DLF_Quy dinh phap luat ve nha o xa hoi (18-12-17)

DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist 2, HCMC Tel.: (028) 6260 7101 Fax: (028) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn The Best Solutions For Investment Values QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI (Cập nhật ngày 18/12/2017) Theo quy định pháp luật hành, Chủ đầu tư (“CĐT”) dự án xây dựng nhà xã hội (“NOXH”) miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ưu đãi khác đầu tư xây dựng, thuế sách tín dụng, theo đó, giá bán NOXH thường thấp so với giá bán nhà thương mại khu vực, điều dẫn đến thực tế người mua NOXH hưởng ưu đãi giá so với dự án nhà thương mại khác Vì người mua, thuê mua NOXH phép bán lại NOXH theo quy định pháp luật phải nộp tiền sử dụng đất với mức 50% tiền sử dụng đất phân bổ cho hộ (nếu hộ chung cư) 100% tiền sử dụng đất (nếu nhà riêng lẻ) Do đó, từ ngày 01/01/2018 tới bắt đầu áp dụng quy trình, trình tự, thủ tục hoàn trả khấu trừ tiền sử dụng đất (“TSDĐ”) nộp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) trả vào nghĩa vụ tài chủ đầu tư dự án NOXH trình tự, thủ tục xác định TSDĐ phải nộp người mua, thuê mua NOXH thực bán, chuyển nhượng NOXH mua theo Nghị định 123/2017/NĐ-CP Nhằm giúp Q Khách Hàng có đầy đủ thơng tin liên quan đến ưu đãi hưởng ràng buộc phải tuân thủ đầu tư xây dựng, kinh doanh NOXH dự án nhà thương mại để Quý Khách Hàng có cân nhắc, vận dụng vào thực tiễn đơn vị mình, Đất Luật hệ thống quy định pháp luật liên quan đến NOXH theo Nghị định 123/2017/NĐ-CP1 quy định có liên quan vào chuyên đề với nội dung chi tiết sau: Quy định pháp luật dự án NOXH CÁC ƯU ĐÃI KHI ĐẦU TƯ NOXH2: 1.1 Về sách đất đai nghĩa vụ tài lĩnh vực đất đai: - Được miễn TSDĐ, TTĐ tồn diện tích đất để đầu tư xây dựng NOXH sử dụng quỹ đất 20% dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị theo quy định pháp luật nhà ở, bao gồm phần diện tích đất 20% để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại cấp có thẩm quyền phê duyệt phạm vi dự án xây dựng NOXH3 Việc hồn trả, khấu trừ nghĩa vụ tài thực sau:  Trường hợp CĐT nộp TSDĐ Nhà nước giao đất mà phần diện tích xây dựng NOXH CĐT hồn trả lại khấu trừ số TSDĐ nộp vào nghĩa vụ tài (TSDĐ TTĐ) phải nộp cho Nhà nước thực dự án đầu tư khác  Trường hợp CĐT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà phần diện tích xây dựng NOXH hồn trả lại khấu trừ số tiền vào nghĩa vụ tài (TSDĐ TTĐ) phải nộp cho Nhà nước; số tiền CĐT hoàn trả lại khấu trừ vào nghĩa vụ tài (TSDĐ TTĐ) phải nộp cho Nhà nước xác định theo giá đất mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thời điểm cho phép sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng NOXH không vượt số tiền bồi thường, hỗ trợ đất tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai Giá đất loại đất nhận chuyển nhượng xác định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất  Trường hợp dự án đầu tư khác mà CĐT Nhà nước cho thuê đất trả TTĐ hàng năm số TTĐ khấu trừ quy đổi thành số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ tài nộp TTĐ xác định thời gian hoàn thành việc nộp TTĐ hàng năm - Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà phạm vi dự án xây dựng NOXH (bao gồm dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại (kể nhà thương mại cao tầng thấp tầng) kinh doanh theo giá kinh doanh thương mại (trong cấu giá bao gồm TSDĐ) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NOXH sau đầu tư - Được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà dự án để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại trường hợp phương Chuyên đề pháp lý Trang 2/18 Quy định pháp luật dự án NOXH án quy hoạch chi tiết dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại phạm vi dự án Lưu ý: Phần kinh doanh thương mại phải hạch toán chung vào toàn dự án bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa nội dung phân tích mục 2.2 (v) Ngoài ra, CĐT dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung hộ dân cư phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe cơng trình hạ tầng thiết yếu khác) diện tích xác định sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hành phương án quy hoạch - kiến trúc quan có thẩm quyền phê duyệt - Trình tự, thủ tục miễn giảm TSDĐ dự án NOXH4: a) Hồ sơ miễn tiền sử dụng đất dự án NOXH doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng thuê, cho thuê mua, để bán mua thuê mua nhà người lao động đơn vị th có ưu đãi Nhà nước gồm:  01 văn đề nghị miễn tiền sử dụng đất (trong ghi rõ diện tích đất giao lý miễn tiền sử dụng đất);  01 định văn chấp thuận đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội quan Nhà nước có thẩm quyền;  01 định giao đất quan Nhà nước có thẩm quyền;  01 danh sách người lao động doanh nghiệp, hợp tác xã bố trí nhà có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật nhà ở;  01 cam kết doanh nghiệp, hợp tác xã giá cho thuê nhà không vượt giá thuê UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật nhà có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền b) Thời hạn nộp hồ sơ: thời hạn 20 ngày kể từ ngày có định giao đất quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai c) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: quan thuế quản lý thu trực tiếp quan tiếp nhận hồ sơ thực thủ tục hành đất đai (sẽ luân chuyển cho quan thuế) d) Thời hạn giải hồ sơ: thời hạn tối đa 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Cơ quan thuế xác định ban hành định miễn, Chuyên đề pháp lý Trang 3/18 Quy định pháp luật dự án NOXH giảm TSDĐ theo quy định thông báo không miễn, giảm TSDĐ không đủ điều kiện theo quy định - Trình tự, thủ tục hồn trả khấu trừ TSDĐ nộp tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ trả vào nghĩa vụ tài chủ đầu tư dự án NOXH5: a) Đối với dự án NOXH đầu tư doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng thuê, cho thuê mua, để bán mua thuê mua nhà người lao động đơn vị thuê có ưu đãi Nhà nước, hồ sơ gồm:  01 văn đề nghị hồn trả khấu trừ;  01 định văn chấp thuận đầu tư dự án xây dựng NOXH quan Nhà nước có thẩm quyền;  01 danh sách người lao động doanh nghiệp, hợp tác xã bố trí nhà có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật nhà ở;  01 hợp đồng giấy tờ nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật thời điểm nhận chuyển nhượng;  01 giấy tờ, hóa đơn chứng minh số tiền nộp tiền vào ngân sách nhà Nhà nước giao đất, cho thuê đất giấy tờ, biên lai nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất sử dụng để xây dựng NOXH b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Sở tài nơi thực dự án c) Thời hạn giải quyết: thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ chủ đầu tư 1.2 Về sách thuế: - 1.3 Được áp dụng mức thuế GTGT, thuế TNDN ưu đãi bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH đối tượng đáp ứng điều kiện theo quy định:  Thuế GTGT: 5%6  Thuế TNDN: 10%7 Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH thuê giảm 70% thuế suất thuế GTGT, thuế TNDN kể Về sách tín dụng: Dự án xây dựng NOXH thuộc chương trình, kế hoạch đầu tư NOXH cấp có thẩm quyền phê duyệt, có định đầu tư dự án, định giao đất, cấp Chuyên đề pháp lý Trang 4/18 Quy định pháp luật dự án NOXH phép xây dựng vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng sách xã hội, tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam, cụ thể sau: Mức cho vay, thời gian vay8: Stt - Loại dự án NOXH Mức cho vay Thời hạn vay DA để  Tối đa 80%  Tối thiểu: 15 cho thuê tổng mức đầu tư năm; dự án, phương  Tối đa: 20 năm án vay; Kể từ ngày giải ngân 