Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ELEARNING TIỂU LUẬN HỌC PHẦN LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2 (EL13) ĐỀ TÀI 02 Phân tích quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai? Chỉ ra những bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật? Họ và tên Ngày, tháng, năm sinh MSSV Lớp Ngành Luật kinh tế Hà Nội, 012022 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân sự Việt Nam 2 EL13 Trang | 2 Mục lục Danh mục tài liệu tham khảo 3 Phần đặt vấn đề 4 Phần nội dung 5 1 Tổng quan về nhà ở hình thành trong.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ELEARNING TIỂU LUẬN HỌC PHẦN: LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM (EL13) ĐỀ TÀI: 02 Phân tích quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai? Chỉ bất cập hướng hoàn thiện pháp luật? Họ tên: Ngày, tháng, năm sinh: MSSV: Lớp: Ngành: Luật kinh tế Hà Nội, 01/2022 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Mục lục Danh mục tài liệu tham khảo Phần đặt vấn đề .4 Phần nội dung .5 Tổng quan nhà hình thành tương lai 1.1 Nhà hình thành tương lai 1.2 Điều kiện chung nhà hình thành tương lai tham gia giao dịch 1.3 Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Pháp luật chấp nhà theo quy định pháp luật Việt Nam 11 2.1 Về điều kiện chấp nhà 11 2.2 Chủ thể tham gia chấp nhà 11 2.3 Điều kiện nhà hình thành tương lai đem chấp .13 2.4 Quyền nghĩa vụ bên chấp bên nhận chấp nhà nói chung .15 2.5 Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm .16 Bất cập liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam giải pháp đề xuất 17 3.1 Bất cập liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam 17 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai .20 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện 20 Phần Kết luận .23 Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 2015 Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014 Quốc hôi (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi 2017 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư số 26/TT-NHNN 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 10 ThS Huỳnh Văn Chữ (2021), “Thế chấp nhà theo quy định pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Công Thương Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện nay, nhiều dự án nhà chủ đầu tư rao bán, có nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, địi hỏi phải có chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch dân sự… Việc mua nhà hình thành tương lai tiềm ẩn rủi ro định cho người mua nhà; sau mua nhà hình thành tương lai có chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng, nhà hình thành tưong lai có chấp, ? Để bảo đảm cho giao dịch liên quan đến nhà hình thành tương lai, pháp luật quy định cụ thể vấn đề Trong phạm vi viết này, em xin phân tích quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 PHẦN NỘI DUNG Tổng quan nhà hình thành tương lai 1.1 Nhà hình thành tương lai Bộ luật Dân năm 2015 quy định tài sản Điều 105: “Điều 105 Tài sản Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Điều 108 Bộ luật Dân năm 2015 nêu rõ tài sản có tài sản hình thành tương lai: “1 Tài sản có tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản trước thời điểm xác lập giao dịch Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” Theo quy định trên, bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch Nhà tài sản có tài sản hình thành tương lai - Khoản khoản 19 Điều Luật Nhà năm 2014 nêu: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 - Khoản Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà quy định việc xác định nhà có sẵn, nhà hình thành tương lai quy định sau: - Nhà có sẵn nhà có biên nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng; trường hợp nhà chủ đầu tư tự thực xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng (nhà không bắt buộc phải đơn vị có lực thực xây dựng) phải đáp ứng điều kiện có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa cháy); - Nhà hình thành tương lai nhà không đáp ứng điều kiện quy định nhà có sãn nêu Từ quy định nêu thấy, nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Trường hợp nhà chủ đầu tư tự thực xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng (nhà không bắt buộc phải đơn vị có lực thực xây dựng) chưa đáp ứng điều kiện có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phịng cháy, chữa cháy (nếu nhà thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa cháy) 1.2 Điều kiện chung nhà hình thành tương lai tham gia giao dịch Điều 118 Luật Nhà năm 2014 quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch sau: “1 Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này; b) Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 c) Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Các điều kiện quy định điểm b điểm c khoản không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; b) Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định khoản Điều 62 Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định khoản thực theo quy định Chính phủ Trường hợp nhà cho th ngồi điều kiện quy định điểm b, c d khoản Điều này, nhà cịn phải bảo đảm chất lượng, an tồn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, nước, bảo đảm vệ sinh mơi trường” Như vậy, nhà hình thành tương lai nói chung tham gia giao dịch có điều kiện: Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Ngồi ra, giao dịch liên quan đến nhà xã hội hình thành tương lai, nhà thưong mại hình thành tương lai phải tuân thủ điều kiện liên Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 quan khác (đối với nhà xã hội bảo đảm điều kiện quy định khoản Điều 63 Luật Nhà năm 2014; nhà thương mại hình thành tương lai thực theo quy định kinh doanh bất động sản) 1.3 Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai thực theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể từ Điều 54 đến Điều 59 a) Quyền kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai b) Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh - Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà - Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý c) Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cơng bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai - Phạm vi, điều kiện, nội dung phí bảo lãnh bên thỏa thuận phải bảo đảm thực trách nhiệm bên bảo lãnh quy định phải lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua - Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên thuê mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết - Việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai thực theo quy định quy định pháp luật bảo lãnh d) Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai - Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị cịn lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua - Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết Trang | Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 đ) Quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Ngoài quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê mua bất động sản quy định Chương II Luật Kinh doanh bất động sản, bên cịn có quyền nghĩa vụ sau đây: - Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình; - Bên bán, bên cho th mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế cơng trình đ) Chyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Theo quy định Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản, bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên mua, bên thuê mua nhà với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên việc chuyển nhượng hợp đồng không thu khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định Điều không áp dụng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà xã hội Trang | 10 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Pháp luật chấp nhà theo quy định pháp luật Việt Nam 2.1 Về điều kiện chấp nhà Các bên chấp nhà quy định theo Điều 144 Luật Nhà năm 2014 sau: - Trong trường hợp bên chấp tổ chức pháp luật quy định bên nhận chấp tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam - Trong trường hợp bên chấp cá nhân bên nhận chấp tổ chức tín dụng tổ chức kinh tế hoạt động Việt Nam cá nhân khác Điều kiện chấp nhà thuộc sở hữu chung: Theo điều 145 Luật Nhà năm 2014 điều chỉnh việc chấp nhà thuộc sở hữu chung sau: Các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn việc chấp nhà thuộc sở hữu chung (trừ trường hợp sở hữu chung theo phần) Nghĩa vụ bên chấp nhà chủ sở hữu chung hợp liên đới thực Điều kiện chấp nhà cho thuê: Quyền chấp nhà cho thuê điều chỉnh Điều 146 Luật Nhà năm 2014 sau: Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước việc chấp văn Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng Nhà thuê bị xử lý để thực nghĩa vụ bên chấp, trừ trường hợp sau đây: Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ tháng trở lên mà khơng có lý đáng Bên th sử dụng nhà khơng mục đích thỏa thuận hợp đồng Khơng tự ý đục phá, cơi nới cải tạo, phá dỡ nhà thuê Thực việc chuyển đổi, cho mượn cho thuê lại nhà thuê mà khơng có đồng ý trước bên cho th Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người khu vực xung quanh Dù bị lập biên đến lần thứ ba mà khơng có dấu hiệu khắc phục 2.2 Chủ thể tham gia chấp nhà Trang | 11 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Bên chấp: Căn vào Luật Nhà ở, chủ thể chấp nhà phải đối tượng phép sở hữu nhà theo quy định pháp luật Việt Nam Đối tượng quyền sở hữu nhà đối tượng sau: “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 159 Luật này” Quy định Đối tượng tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: “a) Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam (sau gọi chung tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam” Như vậy, đối tượng quyền sở hữu nhà ở, phép tham gia mua bán sở hữu nhà ở, đó, việc đối tượng đương nhiên có quyền sở hữu nhà hình thành tương lai Vì vậy, việc đối tượng dùng nhà hình thành tương lai để chấp vay vốn điều đương nhiên, phù hợp với quy định pháp luật hành Bên nhận chấp chấp nhà ở: Căn vào quy định Khoản 1, Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ - CP bên nhận chấp nhà tổ chức tín dụng thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam Theo Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định: “Tổ chức tín dụng doanh nghiệp thực một, số tất hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài vi mơ quỹ tín dụng nhân dân” Trang | 12 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 2.3 Điều kiện nhà hình thành tương lai đem chấp Điều kiện chung để nhà hình thành tương lai đem chấp nhà hình thành tương lai muốn chấp phải đáp ứng điều kiện sau: “Trường hợp tổ chức, cá nhân chấp nhà quy định khoản Điều 147 Luật phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai, Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng Trường hợp người chấp nhà mua nhà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải có hợp đồng mua bán nhà ký kết với chủ đầu tư, có văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định, có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán không thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà này.” Ngoài điều kiện chung trên, điều kiện cụ thể quy định chi tiết Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường điều kiện nhà hình thành tương lai, theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp Bộ Tài ngun Mơi trường, loại nhà hình thành tương lai chấp tổ chức tín dụng là: “Nhà hình thành tương lai chấp để vay vốn theo quy định Thông tư bao gồm nhà thương mại nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở, cụ thể là: Căn hộ chung cư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề) xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở” Để cụ thể quy định điều kiện chặt chẽ loại nhà HTTTL chấp Thơng tư liên tịch số 01/2014/TTLT Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi Trang | 13 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 trường rõ tình trạng nhà ở, hồ sơ pháp lý đem chấp: Nhà hình thành tương lai chấp tổ chức tín dụng phải có đủ điều kiện sau đây: Đã có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hồn thành thủ tục mua bán có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật nhà nhà bàn giao cho người mua cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền nhà bàn giao cho người mua chưa quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật; Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà mà dự án quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Như vậy, pháp luật quy định chặt chẽ mặt giấy tờ nhà hình thành tương lai Thứ nhất, mặt giấy tờ thực tế bên phải đưa có thật nhà đem chấp Đó tiến độ xây dựng thực tế tới đâu để tránh tình trạng nhà giấy tờ thơi Đối với thiết kế kĩ thuật phải có vẽ cụ thể, thể mặt thơng số chi tiết nhà ở, qua hình dung tính khả thi việc hình thành ngơi nhà có thật hạn chế yếu tố rủi ro cho bên tham gia giao dịch Cho nên, việc quy định giấy tờ chứng minh cách đầy đủ bên thấy tính khả thi chắn tương lai định sẵn tài sản hình thành theo thể giấy tờ, tài liệu mà bên đưa Thứ hai, mặt sở hữu, bên chấp phải chứng minh việc sở hữu nhà đem tài sản chấp Có nhiều hình thức tham gia mua bán nhà hình thành tương lai theo dạng góp vốn, vay vốn, cách chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm chủ thể tham gia mua nhà Do vậy, quy Trang | 14 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 định chấp, hình thức khơng cơng nhận sở hữu nhà dạng hợp đồng góp vốn đầu tư mà vào hợp đồng mua bán hoàn thành thủ tục mua bán với chủ đầu tư Hoặc với trường hợp nhận bàn giao nhà, thực tế, ngơi nhà hình thành đưa vào sử dụng mặt pháp lý bên chưa hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu coi nhà hình thành tương lai 2.4 Quyền nghĩa vụ bên chấp bên nhận chấp nhà nói chung Theo Điều 320 Bộ luật Dân 2015, thì: Nghĩa vụ bên chấp: Giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp Áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục, kể phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản chấp việc khai thác mà tài sản chấp có nguy giá trị giảm sút giá trị Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản chấp thuộc nghĩa vụ bên chấp, tài sản thể chấp bên chấp giữ, khai thác sử dụng Cho nên, bên chấp phải bảo quản tài sản không để hư hỏng, mát, hao hụt, bảo tồn giá trị tài sản chấp Ngoài ra, theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân 2015, bên chấp cịn có nghĩa vụ sau: - Giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác Tài sản chấp động sản bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, chấp bên thỏa thuận bên chấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để bên chấp không định đoạt thời hạn chấp Tuy nhiên, có loại tài sản sử dụng phải có giấy tờ sở hữu khơng thể giao giấy tờ xe ô tô, tầu biển, máy bay, Như vậy, luật không bắt buộc bên phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định khác Trang | 15 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 - Áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục, kể phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản chấp việc khai thác mà tài sản chấp có nguy giá trị giảm sút giá trị - Khi tài sản chấp bị hư hỏng thời gian hợp lý bên chấp phải sửa chữa thay tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác - Cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp Khi xác lập chấp, bên chấp phải cung cấp đầy đủ thơng tin tình trạng pháp lý thực tế tài sản để bên nhận chấp biết đưa định xác lập chấp hay không Trong thời hạn chấp, tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị, bên chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết để bên hợp tác khắc phục thỏa thuận lựa chọn tài sản khác để chấp, - Giao tài sản chấp cho bên nhận chấp để xử lý thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định Điều 299 Bộ luật Dân 2015 2.5 Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm Nguyên tắc tự thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc chủ yếu xuyên suốt chế định hợp đồng từ trước đến Việc bên tự thỏa thuận với việc xử lý tài sản bảo đảm nhà trường hợp bên thiện chí hợp tác với có tiếng nói chung việc giải hậu không tốn khoản nợ Có nhiều phương án để xử lý tài sản đưa cho bên xử lý là: Thứ nhất: bán tài sản chấp để xử lý việc bán hoàn toàn bên chấp tự tìm kiếm đối tác, khách hàng để tiến hành việc mua bán nhà chấp nên toàn giấy tờ pháp lý thủ tục ký chấp thực hiện, phải có phối hợp bên liên quan nhằm mục đích bán tài sản nhà chấp cho bên có nhu cầu mua thu khoản tiền cần thiết để đảm bảo cho việc hoàn trả khoản nợ mà bên chấp nợ tổ chức tín dụng Trang | 16 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Thứ hai: bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm Về nguyên tắc, tài sản dùng để chấp bảo đảm cho khoản vay cá nhân, tổ chức tổ chức tín dụng thường có giá trị nhiều so với khoản vay Trong thực tế, việc định giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nghiệp vụ cán tín dụng đảm bảo cấp khoản vay phạm vi cho phép Khi bên chấp khơng có khả tốn khoản vay, bên thỏa thuận đem ngơi nhà chấp bán giá trị ngơi nhà khơng cịn cao lúc định giá ban đầu thu số tiền thấp số tiền mà bên chấp vay tổ chức tín dụng Do vậy, việc bên thỏa thuận thống thêm việc bù trừ khoản chênh lệch phát sinh mà cần bù vào so với giá trị khoản vay Thứ ba: trường hợp bên chưa thỏa thuận với phương thức xử lý tài sản bảo đảm, đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo đảm chưa thực tài sản đem chấp đem bán đấu giá thông qua tổ chức bán đấu giá Đối với trường hợp xử lý nhà hình thành tương lai nhà xã hội: Trường hợp bên chấp không thực thực không nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản chấp nhà xã hội hình thành tương lai tài sản chấp xử lý sau: Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho bên chấp bên nhận chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà với bên chấp để bán lại nhà cho đối tượng mua nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà Nếu chủ đầu tư bàn giao nhà cho bên chấp, chưa thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên nhận chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà cho đối tượng mua nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà Bất cập liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam giải pháp đề xuất 3.1 Bất cập liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam Trang | 17 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Trong hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nay, biện pháp chấp tài sản tài sản chấp nhà sử dụng phổ biến chiếm nhiều ưu so với biện pháp bảo đảm khác Do đó, tranh chấp hợp đồng chấp nhà để đảm bảo khoản vay Tòa án nhân dân chiếm số lượng lớn Qua nghiên cứu thực trạng giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp Tòa án Nhân dân nay, tác giả nhận thấy số bất cập pháp luật hợp đồng chấp nhà giải tranh chấp chế định sau: Thứ nay, bản, khung pháp lý chấp nhà có văn hướng dẫn cụ thể Nhưng thực tế vướng khâu giấy tờ thủ tục dẫn đến thủ tục liên quan công chứng, đăng ký chấp chưa thực được, chủ trương có phần thực chưa thông bên sợ rủi ro liên quan Đối với thực trạng nay, tổ chức cá nhân tham gia mua nhà xây dựng thuộc dự án xây nhà thương mại để tồn số trường hợp: Các nhà dự án thuộc tài sản chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng khác trường hợp chủ đầu tư chấp toàn dự án (tức toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án) để vay vốn thực dự án Trong trường hợp này, bên khách hàng người mua nhà mà đem tài sản chấp vơ tình tài sản lần chấp (1 lần chấp hình thức hộ độc lập lần chấp hình thức hộ thuộc dự án chủ đầu tư) chấp bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng mà không đáp ứng điều kiện theo yêu cầu ngân hàng quy định pháp luật Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ việc nhận chấp nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà từ chủ đầu tư phương án đặt là, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn cam kết giải chấp hộ nhà mà ngân hàng nhận chấp có văn gửi cho ngân hàng nhận chấp dự án thống loại trừ hộ chấp khỏi giá trị dự án chấp (Giải chấp) Thứ hai, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà Về thủ tục giấy tờ để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà hình thành Trang | 18 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 tương lai quy định đầy đủ Quy định vậy, thực tế, phịng cơng chứng tiến hành công chứng dạng hợp đồng chấp chủ yếu gặp vướng mắc khâu đăng ký chấp giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thông suốt mà yêu cầu giấy tờ là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Biên nghiệm thu nhà hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng” Đây loại giấy tờ yêu cầu q trình cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai, thực tế, việc chủ đầu tư cung cấp giấy tờ cho người chấp ít, khơng phải chủ đầu tư cung cấp cho bên mua nhà Thứ ba, trình tự, thủ tục chấp nhà Hồ sơ chấp nhà hình thành tương lai để vay vốn tổ chức tín dụng bao gồm giấy tờ quy định tương đối đầy đủ tạo khung pháp lý cho bên tham gia chấp nhà hình thành tương lai số quy định yêu cầu giấy tờ thủ tục gây khó khăn cho bên muốn chấp nhà hình thành tương lai, cụ thể như: hồ sơ chấp nhà hình thành tương lai trình xây dựng, theo quy định, bên chấp phải cung cấp có chứng thực biên nghiệm thu nhà hoàn thành việc xây dựng phần móng Khó khăn đặt để có chứng thực, bên chấp phải trình gốc giấy tờ cho quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư thường dự hay không trao gốc giấy tờ cho bên chấp sợ mát dự án thường bao gồm nhiều nhà hình thành tương lai nhiều lúc có nhiều yêu cầu cung cấp giấy tờ Thứ tư, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hiện nay, nhiều ngân hàng ký hợp đồng nhận chấp nhà hình thành tương lai khơng tiến hành đăng ký chấp được, hồ sơ vay vốn chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải có hướng dẫn Thơng tư Một số ngân hàng tư vấn chuyển qua chấp hình thức chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà để đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm để tránh việc phải có xác nhận xóa chấp nhà hình thành tương lai chấp chủ đầu tư chấp dự án nhà Trang | 19 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 3.2 Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Bên vấn đề chấp, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng nên đưa thêm quy định điều kiện bắt buộc nhà hình thành tương lai tiến hành bán đến tay khách hàng chủ đầu tư phải hoàn thiện tất thủ tục giải chấp ngân hàng tiến hành bán nhà độc lập dự án Như vậy, tránh tình trạng nhà mà đem chấp lần làm ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà - Về công chứng hợp đồng chấp nhà Người chứng hợp đồng chấp thủ tục bắt buộc điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Do vậy, việc cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý xác theo quy định pháp luật cần thiết cho công chứng viên yêu cầu cần thiết Song, có giấy tờ mặt yêu cầu cần thiết, sở để chứng minh tính hợp pháp đối tượng cần cơng chứng - Về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Do quy định mới, vậy, thuận lợi thơng suốt quy trình xử lý hồ sơ đăng ký chấp nhà hình thành tương lai, việc bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ sở vật chất, nhân sự, với giải dứt điểm vướng mắc tồn văn ban hành phải xử lý lý nhanh chóng, dứt khốt Từ đó, để việc áp dụng quy định ban hành vào thực tiễn, tránh tình trạng vài điều khoản mà trì hỗn văn ban hành, gây tốn chi phí liên quan, dẫn tới tình trạng luật bị “đắp chiếu” thiếu văn hướng dẫn, gây tâm lý tiêu cực cho bên quan công quyền 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện Thứ nhất, tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Mục đích hoạt động tra nhằm phát sơ hở chế quản lý, sách, pháp luật để kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp quan, tổ chức, cá nhân thực quy định pháp luật; phát huy nhân tố tích Trang | 20 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Giám sát, kiểm tra trình ban hành văn pháp luật Hoạt động kiểm tra, giám sát nhằm phát nội dung sai trái khơng cịn phù hợp để kịp thời đình việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ bãi bỏ phần toàn văn bản, đồng thời kiến nghị quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm quan, cá nhân ban hành văn sai trái Thứ hai, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện nay, quy định pháp luật khó bao quát giải hết tất quan hệ xã hội, vấn đề pháp luật liên quan Với phát triển không ngừng quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành quan hệ thay đổi nên có vênh bất cập văn vừa ban hành với thực tiễn thực điều bình thường, để hạn chế tối đa bất cập Do vậy, cần phối hợp từ chủ thể tham gia quan hệ pháp luật quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sư,… để tổ chức tổng hợp bất cập, qua kiến nghị với quan Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm, nay, hành vi vi phạm liên quan đến giao dịch dân chấp nhà hình thành tương lai cịn phổ biến Thứ ba, hồn thiện quy trình thẩm định quản lý nhà Hồn thiện quy trình cho vay chấp nhà theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, đặc biệt thời gian xử lý trung gian phòng ban Cần tăng cường phối hợp, tác nghiệp phận xếp hợp lý phận có liên quan hoạt động cho vay phòng ban liên quan; chức định cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng; chức thẩm định tín dụng cần tách biệt với định giá tài sản đảm để bảo đảm tính khách quan giảm áp lực cơng việc cho phận tín dụng Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay mục đích yêu cầu hồ sơ xin vay; ban hành mẫu hợp đồng giao dịch, mẫu biểu kiểm tra chuẩn hoạt động cho vay chấp nhà để phịng tránh rủi ro phát sinh q trình cho vay giải chấp khoản vay Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra sau cho vay Trang | 21 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 Thứ tư, hồn thiện cơng tác định giá nhà chấp quy trách nhiệm rõ ràng việc thẩm định tài sản đảm bảo Cần xây dựng ngân hàng thông tin thị trường tài sản, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy có độ xác cao Thứ năm, nâng cao chất lượng quản lý tài sản đảm bảo nhà ở, thường xuyên định giá lại giá trị để đảm bảo tài sản bảo đảm tình trạng bình thường khơng bị sử dụng sai mục đích, tài sản bảo đảm không bị giảm sút số lượng chất lượng, không bị sử dụng dẫn đến giảm giá trị tài sản bảo đảm, ngân hàng cần nâng cao công tác kiểm tra quản lý, thường xuyên định giá lại tài sản bảo đảm Đây khâu vô quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay Thứ sáu, hồn thiện cơng tác đánh giá lựa chọn khách hàng xây dựng danh mục đầu tư hợp lý Việc lựa chọn khách hàng tốt có vai trị định chất lượng bảo đảm tiền vay nói riêng chất lượng tín dụng nói chung Phân tích đánh giá khả tài khách hàng, cán tín dụng cần xác minh tính xác thực báo cáo tài Đồng thời, kết hợp với vấn để đánh giá khả điều hành quản lý người lãnh đạo, kế toán trưởng Thứ bảy, tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật liên quan đến hoạt động pháp luật dân sự, tín dụng, doanh nghiệp thủ tục hành lĩnh vực có liên quan, để người dân có nhận thức đắn đầy đủ quy định pháp luật lĩnh vực đất đai, nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng doanh nghiệp khơng quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ nội dung hình thức theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, đảm bảo nguyên tắc “sống, làm việc theo Hiến pháp pháp luật” Trang | 22 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2_EL13 PHẦN KẾT LUẬN Pháp luật chấp nhà quy định trình tự, thủ tục chấp nhà điều chỉnh nhiều văn luật khác nhau, bao gồm Bộ luật dân luật chuyên ngành, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng văn khác có liên quan giao dịch bảo đảm, Thực tiễn giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp nhà năm gần cho thấy tỉ lệ tranh chấp cao, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp đương Cần nâng cao chất lượng hệ thống thực thi công vụ liên quan, thông qua việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích nâng cao nhận thức pháp luật thời gian tới Trang | 23 ... pháp luật? ?? Trang | 22 Viện đại học mở Hà Nội Luật dân Việt Nam 2 _EL13 PHẦN KẾT LUẬN Pháp luật chấp nhà quy định trình tự, thủ tục chấp nhà điều chỉnh nhiều văn luật khác nhau, bao gồm Bộ luật dân. .. nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng doanh nghiệp khơng quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ nội dung hình thức theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, đảm bảo... Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 2015 Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014 Quốc hôi (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín