GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN VAY VỐN
Giới thiệu về chủ đầu tư
Chủ đầu tư : Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Du lịch Trí Dũng
Ngày đăng ký lần đầu : 18/3/2008 (Số ĐKKD cũ: 4904000274)
Nơi cấp : Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu
Đại diện pháp luật : Trần Trung Kiên Chức vụ: Giám đốc
Địa chỉ trụ sở : 2352 Khu phố 1, P.Phước Nguyên, TX.Bà Rịa, T.Bà Rịa- Vũng Tàu
Mô tả sơ bộ thông tin dự án
Tên dự án : Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn
Địa điểm xây dựng : Đồi 84, xã Long Sơn, Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Mục tiêu đầu tư : Đầu tư Đồi 84 thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp mang tầm quốc tế với diện tích 63.33ha.
Mục đích đầu tư là nhằm đa dạng hóa các sản phẩm du lịch phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển du lịch xã đảo Long Sơn và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Đầu tư này không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, lưu trú, vui chơi của các chuyên gia, kỹ sư trong Khu công nghiệp Long Sơn mà còn phục vụ nhu cầu tham quan, khám phá của khách du lịch.
Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập.
Tổng mức đầu tư cho dự án là 410,661,936,000 đồng (bốn trăm mười tỷ, sáu trăm sáu mươi một triệu, chín trăm ba mươi sáu ngàn đồng), chưa bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng.
+ Vốn chủ sở hữu : 61% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 284,985,000,000 đồng.
+ Vốn vay : 39% tổng mức đầu tư tương ứng với số tiền 125,676,936,000 đồng
Căn cứ pháp lý
Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 5, với số hiệu 38/2009/QH12, diễn ra vào ngày 19 tháng 6 năm 2009.
Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nướcCHXHCN Việt Nam;
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp;
Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
Nghị định 140/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 22 tháng 11 năm 2006, quy định về bảo vệ môi trường trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển.
Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 09 tháng 8 năm 2006, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường, nhằm mục tiêu bảo vệ môi trường và phát triển bền vững Nghị định này cung cấp các quy định cụ thể về quản lý môi trường, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và đảm bảo sự tham gia của cộng đồng trong các hoạt động bảo vệ môi trường.
Nghị định số 21/2008/NĐ-CP, ban hành ngày 28/02/2008, của Chính phủ, đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, được ban hành ngày 09/08/2006 Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ môi trường tại Việt Nam.
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật phòng cháy và chữa cháy;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, trong khi Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004 Các nghị định này nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn cho các công trình xây dựng tại Việt Nam.
Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;
Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT, ban hành ngày 08/12/2008 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường Thông tư này nhằm đảm bảo các dự án phát triển tuân thủ các tiêu chuẩn bảo vệ môi trường, góp phần vào việc quản lý bền vững tài nguyên thiên nhiên.
Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT, ban hành ngày 08/9/2006 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường Thông tư này nhằm đảm bảo việc thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường trong các dự án phát triển, góp phần vào sự phát triển bền vững và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.
Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND ngày 19/4/2007 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu quy định về trình tự và thủ tục triển khai dự án đầu tư ngoài các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo sự quản lý chặt chẽ và hiệu quả trong việc phát triển kinh tế địa phương.
Quyết định số 235/2005/QĐ-TTg ngày 26/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Vũng Tàu giai đoạn 1993-2020 – Tỷ lệ 1/10.000;
Văn bản số 6588/UBND-VP ngày 16/10/2009 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã chấp nhận chủ trương đầu tư cho dự án khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
Văn bản số 5462/UBND-VP ngày 27/9/2011 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu thông báo về việc mở rộng dự án khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
Văn bản số 2695/SXD-KTQH ngày 10/11/2009 của Sở Xây dựng đã thỏa thuận địa điểm quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu, kèm theo bản vẽ số 152/TTĐĐ của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Văn bản số 1301/STNMT-QLĐĐ, ban hành ngày 22/7/2011 bởi Sở Tài Nguyên và Môi trường, thông báo về việc bổ sung diện tích thỏa thuận cho địa điểm dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
Văn bản số 1284/SKHDT-ĐTKT, ban hành ngày 30/8/2011 bởi Sở Kế Hoạch và Đầu Tư, thông báo về việc bổ sung diện tích thực hiện khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
Văn bản số 2350/UBND-VP ngày 07/9/2011 của UBND TP Vũng Tàu thông báo về chủ trương bổ sung diện tích thỏa thuận địa điểm cho dự án khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
Văn bản số 1692/BCH-PTM ngày 12/10/2011 của Bộ Chỉ Huy Quân sự tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đề cập đến việc mở rộng khu du lịch nghỉ dưỡng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Tiềm năng phát triển của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Bà Rịa – Vũng Tàu, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, sở hữu nhiều tiềm năng và lợi thế quan trọng về vị trí địa lý, đất đai và hạ tầng kỹ thuật Tỉnh có khả năng phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ, đặc biệt là trong các ngành kinh tế biển như công nghiệp dầu khí, sản xuất điện, sản xuất đạm, cảng biển, du lịch, và khai thác chế biến hải sản.
II.1.1 Tiềm năng phát triển công nghiệp khai thác và chế biến dầu khí
Bà Rịa – Vũng Tàu là vùng có tiềm năng lớn về dầu mỏ và khí thiên nhiên tại Việt Nam, với tổng trữ lượng dầu khí đã xác minh khoảng 400 triệu m³ dầu, chiếm 93,29% tổng trữ lượng cả nước Ngoài ra, khu vực này còn có hơn 100 tỷ m³ khí, tương đương 16,2% trữ lượng toàn quốc.
Dầu mỏ và khí đốt tại vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu chủ yếu tập trung ở bể Cửu Long và bể Nam Côn Sơn Bể Cửu Long có trữ lượng khai thác khoảng 170 triệu tấn dầu và 28 – 41 tỷ m³ khí, với các mỏ nổi bật như Bạch Hổ, Rồng, Hồng Ngọc và Rạng Đông, đồng thời có điều kiện khai thác thuận lợi nhờ vị trí gần bờ và vùng biển nông Trong khi đó, bể Nam Côn Sơn sở hữu mỏ Đại Hùng với trữ lượng 30 – 50 triệu tấn dầu và 6 - 10 tỷ m³ khí, cùng với mỏ Lan Tây và Lan Đỏ có khoảng 58 tỷ m³ khí thiên nhiên Ngoài ra, một số mỏ khác như Thanh Long, Mộc Tinh và Rồng Bay cũng đã được phát hiện có dầu và khí, đang trong quá trình xác định trữ lượng để khai thác.
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với nguồn tài nguyên dầu khí phong phú, có tiềm năng phát triển mạnh mẽ các ngành công nghiệp như lọc hóa dầu, chế biến sản phẩm khí, sản xuất điện năng, thép, hóa chất, phân bón, và vật liệu xây dựng Các ngành công nghiệp này đang phát triển nhanh chóng trong các khu công nghiệp của tỉnh, tận dụng khí đốt làm nhiên liệu và nguyên liệu chính.
II.1.2 Tiềm năng phát triển cảng sông, cảng biển
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có tiềm năng lớn cho phát triển cảng nước sâu nhờ vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi Sông Thị Vải, dài khoảng 32km với 25km chảy qua tỉnh, có lòng sông rộng từ 600 đến 800m và mực nước sâu từ 10 đến 20m, không bị bồi lắng, sóng hay gió ảnh hưởng Dọc theo sông, có khả năng xây dựng 10km cảng nước sâu, cho phép tàu trọng tải từ 40.000 đến 80.000 tấn ra vào dễ dàng, với công suất đạt khoảng 25-30 triệu tấn/năm Ngoài cảng, khu vực này cũng có thể xây dựng ụ sửa chữa và đóng mới tàu thuyền Hiện tại, trên sông Thị Vải đã có 3 cảng hoạt động, bao gồm cảng Bà Rịa – Serece dài 300m và cảng LPG.
250 m, cảng cho các nhà máy điện dài 175m.
Khu vực Sao Mai – Bến Đình tại thành phố Vũng Tàu sở hữu mực nước biển sâu và kín gió, nằm ngay cửa sông Dinh và sông Lòng Tàu của cảng Sài Gòn Với vị trí này, nơi đây có tiềm năng xây dựng cảng nước sâu, cho phép tàu có trọng tải từ 80.000 đến 100.000 tấn cập bến thuận lợi.
Khu vực biển quanh đảo Long Sơn, thuộc thành phố Vũng Tàu, có độ sâu nước thích hợp để xây dựng nhiều cảng, đặc biệt là cảng phục vụ cho hoạt động lọc hóa dầu.
Vịnh Bến Đầm, nằm tại huyện Côn Đảo, có chiều dài khoảng 4km, rộng trung bình 1.6km và độ sâu từ 6 đến 18 mét Điều kiện tự nhiên của vịnh này tương đương với vịnh Cam Ranh - Nha.
Trang, chỉ cách ngã tư đường hàng hải quốc tế khoảng 60 km, là vị trí lý tưởng cho việc phát triển các cảng trung chuyển hàng hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương với các nước.
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sở hữu tiềm năng lớn để phát triển các khu công nghiệp tập trung nhờ vào lợi thế khí đốt, cảng nước sâu, nguồn năng lượng điện phong phú và hệ thống giao thông vận tải thủy bộ thuận tiện Đặc biệt, các khu công nghiệp dọc theo trục quốc lộ 51 và sông Thị Vải sẽ tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn và thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương.
Các khu công nghiệp (KCN) tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có những ngành nghề đặc thù mà ít tỉnh, thành phố khác có điều kiện phát triển, bao gồm các lĩnh vực sử dụng khí đốt làm nguyên liệu và nhiên liệu Ngoài ra, KCN tại đây còn tận dụng cảng nước sâu để vận chuyển nguyên vật liệu, thiết bị và xuất khẩu hàng hóa Những ngành nghề nổi bật bao gồm sản xuất điện, thép, hóa chất phân bón, chế biến khí, vật liệu xây dựng, cơ khí chế tạo thiết bị lớn và xay lúa mì.
II.1.3 Tiềm năng phát triển du lịch
Bà Rịa – Vũng Tàu từ lâu đã trở thành điểm đến du lịch nổi tiếng tại Việt Nam, với 305.4 km bờ biển, trong đó có khoảng 156 km bãi biển đẹp và lý tưởng cho việc tắm biển Các bãi tắm nổi bật tại thành phố Vũng Tàu bao gồm Chí Linh, Thùy Vân, Bãi Dứa, Bãi Trước, Bãi Sau và Bãi Dâu Tại Long Hải, bãi tắm Thùy Dương thu hút du khách, trong khi huyện Xuyên Mộc nổi tiếng với Hồ Tràm và Hồ Cốc, nằm gần khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu rộng lớn Huyện Côn Đảo cũng không kém phần hấp dẫn với các bãi tắm Đất Dốc, Bãi Cạnh, Bãi Đầm Trâu, Bãi Hòn Tre và Bãi Hòn Cau, gắn liền với Vườn quốc gia Côn Đảo, nơi bảo tồn nhiều loài động thực vật quý hiếm.
Khi đến tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, du khách không chỉ được tắm biển mà còn có cơ hội tham quan nhiều danh lam thắng cảnh và di tích lịch sử nổi tiếng Tại thành phố Vũng Tàu, du khách có thể ghé thăm ngọn Hải Đăng, tượng Chúa Giang Tay, Bạch Dinh, Niết Bàn Tịnh Xá, Đình Thắng Tam, Thích Ca Phật Đài và Nhà Lớn Long Sơn Huyện Long Đất nổi bật với Khu căn cứ cách mạng Minh Đạm, đình cổ Long Phượng và chùa Long Bàn được xây dựng từ đầu thế kỷ 19 Thị xã Bà Rịa có Nhà tròn lịch sử và địa đạo Long Phước, trong khi huyện Xuyên Mộc sở hữu khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu và thắng cảnh Hồ Linh Huyện Tân Thành thu hút du khách với khu thắng cảnh Suối Tiên, còn huyện Châu Đức nổi tiếng với khu du lịch Bàu Sen Đặc biệt, huyện Côn Đảo là nơi có khu di tích lịch sử cách mạng với hệ thống nhà tù, trại giam do Pháp và Mỹ để lại, hứa hẹn mang đến cho du khách những trải nghiệm đầy ý nghĩa.
Du lịch tắm suối nước nóng tại Bình Châu – Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, là một sản phẩm du lịch nổi tiếng thu hút nhiều du khách Suối nước nóng tự nhiên ở đây có nhiệt độ lên tới 82°C và chứa nhiều khoáng chất tốt cho sức khỏe Du khách có thể tận hưởng trải nghiệm ngâm chân, tắm nước nóng trong bồn hoặc tắm bùn, sau đó thư giãn bằng cách dạo chơi trong rừng cây xung quanh.
Thế mạnh của khu vực thực hiện dự án
II.2.1 Vị thế địa lý, điều kiện quỹ đất hiện trạng và xu thế sử dụng
Long Sơn là một hòn đảo thuộc thành phố Vũng Tàu, nằm ở xã cùng tên phía tây thành phố, với diện tích khoảng 92km² và hướng ra vịnh Gành Rái Hiện tại, Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam đang triển khai dự án đầu tư xây dựng Nhà máy lọc dầu tại đây Trong tương lai gần, Long Sơn dự kiến sẽ phát triển thành một thành phố công nghiệp, với các dự án đầu tư Khu công nghiệp dịch vụ dầu khí đang được thực hiện.
Long Sơn, chỉ cách TP Hồ Chí Minh khoảng 85 km, được kết nối thuận lợi với quốc lộ 51 tại Tân Hải Hệ thống giao thông đường sắt tại đây được đánh giá là hoàn chỉnh nhất cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và phát triển kinh tế.
Cảng được xây dựng cách đường đẳng sâu 17.0 m chỉ khoảng 13.5 hải lý (25.0 km), cho phép các tàu cỡ Panamax chỉ mất khoảng 1 giờ để cập bến.
Bà Rịa - Vũng Tàu có diện tích 1989,5 km², gấp ba lần Singapore và gần gấp đôi Hong Kong, cho thấy tiềm năng phát triển hải cảng và thành phố cảng quan trọng ở Đông Á Long Sơn, với diện tích 92 km², trong đó 54 km² là đất liền, được bao bọc bởi kênh rạch và sông biển, có 11 thôn với 13.558 nhân khẩu Xã này bao gồm một đảo chính nằm gần triền núi Nứa, điểm cuối của dãy núi Phước Hoà hướng ra biển, cùng với một đảo nhỏ.
Long Sơn, nằm tại Cai Mep Ha và đảo Gò Găng, được coi là vị trí lý tưởng để phát triển một hải cảng hiện đại và trung tâm của một thành phố cảng lớn.
Long Sơn, thuộc thành phố Vũng Tàu - thủ phủ ngành dầu khí Việt Nam, không chỉ là điểm đến du lịch nổi tiếng mà còn nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm Đây là khu vực phát triển nhất Việt Nam, đóng góp hơn 40% GDP quốc gia, và từng có trình độ phát triển cao hơn Singapore vào thập niên 1960 Cơ cấu GDP của vùng này hiện đạt mức tương đương với một nước công nghiệp hiện đại, với nông nghiệp chiếm 5.3%, công nghiệp - xây dựng 55.3% và dịch vụ 39.2% Long Sơn hội tụ đầy đủ tiêu chuẩn về vị trí địa lý để xây dựng cảng cửa ngõ, góp phần tăng cường giao thương quốc tế vào lục địa qua hai hành lang chính.
Bà Rịa - Vũng Tàu - Đồng Nai - Bình Dương - Thành phố Hồ Chí Minh (hành lang miền Đông) và
Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Lâm Đồng và hành lang Tây Nguyên đã được xác định trong chiến lược phát triển vùng Để nâng cao trình độ phát triển kinh tế - xã hội, cần có những bước chuyển biến đột phá trong quy hoạch cảng và thành phố cảng, hướng tới việc tiếp cận các nước có nền kinh tế mới nổi (NICs).
II.2.2 Quan hệ với các dự án liên quan khác
Hiện nay, xã đảo Long Sơn, TP Vũng Tàu đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư với các dự án khai thác, chế biến và cung cấp sản phẩm dầu khí Khu vực này có diện tích khoảng 1,250 ha, bao gồm các dự án quan trọng trong khu công nghiệp Long Sơn như Nhà máy lọc dầu số 3, Tổ hợp hóa dầu, Nhà máy sản xuất điện cực, Nhà máy đóng tàu, nhà máy chế tạo cơ khí thiết bị và khu cảng tổng hợp.
Vị trí đầu tư Khu công nghiệp Long Sơn: xã Long Sơn , TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
+ Phía Đông giáp: Đồi 84, núi Nứa và khu ngập mặn sinh thái
+ Phía Tây giáp: Vịnh Gành Rái, sông Rạng và khu Hải quân
+ Phía Bắc giáp: KCN địa phương, công viên Hồ Mang Cá và núi Nứa
+ Phía Nam giáp: Vịnh Gành Rái.
Tổng diện tích đất quy hoạch: 1.250ha
+ Đất nhà máy lọc dầu số 3: 480 ha
+ Đất khu tổ hợp hóa dầu : 400 ha
+ Đất nhà máy điện : 100 ha
+ Đất công nghiệp khác : 270 ha
- Thời gian hoạt động: đến năm 2058
Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn là một khu công nghiệp tập trung, được thiết kế để thu hút và phát triển các ngành công nghiệp quy mô lớn Khu công nghiệp này ưu tiên phát triển các lĩnh vực như công nghiệp lọc dầu, hóa dầu, nhiệt điện, vật liệu xây dựng, luyện cán thép và nhôm, cơ khí chế tạo, lắp ráp, cùng với ngành sửa chữa giàn khoan.
Khu công nghiệp Long Sơn hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội cho ngành công nghiệp dầu khí của quốc gia, đồng thời đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
II.2.3 Nhu cầu nghỉ dưỡng- lưu trú tại Long Sơn
Khu công nghiệp Long Sơn là một trung tâm kinh tế đa ngành, nổi bật với các ngành công nghiệp nặng quy mô lớn như nhà máy lọc hóa dầu, hóa chất, và luyện cán thép Sự phát triển này đã thu hút hàng ngàn chuyên gia, kỹ sư và lao động, tạo ra nhu cầu cao về chỗ ở, ăn uống và nghỉ dưỡng cho đội ngũ nhân lực làm việc tại đây.
Đảo Long Sơn không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cho đội ngũ lao động, kỹ sư và chuyên gia làm việc tại khu vực này mà còn trở thành điểm đến hấp dẫn cho khách du lịch Khi các dự án trong Khu công nghiệp được triển khai, Long Sơn sẽ thu hút du khách, trở thành một điểm dừng chân lý tưởng cho những ai muốn khám phá vẻ đẹp của hòn đảo này.
Kết luận về sự cần thiết đầu tư
Nhận thấy tiềm năng phát triển của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và lợi thế của xã đảo Long Sơn, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng đã quyết định đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn tại đồi 84, xã Long Sơn, Thành phố Vũng Tàu Dự án này nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi và giải trí của khách du lịch, cũng như nhu cầu lưu trú của các chuyên gia, kỹ sư làm việc trong Khu công nghiệp Long Sơn.
Chủ đầu tư sẽ hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn, sau đó chuyển giao cho các nhà đầu tư thứ cấp có chuyên môn để quản lý và vận hành Mục tiêu là biến Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn thành khu nghỉ dưỡng hàng đầu tại Vũng Tàu và khu vực miền Nam.
Đầu tư xây dựng dự án là một chiến lược quan trọng, không chỉ đáp ứng nhu cầu dịch vụ du lịch mà còn tạo sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào đảo Long Sơn Điều này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đặc biệt là thành phố Vũng Tàu.
ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
Địa điểm đầu tư
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được xây dựng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Hình: Tổng quan khu vực xây dựng dự án
Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn sở hữu vị trí đắc địa với độ cao 81.5m so với mực nước biển, cho phép du khách chiêm ngưỡng toàn cảnh mũi Cần Giờ, bãi biển Vũng Tàu và khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn Với thiên nhiên hùng vĩ và cảnh quan tuyệt đẹp, Lộc Sơn hứa hẹn trở thành điểm đến hấp dẫn cho du khách trong và ngoài nước, mang đến trải nghiệm nghỉ dưỡng cao cấp.
Vị trí, giới hạn khu đất:
- Phía Bắc giáp : Chùa ông Đội và đất của dân
- Phía Tây giáp : Đường quy hoạch
- Phía Đông giáp : Đường quy hoạch
- Phía Nam giáp : Đường quy hoạch
Địa hình, hiện trạng
Khu vực trên đỉnh Đồi 84 hiện đang là đất trống với địa hình không bằng phẳng Đây là khu vực đất Quốc phòng do Bộ chỉ huy Quân sự tỉnh quản lý, có cao độ cao nhất khoảng 81.5m.
Khu vực phía Đông từ đường quy hoạch đến chân đồi có chiều rộng khoảng 288m, địa hình tương đối bằng phẳng với độ dốc khoảng 6% Cao độ thấp nhất tại khu vực giáp đường quy hoạch là 8.0m, trong khi cao độ sát chân đồi đạt khoảng 24.5m so với mực nước biển.
Khu vực Đồi 84 có độ dốc trung bình khoảng 25%, với cao độ tối đa đạt 68,5m so với mực nước biển, nằm gần khu đất quốc phòng do Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh quản lý.
Như vậy nhìn chung hiện trạng khu đất tương đối thuận lợi cho đầu tư xây dựng.
Địa chất thủy văn, địa chất công trình
III.3.1 Địa chất thủy văn
Khu vực khảo sát thiếu nguồn nước mặt ổn định, dẫn đến tình trạng ngập tạm thời khi có mưa lớn kéo dài, nhưng nước thoát nhanh chóng Mực nước ngầm tại đây ổn định và nông, dao động từ 2.5 đến 3.5m tính từ mặt đất trong mùa trung bình.
Về mùa mưa: thành phần nước ổn định có độ kiềm yếu hoặc trung tính không ăn mòn bê tông.
III.3.2 Địa chất công trình
Hiện nay, khu vực quy hoạch chưa tiến hành khoan thăm dò địa chất công trình và địa chất thủy văn Do đó, việc khoan thăm dò địa chất là cần thiết trước khi xây dựng công trình, nhằm đảm bảo việc xử lý nền móng hiệu quả.
Theo tài liệu dự án, cấu tạo địa chất khu vực này bao gồm lớp đất mùn thực vật mỏng ở bề mặt, tiếp theo là lớp đất sét từ phong hóa đá Granit, và dưới cùng là các lớp đá Granit phong hóa nứt nẻ Trong lòng hồ, có nhiều đá Granit bị phong hóa thành đá cuội lớn Do đó, việc xây dựng lòng hồ chứa nước cần tiến hành khảo sát địa chất kỹ lưỡng và áp dụng biện pháp chống thấm hiệu quả để đảm bảo giữ nước trong mùa khô Đặc biệt, khu vực này có khả năng chịu động đất không vượt quá 6 độ Richter.
Cảnh quan thiên nhiên
Trên khu đất chưa có nhà dân và không có cây hoa màu hay cây ăn trái, chỉ có cây hoang dại, Công ty Trí Dũng đã tiến hành trồng các loại cây như Kim Liên, Cầy, Lộc Vừng, Lim, Cầu Đen và bảo vệ các cây tự nhiên hiện hữu Trong quá trình xây dựng, cần hạn chế việc chặt phá cây cối tự nhiên để bảo vệ môi trường.
Tình hình môi trường ở đây nhìn chung sạch sẽ, không ngập nước mưa, không ngập rác thải và không có tiếng ồn.
Khí hậu – thủy văn
Khu đảo Long Sơn và thành phố Vũng Tàu thuộc vùng khí hậu Đông Nam Bộ, có đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa rõ rệt trong năm.
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, thời gian này có gió mùa Tây Nam
Mùa khô tại khu vực này diễn ra từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt khoảng 27°C, trong đó tháng lạnh nhất có nhiệt độ khoảng 16.8°C, còn tháng nóng nhất có thể lên tới 29.2°C.
Số giờ nắng rất cao, trung bình hàng năm khoảng 2400 giờ
Bà Rịa - Vũng Tàu có lượng mưa trung bình đạt 1500 mm và nằm trong khu vực ít bị bão tấn công Tuy nhiên, khu vực này vẫn chịu ảnh hưởng từ áp thấp nhiệt đới, với tần suất bão chỉ khoảng 5% đến 1% (một trận bão vừa xảy ra trong 20 năm và một trận bão lớn trong 100 năm) Tốc độ gió trung bình tại đây là 2.1 m/s.
III.5.2 Thủy văn – hải văn
Thủy văn: mực nước ngầm về mùa mưa cách mặt đất khoảng 2÷ 3m, về mùa khô khoảng 9÷10m Ở đây không bị ảnh hưởng của nước thủy triều trên sông Thị Vải.
Chế độ thủy triều: bán nhật triều.
Hạ tầng khu đất xây dựng dự án
III.6.1 Hiện trạng dân cư
Trong khu quy hoạch không có dân cư lao động, rất thuận lợi cho việc xây dựng.
III.6.2 Hiện trạng lao động
Hiện nay, Công ty Trí Dũng đang sử dụng khoảng 10 lao động để phục vụ cho việc làm đường, trồng và chăm sóc cây khu đất dự án.
III.6.3 Hiện trạng sử dụng đất Đây là khu đất Công ty Trí Dũng nhận chuyển nhượng hợp pháp của các hộ dân.
III.6.4 Hiện trạng công trình kiến trúc xây dựng
Khu đất có một nhà nghỉ bằng gỗ với diện tích khoảng 20m2, cùng với hai công trình kiến trúc tạm thời được xây dựng để phục vụ cho chủ đầu tư, bao gồm lán trại và kho chứa vật tư.
III.6.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật trong khu quy hoạch chưa có gì.
Hiện trạng giao thông: có đường đất đi vào Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn
Hiện trạng cấp nước: có đường ống cấp nước hiện hữu đến khu đất.
Hiện trạng cấp điện: có đường dây cấp điện đến khu đất.
Hiện trạng thoát nước: chưa có hệ thống thoát nước trong khu đất.
Nhận xét chung
Khu quy hoạch này có nhiều lợi thế cho việc đầu tư xây dựng, với hơn 95% diện tích đất còn trống không cần đền bù giải tỏa Nằm trên đồi 84, vị trí khu đất rất thuận lợi cho việc phát triển khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Khi dự án hoàn thành, nó sẽ tạo nên một bộ mặt kiến trúc cảnh quan đẹp cho đảo Long Sơn, thành phố Vũng Tàu.
QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
Quy mô dự án
Diện tích khu đất quy hoạch : 63.33 ha.
Hạng mục công trình
Stt Hạng mục công trình Số lượng Diện tích sàn xây dựng (m ) 2
3 Trạm xử lý nước thải + bơm 1 100
Hạng mục hạ tầng
TT Hạng mục Đơn vị Khối lượng
Cộng giá XD giao thông
Cộng giá XD san nền + kè
Cộng giá XD cấp điện
Trụ đèn cao áp Trụ 50 Đèn cao áp Bộ 90 Đèn trang trí 4 bóng + trụ Bộ 90 Đèn trang trí thấp Bộ 210
Cộng giá XD chiếu sáng
E Xây dựng cấp nước TT Ống ứ100 m 1,000 Ống ứ70 m 4,500 Ống ứ60+50 m 1,000
Van khóa các loại Cái 400
Cộng giá trị XD cấp nước
F Xây dựng cấp nước thải
Cộng giá XD thoát nước thải
G Xây dựng thoát nước mưa
Cộng giá XD thoát nước mưa
Cây bằng lăng +đất trồng Cây 250
Cây bóng mát các loại +đất trồng Cây 2,500
Cây dừa lớn + đất trồng Cây 250
Cộng giá XD cây xanh
Cộng giá XD tường rào
Tiến độ thực hiện dự án
Từ năm 2013 đến 2014 xây dựng hạ tầng phục vụ chung cho các hoạt động của dự án.
Khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện, từ năm 2015, chúng tôi bắt đầu cho thuê và bán đất cho các nhà đầu tư thứ cấp theo quy hoạch đã được phê duyệt.
GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
Tính chất khu quy hoạch
Khu quy hoạch được thiết kế để phát triển khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, đáp ứng nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong và ngoài nước Các công trình bao gồm khách sạn và biệt thự vườn, tạo điều kiện cho du khách có trải nghiệm nghỉ dưỡng lâu dài và thoải mái.
Bố cục quy hoạch không gian kiến trúc
V.2.1 Cơ cấu tổ chức không gian
Căn cứ vào địa hình hiện trạng và quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
Tại vị trí trung tâm phía Đông của khu đất bằng phẳng, sẽ được bố trí các công trình như nhà tiếp đón, siêu thị, khu vui chơi giải trí, nhà hàng thực phẩm và khách sạn.
Lối vào phụ từ đường quy hoạch (phía Tây) bố trí nhà tiếp đón, nhà hàng, sân khấu ngoài trời, hồ nước, bãi đậu xe
Phía Nam khu đất bằng phẳng bố trí khu thể thao như nhà thi đấu, sân bóng đá, sân tennis…
Bố trí biệt thự và bungalow quanh chân đồi và triền đồi phù hợp với địa hình khu đất, tạo không gian kiến trúc hài hòa và hợp lý Điều này không chỉ đảm bảo môi trường cho khu du lịch biển đảo mà còn tuân thủ quy định thiết kế Kiến trúc – Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, đồng thời đáp ứng nhu cầu khai thác và sử dụng các chức năng trong khu quản lý điều hành.
- Các biệt thự, Bungalow phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn.
- Khu siêu thị mua bán
- Nhà hàng, câu lạc bộ
- Khu thể thao, sân bóng đá, nhà thi đấu đa năng
- Khu vui chơi cắm trại, nhà thi đấu ngoài trời.
- Sân đường nội bộ, bãi đậu xe ô tô của du khách.
- Công viên, cây xanh, cảnh quan.
- Hồ nước, hồ cảnh quan…
V.2.2 Quy hoạch sử dụng đất
Diện tích quy hoạch 63.33 ha.
BẢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TT Loại đất Diện tích (m ) 2 Tỉ lệ (%)
1 Đất xây dựng công trình 63,275 9.99
2 Đất giao thông + Bãi đậu xe 103,038 16.27
V.2.3 Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc
Bố trí 2 cổng vào tại đường quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000.
Cổng số 1 là lối vào chính từ đường quy hoạch phía Đông, nằm ở vị trí trung tâm khu đất bằng phẳng, mở ra trục chính của khu du lịch Tại đây, được bố trí nhà tiếp đón, siêu thị, khu vui chơi giải trí và nhà hàng ẩm thực Cuối trục, gần chân đồi, là công trình khách sạn, tạo điểm nhấn cho khu vực.
Cổng số 2: Lối vào phụ từ đường quy hoạch (phía Tây) bố trí nhà tiếp đón, nhà hàng, sân khấu ngoài trời, hồ nước, bãi đậu xe…
Khu vực phía Nam của dự án được thiết kế với các tiện ích thể thao như nhà thi đấu, sân bóng đá và sân tennis, tạo điều kiện cho hoạt động thể thao và giải trí Các biệt thự và bungalow được bố trí một cách hợp lý xung quanh chân đồi và triền đồi, phù hợp với địa hình tự nhiên, nhằm tạo ra một không gian kiến trúc hài hòa và hợp lý Thiết kế này không chỉ bảo đảm môi trường du lịch biển đảo mà còn tuân thủ các quy định về chỉ tiêu quy phạm trong kiến trúc và quy hoạch phân khu TL 1/2000, đồng thời đáp ứng nhu cầu khai thác và sử dụng các chức năng trong khu quản lý điều hành của khu du lịch.
Dự kiến quy hoạch xây dựng làng biệt thự du lịch quanh chân và triền đồi sẽ bao gồm từ 200 đến 250 căn biệt thự 2 đến 3 tầng, cùng với 90 đến 100 căn bungalow phục vụ cho lưu trú dài hạn và ngắn hạn.
Cuối trục sát chân đồi, một công trình khách sạn cao 2-3 tầng được thiết kế làm điểm nhấn, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp Kiến trúc thấp tầng này không chỉ đáp ứng quy hoạch phân khu mà còn hài hòa với cảnh quan thiên nhiên của đồi 84.
Khu hành chính- Quản trị Khu du lịch
Trụ sở hướng giao thông nằm trên trục đường chính, với thiết kế xương cá mở ra hai phía trái và phải, tạo không gian cho bãi đậu xe phục vụ du lịch Các bãi đậu xe được quy hoạch mà không làm chặt phá cây cối hay san ủi đồi cát, nhằm bảo vệ và giữ nguyên vẻ đẹp tự nhiên của khu vực.
Khu thể thao được bố trí ở phía Nam, tách biệt với khu du lịch để tránh chồng chéo và cản trở lẫn nhau Điều này tạo ra một khu bảo tồn thiên nhiên giữa rừng đồi và khu xây dựng mà không cần thay đổi quá nhiều hiện trạng Việc xây dựng với mục tiêu bảo tồn môi trường thiên nhiên là một giải pháp hợp lý.
Tiếp theo trục chính của khu du lịch được mở hướng giao thông chính ra khu trung tâm dịch vụ nhà hàng giải khát, khu ẩm thực…
Trong quy hoạch, khu đồi sẽ được tôn tạo và trồng thêm cây mới để tăng cường bề dày rừng phòng hộ, tạo bóng mát cho con đường về nhà Khu vực này sẽ xây dựng một nhóm nhà rông nhỏ (Bungalow) với vài chục căn, phục vụ cho du lịch yên tĩnh Các công trình sẽ được xây dựng xen kẽ dưới tán cây, đảm bảo diện tích nhỏ và thấp, hài hòa với thiên nhiên.
Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
Phía Tây và phía Nam giáp tuyến đường quy hoạch QH12 Có lộ giới: 8+11.25+11.25+8 40.5m.
Phía Đông giáp đường quy hoạch QH2 Có lộ giới 6+15+6 'm và đường QH3 có lộ giới4+8+4= 16m.
Dựa trên hiện trạng đồi 84, với độ cao tối đa 81.5m và tối thiểu 8.75m, việc san ủi sẽ được hạn chế Chỉ cần san gạt cục bộ một số khu vực để xây dựng đường giao thông và thực hiện cân bằng đào đắp tại chỗ.
Cốt san nền cao nhất tại điểm trên đồi 84 (giữ nguyên hiện trạng) là 68.5m, thấp nhất tại điểm phía Đông trên đường QH là 8.0m.
Khối lượng đất đào hồ ~ -54,550 m 3
Khối lượng đất đắp khoảng ~ + 60,550 m 3
(Sẽ được chuẩn xác trong dự án và thiết kế KTTC)
V.3.2 Cấp điện và chiếu sáng
TCVN: 27-1991: Tiêu chuẩn thiết kế đường dây và thiết bị.
Chỉ tiêu về cấp điện và chiếu sáng đô thị theo thông tư liên tịch hướng dẫn về phân loại đô thị số 02/2002- TTLT-BXD-TCCBCP, ngày 08/3/2002.
Nguồn điện cho khu quy hoạch được cung cấp từ lưới điện Long Sơn, thành phố Vũng Tàu Hệ thống đường dây dẫn đến các công trình trong khu quy hoạch sử dụng cáp điện ngầm hạ thế C/XLPE/PCV/DATA/PVC, được lắp đặt trong ống PVC ngầm tại các nhánh rẽ và có tủ chia điện.
Tiêu chuẩn cấp điện 500 Kwh/người/năm
Công trình dịch vụ công cộng = 150 Kw
Tổng công suất là: 1,250 +150+ 150 = 1,550 Kw
Chiếu sáng: Đường phố dùng trụ sắt nhúng kẽm, cao 8m, đèn cao áp SODIUM 250W/220V, cáp hạ thế đi trong ống PVC ngầm trong đất.
Hệ thống cấp nước lấy từ đường quy hoạch.
Tính toán lượng nước cấp cho khu quy hoạch như sau:
+ Nước sinh hoạt: Tiêu chuẩn cấp nước 200 lít/người, ngày đêm.
Qsh= 200 l/người * 2,500 người = 200,000 l/ ngày đêm = 500 m /ngày đêm 3 + Nước dịch vụ công cộng:
+ Nước phòng cháy chữa cháy = 108 m /ngày đêm 3
+ Nước tưới cây, rửa đường = 125 m /ngày đêm 3
+ Nước rò rỉ, dự phòng = 155 m 3
Tổng lượng nước cấp: Q = 950 m /ngày đêm 3
Mạng lưới thoát nước được thiết kế thoát nước mưa và nước thải riêng biệt.
Lượng nước thải phát sinh khoảng 440 m³/ngày đêm từ các công trình nhà ở được xử lý qua bể tự hoại cục bộ cấp I Sau đó, nước thải sẽ được dẫn vào đường ống ỉ300, kết nối với hệ thống xử lý nước thải chung cho khu vực và toàn thành phố Tại đây, nước thải sẽ được xử lý đạt tiêu chuẩn Việt Nam nhờ vào các trung tâm xử lý nước thải do Công ty Busadco đầu tư và quản lý.
Nước mưa được thu về bằng hố ga vào hệ thống cống ỉ300-600 Sau đú dẫn về tuyến thoỏt nước của đô thị.
V.3.5 Hệ thống thông tin liên lạc và cáp truyền hình
Quy hoạch chi tiết sử dụng đất Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn đồi 84, xã Long Sơn TP Vũng Tàu.
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ xây dựng ban hành
Các tiêu chuẩn do Bộ Bưu chính Viễn thông Việt Nam ban hành.
Dự báo nhu cầu thuê bao:
Dựa trên hiện trạng phát triển viễn thông ở Việt Nam.
Phù hợp với chiến lược phát triển Bưu chính Viễn thông.
+ Dự báo đối tượng khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ:
Theo quy hoạch sử dụng đất và cảnh quan của dự án, phần đất nằm trong ranh giới nghiên cứu quy hoạch được chia thành các hạng mục:
Khu biệt thự, Công trình dịch vụ.
Dự báo kiểu dịch vụ:
Dựa trên dự báo khách hàng và tình hình phát triển viễn thông tại Việt Nam, các dịch vụ phù hợp cho các khu thương mại bao gồm: thoại (POTS, VoIP), fax G3, hội nghị từ xa, truy cập Internet, truyền số liệu và video theo yêu cầu (VoD).
Dự báo số lượng thuê bao:
Dựa vào chiến lược phát triển Bưu chính Viễn thông Việt Nam: Mật độ điện thoại đến từ
Trong khu vực đầu tư, cần cung cấp hai nhóm dịch vụ cơ bản: dịch vụ băng hẹp truyền thông bao gồm thoại và fax G3, và dịch vụ băng rộng với các tính năng như hội nghị từ xa, truy cập Internet, truyền số liệu, VoD, và IPTV/CATV.
Toàn bộ hệ thống hạ tầng về tin liên lạc và cáp truyền hình sẽ được các nhà cung cấp dịch vụ đầu tư.
Cây xanh đóng vai trò quan trọng trong việc thiết kế và trồng các loại cây phù hợp cho khu du lịch ven biển Để duy trì môi trường sạch sẽ, cần đảm bảo hệ thống thoát nước hoạt động hiệu quả, không bị tắc nghẽn Mỗi công trình phải được trang bị bể tự hoại và có bộ phận thu gom rác, giúp đưa rác thải về khu xử lý chung của đô thị.
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
Đánh giá tác động môi trường
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được xây dựng tại đồi 84 xã Long Sơn, Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư, không có các loại cây hoa màu, cây ăn trái.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa, không có rác thải và không có tiếng ồn.
Đánh giá tác động môi trường nhằm xem xét các yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong quá trình xây dựng dự án và khu vực lân cận Mục tiêu là đề xuất các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm, nâng cao chất lượng môi trường và hạn chế rủi ro cho môi trường khi dự án được thực hiện, đồng thời đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn môi trường hiện hành.
VI.1.2 Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 09 tháng 8 năm 2006, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ Môi trường, nhằm mục tiêu tăng cường quản lý và bảo vệ môi trường tại Việt Nam Nghị định này cung cấp các quy định cụ thể về trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong việc thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách phát triển bền vững.
Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ban hành ngày 28 tháng 2 năm 2008 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường, nhằm tăng cường hiệu quả quản lý và bảo vệ môi trường tại Việt Nam.
Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT, ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường vào ngày 18/12/2008, hướng dẫn quy trình đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường Thông tư này nhằm đảm bảo việc thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường trong các dự án phát triển, góp phần vào việc quản lý bền vững tài nguyên thiên nhiên.
Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT, được ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường vào ngày 25/6/2002, quy định về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường mà các tổ chức và cá nhân phải tuân thủ Quyết định này nhằm đảm bảo việc áp dụng các tiêu chuẩn môi trường bắt buộc, góp phần bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT, ban hành ngày 18 tháng 12 năm 2006, của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, quy định việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường Đồng thời, quyết định này cũng bãi bỏ một số Tiêu chuẩn đã được quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT, được ban hành ngày 25 tháng 6 năm 2002, của Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ.
Tác động của dự án tới môi trường
VI.2.1 Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu vực thành phố Vũng Tàu.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho khu vực dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với trước đó.
Nước thải sinh hoạt của công nhân thi công chủ yếu phát sinh từ các khu vực tập kết vật liệu xây dựng, nhưng tình trạng này xảy ra không thường xuyên do đặc thù của công trình Để đảm bảo vệ sinh, một nhà vệ sinh công cộng tự hoại đã được bố trí tạm thời phục vụ cho công nhân.
VI.2.2 Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng cho một số tác động đến môi trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
VI.3.1 Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới mức tối đa.
Công xưởng hóa vật liệu xây dựng là giải pháp tối ưu để đảm bảo chất lượng vật liệu theo yêu cầu thiết kế Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả xây dựng mà còn giảm thiểu tình trạng rơi vãi vật liệu, góp phần bảo vệ môi trường khỏi ô nhiễm.
Để đảm bảo an toàn trong thi công, cần áp dụng biện pháp an toàn hiệu quả, thời gian và trình tự thi công hợp lý Bố trí mặt bằng thi công cần thuận lợi, tránh chồng chéo để không ảnh hưởng lẫn nhau Các máy phát và máy nổ phải được che chắn để giảm tiếng ồn Ngoài ra, cần tránh để nguồn nước thi công bị rò rỉ, chảy tràn gây ô nhiễm khu vực công trường xây dựng.
Mặt bằng thi công cần được thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân trong quá trình làm việc và sinh hoạt Việc bố trí hợp lý các khu vực làm việc, nghỉ ngơi, ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh là rất quan trọng để đảm bảo sức khỏe và hiệu suất làm việc của công nhân.
- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên đường trong khu vực thành phố Vũng Tàu.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng cường nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
Khi thi công các tuyến đường cấp điện, cần đảm bảo tính hợp lý để tránh rò rỉ điện, gây ra tai nạn lao động Đặc biệt, cần chú trọng đến các biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công trường xây dựng.
VI.3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, giai đoạn thi công hạ tầng kỹ thuật và các công trình thành phần sẽ được triển khai Trong quá trình này, một số tác động tiêu cực đến môi trường có thể xảy ra, đòi hỏi sự quan tâm và quản lý chặt chẽ để hạn chế ảnh hưởng.
Tác động do chất thải rắn.
Tác động do chất thải nước sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường như sau:
Chất thải rắn trong quá trình thi công bao gồm đất đá và vật tư dư thừa Do tính chất công việc cuốn chiếu, lượng vật tư được cung cấp và thi công theo từng giai đoạn, dẫn đến việc dư thừa chủ yếu là đất trong quá trình thi công hệ thống thoát nước Đơn vị thi công sẽ tổ chức vận chuyển đất dư ra khỏi công trường và đổ vào các khu vực quy định.
Để giảm thiểu bụi tại công trường, cần lập kế hoạch thi công và cung ứng vật tư hợp lý, tránh tập trung vật tư một lúc Khi vận chuyển, các xe phải được che bạt kín để ngăn rơi vãi và hạn chế bụi bẩn cho môi trường xung quanh.
Để giảm thiểu tiếng ồn, cần xây dựng kế hoạch thi công hợp lý cho các thiết bị xe máy, đảm bảo rằng chúng chỉ hoạt động trong khung giờ từ 6h đến 19h mỗi ngày.
Nước thải sinh hoạt trong khu vực được xử lý cục bộ trước khi được thải ra hệ thống thoát nước chính, thông qua việc sử dụng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại.
Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của thành phố.
Kết luận
Dựa trên các đánh giá tác động môi trường, quá trình thực thi dự án tại Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn và khu vực lân cận có thể gây ra một số tác động môi trường Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng này được đánh giá là tương đối nhỏ và chỉ diễn ra trong khoảng thời gian ngắn, không có tác động lâu dài đến môi trường.
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho dự án "Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn" được xác định dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án cùng với các căn cứ liên quan.
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả trong xây dựng Đến ngày 18/04/2008, Nghị định số 49/2008/NĐ-CP được ban hành để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004, góp phần hoàn thiện hệ thống quản lý chất lượng trong ngành xây dựng.
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
Thông tư số 02/2007/TT–BXD ban hành ngày 14/2/2007 hướng dẫn quy trình lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Thông tư này cũng quy định về việc cấp giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong quá trình triển khai các dự án xây dựng.
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.
Nội dung tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của Dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn” nhằm mục đích tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng, từ đó làm cơ sở cho việc lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, cũng như đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án (chưa bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) là
Tổng chi phí dự án là 410,661,936,000 đồng, bao gồm các khoản chi phí xây dựng, trang thiết bị, sử dụng đất, dự phòng và các chi phí khác.
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn sẽ được đầu tư trong 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Từ năm 2013 đến 2014 xây dựng hạ tầng phục vụ chung cho các hoạt động của dự án.
Giai đoạn 2 bắt đầu từ năm 2015, khi cơ sở vật chất hạ tầng được hoàn thiện Trong giai đoạn này, tiến hành cho thuê và bán lại đất cho các nhà đầu tư thứ cấp theo quy hoạch các hạng mục trong bản vẽ.
Chi phí xây dựng giai đoạn 1:
Chi phí xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng và xây dựng các công trình chung.
Chi phí xây dựng hạ tầng cho khu nghỉ dưỡng là 117,330,686,000 đồng, tương đương với một trăm mười bảy tỷ, ba trăm ba mươi triệu, sáu trăm tám mươi sáu ngàn đồng, bao gồm nhiều hạng mục khác nhau.
CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN ĐVT: 1,000 đồng
TT Hạng mục Đơn vị
Cộng giá XD giao thông 72,295,800 79,525,380
Cộng giá XD san nền + kè 5,337,500 5,871,250
Cộng giá XD cấp điện 3,300,000 3,630,000
Trụ đèn cao áp Trụ 50 3,000 150,000 165,000 Đèn cao áp Bộ 90 3,500 315,000 346,500 Đèn trang trí 4 bóng + trụ Bộ 90 3,500 315,000 346,500 Đèn trang trí thấp Bộ 210 2,500 525,000 577,500
Cộng giá XD chiếu sáng 3,405,000 3,745,500
E Xây dựng cấp nước TT Ống ứ100 m 1,000 180 180,000 198,000 Ống ứ70 m 4,500 150 675,000 742,500 Ống ứ60+50 m 1,000 100 100,000 110,000
Van khóa các loại Cái 400 80 32,000 35,200
Cộng giá trị XD cấp nước 1,087,000 1,195,700
F Xây dựng cấp nước thải
Cộng giá XD thoát nước thải 3,500,000 3,850,000
G Xây dựng thoát nước mưa
Cộng giá XD thoát nước mưa 2,700,000 2,970,000
Cây bằng lăng +đất trồng Cây 250 250 62,500 68,750
Cây bóng mát các loại +đất trồng Cây 2,500 250 625,000 687,500
Cây dừa lớn + đất trồng Cây 250 250 62,500 68,750
Cộng giá XD cây xanh 12,538,960 13,792,856
Cộng giá XD tường rào 2,500,000 2,750,000
Chi phí tổng cộng cho việc xây dựng công trình trong toàn khu là 8.346.250.000 đồng, bao gồm nhiều hạng mục khác nhau.
Stt Hạng mục công trình Số lượng
Diện tích sàn xây dựng (m ) 2 Đơn giá Thành tiền trước thuế Thành tiền sau thuế
4 Trạm xử lý nước thải + bơm 1 100 10,000 1,000,000 1,100,000
Tổng giá xây dựng công 7,587,500 8,346,250 trình
Chủ đầu tư đã sử dụng khu đất có diện tích 63.33 ha cho dự án, với chi phí sử dụng đất là 4,500,000,000 đồng mỗi hectare.
VI.2.2 Kết quả tổng mức đầu tư
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2013-2014 ĐVT: 1,000 đồng
TT Khoản mục Giá trị trước thuế VAT Giá trị sau thuế
Cộng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng 114,251,760 11,425,176 125,676,936
Tổng mức đầu tư (chưa gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
Tiến độ sử dụng vốn
Kế hoạch sử dụng vốn trong giai đoạn 1 của dự án được thể hiện qua bảng sau:
Tổng sử dụng vốn Tổng cộng 2013 2014
Nguồn vốn thực hiện dự án
Nguồn vốn Tổng cộng Tỷ lệ
Với tổng mức đầu tư 410,661,936,000 đồng.Trong đó:
+ Vốn chủ sở hữu: 69% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 284,985,000,000 đồng+ Vốn vay : 31% tổng mức đầu tư tương ứng 125,676,936,000 đồng
Phương án hoàn trả vốn vay và Lịch vay và trả nợ
Phương án trả vốn vay: Trả gốc đều và trả lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ
Thời gian vay và trả nợ được thể hiện qua bảng sau:
Tổng số tiền cần vay 125,676,936,000 đồng
Thời gian vay 72 tháng Ân hạn 24 tháng
Thời gian trả nợ 48 tháng
Trong thời gian ân hạn 2 năm: Chủ đầu tư không hoàn trả vốn gốc mà chỉ trả lãi vay theo dư nợ đầu kỳ.
Thời gian trả nợ là 4 năm, trong đó sau giai đoạn ân hạn, chủ đầu tư cần hoàn trả vốn gốc 12,996,849,000 đồng cùng với lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ vào mỗi quý.
Lãi vay được trả vào đầu mỗi tháng theo dư nợ đầu kỳ.
Quản lý nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn cao và mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư cùng các đối tác cho vay.
Bảng tổng hợp vay trả nợ như sau:
Tổng nợ phải trả trong các kỳ là 55,793,872, 71,470,921, 64,652,382, 57,894,020 và 13,413,461 Tổng vốn gốc được ghi nhận là 38,990,548, 51,987,397, 51,987,397, 51,987,397 và 12,996,849 Tổng lãi trả trong các kỳ tương ứng là 16,803,324, 19,483,523, 12,664,985, 5,906,623 và 416,611 Kế hoạch trả nợ chi tiết được thể hiện qua bảng lịch vay và trả nợ trong phụ lục của dự án.
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Các giả định tính toán
IX.1.1 Giả định về thiết kế
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được thực hiện trong 2 giai đoạn:
Giai đoạn đầu tiên bao gồm việc xây dựng hạ tầng và các công trình thiết yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh Sau đó, trong giai đoạn thứ hai, tiến hành cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất nhằm phục vụ cho việc đầu tư và phát triển kinh doanh.
Các hạng mục hạ tầng và công trình xây dựng trong giai đoạn 1 bao gồm:
Các hạng mục hạ tầng:
Các hạng mục xây dựng:
+ Trạm xử lý nước thải + bơm
IX.1.2 Giả định về doanh thu
Chủ đầu tư sẽ xây dựng toàn bộ cơ sở hạ tầng cho dự án và sau đó bàn giao cho các nhà đầu tư thứ cấp để thực hiện xây dựng và quản lý Dự án sẽ tạo nguồn thu từ việc bán nhà Bungalow và biệt thự cao cấp với hình thức trả chậm trong 10 năm, đảm bảo hiệu quả kinh tế và khả năng trả nợ ngân hàng.
Tỷ lệ trả chậm cho nhà biệt thự cao cấp, Bungalow
Và giả sử các công trình bán theo tỷ lệ mỗi năm như sau:
Tỷ lệ bán nhà Bungalow 40% 30% 10% 10% 10%
Tỷ lệ bán biệt thự cao cấp 40% 20% 15% 15% 10% Ước tính giá bán biệt thư cao cấp và Bungalow tăng 10% mỗi năm
Dự án đã quy hoạch với số lượng 100 căn Bungalow, diện tích khoảng 80 m / căn, giá đất 2 bán 5,000,000 đồng/m 2
Tương tự đất cho xây dựng Bungalow, dự tính mỗi căn biệt thự có diện tích khoảng 300-500 m 2 , giá bán 5,000,000 đồng/m 2
Chủ đầu tư sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng siêu thị nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân và sau đó chuyển giao hoạt động kinh doanh cho nhà đầu tư thứ cấp.
Khách sạn là nhu cầu thiết yếu cho du khách nghỉ dưỡng ngắn hạn và dài hạn, và dự án xây dựng khách sạn 1 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh trong khu vực Chủ đầu tư sẽ kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào công trình này, hứa hẹn mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Để đảm bảo tính khả thi cho dự án, chủ đầu tư đã quy hoạch thêm nhiều hạng mục công trình phụ trợ, bao gồm khu vui chơi giải trí chuyên đề, nhà hàng, câu lạc bộ, nhà thi đấu đa năng, sân bóng đá, sân tennis, chòi nghỉ, nhà nghỉ cho nhân viên lái xe và sân khấu.
Các công trình bán theo mỗi năm và thu tiền theo tỷ lệ trả chậm của các hạng mục và bán dần theo mỗi năm như sau:
+ 104 căn biệt thự cao cấp
+ Nhà thi đấu đa năng
4 Nhà thi đấu đa năng 6,000,000 4,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000
+ 52 căn biệt thự cao cấp
+ Khu vui chơi giải trí chuyên đề
6 Khu vui chơi giải trí chuyên đề 11,200,000 8,400,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000
+ 39 căn biệt thự cao cấp
+ 39 căn nhà biệt thự cao cấp
+ 26 căn biệt thự cao cấp
TỔNG DOANH THU TỪ NĂM 2015- 2028
Trong những năm đầu, dự án chủ yếu bán các hạng mục đất công trình và áp dụng hình thức trả chậm, dẫn đến doanh thu chưa cao Tuy nhiên, trong những năm tiếp theo, việc cộng dồn tiền thuê đất từ các nhà đầu tư thứ cấp đã giúp nguồn doanh thu tăng đáng kể so với giai đoạn đầu.
IX.1.3 Giả định về chi phí
Chi phí của dự án chủ yếu trong các năm đầu tiên, chi phí quảng cáo, marketing, hoa hồng phí và chi phí quản lý chung.
Chi phí quảng cáo, marketing
Quảng bá hình ảnh và thương hiệu cho sản phẩm du lịch là điều cần thiết, vì vậy trong những năm đầu của dự án, hoạt động marketing và PR thương hiệu sẽ được chú trọng Chi phí cho các hoạt động này sẽ được tính dựa trên doanh thu, với mức đầu tư 4% doanh thu hàng năm từ phía chủ đầu tư.
Chi phí quản lý chung
Mỗi tháng chi phí quản lý chung khoảng 200,000,000 đồng.
Chi phí này được sử dụng để thanh toán cho các nhà môi giới trong việc bán hoặc cho thuê Bungalow và biệt thự nghỉ dưỡng, với dự án sẽ trích 2% tổng doanh thu làm hoa hồng.
BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ QUA CÁC NĂM 2015-2024 ĐVT:1000 đồng
1 Chi phí quảng cáo, marketing 3,592,400 4,371,780 4,270,770 4,873,981 5,730,576
2 Chi phí quản lý chung 2,400,000 2,400,000 2,592,000 2,592,000 2,799,360
1 Chi phí quảng cáo, marketing 4,741,541 4,296,364 3,994,032 3,741,421 3,741,421
2 Chi phí quản lý chung 2,799,360 3,023,309 3,023,309 3,265,174 3,265,174
1 Chi phí quảng cáo, marketing 3,218,754 2,921,021 2,689,507 2,434,843
2 Chi phí quản lý chung 3,526,387 3,526,387 3,808,498 4,113,178
Phân tích tài chính dự án
IX.2.1 Báo cáo thu nhập
BÁO CÁO THU NHẬP QUA CÁC NĂM 2015 -2028 ĐVT: 1,000 đồng
Doanh thu 102,640,000 124,908,000 122,022,000 139,256,600 163,730,733 Chi phí quyền sử dụng đất 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071 Chi phí hoạt động 8,045,200 9,269,940 9,303,210 10,251,113 11,804,550 Chi phí khấu hao 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077
Doanh thu 135,472,600 122,753,267 114,115,200 106,897,733 106,897,733Chi phí quyền sử dụng đất 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071
Chi phí hoạt động 10,250,353 9,774,738 9,299,645 9,144,549 9,144,549 Chi phí khấu hao 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077 5,027,077
Chi phí quyền sử dụng đất 20,356,071 20,356,071 20,356,071 20,356,071
Dự kiến, nguồn lợi nhuận sau thuế sẽ được sử dụng để thanh toán nợ ngân hàng Trong những năm tới, doanh thu có khả năng tăng lên, giúp chủ đầu tư có thể trả nợ trước hạn.
Hệ số EBT /doanh thu 0.65
Hệ số EBT /tổng nguồn vốn 2.49
Hệ số EAT /doanh thu 0.49
Hệ số EAT /tổng nguồn vốn 1.86
Lợi nhuận trước thuế bình quân 72,923,127 Lợi nhuận sau thuế bình quân 54,692,346
Ghi chú EBT: Lợi nhuận trước thuế EAT: Lợi nhuận ròng sau thuế
- Doanh thu năm đầu (2015) và doanh thu bình quân 14 năm (từ năm 2015 – 2028) lần lượt là 102,640,000,000 đồng; 111,466,143,000 đồng.
- Lợi nhuận trước thuế bình quân và lợi nhuận sau thuế bình quân của 14 năm (2015 – 2028) lần lượt là 72,923,127,000 đồng; 54,692,346,000 đồng.
- Hệ số lợi nhuận trước thuế trên doanh thu; tổng nguồn vốn lần lượt là 0.65 và 2.49 Ý nghĩa:
Một đồng doanh thu sẽ tạo ra 0.63 đồng lợi nhuận trước thuế.
Một đồng vốn bỏ ra bất kỳ sẽ tạo ra 2.26 đồng lợi nhuận trước thuế.
- Hệ số lợi nhuận sau thuế trên doanh thu; tổng nguồn vốn lần lượt là 0.49 và 1.86 Ý nghĩa:
Một đồng doanh thu sẽ tạo ra 0.49 đồng lợi nhuận sau thuế.
Một đồng vốn bỏ ra bất kỳ sẽ tạo ra 1.86 đồng lợi nhuận sau thuế.
IX.2.2 Báo cáo ngân lưu a Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
BÁO CÁO NGÂN LƯU TIPV ĐVT: 1000 đồng
Thanh lý tài sản cố định
Ngân lưu ra 402,315,686 8,346,250 8,045,200 9,269,940 9,303,210 Đầu tư tài sản cố định 117,330,686 8,346,250
Chi phí sử dụng đất 284,985,000
Ngân lưu ròng trước thuế
Ngân lưu ròng sau thuế (402,315,686) (8,346,250) 81,492,718 97,945,213 94,051,126
Doanh thu 139,256,600 163,730,733 135,472,600 122,753,267 114,115,200 Thanh lý tài sản cố định
Ngân lưu ra Đầu tư tài sản cố định
Chi phí sử dụng đất 10,251,113 11,804,550 10,250,353 9,774,738 9,299,645Chi phí hoạt động 129,005,487 151,926,183 125,222,247 112,978,528 104,815,555
Ngân lưu ròng trước thuế
Thuế TNDN 104,576,558 120,394,577 100,262,472 91,079,683 84,957,454 Ngân lưu ròng sau thuế
Doanh thu 106,897,733 106,897,733 91,964,400 83,457,733 76,843,067 Thanh lý tài sản cố định
Ngân lưu ra 9,144,549 9,144,549 8,584,429 8,116,563 8,034,867 Đầu tư tài sản cố định
Chi phí sử dụng đất
Ngân lưu ròng trước thuế 97,753,184 97,753,184 83,379,971 75,341,171 68,808,200
Ngân lưu ròng sau thuế 79,660,676 79,660,676 68,880,765 62,851,665 57,951,937
Thanh lý tài sản cố định 55,297,852
Ngân lưu ra 7,939,360 Đầu tư tài sản cố định
Chi phí sử dụng đất
Ngân lưu ròng trước thuế 61,627,574
Ngân lưu ròng sau thuế 52,566,468
Với tổng mức đầu tư 410,661,936,000 đồng thì dự án đạt hiệu quả như sau:
Giá trị hiện tại ròng NPV (TIPV), suất sinh lợi nội bộ (IRR) với suất chiết khấu (WACC) 10% lần lượt là 185,543,704,000 đồng; 16%.
Thời gian hoàn vốn (PP) là 6 năm 3 tháng (bao gồm 2 năm xây dựng cơ sở hạ tầng)
Dựa trên các chỉ số tài chính, khi NPV (TIPV) > 0, IRR > WACC và thời gian hoàn vốn nhỏ hơn vòng đời dự án là 16 năm, điều này chứng tỏ rằng dự án không chỉ khả thi mà còn hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.
IX.2.3 Hệ số đảm bảo trả nợ
Ngân lưu ròng sau thuế -
Trả nợ : Tổng (Nợ gốc và lãi) 55,793,872 71,470,921 64,652,382 57,894,020 13,413,461 DSCR = NCF(TIPV) / (Nợ gốc và lãi)
Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân đạt 3.01, cao hơn 1, cho thấy dự án có khả năng trả nợ rất tốt Điều này có nghĩa là với mỗi đồng nợ gốc và lãi, dự án có thể chuẩn bị được số tiền gấp 3.01 lần so với số nợ phải trả.
Đánh giá hiệu quả kinh tế- xã hội
Dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn” hứa hẹn tạo ra giá trị kinh tế bền vững, đồng thời phù hợp với chiến lược phát triển du lịch dịch vụ của Việt Nam.
Dự án có tính khả thi cao, phù hợp với thực tế và nhu cầu hiện tại, đồng thời mang lại nhiều lợi ích tích cực trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xã Long Sơn, thuộc thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Thu hỳt và tạo cụng ăn viờ àc làm, thu nhõ àp cho một lượng lao động cho địa phương
Đúng gúp cho thu ngân sách tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu một khoản lớn từ thuế GTGT và thuế Thu nhập doanh nghiệp, góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế của tỉnh cũng như toàn quốc.
