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) Trong nước phát triển, phát triển thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với dòng vốn FDI Qua đợt sốt BĐS từ trước đến nhận thấy tăng trưởng ngành BĐS thường có hỗ trợ dòng vốn FDI Cơn sốt BĐS năm 1993-1995 khởi đầu đời Luật Đất đai vào năm 1993 Khi đó, Nhà nước thức cơng nhận việc mua bán quyền sử dụng đất người dân tạo nên tiền đề cho phát triển thị trường BĐS Cũng thời điểm này, sau Việt Nam Mỹ bình thường hóa quan hệ ngoại giao kinh tế, sóng đầu tư nước ngồi trở nên mạnh mẽ trước Năm 1996, lần Việt Nam chứng kiến đời hàng loạt cơng ty có vốn đầu tư nước Sự xuất công ty tạo nên nhu cầu lớn cở sở hạ tầng khu cơng nghiệp, văn phịng, Chính nhân tố làm gia tăng giá BĐS Bên cạnh đó, Việt Nam đón nhận lượng kiều hối lớn đổ từ người lao động nước Cơn sốt BĐS thứ hai xuất vào năm 2001-2003 hiệp định thương mại Việt-Mỹ mở xu hướng đầu tư Mặc dù lượng vốn đầu tư đăng ký không tăng lượng vốn FDI thực lại tăng mạnh so với trước Tỷ lệ giải ngân giai đoạn vào khoảng 80-85% lượng vốn đăng ký Cơn sốt BĐS thứ ba gắn liền với sóng FDI Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO ngày 7/11/2006, thu hút ý giới đầu tư quốc tế Nhờ tốc độ tăng trưởng 8%/năm giai đoạn từ năm 2005-2007, Việt Nam thu hút dòng vốn FDI cách mạnh mẽ Từ cuối năm 2007, dịng vốn FDI có xu hướng chuyển sang lĩnh vực BĐS Qua ba sốt, nhận thấy đặc điểm, sốt giá BĐS thường kết thúc trước năm so với mức đỉnh dòng vốn FDI Sự sụt giảm dịng vốn FDI tín hiệu cho thấy đầu tư vào ngành BĐS gặp nhiều rủi ro Biểu 2.4 Vốn FDI tăng trưởng qua năm (Nguồn : Cục thống kê thành Phố Hồ Chí Minh) 43 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Qua bảng số liệu ta thấy số đăng ký khổng lồ năm 2008 thực 16.3% Năm 2009, với hồi phục kinh tế toàn cầu, nên tỉ lệ vốn thực cải thiện nhiều, vốn đăng ký khơng cịn ạt năm trước Theo báo cáo năm 2010 Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), tổng lượng vốn đầu tư nước (FDI) giải ngân năm 2010 đạt 11 tỷ USD, đạt 59,1% vốn đăng ký Với kết này, chuyên gia đánh giá mức giải ngân tốt hoàn cảnh Trong tổng vốn đăng ký, kinh doanh BĐS đứng thứ với 19 dự án cấp dự án tăng vốn đạt 2,854 tỷ USD Năm 2011, tổng lượng vốn đầu tư nước (FDI) giải ngân 11 tỷ USD, đạt 54% vốn đăng ký Đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản năm 2011 chiếm 5,8% tổng vốn đăng ký, giảm mạnh so với số 34,3% năm 2010 11 tháng đầu năm 2012, tổng vốn đầu tư nước (FDI) đăng ký tăng thêm Việt Nam 12,182 tỷ USD, giảm 21,43% so với kỳ năm ngối, dự án giải ngân ước đạt 10 tỷ USD, giảm 0,05% so với kỳ 11 tháng năm 2011 45T Trong đó, Tp.HCM địa bàn có tỉ trọng hấp thu dịng vốn FDI lớn tăng nhanh năm qua : Vốn FDI thành phố năm 2006 1.627 triệu USD; 2007 2.335 triệu USD (ngành kinh doanh BĐS chiếm 53,3%) năm 2008 lên đến 8.407 triệu USD (ngành kinh doanh BĐS chiếm 49,7%) Năm 2009 sụt giảm 1.035 triệu USD ngành kinh doanh BĐS chiếm tới 61,6% T 45T Biểu 2.5: Tăng trưởng Vốn FDI TP.HCM qua năm Triệu USD Vốn Đăng ký 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Series2 (Nguồn : Cục thống kê thành Phố Hồ Chí Minh) 44 10 11 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Năm 2010, tổng vốn FDI đăng ký Tp.HCM 1.831,5triệu USD, ngành kinh doanh BĐS 1.265,2 triệu USD chiếm 69% Năm 2011, tổng vốn FDI đăng ký 2.404 triệu USD, ngành kinh doanh BĐS 749,7 triệu chiếm 43% Trong bối cảnh gia nhập kinh tế tồn cầu WTO, gia tăng dịng vốn cần thiết để phát triển kinh tế đất nước nguồn vốn bù đắp quan trọng cho thâm hụt thương mại Việt Nam Tuy nhiên, việc mở cửa thị trường vốn đồng nghĩa với việc Việt Nam phải đối mặt với nhiều áp lực, khả hấp thụ vốn kinh tế Việt Nam chưa cao Chính thế, tác động đa chiều đến kinh tế mà cần xem xét, cần sàng lọc quản lý chặt chẽ nguồn vốn FDI Một tác động mà quan tâm chúng góp phần tạo nên bong bóng thị trường BĐS làm cho kinh tế bất ổn định 2.4.3.2.Ảnh hưởng từ dòng vốn thị trường chứng khốn Thị trường chứng khốn Việt Nam có bước phát triển định, huy động nguồn vốn dài hạn cho kinh tế Sự thăng hoa TTCK BĐS từ nửa cuối 2006 năm 2007, làm cho đầu tư TTCK trở thành lý để rời bỏ tài sản nhà đất nắm giữ Năm 2007, TTCK Việt Nam xếp thứ 24 giới tốc độ tăng trưởng tạo hiệu ứng bong bóng kích thích nhà đầu tư Nhưng từ cuối năm 2007 tình hình thay đổi Chiếc bong bóng bắt đầu xì mạnh từ đầu năm 2008 số VN-Index giảm xuống 366 điểm, trồi sụt thất thường Nguồn vốn dần rút để đầu tư vào lĩnh vực khác BĐS góp phần làm tăng giá BĐS lên đến đỉnh điểm vào đầu năm 2008 Nhiều nhà đầu tư ngồi nước gặt hái thành cơng chia nguồn lợi nhuận lớn đầu tư vào BĐS Điều góp phần làm cho thị trường BĐS tăng mạnh Biểu đồ2.6: VN-index qua năm (Nguồn CBRE) 45 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Từ lao dốc đến nay, thị trường chứng khốn hồi phục ì ạch Kỳ vọng bứt phá VN-Index khỏi giải biên độ hẹp không diễn Chỉ số loanh quanh mốc 450-500 điểm có xuống 400 điểm, quy mơ giao dịch trạng thái thấp Nguyên nhân doanh nghiệp chưa thực hồi phục ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn thời gian qua, giá tăng cao, thâm hụt cán cân ngoại tệ, giá vàng biến động nhiều thu hút nhà đầu tư chạy sang thị trường vàng Thời gian từ tháng 11/2010 nguy lạm phát tăng cao, NHNN bắt đầu áp dụng sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất tăng cao Vì thị trường cịn đối mặt với nhiều khó khăn, năm 2011 kỳ vọng thị trường chứng khoán tốt nhờ vào giá trị chứng khoán ghi nhận tốt hơn, GDP tăng trưởng ổn định thị trường điều chỉnh Nguồn vốn FII trở lại NHNN đánh giá yếu tố thuận lợi vừa góp phần phát triển thị trường chứng khốn, vừa góp phần cho việc cân đối cán cân toán, ổn định cung - cầu ngoại tệ tỷ giá thị trường, bên cạnh nguồn vốn khác Hiện mối quan hệ giữ hai thị trường chứng khốn BĐS chưa có sở ổn định, thấy “liên thông” hai thị trường này, TTCK giảm, nhà đầu tư rút vốn để đầu tư vào BĐS ngược lại cho dù thị trường chứng khoán vào vận hành 10 năm Để kết nối hai thị trường này, Bộ Tài xây dựng hướng dẫn việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động quản lý Quỹ đầu tư BĐS - loại quỹ đầu tư chứng khốn hình thành từ vốn góp tổ chức cá nhân đầu tư thơng qua việc phát hành chứng quỹ, có mục tiêu đầu tư chủ yếu vào loại BĐS tài sản khác Việc thành lập Quỹ đầu tư tín thác BĐS hướng nhà đầu tư riêng lẻ, đầu tư tự phát thiếu chuyên nghiệp thành nhà đầu tư chuyên nghiệp; không khai thông thị trường vốn lẫn thị trường BĐS, mà cịn góp phần ổn định, lành mạnh hai thị trường này” 2.4.3.3 Ảnh hưởng từ nguồn vốn nhàn rỗi nhân dân – kiều hối Trong thời gian vừa qua, nguồn vốn có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS Vì kinh tế Việt Nam kinh tế tiết kiệm, thường người dân có khuynh hướng tiết kiệm phần thu nhập để gởi ngân hàng, mua vàng dự trữ mua nhà có đủ điều kiện Nguồn vốn dân chúng lớn, thị trường BĐS sôi động họ sẳn lòng rút tiết kiệm, bán vàng để tham gia kiếm lời Họ tham gia vào thị trường qua hình thức mua đứt bán đoạn, qua hình thức hợp đồng góp vốn chủ yếu 46 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Nguồn kiều hối nguồn vốn mạnh bên cạnh nguồn vốn khác gia tăng qua năm, theo số liệu từ NHNN : năm 2009 6,4 tỷ USD, năm 2010 đạt 7.07 tỷ USD Năm 2011 đạt tỷ USD Biểu 2.7: Lượng kiều hối bình quân năm qua thời kỳ (Tỷ USD) (Nguồn số liệu: Ngân hàng Nhà nước) 2.4.3.4 Vốn từ Quỹ đầu tư kinh doanh BĐS Tại Việt Nam có vài hình thức quỹ dâu tư địa phương thành lập thị trường nước chưa có quỹ chuyên vê thị trường bất động sản Quỹ đầu tư Phát triển đô thị TPHCM (HIFU) quỹ đầu tư nhà nước đượcc thành lập vào năm 1997 thí điểm để hỗ trợ tài cho dự án phát triển kinh tế xã hội TPHCM Với vốn điều lệ 1.700 tỷ dông (100 triệu USD), HIFU cung cấp khoản vay trung dài hạn từ 5-10 năm cho dự án BDS thuộc chương trình phát triển quyền TPHCM Tuy nhiên, hoạt động HIFU hạn chế chưa xem hoạt động đầu tư dài hạn chủ yêu Các Quỹ phát triển nhà Quỹ Phát triển Nhà TPHCM (HOF), quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nướcvà phi lợi nhuận có vốn điều lệ 1.000 tỷ VND (60 trieu USD), thành lập vào năm 2004 để cung cấp nguồn tài cho dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp thành phơ Quỹ thức vào hoạt động năm 2005 với hoạt động liên quan đến cho đối tượng vay mua nhà cá nhân với tiêu chuẩn khắt khe Các quỹ đầu tư BDS nước tiếp tục kênh huy động vốn mạnh cho thị trường Việt Nam nói chung TPHCM nói riêng thời gian dài Với tiềm lực tài chính, uy tín thương hiệu, tính chuyên nghiệp nhà đầu tư, quỹ đầu tư nước vào BDS đem lại sinh khí cho thị trường Sự có mặt quỹ đầu tư BDS nước ngồi Việt Nam làm gia tăng vốn củng cố toàn thị trường Các quỹ tạo nên hội xây dựng khách sạn mới, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, cơng trình hạ tầng,… từ quay lại cung cấp cho cộng đồng việc làm mức sống cao 2.4.4 Tác động từ thị trường liên quan 47 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Thị trường BĐS có liên thơng mật thiết với nhiều loại thị trường kinh tế, đặc biệt thị trường tài tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường ngoại hối thị trường hàng hóa dịch vụ 2.4.4.1 Sự biến động thị trường vàng ngoại tệ (USD) * Ngoại tệ : Sự biến động tỉ giá ảnh hưởng lớn đến đến xuất nhập nhiều mặt kinh tế Ảnh hưởng rõ nét đến đời sống kinh tế thường ngày giá phần lớn nguyên vật liệu phục vụ cho sản xuất kinh doanh nước phần lớn nhập Trong lĩnh vực BĐS vậy, tỉ giá biến động nhiều làm giá nguyên vật liệu biến động theo, gây rủi ro cho doanh nghiệp thực dự án thường dự án BĐS phải thực thời gian dài từ – năm Ngoài ra, nhiều dự án, hàng loạt chi phí thiết kế, tư vấn xây dựng, giám sát, tiếp thị, quảng cao thuê qua cơng ty nước ngồi với chi phí tính USD gắn trực tiếp với tỉ giá USD Biểu 2.8: Biến động tỉ giá từ năm 2001 đến 2011 theo giá niêm yết NHNN Tỷ giá 25000 đồng 20000 15000 10000 5000 % tăng so với năm trước 9.00% 8.00% 7.68% 7.00% 6.66% 6.14% 6.00% 5.58% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.95%2.32% 1.99% 1.00% 0.83%1.19% 0.21% 0.00% -0.12% -1.00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nguồn Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh) Thoạt nhìn ta thấy tỉ giá biến động khơng nhiều qua năm, tác động khơng lớn tỉ giá niêm yết NHNN Trên thực tế thời điểm biến động tỷ giá, chênh lệch tỷ giá niêm yết tỷ giá thị trường tự lớn (cao điểm 9-10%) so với biên độ cho phép NHNN Chính vậy, doanh nghiệp có nhu cầu nhập thiệt hại nặng nề phải mua ngoại tệ thị trường tự để toán hàng nhập ngân hàng không cung ứng nguồn ngoại tệ theo tỉ giá niêm yết mà phải theo giá thỏa thuận tương đương với giá thị trường tự Vì giá lại leo thang Từ năm 2009 đến cuối năm 2010 tỉ giá biến động nhiều diễn biến phức tạp sốt đặc biệt từ cuối tháng 10/2010, từ NHNN có định tăng tỉ giá liên ngân hàng, thị trường ngoại hối lại trở nên căng thẳng Tỷ giá Đôla Mỹ/đồng Việt Nam thị trường tự tăng liên tục, có lúc lên tới 21.400 đ/USD, cao tỷ giá trần NHNN tới gần 10% 48 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Một thay đổi lớn sách điều hành tỉ giá ngày 11/2/2011 NHNN bắt đầu áp dụng sách tỉ giá linh hoạt, với động thái tăng tỉ giá liên ngân hàng lên 9,3% (20.693đ/USD) gần sát với tỉ giá thị trường tự thu hẹp biên độ dao động cho phép +/- 1% Mặt khác tỉ giá liên ngân hàng không giữ cố định lâu dài trước mà thay đổi để tương đối bám sát diễn biến thị trường ngoại hối, tạo điều kiện đưa tỉ giá giao dịch tổ chức tín dụng sát với cung cầu ngoại tệ thị trường, góp phần hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, tổ chức tín dụng Sự thay đổi tỉ giá lớn với lạm phát tăng cao đẩy chi phí đầu vào tăng lên nhanh, nhà đầu tư BĐS thị trường sơ cấp phải đối mặt với rủi ro lớn từ thay đổi Để tránh biến động tỷ giá lớn thị trường tự do, Nhà nước liên kết với ngành cấm mua bán ngoại tệ thị trường tự do, triệt để chống tượng Dollar hóa, hướng dần tới việc giao dịch mua bán đồng tiền Việt Nam * Thị trường vàng Trong kinh tế hội nhập sâu rộng ta thấy biến động giá vàng không đơn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu vàng vật chất mà giá vàng nhạy cảm biến động mạnh với biến động thị trường tài kinh tế giới với yếu tố khác kinh tế nước Do việc cất trữ vàng vịnh tránh bão an toàn thời kỳ kinh tế suy thối, tính khoản nhanh độ nhạy cảm lớn nên thị trường vàng kênh đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ với thị trường chứng khoán BĐS Biểu 2.9: Diễn biến giá vàng qua năm % tăng so với năm trước Gía vàng 70.00% 400000 350000 58.93% 300000 50.00% ngàn đồng 250000 200000 26.78% 150000 19.18% 100000 50000 60.00% 5.83% 30.06% 26.85% 15.89% 11.63% 40.00% 32.96% 30.00% 26.47% 20.00% 7.42% 10.00% 0.00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nguồn : Cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh) Nhìn chung biến động giá vàng ảnh hưởng đến thị trường BĐS số khía cạnh sau: Thứ : Sự biến động nhanh giá vàng kéo nhà đầu tư vốn sang thị trường vàng để nhằm mục đích thu lợi nhuận nhanh Mặt khác, người ta phải tạm dừng giao dịch BĐS chờ đợi U 49 U ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Thứ hai : Khi giá vàng tăng cao hàng hóa BĐS : nhà ở, nhà mặt tiền,… mà trước thường định giá vàng khó bán Và quy tiền để bán người bán phải bán với giá cao trước Tại Tp.HCM thời điểm trước năm 2009, giá vàng chưa tăng cao hầu hết giao dịch nhà ở, nhà mặt tiền rao bán vàng Khi giá vàng tăng cao so với giá trị thật giá vàng giới tăng nhanh từ ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới giá đồng USD, giao dịch nhà phần lớn qui tiền Như đứng mặt giá thị trường nói chung, việc tăng cao giá vàng góp phần đẩy giá BĐS tăng lên ảnh hưởng đến lớn đến tình trạng giao dịch BĐS Thứ ba : Từ xưa đến giá trị BĐS thường so sánh với vàng, giá vàng tăng cao giá trị BĐS xem bị định giá thấp so với vàng nảy sinh tâm lý đối nghịch Nhà đầu tư thấy việc đầu tư BĐS khơng cịn thu lợi nhuận cao so với đồng vốn bỏ trước Như đứng khía cạnh đầu tư dài hạn, nhà đầu tư họ tự hỏi có nên đầu tư vào BĐS hay không biến động giá vàng thời gian qua lớn Ta thấy qua biểu đồ so sánh biến động giá vàng, ngoại tệ giá nhà ở, vật liệu xây dựng U U U U Biểu 2.10: Diễn biến số giá vàng, giá nhà VLXD, tỷ giá USD 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2000 2001 2002 2003 2004 Chỉ số nhà VLXD 2005 2006 2007 Chỉ số giá vàng 2008 2009 2010 2011 Chỉ số Tỷ giá USD ( Nguồn Cục thống kê TP.HCM ) Biểu đồ cho thấy giá vàng biến động lớn so với nhà ở, lúc giá vàng tăng mức cao, có nhà đầu tư chuyển vốn sang BĐS cho BĐS bị định giá thấp so với vàng tương lai giá BĐS phải tăng 50 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 Sau khủng hoảng kinh tế giới năm 2008 mà khủng hoảng BĐS Mỹ, sách cứu trợ cho kinh tế làm cho đồng USD giá tạo lực đẩy giá vàng giới lên cao liên tục kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư Ở Việt Nam, thời gian từ năm 2008 đến giá vàng biến động tăng nhanh chịu tác động kép từ tăng giá giá vàng giới giá đồng tiền Việt Nam cân đối cung cầu ngoại tệ từ sa sút hàng hóa xuất ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới, từ nợ nước tăng nhanh, nhập siêu, đầu tư công hiệu không tạo giá trị gia tăng cho kinh tế, tâm lý lo sợ giữ vàng, ngoại tệ người dân, làm giá giới đầu cơ…và thêm vào điều hành kinh tế vĩ mơ yếu Chính phủ Tất điều đẩy thị trường ngoại tệ vàng vào dịng xốy tăng giá Từ đầu tháng 10/2010 đến tháng 3/2011, giá vàng nước liên tục leo thang chinh phục cột mốc 32, 33, 34 triệu đồng/lượng, đỉnh điểm vào ngày 8/11 giá vàng nước vọt lên 38,2 triệu đồng/lượng Sự biến động mạnh giá vàng thu hút nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường này, trở thành kênh đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ với thị trường chứng khoán BĐS Hiện nay, Nhà nước có chủ trương kiểm sốt chặt chẽ thị trường vàng thể qua việc cấm mua bán vàng miếng Do thị trường vàng có dấu hiệu trầm lắng 2.4.4.2 Ảnh hưởng từ thị trường nguyên vật liệu thị trường lao động Ngoài lợi nhuận kinh doanh BĐS bị tác động nhiều từ thị trường nguyên vật liệu thị trường lao động a Thị trường nguyên vật liệu : + Đối với nguyên vật liệu nhập : Giá nguyên vật liệu có biến động lớn biến động mặt giá giới biến động tỉ giá + Đối với nguyên vật liệu nước : giá nguyên vật liệu biến động nhu cầu tăng cao, khan nguyên vật liệu (như xi măng, gạch…), lạm phát giá tăng cao Ví dụ điển hình vào năm 2008 nguyên vật liệu xây dựng nước nhập biến động mạnh bị tác động đồng thời : Lạm phát (tăng 23%), giá nguyên vật liệu giới tăng cao; tỉ giá ngoại tệ biến động mạnh nhu cầu nguyên vật liệu tăng đột biến cho xây dựng cao ốc, dân cư….Hàng loạt dự án cần triển khai xây dựng năm 2008 Hầu hết giá loại vật liệu xây dựng tăng từ 70100% so với năm 2007 Đây thực l khó khăn lớn hoạt động đầu tư BĐS Giá VLXD tăng đẩy chi phí xây dựng cơng trình BĐS tăng thêm từ 3040% giá thành xây dựng, đẩy nhà thầu xây dựng vào tình cảnh khó khăn Không nhà thầu mà chủ đầu tư BĐS khó khăn cơng trình thi cơng bị dang dở,chậm tiến độ Các hợp đồng ký kết với nhà thầu xây dựng phải nâng giá thành xây dựng lên cao nhiều 51 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 b Thị trường lao động : Sự biến động thị trường lao động chủ yếu nhu cầu lao động để thực dự án tăng cao, nước ta có nguồn lao động dồi biến động giá thị trường lao động chủ yếu biến động giá tiêu dùng , người lao động cần trả lương cao để bù đắp cho chi phí sinh hoạt 2.4.5 Nhóm yếu tố dân số, văn hóa xã hội 2.4.5.1 Mức độ tăng dân số Tp.HCM thành phố lớn Việt Nam, với diện tích khoảng 2.100 km2 dân số theo số liệu Cục thống kê 7.437.900 người, chiếm khoảng 8.4% dân số Việt Nam Mật độ dân số theo thống kê 3.542 người/km2, tỷ lệ cao nước Nguyên nhân khiến dân số thành phố tăng nhanh mở rộng thị trường lao động tác động tới lượng dân di cư Thời kỳ di cư mạnh giai đoạn 2004 - 2010 lượng khu chế xuất, KCN mở nhiều Theo số liệu thống kê năm 2009, dân cư sống khu vực thành thị Tp.HCM có gần 30% dân nhập cư từ tỉnh khác Tỷ lệ tăng học cao so với tăng tự nhiên Theo số liệu năm 2010, tỉ lệ tăng tự nhiên 10,35%, tỉ lệ tăng học lên tới 20,72% Ước tính năm 2005, trung bình ngày có khoảng triệu khách vãng lai Tp.HCM Đến năm 2010, số lên tới triệu Năm 2011:7.600,4 ngàn người, tăng 2,8% so với 2010 Biểu 2.11 Tốc độ tăng dân số TP.HCM P 31T 31T 31T 31T Dân số TPHCM Tốc độ tăng dân số 8000000 4.60% 7000000 người 6000000 3.50% 5000000 4000000 2.60% 2.90% 3% 3% 3000000 2000000 1000000 2004 2005 P 2006 2007 2008 2009 5.00% 4.50% 4.00% 3.80% 3.50% 3.00% 2.80% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 2010 2011 (Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh) 2.4.5.2 Sự hiểu biết REIT Các chuyên gia đến từ Viện Nghiên cứu thị trường vốn Nomura (Nhật Bản) đại diện công ty quản lý quỹ cho rằng, tuyên truyền, đào tạo nhà đầu tư việc cần làm muốn triển khai sản phẩm quỹ đầu tư thị trường chứng khoán Việt Nam “Ngay với thị trường gặt hái thành công bậc phát triển quỹ ETF Mỹ việc mà quan quản lý công ty quản lý 52 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 quỹ tập trung triển khai thực tuyên truyền, đào tạo nhà đầu tư ”, ông Yuta Seki, Giám đốc điều hành, Trưởng phận nghiên cứu, Viện Nghiên cứu thị trường vốn Nomura chia sẻ, đồng thời khuyến nghị, Việt Nam cần trọng hoạt động tuyên truyền, đào tạo nhà đầu tư từ Đây bước quan trọng, để giúp nhà đầu tư nhận diện lợi ích quỹ REIT, sở đó, sử dụng cơng cụ đầu tư này, thay tập trung đầu tư trực tiếp vào thị trường chứng khoán 2.4.6 Yếu tố hội nhập kinh tế 2.4.6.1 Gia tăng nhu cầu BĐS Từ gia nhập WTO vào năm 2006, nhu cầu BĐS tăng nhanh, thành phố lớn Các công ty tập đồn nước ngồi thức bước vào kinh tế Việt Nam Nhu cầu đất đai cho nhà xưởng, văn phịng, cư trú dịch vụ, tiện ích phục vụ sinh hoạt : nhà hàng, khách sạn, hộ cho thuê,… lớn Các công ty, doanh nghiệp nước phải mở rộng nhà xưởng, lập văn phòng giao dịch,… để tăng cường lực cạnh tranh Vì giá BĐS phục vụ cho nhu cầu gia tăng liên tục nguồn cung chưa đáp ứng đủ Bên cạnh nhu cầu nhà ở, tiện ích phục vụ cho người lao động tăng nhanh gặp nhiều khó khăn Đây lý Chính phủ vừa ban hành nghị định ưu tiên phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, phát triển nhà cho cơng nhân thuê… 2.4.6.2 Sự phát triển công nghệ chất lượng dự án Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế chuyển giao công nghệ nước giới, Việt Nam tranh thủ hội để tiếp thu ứng dụng công nghệ vào cơng trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng chất lượng, giảm giá thành Hàng loạt công nghệ xây dựng áp dụng Việt Nam : phương pháp thi công top-down giúp giảm thời gian thi công; phương pháp thi cơng tầng hầm, tường vây móng cọc, cơng nghệ bêtơng tự dầm; cơng nghệ chống ăn mịn kết cấu thép; công nghệ xây dựng đổ sàn nhanh không cần cốt pha, giảm thời gian, tăng khả chịu tải; công nghệ xây dựng nhà sử dụng panel 3D tường, sàn, trần; công nghệ thang máy tầng giúp tăng khối lượng vận chuyển Việc ứng dụng công nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi cơng, thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân cơng,… Cùng với phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư nước tăng dần tỉ trọng đầu tư chung nên có thay đổi nhận thức chất lượng cơng trình Điều tác nhân tích cực việc nâng cao trình độ quản lý, chất lượng dịch vụ dự án chuyên môn ngành xây dựng nước ta, tạo khu nhà ngày đẳng cấp hơn, cung cấp cho nhà đầu tư sản phẩm ngày chất lượng đa dạng 2.4.6.3 Số lượng chuyên gia BĐS Theo chuyên gia, xu hướng phát triển mở rộng kéo dài đến năm 2020, Việt Nam hồn thành cơng nghiệp hố, vào phát triển theo chiều 53 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 sâu.Theo thống kê vòng 10 năm trở lại số lượng doanh nghiệp tham gia vào đầu tư kinh doanh BĐS không ngừng gia tăng Mỗi năm số lượng tăng từ 20 50% Với phát triển mạnh mẽ vậy, nguồn nhân lực ngành BĐS thiếu trầm trọng số lượng trình độ chun mơn định Một thị trường BĐS phát triển mức cao hay phát triển cần đến loại hình dịch vụ khác phục vụ cho thị trường Những dịch vụ cần bảo đảm cho khách hàng chuyên nghiệp, thích hợp với lượng thông tin, kiến thức định phải hoạt động dựa tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Kết luận chương Qua phân tích thực trạng ta thấy tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên chưa thể tự tạo sản phẩm hoàn chỉnh, dồi để cung cấp cho thị trường bất động sản Mặt khác, Việt Nam chưa có chế tài phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Thị trường bất động sản cần phải liên thông với thị trường vốn, hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay trung hạn cao Vì vậy, cần có cơng cụ huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi từ phía nhà đầu tư nhỏ lẻ Qua đó, mở hội đầu tư cho mong muốn tham gia thị trường bất động sản để thu lợi nhuận có tính khoản Một giải pháp xây dựng REIT sớm tốt Trên sở chương tác giả vào phân tích để xác định nhân tố mức độ tác động nhân tố đến việc hình thành phát triển REIT Việt Nam 54 ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ ĐẾN MỨC ĐỘ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN REIT TẠI VIỆT NAM BẰNG SPSS Dựa kết hợp nghiên cứu lý luận khảo sát thực tiễn mức độ đồng tình nhà đầu tư, chuyên gia tác động nhân tố đến nhận thức nhà đầu tư đầu tư vào REIT để đo lường mức độ hình thành phát triển REIT Tp.HCM, đề tài sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu để thu thập số liệu qua bảng câu hỏi khảo sát sử dụng phần mềm SPSS16 để phân tích Phương pháp chủ yếu sử dụng nghiên cứu phương pháp đánh giá thang đo hệ số tin cậy Cronbach alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA phân tích hồi quy bội 3.1 Phương pháp thực 3.1.1 Phương pháp định tính Thảo luận thiết kế bảng câu hỏi : Việc thảo luận coi nghiên cứu sơ ban đầu thực phương pháp nghiên cứu định tính thông qua thảo luận, tham khảo ý kiến từ chuyên gia ngành BĐS để thiết kế bảng câu hỏi thang đo phù hợp với nhân tố ảnh hưởng đến việc hình thành phát triển REIT Tp.HCM Bảng câu hỏi sau điều chỉnh hoàn chỉnh với ý kiến đóng góp chuyên gia gởi vấn 3.1.2 Phương pháp định lượng Thu thập thông tin : Thông tin liệu thu thập qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến chuyên gia doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà đầu tư thứ cấp Sau thu bảng câu hỏi để nhập liệu Phân tích liệu : Phương pháp chủ yếu sử dụng nghiên cứu phương pháp đánh giá thang đo hệ số tin cậy Cronbach alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA phân tích hồi quy bội Theo Hair & Ctg (1998), để phân tích nhân tố khám phá cần thu thập liệu với kích thước mẫu mẫu biến quan sát Các kỹ thuật phân tích thực phần mềm SPSS 16.0, qua để đánh giá thang đo kiểm định mơ hình nghiên cứu 3.2 Mơ hình nghiên cứu 3.2.1 Mơ hình lý thuyết - Mơ hình PEST nghiên cứu mơi trường vĩ mô Để tiến hành đánh giá tác động yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến đầu tư BĐS, tác giả dựa vào mơ hình lý thuyết mơ hình PEST M-Porter dùng mơ hình PEST nghiên cứu tác động yếu tố môi trường vĩ mô Các yếu tố : - Political (Thể chế - Luật pháp) - Economics (kinh tế) - Sociocultrural (Văn hoá – Xã hội) - Technological (Công nghệ) U 55 U ... CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ VẬN HÀNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Mã số:... nên tác giả chọn đề tài nghiên cứu “ Các yếu tố tác động đến việc hình thành vận hành quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt nam? ?? ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG – NĂM 2012 TỔNG QUAN CÁC... trung vào trả lời câu hỏi nghiên cứu sau đây: Các quỹ đầu tư tín thác BĐS ( REIT )ở quốc gia giới hình thành phát triển nào? Các yếu tố tác động đến việc hình thành phát triển REIT Việt Nam? Các yếu