GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, chiếm hơn 40% tổng giá trị tài sản quốc gia ở nhiều nước Mối liên hệ chặt chẽ giữa thị trường BĐS và các lĩnh vực như tài chính, vật liệu xây dựng, và lao động cho thấy sự phát triển của BĐS có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, dẫn đến những thay đổi tích cực trong cơ cấu ngành và vùng Biến động giá BĐS không chỉ ảnh hưởng đến thị trường này mà còn tác động mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế.
Nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới đã quan tâm đến việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá bất động sản trong suốt nhiều năm qua Một nghiên cứu thực nghiệm nổi bật được thực hiện trên thị trường Singapore bởi Subramaniam S đã cung cấp những hiểu biết sâu sắc về vấn đề này.
Theo Pillay, có bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản, bao gồm tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng được xem là nguyên nhân chủ yếu Paul Krugman chỉ ra rằng ba nhóm đối tượng chính: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý, đều có tác động đến giá bất động sản Nghiên cứu của Case & Shiller nhấn mạnh rằng, bên cạnh các yếu tố định lượng, tâm lý của nhà đầu tư cũng là một yếu tố quyết định quan trọng Các nghiên cứu thực nghiệm khác như của Stefan Gerlach, Chen và các cộng sự, Shen, Hui & Liu, cùng Rahman, Khanam & Xu cũng đã xác nhận sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang thu hút sự chú ý từ nhiều chương trình và hội thảo của các Viện nghiên cứu khoa học và Hiệp hội bất động sản Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thành công trong việc theo dõi giá cả thị trường, cho thấy sự quan tâm của cả tổ chức Nhà nước và doanh nghiệp đối với biến động giá Từ năm 2000 đến 2012, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, tiếp theo là giai đoạn nguội lạnh, với các chu kỳ diễn ra từ 2000 đến 2006.
Giá bất động sản (BĐS) tại TP.HCM giai đoạn 2007 – 2012 biến động do nhiều yếu tố tác động, nhưng chưa có nghiên cứu toàn diện nào giải đáp nguyên nhân và giải pháp ổn định giá cả trong tương lai Việc tổng kết lý luận và thực tiễn về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS toàn cầu, đồng thời phân tích và đánh giá các yếu tố tác động tại TP.HCM, là rất cần thiết Qua đó, việc đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá BĐS nhà đất tại TP.HCM trở nên cấp bách và quan trọng trong bối cảnh hiện nay.
Tác giả đã chọn đề tài "Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh" làm nội dung nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ, nhằm khám phá những yếu tố quyết định đến giá cả bất động sản trong khu vực này.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM nhằm đề xuất giải pháp ổn định giá và kiến nghị phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở Tổng kết các mô hình lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh
2 Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện về biến động giá BĐS nhà đất để ở bao gồm việc phân tích, đánh giá những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở và tìm hiểu nguyên nhân các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM
3 Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở
4 Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi nghiên cứu được trình bày như sau:
1 Những khái niệm liên quan đến thị trường BĐS nhà đất để ở và phương pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở là gì?
2 Nhận diện những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại
Thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua những biến động mạnh mẽ trong giá bất động sản nhà đất để ở Nguyên nhân chính của sự tăng giá này bao gồm sự phát triển kinh tế nhanh chóng, nhu cầu dân số gia tăng, và các chính sách đầu tư hạ tầng Ngoài ra, các yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển khu vực và xu hướng đô thị hóa cũng đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá cả thị trường bất động sản tại TP.HCM.
3 Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là biến động giá BĐS nhà đất để ở
Do đó, trong luận văn này, thuật ngữ “biến động giá BĐS” được hiểu là
“biến động giá BĐS nhà đất để ở”
1.3.2 Ph ạm vi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2013.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu
1 Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận động của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản
2 Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận biến động giá BĐS; kế thừa kinh nghiệm các mô hình xác định các yếu tố tác động đến biến động giá BĐS trên thế giới, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở TP.HCM
3 Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường BĐS, nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường BĐS TP.HCM
4 Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và biến động giá bất động sản thời gian qua
5 Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở
6 Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận văn mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh tế lượng để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá BĐS tại TP.HCM
7 Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên nhân dẫn đến biến động giá BĐS, luận văn đưa ra các giải pháp nhằm ổn định giá BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM trong tương lai.
Những đóng góp của luận văn
Luận ăn có những đóng góp mới như sau:
1 Thứ nhất, luận văn đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về biến động giá bất động sản nhà đất để ở Cụ thể là, luận văn đã làm rõ được khái niệm cung cầu – giá trên thị trường BĐS và các đặc điểm của giá BĐS nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá BĐS nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về mô hình các yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở
2 Thứ hai, thông qua khảo sát chỉ số: giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) luận văn đã chứng minh được sự biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013
3 Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn đã phân tích, luận giải bốn yếu tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy qua đó gây ra biến động giá BĐS nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước về thị trường BĐS kém hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư; (4) sự điều tiết thiếu hiệu quả nguồn vốn vào thị trường bất động sản
4 Thứ tư, thông qua mô hình kinh tế lượng, luận văn phát hiện thấy mối quan hệ giữa biến chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở và các biến vĩ mô: tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất cho vay thế chấp dài hạn, dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có ảnh hưởng đến biến chỉ số giá BĐS nhà đất để ở
5 Thứ năm, luận văn đã đề xuất ba nhóm giải pháp về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư
6 Thứ sáu, luận văn đã đề xuất hai kiến nghị, bao gồm: Hình thành các quỹ bất động sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.
K ết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 5 chương
Chương 2 Cơ sở lý luận
Chương 3 Phương pháp nghiên cứu
Chương 4 Kết quả nghiên cứu
Chương 5 Giải pháp và kiến nghị
Chương 1 này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Thông qua việc theo dõi thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”
Sau khi xác định vấn đề nghiên cứu, tác giả đề ra mục tiêu nghiên cứu tổng quát và cụ thể Những mục tiêu này được làm rõ thông qua các câu hỏi nghiên cứu Việc nhận diện các câu hỏi nghiên cứu giúp tác giả lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Tác giả nhấn mạnh rằng việc đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh là cần thiết và cấp bách, cả về lý luận lẫn thực tiễn.
Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương:
(1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5) Giải pháp và kiến nghị.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Các khái ni ệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.1 B ất động sản nhà đất để ở
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với những tài sản gắn liền không thể tách rời với đất, và được xác định bởi vị trí địa lý của nó.
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng” [47]
Bất động sản được định nghĩa là tài sản không di dời, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất Hai loại chính của bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai.
Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
Bất động sản nhà đất để ở là một loại hình bất động sản chính, phục vụ mục đích cư trú hoặc có nhiều chức năng, trong đó ít nhất một chức năng là để ở Các loại hình bất động sản này bao gồm nhà ở, căn hộ, và các công trình phục vụ nhu cầu sống của con người.
+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở
Khái niệm này phản ánh thực tế rằng nhiều công trình xây dựng như nhà phố không chỉ phục vụ mục đích ở mà còn có chức năng thương mại như cửa hàng hoặc văn phòng dịch vụ Các lô đất trống dành cho xây dựng nhà ở cũng đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch trên thị trường bất động sản, có khả năng chuyển đổi thành nhà ở sau một thời gian xây dựng Điều này cho thấy rằng khái niệm này bao quát đầy đủ các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở.
2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để ở
Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà đất để ở, song đa phần phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư
Bộ Xây dựng phân cấp nhà ở thành 4 cấp độ dựa trên thiết kế và độ bền, bao gồm nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3 và nhà cấp 4, với chất lượng thiết kế và độ bền giảm dần theo thứ tự phân loại.
Theo Tổng cục Thống kê, nhà ở được phân loại thành bốn loại dựa trên vật liệu xây dựng và độ bền, bao gồm nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơ.
Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna
Scherbina [22] phân loại bất động sản nhà đất để ở như sau:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn
+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp, chung cư hạng trung, chung cư bình dân
2.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở
Hàng hóa bất động sản không chỉ có những đặc điểm chung giống như các loại hàng hóa thông thường, mà còn sở hữu những đặc điểm riêng biệt.
Bất động sản là loại hàng hóa có vị trí cố định và khó di dời, với khối lượng và không gian giới hạn Yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng, phản ánh các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, và trình độ phát triển kinh tế - xã hội, từ đó hình thành giá trị và lợi ích của bất động sản.
Bất động sản được xem là hàng hóa bền vững, bởi vì đất đai là tài sản tự nhiên có tuổi thọ vĩnh viễn Các công trình xây dựng trên đất cũng có thời gian sử dụng lâu dài, với tuổi thọ có thể lên đến hàng chục hoặc hàng trăm năm.
(3) Tính không đồng nhất (cá biệt) và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm do đặc điểm hạn chế về diện tích đất đai Với bề mặt trái đất có hạn và dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, dẫn đến sự khan hiếm cụ thể của từng khu vực, địa phương và quốc gia Tính không di dời được của đất đai càng làm tăng giá trị và tính độc đáo của hàng hóa bất động sản.
(4) Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Sự tồn tại, thay đổi hoặc mất đi của một bất động sản có thể tác động mạnh mẽ đến giá trị của bất động sản khác trong khu vực Cụ thể, khi Nhà nước quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, trường học, bệnh viện, siêu thị, và công viên, giá trị bất động sản trong vùng sẽ gia tăng đáng kể Ngược lại, sự phức tạp, ồn ào, và tình trạng vệ sinh kém từ một số gia đình trong khu vực có thể làm giảm giá trị của những ngôi nhà lân cận.
Bất động sản có giá trị cao và chi phí giao dịch lớn, với quy trình giao dịch kéo dài qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm tra thực địa, đàm phán, đăng ký pháp lý và thanh toán Vì vậy, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản thấp hơn so với các loại hàng hóa khác.
2.1.2 Th ị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở
Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên liên quan, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ như trung gian, môi giới, tư vấn Vai trò quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả, thị trường bất động sản được định nghĩa là sự tổng hợp của các giao dịch kinh tế và dân sự liên quan đến bất động sản trong một khu vực cụ thể và trong một khoảng thời gian nhất định.
Nh ận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở
2.2.1 Bi ểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở
Biến động giá nhà đất để ở được thể hiện qua sự thay đổi giá trên thị trường, liên quan đến các nhân tố kinh tế cơ bản Theo Warwick McKibbin, nhân tố này bao gồm lợi ích kinh tế từ việc khai thác tài sản, thường được biểu hiện qua tiền thuê nhà Nhân tố kinh tế cơ bản này quy định giá trị thực của bất động sản nhà đất để ở.
Phương pháp nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở: là khảo sát chỉ số giá nhà/tiền thuê nhà H1 = P/R
H1 là chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà
P là giá nhà ở bình quân
R là tiền thuê nhà bình quân
Chỉ số H1 cao cho thấy giá bán tài sản trên thị trường vượt xa giá trị cơ bản, trong khi chỉ số H1 thấp cho thấy giá trị cơ bản cao hơn giá bán, phản ánh biến động giá bất động sản Phương pháp này được gọi là tiếp cận nhân tố cơ bản, và tiêu chuẩn để đánh giá P/R cao hay thấp là so sánh với mức bình quân dài hạn của quốc gia và với các quốc gia khác trên thế giới.
Mối quan hệ giữa giá nhà ở và các yếu tố cơ bản có thể được xác định bằng phương pháp kiểm định tính dừng của chuỗi chỉ số P/R Ngoài ra, việc đánh giá tổng quan thông qua độ lệch chuẩn của giá trị P/R cũng cho thấy sự biến động giá cả, phản ánh sự chênh lệch giữa giá trị từng thời điểm và giá trị trung bình.
2.2.2 Thuy ết và mô hình tài chính hành vi
2.2.2.1 Thuyết tài chính hành vi
Thuyết tài chính hành vi, do Robert Shiller, giáo sư tại đại học Yale, đề xuất, giải thích sự biến động giá tài sản thông qua các đặc tính tâm lý của con người Theo thuyết này, mặc dù các yếu tố kinh tế thực có thể ảnh hưởng đến giá tài sản, nhưng nguyên nhân chính dẫn đến sự biến động lại là tâm lý của nhà đầu tư Cụ thể, sự bùng nổ giá thường xảy ra khi nhà đầu tư trở nên quá lạc quan về nền kinh tế, dẫn đến việc chấp nhận rủi ro cao hơn.
Trong phần này, chúng ta sẽ khám phá các đặc điểm tâm lý của nhà đầu tư, những yếu tố này có tác động lớn đến quyết định của họ trên thị trường tài sản, được lý giải thông qua thuyết tài chính hành vi.
Sau đây là các đặc tính tâm lý của nhà đầu tư
Tâm lý “neo tư duy”
"Neo tư duy" là một đặc điểm tâm lý của con người, trong đó mọi người thường đánh giá một vấn đề dựa trên những dấu hiệu gợi lên hình ảnh, mặc dù những dấu hiệu này thực chất không có mối liên hệ trực tiếp với vấn đề đang được xem xét.
Trong giai đoạn đầu của nền kinh tế ổn định, nhà đầu tư thường có tư duy neo, tức là họ kỳ vọng tỷ suất lợi tức hợp lý và không tin rằng giá tài sản sẽ biến động quá lớn Tuy nhiên, khi giá bất động sản tăng kéo dài, tư duy này có thể thay đổi; người mua bắt đầu chấp nhận mức giá cao hơn, vì chúng đã tồn tại đủ lâu để trở nên bình thường Tư duy neo khiến nhà đầu tư tin rằng lợi nhuận sẽ tiếp tục tăng theo xu hướng hiện tại, giải thích cho hiện tượng giá nhà thường tăng chậm ở giai đoạn đầu, sau đó tăng nhanh và duy trì tốc độ này trước khi trở lại mức trung bình dài hạn.
Tâm lý sợ thua lỗ
Tâm lý sợ thua lỗ khiến mọi người ghét thiệt hại hơn là yêu thích lợi nhuận, như được chứng minh qua nghiên cứu của Kahneman và Tversky Ở giai đoạn đầu, tâm lý này có thể cản trở việc mua bất động sản khi giá cao, nhưng khi giá tài sản tăng nhanh và ổn định, người ta bắt đầu tin rằng xu hướng tăng sẽ tiếp tục, dẫn đến quyết định mua để tránh hối tiếc Điều này làm cho giá bất động sản tăng cao hơn Ngược lại, khi thị trường sụt giảm, nhà đầu tư thường giữ nguyên trạng thái, chờ đợi hồi phục, bởi tâm lý sợ thua lỗ khiến họ không muốn thừa nhận rằng họ đã đầu tư ở mức giá cao nhất.
Tâm lý đầu tư bầy đàn
Tâm lý "neo tư duy" dẫn đến việc mọi người thường nghĩ rằng chân lý thuộc về đám đông, tạo ra xu hướng đầu tư bầy đàn Khi thiếu tự tin vào phân tích độc lập, nhà đầu tư dễ bị chi phối bởi quyết định của đám đông, từ đó tạo ra sóng trên thị trường Hiện tượng này không chỉ xảy ra với nhà đầu tư cá nhân mà còn ảnh hưởng đến cả các chuyên gia và quản lý quỹ, những người thường chọn hành động theo xu hướng chung mặc dù họ nhận thức rằng giá thị trường có thể quá cao.
Tâm lý tự thiên vị
Tâm lý tự thiên vị xuất hiện khi nhà đầu tư tìm kiếm bằng chứng ủng hộ quyết định của mình sau khi đã đưa ra lựa chọn Một nghiên cứu trong lĩnh vực marketing xe hơi cho thấy, sau khi mua xe, người tiêu dùng thường chú ý đến quảng cáo của mẫu xe họ đã chọn và dễ dàng bỏ qua các mẫu xe khác.
Nghiên cứu cho thấy rằng tâm lý của nhiều người thường nghiêng về việc tìm kiếm các quan điểm và bằng chứng ủng hộ sự lựa chọn của họ Điều này lý giải tại sao khi giá bất động sản biến động, các nhà đầu tư đã mua tài sản với giá cao thường không muốn tiếp nhận các cảnh báo về nguy cơ giảm giá Thay vào đó, họ thường chú ý đến những phân tích và nhận định lạc quan về thị trường.
Tâm lý lạc quan quá mức
Tâm lý lạc quan thái quá của nhà đầu tư thường hình thành trong bối cảnh biến động giá bất động sản, khi họ bị kích thích bởi lợi nhuận ngày càng tăng và thông tin tích cực từ truyền thông Sự kết hợp giữa tâm lý này và tư duy neo giá khiến họ coi lợi nhuận hai chữ số là bình thường, từ đó thúc đẩy thị trường bùng nổ trong thời gian dài Nhà đầu tư thường đưa ra quyết định dựa vào cảm xúc hơn là phân tích lý trí, giải thích tại sao giá bất động sản vẫn tăng trưởng ngay cả khi thiếu lý do thuyết phục cho sự phát triển đó.
2.2.2.2 Mô hình tài chính hành vi
Mô hình sự khác biệt niềm tin và rào cản bán khống (Differences of opinion and short sale constraints)
Mô hình này phân chia thị trường nhà ở thành hai nhóm người với niềm tin trái ngược: nhóm lạc quan và nhóm bi quan Các nhà đầu tư lạc quan thường không nhận ra rằng có những nhà đầu tư khác với quan điểm trái ngược nhưng không thể bán tài sản do rào cản bán khống Khi nhóm lạc quan chiếm ưu thế, giá tài sản duy trì ở mức cao hơn giá trị hợp lý, thường nằm giữa hai thái cực niềm tin Giá sẽ điều chỉnh về giá trị cơ bản khi sự không chắc chắn được giải tỏa và niềm tin của các nhà đầu tư hội tụ, hoặc khi rào cản bán khống được loại bỏ Thị trường bất động sản nhà ở đặc trưng bởi tính thanh khoản thấp và rào cản bán khống Các khảo sát cho thấy người mua nhà thường có tâm lý lạc quan quá mức, điều này cho thấy mô hình này có thể giải thích sự biến động giá trong thị trường nhà ở Tuy nhiên, mô hình vẫn chưa làm rõ nguyên nhân dẫn đến việc định giá cao của tài sản và lý do cho sự sụp đổ giá sau đó.
Mô hình giao dịch phản hồi (Feedback trading)
Mô hình này phân tích biến động giá bất động sản nhà đất để ở dựa trên hành vi của nhóm nhà đầu tư, những người hình thành nhu cầu giao dịch dựa vào giá trong quá khứ Cơ chế giao dịch phản hồi cho phép giá trị bất động sản tăng cao trước khi sụp đổ Khi có thông tin tích cực, giá bất động sản sẽ tăng để điều chỉnh theo các yếu tố cơ bản, thu hút nhà đầu tư kỳ vọng vào xu hướng tăng Sự tăng giá này tiếp tục thu hút thêm nhà giao dịch, tạo ra vòng lặp tăng giá miễn là dòng vốn vẫn đổ vào thị trường Tuy nhiên, khi dòng vốn giảm và tốc độ tăng giá suy giảm, xu hướng tăng có thể đảo chiều, dẫn đến việc rút vốn khỏi thị trường và giá bất động sản giảm Một dấu hiệu của xu hướng giảm là sự gia tăng nhà đầu tư không chuyên tham gia với khoản vay không đủ chuẩn, khiến họ phải bán tháo khi giá không như kỳ vọng, tạo ra vòng xoáy giảm giá.
Shiller lập luận rằng, sự chú ý của truyền thông đã làm gia tăng xu hướng đầu tư giao dịch phản hồi Khi nhiều nhà đầu tư chú ý đến bất động sản để ở, truyền thông mở rộng ảnh hưởng, thu hút thêm nhà đầu tư tiềm năng, dẫn đến việc mua vào tài sản và làm giá tăng cao hơn Sự gia tăng liên tục của giá bất động sản lại càng thu hút sự quan tâm của truyền thông, kích thích thêm nhiều nhà đầu tư khác tham gia, tạo ra một quá trình tương tác liên tục giữa truyền thông và nhà đầu tư.
Các công trình nghiên c ứu liên quan đến đề tài
2.3.1 T ổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài
2.3.1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài
Hoàng Văn Cường và ctg [3] đã tổng kết kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản từ một số quốc gia, đồng thời phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006 Nghiên cứu cũng đề xuất một số giải pháp nhằm định hướng phát triển thị trường này Tuy nhiên, nghiên cứu chưa đề cập đến tình hình biến động giá bất động sản, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng đã chỉ ra những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2010 - 2012, đồng thời phân tích tác động của sự suy thoái này đến nền kinh tế Nghiên cứu cũng nêu rõ các nhân tố gây ra tình trạng đóng băng của thị trường và đề xuất giải pháp để khắc phục Tuy nhiên, nghiên cứu chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động sản và mối quan hệ giữa giá bất động sản nhà ở với các biến số kinh tế khác.
Nguyễn Đình Bồng đề xuất các giải pháp đổi mới trong chính sách pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính để cải thiện quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản Ông nhấn mạnh việc thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản dựa trên công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử Đề tài chỉ ra những bất cập như sự tồn tại song song của giá đất Nhà nước và giá thị trường, thiếu quy trình định giá và quản lý giá bất động sản, cùng với việc thiếu bộ máy chuyên trách và cơ sở nghiên cứu về quản lý giá bất động sản Thông tin về bất động sản còn hạn chế và tỷ lệ giao dịch không chính thức cao, chiếm khoảng 70% Đề tài đề xuất hoàn thiện khung giá đất, chính sách thu phí và thuế đối với đất đai, đổi mới chính sách đền bù và cơ chế thế chấp đất đai, cũng như cải cách quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản và quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, hạn chế lớn của đề tài là chưa đề cập đến các giao dịch thương mại và thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam, cùng với việc chưa xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin cơ bản cho hoạt động bất động sản.
Phùng Văn Nghệ đề xuất khung pháp lý cho việc định giá bất động sản tại Việt Nam, dựa trên thực trạng hiện tại Ông đưa ra các giải pháp như xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, tổ chức quản lý từ Trung ương đến địa phương, cải tiến các phương pháp và thủ tục định giá Bên cạnh đó, cần thiết lập các viện nghiên cứu và đào tạo cán bộ định giá bất động sản, cũng như thực hiện cải cách hành chính trong quản lý nhà nước về giá liên quan đến giao dịch bất động sản.
Lê Thanh Ngọc áp dụng thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, sử dụng mô hình VAR để phân tích tác động của các yếu tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà ở tại TP.HCM.
Kết quả phân tích chỉ ra rằng chỉ số PR, biểu thị mối quan hệ giữa giá nhà và tiền thuê nhà, chịu ảnh hưởng từ các biến động trong quá khứ cũng như các cú sốc từ tốc độ tăng trưởng kinh tế, dư nợ tín dụng bất động sản và đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này.
2.3.1.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài
Stefan Gerlach đã phát triển một mô hình để đánh giá tác động của dòng vốn tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển giá bất động sản tại Hồng Kông Nghiên cứu chỉ ra rằng có mối quan hệ hai chiều giữa giá bất động sản và tín dụng bất động sản, tuy nhiên, ảnh hưởng của giá bất động sản đến tín dụng bất động sản mạnh mẽ hơn so với tác động ngược lại.
Chen và cộng sự [27] đã tiến hành nghiên cứu sử dụng số liệu từ Bắc Kinh trong giai đoạn 1998 – 2010, tập trung vào các biến vĩ mô như lãi suất, lạm phát, thu nhập và chi phí xây dựng Mục tiêu của họ là phân tích và xác định sự tồn tại của bong bóng giá nhà trên thị trường bất động sản Bắc Kinh Để đánh giá trong ngắn hạn, nhóm tác giả đã áp dụng bộ dữ liệu quý từ năm 2004.
Nghiên cứu sử dụng dữ liệu quý từ 1998 đến 2010 để đánh giá tác động đến giá nhà tại thị trường BĐS Bắc Kinh, áp dụng phương pháp ước lượng VECM Kết quả cho thấy trong dài hạn, GDP và chi phí xây dựng có ảnh hưởng tích cực đến giá BĐS, trong khi lãi suất lại có tác động tiêu cực Ngược lại, trong ngắn hạn, GDP và lạm phát tác động tích cực đến giá BĐS, trong khi lãi suất và chi phí xây dựng không ảnh hưởng đến giá nhà.
Shen, Hui và Liu đã tiến hành nghiên cứu thị trường nhà ở tại Bắc Kinh và Thượng Hải, áp dụng bài kiểm tra quan hệ nhân quả Granger và phân tích đáp ứng xung tổng quát Mô hình nghiên cứu sử dụng các yếu tố kinh tế cơ bản như thu nhập hộ gia đình, GDP và chỉ số giá cổ phiếu Kết quả cho thấy chỉ thị trường nhà ở Thượng Hải đã xuất hiện bong bóng bất động sản vào năm 2003, với giá nhà ở lệch 22% so với giá trị cơ bản, có thể do sự xuất hiện của bong bóng thị trường bất động sản.
Rahman, Khanam và Xu đã tiến hành nghiên cứu về giá nhà đất tại Hangzhou, Trung Quốc trong giai đoạn 1990-2009 Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng thu nhập, tỷ lệ đô thị hóa, tổng đầu tư vào bất động sản và đầu tư nước ngoài đều có tác động tích cực đến giá bất động sản Đặc biệt, tỷ lệ đô thị hóa được xác định là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá nhà đất trong khu vực này.
2.3.2 B ằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng giá bất động sản nhà ở chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vĩ mô Các yếu tố này bao gồm tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền và tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay thế chấp, dòng vốn đầu tư nước ngoài và chỉ số chứng khoán.
2.3.2.1 Tăng trưởng thu nhập quốc dân
Khi GDP thực tế tăng, thu nhập của người dân cũng sẽ tăng theo, và một phần lớn thu nhập này sẽ được đầu tư vào các tài sản ưa thích như bất động sản Quá trình phát triển bất động sản thường kéo dài, dẫn đến độ nhạy của cung bất động sản trong ngắn hạn rất thấp Do đó, khi cầu bất động sản tăng, giá cả và tiền thuê nhà cũng sẽ tăng theo Nghiên cứu của Pillay cho thấy tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở tại Singapore Tương tự, khảo sát của Yanbing về mối quan hệ giữa GDP và giá nhà ở tại Trung Quốc đã chỉ ra sự ảnh hưởng mạnh mẽ của tốc độ tăng GDP lên giá nhà ở trong giai đoạn 1999 – 2010.
Chính sách tiền tệ nới lỏng có ảnh hưởng đến sản lượng và lạm phát, dẫn đến việc lạm phát gia tăng làm tăng chi phí thuê nhà Khi tiền thuê nhà tăng, điều này được coi là chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà ở, từ đó có thể làm tăng cầu về nhà ở.
Khảo sát giá nhà tại Singapore cho thấy mối quan hệ hai chiều giữa giá nhà và lạm phát, với lạm phát tăng thúc đẩy giá nhà gia tăng, đồng thời giá nhà tăng cũng làm lạm phát cao hơn Nghiên cứu tại Bắc Kinh chỉ ra rằng trong ngắn hạn, lạm phát có tác động cùng chiều với biến động giá, nhưng trong dài hạn, tác động của lạm phát lại ngược chiều.
