Phân tích rủi ro tài chính các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh bình dương bằng phương pháp mô phỏng monte carlo áp dụng cho dự án khu nhà ở xã hội hòa lợi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM  LÊ QUỐC NAM PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG BẰNG PHƢƠNG PHÁP MƠ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Cơng trình Dân dụng Cơng nghiệp Mã ngành: 60 58 02 08 TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM  LÊ QUỐC NAM PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG BẰNG PHƢƠNG PHÁP MƠ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Cơng trình Dân dụng Cơng nghiệp Mã ngành: 60 58 02 08 CÁN BỘ HDKH: PGS TS NGUYỄN THỐNG TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016 -i- CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỐNG Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP.HCM ngày 27 tháng 08 năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ tên Chức danh Hội đồng TS Lư ng Đức Long Chủ tịch PGS TS Ngô Qu ng Tường Phản biện TS Ph n V Hồng S n Phản biện TS Trần Qu ng Ph TS Nguyễn Quốc Định Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận củ Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận s u Luận văn sử chữ (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn - ii - TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh ph c PHÒNG QLKH – ĐTSĐH NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÊ QUỐC NAM Giới tính: n m Ngày, tháng, năm sinh: 10/06/1979 N i sinh: Tp.HCM Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng MSHV: 1441870008 cơng trình dân dụng cơng nghiệp I Tên đề tài Phân tích rủi ro tài dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dương phương pháp mơ Monte Carlo Áp dụng cho khu nhà xã hội Hòa Lợi II Nhiệm vụ nội dung Nhiệm vụ Mục tiêu củ việc nghiên cứu “Phân tích rủi ro tài dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dương phương pháp mơ Monte Carlo Áp dụng cho khu nhà xã hội Hòa Lợi” tìm hiểu vấn đề gây rủi ro tài củ dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dư ng Từ đề xuất nguyên nhân gây rủi ro tài xác xuất xảy r củ nhân tố phư ng pháp mơ Monte C rlo Các phân tích đánh giá phạm vi luận văn gồm:  Xác định thực trạng dự án thực dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dư ng;  Phân tích kinh tế - xã hội, tài củ Dự án Nhà xã hội Hò Lợi củ - iii - chủ đầu tư Bec mex Bình Dư ng;  Phân tích mơ yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài phư ng pháp mơ Monter C rlo, từ dự báo xu hướng tác động củ nguồn chi phí đầu tư nh thu đến số tài củ dự án Nội dung Với mục tiêu củ đề tài qu nghiên cứu tài liệu dự án rủi ro tài chính, tác giả đề xuất nội dung nghiên cứu s u: - Thu thập thông tin Thông tin dự án Nhà xã hội Hò Lợi thu thập qu số liệu có củ chủ đầu tư, đ n vị thi cơng đ n vị tư vấn Ngồi ra, thơng tin nghiên cứu rủi ro tài củ dự án xây dựng c ng xem xét từ nguồn báo đài, tạp chí đề tài nghiên cứu trước - Xây dựng mơ hình khảo sát Từ c sở lý luận nghiên cứu phần trên, xây dựng mơ hình khảo sát dự nội dung phân tích tài củ dự án Nội dung phần nhằm làm rõ vấn đề s u:  Các yếu tố tác gây nên rủi ro tài cho dự án khu nhà xã hội Hò Lợi;  Xác định nội dung rủi ro tài cho dự án đầu tư phạm vi xây dựng cơng trình nhà xã hội - Phân tích mơ Mơ Monter C rlo áp dụng cho hệ thống mà thành phần củ ch ng có biểu thị ngẫu nhiên cơng cụ để phân tích tượng có yếu tố gây nên rủi ro tài nhằm r t r lời giải gần đ ng Nó cịn gọi phư ng pháp thử nghiệm thống kê Mô Monter C rlo thường sử dụng việc thực thí nghiệm phư ng pháp tính tốn giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp chí thực - iv - được, đặc biệt sử dụng máy tính số khơng u cầu cơng cụ tốn học phức tạp Thực chất củ mô Monter C rlo việc lự chọn cách ngẫu nhiên giá trị có củ biến ngẫu nhiên đầu vào (risk v ri bles) để có kết thực nghiệm củ đại lượng tổng hợp cần phân tích Q trình lặp lại nhiều lần để có tập hợp đủ lớn kết thực nghiệm Cuối xử lý thống kê để có đặc trưng thơng kê củ đại lượng tổng hợp - Kết luận R t r kết luận, dự báo từ kết Mô Monter C rlo phân tích hiệu tài củ Dự án Nhà xã hội Hị Lợi Bình Dư ng III Ngày giao nhiệm vụ: 1/2016 IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 6/2016 V Cán hƣớng dẫn: CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGS TS NGUYỄN THỐNG PGS TS NGUYỄN THỐNG KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH -v- LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Đồng thời, thơng tin trích dẫn Luận văn tôn trọng rõ nguồn gốc Tác giả LÊ QUỐC NAM - vi - LỜI CẢM ƠN Xin cám n Thầy PGS TS Nguyễn Thống, Thầy đư r gợi ý để hình thành nên ý tưởng củ đề tài làm mạnh dạn tiếp cận với hướng nghiên cứu Đồng thời, Thầy người tận tụy gi p hệ thống hó lại kiến thức quản lý định lượng phân tích hiểu biết thêm nhiều điều trình nghiên cứu luận văn Để hoàn thành luận văn này, cố gắng nỗ lực củ thân, nhận nhiều gi p đỡ củ tập thể cá nhân Tơi xin tỏ lịng biết n đến tập thể cá nhân dành cho gi p đỡ q báu Tơi xin chân thành cảm n Quý Thầy Cô thuộc B n đào tạo S u đại học, Kho Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Tp HCM tạo điều kiện gi p đỡ tơi q trình học nghiên cứu kho học Đề cư ng Luận văn thạc sĩ hoàn thành thời gi n quy định với nỗ lực củ thân, nhiên khơng có thiếu sót Kính mong Q Thầy Cơ dẫn thêm để bổ sung kiến thức hồn thiện thân h n Xin trân trọng cảm n TP HCM, ngày 22 tháng năm 2016 LÊ QUỐC NAM - vii - TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN * Tên đề tài: Phân tích rủi ro tài dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dư ng phư ng pháp mô Monte C rlo Áp dụng cho khu nhà xã hội Hị Lợi * Từ khố: Nhà xã hội, mơ Monte Carlo, phân tích tài chính, phân tích độ nhạy * Tóm tắt: Đề tài "Phân tích rủi ro tài dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dư ng phư ng pháp mô Monte C rlo áp dụng cho khu nhà xã hội Hị Lợi" có h i nội dung Thứ nhất, phân tích hiệu tài củ dự án nhà xã hội Hị Lợi Bec mex làm chủ đầu tư Thứ h i, với kết phân tích đó, đồng thời xác định yếu tố rủi ro để thực mô Monte C rlo nhằm dự báo số tài dịng tiền NPV tỷ suất thu hồi vốn nội IRR Bài viết xem xét đến độ nhạy củ yếu tố rủi ro đến hiệu củ dự án Tất phân tích thực qu n điểm Chủ đầu tư Tổng đầu tư Kết phân tích cho thấy rằng: Thứ nhất, hiệu tài thực Nhà xã hội thấp, điều thể qu giá trị dòng tiền NPV tỷ suất sinh lời nội IRR bé Điều c ng phù hợp dự án Nhà xã hội m ng ý nghĩ lớn h n hiệu mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, thực dự án Nhà xã hội nên chọn phư ng án v y vốn (theo qu n điểm chủ đầu tư) có lợi h n v y ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qu kết mô Monte C rlo h i giá trị trung bình NPV IRR âm Xác suất đạt giá trị lớn h n 30% Điều củng cố thêm cho nhận định hiệu tài Nhà xã hội thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV IRR đ n giá bán hộ giá rẻ, suất đầu tư giá mặt thư ng mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể - viii - ABSTRACT * Subject: Analysis of financial risks in the social housing project in Binh Duong Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa Loi * Keywords: Social housing, Monte Carlo simulation, financial analysis, sensitivity analysis * Abstract: Project "Analysis of financial risks in the social housing project in Binh Duong Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa Loi" is related to two main topics Firstly, the analysis of the financial performance of social housing projects Hoa Loi by investor Becamex Secondly, the results of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo simulations to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV return rate of internal capital IRR The article also considers the sensitivity of the risk factors to the efficiency of the project All analyzes were conducted in the investor perspective and total investment The analytical results show that, firstly, the financial performance of the social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little This is also suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and social benefits Secondly, the implementation of the project should be selected the social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial for preferential loans at low interest rates Thirdly, the results of Monte Carlo simulations, both the average value and IRR, NPV were negative The probability of a value greater than to reach just under 30% This reinforces the assessment that the financial performance of the social housing project was very low Finally, through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of commercial premises Other factors are not significantly affected - 79 - Hình 4.19 - Thực mô Monte Carlo Crystal Ball 4.3.3.1 Xác suất dịng tiền (NPV) chiết khấu Hình 4.20 cho biết số thông số chạy mô dự báo xu hướng th y đổi củ dòng tiền có chiết khấu rủi ro Khảo sát thực qu n điểm theo Chủ đầu tư Tổng đầu tư NPV có xu hướng tuân theo quy luật phân phối xác xuất Bet (, ) với giá trị trung bình Me n (khi chạy 100 000 trường hợp) -27.090 (giá trị âm), độ lệch chuẩn St nd rd Devi tion 53 085, có phư ng s i V ri nce 817 981 829 giá trị lớn - nhỏ tư ng ứng dòng M ximun - Minimum tư ng ứng 209.068 -188.183 - 80 - Hình 4.20 - Một vài số thống kê NPV mơ Monte Carlo Hình 4.21 cho biết giá trị NPV tư ng ứng mức xác suất xảy r từ 0% đến 100% với bước nhảy 10% Hình 4.21 - Tỷ lệ phần trăm NPV - 81 - Hình 4.22 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư Theo biểu đồ xác suất Hình 4.22 ch ng t thấy dự án có NPV > theo qu n điểm Chủ đầu tư 29 597% Trong Hình 4.23 cho biết dự án có NPV > theo qu n điểm Tổng đầu tư 29.394% Hình 4.23 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư - 82 - Hình 4.24 4.25 thể giá trị cộng dồn xác suất NPV h i trường hợp Chủ đầu tư Tổng đầu tư Hình 4.24 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư Hình 4.25 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư - 83 - Độ nhạy củ yếu tố rủi ro so với NPV theo qu n điểm chủ đầu tư tổng đấu tư thể lần lượ Hình 4.26 4.27 Độ nhạy xếp theo thứ tự từ c o xuống thấp tư ng ứng với từ mạnh đến yếu Hình 4.26 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư Hình 4.27 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư - 84 - 4.3.3.2 Xác suất Tỷ suất sinh lời nội (IRR) Tư ng tự NPV, Hình 28 cho biết số thơng số chạy mô dự báo xu hướng th y đổi củ tỷ suất sinh lời nội Khảo sát c ng thực qu n điểm theo Chủ đầu tư Tổng đầu tư IRR có xu hướng tuân theo quy luật phân phối xác xuất Bet với giá trị trung bình Mean -6.68 (giá trị âm), độ lệch chuẩn St nd rd Devi tion 14.19%, phư ng s i V ri nce 01% giá trị lớn 61.94%, nhỏ -42.70% Hình 4.28 - Một vài số thống kê IRR mô Monte Carlo Tư ng tự, thông số khác c ng thể hình từ Hình 28 đến Hình 34 tr ng - 85 - Hình 4.29 - Tỷ lệ phần trăm IRR Hình 4.30 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư - 86 - Hình 4.31 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư Hình 4.32 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư - 87 - Hình 4.33 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư Hình 4.34 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư - 88 - Hình 4.35 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư 4.3.3.3 Nhận xét * Về dịng tiền (NPV) có chiết khấu rủi ro Với kết mô Monte C rlo yếu tố rủi ro làm dự án lỗ Điều xảy r qu n điểm theo Chủ đầu tư Tổng đầu tư NPV có giá trị trung bình âm -27 090 (triệu đồng) thể điều H n nữ độ lệch chuẩn lớn (53 085 triệu đồng) cho thấy tập liệu mơ có phân tán lớn h i đuôi củ phân phối Bet Dự án c ng khó thành cơng lợi ích tài khả NPV > có 29.597% 29.394% tư ng ứng với qu n điểm phân tích tài theo Chủ đầu tư Tổng đầu tư Dự vào biểu đồ độ nhạy nhân tố ảnh hưởng tới NPV (Hình 4.26 4.27) thể nhân tố có ảnh hưởng lớn đ n giá bán hộ giá rẻ (55,6% 55,5% tư ng ứng với qu n điểm chủ đầu tư tổng đầu tư), suất đầu - 89 - tư (-37.6% -37,9%), giá mặt thư ng mại (6,7% 6,6%) Các yếu tố chi phí quản lý nh nghiệp, chi phí phục vụ bán hàng, lãi v y ngân hàng khơng ảnh hưởng Điều giải thích tỷ trọng củ chi phí quản lý nh nghiệp, chi phí phục vụ bán hàng so với tồn dự án khơng c o, bên cạnh lãi v y ưu đãi cho dự án Nhà xã hội thấp * Về tỷ suất thu hồi vốn nội (IRR) Số liệu mô Monte C rlo IRR c ng giống với phân tích NPV IRR có giá trị trung bình âm -6.68, độ lệch chuẩn lớn 14.19% với giá trị IRR lớn 61.94%, nhỏ -42.70% Điều làm cho dự án khó khả thi Một điểm nữ làm Dự án khơng đáng giá IRR mơ có xác suất 29.597% 29.394% tư ng ứng với qu n điểm phân tích tài theo Chủ đầu tư Tổng đầu tư để đạt giá trị dư ng Đây xác suất khó xảy r phân tích đánh giá dự án Tư ng tự phân tích NPV, IRR thể hình 4.24 4.25 cho biết nhân tố có ảnh hưởng lớn đ n giá bán hộ giá rẻ với xác suất 62,2% 60,2% tư ng ứng với qu n điểm chủ đầu tư tổng đầu tư Tiếp theo suất đầu tư với xác suất -30.0% -32.5% Cuối giá mặt thư ng mại với xác suất 7,7% 7,2% Các yếu tố chi phí quản lý nh nghiệp, chi phí phục vụ bán hàng, lãi v y ngân hàng không ảnh hưởng - 90 - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Luận văn thực phân tích tài củ dự án Nhà xã hội Hịa Lợi mơ Monte C rlo với yếu tố gây ảnh hưởng đến số tài gồm suất đầu tư, giá bán hộ giá rẻ, giá bán mặt thư ng mại, chi phí quản lý nh nghiệp, chi phí phục vụ bán hàng lãi v y thực dự án Bên cạnh đó, phân tích c ng thực đánh giá độ nhạy củ yếu tố dòng tiền khấu rủi ro NPV hệ số thu hồi vốn nội IRR Các phân tích thực cho h i trường hợp qu n điểm đánh giá theo chủ đầu tư c ng đánh giá theo tổng đầu tư Việc phân tích mơ liệu cho r kết luận sau: 1) Hiệu tài thực Nhà xã hội thấp, điều thể qu giá trị dòng tiền NPV tỷ suất sinh lời nội IRR bé Điều c ng phù hợp dự án Nhà xã hội m ng ý nghĩ hiệu ích lợi xã hội lớn h n hiệu mặt ích lợi kinh tế tài 2) Khi thực dự án Nhà xã hội nên chọn phư ng án v y vốn (theo quan điểm chủ đầu tư) có lợi h n v y ưu đãi với lãi suất thấp 3) Qua kết mô Monte C rlo h i giá trị trung bình NPV IRR âm Xác suất đạt giá trị lớn h n 30% Điều củng cố thêm cho nhận định hiệu tài Nhà xã hội thấp 4) Những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV IRR theo thứ tự giảm dần đ n giá bán hộ giá rẻ, suất đầu tư giá mặt thư ng mại Trong đó, suất đầu tư (có độ nhạy âm) ảnh hưởng ngược lại với hiệu tài chính, có nghĩ - 91 - suất đầu tư tăng hiệu tài giảm Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể Những hạn chế luận văn kiến nghị nghiên cứu Những hạn chế luận văn Do thời gi n làm luận văn có hạn, kiến thức tác giả hạn chế nên luận văn nhiều hạn chế như:  Nhà xã hội chư ng trình mới, đặc thù Việt N m, tài liệu nghiên cứu liên qu n đến lĩnh vực chư nhiều Mặt khác, việc thu thập số liệu cịn thiếu nên có số liệu chư sát với thực nhất;  Việc xây dựng hàm phân phối cho yếu tố rủi ro, có khảo sát, thời gi n có hạn nên mẫu khảo sát nhỏ chư tiếp cận với nhiều nhóm chuyên gi khác nh u nên độ tin cậy chư cao;  Chỉ nghiên cứu số liệu cục Bình Dư ng chư đánh giá tác động củ vùng miền khác nước Kiến nghị nghiên cứu  Thu thập thêm liệu để đề xuất hàm phân phối yếu tố ảnh hưởng có độ tin cậy h n nữ  Có thể nghiên cứu dự án tư ng tự vùng miền khác - 92 - TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Website Học viện Cán quản lý xây dựng đô thị - http://amc.edu.vn [2] Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 củ Chính phủ Phát triển quản lý nhà xã hội [3] Thông tư 08/2014/TT-BXD củ Bộ Xây dựng b n hành 23 tháng năm 2014 để hướng dẫn Nghị định số 188/2013/NĐ-CP [4] Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Phát triển quản lý nhà xã hội củ Chính phủ b n hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 [5] PGS TS Nguyễn Thống - Giáo trình Phân tích Định lượng [6] Akintola S Akintoye, Malcolm J MacLeod, Risk Analysis And Management In Construction, International journal of project management vol.15, No.1, pp31-38,1997 [7] A Hacura, M Jadamus-Hacura and A Kocot, Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique, Eur Phys J B 20, 551-553 (2001) [8] Chris Chapman, Project risk analysis and management—PRAM the generic process References and further reading may be available for this article To view references and further reading you must purchase this article., School of Management, University of Southampton, Southampton SO17 1BJ, UK-Available online June 1998 [9] Savvakis C Savvides, Risk Analysis in Investment Appraisal, Published in ―Project Appr is l‖, Volume Number 1, p ges 3-18, March 1994 [10] Willem J H Van Groenendaal & Jack P C Kleijnen, On The Assessment Of Economic Risk: Factorial Design Versus Monte Carlo Methods, Department of Information Systems and Auditing/Center for Economic Research (CentER), School - 93 - [11] Young Hoon Kwak and Lisa Ingal, Exploring Monte Carlo Simulation Applications For Project Management, Risk Management (2007) 9, 44 – 57 [12] Lê Công Hùng, Ứng dụng mơ Monte-C rlo để phân tích, đánh giá dự án đầu tư khu công nghiệp, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Bách Kho Tp.HCM, 2006 [13] Đinh Như C o, Quản lý rủi ro cho nhà đầu thầu xây dựng nước thực dự án Việt N m [14] Công ty TNHH L n Anh, Dự Án Khả Thi L n Anh – Đà Lạt, tháng 102008 [15] http://becamex.com.vn/vn/tong-quan/gioi-thieu-becamex-idc-corp ... tế xã hội cho tỉnh nhà Vì đề tài Phân tích rủi ro tài dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dương phương pháp mô Monte Carlo áp dụng cho khu nhà xã hội Hòa Lợi nghiên cứu cần thiết, kỳ vọng hỗ trợ cho nhà. .. Nhà xã hội, mơ Monte Carlo, phân tích tài chính, phân tích độ nhạy * Tóm tắt: Đề tài "Phân tích rủi ro tài dự án nhà xã hội tỉnh Bình Dư ng phư ng pháp mô Monte C rlo áp dụng cho khu nhà xã hội. .. TP.HCM  LÊ QUỐC NAM PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG BẰNG PHƢƠNG PHÁP MƠ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên