Tiểu luận môn phân tích chi phí lợi ích dự án, đại học ngoại thương (6)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG HÀ NỘI KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ TIỂU LUẬN PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH DỰ ÁN NOVAWORLD PHAN THIẾT Nhóm thực hiện: Nhóm Lớp tín chỉ: KTE314(GD1-HK2-2122).1 Giảng viên hướng dẫn: TS Phùng Mạnh Hùng & TS Trần Minh Nguyệt Hà Nội, tháng năm 2022 STT Họ tên Nguyễn Việt Hải Nguyễn Tất Bảo Long Nguyễn Minh Hằng Nguyễn Phương Thảo Lê Minh Cường Nguyễn Đoàn Dũng Nguyễn Quang Thắng Mã sinh viên 1914410066 1914410123 1914410068 1914410186 1914410042 1914410032 1914410183 Đánh giá 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% MỤC LỤC CHƯƠNG TỔNG QUAN DỰ ÁN 1.1 Thông tin chung dự án 1.2 Tiến trình xây dựng .8 CHƯƠNG PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN .9 2.1 Phân tích chi phí dự án NovaWorld 2.1.1 Chi phí có giá thị trường 2.1.2 Chi phí khơng có giá thị trường 10 2.2 Phân tích lợi ích dự án 10 2.2.1 Lợi ích có giá thị trường 10 2.2.2 Lợi ích khơng có giá thị trường 11 2.3 Kết đánh giá phân tích chi phí - lợi ích dự án Novaworld .13 2.3.1 Kết đánh giá tài 13 2.3.2 Kết đánh giá phi tài dự án 15 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP 17 3.1 Phân tích độ nhạy 17 3.2 Phân tích rủi ro Kiến nghị giải pháp 19 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng 2.1 Tóm tắt chi phí đầu tư có giá thị trường dự án Novaworld Phan Thiết 10 2.2 Giá Rumo dự án Novaworld Phan Thiết 11 2.3 Tóm tắt thơng tin chi phí – lợi ích mặt tài dự án NovaWorld 14 2.4 Tóm tắt tiêu tài trước thuế sau thuế 15 3.1.Bảng phân tích độ nhạy (giả định mức chiết khấu 7%) 17 3.2 Phân tích kịch 19 3.3 Ma trận rủi ro kiến nghị giải pháp 22 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Tăng trưởng kinh tế năm gần góp phần tạo nên sung túc đời sống nhân dân Người dân khơng cịn phải dành q nhiều phần tỉ trọng thu nhập để chi tiêu cho mặt hàng lương thực thực phẩm mà thay vào đó, họ có xu hướng sử dụng thu nhập vào ngành công nghiệp dịch vụ Điều tất yếu kéo theo nhu cầu phát triển sở hạ tầng dịch vụ địa điểm khai thác du lịch Lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng hình thành phát triển nhanh chóng với tiềm mang lại lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư Dự án NovaWorld Phan Thiết với chủ đầu tư tập đoàn Novaland đặt thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận hứa hẹn mang tới hội để phát triển kinh tế không cho chủ đầu tư mà cịn cho tỉnh Bình Thuận Việc đầu tư phát triển dự án hứa hẹn mang lại nhiều hội kèm với không thách thức điển thách thức mơi trường, chi phí đầu tư dự án Để hiểu rõ lợi ích chi phí dự án nhóm em sâu vào nghiên cứu đề tài: “Phân tích chi phí lợi ích dự án NovaWorld Phan Thiết” nhằm xác định chi phí, lợi ích thực tế dự án NovaWorld Phan Thiết Mục tiêu nghiên cứu: - Đánh giá lợi ích – chi phí dự án NovaWorld Phan Thiết - Phân tích hạn chế, rủi ro cịn tồn dự án - Đưa kiến nghị giải pháp nhằm khắc phục tồn tại, hạn chế dự án Đối tượng phạm vi nghiên cứu tiểu luận Đối tượng nghiên cứu: Chi phí, lợi ích dự án NovaWorld Phan Thiết Bình Thuận thành tố ảnh hưởng đến chi phí, lợi ích dự án Phạm vi nghiên cứu: Việc nghiên cứu tiến hành trước dự án triển khai thực phạm vi Phường Tiến Thành, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận khoảng thời gian từ dự án khởi công vào quý năm 2019 dự án hoàn thành vào khoảng 2023-2024 Phương pháp nghiên cứu tiểu luận: Đề tài có sử dụng phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê… Thu thập số liệu trực tiếp gián tiếp, văn pháp luật, thống kê, phân tích tính hiệu Dựa phương pháp thu thập số liệu từ nhiều nguồn khác nhau: - Phương pháp quan sát trực tiếp - Phương pháp quan sát gián tiếp - Phương pháp thống kê Cấu trúc tiểu luận Để nghiên cứu thực đề tài, nhóm chúng em đưa tiểu luận bao gồm chương, bao gồm: - Chương 1: Tổng quan dự án NovaWorld Phan Thiết Chương 2: Phân tích chi phí lợi ích dự án Chương 3: Đánh giá rủi ro kiến nghị giải pháp Do thiếu kinh nghiệm thực tế hiểu biết cịn hạn chế, tiểu luận nhóm chắn cịn nhiều sai sót Chúng em mong nhận ý kiến đánh giá đóng góp thầy để tiểu luận hoàn thiện Qua đây, chúng em xin gửi lời cảm ơn đến giảng viên mơn Phân tích chi phí – Lợi ích II, TS Phùng Mạnh Hùng TS Trần Minh Nguyệt có dẫn sát với giúp đỡ đóng góp bạn nhóm giúp cho tiểu luận nghiên cứu hoàn thiện cách đầy đủ CHƯƠNG TỔNG QUAN DỰ ÁN 1.1 Thông tin chung dự án Dự án Novaworld Phan Thiết dự án quần thể nghỉ dưỡng, du lịch, giải trí đẳng cấp tầm cỡ quốc tế tập đồn bất động sản lớn nhì nước Novaland làm chủ đầu tư Dự án có Tổng diện tích: khoảng 1.000 ha, nằm mặt tiền đường Lạc Long Quân, trung tâm khu du lịch Phan Thiết, thuộc xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, Việt Nam Đay dự án tiềm có vị trí tọa lạc kim cương, đắc địa Bởi dự án nằm khu vực xem “Thủ phủ resort” Bình Thuận, vừa nằm trung tâm lại vừa sở hữu mặt tiền đường huyết mạch gần gũi với hàng loạt cơng trình tiếng Hiện tỉnh Bình Thuận thức khởi cơng xây dựng hạng mục cơng trình kỹ thuật hạ tầng giao thơng quan trọng Sân bay Phan Thiết, Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Nhà Ga, Bến Cảng tuyến đường mở rộng ven biển Trong thời gian tới (2021-2023) sau dự án thức vào hoạt động việc di chuyển Novaworld Phan Thiết thành phố lớn trở nên đơn giản nhanh chóng Khơng có vị trí giao thông thuận lợi mặt địa lý mà dự án Novaworld Phan Thiết đánh giá cao sở hữu địa “Tựa sơn hướng thuỷ”, có nghĩa mặt dựa vào núi mặt hướng biển Xét yếu tố phong thuỷ điều giúp đem lại vượng khí tài lộc Đó lý mà hầu hết dự án bất động sản “Tựa sơn hướng thuỷ” ln lựa chọn ưu tiên khách hàng chọn mua hay đầu tư bất động sản Dự án Novaworld Phan Thiết hướng đến mục tiêu xây dựng hệ sinh thái đa chức hoàn chỉnh với bao gồm phân khu nghỉ dưỡng lưu trú phức hợp, đáp ứng tối đa nhu cầu lưu trú, du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng du khách nước Dự án chia thành nhiều khu khu thiết kế theo phong cách kiến trúc riêng, lấy ý tưởng từ văn hoá đặc sắc giới Bên dự án, chủ đầu tư dự kiến phát triển 1000 tiện ích đẳng cấp, bên cạnh tổ hợp lưu trú hội tụ tinh hoa kiến trúc giới dự án cịn đầu tư xây dựng cụm cơng trình tiện ích đẳng cấp quốc tế lần xuất khu vực Phan Thiết, bao gồm hạng mục bật tạo nên điểm nhấn độc đáo cho dự án như: Sân vận động, sân golf, trường đấu la mã, công viên 16ha, Ngồi tiện ích kể chủ đầu tư Novaland hứa hẹn mang đến nhiều hạng mục độc đáo mẻ cho du khách suốt thời gian nghỉ dưỡng, giải trí nhà hàng ven biển, khách sạn sao, pub, lounge, beach club quán cafe trà, đảm bảo hoàn thiện hệ thống tiện ích dịch vụ đầy đủ cao cấp lịng đại thị Novaworld Phan Thiết Đặc biệt chủ đầu tư Novaland cam kết lợi nhuận 80% năm Toàn bất động sản dự án cấp sổ hồng dễ dàng chứng minh quyền sở hữu cá nhân nhà đầu tư 1.2 Tiến trình xây dựng Dự án NovaWorld khởi công vào quý năm 2019 Dự án chia làm giai đoạn Giai đoạn năm 2019, giai đoạn năm 2020, giai đoạn năm 2021 giai đoạn từ quý năm 2021 sau Dự án coi dự án bất động sản có tiến trình xây dựng hồn thành nhanh khu vực Nam Trung Bộ Mặc dù đại dịch làm cho chậm tiến trình giai đoạn 2, chủ đầu tư nhanh chóng bù đắp giai đoạn sẵn sàng hồn thành với tốc độ nhanh chóng giai đoạn Giai đoạn 1: Từ quý đến tháng 8/2019, hồn thành cơng tác san lấp mặt bằng, lắp trụ điện đường dây điện phục vụ xây dựng Tháng xây dựng nhà mẫu để khách hàng tham gia trải nghiệm Bắt đầu di chuyển loại ươm trồng để tạo cảnh quan Đến tháng 12/2019, sân golf, công viên, bến du thuyền bắt đầu xây dựng Giai đoạn 2: Quý 1/2020, tiếp tục xây dựng khu nhà Florida 1,2(dự kiến hoàn thành q 2/2020), đẩy nhanh hồn thành xây dựng cơng viên biển Sân golf dự kiến hoàn thành quý 4/2020 Tháng khởi công đường lộ giới trung tâm dự án Nhà mẫu hoàn thiện nội thất Đến tháng 12/2020, công viên biển bắt đầu vào hoạt động giai đoạn 1, sân golf vào hoạt động Giai đoạn 3: Quý 1/2021, bắt đầu xây dựng khu nhà phố thương mại biển Đến trước tháng 9/2021, khu nhà Florida với nhiều nhà phố, biệt thự, clubhouse, nhà hàng hồn thành, sân bóng đá tennis hoàn thành giai đoạn Giai đoạn 4: giai đoạn công bố phân khu triển khai kế hoạch xây dựng hoàn thành dự án Tháng 10 xây xong khách sạn Movenpick nhà mẫu biệt thự song lập Trong tháng 09/2021, chủ đầu tư Novaland tiếp tục công bố giai đoạn thuộc phân khu Festival, PGA… với loại hình nhà phố liền kề, biệt thự sân golf… CHƯƠNG PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN 2.1 Phân tích chi phí dự án NovaWorld 2.1.1 Chi phí có giá thị trường Tổng chi phí thực dự án Novaworld Phan Thiết lên tới tỷ USD Chi phí có giá thị trường chủ đầu tư dự án liệt kê khoản chi phí tính tiền để xây dựng, vận hành dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí quản lý, chi phí vận hành chi phí marketing Giả sử chi phí khấu hao qua năm Chi phí đầu tư xây dựng: Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm khoản chi phí mua ngun vật liệu, đất đai, chi phí th máy móc, chi phí thiết kế, chi phí th cơng nhân, chi phí thuê quản lý - Chi phí mua nguyên vật liệu đất đai ước tính 400 triệu USD/năm Chi phí th máy móc để xây dựng dự án ước tính 200 triệu USD/năm - Chi phí thuê nhân cơng dự án: Tập đồn Novaland dự tính thuê khoảng 10000 nhân công với mức lương cơng nhân trung bình 500USD/tháng để thi cơng dự án Như chi phí th nhân cơng năm dự án là: 10000*500*12 = 60 triệu USD/năm - Chi phí th nhân cơng quản lý xây dựng: dự án cần tới 200 cán quản lý, giám sát cơng đoạn xây dựng, hồn thành dự án với mức chi phí 4000 USD/người/tháng Như vậy, chi phí thuê quản lý 400*4000USD*12 = 20 triệu USD/năm - Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí lương trả cho đội ngũ điều hành giám sát trung tâm thương mại: 400*4000*12 = 20 triệu USD/năm Chi phí vận hành: Với chất dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở, trung tâm thương mại Novaworld Phan Thiết sử dụng nguồn lượng lớn để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, trung tâm thương mại kiện giải trí diễn dự án năm Cụ thể, chi phí tiền điện ước tính lên đến triệu USD/năm, chi phí tiền nước sinh hoạt triệu USD/năm Tổng cộng lại, mức chi phí tiền điện nước đạt tổng 10 triệu USD/năm Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau dự án hoàn thành: Trong sau bàn giao dự án, bất động sản dự án cần bảo dưỡng cần thiết phải nâng cấp nhằm khắc phục khuyết điểm cịn tồn động q trình thi cơng Chi phí nâng cấp hạ tầng ước tính 200 triệu USD Chi phí marketing: Để quảng bá dự án mình, chủ đầu tư dự án - tập đoàn Novaland hợp tác với nhiều cơng ty mơi giới bất động sản uy tín khắp nước đẩy mạnh truyền thông báo đài, tổ chức kiện, show diễn nhằm trải rộng thông tin đến nhiều khách hàng tiềm Ước tính chi phí mà chủ đầu tư bỏ để thực hoạt động marketing rơi vào khoảng 200 triệu USD Chi phí Chí phí đầu tư xây dựng Nguyên vật liệu đất đai Số tiền 300 Thuê công nhân 60 Thuê quản lý xây dựng 20 Chi phí vận hành 10 Chi phí sửa chữa 200 Chi phí marketing 50 Chi phí khác 20 Đơn vị: Triệu USD Bảng 2.1 Tóm tắt chi phí đầu tư có giá thị trường dự án Novaworld Phan Thiết 2.1.2 Chi phí khơng có giá thị trường Trong trình xây dựng vận hành dự án Novaworld Phan Thiết, nhiều khoản chi phí khơng có giá thị trường phát sinh địi hỏi chủ đầu tư sử dụng phương pháp đánh giá ngẫu nhiên để đánh giá, ước lượng Chi phí thời gian: bắt đầu khởi công từ quý I năm 2019 dự kiến hoàn tất bàn giao năm 2024 Trong thời gian nói trên, sở hạ tầng dự án chưa hoàn thành đầy đủ hạng mục tạo rủi ro đầu tư dự án Đồng thời dự án chưa hoàn thành gây khó khăn việc sử dụng nhà đầu tư Chi phí mơi trường: Việc thực dự án, đơn vị thi công gây vấn đề ô nhiễm mơi trường bao gồm nhiễm khơng khí, nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nguồn nước Để xác định chi phí trên, Novaland sử dụng phương pháp như: phương pháp thay đổi suất, phương pháp chi phí thay phương pháp chi phí thực tế sử dụng phương pháp đánh giá ngẫu nhiên 2.2 Phân tích lợi ích dự án 2.2.1 Lợi ích có giá thị trường Dự án Novaworld Phan Thiết tư vấn McKinsey, xây dựng địa điểm hấp dẫn với nhiều tiện ích đẳng cấp quốc tê với khu phức hợp 1000 16000 Second homes nhà phố thương mại, khách sạn, resorts vận hành nhiều thương hiệu tiếng quốc tế Dự án đem lại doanh thu cho chủ đầu tư từ việc bán sản phẩm như: 10 Nhà phố Townhouse; Shophouse thương mại; Biệt thự & Song lập; Villas nghỉ dưỡng; Khách sạn sao; …Các sản phẩm có giá trị dao động từ đến 30 tỷ VNĐ, dự kiến xây dựng mở bán năm (từ 2019 đến 2024) Tính đến thời điểm tháng 2/2022, khu biệt thự PGD Golf Villas, shophouse, biệt thự Festival, Floria… mở bán với mức giá khác gồm có giá bán nhà phố từ 4.5 tỷ - tỷ, giá bán biệt thự song lập từ 6-7 tỷ So với mặt thị trường quen mặt khác Đà Nẵng, Phú Quốc,… mức giá Novaworld Phan Thiết thấp đáng kể giai đoạn đầu phát triển dự án (giai đoạn từ T6/2020) song dự kiến nhiều khu loại hình mở bán năm tới với gia tăng mức giá không ngừng Bên cạnh đó, nhà đầu tư cịn cung cấp dịch vụ tiện ích như: sân golf PGA, cơng viên nước, quảng trường, khu vui chơi trẻ em, khách sạn, trung tâm mua sắm, trung tâm thi đấu biểu diễn, club house nội khu, bikini beach, … Với kỳ vọng đón 20 triệu du khách/năm vào năm 2030 sở giao thông hạ tầng hỗ trợ cho dự án ngày hoàn thiện đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết (đã động thổ vào T9/2020), hai cảng hàng không quốc tế Phan Thiết, Long Thành (dự kiến năm 2023), dịch vụ dự kiến đem lại cho chủ đầu tư 200 triệu USD năm Một phần doanh thu doanh nghiệp đến từ việc cho thuê gian hàng, khu mua sắm, v.v Khoản lợi nhuận ước tính khoảng 20 triệu USD năm Loại hình Townhouse Diện tích View Giá 5x20 Đồi 3.3 tỷ 6x20 Công viên 3.9 tỷ 6x24 Đồi 4.5 tỷ Semi Detached 8x20 Đồi 4.7 - 4.9 tỷ 10x20 Biển 5.5 – 5.9 tỷ Single Villa 10x20 Biển 5.7 – 5.9 tỷ 12x20 Biển 6.5 tỷ *(Giá chưa tính VAT) Nguồn: Novaworld Bảng 2.2 Giá Rumo dự án Novaworld Phan Thiết 2.2.2 Lợi ích khơng có giá thị trường Dự án Novaworld Phan Thiết không đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, mà cịn đem đến lợi ích định cho cộng đồng Phát triển du lịch: Năm 2019 Telegraph Nhật báo lớn Vương quốc Anh xếp hạng Việt Nam nằm Top 20 thị trường có tốc độ tăng trưởng Second Home cao giới Điều chứng tỏ nhu cầu sở hữu nhà thứ thực bùng nổ Việt Nam thời gian qua Trong đó, Phan Thiết từ lâu điểm đến lí tưởng khách du lịch nước, vùng đất tiếng nhờ sở hữu cảnh quan thiên nhiên 11 hoang sơ, bãi biển xanh khai thác du lịch quanh năm Nhờ lượt khách du lịch đến Bình Thuận nói chung Phan Thiết nói riêng năm tăng Kết số dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chí trở thành siêu dự án săn đón thời gian qua Novaworld Phan Thiết với quy mô 1000ha, Tập Đoàn Novaland phát triển, định hướng xây dựng để trở thành siêu thành phố biển du lịch – sức khỏe Với Làng hưu trí khu bệnh viện chăm sóc phục hồi sức khỏe làm đẹp, hệ thống lượng tái tạo vô thông minh, hệ thống xử lý rác thải cấp thoát nước đại tiết kiệm tài nguyên, trung tâm thể thao phức hợp khoảng 220 cụm sân golf tiêu chuẩn PGA Mỹ 36 lỗ Việt Nam, … NovaWorld Phan Thiết kỳ vọng trở thành địa du lịch chăm sóc sức khỏe hàng đầu Việt Nam khu vực, thu hút hàng triệu du khách ghé thăm năm Việc phát triển du lịch đóng góp khơng nhỏ khơng vào hoạt động kinh tế thành phố, việc làm người dân mà cịn góp phần cải thiện hình ảnh Việt Nam với tư cách điểm đến đầy hứa hẹn thu hút đối vơi du khách nước Ngoài ra, với việc cách 50 khu du lịch thắng cảnh tiếng Bình Thuận từ 10-30 phút di chuyển, Novaworld Phan Thiết hứa hẹn thúc đẩy phát triển du lịch Bình Thuận mạnh mẽ Tăng giá trị bất động sản khu vực xung quanh: Việc hệ thống giao thông - vận tải dẫn tới Novaworld Phan Thiết ngày hoàn thiện, dự án sân bay bước vào giai đoạn cuối đảm bảo thời gian di chuyển từ thành phố Hồ Chí Minh nơi khác rút ngắn đáng kể Kết hợp với tiện ích khu vui chơi giải trí, khu trung tâm sức khỏe thắng cảnh làm cho giá trị đất tiềm tăng giá bất động sản khu vực xung quanh tăng cao, đem lại diện mạo sôi cho kinh tế vùng Cải thiện cảnh quan đô thị: Novaworld Phan Thiết đường trở thành thành phố biển hồn chỉnh Được xây dựng vị trí đắc địa, Novaworld Phan Thiết sở hữu cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp trải dài tích hợp với cơng trình bất động sản (biệt thự, nhà liền kề ), cơng viên trị, cơng viên bãi biển, sân Golf tạo cảnh quan đô thị vơ đại, lí tưởng khơng phần tự nhiên 12 Hình ảnh cơng viên biển 16ha thi công Nova Phan Thiết Nâng cao chất lượng sống: Dự án NovaWorld quy hoạch theo mô hình quần thể nghỉ dưỡng phức hợp đa chức tích hợp khu thị resort kiểu đa loại hình lưu trú Tất hạng mục hộ nghỉ dưỡng, biệt thự, nhà phố tiện ích đạt tiêu chuẩn quốc tế theo mơ hình Integrated Resort Trong chuỗi tích hợp, dự án NovaWorld cung cấp đầy đủ từ tiện ích giáo dục, giải trí, lưu trú nghỉ dưỡng đến y tế dịch vụ sức khỏe; thương mại thể thao Các khu dành riêng cho trẻ nhỏ trang bị đầy đủ thiết bị đảm bảo an tồn Bên cạnh đó, NovaWorld cịn cung cấp khu vui chơi ngồi trời tổ chức kiện phục vụ nhu cầu người Các tiện ích, dịch vụ nghỉ dưỡng khu liên kết NovaWorld công nhận đạt tiêu chuẩn quốc tế 2.3 Kết đánh giá phân tích chi phí - lợi ích dự án Novaworld 2.3.1 Kết đánh giá tài Thẩm định kinh tế tài dự án thực cách sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền sở sau thuế, dựa giá bán sản phẩm dịch vụ (các hộ, biệt thự) từ quý năm 2020 dự báo đơn vị tiền tệ Hoa Kỳ (USD), Các yếu tố lạm phát hay chi phí leo thang khơng tính đến tài liệu Phân tích kinh tế trình bày phần thẩm định chứa thông tin ước tính hướng tới tương lai, liên quan đến ước tính sản phẩm (căn hộ, biệt thự, dịch vụ giải trí), giá hàng hóa, sản lượng sản phẩm đề xuất kế hoạch, chi phí vận hành, chi phí xây dựng tiến độ dự án Do vậy, kết phân tích kinh tế chịu số rủi ro, yếu tố khác ngồi dự tính xảy gây kết thực tế khác biệt so với tài liệu ước tính Các thơng số đầu vào sử dụng kết phân tích tài trình bày tóm tắt bảng Một số giả định tính tốn nhóm tiểu luận:  Tỉ lệ chiết khấu dự án 7% (dựa theo mức lãi suất trung bình năm Ngân hàng Trung ương công bố)  Giả định tài trợ 100% vốn chủ sở hữu khơng tính đến chi phí lãi vay tài  Trong q trình hoạt động, dự án ước tính tạo 10200 việc làm đó: Khoảng 10000 cơng nhân thời gian xây dựng tối đa 200 cán nhân viên quản lý yêu cầu trình hoạt động  Dự án bắt đầu xây dựng thi công vào quý năm 2019 Sản phẩm thương mại lên kế hoạch cho quý năm 2020  Kế hoạch tiến hành dự án xây dựng có tính đến mốc quan trọng dự án  Dòng tiền ghi nhận vào cuối kỳ  Khấu hao tài sản cố định tính tốn theo khấu hao  Giá bán ước tính dựa giá cơng bố Khơng có yếu tố lạm phát leo thang giá tính đến Điều hiểu giá hàng hóa (sản phẩm dịch vụ) biến động có khả sai lệch so với dự báo 13  Doanh thu dự án có từ việc bán hộ/biệt thự cung cấp tiện ích khác thuộc chức dự án Năm Tổng doanh thu Chi phí đầu tư ban đầu 1710 1800 1900 2000 1850 -2000 Chi phí nguyên vật liệu 450 450 450 450 450 Chi phí tiền lương 80 80 80 80 80 Chi phí Marketing 50 50 50 50 50 Chi phí vận hành 10 10 10 10 10 CFBT -2000 1050 1140 1240 1340 1190 Khấu hao 400 400 400 400 400 Thu nhập chịu thuế 650 740 840 940 790 Thuế 20% 130 148 168 188 158 Lợi nhuận sau thuế -2000 520 592 672 752 632 CFAT -2000 920 992 1072 1152 1032 Bảng 2.3 Tóm tắt thơng tin chi phí – lợi ích mặt tài dự án NovaWorld Phân tích tiêu dự án thực sở trước sau thuế Dựa giả định chung sử dụng cho mơ hình tài đề cập trên, tính tốn tiêu tài phục vụ thẩm định cho kết sau Tóm tắt trước thuế NPV trước thuế IRR trước thuế triệu USD 2859.97 % 49.85% triệu USD 2215.99 % 41.30% Tóm tắt sau thuế NPV sau thuế IRR sau thuế 14 Thời gian hồn vốn (có chiết khấu) sau thuế năm 2.33 Bảng 2.4 Tóm tắt tiêu tài trước thuế sau thuế Trong hai trường hợp (trước thuế sau thuế), dự án có NPV >0, tức tổng giá trị dòng tiền tương lai chiết khấu theo lãi suất chiết khấu (ở 7%) lớn khoản đầu tư ban đầu dự án Như vậy, xét tiêu NPV NovaWorld Phan Thiết dự án tiềm để đầu tư Xét tiêu chí IRR, kết luận ủng hộ NovaWorld giá trị tính tốn sau thuế đạt 40%, mức an toàn cho thấy khả hoàn vốn cao dự án Tỷ số lợi ích chi phí (B/C) sau thuế dự án đạt 1,607 lớn 1, khẳng định lại lần khả sinh lời NovaWorld Kết tính tốn cịn cho thấy NPV trước thuế dự án đạt gần 2860 triệu USD NPV sau thuế 2216 triệu USD Như vậy, dự án không tạo mức lợi nhuận khổng lồ cho chủ đầu tư mà cịn đóng góp đáng kể, khoản 644 triệu USD vào ngân sách nhà nước Thời gian hồn vốn tính cho hai trường hợp trước thuế sau thuế khơng có khác biệt lớn, 2.02 2.29 năm Thời gian hoàn vốn cho biết, sau chưa tới hai năm rưỡi chủ đầu tư an tâm nhận với số vốn đầu tư nhanh chóng hồn lại Dựa vào số NPV, IRR, B/C thời gian hoàn vốn, dự án đánh giá tiềm Việc dự án đầu tư đem lại khoản thuế vô lớn cho nhà nước Tuy dự án có ảnh hưởng tới môi trường những tác động không đáng kể Bên cạnh đó, lợi ích phát triển du lịch, tạo cảnh quan đô thị hay tạo công ăn việc làm, cho thấy dự án có chiều hướng tốt cho xã hội 2.3.2 Kết đánh giá phi tài dự án Bất đánh giá CBA cần tiền tệ hóa chi phí lợi ích xã hội để đảm bảo khơng bỏ sót đối tượng bị tác động dự án Tuy nhiên, với khả thời gian có hạn, phạm vi tiểu luận dừng lại việc phân tích đánh giá chi phí-lợi ích khơng có giá thị trường thay tiến hành điều tra ước tính chi phí kinh tế chúng Về mặt tạo lợi ích cho xã hội, trước tiên NovaWorld đem đến hội đầu tư mức lợi nhuận lớn nhà đầu tư, qua thúc đẩy loạt hoạt động kinh tế kèm theo tạo nhiều việc làm cho người dân, đặc biệt tác động tích cực tồn dài hạn NovaWorld sau hồn thành góp phần giúp hoạt động dịch vụ du lịch phát triển Thứ hai, NovaWorld góp phần xây dựng cải thiện sở hạ tầng, cải thiện cảnh quan đô thị Với lối kiến trúc đơc đáo mang tính nghệ thuật thừa hưởng từ nhiều thành phố, nhiều văn hóa, dự án góp phần tạo nên nét đẹp cho thành phố Việt Nam – tạo giá trị to lớn truyền lại cho hệ sau Thêm vào đó, việc tích hợp gần đầy đủ chuỗi tiện ích khơng gian sống giúp nâng cao 15 sống người dân Khu vực dân cư cụm tận dụng trọn vẹn tiện ích tập hợp thành cụm thay phải di chuyển xa, nhờ tiết kiệm chi phí lại, chi phí giao thơng cho xã hội Khơng dự án hồn hảo, NovaWorld phải đánh đổi số số chi phí Dự án xây dựng gây ảnh hưởng tới môi trường thiên nhiên môi trường sống khu vực dân cư xung quanh Tuy nhiên, thấy, ảnh hưởng tiêu cực tồn ngắn hạn tác động tích cực tồn dài hạn Do đó, nói, đánh giá sơ chi phí lợi ích khơng có giá thị trường tới kiến nghị ủng hộ việc phát triển dự án NovaWorld Mặc dù vậy, đánh giá cụ thể phương pháp tiền tệ hóa chi phí cần thiết tương lai để lượng hóa ảnh hưởng tiêu cực dự án cách khách quan toàn diện 16 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP 3.1 Phân tích độ nhạy Dựa theo tài liệu European Commission 2014, Phải phân tích độ nhạy để xác định biến số quan trọng dự án Những biến chi phí có ảnh hưởng lớn tới kết tài kết kinh tế dự án Cụ thể, để xác định biến quan trọng qua việc phân tích độ nhạy, ta thay đổi biến thời điểm, giữ cho giá trị biến khác không đổi (có tính đến yếu tố xem xét dự án) xác định ảnh hưởng điều thay đổi số mục tiêu (phạm vi tiểu luận chọn số mục tiêu NPV) Theo nguyên tắc chung, biến coi “quan trọng” biến mà thay đổi ± 1% giá trị xem xét dự án dẫn đến thay đổi lớn 1% giá trị NPV Kết tính tốn độ nhạy trình bày chi tiết Bảng 3.1 đưa số cảnh báo với chủ đầu tư chi phí quan trọng ảnh hưởng lớn tới kết dự án Độ nhạy e Điểm giới hạn (triệu USD) Thay đổi so với điểm sở Chi phí đầu tư ban đầu -0.82 4437.59 111.08% Chi phí nguyên vật liệu -0.60 1193.13 165.14% Chi phí tiền lương -0.11 823.13 928.92% Chi phí Marketing -0.07 793.13 1486.27% Chi phí vận hành -0.01 753.14 7431.43% Bảng 3.1.Bảng phân tích độ nhạy (giả định mức chiết khấu 7%) Dấu độ nhạy e cho biết chiều ảnh hưởng thay đổi biến tác động tới số mục tiêu (ở NPV) Kết phân tích cho thấy, gia tăng chi phí chi phí: chi phí đầu tư ban đầu; chi phí nguyên vật liệu, đất đai, thiết bị; chi phí tiền lương; chi phí Marketing chi phí vận hành khiến cho NPV dự án bị ảnh hưởng tiêu cực Khi chi phí tăng đến mức độ định, lợi ích dự án (xét khía cạnh tài chính) biến Kết phân tích độ nhạy cho thấy top biến quan trọng thuộc chi phí đầu tư ban đầu, chi phí nguyên vật liệu chi phí thiết bị Xét theo giá trị tuyệt đối, chi phí đầu tư ban đầu có ảnh hưởng lớn tới số mục tiêu, tương ứng với mức giảm gần 0.90% NPV khoản mục tăng 1% Chi phí dành cho nguyên vật liệu xếp vị trí thứ hai với độ lớn (giá trị tuyệt đối) tương ứng e đạt gần 0.44% Trong đó, xếp vị trí 17 thứ chi phí tiền lương mà giao động 1% gây nên biến động (ngược chiều) gần 0.30% tới NPV Chi phí vận hành dường có tác động tới hiệu dự án mà biến thiên 1% chúng khiến NPV giao động mức 0.01% Phân tích độ nhạy đặt chi phí Marketing chi phí vận hàng chi phí tiền lương với mức ảnh hưởng có độ lớn 0.07% (xếp sau chi phí tiền lương 0.15%) Nhìn chung, ngoại trừ chi phí đầu tư ban đầu có mức ảnh hưởng đáng kể tới hiệu dự án, chi phí cịn lại nằm giới hạn an tồn Điều gợi ý cho chủ đầu tư cần xây dựng kế hoạch kiểm soát chặt chẽ chi phí Một phần quan trọng phân tích độ nhạy tính tốn giá trị chuyển mạch, hay gọi giá trị giới hạn mà vượt qua (thấp hơn/cao hơn) giá trị dự án khơng chấp nhận Ở đây, với tiêu chí mục tiêu NPV, giá trị giới hạn giá trị khiến NPV nhận giá trị Theo Bảng 3.1, chi phí đầu tư ban đầu lớn 4216 triệu USD dự án khơng hiệu Tương tự, mức giới hạn chi phí nguyên vật liệu, chi phí thiết bị, chi phí tiền lương, chi phí Marketing mà vượt qua NPV dự án (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) 976 triệu USD, 876 triệu USD, 776 triệu USD 726 triệu USD Theo tính tốn, thấy chi phí vận hành nhận khoản mục an tồn nhất, mà chi phí phải tăng tới gần 68 lần, đạt 686 triệu USD đủ sức ảnh hưởng làm cho dự án khơng cịn hiệu Một điều cần lưu ý khơng nên coi dự án có độ rủi ro cao biến số nêu phải thay đổi đáng kể để làm cho NPV trở nên tiêu cực Ví dụ, phải quan sát thấy gia tăng gần 111% chi phí đầu tư ban đầu để làm cho NPV trở thành Thậm chí, chi phí khác, gia tăng phải đạt từ 225% - 6756% khiến dự án trở nên khơng cịn hiệu (về mặt tài chính) Cuối cùng, phân tích độ nhạy phải hồn thành “phân tích kịch bản”, đánh giá tác động kết hợp giá trị thực biến quan trọng Để xác định kịch lạc quan bi quan, cần phải chọn cho biến giá trị cực (thấp cao nhất) (trong phạm vi xác định khả thi) Bảng đưa kịch bi quan lạc quan 18 Giá trị xem xét dự án Kịch lạc quan Kịch bi quan Chi phí đầu tư ban đầu 2000 1800 2200 Chi phí nguyên vật liệu 300 270 330 Chi phí tiền lương 100 90 110 Chi phí Marketing 50 45 55 Chi phí vận hành 10 12 2370.16% 2061.25% 43.47% 39.12% NPV IRR Bảng 3.2 Phân tích kịch Trong trường hợp tất điều kiện liên quan đến kịch bi quan xảy ra, lợi nhuận tối thiểu 1796 triệu USD Mặt khác, kịch lạc quan, lợi nhuận vào khoảng 2636 triệu USD (xem xét khung thời gian năm) Do đó, phân tích kịch khẳng định dự án khơng có nhiều rủi ro tình xấu nhất, dự án thu lợi nhuận đáng kể 3.2 Phân tích rủi ro Kiến nghị giải pháp Dựa kết phân tích độ nhạy, nhóm xây dựng ma trận rủi ro để xác định biện pháp phòng ngừa giảm thiểu rủi ro (phân loại xác suất, xếp hạng mức độ nghiêm trọng, mức độ rủi ro rút từ EC guidelines (2014)) Các đánh giá rủi ro dự án dựa xu hướng khứ, dự báo tương lai ý kiến chun gia phía cơng ty Trong đó, rủi ro mơ tả xác suất mà rủi ro xảy ra, mức độ nghiêm trọng (thiệt hại nặng nề) mà gây mức độ rủi ro tích hai tiêu trước 19 Mô tả rủi ro Xác suất Độ trầm trọng Rủi ro pháp lý Thay đổi A (0-10%) IV yêu cầu môi trường công cụ quản lý Thay đổi C (33- II công cụ kinh 66%) tế (ví dụ: giới thiệu thuế Carbon) Rủi ro từ phía cầu Cầu nhà B (10- III thấp dự 33%) kiến Rủi ro hành Giấy phép A (0-10%) IV xây dựng bị từ chối Rủi ro xây dựng Chi phí đầu B (10- II tư vượt dự 33%) tính Mức độ rủi ro Thấp Trung bình Biện pháp giảm thiểu ngăn chặn rủi ro Thực hoạt động vận động sách đối thoại liên tục với quan công quyền hiệp hội (Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên Môi trường) chịu trách nhiệm xây dựng thị quy định (ví dụ: liên quan đến việc xử lý chất thải q trình xây dựng) nhằm kiểm sốt tác động tới môi trường Xác định biến đầu vào phân phối cụ thể (đại diện cho xác suất xuất giá trị biến) Từ đó, thực phân tích ngẫu nhiên để xác định phạm vi biến động công cụ kinh tế Xem xét khả để phần lợi nhuận để trang trải khoản thuế cao xảy Cao Phân tích xu hướng cầu nhà đối tượng thị trường mục tiêu (thu nhập, nghề nghiệp) để dự báo lượng cầu thực tế Thấp Để ngăn chặn việc dừng trì hỗn hoạt động lên kế hoạch, việc xác minh ủy quyền cần thiết thực trước yêu cầu gửi Thêm nữa, cần đảm bảo dự án thực công nghệ cho đời sản phẩm tối ưu lợi ích xã hội (giảm thiểu tác động môi trường, phục vụ nhu cầu tăng cao,v.v.) Trung bình Dự tốn chi phí đầu tư so sánh với chi phí trải qua với dự án tương tự thực tập đoàn Novaland vài năm qua Việc 20 tham vấn với nhà sản xuất cung ứng thiết bị thực để kiểm tra chéo ước tính với thực tế điều kiện thị trường Rủi ro vận hành Chi phí vận hành vượt dự tính (chi phí lượng, giao thơng, trì sửa chữa) B (1033%) I Thấp Khả phục vụ sản phẩm B (1033%) I Thấp Đặc tính đầu vào không đáp ứng kỳ vọng C (3366%) I Thấp Ước tính chi phí hoạt động so sánh với chi phí trải qua với dự án tương tự thực tập đoàn Novaland vài năm qua Việc tham vấn với nhà sản xuất cung ứng thiết bị thực để kiểm tra chéo ước tính với thực tế điều kiện thị trường Chi phí trì sửa chữa xác định sau tham khảo ý kiến công ty dịch vụ hoạt động khu vực Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ sản phẩm (chất lượng bất động sản, đất nền, sở hạ tầng trung tâm thương mại) để ln trì chất lượng sản phẩm, đảm bảo đáp ứng nhu cầu khách hàng Kiểm tra lập cam kết kiểm định chất lượng nguyên vật liệu đầu vào, tránh tình trạng nguyên vật liệu máy móc khơng đảm bảo để đưa vào vận hành cách hiệu Các rủi ro khác Yêu cầu giảm tác động mơi trường thấp dự tính A (0-10%) III Thấp Các rủi ro hoạt động đề cập dẫn đến tác động đến mơi trường lớn mức ước tính Có thể giảm thiểu rủi ro cách tối ưu hóa quy trình sản xuất, giảm thiểu chất thải, giám sát dịng lượng, có tính đến mơ hình Cơng nghiệp 4.0 Sử dụng sở liệu đáng tin cậy thông tin quan trọng để xây dựng mơ hình mạnh mẽ phục vụ viêc tính tốn số ảnh hưởng Qua đó, xác định (dự kiến) động lực giải tác động môi trường 21 Sự phản đối công chúng việc xây dựng Các biện pháp công khai nhằm mục đích thơng báo cho cơng chúng q A (0-10%) III Thấp trình, mục tiêu, tác động dự kiến đến môi trường xã hội dự án Bảng 3.3 Ma trận rủi ro kiến nghị giải pháp 22 KẾT LUẬN Novaland ông lớn thị trường bất động sản Việt Nam với quỹ dự án sở hữu vô lớn, đánh giá cao từ chất lượng số lượng Trong suốt 20 năm hình thành phát triển, chủ đầu tư gắn liền hoạt động song song với phát triển kinh tế xã hội đất nước Tại tổ hợp giải trí, du lịch nghỉ dưỡng lớn Phan Thiết này, Novaland cho thấy tâm huyết chi mạnh tay đến tỷ USD để đầu tư phát triển với mục tiêu đưa thành phố biển Phan Thiết xinh đẹp trở thành điểm đến du lịch top đầu giới, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương Minh chứng cho trọng dự án chủ đầu tư chỉnh chu thiết kế, tiện ích kiện, sách đưa dự án gây sốt thị trường, tạo nên sức hấp dẫn cực lớn khách hàng nhà đầu tư Với tầm nhìn dài hạn tiềm phát triển du lịch Phan Thiết, Novaland cho biết dự án mang lại lợi nhuận cực lớn cho tập đoàn quý nhà đầu tư năm tới NovaWorld Phan Thiết triển khai với quy mô 1.000ha, quy hoạch thành trung tâm giải trí, du lịch nghỉ dưỡng vương tầm quốc tế Nhờ mà đến với dự án, khách hàng thừa hưởng trọn vẹn hệ thống tiện ích tích hợp đẳng cấp sao, đáp ứng nhu cầu từ du lịch, nghỉ dưỡng đến vui chơi, giải trí Khác với thị trường du lịch nghỉ dưỡng tiếng, khai thác nhiều năm như: Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, … Phan Thiết đánh giá sơ khai nhiều khu resort tập trung chủ yếu Mũi Né Trong đó, khu vực khác Phan Thiết với bãi biển dài đẹp thời tiết ấm áp để khai thác du lịch quanh năm hứa hẹn điểm đến du lịch cực thu hút du khách nước quốc tế Trong khoảng – năm tới, đường cao tốc Dầu Giây – Phan thiết sân bay Quốc tế Phan Thiết đưa vào hoạt động, tốn giao thơng giải đáp chắn mang đến tiềm khai thác du lịch, nghỉ dưỡng cực lớn cho khu vực Dựa tiềm to lớn dự án, nhóm chúng em đưa phân tích khách quan mặt lợi ích chi phí dự án để làm rõ tầm ảnh hưởng chứng minh dự án đáng đầu tư Bởi khơng đem lại lợi ích mặt kinh tế cho thân chủ đầu tư, doanh nghiệp, tạo hàng nghìn việc làm mà cịn có vai trị trở thành mặt ngành du lịch nghỉ dưỡng nước ta Novaworld Phan Thiết chắn lựa chọn đầu tư đầy hứa hẹn nhiều năm tới 23 ... QUAN DỰ ÁN 1.1 Thông tin chung dự án 1.2 Tiến trình xây dựng .8 CHƯƠNG PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN .9 2.1 Phân tích chi phí dự án NovaWorld 2.1.1 Chi. .. đầu tư xây dựng dự án, chi phí quản lý, chi phí vận hành chi phí marketing Giả sử chi phí khấu hao qua năm Chi phí đầu tư xây dựng: Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm khoản chi phí mua nguyên vật... đoạn thuộc phân khu Festival, PGA… với loại hình nhà phố liền kề, biệt thự sân golf… CHƯƠNG PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN 2.1 Phân tích chi phí dự án NovaWorld 2.1.1 Chi phí có giá thị