CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Công tác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam
1.2.1. Công tác xác định giá đất trên thế giới
Bảng 1.1. Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới Nước Mục đích định giá đất Nước Mục đích định giá đất
Úc
- Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân;
- Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù….;
- Mục đích thương mại.
Hungari Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác.
Croatia Để làm cơ sở tính toán thuế.
Tajikistan
Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất.
Guinea
- Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.
- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất. Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản.
Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù.
Singapore
- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính;
- Để tính thuế và giá cho thuê đất;
- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển; - Thực hiện quản lý bất động sản.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định.
Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích định giá đất khác nhau.
Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.
- Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm
cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá của một số nước.
Nước Hình thức giá
Amenia Giá mua bán trên thị trường.
Úc
- Giá thị trường: giá đặc biệt do chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm.
- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm.
Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở). Hungari Giá mua bán trên thị trường.
Coroatia Giá thị trường của bất động sản
Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán. Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)
Bảng 1.3. Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới Nước Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất Nước Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất
Úc
Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá.
Bộ máy định giá từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ. Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ. Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất.
Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước.
Israel
Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm.
Nước Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất
Lào
Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại.
Estonia
Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập của Chính phủ nước Cộng hòa Estonia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất.
Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực.
Singapore
Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai. Văn phòng đất đai trực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài Chính), có chức năng nhiệm vụ tham mưu giúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp.
Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)
- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Bảng 1.4. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên thế giới Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá
Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất.
Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất.
Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường.
Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá
trách nhiệm thực hiện theo Luật.
Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp được sử dụng trong đánh giá. Hungri Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương. Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa
người mua và người bán.
Thụy Điển
Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật. Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị.
Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012a)