(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUỲNH MẪN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2018-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUỲNH MẪN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2018-2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 88501.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ cơng trình nghiên cứu, cơng tác thực nghiệm, cơng trình sản xuất trực tiếp thực Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc TP.HCM, ngày tháng Tác giả luận văn Huỳnh Mẫn năm 2021 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Thanh Thủy – Giảng viên trường Đại học Nơng lâm tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phịng Tài ngun Mơi trường quận 1, đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND phường nơi thực đề tài giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn này./ TP.HCM, ngày tháng Tác giả luận văn Huỳnh Mẫn năm 2021 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận sở khoa học giá đất 1.1.1 Cơ sở lý luận .3 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất .20 1.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 23 1.2.1 Công tác xác định giá đất giới 23 1.2.2 Công tác xác định giá đất Việt Nam địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27 1.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .32 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.3 Phương pháp nghiên cứu 36 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .37 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .37 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 39 iv CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 41 3.1.3 Kinh tế - xã hội 43 3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 47 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai quận 1, thành phố Hồ Chí Minh 49 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận năm 2020 .49 3.2.2 Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 50 3.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 3.2.4 Cơng tác quản lý tài đất đai 51 3.3 Giá đất số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 51 3.3.1 Giá đất quy định môt số khu vưc đại diện đia bàn nghiên cứu 51 3.3.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 58 3.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận 68 3.4.1 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến người dân 68 3.4.2 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến cán .73 3.4.3 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận 75 4.5 Giải pháp để giá đất quy định Nhà nước quận phù hợp với giá đất thị trường 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 Kết luận 80 Kiến nghị .80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 v DANH MỤC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản KTXH Kinh tế xã hội QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VT1 Vị trí VT2 Vị trí VT3 Vị trí VT4 Vị trí vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Mục đích định giá đất số quốc gia giới .23 Bảng 1.2 Hình thức giá đất số quốc gia giới 24 Bảng 1.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất số quốc gia giới 25 Bảng 1.4 Nguyên tắc phương pháp xác định giá số quốc gia giới .26 Bảng 3.1 Giá trị sản xuất doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua năm 2018 – 2020 43 Bảng 3.2 Các ngành sản xuất lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2020 44 Bảng 3.3 Dân số, mật độ dân số Quận 46 Bảng 3.4 Dân số biến động tự nhiên .46 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 49 Bảng 3.6 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2018- 2020 53 Bảng 3.7 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2018-2020 54 Bảng 3.8 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2018-2020 55 Bảng 3.9 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực I qua năm (2018-2020) .62 Bảng 3.10 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực II qua năm (20182020) 65 Bảng 3.11 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực qua năm (20182020) 67 Bảng 3.12 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận 68 Bảng 3.13 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận 74 Bảng 3.14 So sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận thông qua ý kiến người dân cán 75 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai 22 Hình 3.1: Đường Đồng Khởi 59 Hình 3.2: Đường Cơng Trường Lam Sơn 60 Hình 3.3: Đường Lê Duẩn .61 MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, sở khơng gian q trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có tính chất đặc trưng khiến khơng giống tư liệu sản xuất Nó nguồn tài nguyên có giới hạn diện tích, có vị trí cố định không gian di chuyển theo ý muốn chủ quan người Đất đai tư liệu sản xuất khơng thay Với phát triển không ngừng kinh tế thị trường, đất đai coi loại hàng hóa đặc biệt, trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thị trường đáp ứng nhu cầu người “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Quản lý tốt giá đất công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Quận nơi trung tâm văn hóa, kinh tế, trị thành phố Hồ Chí Minh Quận có diện tích 7,72 km², dân số năm 2020 142.625 người, mật độ dân số đạt 18.475 người/km².Quận có tốc độ thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền người sử dụng đất Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân kéo 75 Bảng 3.14 So sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận thông qua ý kiến người dân cán Yếu tố Đánh giá theo Đánh giá theo Trung ảnh hưởng nhóm cán nhóm người dân bình STT Vị trí 4,0 3,75 3,87 Tình trạng pháp lý 3,83 3,56 3,69 đất Chính sách 3,16 2,94 3,05 Gia tăng dân số 2,43 2,12 2,28 Quy hoạch 3,33 2,56 2,95 Lãi suất ngân hàng 2,46 1,88 2,17 Đầu nhà đất 2,80 2,41 2,60 Cơ sở hạ tầng 2,0 1,66 1,83 Yếu tố cá biệt 2,0 2,19 2,1 10 Yếu tố khác 2,0 1,63 1,82 So sánh hai nhóm đối tượng cho thấy, yếu tố vị trí sở pháp lý đất người dân đánh giá cao, với điểm trung bình từ 3,69-3,87.Cơ sở hạ tầng yếu tố khác đánh giá mức thấp, điểm, trung bình hai nhóm đánh giá đạt từ từ 1,82-1,83 điểm theo thang đo Yếu tố quy hoạch yếu tố sách cho có ảnh hưởng đến giá đất với mức điểm từ 2,95-3 điểm 3.4.3 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận 3.4.3.1 Đánh giá chung công tác định giá đất Công tác định giá đất quận thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành Nhà nước - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, cơng trình cơng cộng có 76 giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt người dân - Giá đất tuyến phố vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán cao vị trí thuận lợi - Nhìn chung giá đất UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Nguyên nhân làm cho mức giá do: - Nhà nước quy định thấp so với giá thị trường - Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá BĐS chưa hồn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá - Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ cán chuyên mơn có kinh nghiệm định giá hoi, chưa có sở đào tạo cán chuyên sâu cho công tác định giá đất - Do việc định giá hàng loạt đất giá đất quy định UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường - Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá phù hợp Có thể nói việc định giá đất hàng năm cịn mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế - Yếu tố đầu chi phối thị trường đất đai tạo nên biến động cực đoan giá, đẩy giá đất thực tế thị trường mức cao Giá đất thị trường nhiều không phản ánh giá trị thực đất đai, vượt khả chi trả người có nhu cầu thực 3.4.3.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trị tương đối quan trọng, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc 77 kinh doanh bn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh bn bán có sở hạ tầng tốt (Khu vực I, II) cao giá đất khu vực xa trung tâm (Khu vực III) Trên tuyến phố có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác - Cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hồn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tích bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trị định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dáng đất, đất có hình dáng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí khơng thuận lợi mức giá khơng cao Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND thành phố Hồ Chí Minh quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND thành phố Hồ Chí Minh chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất thực tế giá Nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường 78 4.5 Giải pháp để giá đất quy định Nhà nước quận phù hợp với giá đất thị trường Thực tế cho thấy, công tác xác định giá đất địa bàn thị xã chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40%, chí cá biệt có nơi 10-15% so với giá giao dịch ngồi thị trường tự Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: * Giải pháp sách Nguyên nhân khiến cho giá đất số tuyến đường, khu đô thị địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu đất đai tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời Chính sách tài đất đai coi biện pháp hạn chế có hiệu tình trạng đặc biệt thuế công cụ hữu hiệu để kiểm soát người đầu Đối với đất ở, người sử dụng nắm giữ đất đai vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm cần thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thơng qua việc cơng nghệ hóa máy tính hóa Cần làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi + Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương: Trước hết, xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng giá thị trường theo giá trị thực Cụ thể địa bàn nghiên cứu, UBND 79 thành phố xem xét điều chỉnh giá đất khu vực cho phù hợp hơn, vị trí vị trí nhằm đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị yếu tố khác, UBND thành phố phải thực điều chỉnh giá đất kịp thời, sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện * Giải pháp tổ chức thực UBND thành phố, UBND quận cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá BĐS phạm vi tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành * Giải pháp nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận trung tâm kinh tế, trị, văn hố tỉnh, địa hình thuận lợi để giao lưu kinh tế, trao đổi, bn bán hàng hố với trung tâm kinh tế Nền kinh tế quận năm gần có tốc độ phát triển kinh tế nhanh Giá đất quy định địa bàn quận từ năm 2018 đến năm 2019 giữ ổn định không tăng theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 việc Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019 Giá đất năm 2020 địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024 vừa UBND Thành Phố công bố (QĐ số 02/2020/QĐ-UBND) vào ngày 16/01/2020 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 26/01/2020 Giá đất thị trường tăng có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: Tại Khu vực I: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,78 đến 4,82 lần qua năm, cá biệt có vị trí giá thị trường tăng so với giá quy định từ 6,4-7,4 lần; Khu vực II: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,44 đến 3,25 lần qua năm; Khu vực III: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,02 đến 3,42 lần qua năm; Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận gồm có 10 yếu tố, qua hai đối tượng khảo sát cho thấy vị trí yếu tố pháp lý đất có ảnh hưởng nhiều đến giá đất, yếu tố cá biệt, sở hạ tầng, yếu tố khác có ảnh hưởng mức trung bình Kiến nghị Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất phủ ban hành, giá đất UBND thành phố quy định phải phù hợp với thực tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất 81 Đưa yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường Đề nghị UBND thành phố xem xét thường xuyên, để quy định khung giá đất hợp lý sát với giá thị trường, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách cụ thể đầy đủ tiến tới xây dựng giá đất chi tiết tới đất Điều chỉnh chênh lệch vị trí cho phù hợp xây dựng điều chỉnh bảng giá đất cho năm Đưa việc áp dụng khung giá cách thống nhất, đồng bộ, có điều chỉnh bổ sung kịp thời có biến động lớn thị trường Tăng cường thêm nguồn vốn cho công tác xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất Chú trọng đầu tư xây dựng đội ngũ định giá đất chuyên nghiệp thường xuyên tổ chức tập huấn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ giá đất cho cán cấp sở 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nghị định số 123/2007/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2010) Thơng tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thấm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tình, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012) “ Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai”- Bộ Tài Nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2020) Thông tư 36/2020/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) Quản lý Nhà nước thị trường Bất động sản Việt Nam, NXBchính trị Quốc gia Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 26/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 83 11 Chính phủ (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 12 Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 13 Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang, Hà Trọng Vĩnh (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài ngun Mơi trường 14 Hồng Văn Cường (2006) Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội 15 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 16 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 17 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 19 Nguyễn Thế Trịnh cộng (2020), Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Ứng Hịa, Hà tây, Tạp chí Đại học Lâm nghiệp Hà nội 20 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 UBND quận 2018, 2019, 2020 Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội quận năm 2018, 2019, 2020 23 UBND quận (2020) Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 84 24 UBND quận (2020) Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 20152020 quận Tài liệu Internet 25 Hoàng Văn Xa (2017) http://www.vvfc.vn/tin-nganh/nhung-bat-cap-trong-giadat-va-he-luy.html PHỤ LỤC Phụ lục 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng người dân) Tên phường: ………………………………………………………… Tên người điều tra: ……………………………………………………… - Địa chỉ(1): …………………………… …; thời điểm chuyển nhượng(2): ………… - Giá bất động sản chuyển nhượng: …………………………triệu đồng/m2 - Giá đất chuyển nhượng:…………………triệu đồng/m2 - Nguồn thông tin: …………………………………………………………………… Các thông tin đất - Tờ đồ số: ……………; đất số: ………; diện tích: …………m2 - Địa đất (3): ………………………………………………………………… - Kích thước mặt tiền: …………m; kích thước chiều sâu đất: ……………m - Hình thể đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vng □, hình thang xi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □ - Vị trí đất: …………………………………………………………………… Tên địa danh Khoảng cách đến đường (phố) đến hẻm cấp liền kề trước Đường (phố): ……………………… Hẻm cấp 1: ………………… Hẻm cấp 2: ………………… Hẻm cấp 3: …………………… Hẻm cấp 4: …………………… - Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: …………………………………………… - Các yếu tố hạ tầng xã hội: ……………………………………………… - Các thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): …… …………………… Các thơng tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ………………………; cấp nhà: ………………; năm xây dựng: - Diện tích xây dựng: …………m2; số tầng: ……………; diện tích sàn sử dụng: ……………m2; - Giấy phép xây dựng: có □, khơng có □ - Tài sản khác (nếu có): ………………………………………………………… PHẦN II: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN Xin Anh (chị) vui lòng xem xét kỹ yếu tố, sau dựa hiểu biết kinh nghiệm mình, Anh (Chị) đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách đánh dấu √ vào câu trả lời mà Anh (Chị) cho thích hợp Thang đánh giá từ đến 4: (không ảnh hưởng) ; (ảnh hưởng phần); 3: ảnh hưởng, 4: ảnh hưởng Nội dung câu hỏi STT Yếu tố ảnh hưởng Vị trí Tình trạng pháp lý Mức độ ảnh hưởng đất Chính sách Gia tăng dân số Quy hoạch Lãi suất ngân hàng Đầu nhà đất Cơ sở hạ tầng Yếu tố cá biệt (độ sâu, độ rộng mặt tiền, hướng ) 10 Yếu tố khác Xin chân thành cám ơn giúp đỡ Anh (Chị) Người điều tra Ngày tháng năm 2020 (Ký ghi rõ họ tên) Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN Phiếu dùng cho cán PHẦN I: THƠNG TIN CHUNG Xin Anh/ Chị vui lịng đánh dấu vào trống thích hợp: Giới tính: Nam: Nữ: Trình độ học vấn anh/chị: Đại học Trên đại học Cao đẳng Trung cấp Trung học Phổ thông Trung học sở Tiểu học Khác (xin ghi rõ)…………… Nghề nghiệp: Cán nhân viên Nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản Người môi giới, tư vấn dịch vụ nhà đất Người giao dịch bất động sản PHẦN II: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN Xin Anh (chị) vui lịng xem xét kỹ yếu tố, sau dựa hiểu biết kinh nghiệm mình, Anh (Chị) đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách đánh dấu √ vào câu trả lời mà Anh (Chị) cho thích hợp Thang đánh giá từ đến 4: (không ảnh hưởng) ; (ảnh hưởng phần); (ảnh hưởng); (rất ảnh hưởng) 1.Thang đánh giá từ đến 4 Không ảnh hưởng Ảnh hưởng Ảnh hưởng Rất ảnh hưởng phần Nội dung câu hỏi STT Yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng 1 Vị trí Tình trạng pháp lý đất Chính sách Gia tăng dân số Quy hoạch Lãi suất ngân hàng Đầu nhà đất Cơ sở hạ tầng Yếu tố cá biệt 10 Yếu tố khác Xin chân thành cám ơn giúp đỡ Anh (Chị) Người điều tra Ngày tháng năm 2020 (Ký ghi rõ họ tên) Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) ... đất thực tế giá đất Nhà nước quy định số khu vực Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất số giải pháp định giá giá đất. .. (2012) nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh cho thấy: Có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có... HUỲNH MẪN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2018- 2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 88501.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người