Pháp luật về nhà ở xã hội từ thực tiễn thực hiện tại thành phố hà nội

u lí BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI (NOXH) TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI r v' =;: V ện Mử :::= ì V:: ••••• LƯU THỊ HỒNG VÂN CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết luận, số liệu khóa luận tốt nghiệp trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Tác giả luận văn tốt nghiệp Xác nhận giảng viên hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) IV r: Viện Đai học'.II1 IV : LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thị Nga hướng dẫn thực nghiên cứu Xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo, người đem lại cho kiến thức bổ trợ, vô có ích năm học vừa qua Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, người bên tôi, động viên khuyến khích tơi q trình thực đề tài nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2016 IV T: Viện Đại học '.II1 IV : MỤC LỤC BẢNG TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa đề tài 5.1 Ý nghĩa lí luận 5.2 Ý nghĩa thực tiễn .3 Kết cấu luận văn .3 CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát chung nhà xã hội .4 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Khái niệm nhà xã hội 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà xã hội 1.2 Pháp luật nhà xã hội 19 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật 19 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm cấu pháp luật điều chỉnh nhà xã hội .20 1.2.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật nhà xã hội .22 1.2.4 Pháp luật nhà xã hội số quốc gia giới gợi mở cho Việt Nam ' .' .30 CHƯƠNG 37 PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .37 2.1 Nội dung pháp luật nhà xã hội 37 2.1.1 Nội dung pháp luật phát triển nhà xã hội 40 2.1.2 Nội dung pháp luật quản lí nhà xã hội 47 2.2 Pháp luật nhà xã hội từ thực tiễn Thành phố Hà Nội 53 2.2.1 Tình hình phát triển quản lí nhà xã hội Thành phố Hà Nội .53 2.2.2 Đánh giá thực tiễn phát triển quản lí nhà xã hội Thành phố Hà Nội 58 Kết luận chương 66 CHƯƠNG .67 ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 67 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nhà xã hội 67 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhà xã hội 69 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 69 3.2.2 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật 72 Kết luận chung 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 r?: r= : ị iĐại học 'JH hl : BẢNG TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CBCNVC : Cán công nhân viên chức CPF : Quĩ tiết kiệm Trung ương KLHC : Tổng công ty nhà đất Hàn Quốc NHF : Qũi nhà quốc gia NOXH : Nhà xã hội ODA : Hỗ trợ phát triển thức TNT : Thu nhập thấp IV r: Viện Đại học'.II1 : ••••• MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Nhà có tầm quan trọng đặc biệt hộ gia đình, cá nhân, tổ ấm hạnh phúc người, môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, thể văn minh, tiến xã hội Trong kinh tế thị trường, nhà hàng hóa, loại hàng hóa có tính chất đặc thù, mang tính kinh tế trị - xã hội cao Do đó, Nhà nước cần quan tâm quản lí, điều tiết có sách phù hợp, xem nhiệm vụ trị quan trọng trình phát triển kinh tế, giải an sinh - xã hội, tăng lòng tin nhân dân vào Đảng, Nhà nước, thể chất nhân văn chế độ xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, Thành phố Hà Nội, năm qua, với tình hình gia tăng dân số tốc độ thị hóa ngày cao, nhà trở thành vấn đề xúc đời sống xã hội, cán cơng nhân viên chức (CBCNVC) Trong tình hình trên, để đáp ứng nhu cầu xã hội việc nghiên cứu “Pháp luật nhà xã hội (NOXH) từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội” nhằm giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp (TNT) Thành phố Hà Nội Mục đích nghiên cứu Chứng minh nhà hàng hóa có giá trị cao, tuân theo qui luật cung cầu thị trường, đồng thời làm rõ khái niệm nhà ở, NOXH, đối tượng điều kiện để thụ hưởng loại nhà Khẳng định thị trường hàng hóa nhà có hạn chế hạn chế cần quan tâm xuất nhu cầu nhà đối tượng TNT, đối tượng CBCNVC họ tiếp cận với loại nhà khu vực thị trường tư nhân cung cấp, tìm hiểu thực trạng nhu cầu NOXH Thành phố Hà Nội Phân tích đánh giá tình hình cung cầu NOXH cho CBCNVC Thành phố có can thiệp Nhà nước đối chứng với nhu cầu để nhận mâu thuẫn cung cầu từ khẳng định Nhà nước cần xây dựng NOXH để giải nhu cầu nhà cho CBCNVC khu vực thị trường tư nhân không quan tâm đến đối tượng này, từ rút mặt tích cực, tồn thị trường NOXH làm sở đề xuất giải pháp phát triển loại nhà Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm giải nhu cầu nhà cho CBCNVC trọng tâm vấn đề phát triển NOXH Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng: tập trung giải chỗ cho đối tượng có TNT cán bộ, công chức, viên chức theo pháp lệnh cán cơng chức có khó khăn nhà theo điều kiện, tiêu chuẩn Luật Nhà qui định địa bàn Thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Lí thuyết cung cầu tảng để thực nghiên cứu Dựa vào việc phân tích cung cầu thị trường nhà nói chung thị trường NOXH cho CBCNVC nói riêng để tìm hạn chế thị trường, ngun nhân cung khơng đáp ứng cầu, từ khẳng định Nhà nước phải có can thiệp để điều chỉnh thị trường; đồng thời luận văn đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm giải nhu cầu nhà cho CBCNVC trọng tâm vấn đề phát triển NOXH Phương pháp chuyên gia: nghiên cứu quan điểm, kinh nghiệm, sách mơ hình phát triển NOXH giới Phương pháp thống kê mô tả kết hợp nghiên cứu báo cáo, văn pháp qui, tài liệu phát triển nhà qua năm quan quản lí nhà nước, tổ chức tư vấn nghiên cứu thị trường BĐS, tài liệu nghiên cứu nhà nước nhằm tổng hợp, so sánh đối chiếu, thống kê tình hình phát triển nhà Thành phố nói chung NOXH nói riêng nhằm làm rõ luận điểm đề tài Ý nghĩa đề tài 5.1 Ý nghĩa lí luận Trên sở kế thừa nghiên cứu lí thuyết khác nhà công bố, luận văn chọn lựa, tổng hợp lí luận làm rõ khái niệm với nội dung liên quan đến NOXH Cơ sở lí luận đóng góp vai trị quan trọng để làm tảng cho việc phân tích, đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp phát triển NOXH nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu đề tài 5.2 Ý nghĩa thực tiễn Nhà vấn đề trọng yếu đời sống người Do đó, việc nghiên cứu tình hình thị trường nhà nói chung, thị trường NOXH nói riêng đề xuất giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu việc giải nhà cho CBCNVC tạo điều kiện để người lao động “an cư”, sớm phục hồi sức khỏe, nâng cao suất chất lượng nguồn nhân lực, hạn chế tệ nạn xã hội phát sinh phải sống khu nhà đông đúc, chật chội, ẩm thấp, bình ổn thị trường nhà ở, an sinh xã hội, ổn định kinh tế - trị Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn gồm phần mở đầu, chương phần kết luận: • • • • ’• Phần mở đầu nêu lí chọn đề tài, mục đích nghiên cứu, đối tượng phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa vấn đề nghiên cứu Chương 1: Tổng quan pháp luật NOXH Chương 2: Pháp luật NOXH từ thực tiễn Thành phố Hà Nội Chương 3: Định hướng số kiến nghị hoàn thiện pháp luật NOXH CHƯƠNG TÔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.1 1.1 Khái quát chung nhà xã hội Khái niệm nhà Xét theo thang bậc nhu cầu người Maslow 2, nhu cầu bản, đứng sau nhu cầu an toàn Nhà nơi bảo vệ người khỏi điều kiện tự nhiên, khí hậu khắc nghiệt, nơi tái tạo sức lao động người, nhiều nhu cầu sống bậc cao thỏa mãn nhà nhu cầu hưởng thụ văn hóa, giải tú Nhà cịn tạo thu nhập, mặt trực tiếp sản xuất kinh doanh, bn bán, làm trụ sở văn phịng Như vậy, nhà hàng hóa thiết yếu bắt buộc người phải tiêu dùng dù giàu hay nghèo, khơng có hàng hóa thay Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, mặc chỗ đến Iàm ^"^MỆỌA/# thuật’ ạj (giáo-”2- ••••• Trong thị trường BĐS, Nhà hàng hóa trung gian hàng hóa tư nhân hàng hóa cơng, “hàng hóa có giá trị đặc biệt hay cịn gọi hàng hóa có ý nghĩa xã hội”, cá nhân tiêu dùng tạo lợi ích xã hội cao lợi ích tiêu dùng cá nhân Điều thể qua hai thuộc tính vật chất xã hội Nhà có thuộc tính vật chất rõ, cố định, ln gắn với đất vị trí định Việc giao dịch mua bán phải chứng từ Thường nhà gắn với đất thành hàng hóa chung, chứng từ sở hữu nhà thường chung với đất Nhà có giá trị lớn, sản phẩm đời người, có quan hệ mật thiết toàn diện với quản lí phát triển thị Ngồi ra, nhà cịn có tính đầu giá trị tăng lên theo thời gian Như vậy, khía cạnh kinh tế, nhà hàng hóa chịu chi phối qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh 1A.H Maslov, A Theory of Human Motivation, Psychological Review 50 (1943): 370-96 2Mác-Angghen, tuyển tập, tập 2, ST 1971, tr.198 chuyển công tác khác để đảm bảo cơng tác đạo thực nhiệm vụ sách nhà thị trường BĐS, đạo thực chương trình phát triển nhà Thành phố trì liên tục, thường xuyên Tiếp tục triển khai Chương trình phối hợp hành động số 02/LT/BXD-UBND ngày 24/7/2012 triển khai thực chiến lược phát triển nhà đến năm 2030 ký Bộ Xây dựng Uỷ ban nhân dân Thành phố; triển khai báo cáo kết thực Chương trình 06/CTr-TU “Đẩy mạnh cơng tác qui hoạch, xây dựng quản lí thị Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015” Chương trình 07/CTrTU “Tập trung xây dựng hạ tầng kĩ thuật đô thị, bảo vệ nâng cao, chất lượng môi trường giai đoạn 2012 - 2015” 1.2.4 Pháp luật nhà xã hội số quốc gia giới gợi mở cho Việt Nam (1) Singapore Thành côn g Singapore chương trình phát triển nhà c^ Chính phủ tạo thuận lợi để người dân sở hữu nhà Từ nước phát triển với 70% hộ gia đình sống khu nhà xuống cấp; 1/4 dân số sống khu nhà ổ chuột 1/3 người khác sống khu nhà tự phát ven Thành phố năm trước 1960 Đến năm 2011 Singapore có 93% dân số có sở hữu nhà (trong có 80% nhà giá thấp) Quá trình phát triển nhà chia thành giai đoạn sau: Thứ nhất, giai đoạn 1960 - 1970: thực sách “người người có nhà ở” "để dành tiền mua nhà" Phần lớn hộ gia đình mua nhà theo hình thức để dành tiền Nhà nước đứng quản lí Nhà nước tập trung xây dựng khu chung cư TNT diện tích 50 - 60 m2 cho hộ bố trí cho hộ TNT chưa có nhà Mục tiêu giai đoạn là: xây dựng nhiều hộ tốt để phục vụ cho việc tái định cư chỉnh trang đô thị Thứ hai, giai đoạn 1971 - 1980: Xây dựng nhiều hộ với diện tích lớn (khoảng 70 m2) để đáp ứng nhu cầu nhà tăng dân số điều kiện sống theo tiêu chuẩn tốt Thứ ba, giai đoạn 1981 - 1990: Xây dựng thêm nhiều chung cư mới, cải tạo xây dựng lại khu chung cư cũ không phù hợp qui hoạch Các hộ trọng, quan tâm chất lượng sống môi trường sống Thứ tư, giai đoạn sau 1991: Xây dựng chung cư đại, cao tầng (chủ yếu phục vụ cho thương mại theo nhu cầu xã hội theo đơn đặt hàng) Hiện nay, Singapore có xu hướng phát triển nhiều dự án hộ cao cấp 60 tầng trọng đến sở hạ tầng, khơng gian mơi trường sống Về sách, Chính phủ Singapore có sách đồng phù hợp với giai đoạn phát triển nhà ở, tiêu biểu hai sách sau: Thứ nhất, đất đai: Ban hành "Pháp lệnh trưng dụng đất đai", bảo đảm có đủ quĩ đất dùng để xây dựng nhà ở; Nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời tổ chức cá nhân có đất bị trưng dụng Thứ hai, tài chính: Chính phủ có hình thức tài trợ (i) tín dụng phát triển nhà ở, nhà nước trả chi phí xây dựng điều hành (ii) tín dụng tài trợ chấp cho người mua nhà trả góp Các khoản thâm hụt ngân sách tài trợ hồn tồn Chính sách mua NOXH thông qua Quĩ tiết kiệm Trung ương (CPF): Quĩ CPF thành lập từ năm 1955 để quản lí hệ thống quĩ tiền tiết kiệm bắt buộc, người lao động phải đóng góp tiền lương tháng cho CPF 20% thu nhập/ tháng; người sử dụng lao động nộp 14%/ tháng Quĩ CPF sử dụng cho mục đích là: chăm sóc y tế, trả lương hưu cho vay mua NOXH Quĩ CPF cho vay đến 90% giá trị nhà xã hội với lãi suất thấp (không đặt mục tiêu kinh doanh) trả góp từ 25 - 30 năm Người lao động trước nghỉ hưu năm rút 50% số tiền gửi tiết kiệm để mua NOXH, phần cịn lại Chính phủ cho vay để mua nhà Khi hưu (đúng tuổi) rút toàn tiền gửi vào quĩ CPF Mục đích Quĩ CPF khơng kinh doanh, đặt mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu để người dân mua NOXH có sống tốt từ lợi ích Quĩ Nếu khơng sử dụng nhà nhà nước cung cấp nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đơla Singapore) Chính phủ cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân, chủ yếu cung cấp hộ nhà cao tầng Để hạn chế tình trạng mua bán lại đầu cơ, Chính phủ qui định mua nhà nhà nước phải năm bán sau 10 năm (kể từ bán thứ nhất) mua nhà thứ hai nhà nước (2) Hàn Quốc Hàn Quốc nước đạt tỉ lệ phát triển đô thị cao so với nước khu vực, kể từ năm 2000 tỉ lệ thị hố đạt đến 89% Q trình phát triển nhà Hàn Quốc chia thành giai đoạn sau: Thứ nhất, từ 1953 - 1972: xây dựng nhiều lô nhà phố để tái định cư cho người dân bị giải tỏa khu nhà lụp xụp Thứ hai, từ 1973 - 1982: ngân sách tập trung cho xuất khâu ngành cơng nghiệp, Chính phủ khơng đủ ngân sách để phát triển nhà nên khuyến khích người dân tự cải tạo nhà với hỗ trợ Chính phủ khoản vay ưu đãi Thứ ba, từ 1983 - 2002: đề cao vai trò doanh nghiệp tư nhân việc cải tạo khu đô thị xuống cấp, phát triển đa dạng loại nhà nhà phố với mật độ xây dựng thấp, chung cư cao tầng với mật độ cao, lô nhà phố nhỏ Thứ tư, từ 2003 - nay: tập trung đầu tư phát triển sở hạ tầng xây dựng nhà có diện tích nhỏ để người TNT th mua nhà Nhiều sách để hỗ trợ người TNT có điều kiện thuê mua nhà như: đa dạng loại nhà, đa dạng loại hình sở hữu, hỗ trợ vay để mua nhà, thuê nhà giá rẻ Một khó khăn q trình thị hóa Hàn Quốc thiếu nhà Do đó, Chính phủ nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà cho hộ gia đình Giá nhà đất Hàn Quốc cao, tỉ lệ người sở hữu nhà riêng thấp ngược lại, nhờ có sách NOXH tốt nên người có TNT tiếp cận nhà như: Thành lập Tổng Công ty Nhà Đất Hàn Quốc (KLHC) để xây dựng nhà nhằm đảm bảo vấn đề phát triển nhà ở, đặc biệt nhà cho người có TNT KLHC phép thu hồi đất để xây dựng nhà cho người có TNT với giá quyền địa phương qui định KLHC có nghĩa vụ phải xây dựng khu nhà diện tích nhỏ, giá thấp khoảng lợi nhuận từ khu không đáng kể KLHC tìm kiếm lợi nhuận từ dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, thu nhập cao thành phố lớn nơi mà nhu cầu nhà mức cao từ phát triển thị trường nhà Hàn Quốc Phát động chương trình Quĩ Nhà quốc gia (NHF), cơng chức Nhà nước người lao động lĩnh vực tư nhân đóng 2,5% tiền lương hàng tháng vào NHF Những người lao động tham gia chương trình vay tối đa triệu Won với lãi suất 6%/năm vòng 30 năm để tạo lập nhà Để khuyến khích cơng ty xây nhà cho th, xây hộ có diện tích nhỏ, Chính phủ cho phép công ty phát hành trái phiếu công ty, loại trái phiếu có khả thu hồi lĩnh vực nhà ở, ưu tiên vay vốn nhà đất, quyền mua khu đất dự án quan nhà nước Chính sách NOXH chuyên biệt hóa đến loại đối tượng, nhà cho người có mức sinh hoạt bản, người có mức sinh hoạt thấp từ -10% so với đối tượng bản, người vô gia cư, cặp vợ chồng cưới Hỗ trợ vốn trực tiếp: + Những người muốn mua nhà lần mua nhà vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị nhà 100 triệu Won, với lãi suất thấp vào khoảng - 6,5%/năm + Chương trình tiền gửi Chonsei cung cấp khoản vay để mua nhà cho người làm công ăn lương có TNT, chưa có nhà riêng Khoản vay lên đến 70% tổng giá trị nhà 60 triệu Won, lãi suất 5,5%/ năm, người có mức TNT lãi suất 3%/năm.Người có TNT nâng cấp, cải tạo nhà vay từ 15 - 20 triệu Won cho nhà với mức lãi suất 5,5% + Hệ thống thuê nhà lâu dài SHIFT cho phép gia đình có TNT thuê nhà với giá khoảng 80% mức giá thuê trung bình thị trường tới 20 năm (3) Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Thứ nhất, nước có quan tâm sâu sắc nỗ lực lớn vấn đề giải nhà cho người có TNT Việc giải nhà cho người có TNT phụ thuộc vào ý chí giai cấp cầm quyền mục tiêu nhằm hỗ trợ người có chỗ ở, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo tầng lớp dân cư Thứ hai, phủ nước không tin tưởng vào khả hệ thống thị trường tư nhân chăm sóc cho người có TNT Điều nhắc nhở phủ nước can thiệp để lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân có nhiều tiềm khơng làm Ihu Thứ ba, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, định hướng vấn đề giải nhà cho người có TNT Chính phủ nước có quan chun trách quản lí, phát triển nhà thay đổi phương thức thực chuyển từ chế độ cung cấp sang chế độ tạo điều kiện: (1) Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi bảo lãnh vốn người mua thuê nhà; (2) Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà đôi với việc qui định tiêu chuẩn hộ, giá cho thuê, đối tượng thuê; (3) Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn tạo lập quĩ nhà để giải nhu cầu cho đối tượng sách theo hình thức bán trả dần, cho th, thuê mua Thứ tư, nhà xã hội chủ yếu nhóm người có khó khăn nhà thuê nhà thuê mua thời gian dài Chính phủ có chế bảo đảm loại nhà không rơi vào tay người khơng có nhu cầu Tuy nhiên, đối tượng loại nhà phủ nước vào điều kiện kinh tế đất nước qui định, gặp khó khăn giới hạn đối tượng thụ hưởng để phù hợp với tình hình giải hiệu Thứ năm, pháp lí đầu tư quản lí BĐS yếu tố quan trọng Nhà nước người tạo dựng môi trường pháp lí, mơi trường kinh tế - xã hội cho thị trường BĐS phát triển Trong số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu vào thị trường BĐS, đặc biệt thực sách nhà cơng, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà thích hợp; hạn chế việc mua bán lại, đầu BĐS Thứ sáu, công tác qui hoạch đặc biệt trọng, tạo phát triển bền vững thị trường BĐS Qui hoạch giúp Nhà nước quản lí định hướng việc phát triển loại nhà theo không gian lãnh thổ, Nhà nước điều chỉnh qui hoạch để phục vụ cho mục tiêu trị, kinh tế, xã hội thời kì Thứ bảy, để phát triển quĩ nhà ở, Chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau cung cấp cho đơn vị để thực dự án theo qui hoạch (bán đấu giá cho thuê), tránh tình trạng đối đầu nhà đầu tư chủ đất q trình đền bù giải phóng mặt Khơng có tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng cơng trình nhà để kinh doanh Kết luận chương Luận văn khẳng định nhu cầu thiết yếu người nhà “hàng hóa đặc biệt có giá trị” tuân theo qui luật cung cầu thị trường Thị trường nhà có hạn chế hạn chế mà luận văn sâu phân tích người có TNT CBCNVC, học sinh sinh viên, công nhân người lao động khó có khả tiếp cận hàng hóa Điều địi hỏi phải có can thiệp Nhà nước để đảm bảo công xã hội cho người có chỗ phù hợp Luận văn đưa khái niệm nhà ở, NOXH nghiên cứu kinh nghiệm số nước việc giải NOXH rút học kinh nghiệm cho Thành phố Hà Nội việc giải nhà cho đối tượng có TNT Luận văn làm rõ chất đặc điểm NOXH khẳng định vai trò quan trọng Nhà nước việc khắc phục hạn chế thị trường nhà thông qua việc cung cấp NOXH Trên sở lí luận làm tiền đề cho việc phân tích cung cầu NOXH thời gian qua, mặt đạt được, mặt cịn tồn tại; từ có định hướng, giải pháp, kiến nghị phù hợp nhằm giải nhu cầu nhà đối tượng NOXH IV r: Viện Đại học'.II1 : ••••• CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Nội dung pháp luật nhà xã hội Pháp luật điều chỉnh NOXH qui định nội dung chung chương Luật Nhà 2014 với nội dung sau: Thứ nhất, đối tượng hưởng sách hỗ trợ NOXH qui định Điều 49 Luật Nhà 2014 đáp ứng điều kiện hưởng sách hỗ trợ NOXH theo qui định pháp luật bao gồm đối tượng sau: Người có cơng với cách mạng theo qui định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nơng thơn; Hộ gia đình khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu; Người TNT, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo qui định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng trả lại nhà công vụ theo qui định khoản Điều 81 Luật này; Học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo qui định pháp luật mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất Thứ hai, hình thức thực sách hỗ trợ NOXH qui định Điều 50 Luật Nhà 2014 bao gồm bốn hình thức sau: Một là, hỗ trợ giải cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH cho đối tượng: Người có cơng với cách mạng theo qui định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; Người TNT, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; Cán bộ, công chức, viên chức theo qui định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng trả lại nhà công vụ theo qui định pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo qui định pháp luật mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất Riêng đối tượng Học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; Học sinh trường dân tộc nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập thuê NOXH Hai là, hỗ trợ theo chương trình mục tiêu nhà với đối tượng sau: Người có cơng với cách mạng theo qui định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nơng thơn; Hộ gia đình khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu để xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà để Ba là, hỗ trợ giao đất có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo qui định pháp luật đất đai tặng nhà cho đối tượng: Người có cơng với cách mạng theo qui định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nơng thơn hộ gia đình khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu; Bốn là, hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi Nhà nước thông qua Ngân hàng sách xã hội, tổ chức tín dụng Nhà nước định để đối tượng: Người có cơng với cách mạng theo qui định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nông thôn; Người TNT, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; Cán bộ, cơng chức, viên chức theo qui định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà để Thứ ba, điều kiện hưởng sách hỗ trợ NOXH trường hợp cụ thể hoá Điều 51 Luật Nhà 2014 Theo đó: Đối với trường hợp hỗ trợ giải cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH phải đáp ứng điều kiện nhà ở, cư trú, thu nhập theo qui định sau đây: Một là, chưa có nhà thuộc sở hữu mình, chưa mua, thuê thuê mua NOXH, chưa hưởng sách hỗ trợ nhà ở, đất hình thức nơi sinh sống, học tập có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình qn đầu người hộ gia đình thấp mức diện tích nhà tối thiểu Chính phủ qui định theo thời kì khu vực; Hai là, phải có đăng kí thường trú tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có NOXH; trường hợp khơng có đăng kí thường trú phải có đăng kí tạm trú từ năm trở lên tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp đối tượng học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; Ba là, đối tượng người TNT, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kĩ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo qui định pháp luật cán bộ, cơng chức, viên chức phải thuộc diện khơng phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo qui định pháp luật thuế thu nhập cá nhân; trường hợp hộ nghèo, cận nghèo phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo qui định Thủ tướng Chính phủ Đối với trường hợp hỗ trợ theo chương trình mục tiêu nhà hỗ trợ theo chương trình mục tiêu nhà phải đáp ứng điều kiện theo qui định định phê duyệt chương trình mục tiêu nhà tương ứng quan nhà nước có thẩm quyền Đối với trường hợp hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi Nhà nước thơng qua Ngân hàng sách xã hội, tổ chức tín dụng Nhà nước định phải đáp ứng điều kiện nhà ở, cư trú theo qui định sau đây: Có đất chưa có nhà có nhà nhà bị hư hỏng, dột nát; Có đăng kí thường trú địa phương nơi có đất ở, nhà cần phải xây dựng cải tạo, sửa chữa Thứ năm, nguyên tắc thực sách hỗ trợ nhà xã hội Việc thực sách hỗ trợ NOXH phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: Có kết hợp Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ đối tượng hỗ trợ việc thực sách; Bảo đảm cơng khai, minh bạch, có kiểm tra, giám sát chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền cộng đồng dân cư; Bảo đảm đối tượng, đủ điều kiện theo qui định Luật này; Trường hợp đối tượng hưởng nhiều sách hỗ trợ khác hưởng sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp đối tượng có tiêu chuẩn điều kiện đối tượng người khuyết tật, nữ giới ưu tiên hỗ trợ trước; Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng hưởng nhiều sách hỗ trợ áp dụng sách hỗ trợ cho hộ gia đình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực kiểm tra, tra việc thực sách hỗ trợ NOXH địa bàn Làm rõ nội dung nêu trên, góc độ quản lí nhà nước cơng tác NOXH, luận văn sâu vào phân tích nội dung pháp luật phát triển quản lí NOXH Cụ thể sau: 2.1.1 Nội dung pháp luật phát triển nhà xã hội Pháp luật phát triển NOXH qui định nội dung sau: Thứ nhất, xác định nguyên tắc phát triển NOXH Nguyên tắc đường hướng đạo để thực công tác Từ qui định Luật Nhà Luật kinh doanh BĐS, nội dung nguyên tắc phát triển NOXH qui định Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP xác định sau: Một là, việc phát triển NOXH đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại loại trình lập, thẩm định phê duyệt qui hoạch đô thị, qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, qui hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm vào nhu cầu NOXH địa bàn để bố trí đủ quĩ đất dành cho phát triển NOXH; đạo quan chức xác định cụ thể vị trí, địa điểm, qui mơ diện tích đất dự án xây dựng NOXH đồng hệ thống hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội để phát triển NOXH Hai là, diện tích đất thông tin khu vực, địa điểm dành để phát triển NOXH phải công bố công khai Cổng thông tin điện tử ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan quản lí nhà cấp tỉnh theo qui định pháp luật đất đai pháp luật nhà Ba là, việc sử dụng đất để phát triển NOXH phải bảo đảm phù hợp với qui hoạch đô thị, qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thơn quan có thẩm quyền phê duyệt tuân thủ theo Giấy phép xây dựng trường hợp phải có giấy phép quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định pháp luật xây dựng Bốn là, việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác để phát triển NOXH tổ chức Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; hộ gia đình, cá nhân ủy ban nhân dân cấp huyện định Bốn nguyên tắc nguyên tắc với mục đích định hướng điều chỉnh hoạt động phát triển NOXH So với qui định trước ghi nhận Nghị định 188/2013/NĐ-CP nội dung ghi nhận cụ thể, chi tiết không nguyên tắc chung chung mà nguyên tắc cụ thể xác định với yêu cầu cụ thể loại thị đặc biệt có ngun tắc điển hình áp dụng đối tượng đất nơng nghiệp tiêu chí đặc thù áp dụng đất liền kề Ngoài đặc biệt trọng qui hoạch kế hoạch sử dụng đất q trình cơng khai thơng tin phát triển NOXH Thứ hai, hình thức phát triển NOXH qui định Điều 53 Luật Nhà 2014 bao gồm ba hình thức sau: Một là, nhà nước đầu tư xây dựng NOXH vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao diện tích đất xác định để xây dựng NOXH theo qui định thuê, cho thuê mua; Hai là, doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH , ■ ' thuê, cho thuê mua, để bán mua, thuê nhà người lao động đơn vị thuê có ưu đãi Nhà nước theo qui định pháp luật; Ba là, hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng NOXH diện tích đất hợp pháp thuê, cho thuê mua, bán có ưu đãi Nhà nước theo qui định Tải FULL (98 trang): bit.ly/2Ywib4t Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ Cụ thể việc phát triển NOXH theo hình thức xây dựng - chuyển giao qui định Điều 11 Nghị định 100/2015/NĐ-CP việc theo qui hoạch kế hoạch phát triển NOXH phê duyệt địa bàn, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức lập danh mục dự án xây dựng NOXH theo hình thức BT xác định điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, công bố công khai Cổng thông tin điện tử Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Sở Xây dựng thời hạn tối thiểu 30 ngày làm việc danh mục thông tin liên quan đến dự án xây dựng NOXH theo hình thức BT, điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để nhà đầu tư có sở đăng kí tham gia Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH thực theo qui định pháp luật nhà pháp luật có liên quan Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để kí hợp đồng BT ủy quyền cho Sở Xây dựng kí hợp đồng BT Nhà đầu tư BT có trách nhiệm tổ chức lập trình quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (đối với trường hợp khu vực dự án chưa có qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500) tổ chức lập dự án xây dựng NOXH để thẩm định phê duyệt theo qui định pháp luật nhà pháp luật có liên quan Việc triển khai hoạt động xây dựng NOXH dự án xây dựng NOXH theo hình thức BT thực theo qui định pháp luật xây dựng Sau hoàn thành việc đầu tư xây dựng nghiệm thu cơng trình NOXH theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quĩ nhà cho Sở Xây dựng để thực quản lí, khai thác theo qui định Và việc toán cho nhà đầu tư BT thực theo qui định pháp luật hành Thứ ba, tiêu chuẩn thiết kế NOXH qui định Điều 55 Luật Nhà 2014 phải nhà chung cư nhà riêng lẻ phù hợp với qui hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp nhà riêng lẻ phải thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích NOXH Trường hợp nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích NOXH Cụ thể, loại nhà tiêu chuẩn hướng dẫn cụ thể Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP sau: Tải FULL (98 trang): bit.ly/2Ywib4t Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ -Trường hợp NOXH nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích hộ tối thiểu 25 m2 sàn, tối đa 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với qui hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với qui chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hành quan có thẩm quyền ban hành; Căn vào tình hình cụ thể địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích hộ tối đa, mức tăng không 10% so với diện tích hộ tối đa 70 m2 bảo đảm tỉ lệ số hộ dự án xây dựng NOXH có diện tích sàn 70 m2 không 10% tổng số hộ NOXH dự án - Trường hợp NOXH nhà liền kề thấp tầng tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng nhà không vượt 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt 2,0 lần phải bảo đảm phù hợp với qui hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trường hợp dự án xây dựng NOXH liền kề thấp tầng phải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng NOXH đô thị loại đặc biệt, loại loại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước định chủ trương đầu tư - Việc thiết kế NOXH riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với qui hoạch điều kiện tối thiểu quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể tiêu chuẩn thiết kế ban hành qui định điều kiện tối thiểu xây dựng NOXH riêng lẻ Nghị định qui định rõ dự án xây dựng NOXH đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình quan có thẩm quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất áp dụng mẫu thiết kế khác phải quan định chủ trương đầu tư chấp thuận Thứ tư, nguồn vốn phát triển NOXH Điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-CP qui định nguồn vốn phát triển NOXH Nhà nước đầu tư huy động từ nguồn sau đây: Một là, vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách Trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có); quĩ phát triển nhà địa phương (nếu có), quĩ Bộ Quốc phịng thành lập hoạt động theo qui định pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu quyền địa phương, cơng trái nhà ở; huy động từ nguồn hợp pháp khác theo qui định pháp luật; 4823314 ... CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Nội dung pháp luật nhà xã hội Pháp luật điều chỉnh NOXH qui định nội dung chung chương Luật Nhà 2014 với nội dung... luật nhà xã hội từ thực tiễn Thành phố Hà Nội 53 2.2.1 Tình hình phát triển quản lí nhà xã hội Thành phố Hà Nội .53 2.2.2 Đánh giá thực tiễn phát triển quản lí nhà xã hội Thành phố Hà Nội. .. triển pháp luật nhà xã hội .22 1.2.4 Pháp luật nhà xã hội số quốc gia giới gợi mở cho Việt Nam ' .' .30 CHƯƠNG 37 PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH