Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội

ĐỒN THANH NIÊN CỘNG SẢN HỒ CHÍ MINH BAN CHẤP HÀNH TP HỒ CHÍ MINH CƠNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC EURÉKA LẦN THỨ XX NĂM 2018 TÊN CƠNG TRÌNH: GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU: Lĩnh vực Hành – Pháp lý CHUYÊN NGÀNH: Luật Kinh tế Mã số cơng trình: …………………………… MỤC LỤC TÓM TẮT MỞ ĐẦU 1.Lý chọn đề tài 2.Mục tiêu nghiên cứu 3 Tính đề tài 4.Đối tượng nghiên cứu 5.Phạm vi nghiên cứu 6.Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn 6.1 Ý nghĩa khoa học 6.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.Khái niệm nhà xã hội 1.1.1 Định nghĩa nhà xã hội 1.1.2.Định nghĩa người có thu nhập thấp 1.1.3.Đặc điểm nhà xã hội 1.1.3.1.Nguồn vốn phát triển nhà xã hội 1.1.3.2.Cơ chế hỗ trợ ưu đãi phát triển nhà xã hội 1.1.3.3.Chủ đầu tư 11 1.1.3.4.Các loại giá 13 1.1.3.5.Nhu cầu dân chúng nhà xã hội 14 1.1.3.6.Quỹ đất cho dự án nhà xã hội 16 1.2 Chính sách nhà nước nhà xã hội 17 1.3 Điều kiện thủ tục để sở hữu nhà xã hội 20 1.3.1 Đối tượng sở hữu nhà xã hội 20 1.3.2 Trình tự thủ tục mua nhà xã hội 22 1.3.3 Điều kiện nơi cư trú 26 1.3.4 Điều kiện thu nhập 26 1.3.5 Điều kiện hình thức thực sách hỗ trợ nhà nước nhà xã hội 27 1.4 Kinh nghiệm nước giới nhà xã hội 28 1.4.1 Nhà xã hội Hoa Kỳ 28 1.4.2 Nhà xã hội Pháp 33 1.4.3 Nhà xã hội Trung Quốc 34 PHẦN 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 34 2.1 Thực trạng nhà xã hội so với pháp luật hành 34 2.1.1 Thực trạng vấn đề mua nhà xã hội theo hình thức trả chậm 34 2.1.2 Việc sở hữu nhà xã hội trái pháp luật 40 2.1.3 Cơ chế xét duyệt đối tượng nhà xã hội 42 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật nhà xã hội 45 2.2.1 Thị trường phát triển nhà xã hội thành phố Hồ Chí Minh 45 2.2.2 Thị trường phát triển nhà xã hội Hà Nội 46 2.2.3 Thực trạng đối tượng áp dụng 48 2.3 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 _Toc521925934 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - NOXH: NHÀ Ở XÃ HỘI - UBND: ỦY BAN NHÂN DÂN - VNAH: VIỆT NAM ANH HÙNG - AHLĐ: ANH HÙNG LAO ĐỘNG - CMND: CHỨNG MINH NHÂN DÂN - BXD: BỘ XÂY DỰNG TÓM TẮT Bài nghiên cứu gồm có phần, phần mở đầu phần nội dung Trong tập trung vào phần nội dung với phần: + Phần Lý luận chung nhà xã hội + Phần Thực trạng áp dụng pháp luật nhà xã hội giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Bài làm phân tích khái niệm liên quan đến nhà xã hội, phân tích vấn đề pháp lý liên quan đến việc sở hữu nhà xã hội Đặc biệt, tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật hành đưa giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật thông qua việc so sánh rút kinh nghiệp từ nước Hoa Kì, Trung Quốc Pháp Qua đó, nghiên cứu hướng đến hạn chế khiến người có nhu cầu không tiếp xúc với nhà xã hội, đồng thời giúp họ hiểu biết thêm đáp ứng điều kiện để sở hữu nhà xã hội hết để đưa biện pháp khắc phục kịp thời hoàn thiện pháp luật nước nhà tạo điều kiện để nhà xã hội thực mang lại lợi ích, đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp, gia đình sách, cán cơng nhân viên chức Nhà nước MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Được sở hữu hộ chung cư thành phố lớn niềm ao ước nhiều công nhân viên chức, cán nhà nước hay niên ngoại tỉnh làm Nhưng thực tế với nguồn thu ỏi niềm mơ ước chạm tay đến hộ chung cư thuộc diện nhà thương mại có lẽ xa vời Thấu hiểu nhu cầu phủ có sách thiết thực nhà xã hội nhằm chung tay giúp đỡ người có thu nhập thấp đến gần với nhà mơ ước họ Chính sách nhà xã hội Việt Nam giới chuyên gia đánh “Một mũi tên bắn trúng hai đích” vừa sách nhân văn, mặt nhằm giải vấn đề nhà cho người chưa có nhà, đồng thời sách cịn “một vết son vàng” cứu vớt thời kì đen tối thị trường Kinh doanh Bất động sản năm đầu kỉ XXI Xong, câu hỏi lại đặt ra, sách có triển khai hay khơng? Để trả lời câu hỏi chúng tơi bắt đầu vào khảo sát thực tế nhận có hàng loạt nhà xã hội bị chuyển nhượng bất hợp pháp Từ nhận thấy nhà xã hội Việt Nam dần bị thương mại hóa ý nghĩa thiết thực khơng đến với người dân cách trọn vẹn Từ thực tế cho thấy pháp luật Việt Nam tồn yếu điểm sách nhà xã hội Mặc dù, qua thời gian nhận thấy lỗ hỏng sách, phủ ban hành nghị định 100/2015 NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, khắc phục chưa thực cách triệt để Chính sách khơng triệt tiêu tình trạng bn bán nhà xã hội trái pháp luật Chính lí đó, thơng qua đề tài “Giải pháp góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật nhà xã hội” tha thiết niềm đam mê nghiên cứu góp phần cơng sức để hồn thiện pháp luật Việt Nam nhà xã hội Mục tiêu nghiên cứu Bằng số khảo sát thực tế rút nhiều kinh nghiệm để phục vụ cho việc học tập Hơn nữa, việc hồn thiện sản phẩm khoa học có lưu ý cần thiết nhằm tạo điều kiện giúp đỡ người dân chưa có nhà thực ước mơ Mục tiêu lớn đề tài niềm khao khát cho tương lai đến 2020 có nửa nhu cầu người dân nước sở hữu nhà xã hội Qua đó, cịn hội để nhà nước hồn thành mỹ mãn sách an sinh xã hội đến với người dân Tính đề tài Trên giới chương trình xây dựng nhà cho người thu nhập thấp thực từ 60 năm Từ nước có kinh tế phát triển cao Châu Âu đến kinh tế châu Á, nhà xã hội đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân nhiều nước Và Việt Nam vấn đề đặc biệt quan tâm Tuy nhiên, tình trạng nhà phần lớn tầng lớp thu nhập thấp, gia đình sách, cán cơng nhân viên nhà nước… cịn khó khăn nhu cầu lớn nên vấn đề xúc giải cách hợp lý nhà cho người thuộc đối tượng hưởng nhà xã hội Đây tính đề tài Đối tượng nghiên cứu Nhà xã hội lĩnh vực tương đối rộng Trong phạm vi nghiên cứu, nhóm sâu phân tích điều kiện pháp lý để người dễ dàng tiếp cận với nhà xã hội Đánh giá mặt tích cực bất cập nhà xã hội thực tiễn Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi cho phép nhóm nghiên cứu quy định pháp luật hành nhà xã hội, kinh nghiệm nhà xã hội số nước giới, bên cạnh nhóm khảo sát số nhà xã hội địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn 6.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài giúp hiểu rõ quy định pháp luật sở hữu nhà xã hội, hiểu sâu điều kiện hình thức việc sở hữu nhà xã hội Mặt khác đề tài giúp nhận thức điều kiện hưởng sách nhà xã hội rủi ro mua nhà xã hội Ngoài ra, trải nghiệm thực tế cho sinh viên hiểu biết thêm quy định pháp luật việc sở hữu nhà xã hội 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Từ việc liệt kê, phân tích nhóm thơng qua nghiên cứu thực tế quy định pháp luật hành việc sở hữu nhà xã hội Từ đó, giúp nhận biết hạn chế pháp luật hạn chế khiến người có nhu cầu đáp ứng điều kiện để sở hữu nhà xã hội lại không tiếp xúc với nhà xã hội Đồng thời, để có biện pháp khắc phục kịp thời hồn thiện pháp luật nước nhà tạo điều kiện để nhà xã hội thực mang lại lợi ích, đáp ứng nhu cầu tầng lớp thu nhập thấp, gia đình sách, cán cơng nhân viên Nhà nước … PHẦN 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.1.1 Định nghĩa nhà xã hội Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình cá nhân, có hai thuộc tính thuộc tính hàng hóa thuộc tính phúc lợi Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất lưu thông nhà tuân theo chế thị trường, mặt khác nhà thiếu sống người nên Nhà nước cần có sách giúp đỡ người không đủ khả tiếp cận thị trường nhà Đây sở đời loại hình nhà xã hội, loại hình mang lại lợi ích to lớn cho cộng đồng Nhà xã hội theo khoản Điều chương Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà quy định: Nhà xã hội nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Luật nhà quy định nghị định mua, thuê, thuê mua theo chế nhà nước quy định Theo luật nhà số 65/2014/QH13: Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Hay hiểu: Nhà xã hội loại hình nhà thuộc sở hữu quan nhà nước (có thể trung ương địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội công chức nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp, sinh viên,… cho thuê cho với giá rẻ so với giá thị trường Theo Nghị định số 188/2013 Chính phủ ban hành tháng 11/2013 định nghĩa Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng có thu nhập thấp thuê mua 1.1.2 Định nghĩa người có thu nhập thấp Là người có nguồn thu nhập tương đối ổn định ngưỡng nghèo mức tiệm cận với mức trung bình có khả tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện nơi phải tích lũy thời gian lâu họ tiết kiệm nguồn vốn Song, sống họ phải đối mặt với cảnh chật vật, mưu sinh lam lũ ước mơ có ngơi nhà lẽ có an cư lạc nghiệp Do đất với người có thu nhập thấp, nhà nước cần có sách thiết thực nhằm giúp đỡ họ có sống sung túc Nhà cho người có thu nhập thấp thường điều hành quyền địa phương chẳng hạn quyền cấp quận, huyện hay thành phố Ở Anh, xứ Wales Ireland (nhưng khơng tính Scotland) nhà dành cho người nghèo xem tương tự trại tế bần Ở Mỹ, thuật ngữ thường áp dụng cho sở chăm sóc người già ốm yếu, thiếu thốn (giống Viện dưỡng lão), nhiên thuật ngữ phổ biến rộng rãi Hoa Kỳ trước việc thơng qua chương trình an sinh xã hội năm 1930, theo người thuộc đối tượng cấp nhà người nghèo, người có thu nhập thấp khơng phải người cao tuổi, người vô gia cư Ở Việt Nam, số đông số công nhân, viên chức nhà nước, làm quan hành nghiệp, quan chun mơn, khơng có yếu tố nước ngồi; gia đình sách, người hưu, người nghèo đô thị Họ người hưởng lương Nhà nước người làm thuê, buôn bán nhỏ Tất sống họ phụ thuộc vào đồng lương Nhà nước trả đồng lương mà có tằn tiện khó đủ chi dùng, dù vài năm “mức lương tối thiểu” nâng lên lần đến 1.150.000đ Mức lương chung bình quân tháng khoảng 2,5 - triệu đồng Vậy người bình thường có mức lương từ - triệu đồng; cịn lại thu nhập khác ngồi lương điều kiện bí mật khác, khơng giống ai, không quan giống quan Trong mặt lương này, có mức lương thức khoảng - triệu đồng tạm gọi “lương cao”, phần lớn phấn đấu đến gần cuối đời đạt (tùy nghề nghiệp, trình độ, cấp…); tất nhiên, thu nhập công khai, thức; cịn lại, người, quan có cách để “đầu gối phải bị” tăng thu nhập, bảo đảm đời sống Có vị lãnh đạo nói với mức lương trưởng gấp - lần người bình thường, phải tiết kiệm đến 40 năm chưa mua nhà dành cho người thu nhập thấp… Vậy người xác định đối tượng “thu nhập thấp”, đủ tiêu chuẩn vay tiền mua nhà theo gói hỗ trợ trở thành đối tượng nhiều sách khác dành cho người thu nhập thấp? Nhiều ngân hàng đặt tiêu chuẩn người mua nhà phải có thu nhập - triệu trở lên vay tiền Việc xác định thiếu xác tiêu chuẩn người thu nhập thấp đầu mối gây ách tắc để nhiều sách tín dụng Nhà nước không đến với người dân, mà chương trình gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà khó thành cơng ví dụ Tuy số nơi cịn tình trạng nhà cho người thu nhập thấp, mua bỏ không, thông qua việc mua bán tạo siêu lợi nhuận cho người tham gia kinh doanh trục lợi, đầu nậu nhà đất Giá nhà cho người thu nhập thấp lại q cao Một số nơi cơng bố danh sách đối tượng mua nhà thu nhập thấp công bố công khai để người dân theo dõi giám sát Đối tượng bị phát có hành vi gian dối việc kê khai hồ sơ bị xử lý nghiêm 1.1.3 Đặc điểm nhà xã hội 42 phép bán lại, chấp, cho thuê sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà xã hội phép bán nhà xã hội cho đối tượng có nhu cầu ngồi khoản phải nộp thực bán nhà theo quy định pháp luật, bên bán hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất phân bổ cho hộ đó; trường hợp bán nhà xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thời điểm bán nhà Cũng nghị định phủ có quy định nới lỏng việc chuyển nhượng nhà xã hội sau: Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà xã hội, bên mua thuê mua có nhu cầu bán lại nhà xã hội bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư) bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách) bán lại cho đối tượng mua, thuê mua nhà xã hội theo quy định Điều 49 Luật Nhà ở, với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Kể từ hỗ trợ gói vay tín dụng 30.000 tỷ để mua nhà xã hội tính đến xấp xỉ năm, thực tế an cư cộng thêm nhiều yếu tố thuận lợi khác, số người mua nhà xã hội thoát nghèo vươn lên làm giàu Theo họ có nhu cầu bán nhà xã hội để mua nhà thương mại nhà khang trang hơn, bán thời hạn năm hành vi bị xem vi phạm pháp luật, giải pháp dành cho trường hợp hợp lý 2.1.3 Cơ chế xét duyệt đối tượng nhà xã hội Hình thức xét duyệt hồ sơ Theo nguyên tắc nhà nước cá nhân đáp đứng đủ điều kiện người có thu nhập thấp phép mua nhà xã hội họ ưu tiên mua 43 nhà Theo địa phương khác có tiêu chí đánh giá riêng tuân theo quy định luật nhà 2014 Ví dụ: Theo định 39/2017/QĐ-UBND việc ban hành tiêu chí lựa chọn mua, thuê, thuê mua nhà xã hội địa bàn tỉnh Hà Nam, thang điểm chi tiết sau: Tiêu chí chấm điểm Stt Số điểm Tiêu chí khó khăn nhà ở: - Chưa có nhà 40 - Có nhà hư hỏng, dột, nát, diện tích bình quân 10 m2/người 30 Tiêu chí đối tượng: - Đối tượng (quy định khoản 5, Điều 49 Luật nhà ở) - Đối tượng (quy định khoản Điều 49 Luật nhà ở) - Đối tượng quy định khoản 1, 10 Điều 49 Luật nhà 30 20 40 Tiêu chí ưu tiên khác: - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, - Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng có 01 người thuộc đối tượng 10 - Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng (trường hợp hộ gia đình, cá nhân hưởng tiêu chí ưu tiên khác tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất) 44 Tiêu chí ưu tiên Ủy ban nhân dân tỉnh quy định: - Lão thành cách mạng; người hoạt động cách mạng tiền khởi nghĩa; thương binh, người hưởng sách thương binh, bệnh binh bị suy giảm sức khỏe từ 81% trở lên; Bà mẹ VNAH, anh hùng lực lương vũ trang, anh lao động kháng 10 chiến; thân nhân hưởng trợ cấp tuất 02 liệt sỹ; người tham gia hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học suy giảm khả lao động từ 81% trở lên; thân nhân liệt sỹ hưởng tuất liệt sỹ nuôi dưỡng - Anh lao động thời kỳ đổi (không thuộc đối tượng quy định pháp lệnh ưu đãi người có cơng) - Thương binh, người hưởng sách thương binh, bệnh binh suy giảm khả lao động suy giảm khả lao động 81%; người tham gia hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học suy giảm khả lao động 81%; thân nhân liệt sỹ (bố, mẹ, vợ chồng, con, người có cơng ni dưỡng liệt sỹ); người hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù đày - Giáo sư; nhà giáo nhân dân; thầy thuốc nhân dân; nghệ sỹ nhân dân; người khen thưởng huân chương cao quý nhà nước (Huân chương Sao vàng; Huân chương Hồ Chí Minh; Huân chương Độc lập hạng, huân chương Quân công hạng; Huân chương lao động hạng nhất); người hoạt động kháng chiến tặng thưởng huân chương - Phó giáo sư: nhà giáo ưu tú; thầy thuốc ưu tú; nghệ sĩ ưu tú; nghệ nhân; vận động viên đoạt giải quốc gia quốc tế; chiến sỹ thi đua toàn quốc; người lao động có tay nghề bậc cao ngành cấp có thẩm quyền cơng nhận; người hoạt động kháng chiến tặng thưởng huy chương 45 (Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hưởng tiêu chí ưu tiên khác nhau, tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao nhất) Hiện thang điểm tiêu chí đánh giá để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội quan nhà nước ban hành, quan đứng xét duyệt lại chủ đầu tư Như câu hỏi đặt chủ đầu tư mục tiêu lợi nhuận, quen biết muốn bán hết số hộ thời gian sớm họ có cơng tâm khâu xét duyệt hay khơng? Thực tế tiêu chí dường bị phớt lờ chủ đầu tư, tâm vào mục tiêu kinh tế khơng kiểm soát việc làm giả hồ sơ quen biết, số lý khác mà họ không đánh giá cách khách quan, cụ thể có số cá nhân có sống tốt, thuộc tầng lớp trung lưu chí số đại gia, triệu phú lại xét hồ sơ để mua nhà xã hội, mà hội để người dân có thu nhập thấp mua nhà mơ ước lại xa vời 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật nhà xã hội 2.2.1 Thị trường phát triển nhà xã hội thành phố Hồ Chí Minh Theo kế hoạch phát triển NOXH Sở Xây dựng, từ đến năm 2020, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển 39 dự án NOXH với quy mô 45.000 hộ Dự kiến đến năm 2020 hoàn thành đưa vào sử dụng 30.000 căn, có 20% dành thuê, 60% hộ để bán trả góp dài hạn, 20% hộ dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí Riêng năm 2017, TP Hồ Chí Minh hồn thành dự án NOXH với tổng cộng 1.654 hộ, bao gồm: Chung cư Hạnh Phúc, 672 hộ; chung cư phường 15, quận Tân Bình, 168 hộ; cụm chung cư 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân, 718 hộ; khu nhà gia đình cán lực lượng vũ trang Quân khu phường Tân Chánh Hiệp, quận 12 với 96 hộ Trong đó, nhu cầu NƠXH TP Hồ Chí Minh lớn, tiệm cận số 13 triệu dân, người dân nhập cư chiếm khoảng 23%, chưa kể 400.000 sinh viên 46 TP Hồ Chí Minh thiếu trầm trọng hộ thương mại cho thuê giá rẻ với giá thuê từ - triệu đồng/tháng Ký túc xá trường đại học, khu lưu trú công nhân dự án DN đầu tư xây dựng giải chỗ cho khoảng 13% nhu cầu, số lại phụ thuộc vào khu nhà trọ hộ gia đình, cá nhân đầu tư phần lớn khơng đủ tiện ích Dự báo nhu cầu nhà vừa túi tiền, nhà thương mại giá rẻ, NƠXH, nhà cho thuê giá rẻ địa bàn TP Hồ Chí Minh 10 năm tới lên đến khồng triệu TP Hồ Chí Minh xây dựng hộ có giá bán từ 100 - 200 triệu đồng/căn số khu vực có điều kiện tương đồng tỉnh Bình Dương Tuy nhiên, có khoảng 10.000 người mua loại nhà này, chiếm khoảng 1% người có nhu cầu 2.2.2 Thị trường phát triển nhà xã hội Hà Nội Kế hoạch dài hạn giai đoạn từ 2016-2020 UBND Thành phố, dựa nhu cầu thực tế nhà xã hội 6.023.000 m2, tăng gần 50% so với dự kiến (4.023.000 m2) Thế nên, UBND Thành phố thông báo dự án Phát triển nhà xã hội dự kiến đến năm 2020, nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn khoảng 3.124.000 m2, ước tính đạt 52% nhu cầu thực tế, đạt 78% so với mục tiêu Chương trình phát triển nhà Thành phố đề Trong 22 dự án nhà xã hội dự kiến hoàn thành giai đoạn 2016-2020, đáng ý phải kể đến Dự án Đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Khu đô thị Bắc An Khánh liên doanh Vinaconex Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (Handico) làm chủ đầu tư với tổng diện tích sàn 551.600m2, UBND TP Hà Nội ký vào ngày 24/7/2012 Dự án có tổng diện tích đất khoảng 185.500m2, huyện Hồi Đức, Hà Nội; Quy mơ diện tích theo quy hoạch duyệt 182.466m2; Quy mô dân số 17.485 người Diện tích đất 65.740m2 với tổng số 5.196 hộ; Diện tích đất cho hạ tầng xã hội 41.042m2 bao gồm trường học cơng trình cơng cộng Ngồi ra, cịn có Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Khu đô thị Thanh Hà Công ty cổ phần phát triển địa ốc CIENCO làm chủ đầu tư, địa bàn xã Thanh Oai Hà Đông, Hà Nội có diện tích sàn xây dựng lên đến 998.769 m2 47 Bên cạnh đó, đối tượng cán bộ, sỹ quan ngành quân đội, công an quan tâm dự án Phát triển nhà xã hội cho cán sỹ quan Bộ Công an Đông Anh – Hà Nội; dự án Phát triển nhà xã hội cho cán sỹ quan quân đội khó khăn nhà Khu đô thị Đồng Mai – Hà Đông Tổng công ty 319 – BQP làm chủ đầu tư, dự án Khu nhà để bán cho cán chiến sỹ Cục Chính trị Hậu cần – Tổng cục – Bộ Công an khu Đồng Mồ - Hồng Mai – Hà Nội Cơng ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội số làm chủ đầu tư Hà Nội kêu gọi, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư phát triển nhà thương mại, nhà xã hội, nhà tái định cư, nhà học sinh, sinh viên, nhà công nhân thuê Kế hoạch nhằm cụ thể hóa việc thực mục tiêu phát triển nhà Chương trình phát triển nhà TP Hà Nội giai đoạn 2012-2020 định hướng đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014; đồng thời, kiểm sốt cơng tác phát triển nhà năm 2015 năm (giai đoạn 2016-2020) Bên cạnh đó, nguồn vốn thực Kế hoạch: Vốn ngân sách TP đầu tư phần diện tích nhà xã hội cho thuê, nhà tái định cư, phần diện tích nhà sinh viên, hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà cho hộ nghèo khu vực nông thôn TP thu hồi vốn đầu tư nhà tái định cư sau bán nhà Thứ hai, vốn huy động xã hội (ngoài ngân sách) để đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà công nhân thuê, nhà học sinh, sinh viên, nhà thương mại, cải tạo chung cư cũ, giãn dân phố cổ Các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay vốn huy động hợp pháp khác Về đất đai: rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% (hoặc quỹ đất 25%) dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, đề xuất bố trí thực dự án phát triển nhà xã hội, nhà công nhân thuê, nhà sinh viên, tái định cư đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu phân bổ đất xây dựng thực kế hoạch phát triển nhà ở; kiên thu hồi dừng dự án chậm triển khai, giao đất không sử dụng thời gian quy định pháp luật 48 2.2.3 Thực trạng đối tượng áp dụng Hiện số đối tượng quy định luật lại hạn chế có sai khác, thực trạng thể cụ thể số khoản sau: a) Người có cơng với cách mạng quy định Pháp lệnh ưu đãi người có cơng với Cách mạng; Thực tế người có cơng với cách mạng cịn thời gian kháng chiến lùi xa đối tượng lớn tuổi nhà ổn định nhu cầu nhà xã hội đa phần không cần đến Dễ bị đối tượng xấu lợi dụng việc để trục lợi b) Cán bộ, cơng chức, viên chức quan hành chính, nghiệp, quan Đảng đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Không phải cán bộ, công chức, viên chức cần có nhu cầu nhà xã hội, mức thu nhập họ khác Vì vậy, cần quy định cụ thể cán bộ,công chức, viên chức nào, để tránh người giàu có, sở hữu nhà xã hội khơng nhằm mục để mà cho thuê, bán Việc cần có hỗ trợ quan nơi cán bộ, công chức, viên chức làm việc quản lý lương số nhà đối tượng c) Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác yếu quân nhân hưởng chế độ, sách quân nhân theo quy định pháp luật yếu; d) Công nhân, người lao động thuộc thành phần kinh tế làm việc khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể sở khai thác, chế biến) tất ngành, nghề; đ) Người có thu nhập thấp người thuộc diện hộ gia đình nghèo khu vực thị; Việc quy dịnh người dân khó tiếp cận, số nhà đầu tư lợi dụng việc để số đối tượng hợp thức hóa giấy tờ trở thành người có thu nhập thấp cách dễ dàng 49 e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định pháp luật sách trợ giúp đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; g) Các đối tượng trả lại nhà công vụ hết tiêu chuẩn thuê nhà công vụ; h) Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngồi cơng lập; i) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa bố trí đất nhà tái định cư Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước thực theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội dự án phát triển nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Chưa có nhà thuộc sở hữu có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 8m2 sàn/người nhà tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất hình thức b) Trường hợp mua nhà phải có hộ thường trú có đăng ký tạm trú phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà xã hội c) Trường hợp thuê mua nhà phải tốn lần đầu 20% giá trị nhà phần giá trị lại theo Hợp đồng ký kết d) Người thu nhập thấp quy định Điểm đ, Khoản Điều người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân; người thuộc diện hộ gia đình nghèo quy định Điểm đ, Khoản Điều đối tượng nằm chuẩn nghèo theo quy định Thủ tướng Chính phủ đối tượng bảo trợ xã hội quy định Điểm e, Khoản Điều phải có xác nhận Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nơi cư trú; đối tượng 50 quy định Điểm h Khoản Điều phép giải chỗ theo hình thức cho thuê Trường hợp đối tượng hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê, thuê mua nhà xã hội để quy định Điểm i Khoản Điều Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể mà áp dụng điều kiện quy định Khoản Điều Người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng đối tượng quy định Khoản Điều này, có đăng ký thường trú tạm trú tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà xã hội Việc quy định cần tuyên truyền cho đối tượng sở hữu nhà xã hội biết, đa phần họ khơng biết thuộc đối tượng hưởng sách ưu đãi nhà nước Sinh viên tun truyền lồng ghép vào buổi sinh hoạt đầu khóa năm học Cịn cơng nhân nhờ cơng đồn cơng ty thực việc tuyên truyền, lần họp tổ dân phố tổ trưởng lồng ghép để người dân biết,… 2.3 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Đầu tiên nói đến số cá nhân có hồn cảnh gia đình giả, có nhà thương mại nhà đất khơng dừng lại đó, muốn đầu cơ, tạo thêm thu nhập cho thân nên bất chấp qui định cấm pháp luật để thực hợp đồng ẩn mong muốn tạo thểm thu nhập cho việc kinh doanh nhà xã hội Nhưng theo quy định Nghị định 100/2015 nhà xã hội mua bán, chuyển nhượng sau năm, thời gian tối thiểu mà phủ quy định để ràng buộc người tiêu dùng, giúp người có thu nhập thấp có nhà họ mong muốn mà không bị tranh giành chủ thể khác Nhưng tất lại đâu vào đấy, luật quy định giấy thực bên ngồi hồn tồn trái ngược Trên trang mạng xã hội có đối tượng rao bán công khai nhà xã hội họ giao dịch tinh vi Có hành vi mua bán trái phép với lợi nhuận lên đến hàng trăm triệu đồng 51 Bên cạnh đó, số cá nhân thuộc tầng lớp trung lưu, với mối quan hệ rộng rãi, họ luồng lách để làm giả giấy tờ, kê khai thu nhập gian dối để mua hộ nhà xã hội cho mà với họ mức giá q thấp Thậm chí có người mua cho lúc nhiều hộ, họ để trống cho thuê, sau thời gian có người mua với giá cao họ bán thơng qua hợp đồng viết tay bất chấp rủi ro xảy Một tượng thường hay xảy thực tế, có số hộ gia đình có mức thu nhập ổn định, không thấp không cao họ khơng thể đối tượng mua nhà xã hội, họ dựa vào số mối quan hệ quen biết, thân thuộc, dựa vào số bạn bè, anh chị em có mức thu nhập thấp đối tượng mua nhà xã hội để nhờ họ đứng tên mua dùm nhà sau năm năm thực chuyển nhượng sang tên cho chủ thật Điều rủi ro mạo hiểm Khiến cho nhà làm luật điều chỉnh vấn đề luật lẻ giao dịch ngầm mà xảy rủi ro nhà nước phát được, cúng chẳng giải gi, lẻ lý, vê pháp luật giao dịch hợp pháp, tình xảy tai nạn họ người chịu hoàn toàn bất lợi Đối tượng xét duyệt nhà xã hội chủ đầu tư, mà chủ đầu tư làm mang tính hình thức, khơng có chun mơn định việc thẩm định giấy tờ kiểm tra tính xác thực giấy tờ Việc xét duyệt nên giao lại cho sở xây dựng nơi có cơng trình nhà xã hội - Cơ quan xét duyệt hồ sơ mua nhà xã hội cần tách biệt với chủ đầu tư, quan tư nhân quan công lập cụ thể là: + Cơ quan xét duyệt hồ sơ phận thuộc UBND tổ chức dịch vụ pháp lý tư nhân văn phịng cơng chứng + Chủ đầu tư phải kiểm duyệt hồ sơ lại lần tiến hành bán cho khách hàng hồ sơ hợp lệ - Rút ngắn thời gian quyền chuyển nhượng nhà xã hội thay theo nghị định 100/2015 NĐ- CP chủ sở hữu quyền bán lại: 52 - Một mặt để người có điều kiện làm giàu giả năm có điều kiện để họ chuyển sang hộ khác tiện nghi + Giải số vấn đề cho người nhẹ mua nhầm nhà xã hội trái pháp luật có điều kiện sang nhượng lại cho chủ đầu tư để tránh nguy tiền tật mang - Cần có số sách thiết thực cho phân khúc nhà xã hội, Đề xuất tăng thêm số gói vay tiện ích để người dân có nhiều hội để mua nhà, thay gói vay bắt buộc người mua phải có sổ tiết kiệm tham gia vay vốn - Do tình trang gia tăng dân số nhanh khiến cho thành phố lớn thành phố Hồ Chí Minh trở nên tải nên cần đạo nhà nước việc di dời dân cư sang vùng ven, tạo điều kiện sở vật chất, kỉ thật hạ tầng, để thành phố vừa giữ phát triển, vừa mỏe rộng thành phố đáp ứng nhiều nhu cầu nhà cho người dân, góp phần tạo nên thành phố giàu mạnh - Qua số liệu thống kê tình hình nhu cầu ngày tăng người dân nhà ở, thực tế cho thấy nhu cầu chênh lệch lớn so với nguồn cung nhà nước, lãnh đạo thành phố lớn cần tạo điều kiện để tạo nhiều nguồn quỹ đất dành cho phân khúc nhà xã hội để đáp ứng tương đối nhu cầu nhà cho người dân Việc học hỏi kinh nghiệm từ phiếu lựa chọn nhà xã hội Hoa Kỳ (Housing Choise Vocher) Hiện nước ta nhà xã hội hỗ trợ trực tiếp cho doanh nghiệp xây dựng tổ chức cung ứng nhà xã hội Việc hỗ trợ người thuộc đối tượng sở hữu nhà xã hội số quyền lợi định Cần có quan nhà nước cụ thể sở xây dựng nơi có nhà xã hội phát hành phiếu lựa chọn nhà để hỗ trợ cho người thuộc đối tượng, để đối tượng tiếp cận cách dễ dàng Cụ thể làm sinh viên lên TP HCM để thuê nhà trọ để phục vụ nhu cầu học tập sinh hoạt khơng biết phải tìm đâu nhà xã hội để thuê, quy định sở xây dựng bạn sinh viên cần đến sở xây dựng lấy phiếu chọn nơi gần trường để học mà thơi Việc quy định tạo nhiều 53 thuận lợi đối tượng tiếp cận cách dễ dàng thông qua sở, gần nơi sinh sống đối tượng làm giảm chi phí thời gian di chuyển - Khảo sát thực tế: + Dự án khởi công Trong năm 2017, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh dự kiến mắt 1654 hộ với dự án gồm: + Chung cư thuộc khu dân cư hạnh phúc thuộc huyện Bình chánh với tổng số hộ dự kiến 672 + Tổ hợp nhà xã hội quận Bình Tân với tổng số hộ dự kiến 168 + Dự án số 35 Hồ Ngọc Lãm Quận Bình Tân với tổng dự kiến số hộ 718 + Dự án khu nhà dành cho cán lực lượng vũ trang quận 12 với tổng số hộ dự kiến 96 + Thống kê lưu trú Theo thống kê quan quản lý lưu trú thành phố Hị Chí Minh có 500.000 hộ dân chưa có nhà ở chung cư với người thân + Số liệu hộ dự kiến Dự kiến từ năm 2016 đến 2020 UBND thành phố Hồ Chí Minh hỗ trợ nhà đầu tư để lập kế hoạch xây dựng 44.000 hộ Dự kiến hoàn thành 30.000 để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà số 65/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực ngày 01/07/2015 Luật đất đai số 45/2013 QH13 ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014 Nghị định 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội 54 Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Nghị định 34/2013/NĐ-CP quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Thông tư 08/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư 32/2014/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11/2013/TT-NHNN cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư 25/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Quyết định 2127/QĐ-TTg năm 2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 45/2009/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 135/2007/QĐ-UBND kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 5657 UBND-ĐT việc cơng bố diện tích tối thiểu nhà xã hội Văn số 102/UBTVQH14- TCNS gửi phủ phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2016-2020 Nghị 113/NQ-CP Hội nghị Chính phủ với địa phương phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12 năm 2016 Chỉ thị 03/CT-TTg năm 2017 đẩy mạnh phát triển nhà xã hội Thủ tướng Chính phủ ban hành 55 Quyết định 630/QĐ-TTg lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 nhà ở, nguyên tắc để thiết kế http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/kinh-doanh/2016-03-25/goi-30-nghin-tyhttps://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/cac-giai-phap-va-co-che-chinhsach-ve-nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap.htmlmot-chinh-sach-nhanvan-nhung-ket-thuc-khong-co-hau-30021.aspx https://gso.gov.vn/default.aspx?tabid=716 Thống kê nhà xã hội năm 2015 http://lib.agu.edu.vn/cau-hoi-tim-tin/khoa-hoc-xa-hoi/3493-th%E1%BB%B1ctr%E1%BA%A1ng-v%C3%A0-gi%E1%BA%A3i-ph%C3%A1p-ph%C3%A1ttri%E1%BB%83n-nh%C3%A0-%E1%BB%9F-x%C3%A3-h%E1%BB%99i-chong%C6%B0%E1%BB%9Di-c%C3%B3-thu-nh%E1%BA%ADpth%E1%BA%A5p-%E1%BB%9F-t%E1%BB%89nh-an-giang http://kinhtedothi.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-doanh-nghiepde-nghi-coi-troi-quy-trinh-282132.html https://luatduonggia.vn/chu-dau-tu-du-an-xay-dung-nha-o-xa-hoi/ http://www.xaydung.gov.vn/en/trang-chi-tiet/-/tin-chi-tiet/Z2jG/86/302266/cacgiai-phap-va-co-che-chinh-sach-ve-nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-nguoi-thu-nhapthap.html Giải pháp Bộ xây dựng báo hay http://batdongsan.enternews.vn/tag/nha-o-xa-hoi.html http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/nhip-song-tai-chinh/2016-10-28/mientien-su-dung-dat-du-an-nha-o-xa-hoi-khong-su-dung-ngan-sach-37290.aspx https://baomoi.com/nguoi-my-lam-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-thenao/c/16510406.epi https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-3661-CTTTHT-2018-thue-gia-tri-gia-tang-doi-voi-du-an-khu-nha-o-xa-hoi-de-ban-Ha-Noi376073.aspx https://www.youtube.com/watch?v=qaqlY-B0ttU https://www.youtube.com/watch?v=XRndy7jDtyg 56 https://www.google.com.vn/search?dcr=0&source=hp&ei=HDilWo EOMW00gTknbj4Ag&q=nh%C3%A0+%E1%BB%9F+x%C3%A3+h%E1%BB% 99i+o+singapore&oq=nh%C3%A0+%E1%BB%9F+x%C3%A3+h%E1%BB%99i+ o+singapore&gs_l=psyab.3 4051.18488.0.19147.0.0.0.0.0.0.0.0 0.0 1c.1.64.psyab 0.0.0 0.jpv7w4GqRDY http://phamloc120893.blogspot.com/2013/09/cau-truc-cua-e-tai-nghien-cuukhoa-hoc.html https://www.youtube.com/watch?v=KV94ATDcTSs https://www.youtube.com/watch?v=geLlzaEMwFw Mua bán bất hợp pháphttps://www.youtube.com/watch?v=qkE_lL8dfjw ... quyền PHẦN 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 2.1 Thực trạng nhà xã hội so với pháp luật hành 2.1.1 Thực trạng vấn đề mua nhà xã hội. .. có phần, phần mở đầu phần nội dung Trong tập trung vào phần nội dung với phần: + Phần Lý luận chung nhà xã hội + Phần Thực trạng áp dụng pháp luật nhà xã hội giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp. .. bán nhà xã hội trái pháp luật Chính lí đó, thơng qua đề tài ? ?Giải pháp góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật nhà xã hội? ?? tha thiết niềm đam mê nghiên cứu góp phần cơng sức để hồn thiện pháp luật