CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận 1 gồm: báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng năm 2018,
2019, 2020; Biểu số liệu kiểm kê đất đai năm 2020; Bảng giá đất trên địa bàn quận 1 năm 2015, 2016, 2017, 2020 qua mạng Internet, qua sách báo... để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu.
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh, điều kiện thực tế của quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2018 - 2020 và quá trình đô thị hóa chúng tôi sẽ chọn 3 khu vực có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội và giá đất của quận 1, đây là 3 khu vực có sự khác biệt về mật độ xây dựng, tính chất và quy mô phát triển.
- Khu vực I: Phường Bến Nghé, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở gồm: đường Đồng Khởi (đoạn từ đường Nguyễn Du đến đường Tôn Đức Thắng), đường Công Trường Lam Sơn (đoạn từ đường Đồng Khởi đến đường Hai Bà Trưng), đường Lê Duẩn (đoạn từ đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Thảo Cầm Viên Sài Gòn). - Khu vực II: phường Bến Thành, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở gồm: đường Nguyễn Thị Minh Khai (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa), đường Cách Mạng Tháng 8 (đoạn từ đường Nguyễn Thị Minh Khai đến vòng xoay Lý Tự Trọng), đường Bùi Thị Xuân (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến Cách Mạng Tháng 8).
- Khu vực III: phường Tân Định, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở gồm: đường Hai Bà Trưng (đoạn từ cầu Kiệu đến đường Võ Thị Sáu), đường Trần Quang Khải (đoạn từ đường Hai Bà Trưng đến đường Đinh Tiên Hoàng), đường Trần Khắc Chân (đoạn từ cầu Trần Khánh Dư đến đường Trần Quang Khải).
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất... qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng trên thực tế thị trường quận 1.
Người dân: Tại 3 khu vực lựa chọn số người điều tra như sau:
Khu vực II: 80 phiếu điều tra Khu vực III: 50 phiếu điều tra Tổng số phiếu điều tra là 180 phiếu
Cơ sở lựa chọn phiếu điều tra theo phương pháp nghiên cứu
- Điều tra cán bộ địa chính phường, phòng tài nguyên, những người tại các trung tâm môi giới nhà đất: Số lượng 30 người.
- Phòng tài nguyên Quận 1: 5 người - Cán bộ địa chính các phường: 15 người
- Cán bộ tại các sàn giao dịch bất động sản: 10 người
Bảng hỏi được thiết kế theo thang đo Liket. Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần); 3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng. Bảng hỏi được trình bày tại phụ lục.
*Phương pháp xây dựng bảng hỏi Bước 1: Xây dựng bảng câu hỏi
Giai đoạn 1: Xây dựng bảng câu hỏi thô dựa trên nền tảng các thông tin cần thu thập trong mô hình lý thuyết và các nghiên cứu về sự hài lòng có liên quan.
Giai đoạn 2: Chọn lọc và hiệu chỉnh các câu hỏi dựa trên ý kiến đóng góp của chuyên gia. Phỏng vấn thử 10 người ngẫu nhiên để kiểm tra mức độ rõ ràng của bảng câu hỏi, qua đó ghi nhận ý kiến để chỉnh sửa.
Giai đoạn 3: Hiệu chỉnh và hoàn tất bảng câu hỏi lần cuối, tiến hành gửi bảng câu hỏi chính thức.
Một trong những hình thức đo lường sử dụng phổ biến nhất trong nghiên cứu định lượng là thang đo Likert. Nó bao gồm 5 cấp độ phổ biến từ 1 đến 5 để tìm hiểu mức độ đánh giá của người trả lời. Vì vậy, bảng câu hỏi đã được thiết kế từ 1 là “ rất không đồng ý” đến 5 là “rất đồng ý”.
Bước 2: Xác định quy mô mẫu cần thiết và thang đo cho việc khảo sát
Kích cỡ mẫu là n=140. Hiện nay, theo nhiều nhà nghiên cứu, vấn đề kích cỡ mẫu là bao nhiêu, như thế nào là đủ lớn vẫn chưa được xác định rõ ràng. Hơn nữa, kích cỡ mẫu còn tùy thuộc vào các phương pháp ước lượng sử dụng trong nghiên cứu cụ thể. Theo một số nghiên cứu, tính đại diện của quy mô mẫu được lựa chọn khảo sát sẽ
thích hợp nếu kích cỡ mẫu là 5 mẫu cho một ước lượng. Mô hình khảo sát trong luận văn bao gồm 8 nhân tố độc lập với 22 biến quan sát. Do đó, quy mô mẫu cần thiết là từ 22x6=132 mẫu trở lên. Vậy quy mô mẫu dùng trong khảo sát là n=180 nên tính đại diện của mẫu được đảm bảo cho việc khảo sát.
* Thời gian điều tra giá đất thị trường: Tháng 8-10 năm 2020
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng tháng điều tra.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị, và xác định các hệ số bằng các thuật toán.
- Phương pháp xử lý số liệu: loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường.