Pháp luật về nhà ở xã hội qua thực tiễn tại Cà Mau

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỖ VĂN HƯỞNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI QUA THỰC TIỄN TẠI CÀ MAU LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐỖ VĂN HƯỞNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI QUA THỰC TIỄN TẠI CÀ MAU Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Chương 1: Quy định pháp luật nhà xã hội 1.1 Những vấn đề pháp lý nhà xã hội 1.1.1 Khái quát chung 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý nhà xã hội 1.2 Quy định pháp luật thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuộc thẩm quyền quản lý địa phương 12 1.3 Những bất cập, hạn chế quy định pháp luật nhà xã hội 16 Kết luận chương 20 Chương 2: Thực trạng việc triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội địa bàn tỉnh Cà Mau 22 2.1 Tởng quan tình hình kinh tế - xã hội tình hình phát triển thị Cà Mau 22 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 2.2 Thực trạng việc triển khai quy định pháp luật nhà xã hội tỉnh Cà Mau 28 2.2.1 Công tác triển khai thực 28 2.2.2 Công tác ban hành chế, sách địa phương 29 2.2.2.1 Đối với Hội đồng nhân dân tỉnh 29 2.2.2.2 Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh 33 2.3.2 Kết triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội địa bàn tỉnh 34 Kết luận chương 40 Chương 3: Giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội 42 3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội 42 3.1.1 Về đối tượng và điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội 42 3.1.2 Về sách hỗ trợ cho nhà xã hội 42 3.1.3 Về tồn tại, hạn chế quy định bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội 42 3.1.4 Về hoạt động quản lý nhà nước nhà xã hội 43 Kết luận Chương 48 KẾT LUẬN 50 DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH TT Nội dung Trang Bảng 2.1 Thống kê loại hình nhà 31 Hình 2.1 Biểu đồ cấu loại đất tỉnh Cà Mau 23 Hình 2.2 Biểu đồ trạng sử dụng đất thành phố Cà Mau 23 Hình 2.3 Biểu đồ thu, chi ngân sách tỉnh giai đoạn 2005-2015 25 Hình 2.4 Biểu đồ Thu chi bình quân người tháng qua giai đoạn 25 Hình 2.5 Biểu đồ Dân số trung bình theo thành thị, nơng thơn 26 Hình 2.6 Biểu đồ phân bố hộ dân thành phố Cà Mau 26 Hình 2.7 Biểu đồ Tỷ lệ nhà qua giai đoạn 27 Hình 2.8 Biểu đồ đối tượng có nhu cầu nhà chia theo thành phần 27 Hình 2.9 Biểu đồ so sánh tỷ lệ loại hình nhà khu vực thị 28 Hình 2.10 Biểu đồ so sánh tỷ lệ loại hình nhà khu vực nơng thơn 28 Hình 2.11 Biểu đồ tỷ lệ nhà diện tích sàn 31 Hình 2.12 Biểu đồ tỷ lệ nguồn vốn cho đầu tư nhà 32 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Có chỗ an toàn, phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện phát triển kinh tế gia đình là quyền người dân quốc gia Đó là điều kiện vật chất cần thiết để người yên tâm làm việc, lao động, sáng tạo làm cải cho xã hội, là yếu tố tảng để đánh giá việc ban hành và thực thi sách an sinh xã hội nhà nước, phản ánh kiến trúc thượng tầng quốc gia Do đó, việc cung cấp, tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức, cá nhân và người dân xây dựng và phát triển nhà là trách nhiệm Nhà nước, toàn xã hội và người dân Trong năm qua, song song với việc đầu tư phát triển kinh tế, thực sách an sinh xã hội, nhà nước ta có nhiều cố gắng việc xây dựng, hoàn thiện quy định pháp luật nhằm hỗ trợ cho người dân có điều kiện kinh tế khó khăn, khơng thể tự tạo lập chỗ ở, có hội tiếp cận với nhà xã hội Cụ thể từ ban hành Luật nhà năm 2005, sau thời gian triển khai thực hiện, đánh giá kết đạt được, điểm hạn chế, bất cập, nhà nước ta tiếp tục chỉnh sửa, hồn thiện sách nhà xã hội, cụ thể Luật nhà năm 2014, tạo điều kiện nhiều cho người có thu nhập thấp tiếp cận với sách hỗ trợ nhà xã hội Có thể nói vai trò nhà nước việc ban hành quy định nhằm đảm bảo ởn định thị trường, bình ởn giá cả, tạo điều kiện hỗ trợ cho tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà cho người dân hỗ trợ cho người mua nhà với giá hợp lý hết sức quan trọng Tuy nhiên, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nay, thành phần kinh tế xã hội phát triển chưa đồng đều, tập trung nguồn lực phát triển chủ yếu vào thành phần kinh tế quốc doanh, sách kinh tế vĩ mơ nhiều bất cập, khoảng cách giàu nghèo xã hội cịn cao… Trong đó, thị trường kinh doanh bất động sản chưa ổn định tiềm ẩn nhiều rủi ro, hoạt động đầu cơ, thao túng thị trường cịn diễn ra, điều làm cho giá nhà ở, đất khu vực đô thị tăng cao, chưa tương xứng với mức thu nhập trung bình người dân Nhiều phận người dân khơng có khả gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận thị trường nhà tự tạo lập cho chỗ tối thiểu để đảm bảo sống Mặc dù nhà nước ban hành nhiều quy định để nhằm hỗ trợ, khún khích tở chức, cá nhân tham gia phát triển nhà xã hội nhiều nguyên nhân, từ bất cập, hạn chế quy định nhà nước đến khó khăn thực tế, dẫn đến kết triển khai pháp luật nhà xã hội cho đến thời điểm nói thấp Số lượng dự án số hộ nhà xã hội triển khai thực tế so với số đối tượng có nhu cầu nhà chênh lệch lớn cung cầu Điều xuất phát nguyên nhân từ quy định Luật Nhà chưa hợp lý, hay sách ưu đãi quy định pháp luật nhà xã hội chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư hay nguyên nhân từ thực tế thị trường Vì lẽ đó, tác giả qút định nghiên cứu đề tài “Pháp luật nhà xã hội qua thực tiễn Cà Mau” để nghiên cứu, tìm hiểu làm đề tài tốt nghiệp Do khó khăn khoảng cách địa lý và lực nghiên cứu thân, tác giả giới hạn việc nghiên cứu việc triển khai quy định pháp luật nhà xã hội tỉnh Cà Mau, chưa có phân tích, so sánh với việc áp dụng pháp luật nhà xã hội tỉnh, thành khác Việt Nam Đó là phần hạn chế đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu - Quy định pháp luật hành nhà xã hội thực tế áp dụng pháp luật nhà xã hội địa bàn tỉnh Cà Mau - Phân tích điểm phù hợp, điểm chưa phù hợp quy định pháp luật nhà xã hội rào cản thực tế triển khai thực - Tìm giải pháp nhằm khắc phục điểm chưa phù hợp hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Các quy định pháp luật nhà xã hội văn quy phạm pháp luật quan nhà nước trung ương và địa phương tỉnh Cà Mau ban hành - Những nhân tố ảnh hưởng đến trình triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội tỉnh Cà Mau 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về khơng gian: nghiên cứu q trình triển khai thực công tác đạo điều hành thực quy định pháp luật nhà xã hội thuộc thẩm quyền quản lý tỉnh Cà Mau - Về thời gian: nghiên cứu việc triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội địa bàn tỉnh Cà Mau từ luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành - Địa điểm nghiên cứu: nghiên cứu việc triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội thông qua chương trình, kế hoạch, đề án phát triển nhà xã hội Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau; số liệu quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cung cấp Cục thống kê tỉnh Cà Mau; Tự nghiên cứu tham khảo ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, tạp chí chuyên ngành kinh doanh bất động sản Câu hỏi nghiên cứu - Quy định pháp luật nhà xã hội nhà nước ta thế nào? - Những khó khăn, vướng mắc triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội địa bàn tỉnh Cà Mau thời gian qua thể thế nào? - Những giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội? Phương pháp nghiên cứu Trên sở nguồn tài liệu, báo cáo thực tế, viết, nghiên cứu khoa học, tác giả dùng phương pháp sau để thực đề tài: - Phương pháp phân tích khoa học: phân tích lý luận; tởng hợp và đánh giá thực tiễn; suy luận logic để đánh giá tồn trình thực quy định pháp luật nhà xã hội địa phương, từ đề giải pháp khắc phục - Phương pháp so sánh: so sánh thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật nhà xã hội, điểm phù hợp chưa phù hợp so với quy định pháp luật hành Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp thời gian qua tương đối ít, đồng thời nghiên cứu bối cảnh vài địa phương cụ thể Có thể thống kê nghiên cứu số tác giả sau: - Doãn Hồng Nhung, Trần Tố Uyên, Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Nhà xuất Xây dựng, 2010 - Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 2012 - Nguyễn Thị Minh Thúy, Nguyễn Văn Luân, nghiên cứu sách phát triển nhà xã hội người có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh, 2013 - Nguyễn Văn Bình, Trần Kim Hào, nghiên cứu phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Bắc Ninh, 2016 - Võ Đại Hiệp, Nguyễn Thị Phi Nga, nghiên cứu Thực trạng giải pháp phát triển nhà cho người thu nhập thấp địa bàn thành phố Đà Nẵng Các nghiên cứu tác giả chủ yếu nghiên cứu sách phát triển nhà xã hội số địa phương như: thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bắc Ninh, thành phố Đà Nẵng - Các báo, viết sách phát triển nhà tạp chí nghiên cứu khoa học, trang báo, diễn đàn mang lại nhiều thông tin nhằm nhận xét, đánh giá, phản ánh tranh trạng phát triển nhà xã hội nước ta Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Nghiên cứu quy định pháp luật nhà xã hội đề tài không giới nghiên cứu khoa học và ngoài nước, nhiên góc độ khác nhau, lĩnh vực nghiên cứu khác mà người có cách phân tích, định hướng và đưa giải pháp khác Nhìn chung, với tất nghiên cứu, lý luận, thực tiễn, giải pháp đề xuất, định hướng phát triển tất đề tài nghiên cứu, viết mang lại giá trị khoa học, đóng góp nhiều vào tảng kiến thức chun mơn nói chung, kiến thức người nghiên cứu khoa học nói riêng, tạo nhiều diễn đàn, nhiều ý tưởng để từ phân tích, phản biện, tạo lý luận chung nhất, nhiều người đồng tình Từ đó, tạo hiệu cao áp dụng vào thực tiễn sống Đề tài có phân tích số khía cạnh điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa phương non trẻ, khởi đầu tiến trình để xây dựng sở hạ tầng cho việc phát triển kinh tế xã hội địa phương Với điều kiện tự nhiên đất đai rộng lớn, dân cư thưa thớt, thị trường bất động sản chưa có nhiều biến động, nếu có phương án đầu tư đồng bộ, kết hợp sách thu hút rộng mở khả thực quy định pháp luật nhà xã hội đạt cao Ngoài ra, đề tài nghiên cứu mình, tác giả mạnh dạn đưa giải pháp, đề xuất như: điều chỉnh, sửa đổi số nội dung quy định Luật Nhà năm 2014 và văn hương dẫn thi hành nhằm hướng tới mục tiêu hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội; đề xuất thành lập quan chủ trì thực việc phát triển nhà xã hội theo quy định Luật Nhà ở; nâng cao vai trị cơng tác quản lý phát triển nhà xã hội, Tuy nhiên, với hạn chế khả nghiên cứu thân, kết nghiên cứu đề tài chắn cịn nhiều thiếu sót, mong đóng góp ý kiến người đọc Mong rằng, đề tài mang lại góc nhìn để làm sở cho địa phương xem xét, vận dụng có hiệu quy định pháp luật nhà xã hội vào việc hoạch định sách phát triển thị nói chung, phát triển nhà xã hội địa phương nói riêng, đảm bảo ổn định sống người dân, tạo điều kiện cho kinh tế địa phương phát triển 39 2.4.4 Nguyên nhân từ phía chủ đầu tư Tâm lý nhà đầu tư thường chọn dự án dễ triển khai, đối tượng khách hàng không bị ràng buộc, nhanh thu hồi vốn, lợi nhuận cao Do đó, để khún khích nhà đầu tư bỏ vốn làm nhà xã hội với lợi nhuận không 10% theo quy định việc làm khó Ngay doanh nghiệp có vốn nhà nước, làm ăn có lãi mang đầu tư ngoài ngành tìm ngành có lợi nhuận cao, khơng bị ràng buộc nhiều sách Một số chủ đầu tư dự án nhiều thời gian cho giai đoạn lập hồ sơ dự án, thường loay hoay với việc lập và điều chỉnh lại quy hoạch dự án mình, làm tốt chí phí, thời gian và ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm Hầu hết chủ đầu tư chọn hình thức trực tiếp điều hành dự án số chủ đầu tư không đủ lực, pháp nhân để trực tiếp điều hành dự án (khơng có nhân chun mơn kỹ thuật, chuyên môn quản lý dự án đầu tư xây dựng) Đồng thời, phần lớn doanh nghiệp không đảm bảo nguồn vốn để triển khai dự án (vốn chủ sở hữu thấp so với tổng mức đầu tư dự án), quy mơ dự án lớn Do đó, chủ đầu tư không đảm bảo lộ trình cam kết, ngoại trừ vài dự án có ngun nhân khơng giải phóng mặt Do đó, cần khún khích trước hết doanh nghiệp có vốn nhà nước đầu tư phát triển nhà xã hội, nguyên doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn nhà nước phải có trách nhiệm thực nhiệm vụ trị là chăm lo sách an sinh xã hội, tiền nhà nước là tiền đóng thuế người dân 40 Kết luận chương Cà Mau tỉnh có kinh tế xuất phát điểm thấp, thu ngân sách chưa đảm bảo cho chi đầu tư phát triển, nhận trợ cấp từ trung ương, để đảm bảo giải quyết vấn đề an sinh xã hội nói chung, nhà xã hội nói riêng cần phải có hỗ trợ nhiều từ ngân sách trung ương nguồn vốn đầu tư doanh nghiệp Trong giai đoạn nay, nguốn vốn từ trung ương gặp nhiều khó khăn, nguồn kinh phí để hỗ trợ hạn chế Do đó, quyền địa phương cần có giải pháp mình để tự khắc phục khó khăn trước mắt, khơng thể trơng chờ vào hỗ trợ trung ương Bên cạnh đó, với thành phố phát triển lợi thế Với dân cư thưa thớt, thị trường bất động sản chưa có nhiều bất ởn, dự án kêu gọi đầu tư sở hạ tầng dễ triển khai tốn chi phí bồi hồn, giải phóng mặt thành phố phát triển lâu năm Do đó, nếu xác định hướng đi, cấp lãnh đạo có quyết tâm, có tầm nhìn, khơng ngừng minh bạch việc thực sách khả thu hút vốn đầu tư để phát triển nói chung phát triển dự án nhà xã hội nói riêng khơng có nhiều khó khăn Trong tình hình pháp luật nhà nói chung, pháp luật nhà xã hội nói riêng, cơng tác quản lý nhà nước nhà số bất cập, hạn chế, địa phương cần phải có phương pháp để khắc phục tồn tại, hạn chế thì cơng tác thu hút đầu tư phát triển nhà xã hội phát triển so với thời điểm Có nghịch lý địa phương diện tích đất chưa sử dụng, đất sử dụng khơng hiệu sử dụng khơng mục đích cịn chiếm diện tích lớn, bên cạnh thì số lượng người dân có mãnh đất để cất nhà chiếm Trong giai đoạn khó khăn nguồn vốn đầu tư để làm nhà xã hội nay, giải pháp quan trọng để địa phương thực có hiệu việc phát triển nhà xã hội cho người dân quy hoạch, cấu lại loại đất địa bàn, mạnh dạn thu hồi diện tích đất chưa sử dụng, sử dụng không hiệu sử dụng khơng mục đích để tiến hành giao đất có miễn, giảm tiền sử dụng đất cho đối tượng có thu nhập thấp theo quy định, để họ tự xây dựng nhà xã hội nguồn vốn họ vay vốn từ tổ chức tín dụng Đồng thời, có giải pháp hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi nhà nước thông qua ngân hàng sách xã hội, tở chức tín dụng nhà nước quy định để họ tiếp cận 41 nguồn vốn vay với giá ưu đãi, thì đối tượng có khả tạo lập chở mình, phát triển thị trường nhà địa phương Tuy nhiên, để làm điều đó, vai trị người đứng đầu quyền quan trọng Từ khâu lựa chọn đội ngũ tham mưu tốt, có tâm huyết với ngành, có kiến thức chuyên môn đến khâu cải cách thể chế, minh bạch sách, hạn chế tối đa lợi ích nhóm vấn đề người đứng đầu quyền phải làm tốt phát huy lợi thế thành phố non trẻ, tạo đà phát triển bền vững lâu dài Ngược lại, nếu sách quy hoạch, bố trí hợp lý dân cư đô thị và cấu đất ở, địa phương tiếp tục theo vết xe địa phương khác, là tình trạng thị phát triển không cân bằng, chênh lệnh giàu nghèo gia tăng, người dân không cung cấp đủ chổ tối thiểu diện tích đất hoang, đất sử dụng không hiệu không đưa vào sử dụng Cơng tác quy hoạch thị nói chung, quy hoạch đất đai nói riêng địa phương có vai trị hết sức quan trọng, tạo đà cho phát triển ổn định thị trường nhà ở, kéo theo hoạt động sản xuất, kinh doanh, bn bán phát triển; người dân có chở ổn định tập trung phát triển kinh tế gia đình, đời sống nâng lên, từ kinh tế địa phương phát triển bền vững 42 Chương 3: Giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội 3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội 3.1.1 Về đối tượng điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội theo quy định quy định nhiều đối tượng, nhiên để đảm bảo bình đẳng, công việc thực quy định pháp luật, điều kiện quy định thu nhập phải thực đối tượng áp dụng, tránh trường hợp đối tượng này thì điều kiện phải có thu nhập thấp, đối tượng khác không bắt buộc Cụ thể, đối tượng là người có cơng với cách mạng, đối tượng trả lại nhà công vụ, học sinh sinh viên, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện nhà nước thu hồi đất chưa bồi thường…thì cần phải đáp ứng điều kiện thu nhập hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, có đảm bảo cơng việc thực sách Ngoài ra, đối tượng là hộ gia đình sinh sống nông thôn nơi thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đởi khí hậu, để đảm bảo cơng với đối tượng khác, cần quy định điều kiện thu nhập để hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, gom vào đối tượng là hộ gia đình nghèo, cận nghèo khu vực nơng thơn để xem xét cho hưởng sách hỗ trợ 3.1.2 Về sách hỗ trợ cho nhà xã hội Bên cạnh sách ưu tiên dành cho chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà xã hội, cần có quy định thêm chế độ hỗ trợ vay vốn cho đối tượng hộ gia đình nghèo, hộ gia đình cận nghèo khu vực nông thôn Bởi lẽ theo quy định Luật Nhà năm 2014, đối tượng không thuộc đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội, làm hội cho họ việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển nhà cho gia đình mình 3.1.3 Về tồn tại, hạn chế quy định bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội - Cần xem xét quy định có hướng mở quy chuẩn nhà xã hội, không nên quy định cứng nhắc hạn chế sức sáng tạo nhà đầu tư; 43 nên quy định nhu cầu nhà tối thiểu, chất lượng kỹ thuật đảm bảo an toàn, giá phù hợp với khả người có thu nhập thấp - Trong quy định kiểm toán dự án nhà xã hội, cần quy định cụ thể chi phí đầu vào, chi phí nào tính tốn, chi phí khơng tính tốn vào chi phí dự án, đồng thời cần có nhiều quy định mở để tùy vào tình hình thực tế, giá thị trường để doanh nghiệp tính tốn chi phí đảm bảo khơng bị lỗ, giá sản phẩm phù hợp với tình hình giá thị trường - Đối với việc xác định giá bán nhà xã hội, cần xem xét nâng mức lợi nhuận dự án lên 15%, lẽ theo quy định lợi nhuận toàn dự án không 10% là thấp, không đủ chủ đầu tư bù đắp rủi ro dự án không tạo sức hấp dẫn dự án nhà xã hội 3.1.4 Về hoạt động quản lý nhà nước nhà xã hội 3.1.4.1 Việc lập, thẩm định phê duyệt các đồ án quy hoạch - Việc xây dựng mới, cải tạo sửa chữa nhà khu vực đô thị để xây dựng nhà xã hội phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, quy định quản lý kiến trúc, xu hướng kiến trúc cấp có thấm quyền phê duyệt - Đối với nhà nông thôn, kết hợp việc hoàn thiện sở hạ tầng theo quy hoạch nông thôn với xây và cải tạo nhà ở; tập trung ưu tiên việc cải thiện và nâng cao chất lượng nhà - Nghiên cứu đề xuất mẫu nhà điển hình, phù hợp với điều kiện cụ thể khu vực để người dân, chủ đầu tư dự án tham khảo và áp dụng vào thực tế công tác xây dựng nhà 3.1.4.2 Về tài - Tận dụng tối đa nguồn vốn hỗ trợ từ Trung ương, vốn vay từ ngân hàng, nguồn vốn ngân sách tỉnh, nguồn vốn huy động hợp pháp từ tổ chức, doanh nghiệp và người dân để đầu tư xây dựng nhà - Lập danh sách doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà có lực, có uy tín để tở chức tín dụng tham khảo và áp dụng cho vay vốn với lãi suất hợp lý đơn giản hóa thủ tục vay vốn doanh nghiệp này - Xem xét sử dụng quy định nguồn thu từ việc nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% dự án nhà thương mại có quy mơ 10ha để hỗ trợ phần kinh phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án nhà xã hội - Mở rộng quy mô, số lượng hội từ thiện, quỹ vì người nghèo, quỹ 44 đền ơn đáp nghĩa nhằm thực hỗ trợ phần kinh phí xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà bên cạnh nguồn hỗ trợ từ ngân sách Trung ương và địa phương 3.1.4.3 Về phát triển thị trường nhà xã hội - Khuyến khích phát triển nhà xã hội theo dự án đảm bảo đồng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Thực dự án đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng tạo quỹ đất để phát triển nhà xã hội - Đơn giản hoá thủ tục, giảm thời gian xét duyệt dự án phát triển nhà để đẩy nhanh tiến độ thực dự án; xây dựng, ban hành, điều chỉnh chế, sách hỗ trợ chủ đầu tư cơng tác giải phóng mặt bằng, coi cơng tác giải phóng mặt là nhiệm vụ trọng tâm đạo điều hành để hỗ trợ chủ đầu tư triển khai nhanh dự án - Ban hành chế quản lý, tu, bảo dưỡng, phát triển tiện ích cơng cộng sau đầu tư; khún khích việc ứng dụng công nghệ thông tin lĩnh vực quản lý quy hoạch, phát triển nhà (công nghệ viễn thám, xây dựng đồ 3D) và chế cập nhật liệu đồng 3.1.4.4 Áp dụng khoa học công nghệ, tiến kỹ thuật xây dựng - Đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin lĩnh vực quản lý, quy hoạch, phát triển nhà Trước mắt cần đầu tư hệ thống trang thiết bị định để quản lý liệu thông tin quy hoạch, công khai quy hoạch hệ thống thông tin thành phố - Khuyến khích áp dụng thành tựu khoa học công nghệ xây dựng nhà ở, đảm bảo công trình nhà kể nhà dân tự xây dựng đạt yêu cầu chất lượng, an toàn sử dụng, có khả ứng phó với thiên tai, và thích ứng với biến đởi khí hậu - Do đặc thù đất yếu nên việc xây dựng nhà địa bàn tỉnh phát sinh chi phí đặc thù việc xử lý nên khuyến khích sử dụng loại vật liệu nhẹ bê tông nhẹ, ghép 3D áp dụng công nghệ thi công sàn nhẹ bê tông cốt thép bán lắp ghép nhằm giảm chi phí xây dựng nhà 3.1.4.5 Hồn thiện cấu tổ chức phát triển quản lý nhà - Hoàn thiện cấu tổ chức, máy quản lý và phát triển nhà từ cấp tỉnh xuống đến huyện, thành phố và phường, xã để tăng cường lực lượng quản lý phát triển nhà ở, thực vai trị điều tiết, định hướng và kiểm sốt lĩnh vực phát triển nhà 45 - Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ quản lý và phát triển nhà cho cán làm việc lĩnh vực nhà cấp để đảm bảo đáp ứng địi hỏi ngày càng cao cơng tác phát triển và quản lý nhà thời gian tới - Nghiên cứu xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà để phục vụ cho việc phát triển nhà phù hợp với điều kiện thực tiễn, nhu cầu địa phương 3.1.4.6 Hoàn thiện các quy định phát triển nhà cho các đối tượng sách xã hội - Ban hành quy định khuyến khích doanh nghiệp sử dụng công nhân, người lao động xây dựng nhà để bố trí cho cơng nhân, người lao động Bên cạnh việc hướng chế ưu đãi theo quy định pháp luật, trường hợp doanh nghiệp tạo điều kiện việc bố trí quỹ đất gần sở sản xuất để xây dựng nhà - Ban hành quy định khuyến khích, hỗ trợ phát triển loại hình nhà trọ dân tự xây đối tượng xã hội thuê Xem xét ban hành quy định tiêu chuẩn tối thiểu loại hình nhà trọ làm để cấp giấy phép kinh doanh 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội 3.3.1 Đối với quy định pháp luật nhà xã hội - Về đối tượng hưởng sách nhà xã hội: Sửa đởi Điều 49 Luật Nhà năm 2014 theo hướng bỏ đối tượng Hộ gia đình khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đởi khí hậu hưởng sách nhà xã hội, lẽ đối tượng này nếu bị ảnh hưởng thiên tai, biến đởi khí hậu thì nào rơi vào trường hợp hộ nghèo, hộ cận nghèo thì áp dụng là đối tượng theo quy định Khoản Điều 49 Luật Nhà Do đó, khơng cần thiết phải quy định thêm đối tượng này khoản riêng Luật - Về điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: Điều chỉnh sửa đổi Điều 51 Luật Nhà năm 2014 theo hướng bổ sung điều kiện có thu nhập thấp đối tượng là người có cơng với cách mạng, người trả lại nhà công vụ, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà Bởi lẽ đối tượng nếu không quy định điều kiện có thu nhập thấp khơng công với đối tượng khác, nếu họ có khả tài chính, khơng có nhu cầu hỗ trợ nhà khơng thiết phải hỗ trợ sách nhà xã hội cho họ 46 - Về hình thức thực sách hỗ trợ nhà xã hội: Xem xét điều chỉnh Điều 50, Điều 65 Luật Nhà năm 2014 theo hướng bổ sung đối tượng hộ gia đình nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn vay vốn ưu đãi nhà nước thông qua ngân hàng sách xã hội để họ xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà để nếu họ đảm bảo điều kiện vay vốn Bởi lẽ theo quy định Khoản Điều 50, Khoản Điều 65 Luật Nhà năm 2014, khơng có đối tượng này nhóm đối tượng hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước - Về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội: sửa đổi Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội theo hướng điều chỉnh tỷ lệ lợi nhuận phép chủ đầu tư bán nhà xã hội từ 10% tăng lên 15% sau tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng Đối với giá thuê mua nhà xã hội, sau tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay nếu có, lợi nhuận định mức tồn dự án khơng vượt q 20% tởng chi phí đầu tư, thay vì 15% theo quy định Có đảm bảo cho chủ đầu tư bù đắp rủi ro triển khai thực dự án, đồng thời tạo động lực, sức hấp dẫn để họ đầu tư vào dự án phát triển nhà xã hội 3.3.2 Đối với tổ chức thực việc phát triển nhà xã hội: Điều chỉnh, sửa đởi Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17/7/2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cấu tổ chức Bộ Xây dựng hướng bổ sung thêm quan thực chức xây dựng và phát triển nhà xã hội Bởi lẽ nay, theo quy định Bộ Xây dựng là quan giúp Chính phủ thực chức quản lý nhà nước nhà phạm vi toàn quốc Tham gia giúp việc cho Bộ Xây dựng việc quản lý, ban hành quy định nhà là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Tuy nhiên, để triển khai thực quy định, sách nhà xã hội Chính phủ ban hành, Chính phủ cần thành lập quan riêng biệt có đủ lực thực thi quy định, sách Chính phủ Bộ Xây dựng, làm đầu mối để thực thi việc phát triển nhà xã hội nhằm đảm bảo giải quyết nhiệm vụ quan trọng đất đai, tái thiết và phát triển khu vực đô thị, xây dựng và phát triển nhà xã hội Từ đó, quan này xây dựng kế hoạch phát triển nhà xã hội hàng năm, có phương án phân bở và huy động nguồn vốn cụ thể, không giao cho địa phương làm nhà xã hội mà bắc buộc địa phương phải dành quỹ đất để phát triển nhà xã hội sở quy mô dân cư đô thị 47 địa phương Từ đó, quan, tở chức đầu mối quản lý nhà xã hội triển khai xây dựng dự án Nhiệm vụ chủ yếu quan này là xây dựng kế hoạch và triển khai thực phát triển nhà xã hội cho toàn quốc Chỉ có vậy, mục tiêu xây dựng, phát triển nhà triển khai mạnh mẽ, rộng khắp, tạo nguồn cung nhà cho người có thu nhập thấp xã hội 48 Kết luận Chương Có thể thấy thực trạng kết triển khai thực quy định pháp luật nhà xã hội nước nói chung tỉnh Cà Mau nói riêng cịn nhiều bất cập, hạn chế Nguyên nhân phần xuất phát từ quy định pháp luật nhà xã hội, phần từ công tác triển khai, thực thi địa phương Đối với tỉnh Cà Mau, điều kiện kinh tế cịn khó khăn nay, thu ngân sách không đủ bù đắp cho chi ngân sách, tỉnh phải nhận trợ cấp ngân sách từ trung ương thì việc dành khoản kinh phí để đầu tư phát triển cho nhà xã hội địa phương là việc hết sức khó khăn, ngoài khả ngân sách địa phương Trong giải pháp đưa ra, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhà xã hội như: xem xét lại đối tượng, điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, quy định bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội… có vai trị quan trọng việc đưa quy định pháp luật nhà xã hội vào sống, tạo nhiều điều kiện cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, tháo gỡ khó khăn cho tở chức, cá nhân đầu tư vào dự án nhà xã hội, khún khích họ tham gia vào thị trường cịn nhiều tiềm này Ngoài ra, giải pháp nâng cao hiệu hoạt động công tác quản lý nhà nước nhà xã hội là giải pháp có vai trị quan trọng việc triển khai thực có hiệu quy định pháp luật nhà xã hội Bởi lẽ, pháp luật có vào sống hay khơng, triển khai thực có hiệu hay khơng phụ thuộc nhiều vào đối tượng triển khai thực hiện, mà là vai trị quan quản lý nhà nước Các giải pháp mà quyền địa phương cần phải tập trung thực như: cải cách, minh bạch thủ tục hành chính, xây dựng quy hoạch đô thị, đất đai cho phù hợp, tranh thủ nguồn vốn, tăng cường ứng dụng khoa học công nghệ xây dựng nhà ở… Với giải pháp đề xuất nội dung nêu trên, việc đưa kiến nghị điều chỉnh, bổ sung quy định pháp luật nhà xã hội hết sức cần thiết, cấp bách nhằm đảm bảo quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn sống, tạo công bằng, bình đẳng đối tượng áp dụng Đồng thời, 49 với sách phù hợp, khún khích thành phần kinh tế, tổ chức, cá nhân hộ gia đình tham gia tích cực việc thực sách an sinh xã hội nhà nước nói chung, sách nhà xã hội nói riêng; thể trách nhiệm xã hội doanh nghiệp, từ tạo điều kiện nâng cao đời sống người dân ngày càng tốt hơn, góp phần phát triển kinh tế, xã hội địa phương đất nước 50 KẾT LUẬN Có thể thấy nhà xã hội là khái niệm tương đối Việt Nam thức xuất khoảng 10 năm trở lại Là khái niệm thừa kế quan điểm bao cấp nhà chịu ảnh hưởng điều kiện tại, khái niệm nhà xã hội nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận liên tục điều chỉnh và bổ sung văn pháp luật liên quan Thông qua việc phân tích quy định pháp luật nhà xã hội và thực tiễn áp dụng địa phương, nhận thấy số điểm nghịch lý cân quy định nhà xã hội nước ta như: số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng bở sung song song với điều là điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe Ngày càng khắt khe với nhóm đối tượng thụ hưởng lại cung cấp ngày càng nhiều ưu đãi chủ đầu tư nhằm khuyến khích tham gia cao thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường này Ưu đãi đầu tư nhiều hiệu xây dựng nhà xã hội lại không mong muốn, thể số lượng dự án đăng ký tỷ lệ thấp dự án khởi công và số nhà xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng Thông qua thay đổi, điều chỉnh và bổ sung quy định pháp luật nhà xã hội, thấy việc xây dựng và vận hành thị trường nhà xã hội là trình vận động và ln tiếp diễn, nhà quản lý lắng nghe phản hồi và nhu cầu từ bên tham gia nhằm có bở sung, điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, bị ảnh hưởng tư bao cấp nhà bị hạn chế định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà xã hội chế độ sở hữu, quy định tình trạng cư trú…, thay đổi và điều chỉnh này lại không mang tới kết phát triển và khuyến khích nhà xã hội mong muốn Nhằm phát triển nhà xã hội tương lai, thời gian tới phía quan quản lý thì Chính phủ và quyền địa phương cần điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhà cho phù hợp với xu hướng phát triển xã hội; đẩy mạnh triển khai cơng tác quy hoạch nhằm có quỹ đất dành cho nhà xã hội, phân bổ nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà này Để thực khuyến khích chủ đầu tư từ thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà xã hội, bước thủ tục hành cần đơn giản hóa và 51 việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần hỗ trợ để thực hóa khơng dừng lại cam kết văn Đối với người dân thì cần phải bỏ ràng buộc không hợp lý tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ yêu cầu điều kiện nhà điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng việc tiếp cận quỹ nhà xã hội Tài liệu tham khảo I Các giáo trình, tài liệu, nghiên cứu Doãn Hồng Nhung, Trần Tố Uyên, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội, 2010: Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam Đỗ Anh Đức, Kinh tế Dự báo, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2016, Số 08: Để sách phát triển nhà xã hội vào sống Nguyễn Thị Minh Thúy, Nguyễn Văn Luân, Đại học Kinh tế - Luật, 2013: Chính sách phát triển nhà xã hội người có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Bình, Trần Kim Hào, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2016: Phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Thị Thanh Thảo, Quản lý nhà nước, Học viện Hành Quốc gia, 2016, Số 242: Quản lý nhà nước nhà xã hội tỉnh Bình Định Nguyễn Văn Thanh, Kinh tế Dự báo, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2015, Số 17: Chính sách phát triển nhà xã hội Singapore Hàn Quốc Nguyễn Văn Thanh, Kinh tế & Dự báo, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2015, Số 239: Đồng giải pháp phát triển nhà xã hội Phan Minh Toàn Thư, Kinh tế Dự báo, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2016, Số 08: Vấn đề nhà cho người lao động khu công nghiệp Trương Việt Dũng, Kinh tế Dự báo, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2015, Số 7: Bàn biện pháp tăng lượng “cung” nhà xã hội 10 Võ Đại Hiệp, Nguyễn Thị Phi Nga, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014: Thực trạng giải pháp phát triển nhà cho người thu nhập thấp địa bàn thành phố Đà Nẵng 11 Võ Thị Mỹ Hương, Nhà nước pháp luật, Viện Nhà nước pháp luật, 2012, Số (288): Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam II Một số trang website tra cứu: 12 http://www.xaydung.gov.vn 13 http://quanlynha.gov.vn 14 http://nhaoxahoivietnam.vn 15 http://www.thesaigontimes.vn 16 http://www.baoxaydung.com.vn 17 http://ashui.com III Một số nguồn tài liệu tham khảo khác 18 Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 Chính phủ 19 Các báo cáo tổng kết năm Bộ Xây dựng 20 Các nghị quyết Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau phê duyệt Chương trình phát triển nhà tỉnh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 21 Các báo cáo kết kiểm tra tình hình thực dự án phát triển nhà Sở Xây dựng tỉnh Cà Mau