TIỂU LUẬN KINH tế VI mô đề tài tình hình thị trường bất động sản tại thành phố hồ chí minh giai đoạn 2017 – 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

KHOA KINH DOANH VÀ KINH TẾ QUỐC TẾ

TIỂU LUẬN KINH TẾ VI MÔĐỀ TÀI

“Tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Đỗ Thị Huyền TrangLê Thị Trang

1.2 Giai đoạn 2020 - 2021: Giai đoạn dịch bệnh 6

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung 7

2.1 Khan hiếm nguồn đất 7

1.1 Giai đoạn năm 2017-2018: Thị trường nhà lẻ, giá rẻ “lên ngôi” 8

1.2 Giai đoạn năm 2019 đến nay: nhu cầu nhà ở trong giai đoạn dịch bệnh.92 Những yếu tố chính tác động đến cầu bất động sản 9

2.1 Thu nhập của dân cư 9

2.2 Sự tăng trưởng về dân số 10

PHẦN 3: THAY ĐỔI GIÁ BÁN 11

1 Tình hình chung 11

1.1 Phân khúc chung cư 11

1.2 Phân khúc nhà riêng và nhà phố 12

2 Các yếu tố tác động tới giá bán 12

2.1 Chính sách của Nhà nước và thành phố đến giá bất động sản 12

2.2 Sự tác động của các nhà đầu tư bất động sản 12

2.3 Sự tác động từ giá yếu tố sản xuất 13

MỞ ĐẦU

Hiện nay xuất hiện rất nhiều sản phẩm mang tính thời sự và được các chuyên gia kinh tế quan tâm, song bất động sản vẫn luôn khẳng định được vị trí của mình và nhận được sự quan tâm đặc biệt từ nhiều người Tất nhiên không phải ngẫu nhiên mà thị trường này có được sự ưu ái ấy mà đằng sau đó là rất nhiều lý do: Thứ nhất,bất động sản có tính bất động như cái tên của nó, là loại hàng hóa đặc biệt, là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, nghĩa là dù được đem bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển nó đến nơi ta muốn Thứ hai, bất động sản có tính bền vững, đời sống kinh tế dài: đất là nguồn tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa, nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịuảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các công trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng, kể cả ngay trong quá trình xây dựng, người ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.

Bài tiểu luận này nói về nhóm bất động sản nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh trong5 năm trở lại đây (giai đoạn 2017 – 2021) Lựa chọn thành phố này bởi đây là thànhphố lớn nhất ở Việt Nam về dân số và quy mô đô thị hóa Đây còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục tại Việt Nam Lựa chọn nhóm bất động sản nhà đất bởi nhóm này chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta và các nước trên thế giới Mong rằng những thông tin chúng tôi cung cấp có thể giúp cho các doanh nghiệp phát triển đầu tư, xâm nhập thị trường Mặc dù các thành viên trong nhóm đã có nhiều cố gắng song bài luận này có thể còn chưa thật hoàn thiện Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp để nhóm tôi có thể rút kinhnghiệm cũng như sửa đổi cho những lần sau.

PHẦN 1: PHÂN TÍCH SỰ THAY ĐỔI CỦA NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (PHÂN KHÚC NHÀ Ở)

1.Tình hình nguồn cung giai đoạn 2017 - 2021

Nguồn cung mới BĐS Căn hộ có xu hướng giảm qua từng năm, và bắt đầu giảmmạnh từ cuối năm 2019 (Chỉ đạt 73,7% so với năm 2018) và tiếp tục giảm: 2020 chỉđạt 60,8% so với năm 2019 và 41,31% so với năm 2018 Nguồn cung giảm đều quacác năm, chứng tỏ thị trường căn hộ đang được đầu tư ít hơn, tạo cơ hội cho các thịtrường khác Nguồn cung biệt thự/nhà phố thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến xuhướng tăng (2018 – 2020), nhưng giảm rất mạnh vào năm 2018 khi nguồn cung chỉđạt 43% so với năm 2017 Nguyên nhân chính được cho là do tình trạng đầu cơ đấtđai, thổi giá đất lên cao của một số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bịthành lập ba đặc khu kinh tế để đẩy giá lên cao, sự buông lỏng quản lý của chínhquyền địa phương trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai Nguồn cung mới rấthạn chế, khan hiếm do các chủ đầu tư đang thận trọng trước bối cảnh làn sóngCovid thứ tư, tính từ đầu năm 2021 đến quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp đã giảm10% theo quý và giảm 73% theo năm với 510 căn.

1.1 Giai đoạn 2017 - 2019

1.1.1 Năm 2017: Thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định

Nguồn cung căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng rất lớn vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa hạn chế tình trạng thừa vốn đầu tư Số lượng căn hộ phân khúc cao cấp sụt giảm.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của hiện tượngnày được lý giải là do không đủ quỹ đất tại các quận trung tâm để phát triểnbất động sản cao cấp.

1.1.2 Năm 2018: Có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong

10 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trườnglà 65 dự án trong tổng số 23.759 căn nhà, với tổng giá trị huy động vốn 43.761 tỷ đồng Ngoài ra, nhiều dự án không thể xây dựng hoặc đã xây dựng nhưng vẫn chưa được mở bán do vướng thủ tục Đây là một trong những yếu tố bất khả kháng đối với các công ty khi hoàn toàn phụ thuộc vào pháp luật và thời gian giải quyết hồ sơ của các cơ quan nhà nước.

1.1.3 Năm 2019: Thị trường không có nhiều dấu hiệu phát triển

Nguồn cung mới giảm ở hầu hết các phân khúc Tuy là loại hình đáp ứng nhucầu ở của đại đa số người dân, căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm, trái lại, cănhộ hạng B chiếm tỷ trọng khá lớn Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cungmới tăng nhẹ Nguyên nhân chính là do các cơ quan chính phủ khắt khe hơntrong quá trình xét duyệt, đồng thời thắt chặt tín dụng bất động sản.

1.2 Giai đoạn 2020 - 2021: Giai đoạn dịch bệnh1.2.1 Năm 2020: Ảm đạm

Từ tháng 03-07/2020, thị trường bất động sản chịu tác động mạnh của đại dịch CoViD19, làm trầm trọng thêm những khó khăn tồn tại trong những năm gần đây Thị trường cũng có sự sụt giảm về nguồn cung, các dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, cụ thể là căn hộ bình dân và nhà ở xã hội Từ tháng 8/2020 đến nay, nhờ sự kiểm soát hiệu quả dịch bệnh ở cấp quốc gia và sự nỗ lực củacộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi.

1.2.2 Năm 2021: Khởi sắc

Sau một thời gian ảm đạm, thị trường bất động sản đã khởi sắc trở lại trong nhữngngày gần đây khi thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam đã nới lỏng giãn cách và tiến tới “bình thường mới” Nhiều công ty bất động sản đã “tung” ra các dự án mới và tiếp tục mở bán các dự án cũ Dấu hiệu từ việc dự án đồng loạt chào thị

trường trong quý IV/2021 khiến bất động sản phía Nam tự tin rằng nguồn cung sẽ dồi dào từ nay đến cuối năm 2021.

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung

2.1 Khan hiếm nguồn đất

Tại thành phố Hồ Chí Minh, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa vì không có sản phẩm để bán Theo Hội môi giới bất động sản, hiện tượng này là do danh mục đầu tư của các quỹ đầu tư bất động sản bị khai thác triệt để kể từ khi thị trường bất động sản phục hồi, trong khi việc hình thành quỹ đất mới rất hạn chế do giá đất tăng cao và công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.

2.2 Pháp lý

Sự chậm trễ trong việc công bố các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới về nhà ở và bất động sản nhằm bảo vệ người tiêu dùng, cũng như việc chính phủ siết chặt các điều kiện để xúc tiến một dự án bất động sản như cam kết tài chính, sổ đỏ được phê duyệt quy hoạch, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, Doanh nghiệp cần thời gian để thích ứng với các quy định này trong bối cảnh nhiều nhàđầu tư còn nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn để phát triển các dự án bất động sản Ngoài ra, các đề xuất của Bộ tài chính về thuế tài sản, kiểm soát, thanh tra và phòng chống tham nhũng đã tác động đến các nhà đầu tư nên một số doanh nghiệp có xu hướng chậm triển khai dự án và bán ra thị trường.

2.3 Dịch Covid 19

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE) đánh giá: Nguồn cung của thị trường bất động sản đã giảm đáng kể kể từ năm 2019 Đầu năm 2020, xu hướng nguồn cung sụt giảm do các dự án tiếp tục bị kẹt pháp lý khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì mức cao Khi đại dịch bùng phát, các dự án không thể được khởi công hoặc mở bán do việc thực hiện giãn cách xã hội Tương tự như vậy, nguồn cung bất động sản năm 2021 sẽ giảm đáng kể so với các năm trước.

PHẦN 2: NHU CẦU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI

ĐOẠN NHỮNG NĂM 2017- 2021 (PHÂN KHÚC NHÀ Ở)

1.Sự chuyển biến về cầu thị trường bất động sản nhà ở trong giai đoạn

những năm 2017-2021

1.1 Giai đoạn năm 2017-2018: Thị trường nhà lẻ, giá rẻ “lên ngôi”

Trong giai đoạn 2 quý đầu năm 2017, nhu cầu của người dân tại thành phố Hồ Chí Minh về những căn nhà giá rẻ đã trở thành điểm nhấn trong bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh Theo khảo sát và đánh giá từ Batdongsan.com đã cho thấy, tại thành phố Hồ Chí Minh những căn nhà ở phân khúc giá rẻ như nhà riêng và chung cư đã chiếm 60% nhu cầu tìm kiếm nhà ở của người dân Xét về lượt tìm kiếm, đã ghi nhận 14,3 triệu lượt tìm nhà giá rẻ và chỉ khoảng 7,6 triệu lượt tìm kiếm nhà cao cấp.

Biểu đồ mức độ quan tâm tới các phân khúc bất độngsản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2017

Mặc dù vào cuối năm 2017 - đầu năm 2018, thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã được cảnh báo về hiện tượng “bong bóng Bất Động Sản”, tuy nhiên nhờ vào nhiều yếu tố mà hiện tượng ấy đã không xảy ra, thậm chí thị trường còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng Theo nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (CBRE), những dự án BĐS

xanh, giá rẻ tích hợp cùng những tiện ích và dịch vụ thông minh cơ bản vẫn là xu thế của những khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở, mặc dù phân khúc cao cấp và hạng sang đã tăng từ 8-9% so với năm 2017.

1.2 Giai đoạn năm 2019 đến nay: nhu cầu nhà ở trong giai đoạn dịch bệnh

Tác động từ đại dịch Covid-19 khiến nhu cầu giao dịch nhà đất trên toàn quốc

trên đà giảm mạnh Không chỉ lượng sản phẩm chào bán thấp, nhu cầu tìm kiếm BĐS cũng ghi nhận mức thấp nhất trong 3 năm trở lại đây Theo nguồn dữ liệu được ghi nhận từ Batdongsan.com, vào năm 2019, thành phố Hồ ChíMinh đã lần đầu tiên ghi nhận sự sụt giảm lớn đáng kể (25%) về nhu cầu tìm mua nhà ở thông qua lượt tìm kiếm trên website.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường bấtđộng sản (BĐS) quý 1/2020 đã chỉ ra do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19,sức cầu và tỷ lệ hấp thụ của thị trường BĐS thấp nhất trong nhiều năm qua.Cụ thể lượng giao dịch chỉ là 2.769 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùngkỳ năm 2019) Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,8%.

Những tháng cuối năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản đứng trước cảnh báo về tình trạng “lệch pha cung-cầu” và “khủng hoảng bong bóng” Trong khi sức cầu trong phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân đến từ những dân có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư đang rấtlớn, thì nguồn cung lại bị chiếm bởi nhà ở phân khúc cao cấp Số lượng căn hộ bìnhdân giảm mạnh, từ mức 29% năm 2017, giảm còn 1% vào năm 2020.

2 Những yếu tố chính tác động đến cầu bất động sản

2.1 Thu nhập của dân cư

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân.Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên cùng với tốc độ tăng của mức độ thu nhậpkhi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.Nhận định về điều này, theo ông Chow Chee Fan, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam: “Thời gian qua, Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá cao, trên 6%, dẫn đến sự tăng trưởng về thu nhập và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu,

người giàu tại Việt Nam Đặc biệt, tầng lớp cư dân đô thị tại Việt Nam đã tăng từ 28% năm 2015 lên tới 35% năm 2017 Đây sẽ là một nguồn cầu lớncho thị trường bất động sản tại các thành phố lớn”

2.2 Sự tăng trưởng về dân số

Tăng trưởng dân số luôn được coi là một trong số những nhân tố làm gia tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó thì nhu cầu về nhà đất cũng bị tác động theo chiều hướng gia tăng Lượng cầu về BĐS là một đại lượng tỉ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ dẫn đến những biến động về cầu BĐS.

Theo tổng cục Thống Kê, dân số trung bình của thành phố Hồ Chí Minh là 9.038,60 (nghìn người) năm 2019, tăng 1.842,50 (nghìn người) so với 10 năm trước Cũng trong vòng 10 năm, tỉ lệ hộ sống trong nhà ở kiên cố và bán kiên cố đã tăng từ lên 84,2% năm 2009 và đạt 93,1% vào năm 2019.

2.3 Sự xuất hiện của các gói hỗ trợ người mua nhà từ nhiều nguồn khác

nhau Nói đến những chính sách hỗ trợ của Chính Phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng là yếu tố trực tiếp khiến mức cầu về bất động sản có xu hướng tăng.

Kể từ ngày 27/06/2019, để hỗ trợ nhà ở đối với cán bộ, công chức, viên chức thuộccác sở, ban; các lực lượng vũ trang nhân dân thành phố;…, theo Công văn667/QPTNO-TĐ, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh vừa quyết định điềuchỉnh hạn mức, kỳ hạn tín dụng cho người thu nhập thấp vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở (HOF) để xây dựng nhà ở Hạn mức tín dụng đã được tăng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 900 triệu đồng/hồ sơ Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.

PHẦN 3: THAY ĐỔI GIÁ BÁN

Chỉ số giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

(nguồn: batdongsan.com.vn)

Ởthành phố Hồ Chí Minh, giá trị thị trường bất động sản luôn tăng theo từngnăm Từ biểu đồ cho thấy trong vòng chỉ 4 năm từ quý 1/2017 đến hết quý 2/2019 chỉ số giá về nhà đất đã tăng thêm 80% Và theo số liệu mới nhất đến cập nhật hết quý 3/2021 thì so với đầu năm 2017, chỉ số giá đã tăng lên mức hơn 90% Qua đó cho thấy sức hấp dẫn, sôi động của thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 tới nay.

Chỉ số giá chung cư và giá rao bán theo phân khúc tại thành phố Hồ Chí Minh(nguồn: batdongsan.com.vn)

1 Tình hình chung

1.1 Phân khúc chung cư

Trong quý 2/2019, chỉ số giá phân khúc chung cư tăng 2.1% so với quý trước vàtăng 11.3% so với cùng kỳ So với quý 1/2019, giá rao bán trong quý 2 tiếp tục tăngở cả ba phân khúc: Bình dân (tăng 3%), trung cấp (tăng 2%) và cao cấp (tăng 2%).

1.2 Phân khúc nhà riêng và nhà phố

Xét ở 24 quận/huyện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ đầu năm 2017 đến hếtnăm2019, giá nhà phố tại các quận/huyện ngoài trung tâm tăng mạnh so với các quận trungtâm Giá nhà riêng tại khu vực ngoài trung tâm cũng có xu hướng tăng mạnh hơn khuvực trung tâm Mức độ tăng trưởng trung bình của giá nhà riêng các quận ngoài trungtâm đạt mức 49%, còn khu vực trung tâm dao động từ 33%-36% Theo data củaBatdongsan.com.vn, tính riêng trong quý 2/2021 giá BĐS ghi nhận tăng từ 1,4-4% tùy từngloại hình so với quý 1 trước đó Chung cư có mức tăng vào khoảng 2% trong khi nhàliền thổ nhiều khu vực tăng đến gần 4% so với thời điểm đầu năm.

2.Các yếu tố tác động tới giá bán

2.1 Chính sách của Nhà nước và thành phố đến giá bất động sản

Tháng 8/2017, Thủ tướng và Chính phủ giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, các BộTài chính, Bộ Giao thông Vận tải đã bố trí nguồn vốn cân đối chuẩn bị đầu tư cho dự ánSân bay Long Thành Nó đã tạo cú hích lớn kích giá đất theo các tuyến đường, cầu, khuvực lân cận, vành đai, đại lộ mới, cao tốc, metro Điều này cùng với việc thành lập thànhphố Thủ Đức đã tạo một lực hút đầu tư rất mạnh ở thành phố Hồ Chí

Chiều 9/12/2020, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thànhlập thành phố Thủ Đức thuộc thành phố Hồ Chí Minh với tỷ lệ đồng ý 100%.Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 của UBTVQH có hiệu lực thi hành từ01/01/2021 Điều đó khiến cho nhiều người đổ nguồn vốn vào khu vực nàynhằm đón đầu xu hướng nhà ở tương lai.

2.2 Sự tác động của các nhà đầu tư bất động sản

Ngay từ năm 2017 nhiều doanh nghiệp đã tập trung vào phân khúc chung cưgiá rẻ có quy mô nhỏ hơn 1 tỉ (người lao động nhập bình dân) Các dự áncăn hộ khu dân cư triển khai đã góp phần quy hoạch lại đô thị, tạo ra các khuvực kinh doanh lân cận sầm uất Đây chính là mồi lửa kích giá đất quanh cáckhu dân cư mới này tăng lên, tạo nên việc giá đất quanh các tòa chung cưmới mọc lên có thể tăng với tỷ lệ kép 20% mỗi năm.