Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Lê Duẩn nằm trong khu vực trung tâm của quận 1, chiều rộng mặt đường là 13 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể, về hạ tầng xã hội: khoảng cách từ đường Lê Duẩn đến trụ sở Ủy ban nhân Thành phố là 300m; có công viên 30/4; cách bệnh viện nhi đồng 2 khoảng 30m, là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính và đại sứ quán các nước đang làm việc. Có thể thấy đường Lê Duẩn có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định.
Bảng 3.9. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các năm (2018-2020)
TT Tên đường Mức
Giá đất thị trường qua các năm (triệu đồng/m2) Mức chênh lệch [Giá thị trường/ Giá QĐ ] (lần) Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
1 Đồng Khởi (đoạn từ đường Nguyễn Du đến đường Tôn Đức Thắng)
Cao nhất 635,0 880,0 100,0 3,92 4,14 7,40 Trung bình 467,5 500,0 750,0 3,99 4,26 6,39
Thấp nhất 300 330 450 4,13 4,55 6,19
2 Công Trường Lam Sơn (đoạn từ đường Đồng Khởi đến đường Hai Bà Trưng)
Cao nhất 401 415 550 3,46 3,58 3,88
Trung bình 283 293 420 3,37 3,50 3,62
Thấp nhất 165 172 270 3,18 3,31 5,20
3 Lê Duẩn (đoạn từ đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Thảo Cầm Viên Sài Gòn)
Cao nhất 375 395 475 3,41 3,59 4,31
Trung bình 256 268 320 3,21 3,37 4,02
3.3.2.2. Giá đất thực tế tại khu vực II
Qua bảng 3.13 ta thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thực tế tại Khu vực II có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
- Tuyến đường Nguyễn Thị Minh Khai (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa)
Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2018 là 2,95 lần và 2,46 lần; năm 2019 là 3,12 lần và 2,52 lần; năm 2020 là 3,25 lần và 2,61 lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Nguyễn Thị Minh Khai có chiều rộng mặt đường là 15 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể, về hạ tầng xã hội: khoảng cách từ đường Nguyễn Thị Minh Khai đến bệnh viện da liễu thành phố Hồ Chí Minh là 300 m; có điểm đến là Dinh độc lập; là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính khác đang làm việc. Có thể thấy đường Nguyễn Thị Minh Khai có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định.
- Đường Cách Mạng Tháng 8 (đoạn từ đường Nguyễn Thị Minh Khai đến vòng xoay Lý Tự Trọng)
Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2018 là 2,52 lần và 2,77 lần; năm 2019 là 2,67 lần và 2,81 lần; năm 2020 là 2,88 lần và 3,08 lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Cách Mạng Tháng 8 có chiều rộng mặt đường là 14 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể, về hạ tầng xã hội: khoảng cách từ đường Cách Mạng Tháng 8 đến Sở Y tế thành phố Hồ Chí Minh là 100 m; có nhiều khách sạn, nhà nghỉ phục vụ người dân và khách du lịch; là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính khác đang làm việc. Có thể thấy đường Cách Mạng Tháng 8 có vị
trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lọi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định.
- Tuyến đường Bùi Thị Xuân (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến Cách Mạng Tháng 8)
Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2018 là 2,44 lần và 2,99 lần; năm 2019 là 2,53 lần và 3,14 lần; năm 2020 là 2,74 lần và 3,28 lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Bùi Thị Xuân có chiều rộng mặt đường là 10 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể, về hạ tầng xã hội: khoảng cách từ đường Bùi Thị Xuân đến Bệnh viện phụ sản quốc tế Sài Gòn là 30 m; có nhiều nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ phục vụ người dân và khách du lịch. Có thể thấy đường Bùi Thị Xuân có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lọi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định.
Bảng 3.10. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các năm (2018-2020)
TT Tên đường Mức
Giá đất thị trường qua các năm (triệu đồng/m2) Mức chênh lệch [Giá thị trường/ Giá QĐ ] (lần) Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 1
Nguyễn Thị Minh Khai (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa)
Cao nhất 227 240 280 2,95 3,12 3,55
Trung bình 156 163,5 195 2,80 2,93 3,45
Thấp nhất 85 87 97 2,46 2,52 2,87
2
Cách Mạng Tháng 8 (đoạn từ đường Nguyễn Thị Minh Khai đến vòng xoay Lý Tự Trọng)
Cao nhất 166 176 220 2,52 2,67 2,88
Trung bình 124 129,5 160,5 2,60 2,71 2,94
Thấp nhất 82 83 98 2,77 2,81 3,08
3
Bùi Thị Xuân (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến Cách Mạng Tháng 8)
Cao nhất 146 151 164 2,44 2,53 2,74
Trung bình 113 117,5 126 2,61 2,71 2,91
3.3.2.3. Giá đất thực tế tại khu vực III
Qua bảng 3.14 ta thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thực tế tại Khu vực 3 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
- Tuyến đường Hai Bà Trưng (đoạn từ cầu Kiệu đến đường Võ Thị Sáu) Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2018 là 2,75 lần và 2,11 lần; năm 2019 là 2,84 lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Hai Bà Trưng có chiều rộng mặt đường là 12 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể, về hạ tầng xã hội: khoảng cách từ đường Hai Bà Trưng đến chợ Tân Định là 50 m; có điểm đến là công viên Lê Văn Tám; là nơi có nhiều nhà hàng, khách sạn phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Có thể thấy đường Nguyễn Thị Minh Khai có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định.
- Tuyến đường Trần Quang Khải (đoạn từ đường Hai Bà Trưng đến đường Đinh Tiên Hoàng)
Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2018 là 2,27 lần và 2,02 lần; năm 2019 là 2,33 lần và 2,25 lần; năm 2020 là 2,84 lần và 2,60 lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Trần Quang Khải có chiều rộng mặt đường là 10 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Là nơi có nhiều nhà hàng, khách sạn phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Có thể thấy đường Trần Quang Khải có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà nước quy định.
Bảng 3.11. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực 3 qua các năm (2018-2020)
Tên đường Mức
Giá đất thị trường qua các năm (triệu đồng/m2)
Mức chênh lệch [Giá thị trường/ Giá QĐ ] (lần) Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Hai Bà Trưng (đoạn từ
cầu Kiệu đến đường Võ Thị Sáu)
Cao nhất 160.000 165.000 188.000 2,75 2,84 3,23
Trung bình 107.500 111.000 124.000 2,55 2,63 2,94
Thấp nhất 55.000 57.000 60.000 2,11 2,19 2,30
Trần Quang Khải (đoạn từ đường Hai Bà Trưng đến đường Đinh Tiên Hoàng) Cao nhất 88.000 90.000 110.000 2,27 2,33 2,84 Trung bình 61.500 64.500 77.500 2,19 2,30 2,77 Thấp nhất 35.000 39.000 45.000 2,02 2,25 2,60 Trần Khắc Chân (đoạn từ cầu Trần Khánh Dư đến đường Trần Quang Khải) Cao nhất 93.000 97.000 103.000 2,91 3,03 3,22 Trung bình 64.000 71.500 76.000 2,76 3,09 3,28 Thấp nhất 35.000 46.000 49.000 2,44 3,21 3,42
3.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 1
3.4.1. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến của người dân người dân
Kết quả điều tra khảo sát giá đất trên thị trường tại địa bàn thị quận 1 cho thấy: giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố này là không giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác động theo một khía cạnh khác nhau. Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở bảng 3.12.
Bảng 3.12. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn quận 1
STT Yếu tố ảnh hưởng Số phiếu theo các mức đánh giá Điểm TB theo thang đo 1 2 3 4 1 Vị trí - - 45 135 3,75 2 Tình trạng pháp lý của thửa đất - - 88 92 3,56 3 Chính sách 45 100 35 2,94
4 Gia tăng dân số 20 120 38 2 2,12
5 Quy hoạch - 99 60 21 2,56
6 Lãi suất ngân hàng 135 45 - - 1,88
7 Đầu cơ nhà đất 25 80 50 25 2,41
8 Cơ sở hạ tầng 60 120 - - 1,66
9 Yếu tố cá biệt - 145 35 - 2,19
10 Yếu tố khác 65 115 - - 1,63
Ghi chú: Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần); 3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng
Bảng 3.15 cho thấy: Hầu hết các yếu tố đều có sự tác động đến mặt bằng giá đất ở tại quận 1. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các yếu tố nhưng nhìn
chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
* Yếu tố vị trí
Vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác trong cả quận 1, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố. Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Trong cùng một đường phố, những thửa đất có khoảng cách đến trung tâm càng gần thì càng mang lại khả năng sinh lợi cao do đó giá đất tại những vị trí này luôn luôn cao. Giá đất thị trường trên cùng một tuyến đường, đoạn đường cũng có sự chênh lệch lớn khi có khoảng cách đến trung tâm thị xã khác nhau. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở VT3, VT4 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh.
nhất cho việc ảnh hưởng đến giá đất, với 135 người cho rằng vị trí rất có ảnh hưởng đến giá đất, tính trung bình điểm số xếp hạng theo thang đo cho thấy điểm cho yếu tố vị trí đạt trung bình 3,75 điểm, cho thấy yếu tố vị trí rất có ảnh hưởng đến giá đất.
*Yếu tố pháp lý của thửa đất
Mục đích sử dụng đất là yếu tố mang tính chất pháp lý và được ghi rõ trong GCNQSDĐ. Những thửa đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao nhất là giấy CNQSDĐ hoặc một số giấy tờ được công nhận tương đương thì giá đất cao hơn. Thực tế người dân do được tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có sự đảm bảo chắc chắn về căn cứ pháp lý khi sử dụng đất. Trong các thửa đất được điều tra có một lượng không nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Điều này không trái luật vì vậy giá thửa đất được đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường tiến hành điều tra. Các giao dịch ngầm không thông qua chính quyền của các thửa đất không có đầy đủ căn cứ pháp lý luôn thành công ở mức giá thấp hơn so với thửa đất có điều kiện tương tự nhưng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Với yếu tố pháp lý thì 100% số phiếu được phỏng vấn cho rằng tình trạng pháp lý của thửa đất có ảnh hưởng đến giá đất. Có 88 người được phỏng vấn cho rằng tình