Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội tt

TÓM TẮT NHỮNG KẾT LUẬN MỚI CỦA LUẬN ÁN 1. Luận án đã xây dựng, phân tích, làm rõ quan niệm trung tâm, xác định tiêu chí đánh giá và các yếu tố tác động đến cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới góc độ Kinh tế chính trị; khảo cứu kinh nghiệm về cơ cấu lại thị trường nhà ở của một số thành phố trực thuộc trung ương trong nước và một số bài học kinh nghiệm rút ra cho thành phố Hà Nội có thể tham khảo. 2. Luận án đã khảo sát, đánh giá ưu điểm, hạn chế cơ cấu thị trường nhà ở của thành phố Hà Nội từ năm 2016 đến 2020; xác định nguyên nhân và chỉ ra những mâu thuẫn cần tập trung giải quyết từ thực trạng. 3. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã phân tích, luận án đề xuất bốn quan điểm và năm giải pháp có tính đồng bộ, hệ thống và khả thi, nhằm cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.

1 MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài luận án Thị trường nhà thành tố quan trọng thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường nhà có vị trí, vai trị đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường Thị trường nhà phát triển đồng bộ, hiệu góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường đất đai, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng… Phát triển theo nâng cao hiệu đất đai cho phát triển kinh tế Đặc biệt, nước ta nay, nhu cầu nhà ở, thị trường nhà mà trước hết thị trường nhà chung cư, nhà xã hội có tác động lớn nhà chung nhà xã hội lớn Vì vậy, phát triển cân đối, đồng trực tiếp gián tiếp đến thị trường bất động sản nói riêng đến kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung Cơ cấu lại thị thị trường nhà phận quan trọng cấu lại thị trường bất động sản nước ta Tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Đảng ta đề chủ trương đổi mạnh mẽ mơ hình tăng trưởng, cấu lại kinh tế, nâng cao suất, chất lượng, hiệu sức cạnh tranh kinh tế, khẳng định “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh loại thị trường, thị trường yếu tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu nguồn lực…, cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao” [18, tr 121] Từ cho thấy, nghiên cứu để làm sáng tỏ mặt lý luận vấn đề cấu lại thị trường nhà cấu lại thị trường bất động sản nước ta cấp thiết Trên thực tế, năm qua thành phố Hà Nội đề nhiều chủ trương giải pháp cấu lại thị trường nhà ở, nhờ cấu cung, cầu thị trường nhà ngày hợp lý, khai thác tiềm năng, mạnh chủ thể, đáp ứng tốt nhu cầu nhà cho loại hình đối tượng vị trí địa lý diện tích hộ, phân khúc nhà ở; cấu giá phù hợp với mức sống người dân, bước tạo lập phát triển thị trường nhà đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội nhiều bất cập cấu chủ thể nguồn cung, loại hình hộ, diện tích hộ vị trí địa lý; cấu cầu nhà phân khúc thị trường, hàng hóa nhà ở, diện tích hộ, phân khúc thị trường cấu giá nhiều bất hợp lý, chưa tạo ăn khớp cung, cầu; tính khoản thị trường thấp, phân khúc thị trường nhà cao cấp dư cung lớn, phân khúc nhà xã hội thiếu cung lớn Điều đòi hỏi thành phố Hà Nội phải cấu lại thị trường nhà ở, nhằm khai thác có hiệu nguồn lực, lợi ích chủ thể tham gia thị trường cần đảm bảo, cấu thị trường cân đối, hợp lý để thị trường nhà Thành phố phát triển nhanh bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội Thành phố đáp ứng yêu cầu xây dựng Thủ văn minh, đại Vì vậy, nghiên cứu sinh chọn “Cơ cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội ” làm Luận án Tiến sĩ kinh tế đề tài có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn cấu cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội; sở đề xuất quan điểm giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Nhiệm vụ nghiên cứu Một là, tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Hai là, luận giải vấn đề lý luận cấu thị trường nhà ở, cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà thành phố trực thuộc trung ương nước rút học cho thành phố Hà Nội Ba là, đánh giá thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân ưu điểm, hạn chế vấn đề đặt cần tiếp tục giải Bốn là, đề xuất quan điểm giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Cơ cấu thị trường nhà Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu cấu cung thị trường nhà ở; cấu cầu thị trường nhà ở; cấu giá thị trường nhà Đây yếu tố cấu thị trường nhà ở, vận động yếu tố định vận động cấu thị trường nhà 3 Luận án nghiên cứu thị trường nhà sơ cấp: Thị trường nhà chung cư, thị trường nhà xã hội Đây thị trường nhà thức nhà nước kiểm sốt Luận án khơng nghiên cứu thị trường nhà phi thức, thị trường nhà ngách Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Về thời gian: Luận án nghiên cứu khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 Đề xuất quan điểm, giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Cơ sở lý luận, thực tiễn phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận: Luận án nghiên cứu dựa sở quan điểm Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chủ trương Đảng, nhà nước ta thị trường bất động sản Cơ sở thực tiễn: Luận án dựa vào kết khảo sát kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà thành phố trực thuộc trung ương nước, thực tiễn cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Thông qua phân tích, tổng hợp kết số liệu thống kê, báo cáo tổng kết Chính phủ, Ủy ban nhân dân, báo cáo tổng kết sở, ban, ngành thành phố Hà Nội tình hình phát triển thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Kế thừa có chọn lọc nhận định, đánh giá số liệu, kết nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố có liên quan đến đề tài Phương pháp nghiên cứu: Để thực mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu luận án, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử; Phương pháp trừu tượng hóa khoa học; Phương pháp phân tích - tổng hợp; Phương pháp thống kê - so sánh; Phương pháp logic kết hợp với lịch sử Những đóng góp luận án Một là, xây dựng khung lý luận thị trường nhà ở, cấu cấu lại thị trường nhà ở, xây dựng quan niệm, xác định nội dung, tiêu chí đánh giá phân tích yếu tố tác động đến cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội; Hai là, khái quát mâu thuẫn phản ánh thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020; Ba là, đề xuất giải pháp đồng có tính hệ thống nhằm cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Ý nghĩa lý luận, thực tiễn luận án Luận án góp phần làm sâu sắc thêm vấn đề lý luận thực tiễn cấu thị trường nhà cấu lại thị trường nhà kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Kết nghiên cứu luận án làm tài liệu tham khảo nghiên cứu, giảng dạy mơn Kinh tế trị học MácLênin học viện, trường đại học ngồi Qn đội ; đồng thời tài liệu tham khảo xác định chủ trương, giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, Luận án có kết cấu gồm chương, 10 tiết Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Các công trình khoa học nước nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà cấu thị trường nhà 1.1.1 Các cơng trình khoa học nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà I-Chun Tsai, Chien-Wen Peng (2011), Bubbles in the Taiwan housing marketkhoảng The determinants and effects (Bong bóng thị trường nhà Đài Loan yếu tố định ảnh hưởng); Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018), Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland (Mất cân thị trường bất động sản: chứng từ Ba Lan); Roberto Dieci, Noemi Schmitt, Frank Westerhoff (2018), Interactions between stock, bond and housing markets (Tương tác thị trường cổ phiếu, trái phiếu thị trường nhà ở); Hanming Fang, Quanlin Gu, Li-An Zhou (2019), The gradients of power: Evidence from the Chinese housing market (Các mức độ quyền lực chứng từ thị trường nhà Trung Quốc); Xiangfei Li, Minghan Sun, Kees Boersma (2019), Policy Spillover and Regional Linkage Characteristics of the Real Estate Market in China’s Urban Agglomerations (Các đặc điểm lan tỏa sách liên kết khu vực đô thị thị trường bất động sản Trung Quốc); Hahn Shik Lee, Woo Suk Lee (2019), Crossregional connectedness in the Korean housing market (Sự kết nối xuyên khu vực thị trường nhà Hàn Quốc); Huthaifa Alqaralleh, Alessandra Canepa (2020), Housing market cycles in large urban areas (Chu kỳ thị trường nhà khu đô thị lớn); Bana Abuzayed, Nedal Al-Fayoumi, Elie Bouri (2020), Co-movement across european stock and real estate markets (Đồng chuyển động thị trường chứng khoán thị trường bất động sản châu Âu) [88] 1.1.2 Các cơng trình khoa học nghiên cứu cấu thị trường nhà Ejindu Ume (2017), The impact of monetary policy on housing market activity: An assessment using sign restrictions (Tác động sách tiền tệ đến hoạt động thị trường nhà ở: Sử dụng đánh giá hạn chế dấu hiệu); Mariona Segus (2019), The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France (Tác động việc đánh thuế nhà bỏ trống thị trường nhà ở: Bằng chứng từ Pháp); H Jang, Y Song and K Ahn (2020), Can government stabilize the housing market? The evidence from South Korea (Chính phủ ổn định thị trường nhà ở? chứng từ Hàn Quốc); Morris A Davis, Stephen D Oliner, Tobias J Peter, Edward J Pinto (2020), The Impact of Federal Housing Policy on Housing Demand and Homeownership: Evidence from a Quasi-Experiment (Tác động Chính sách nhà liên bang nhu cầu nhà quyền sở hữu nhà: Bằng chứng từ Thử nghiệm); Yaoyao Li, Daolin Zhu, Jiangmeng Zhao, Xiaodong Zheng, Lanyue Zhang (2020), Eesct of the housing purchase restriction policy on the Real Estate Market: Evidence from a typical suburb of Beijing, China (Về sách hạn chế mua nhà thị trường bất động sản: Bằng chứng từ vùng ngoại ô điển hình Bắc Kinh, Trung Quốc); Bruno Albuquerque, Martin Iseringhausen, Frederic Opitz (2020), Monetary policy and US housing expansions: The case of time-varying supply elasticities (Chính sách tiền tệ mở rộng nhà Hoa Kỳ: Trường hợp thay đổi theo thời gian làm co giãn cung); Gabriela Debrunner, Thomas Hartmann (2020), Strategic use of land policy instruments for aordable housing - Coping with social challenges under scarce land conditions in Swiss cities (Sử dụng chiến lược cơng cụ sách đất đai cho nhà thơng thường - Đối phó với thách thức xã hội điều kiện đất đai khan thành phố Thụy Sĩ) 1.2 Các cơng trình khoa học nước nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà cấu thị trường nhà 1.2.1 Các cơng trình khoa học nghiên cứu nhà ở, thị trường nhà Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2010), Nhà cho người có thu nhập thấp đô thị lớn nay: Kinh nghiệm Hà Nội; Đỗ Thanh Tùng (2010), Chính sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội; Phạm Sỹ Liêm (2011), Một số vướng mắc mua bán sử dụng nhà ở; Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011), Hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh; Lê Thị Bích Thuận (2011), Nhà tái định cư Hà Nội; Phạm Sỹ Liêm (2012), Tìm hiểu sách nhà nước; Nguyễn Minh Hòa (2012), Nhà xã hội - nhà cho người thu nhập thấp; Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất Việt Nam; Nguyễn Hồng Phú (2018), Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu vực thị Việt Nam 1.2.2 Các cơng trình khoa học nghiên cứu cấu thị trường nhà Vũ Thị Hòa (2009), Phát triển phân khúc thị trường bất động sản giá trung bình giá rẻ, hội thách thức; Dương Thị Bình Minh (chủ biên) (2011), Thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh nhìn từ khía cạnh sách giá cả; Trương Tuấn Anh (2012), Xác định cấu nhà cho đô thị Việt Nam; Trịnh Kim Liên (chủ biên) (2012), Tái cấu trúc sản phẩm nhà đô thị địa bàn thành phố Hà Nội; Đặng Hùng Võ (2014), Thị trường bất động sản giải pháp cần thiết; Phạm Văn Dũng (2015), Tái cấu trúc loại thị trường Việt Nam, Tạp chí khoa học xã hội Việt Nam; Nguyễn Ngọc Tiệp (2020), Phát triển thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030; Đoàn Phan Thái, Phan Thị Thanh Trường (2021), Phát triển thị trường bất động sản bối cảnh đại dịch Covid-19 1.3 Giá trị công trình khoa học tổng quan vấn đề đặt luận án tiếp tục nghiên cứu 1.3.1 Giá trị cơng trình khoa học tổng quan Các cơng trình nghiên cứu nêu vấn đề nhà ở, thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà tiếp cận góc độ, đối tượng, phạm vi, mục đích phương pháp nghiên cứu khác nhau, công trình có đóng góp định mặt khoa học Những nội dung bật mà công trình khoa học đề cập, khái qt sau: Thứ nhất, lý luận nhà ở, thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà Một là, nghiên cứu góc độ khác đưa quan niệm nhà ở, thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà quốc gia, dân tộc, phạm vi khu vực toàn cầu với đặc điểm khác Trên sở quan niệm khác nghiên cứu dựa mạnh quốc gia dân tộc yếu tố cấu thành nhà ở, thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà Hai là, nghiên cứu lý luận thị trường nhà Các cơng trình đưa khái niệm, đặc điểm, yếu tố ảnh hưởng vai trò thị trường nhà đến trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia vùng kinh tế, mối quan hệ thị trường nhà với thị trường tài chính, thị trường đất đai thị trường chứng khoán Ba là, nghiên cứu lý luận cấu thị trường nhà cơng trình đề cập đến: nội dung cấu thị trường nhà ở; mục đích, phương thức cấu thị trường nhà ở; chủ thể tham gia, mơ hình cấu thị trường nhà ở; yếu tố thuận lợi khó khăn, thách thức tác động tích cực tiêu cực đến q trình cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Thứ hai, đánh giá thực trạng phát triển, cấu thị trường nhà Một là, thành tựu, nhà nghiên cứu thành tựu tiêu biểu địa phương, quốc gia khẳng định việc phát triển thị trường nhà cần thiết có vai trị to lớn trình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường đầy biến động, rủi ro, tác động đến mặt đời sống xã hội Hai là, hạn chế, cơng trình sâu phân tích rõ bất cập q trình phát triển cấu thị trường nhà như: cân đối cung cầu thị trường, thị trường cạnh tranh khơng lành mạnh, cịn nhiều tượng đầu cơ, chế quản lý cịn bị bng lỏng, kiểm sốt chưa hiệu Thơng tin thị trường khơng minh bạch, thiếu thống Thị trường hoạt động có thời điểm méo mó, thiếu lành mạnh bền vững ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống nhân dân tình hình kinh tế, trị - xã hội địa phương, quốc gia dân tộc Ba là, nguyên nhân hạn chế nhà nghiên cứu rõ nguyên nhân bản, khách quan, chủ quan cho rằng: công tác quy hoạch, chế, thể chế sách cịn chưa khoa học, quan quản lý thị trường chưa đáp ứng cho phát triển Việc phát triển loại thị trường chưa đồng bộ, chưa chủ động việc dự báo, nắm bắt hỗ trợ thị trường Thứ ba, quan điểm, giải pháp cấu lại thị trường nhà Trên sở đánh giá thực trạng, nêu lên bất cập vấn đề cần giải quyết, cơng trình nghiên cứu đề xuất quan điểm, giải pháp kiến nghị phát triển nhà ở, thị trường nhà ở, cấu lại thị trường nhà Một là, quan điểm, sở điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa phương, quốc gia có chung nhận định thị trường nhà cần có điều tiết nhà nước để đảm bảo khắc phục khuyết tật thị trường lĩnh vực này, phải thực tốt việc xây dựng, điều chỉnh quy hoạch phát triển thị trường nhà cho phù hợp với địa phương, quốc gia dân tộc Đồng thời, phải điều chỉnh cấu thị trường nhà đảm bảo cung - cầu cân đối hợp lý thúc đẩy thị trường nhà phát triển, phát triển thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà phải phù hợp với pháp luật, thể chế quy định địa phương, quốc gia khác Mục tiêu cuối đảm bảo người dân có nhà với tỷ lệ cao nhất, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển Hai là, giải pháp công trình nghiên cứu đề xuất giải pháp phát triển nhà ở, thị trường nhà ở, cấu lại thị trường nhà ở: hoàn thiện chế sách, khn khổ pháp lý; Huy động tối đa nguồn lực để phát triển cấu lại thị trường nhà ở; Đa dạng hóa chủng loại hàng hóa để đáp ứng nhu cầu người dân; thường xuyên đổi công tác quản lý nhà nước thị trường đáp ứng cho phát triển, áp dụng khoa học công nghệ Đặc biệt, giải pháp kích cầu nhà ở, bổ sung cung cho thị trường cần đẩy mạnh nhằm tạo cân cho thị trường nhà giá trung cấp giá thấp Cùng với đó, việc cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm bớt quy trình thủ tục doanh nghiệp đầu tư, việc công khai, minh bạch thông tin thị trường cần ưu tiên triển khai Thực đồng giải pháp giải nhu cầu nhà cho đối tượng người dân, đảm bảo cho thị trường nhà phát triển theo hướng bền vững Ba là, số cơng trình đưa kiến nghị cần đề cao can thiệp nhà nước việc đảm bảo cấu lại thị trường nhà Theo đó, nhà nước cần miễn số loại thuế, ưu đãi tiền sử dụng đất doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NƠXH, hỗ trợ cho đối tượng thu nhập thấp; Phát triển nhà cho thuê dạng nhà cao tầng thị có quỹ đất hạn hẹp; nhà thương mại giá thấp Huy động nguồn lực tham gia phát triển, kiến tạo chế ưu đãi tài cho doanh nghiệp người dân 1.3.2 Những vấn đề đặt luận án tiếp tục nghiên cứu Thứ nhất: Cơ cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội gì? Nội dung cấu? Cơ cấu thị trường nhà bị chi phối (tác động) yếu tố nào? Thứ hai, Cơ cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội gì? Để Cơ cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 cần học tập kinh nghiệm thành phố trực thuộc trung ương nước Thứ hai: Thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội năm qua nào? Nguyên nhân ưu điểm, hạn chế vấn đề đặt từ thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội cần tập trung giải gì? Thứ ba: để cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 cần phải có quan điểm định hướng giải pháp thực nào? Kết luận chương Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan tới đề tài luận án cho thấy, cơng trình khoa học cơng bố mức độ khác đề cập, luận giải quan niệm nhà ở, thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà Một số công trình nghiên cứu đánh giá thực trạng, đề xuất quan điểm, phương hướng, giải pháp cấu cấu lại thị trường nhà Thông qua tổng quan cơng trình nghiên cứu nước ngồi nước có liên quan đến đề tài luận án phần làm rõ kết nghiên cứu, kế thừa giá trị cơng trình 10 tổng quan, đồng thời làm rõ khoảng trống khoa học cần tiếp tục nghiên cứu cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 11 Chương LÝ LUẬN VỀ CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN 2.1 Lý luận chung thị trường nhà cấu thị trường nhà 2.1.1 Thị trường nhà 2.1.1.1 Quan niệm thị trường nhà * Quan niệm thị trường Trên sở nghiên cứu, kế thừa quan niệm số nhà khoa học nước, tác giả quan niệm: thị trường nơi người mua người bán (hay người có nhu cầu người cung cấp) tiếp xúc trực tiếp gián tiếp với để trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ Là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu hai bên cung cầu loại sản phẩm định theo thông lệ hành, từ xác định rõ số lượng giá cần thiết sản phẩm, dịch vụ * Quan niệm thị trường nhà Tiếp thu có chọn lọc, từ dấu hiệu thị trường nhà ở, tác giả đưa quan niệm: Thị trường nhà nơi diễn quan hệ trao đổi, giao dịch người mua người bán hàng hóa nhà sở giá cả, tác động quy luật cung cầu thị trường theo quy định pháp luật 2.1.1.2 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà Thứ nhất, hàng hóa nhà ở; Thứ hai, cung nhà ở; Thứ ba, cầu nhà ở; Thứ tư, giá nhà ở; Thứ năm, chủ thể tham gia thị trường nhà ở; Thứ sáu, tổ chức trung gian; Thứ bẩy, chế vận hành thị trường nhà 2.1.1.3 Phân loại thị trường nhà Căn vào tiêu chí khác để phân loại thị trường nhà 2.1.1.4 Vai trò thị trường nhà Một là, thị trường nhà tạo nên nguồn vốn lớn, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế; Hai là, thị trường nhà có vai trị to lớn xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà nhân dân; Ba là, thị trường nhà thúc đẩy việc chứng nhận quyền sử dụng đất điều 12 kiện quan trọng để sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Bốn là, thị trường nhà góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách; Năm là, thị trường nhà góp phần tăng cường hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước giai đoạn 2.1.2 Cơ cấu thị trường nhà 2.1.2.1 Quan niệm cấu thị thường nhà Tiếp thu có chọn lọc tác giả quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà quan hệ số lượng phận thành tố yếu tố cấu thành thị trường nhà tác động tương quan cung, cầu giá nhà Đảm bảo cho thị trường nhà vận động, biến đổi không ngừng 2.1.2.2 Các dạng cấu thị trường nhà 2.2 Một số vấn đề lý luận cấu thị trường nhà cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1 Quan niệm cấu cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1.1 Quan niệm cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Trên sở kế thừa phát triển quan niệm cấu thị trường nhà tác giả quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội quan hệ tỷ lệ số lượng phận thành tố yếu tố cấu thành thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, vận động, biến đổi thường xuyên thị trường nhà ở, tác động mối tương quan cung, cầu giá nhà Quan niệm thể nội dung cụ thể sau: Một là, thực chất cấu thị trường nhà quan hệ tỷ lệ số lượng phận thành tố yếu tố cung, cầu, giá thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, phản ánh mặt tương quan hay tỷ trọng phận thành tố yếu tố cấu thành thị trường nhà yếu tố thị trường nhà Các yếu tố cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội : cung, cầu, giá hàng hóa nhà ở, 13 yếu tố tác động lẫn nhau, làm tiền đề cho C.Mác khẳng định, cầu cung lấy giá làm tiền đề; giá cung cầu định; giá định cung cầu cung cầu lại định giá cả; cung làm cho cầu cầu làm cho cung cung, cầu, giá biến đổi làm cho cấu thị trường trạng thái vận động Hai là, hình thành, biến đổi cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giống cấu kinh tế nói chung, thị trường phận nói riêng khách quan, tuân theo quy luật thị trường Vì vậy, chủ thể tham gia thị trường nhận thức, vận dụng qui luật để thực hành vi cho phù hợp với nội dung, yêu cầu qui luật Mọi tác động chủ thể, Nhà nước đến thị trường mà không tôn trọng qui luật dẫn đến hệ lụy tiêu cực, làm méo mó thị trường Ba là, cấu thị trường nhà giống loại hình cấu khác kinh tế, thường xuyên vận động, biến đổi theo hướng ngày hoàn thiện, tác động qui luật kinh tế khách quan can thiệp, điều tiết nhà nước thông qua cơng cụ, sách Xu hướng biến đổi tính hợp lý cấu phải sau giai đoạn phát triển định thị trường bộc lộ rõ Do đó, đánh giá mức độ hợp lý hay xu hướng biến đổi cấu thị trường nhà ở, cần xem xét giai đoạn 2.2.1.2 Quan niệm cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Kế thừa phát triển quan niệm tác giả đưa quan niệm: Cơ cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội trình chủ thể quản lý địa bàn thành phố Hà Nội điều chỉnh, tổ chức, xếp lại phận thành tố yếu tố thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, làm thay đổi mối tương quan tỷ trọng số lượng, vị trí phận thành tố yếu tố cấu thành thị trường nhà đảm bảo cho thị trường nhà vận hành thông suốt, lành mạnh hiệu Mục đích cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà 14 Nội nhằm làm cho cung - cầu thị trường cân đối thúc đẩy thị trường nhà phát triển lành mạnh, khắc phục hạn chế, kìm hãm thị trường nhà ở, đáp ứng ngày tốt nhu cầu nhà đại đa số người dân lao động, cán công chức, lực lượng vũ trang lợi ích đáng nhà đầu tư, doanh nghiệp SXKD nhà ở…Đồng thời, xây dựng xác lập quan hệ sản xuất tiến phù hợp góp phần thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất thị trường nhà Đối tượng, phạm vi : Đối tượng cấu thị trường nhà (cơ cấu cung thị trường nhà ở; cấu cầu thị trường nhà ở; cấu giá thị trường nhà ở) Phạm vi thị trường nhà sơ cấp (Thị trường nhà thương mại, nhà xã hội), thị trường nhà thức nhà nước kiểm sốt, địa bàn thành phố Hà Nội Chủ thể lực lượng tham gia cấu lại thị trường nhà thành phố Hà Nội Chủ thể toàn hệ thống trị từ cấp Thành phố đến sở, quan quản lý nhà nước Thành phố Chủ thể cấp ủy đảng chủ thể vận dụng đường lối Đảng đề chủ trương lãnh đạo cấu lại thị trường nhà Thành phố Chủ thể UBND thực hiện, cụ thể đường lối, chủ trương Thành ủy phù hợp với tình hình cụ thể địa bàn Thành phố Các sở ban ngành Thành phố thực tốt công tác tham mưu phối hợp cơng tác q trình cấu lại thị trường nhà địa bàn Thành phố Trong sở xây dựng lực lượng nịng cốt Lực lượng tham gia thị trường nhà đầu tư nước lực lượng khác tham gia vào dự án lớn nhà nước cấp phép theo quy hoạch Phương thức cấu lại thị trường nhà thành phố Hà Nội hành động can thiệp có chủ đích chủ thể quản lý dựa vào quy hoạch, kế hoạch, sử dụng cơng cụ luật pháp, chế sách Việc phân bổ nguồn lực cho thị trường nhà chủ yếu quan hệ cung - cầu nhà thị trường định Nếu có lệch pha cung cầu cấu giá sản phẩm nhà thị trường quan nhà nước cấp can thiệp điều chỉnh từ phía cung cầu, giá hàng hóa nhà nhằm đạt mục đích phát triển thị trường nhà 15 thành phố Hà Nội cách hiệu quả, lành mạnh Xu hướng cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội: vào thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 Để Thành phố cấu lại thị trường nhà cách toàn diện tập trung nội dung cung, cầu, giá Cụ thể cấu cung nhà đa dạng phân khúc, tăng cung phân khúc nhà trung cấp, giá thấp nhà xã hội, giảm cung hộ cao cấp Về cầu, tăng cầu nhà trung cấp, giá thấp nhà xã hội Về giá cả, giữ ổn định giá theo thu nhập người dân, để đáp ứng nhu cầu đại đa số nhân dân lao động, đa dạng hóa giá nhà Đảm bảo hài hịa lợi ích chủ thể tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt chủ thể Doanh nghiệp tư nhân nước tham gia cung cấp nhà ở, nâng cao xã hội hóa chủ thể Doanh nghiệp tư nhân nước để đảm bảo cho thị trường nhà có cấu hợp lý, hoạt động thông suốt, hiệu phát triển bền vững, đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố 2.2.2 Tiêu chí đánh giá cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.2.1 Cơ cấu cung hàng hóa nhà Thứ nhất, cấu chủ thể cung nhà thị trường Là tỷ trọng tổng số vốn tổng số lượng dự án tổng giá trị hàng hóa nhà thị trường chủ thể so với tổng vốn, tổng dự án, tổng giá trị hàng hóa nhà thành phố Hà Nội giai đoạn định Thứ hai, cấu cung theo phân khúc nhà Là tỷ trọng số lượng cung hàng hóa nhà phân khúc (nhà cao cấp, nhà trung cấp, nhà giá thấp nhà xã hội) tổng số cung hàng hóa nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định Thứ ba, cấu cung theo diện tích hàng hóa nhà Là tỷ trọng số lượng cung loại diện tích nhà tổng diện tích cung hàng hóa nhà tổng cung hàng hóa nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định Thứ tư, cấu cung theo địa bàn triển khai dự án nhà Là tỷ trọng số lượng dự án hàng hóa nhà triển khai khu vực nội thành, ngoại thành tổng số dự án hàng hóa nhà 16 thành phố Hà Nội; tỷ trọng số lượng dự án hàng hóa nhà quận, huyện tổng số dự án nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định 2.2.2.2 Cơ cấu cầu hàng hóa nhà Thứ nhất, cấu cầu theo chủ thể cung ứng hàng hóa nhà Là tỷ trọng số lượng hàng hóa nhà hấp thụ chủ thể tham gia cung ứng thị trường nhà tổng số hàng hóa nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định Thứ hai, cấu cầu theo phân khúc hàng hóa nhà Là tỷ trọng số lượng hàng hóa nhà hấp thụ theo phân khúc (cao cấp, trung cấp, giá thấp, nhà xã hội) tổng số hàng hóa nhà hấp thụ địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định Thứ ba, cấu cầu theo diện tích nhà Là tỷ trọng số lượng hàng hóa nhà hấp thụ theo loại diện tích tổng số hàng hóa nhà hấp thụ địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định Thứ tư, cấu cầu nhà theo địa bàn triển khai dự án Là tỷ trọng số lượng hàng hóa nhà hấp thụ khu vực nội thành, ngoại thành tổng số hàng hóa nhà hấp thụ giai đoạn định; Hoặc tỷ trọng số lượng hàng hóa nhà hấp thụ quận (12 quận), huyện (17 huyện, thị xã) tổng số hàng hóa nhà hấp thụ địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn định 2.2.2.3 Cơ cấu giá hàng hóa nhà Là tỷ trọng giá hàng hóa nhà theo phân khúc (cao cấp, trung cấp, giá thấp, nhà xã hội) tổng giá hàng hóa nhà theo phân khúc địa bàn (nội thành, ngoại thành); tỷ trọng giá hàng hóa nhà theo loại diện tích (40 - 69 m 2, 70 - 90 m2, 90 m2) tổng giá hàng hóa nhà cho tất loại diện tích địa bàn (nội thành, ngoại thành) thành phố Hà Nội giai đoạn định 2.2.3 Các yếu tố tác động đến cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.3.1 Yếu tố khách quan Thứ nhất, điều kiện địa lý tự nhiên, dân số tốc độ đô thị hóa Thành phố; Thứ hai, đường lối, chủ trương Đảng, sách 17 pháp luật Nhà nước nhà thị trường nhà ở; Thứ ba, định hướng phát triển, quy hoạch đô thị nhà nước; Thứ tư, trình độ phát triển kinh tế thị trường, đặc biệt thị trường bất động sản, giá yếu tố đầu vào thị trường nhà ở; Thứ năm, hội nhập quốc tế độ mở kinh tế 2.2.3.2 Yếu tố chủ quan Thứ nhất, số lượng lực chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở; Thứ hai, tình hình phát triển kinh tế - xã hội Thành phố; Thứ ba, lực quản lý, điều hành tầm nhìn lãnh đạo Thành phố; Thứ tư, mức độ hồn thiện chế, sách nhà thành phố Hà Nội; Thứ năm, thị hiếu, tập quán thu nhập người dân địa bàn Thành phố 2.3 Kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà số thành phố trực thuộc trung ương nước học kinh nghiệm rút cho thành phố Hà Nội 2.3.1 Kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà số thành phố trực thuộc trung ương nước 2.3.1.1 Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, nắm bắt nhu cầu ngày đa dạng người dân, Thành phố tăng nguồn cung cho thị trường nhà với đa dạng hóa chủng loại hàng hóa nhà ở; Thứ hai, tích cực thu hút nguồn lực đầu tư vào dự án nhà ở; Thứ ba, nâng cao khả toán người dân tiêu thụ nhà 2.3.1.2 Kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà thành phố Đà Nẵng Thứ nhất, thành phố xác định cấu lại thị trường nhà phải làm tốt công tác quy hoạch nhà ở, đặc biệt NƠXH; Thứ hai, thành phố triển khai dự án nhà khu vực ngoại thành kết hợp với xây dựng sở hạ tầng đồng kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm; Thứ ba, lựa chọn, sàng lọc chủ đầu tư có lực, kiên thay chủ đầu tư yếu kém, tập trung phát triển nhà cho người thu nhập thấp 2.3.1.3 Kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà thành phố Hải Phòng 18 Thứ nhất, điều chỉnh quy hoạch triển khai dự án với xây dựng sở hạ tầng đồng nhanh chóng hiệu quả; Thứ hai, sửa lại khu chung cư cũ xuống cấp, tạo nguồn cung chỗ, đa dạng chủng loại hàng hóa nhà ở, khuyến khích chủ đầu tư tham gia dự án, hướng thị trường đến phân khúc nhà bình dân, nhà giá thấp 2.3.2 Một số học rút cho thành phố Hà Nội 2.3.2.1 Trên sở nhu cầu, cấu lại cung thị trường nhà bước hợp lý 2.3.2.2 Lựa chọn, sàng lọc nhà đầu tư có lực, đa dạng hóa, xã hội hóa nguồn lực xã hội, loại hình đầu tư 2.3.2.3 Thực tốt cơng tác quy hoạch, xếp, điều chỉnh lại địa bàn triển khai dự án nhà cho phù hợp với sở hạ tầng đồng 2.3.2.4 Có sách cấu lại thị trường nhà hợp lý, phù hợp với đối tượng xã hội, tạo điều kiện cho dự án NƠXH, nhà cho thuê nhà thương mại giá thấp phát triển Kết luận chương Trong chương 2, luận án xây dựng khung lý luận, tập trung làm rõ vấn đề chung thị trường nhà ở, cấu cấu lại thị trường nhà ở; xây dựng quan niệm, tiêu chí đánh giá cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020, yếu tố tác động đến cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội; nghiên cứu kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà thành phố trực thuộc trung ương nước, rút bốn học kinh nghiệm cho thành phố Hà Nội Chương THỰC TRẠNG CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Ưu điểm, hạn chế cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.1 Ưu điểm cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.1.1 Cung hàng hóa nhà đa dạng đáp ứng nhu cầu người dân 19 Thứ nhất, có nhiều chủ thể tham gia đầu tư vào thị trường nhà Trong đó, chủ thể doanh nghiệp nhà nước có tỷ trọng vốn đầu tư cao so với chủ thể khác; Thứ hai, cung theo phân khúc nhà đa dạng, có nhiều lựa chọn cho người dân phân khúc trung cấp, giá thấp nhà xã hội; Thứ ba, cung theo diện tích nhà có nhiều loại, đặc biệt diện tích nhà trung bình nhỏ đáp ứng phần nhu cầu thị trường; Thứ tư, cung dự án nhà khu vực ngoại thành tăng với sở hạ tầng nhà đồng 3.1.1.2 Cầu hàng hóa nhà tăng cao phân khúc trung bình thấp Thứ nhất, nhu cầu mua nhà người dân doanh nghiệp nhà nước tăng cao; Thứ hai, cầu nhà phân khúc hộ trung cấp giá thấp cao, cầu nhà xã hội ổn định; Thứ ba, cầu nhà diện tích 40- 69 m2 tăng cao; Thứ tư, cầu nhà khu vực ngoại thành tăng trung bình theo năm 3.1.2.3 Giá hàng hóa nhà bước đáp ứng nhu cầu thị trường Thứ nhất, giá nhà hộ đa dạng bước đáp ứng nhu cầu thị trường, giá nhà xã hội phù hợp thu nhập người dân; Thứ hai, giá nhà diện tích 70 - 89 m2 tương đối phù hợp; Thứ ba, giá nhà khu vực ngoại thành ổn định, đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân 3.1.2 Hạn chế cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.2.1 Cung hàng hóa nhà bất cân đối Thứ nhất, tỷ trọng chủ thể doanh nghiệp nhà nước cung cấp hàng hóa nhà cao, tỷ trọng Doanh nghiệp tư nhân nước cung cấp hàng hóa nhà cịn thấp chưa đáp ứng yêu cầu phát triển Một số chủ đầu tư triển khai dự án nhà chậm tiến độ, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu lớn; Thứ hai, cung theo phân khúc nhà (cao cấp, trung cấp, giá thấp) bất hợp lý, hộ cao cấp dư thừa, hộ trung cấp giá thấp cịn thiếu; Thứ ba, cung theo diện tích nhà cịn cân đối lớn, diện tích nhà lớn cịn nhiều, khan diện tích nhà trung bình nhỏ; Thứ tư, cung dự án nhà phân bổ địa bàn chưa hợp lý, tập trung 20 nhiều vào nội thành, dự án nhà ngoại thành cịn 3.1.2.2 Cầu hàng hóa nhà chưa ổn định Thứ nhất, cầu theo chủ thể cung cấp hàng hóa nhà khơng ổn định, doanh nghiệp nhà nước; Thứ hai, cầu theo phân khúc nhà khoảng cách lớn, cầu hộ giá trung cấp giá thấp nhà xã hội cao, cầu hộ cao cấp thấp; Thứ ba, cầu nhà diện tích 90 m2 trở lên chưa ổn định; Thứ tư, cầu nhà khu vực nội thành lớn 3.1.2.3 Giá hàng hóa nhà cịn cao Thứ nhất, giá nhà cao, khả tốn người dân cịn hạn chế; Thứ hai, giá nhà diện tích 40 - 69 m cao so với thu nhập người dân; Thứ ba, giá nhà khu vực nội thành cao 3.2 Nguyên nhân ưu điểm, hạn chế vấn đề đặt cần tập trung giải từ thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 3.2.1 Nguyên nhân ưu điểm 3.2.1.1 Nguyên nhân khách quan Một là, thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, dân số thuận lợi để cấu thị trường nhà đạt hiệu cao; Hai là, đường lối sách Đảng nhà nước nhà ngày hoàn thiện; Ba là, định hướng phát triển đô thị quy hoạch ngày sát thực tiễn; Bốn là, hội nhập quốc tế, độ mở cửa KTTT ngày sâu rộng 3.2.1.2 Nguyên nhân chủ quan Một là, chế, sách cấu thị trường nhà địa bàn Thành phố ngày hoàn thiện, chặt chẽ, tạo bước đột phá giải vướng mắc cấu thị trường nhà ở; Hai là, lực chủ thể tham gia thị trường nhà ngày củng cố, cung cấp đa dạng loại hình nhà ở; Ba là, lực điều hành tầm nhìn lãnh đạo thành phố 3.2.2 Nguyên nhân hạn chế 3.2.2.1 Nguyên nhân khách quan Một là, lực quản lý, điều tiết định hướng phủ thị trường nhà nhiều bất cập; Hai là, khuyết tật không đồng loại thị trường; Ba là, chế, sách 21 thị trường nhà cấp ngành trung ương chồng chéo, thiếu đồng không ổn định 3.2.2.2 Nguyên nhân chủ quan Một là, lực số chủ thể tham gia vào thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội yếu; Hai là, lực quản lý, điều tiết, định hướng thị trường nhà cấp quyền Thành phố cịn nhiều hạn chế; Ba là, việc hồn thiện chế, sách thành phố Hà Nội thị trường nhà chậm, nhiều bất cập 3.2.3 Những vấn đề đặt cần tập trung giải từ thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn Thành phố năm qua Một là, mâu thuẫn cung cầu nhà ở, cung - cầu nhà cho người có thu nhập thấp cao; Hai là, mâu thuẫn lợi ích kinh tế chủ thể tham gia thị trường nhà ở; Ba là, mâu thuẫn phát triển nhanh chóng thị trường với lực quản lý nhà nước cấp thành phố Hà Nội; Bốn là, mâu thuẫn nguồn lực có hạn để phát triển nhà giá thấp với nhu cầu to lớn phân khúc người dân Kết luận chương Trong chương 3, tác giả tiến hành phân tích, đánh giá thành tựu, hạn chế, nguyên nhân vấn đề đặt cần tập trung giải từ thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 Kết nghiên cứu chương sở, tiền đề nhiệm vụ cần giải chương luận án thông qua việc nghiên cứu, xây dựng quan điểm, giải pháp cấu lại thị trường nhà ttrên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Chương QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 4.1 Quan điểm cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 4.1.1 Cơ cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà 22 Nội phải theo đường lối Đảng, sách, pháp luật nhà nước nhà Thứ nhất, trình cấu lại thị trường nhà phải quán triệt sâu sắc thực đường lối đảng, sách, pháp luật nhà nước nhà ở; Thứ hai, thường xuyên thanh, kiểm tra việc thực quan điểm đường lối đảng, sách pháp luật nhà nước nhà chủ thể tham gia thị trường nhà 4.1.2 Cơ cấu lại thị trường nhà phải công khai, minh bạch, đảm bảo hài hịa lợi ích chủ thể Thứ nhất, Thành phố cần có chế thơng tin nhà thị trường bất động sản xác thống nhất; Thứ hai, trình cấu lại thị trường nhà phải thực công khai, minh bạch; Thứ ba, trình cấu lại thị trường nhà phải đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể 4.1.3 Cơ cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội phải thực tồn diện, có trọng tâm, trọng điểm bước vững Thứ nhất, đảm bảo tính tồn diện q trình cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, trình cấu lại cần phải có trọng tâm, trọng điểm; Thứ ba, q trình cấu lại có lộ trình bước vững 4.1.4 Cơ cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội phải sở kết hợp chặt chẽ thị trường với điều tiết nhà nước Thứ nhất, Thành phố cần xác định rõ vị trí, vai trị quan quản lý nhà nước thị trường trình cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, Thành phố cần giải tốt mối quan hệ nhà nước thị trường trình cấu lại thị trường nhà 4.2 Giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 4.2.1 Hoàn thiện quy hoạch nhà gắn với quy hoạch phát triển thị q trình cấu lại thị trường nhà Thứ nhất, hoàn thiện quy hoạch phát triển thị; Thứ hai, hồn 23 thiện quy hoạch nhà ở; Thứ ba, gắn quy hoạch nhà với quy hoạch phát triển thị 4.2.2 Hồn thiện chế, sách nhằm đẩy mạnh cấu lại thị trường nhà Thứ nhất, nâng cao lực cho đội ngũ cán làm công tác tham mưu hoạch định sách cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, hồn thiện sách cung hàng hóa nhà ở; Thứ ba, hồn thiện sách cầu hàng hóa nhà 4.2.3 Thực tốt cơng tác quản lý nhà nước sử dụng có hiệu cơng cụ tài chính, tiền tệ, giá trình cấu lại thị trường nhà Thứ nhất, thực tốt công tác quản lý nhà nước trình cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, sử dụng có hiệu công cụ kinh tế để cấu lại thị trường nhà 4.2.4 Xây dựng hệ thống trung gian dịch vụ hỗ trợ chuyên nghiệp đại thúc đẩy trình cấu lại thị trường nhà Thứ nhất, hoàn thiện cấu tổ chức nâng cao lực hệ thống sàn giao dịch nhà ở, trung tâm môi giới, đơn vị định giá nhà hoạt động lành mạnh chuyên nghiệp; Thứ hai, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường nhà thống nhất, tin cậy làm sở cho hoạch định sách quản lý thị trường cách hiệu 4.2.5 Phát huy vai trò nòng cốt, dẫn dắt thị trường nhà doanh nghiệp nhà nước trình cấu lại thị trường nhà Thứ nhất, đánh giá vị trí vai trị doanh nghiệp nhà nước tham gia trình cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội; Thứ hai, thường xuyên đổi mới, xây dựng doanh nghiệp nhà nước tham gia vào trình cấu lại thị trường nhà mạnh quy mô, tổ chức đáp ứng yêu cầu phát triển Thành phố nay; Thứ ba, phân định rõ ràng, minh bạch nhiệm vụ kinh doanh với nhiệm vụ trị - xã hội doanh nghiệp nhà nước trình cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà 24 Nội; Thứ tư, đẩy mạnh xếp lại khu vực doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm cổ phần hóa, thối vốn nhà nước Để doanh nghiệp nhà nước thực mạnh chuyên nghiệp Kết luận chương Để khắc phục hạn chế, giải mâu thuẫn rút thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 Trong chương 4, tác giả đề xuất quan điểm 5giải pháp nhằm cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Mỗi quan điểm giải pháp đề cập chương luận án có vai trị, vị ttrí khác nhau, có mối quan hệ tác động qua lại lẫn Để quan điểm giải pháp trở thành thực cần có lãnh đạo, phối hợp, tâm cao cấp quyền nhà nước thành phố Hà Nội KẾT LUẬN Nhà có vai trò quan trọng sống người, tài sản lớn gia đình nói riêng quốc gia nói chung Giải vấn đề nhà chủ trương, sách quan trọng Đảng nhà nước ta, giải tốt vấn đề nhằm đảm bảo an sinh xã hội, tăng trưởng kinh tế ổn định trị, trật tự, an toàn xã hội Thị trường nhà phát triển hiệu kích thích thị trường khác phát triển, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tại đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Đảng ta đề chủ trương đổi mạnh mẽ mơ hình tăng trưởng, cấu lại kinh tế, nâng cao suất, chất lượng, hiệu sức cạnh tranh kinh tế, khẳng định: “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh loại thị trường, thị trường yếu tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu nguồn lực” Trong “cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao” [18, tr.121] Nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng, hiệu Cơ cấu lại thị trường nhà nội dung, phận quan trọng cấu lại thị trường bất động sản 25 Thành phố Hà Nội trung tâm trị, kinh tế, văn hố, KHCN, Thủ đô nước Thị trường nhà địa bàn Thành phố đạt thành tựu quan trọng, hạn chế bất cập, cấu thị trường nhà cân đối, kìm hãm thị trường nhà phát triển chưa khai thác hết tiềm năng, mạnh Thành phố Việc cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đòi hỏi cấp thiết, có ý nghĩa quan trọng lý luận thực tiễn Trên sở vấn đề lý luận nhà ở, thị trường nhà ở, cấu thị trường nhà ở, cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, tác giả xây dựng quan niệm cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội, với nội dung tiêu chí cụ thể Đồng thời, yếu tố tác động đến trình cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Từ sở để tác giả khảo sát thực trạng cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020, ưu điểm, hạn chế với nguyên nhân chủ quan khách quan trình cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội Đặc biệt, luận án bất cập mâu thuẫn trình cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 Thơng qua q trình tổng quan cơng trình khoa học ngồi nước có liên quan đến đề tài Từ giá trị cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan cơng bố, kinh nghiệm cấu lại thị trường nhà thành phố trực thuộc trung ương nước mâu thuẫn thực trạng trình cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 sở gợi ý quan trọng để tác giả đề xuất quan điểm giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 Quán triệt thực tốt quan điểm, giải pháp cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội điều kiện, nội dung cốt lõi trình cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội đảm bảo cho trình cấu lại diễn nhanh chóng hiệu quả, thúc đẩy thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội phát triển cân đối, lành mạnh bền vững  ... Hòa (20 12) , Nhà xã hội - nhà cho người thu nhập thấp; Phạm Văn Bình (20 13), Chính sách thuế nhà ở, đất Việt Nam; Nguyễn Hồng Phú (20 18), Quản lý nhà nước đầu tư phát triển nhà khu vực thị Việt. .. vận động, biến đổi không ngừng 2. 1 .2. 2 Các dạng cấu thị trường nhà 2. 2 Một số vấn đề lý luận cấu thị trường nhà cấu lại thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2. 2.1 Quan niệm cấu cấu lại thị... hiệu phát triển bền vững, đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố 2. 2 .2 Tiêu chí đánh giá cấu thị trường nhà địa bàn thành phố Hà Nội 2. 2 .2. 1 Cơ cấu cung hàng hóa nhà Thứ nhất, cấu chủ thể