(LUẬN VĂN THẠC SĨ) Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HNG LUYN CÔNG CHứNG HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Và THựC TIễN THựC HIệN TạI TỉNH QUảNG B×NH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA H NI KHOA LUT NGUYN TH HNG LUYN CÔNG CHứNG HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Và THựC TIễN THựC HIệN TạI TỉNH QUảNG BìNH Chuyờn ngnh : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét bảo vệ luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Hồng Luyến TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 10 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận công chứng 10 1.1.1 Khái niệm đặc điểm công chứng 10 1.1.2 Mục đích hoạt động cơng chứng 16 1.1.3 Đối tượng hoạt động công chứng 17 1.1.4 Giá trị công chứng 19 1.2 20 Lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử 20 dụng đất 1.2.2 Vai trò hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 23 1.3 Lý luận công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 25 1.3.1 Khái niệm đặc điểm công chứng hợp đồng chấp 25 quyền sử dụng đất 1.3.2 Mục đích, ý nghĩa cơng chứng hợp đồng chấp quyền 31 sử dụng đất 1.3.3 Nguyên tắc hoạt động công chứng hợp đồng chấp 34 quyền sử dụng đất 1.3.4 Yêu cầu hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền 38 sử dụng đất 1.3.5 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động công 40 chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 1.3.6 Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng 42 chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 47 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Nội dung pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền 47 sử dụng đất 2.1.1 Quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng chấp 47 quyền sử dụng đất 2.1.2 Quy định trách nhiệm công chứng viên hoạt 49 động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.3 Quy định nội dung công chứng hợp đồng chấp quyền 52 sử dụng đất 2.1.4 Quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp 60 quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp đồng 62 chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi 62 hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật công chứng hợp đồng 70 chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp 76 đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG 87 CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật công chứng hợp đồng 87 chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Bình TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3.1.1 Định hướng hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng 87 chấp quyền sử dụng đất 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng 91 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng 94 chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Bình 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp 94 đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật 98 công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhận chuyển nhượng toàn hay phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất đời với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" [29, Điều 3] Quy định tiếp tục kế thừa ghi nhận đạo Luật Đất đai năm 2003 năm 2013 Thế chấp quyền sử dụng đất đời tạo điều kiện để người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt hộ gia đình, cá nhân nghèo) (gọi chung bên vay) tiếp cận nguồn vốn vay tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại (gọi chung bên cho vay) đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo Hình thức pháp lý chấp quyền sử dụng đất bên vay bên cho vay xác lập thông qua loại hợp đồng có tên gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay bảo vệ quyền nghĩa vụ bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ bên vay việc thực cam kết trả lãi vốn vay Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng [34, Điều 167] Điều cần thiết cho xét chất giao dịch chấp quyền sử dụng đất loại giao dịch dân xác lập dựa nguyên tắc tự thỏa thuận ý chí bên Thực tiễn thi hành quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com góp phần phịng ngừa rủi ro bảo đảm an toàn mặt pháp lý cho giao dịch cho vay vốn tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; đồng thời, góp phần đưa thị trường quyền sử dụng đất vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, thực tiễn thi hành quy định bộc lộ số hạn chế pháp luật đất đai hành cho phép hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực Xét mặt pháp lý, công chứng, chứng thực xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Song công chứng chứng thực thực theo hai trình tự khác nhau, hai quan khác tiến hành chịu điều chỉnh hai văn luật Theo đó, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất thực theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng (sau gọi Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015) Trong đó, cơng chứng loại hợp đồng cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng hay Phịng Công chứng thực theo quy định Luật Công chứng năm 2014 Giữa hai hoạt động có khác nhiệm vụ, trình tự, thủ tục hậu pháp lý…; cụ thể: Một là, theo quy định Luật công chứng năm 2014: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [35, Điều 2] TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Trong đó, theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18, Điều 2] Như vậy, chất cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn Còn chứng thực việc quan có thẩm quyền chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch Với phân tích việc cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có số điểm khác Hai là, việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch theo Luật Công chứng năm 2014, công chứng viên phải đảm bảo chịu trách nhiệm tính xác thực, tính hợp pháp loại giấy tờ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Trong trường hợp có cho hồ sơ yêu cầu cơng chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép cần làm rõ cơng chứng viên đề nghị làm rõ xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị người yêu cầu công chứng; khơng làm rõ từ chối cơng chứng Trong đó, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, người có thẩm quyền thực chứng thực kiểm tra đảm bảo tính đầy đủ hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ hành vi người yêu cầu chứng thực Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm tồn nội dung, tính hợp pháp loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Như vậy, hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên phải chịu trách nhiệm tính xác thực, tính hợp pháp loại giấy tờ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Ngược lại, trường hợp chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com đất người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm toàn nội dung, tính hợp pháp loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Ba là, Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định hợp đồng, giao dịch cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp bị tịa tun bố vơ hiệu Trong đó, hợp đồng chứng thực khơng có giá trị pháp lý vậy; Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định: "Hợp đồng, giao dịch chứng thực có giá trị chứng chứng minh thời gian, địa điểm bên ký kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18] Bốn là, có điểm khác biệt nên mức thu phí cơng chứng cao mức lệ phí chứng thực Vì vậy, thực tế chấp quyền sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình chứng thực cơng chứng Ngoại trừ các thành phố lớn Hà Nô ̣i , Thành phố Hồ Chí Minh , Cầ n Thơ , Hải Phòng, Đà Nẵng nơi có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng Cịn lại địa phư ơng khác dường chưa có nhiề u tổ chức hành nghề công chứng (số tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng với số đơn vi ̣hành chin ́ h cấ p huyê ̣n hiê ̣n có ), nên thực hiê ̣n hơ ̣p đồ ng thế chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t (đặc biệt điạ bàn miề n núi, vùng sâu, vùng xa) chi phí cao, la ̣i khó khăn, thủ tục yêu cầu chặt chẽ hơn; người dân thường cho ̣n chứng thực ta ̣i Ủy ban nhân dân cấ p xa.̃ Vì vậy, số trường hợp đến hạn lý hợp đồng bên chấp không thực nghĩa vụ cam kết với bên nhận chấp nên phát sinh tranh chấp Khi khởi kiê ̣n Tòa án nhân dân, có khơng trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa đảm bảo không với trạng quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chấp việc giải hậu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu gặp nhiều khó khăn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 47 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Nội dung pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền 47 sử dụng đất 2.1.1 Quy định thẩm quyền công. .. pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật công chứng hợp đồng 70 chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp... "Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực tỉnh Quảng Bình" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung công chứng hợp đồng