CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trịnh Hữu Liên và cs (2013) đã sử dụng phương pháp CAMA dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal )".
Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng: 1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS; 3. Kết hợp hai giải pháp.
Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng. Là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp.Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước lượng và phụ thuộc vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc tính với các thửa đất của địa phương đang xem xét. Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. Trước hết giả sử Y là ước lượng về giá đất ( hay bất động sản cần ước lượng), Y chịu tác động của n yếu tố như tính trung tâm, tác động của hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội... (X1, X2, ... Xn, ) là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; với giả thiết các tác
động này độc lập tương đối. Phân tích nhân tố tác động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai là một trong những phương pháp cơ bản. Hướng ứng dụng một số phương pháp thống kê toán học nằm trong nhánh thứ nhất của phương pháp CAMA .
Theo Nguyễn Viết Tuyến (2011): Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí. Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích…
Lê Thị Thu (2010), khi nghiên cứu về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 2005 - 2009 cho rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích,... đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.
Theo Nguyễn Thị Yến (2012) khi nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Bắc Ninh cho thấy: Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đó là yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.
Theo Đoàn Quang Duy và cộng sự (2013) : Yếu tố vị trí và điều kiện sinh lợi rất quan trọng và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở tại Thị trấn Vụ Bản, huyện
Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83%. Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và của các yếu tố khác chiếm 3,08%. Các yếu tố không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất.
Theo Nguyễn Ngọc Anh và cs (2016), nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy các nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất: (1) Nhóm yếu tố vị trí, (2) nhóm yếu tố kinh tế, (3) nhóm yếu tố xã hội, (4) nhóm yếu tố môi trường, (5) nhóm yếu tố cá biệt, (6) nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng và (7) nhóm yếu tố chính sách pháp lý của Nhà nước. Trong đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, nhóm yếu tố kinh tế đóng góp 6,45%, nhóm yếu tố xã hội đóng góp 2,05%, nhóm yếu tố môi trường đóng góp 15,26%, nhóm yếu tố hạ tầng đóng góp 22,48%, nhóm yếu tố cá biệt đóng góp 7,97% và nhóm yếu tố chính sách đóng góp 11,62%. Như vậy, vị trí là nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
Theo Nguyễn Thanh Tùng (2014), đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Tuyên Quang thì dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích diện tích, ...đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.
Phạm Thế Trịnh (2020) cho thấy: Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở và xây dựng mô hình toán học, ước lượng các hàm hồi quy về giá trị đất đai phục vụ xác định giá đất cụ thể. Nghiên cứu điều tra 174 hộ gia đình, cá nhân và 26 cán bộ công chức, viên chức, sau đó phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định tầm quan trọng của 6 nhóm yếu tố theo thứ tự ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm: cơ sở hạ tầng, pháp lý, vị trí, cá biệt, xã hội và kinh tế. Kết quả chạy mô hình hồi quy tuyến tính đã xác định được phương
0,180*CB + 0,170*XH + 0,168*KT. Trong phương trình này, nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng (HAT) có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, ứng với tỷ lệ tầm quan trọng là 20,40%; tiếp đến là nhóm yếu tố pháp lý (PL), nhóm yếu tố vị trí (VT), nhóm yếu tố cá biệt (CB) và nhóm yếu tố xã hội (XH) với tỷ lệ tầm quan trọng tương ứng là 20,24%, 18,42%, 14,23%, và 13,44%. Cuối cùng là nhóm yếu tố kinh tế (KT) với tỷ lệ tầm quan trọng là 13,27%. Cơ sở hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá trị đất đai là do tác động của đô thị hóa, tức là những nơi có cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có mức giá đất cao hơn.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy định việc xác định giá đất ở theo giá Nhà nước;
- Các chủ sử dụng đất giao dịch trên thị trường thông qua các mẫu phiếu điều tra từ đó xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn 3 phường Bến Nghé, phường Bến Thành và phường Tân Định của quận 1.
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại quận 1
+ Phân tích, đánh giá các yếu tố điều kiện tự nhiên: Vị trí, địa hình, khí hậu...tại quận 1.
+ Phân tích, đánh giá các yếu tố kinh tế - xã hội như tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm, cơ cấu kinh tế, tỷ lệ gia tăng dân số, thu nhập bình quân..
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Phân tích một số các nội dung chính theo quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến hướng nghiên cứu của đề tài.
- Giá đất ở của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu
Xác định giá đất tại 3 khu vực nghiên cứu theo các tuyến đường thông qua quá trình điều tra, khảo sát và tổng hợp phiếu.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 1
- Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước trên địa bàn quận 1 phù hợp với giá đất ở trên thị trường.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận 1 gồm: báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng năm 2018,
2019, 2020; Biểu số liệu kiểm kê đất đai năm 2020; Bảng giá đất trên địa bàn quận 1 năm 2015, 2016, 2017, 2020 qua mạng Internet, qua sách báo... để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu.
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh, điều kiện thực tế của quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2018 - 2020 và quá trình đô thị hóa chúng tôi sẽ chọn 3 khu vực có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội và giá đất của quận 1, đây là 3 khu vực có sự khác biệt về mật độ xây dựng, tính chất và quy mô phát triển.
- Khu vực I: Phường Bến Nghé, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở gồm: đường Đồng Khởi (đoạn từ đường Nguyễn Du đến đường Tôn Đức Thắng), đường Công Trường Lam Sơn (đoạn từ đường Đồng Khởi đến đường Hai Bà Trưng), đường Lê Duẩn (đoạn từ đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Thảo Cầm Viên Sài Gòn). - Khu vực II: phường Bến Thành, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở gồm: đường Nguyễn Thị Minh Khai (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa), đường Cách Mạng Tháng 8 (đoạn từ đường Nguyễn Thị Minh Khai đến vòng xoay Lý Tự Trọng), đường Bùi Thị Xuân (đoạn từ đường Tôn Thất Tùng đến Cách Mạng Tháng 8).
- Khu vực III: phường Tân Định, chọn 3 tuyến đường đại diện cho giá đất ở gồm: đường Hai Bà Trưng (đoạn từ cầu Kiệu đến đường Võ Thị Sáu), đường Trần Quang Khải (đoạn từ đường Hai Bà Trưng đến đường Đinh Tiên Hoàng), đường Trần Khắc Chân (đoạn từ cầu Trần Khánh Dư đến đường Trần Quang Khải).
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất... qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng trên thực tế thị trường quận 1.
Người dân: Tại 3 khu vực lựa chọn số người điều tra như sau:
Khu vực II: 80 phiếu điều tra Khu vực III: 50 phiếu điều tra Tổng số phiếu điều tra là 180 phiếu
Cơ sở lựa chọn phiếu điều tra theo phương pháp nghiên cứu
- Điều tra cán bộ địa chính phường, phòng tài nguyên, những người tại các trung tâm môi giới nhà đất: Số lượng 30 người.
- Phòng tài nguyên Quận 1: 5 người - Cán bộ địa chính các phường: 15 người
- Cán bộ tại các sàn giao dịch bất động sản: 10 người
Bảng hỏi được thiết kế theo thang đo Liket. Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần); 3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng. Bảng hỏi được trình bày tại phụ lục.
*Phương pháp xây dựng bảng hỏi Bước 1: Xây dựng bảng câu hỏi
Giai đoạn 1: Xây dựng bảng câu hỏi thô dựa trên nền tảng các thông tin cần thu thập trong mô hình lý thuyết và các nghiên cứu về sự hài lòng có liên quan.
Giai đoạn 2: Chọn lọc và hiệu chỉnh các câu hỏi dựa trên ý kiến đóng góp của chuyên gia. Phỏng vấn thử 10 người ngẫu nhiên để kiểm tra mức độ rõ ràng của bảng câu hỏi, qua đó ghi nhận ý kiến để chỉnh sửa.
Giai đoạn 3: Hiệu chỉnh và hoàn tất bảng câu hỏi lần cuối, tiến hành gửi bảng câu hỏi chính thức.
Một trong những hình thức đo lường sử dụng phổ biến nhất trong nghiên cứu định lượng là thang đo Likert. Nó bao gồm 5 cấp độ phổ biến từ 1 đến 5 để tìm hiểu mức độ đánh giá của người trả lời. Vì vậy, bảng câu hỏi đã được thiết kế từ 1 là “ rất không đồng ý” đến 5 là “rất đồng ý”.
Bước 2: Xác định quy mô mẫu cần thiết và thang đo cho việc khảo sát
Kích cỡ mẫu là n=140. Hiện nay, theo nhiều nhà nghiên cứu, vấn đề kích cỡ mẫu là bao nhiêu, như thế nào là đủ lớn vẫn chưa được xác định rõ ràng. Hơn nữa, kích cỡ mẫu còn tùy thuộc vào các phương pháp ước lượng sử dụng trong nghiên cứu cụ thể. Theo một số nghiên cứu, tính đại diện của quy mô mẫu được lựa chọn khảo sát sẽ
thích hợp nếu kích cỡ mẫu là 5 mẫu cho một ước lượng. Mô hình khảo sát trong luận văn bao gồm 8 nhân tố độc lập với 22 biến quan sát. Do đó, quy mô mẫu cần thiết là từ 22x6=132 mẫu trở lên. Vậy quy mô mẫu dùng trong khảo sát là n=180 nên tính đại diện của mẫu được đảm bảo cho việc khảo sát.
* Thời gian điều tra giá đất thị trường: Tháng 8-10 năm 2020
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng tháng điều tra.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị, và xác định các hệ số bằng các thuật toán.
- Phương pháp xử lý số liệu: loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận 1 nằm ở trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự nhiên 772,62 ha, được bao bọc bởi sông Sài Gòn, rạch Thị Nghè và rạch Bến Nghé. Ranh giới hành chính được xác định như sau:
Phía Bắc giáp quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận; Phía Đông giáp quận 2;
Phía Đông Nam giáp quận 4; Phía Tây Nam giáp quận 5; Phía Tây giáp quận 3;
Với vị trí là trung tâm của Sài Gòn - Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 1 có mạng lưới giao thông bộ và giao thông đường thủy khá thuận lợi, là nơi tập trung các đầu mối giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, chính trị của vùng, trong nước và quốc tế. Tất cả đã tạo cho Quận 1 có nhiều ưu thế trong kinh tế phát triển, đặc biệt là lĩnh vực