(LUẬN văn THẠC sĩ) phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố hồ chí minh​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HỒNG YẾN PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế tốn Mã ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 download by : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN THỊ HỒNG YẾN PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 download by : skknchat@gmail.com CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn download by : skknchat@gmail.com TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TP.HCM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TP HCM, ngày 15 tháng 09 năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ HỒNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991 Nơi sinh: Khánh Hòa Chuyên ngành MSHV: 1341850085 : Kế tốn I- Tên đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản biến động giá bất động sản nhà đất để Tổng kết mơ hình lý thuyết chứng thực nghiệm yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để giới vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn TP.HCM Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để Đề xuất quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 17/3/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 15/9/2015 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH PHAN ĐÌNH NGUYÊN download by : skknchat@gmail.com i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chưa cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến download by : skknchat@gmail.com ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Cơng nghệ TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trường học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian học tâp nghiên cứu Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hồn thành khóa học Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến download by : skknchat@gmail.com iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn nhà quản lý thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Dựa quan điểm thuyết tài hành vi thuyết ABC, tác giả tìm nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm: tính minh bạch thị trường bất động sản, quản lý Nhà nước bất động sản, nguồn tài cho thị trường bất động sản tâm lý nhà đầu tư Tác giả vận dụng kết hợp mơ hình ước lượng OLS VAR xử lý Eviews để phân tích yếu tố ảnh hưởng biến động giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, số đại diện nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở) phụ thuộc vào thay đổi biến khứ cú sốc đến từ biến tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất, dư nợ cho vay bất động sản vốn đầu tư nước vào bất động sản Từ khóa: Biến động giá bất động sản, nhà đất để download by : skknchat@gmail.com iv ABSTRACT The contents in this thesis are descrip according to managers’ viewpoint on the real estate market in the Ho Chi Minh City In accordance with such perspectives on the theory of behavioral finance and the theory of ABC, the author herein figured out the causes of fluctuations in properties prices including houses and lands in areas of Ho Chi Minh City, including: the transparency of the real estate market, State’s management in real estate market, financial resources for the real estate market and sentiment of investor The author takes the advantages of the combination of estimated models of OLS and VAR and uses Eviews system to analyze the factors which is affecting on the fluctuations of property prices in the areas of Ho Chi Minh City The study results shows that the index of PR (which means prices divided by the rent, the index represents flucuations of price of residential house) depends on the change of the political turbulence in the past as well as the shock which comes from the variable rate of economic growth, inflation, money supply M2, interest rates, loan portfolio of real estate and foreign direct investment in real estate market Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing download by : skknchat@gmail.com v MỤC LỤC CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Những đóng góp luận văn 1.6 Kết cấu luận văn TÓM TẮT CHƯƠNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.1 Bất động sản nhà đất để 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để 2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để 2.1.1.3 Đặc điểm bất động sản nhà đất để 2.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.3 Vai trò thị trường bất động sản nhà đất để 12 2.1.3 Cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 14 2.1.3.1 Cầu bất động sản nhà đất để 14 2.1.3.2 Cung bất động sản nhà đất để 15 2.1.3.3 Quan hệ cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 17 2.2 Nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để 18 2.2.1 Biểu biến động giá bất động sản nhà đất để 18 2.2.2 Thuyết mơ hình tài hành vi 19 2.2.2.1 Thuyết tài hành vi 19 2.2.2.2 Mơ hình tài hành vi 22 2.2.3 Thuyết ABC 23 2.2.4 Nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để 25 download by : skknchat@gmail.com vi 2.2.4.1 Tính minh bạch thị trường bất động sản 25 2.2.4.2 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 26 2.2.4.3 Nguồn tài cho thị trường bất động sản 26 2.2.4.4 Tâm lý nhà đầu tư thị trường bất động sản 27 2.3 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 28 2.3.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu ngồi nước liên quan đến đề tài 28 2.3.1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 28 2.3.1.2 Tổng quan công trình nghiên cứu ngồi nước liên quan đến đề tài 29 2.3.2 Bằng chứng thực nghiệm yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để 30 2.3.2.1 Tăng trưởng thu nhập quốc dân 30 2.3.2.2 Lạm phát 31 2.3.2.3 Cung tiền tín dụng ngân hàng 31 2.3.2.4 Lãi suất cho vay 32 2.3.2.5 Dịng vốn đầu tư nước ngồi 32 2.3.2.6 Chỉ số chứng khoán 33 TÓM TẮT CHƯƠNG 33 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 Phương pháp nghiên cứu 34 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 34 3.2.2 Dữ liệu nghiên cứu 35 3.2.3 Giả thuyết nghiên cứu 36 3.2.4 Mơ hình nghiên cứu kiểm định 37 3.2 Thực trạng biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.1 Cầu bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.2 Cung bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.1.3 Giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 43 3.2.2 Nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 46 download by : skknchat@gmail.com 95 WEBSITE [46] Hồng Nam (2012), Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam, http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cuathi-truong-bat-dong-san-viet-nam 20714.html, cập nhật 10/02/2012 8:24 AM [47] http:/www.oxfordadvancedlearnersdictionary.com download by : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MƠ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 0.133639 1.861574 0.071788 0.9433 M2 0.415802 0.201527 2.063260 0.0481 FDI 0.007795 0.046250 0.168539 0.8673 VNI 0.020843 0.029202 0.713765 0.4811 C -0.012154 0.005808 -2.092725 0.0452 R-squared 0.213472 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.104985 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.012761 Akaike info criterion -5.749759 Sum squared resid 0.004723 Schwarz criterion -5.525295 Log likelihood 102.7459 Hannan-Quinn criter -5.673210 F-statistic 1.967723 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.125935 download by : skknchat@gmail.com 2.622063 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MƠ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 0.425526 1.961462 0.216943 0.8298 FDI 0.018801 0.049991 0.376082 0.7096 REL 0.053750 0.059395 0.904966 0.3729 VNI 0.024484 0.032145 0.761681 0.4524 C -0.002248 0.002741 -0.820218 0.4188 R-squared 0.122786 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.001791 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.013477 Akaike info criterion -5.640637 Sum squared resid 0.005267 Schwarz criterion -5.416172 Log likelihood 100.8908 Hannan-Quinn criter -5.564088 F-statistic 1.014804 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.416041 download by : skknchat@gmail.com 2.654981 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MƠ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.027953 0.043225 0.646678 0.5229 REL -0.000153 0.055715 -0.002754 0.9978 CPI -0.734100 0.257335 -2.852705 0.0079 VNI 0.010757 0.027267 0.394503 0.6961 C 0.007028 0.004026 1.745654 0.0915 R-squared 0.313896 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.219261 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.011919 Akaike info criterion -5.886359 Sum squared resid 0.004120 Schwarz criterion -5.661894 Log likelihood 105.0681 Hannan-Quinn criter -5.809810 F-statistic 3.316909 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.023554 download by : skknchat@gmail.com 2.996305 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MƠ HÌNH MODEL Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob VNI 0.024122 0.027194 0.887032 0.3819 R -0.128295 0.068235 -1.880194 0.0695 C 0.017194 0.010025 1.715035 0.0963 R-squared 0.167970 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.114291 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.012695 Akaike info criterion -5.811166 Sum squared resid 0.004996 Schwarz criterion -5.676488 Log likelihood 101.7898 Hannan-Quinn criter -5.765237 F-statistic 3.129133 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.057830 download by : skknchat@gmail.com 2.581285 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH MODEL 1.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 2.072603 1.535503 1.349788 0.1883 M2 0.377244 0.180685 2.087848 0.0464 FDI -0.017898 0.040018 -0.447250 0.6583 VNI 0.019718 0.025190 0.782769 0.4406 C -0.010192 0.005070 -2.010045 0.0545 AR(1) -0.439348 0.184967 -2.375281 0.0249 R-squared 0.334733 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.211535 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012163 Akaike info criterion -5.817908 Sum squared resid 0.003994 Schwarz criterion -5.545815 Log likelihood 101.9955 Hannan-Quinn criter -5.726357 F-statistic 2.717036 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.040980 Inverted AR Roots -.44 download by : skknchat@gmail.com 2.161899 MODEL 1.2 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Convergence achieved after 11 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 3.130268 1.398880 2.237696 0.0344 M2 0.442407 0.156760 2.822195 0.0092 FDI -0.044204 0.033674 -1.312689 0.2012 VNI 0.014519 0.023552 0.616456 0.5432 C -0.010978 0.004304 -2.550660 0.0173 AR(1) -0.620350 0.193958 -3.198379 0.0037 AR(2) -0.306984 0.195134 -1.573199 0.1282 R-squared 0.429802 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.292954 S.D dependent var 0.013912 S.E of regression 0.011698 Akaike info criterion -5.868219 Sum squared resid 0.003421 Schwarz criterion -5.547590 Log likelihood 100.8915 Hannan-Quinn criter -5.761940 F-statistic 3.140732 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.019586 Inverted AR Roots -.31+.46i -.31-.46i download by : skknchat@gmail.com 2.201457 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MƠ HÌNH MODEL 2.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 2.402586 1.628064 1.475731 0.1516 FDI 0.004629 0.040556 0.114132 0.9100 REL 0.056580 0.054521 1.037771 0.3086 VNI 0.013604 0.029104 0.467432 0.6439 C -0.001322 0.002077 -0.636205 0.5300 AR(1) -0.423574 0.181849 -2.329263 0.0276 R-squared 0.255922 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.118129 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012863 Akaike info criterion -5.705950 Sum squared resid 0.004467 Schwarz criterion -5.433858 Log likelihood 100.1482 Hannan-Quinn criter -5.614400 F-statistic 1.857300 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.135289 Inverted AR Roots -.42 download by : skknchat@gmail.com 2.089456 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MƠ HÌNH MODEL 3.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 11 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.027317 0.031783 0.859494 0.3976 REL -0.001380 0.047087 -0.029308 0.9768 CPI -0.754137 0.185957 -4.055446 0.0004 VNI 0.009657 0.022728 0.424876 0.6743 C 0.007385 0.002898 2.548324 0.0168 AR(1) -0.502098 0.172605 -2.908944 0.0072 R-squared 0.487988 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.393171 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.010670 Akaike info criterion -6.079749 Sum squared resid 0.003074 Schwarz criterion -5.807656 Log likelihood 106.3159 Hannan-Quinn criter -5.988198 F-statistic 5.146627 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.001921 Inverted AR Roots -.50 download by : skknchat@gmail.com 2.214218 MODEL 3.2 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Convergence achieved after iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.021147 0.027453 0.770272 0.4484 REL 0.010396 0.044854 0.231783 0.8186 CPI -0.787825 0.170567 -4.618850 0.0001 VNI 0.002906 0.022318 0.130203 0.8974 C 0.007819 0.002602 3.005350 0.0060 AR(1) -0.648554 0.194343 -3.337159 0.0026 AR(2) -0.271525 0.197905 -1.371992 0.1823 R-squared 0.540663 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.430422 S.D dependent var 0.013912 S.E of regression 0.010499 Akaike info criterion -6.084420 Sum squared resid 0.002756 Schwarz criterion -5.763790 Log likelihood 104.3507 Hannan-Quinn criter -5.978140 F-statistic 4.904380 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.001939 Inverted AR Roots -.32+.41i -.32-.41i download by : skknchat@gmail.com 2.040393 MODEL 3.3 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q2 2013Q4 Included observations: 31 after adjustments Convergence achieved after 15 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.018028 0.028808 0.625798 0.5376 REL 0.025383 0.051147 0.496282 0.6244 CPI -0.739820 0.171996 -4.301375 0.0003 VNI 0.000245 0.023353 0.010505 0.9917 C 0.007079 0.002616 2.706347 0.0126 AR(1) -0.716672 0.218512 -3.279791 0.0033 AR(2) -0.403442 0.279610 -1.442875 0.1625 AR(3) -0.160868 0.241475 -0.666192 0.5119 R-squared 0.551782 Mean dependent var -0.000969 Adjusted R-squared 0.415368 S.D dependent var 0.014135 S.E of regression 0.010808 Akaike info criterion -5.999448 Sum squared resid 0.002687 Schwarz criterion -5.629386 Log likelihood 100.9914 Hannan-Quinn criter -5.878817 F-statistic 4.044901 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.005013 Inverted AR Roots -.09-.54i -.09+.54i -.53 download by : skknchat@gmail.com 1.995242 PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MƠ HÌNH MODEL 4.1 Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob VNI 0.026621 0.026703 0.996944 0.3270 R -0.119400 0.058565 -2.038774 0.0507 C 0.016041 0.008660 1.852344 0.0742 AR(1) -0.298348 0.184350 -1.618377 0.1164 R-squared 0.245779 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.167756 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012496 Akaike info criterion -5.813623 Sum squared resid 0.004528 Schwarz criterion -5.632228 Log likelihood 99.92478 Hannan-Quinn criter -5.752589 F-statistic 3.150088 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.039917 Inverted AR Roots -.30 download by : skknchat@gmail.com 2.046861 PHỤ LỤC KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG MƠ HÌNH VAR Vector Autoregression Estimates Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Standard errors in ( ) & t-statistics in [ ] DP_R DGDP M2 FDI REL CPI VNI R DP_R(-1) -0.298979 0.022835 0.429388 -0.994169 0.822588 -0.199048 2.233688 0.118865 (0.28249) (0.01820) (0.19289) (0.94075) (0.95255) (0.15755) (1.54280) (0.34657) [-1.05839] [ 1.25484] [ 2.22610] [-1.05678] [ 0.86356] [-1.26337] [ 1.44781] [ 0.34298] DP_R(-2) -0.087615 -0.007372 0.421414 -0.928647 0.964522 -0.049194 0.929230 -0.237963 (0.31666) (0.02040) (0.21622) (1.05455) (1.06778) (0.17661) (1.72943) (0.38849) [-0.27669] [-0.36142] [ 1.94900] [-0.88061] [ 0.90330] [-0.27854] [ 0.53730] [-0.61254] DGDP(-1) 7.009951 0.328110 4.278162 7.410125 8.294262 -3.712830 -3.011543 -6.625500 (2.68914) (0.17323) (1.83621) (8.95557) (9.06789) (1.49984) (14.6868) (3.29915) [ 2.60676] [ 1.89408] [ 2.32988] [ 0.82743] [ 0.91469] [-2.47548] [-0.20505] [-2.00824] DGDP(-2) -0.864913 -0.040782 0.543615 2.780090 7.397201 -0.695277 5.140062 2.079957 (2.79008) (0.17973) (1.90513) (9.29171) (9.40824) (1.55614) (15.2381) (3.42298) [-0.31000] [-0.22691] [ 0.28534] [ 0.29920] [ 0.78625] [-0.44680] [ 0.33732] [ 0.60765] M2(-1) -0.313478 -0.062303 -0.267296 -0.159950 -0.546307 0.371666 -4.814196 0.472812 (0.33294) (0.02145) (0.22734) (1.10876) (1.12267) (0.18569) (1.81834) (0.40846) [-0.94156] [-2.90496] [-1.17577] [-0.14426] [-0.48661] [ 2.00152] [-2.64758] [ 1.15755] M2(-2) 0.155686 -0.042244 0.117810 -1.060871 0.241793 0.031687 -3.311873 0.405006 (0.33050) (0.02129) (0.22567) (1.10064) (1.11445) (0.18433) (1.80501) (0.40547) [ 0.47107] [-1.98422] [ 0.52204] [-0.96387] [ 0.21696] [ 0.17190] [-1.83482] [ 0.99887] FDI(-1) -0.003031 -0.005721 0.113955 0.150188 0.047317 -0.012594 -0.137723 -0.095287 (0.05735) (0.00369) (0.03916) (0.19098) (0.19337) (0.03198) (0.31319) (0.07035) [-0.05285] [-1.54873] [ 2.91022] [ 0.78642] [ 0.24469] [-0.39376] [-0.43974] [-1.35440] download by : skknchat@gmail.com FDI(-2) 0.016690 0.008400 0.069515 0.216886 -0.195239 -0.038119 0.321582 -0.243011 (0.07281) (0.00469) (0.04972) (0.24247) (0.24551) (0.04061) (0.39765) (0.08933) [ 0.22923] [ 1.79102] [ 1.39826] [ 0.89447] [-0.79522] [-0.93869] [ 0.80871] [-2.72052] REL(-1) 0.065206 0.006478 -0.059765 -0.356407 -0.209705 -0.016305 0.425217 0.021881 (0.07148) (0.00460) (0.04881) (0.23803) (0.24102) (0.03987) (0.39037) (0.08769) [ 0.91228] [ 1.40693] [-1.22454] [-1.49729] [-0.87007] [-0.40900] [ 1.08927] [ 0.24952] REL(-2) 0.013042 0.004186 -0.010923 0.166164 -0.006241 0.025525 -0.103507 0.066837 (0.07338) (0.00473) (0.05011) (0.24439) (0.24745) (0.04093) (0.40078) (0.09003) [ 0.17773] [ 0.88552] [-0.21799] [ 0.67993] [-0.02522] [ 0.62365] [-0.25826] [ 0.74239] CPI(-1) -0.002393 0.009653 0.288985 -2.317290 -0.862977 0.216045 2.998403 0.771550 (0.56557) (0.03643) (0.38618) (1.88350) (1.90712) (0.31544) (3.08887) (0.69386) [-0.00423] [ 0.26495] [ 0.74831] [-1.23031] [-0.45250] [ 0.68490] [ 0.97071] [ 1.11196] CPI(-2) 0.395341 0.007634 0.094294 2.026383 2.437835 -0.302986 -5.253064 -0.264509 (0.43179) (0.02782) (0.29484) (1.43798) (1.45602) (0.24083) (2.35824) (0.52974) [ 0.91558] [ 0.27446] [ 0.31982] [ 1.40919] [ 1.67432] [-1.25810] [-2.22754] [-0.49932] VNI(-1) -0.025303 0.003717 -0.020610 0.017002 -0.062790 -0.018800 0.029449 -0.007496 (0.03920) (0.00253) (0.02677) (0.13054) (0.13218) (0.02186) (0.21408) (0.04809) [-0.64553] [ 1.47214] [-0.77003] [ 0.13024] [-0.47504] [-0.85992] [ 0.13756] [-0.15587] VNI(-2) 0.004517 -0.000496 -0.003605 -0.029954 0.011769 0.011454 -0.242514 0.045581 (0.03420) (0.00220) (0.02336) (0.11391) (0.11534) (0.01908) (0.18681) (0.04196) [ 0.13206] [-0.22507] [-0.15437] [-0.26296] [ 0.10203] [ 0.60038] [-1.29818] [ 1.08620] R(-1) -0.348319 -0.040943 -0.125991 0.286717 -0.821480 0.099864 -2.537359 0.622330 (0.18211) (0.01173) (0.12435) (0.60646) (0.61407) (0.10157) (0.99458) (0.22342) [-1.91272] [-3.49014] [-1.01322] [ 0.47277] [-1.33776] [ 0.98322] [-2.55118] [ 2.78552] R(-2) 0.320079 0.026749 0.180701 -1.492520 -0.174127 -0.127675 0.730849 0.051568 (0.16832) (0.01084) (0.11493) (0.56055) (0.56758) (0.09388) (0.91928) (0.20650) [ 1.90161] [ 2.46698] [ 1.57223] [-2.66260] [-0.30679] [-1.36000] [ 0.79502] [ 0.24972] C 0.004184 0.004053 (0.03122) (0.00201) 0.021174 (0.02132) 0.214284 (0.10398) 0.167297 (0.10528) 0.003936 (0.01741) download by : skknchat@gmail.com 0.506924 0.018669 (0.17052) (0.03830) [ 0.13401] [ 2.01494] [ 0.99317] [ 2.06084] [ 1.58902] [ 0.22603] [ 2.97278] [ 0.48737] R-squared 0.594523 0.812649 Adj Rsquared 0.162015 0.612809 Sum sq resids 0.002433 1.01E-05 S.E equation 0.012735 0.000820 F-statistic 1.374594 4.066487 Log likelihood 106.3463 194.1019 Akaike AIC -5.584141 -11.06887 Schwarz SC -4.805468 -10.29020 Mean dependent -0.000895 -0.000479 S.D dependent 0.013912 0.001318 Determinant resid covariance (dof adj.) Determinant resid covariance Log likelihood Akaike information criterion Schwarz criterion 0.761392 0.701655 0.633758 0.726339 0.705272 0.895626 0.506877 0.383420 0.243100 0.434433 0.390896 0.784293 0.001134 0.026980 0.027661 0.000757 0.072561 0.003661 0.008696 2.991544 0.042410 2.204835 0.042942 1.622282 0.007103 2.488268 0.069551 2.243404 0.015624 8.044597 118.5548 67.84857 67.44973 125.0298 52.01895 99.80410 -6.347176 -3.178036 -3.153108 -6.751863 -2.188684 -5.175257 -5.568504 -2.399363 -2.374436 -5.973191 -1.410012 -4.396584 0.026253 0.006225 0.021372 0.011610 0.007074 0.145494 0.012383 0.054010 0.049359 0.009445 0.089117 0.033639 5.43E-32 1.27E-34 885.5939 -46.84962 -40.62024 download by : skknchat@gmail.com ... trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn TP.HCM Phân tích, ... hóa có ảnh hưởng lớn 2.3.2 Bằng chứng thực nghiệm yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Có nhiều nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Phần... biến động giá bất động sản nhà đất để TP.HCM nào? Phân tích nguyên nhân yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh? Các giải pháp cần thực nhằm ổn định giá bất