Phương-Pháp luật về mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên đóng vai trò thiết yếu tồn phát triển nhân loại Đối với đất nước, đất đai vừa nguồn tư liệu sản xuất vừa mang ý nghĩa đánh dấu chủ quyền quốc gia Đất đai nơi chứng kiến trình phát triển từ làng mạc, phố xá đến cơng trình xây dựng đại Có thể thấy, nhà đất đai hai tài sản gắn liền với nhau, cá nhân, bên cạnh nhu cầu ăn mặc, nhu cầu chỗ nhu cầu thiếu Với tượng bùng nổ dân số với nguồn tài ngun có giới hạn nhà đất đai xem bất động sản mang lại giá trị kinh tế cao tính ổn định khan Ơng cha ta từ xưa có câu: “An cư lạc nghiệp”, nên từ trước đến nay, quan niệm người dân nhà đất đai khơng thay đổi, qua mục tiêu chung người trẻ lập nghiệp xây dựng tổ ấm, mái nhà cho riêng Bên cạnh giá trị kinh tế, nhà mang giá trị tinh thần nơi ni dưỡng gia đình-một tế bào xã hội Vì thế, nguyên nhân khiến cho giao dịch dân liên quan đến quyền sử dụng đất trở nên đa dạng phong phú cả, đặc biệt hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bởi tính chất quan công dân với phát triển đất nước, không phát triển mặt kinh tế mà cịn liên quan đến nét văn hóa vấn đề an ninh-quốc phòng nước ta nên pháp luật Việt Nam đặt mối quan tâm đến việc điều chỉnh giao dịch liên quan đến bất động sản Bên cạnh việc làm theo đường lối chủ trương Đảng Nhà nước, tuân thủ Hiến pháp nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, loại tài sản đặt luật chuyên ngành khác Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật cơng chứng… Qua đó, q trình áp dụng phá luật, giao dịch bất động sản phát triển mạnh mẽ hết, tồn số vướng mắc đòi hỏi Nhà làm luật đưa giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý giao dịch bất động sản nói chung pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Một trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật việc thực hợp đồng có đối tượng bất động sản này, người dân vận dụng pháp luật vào thực tiễn cách tốt không ngần ngại tham gia vào thị trường bất động sản, thị trường đem lại giá trị cao cho kinh tế đất nước Vì lẽ trên, tác giả định chọn đề tài “ Pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để tìm hiểu, phân tích đánh giá quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nhà ngày tăng loại giao dịch mà pháp luật yêu cầu hình thức văn có cơng chứng, chứng thực Vì thế, có nhiều viết, nghiên cứu tác giả xoay quanh loại hợp đồng như: - Đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất-Những vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Hoài Nam, năm 2013 - Đề tài “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh số kiến nghị” khóa luận tốt nghiệp tác giả Nguyễn Thị Hồng Trang, Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010 - Đề tài “Công chứng hợp đồng mua bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh”, khóa luận tốt nghiệ tác giả Phạm Thị Thắm, Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2001 - Đề tài “Cơng chứng hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất-Những vấn đề lý luận thực tiễn” khóa luận tốt nghiệp tác giả Trương Ngọc Diệp, 2019 - Bài viết Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác giả Phan Thị Vân Hương, tạp chí Tịa án Nhân dân, số 6, trang 23-26, năm 2012 - Bài viết Một số ý kiến công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tác giả Đỗ Mạnh Bổng, tạp chí Kiểm sát, số 24, trang 47-51, năm 2012 - Bài viết Những bất cập thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng có đối tượng bất động sản tác giả Đồn Đức Lương, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 5, trang 28-31 năm 2012 Đối tượng, giới hạn phạm vi, trách nhiệm nghiên cứu Xuất phát từ tính cấp thiết đề tài, dựa móng văn quy phạm pháp luật có liên quan, viết tác giả tập trung tìm hiểu, làm rõ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật đối tượng Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do giới hạn chuyên môn thời gian nghiên cứu, báo cáo tập trung vào quy định pháp luật đề tài chủ yếu Bộ luật dân năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 luật chuyên ngành có liên quan khác Để đạt mục đích đề ra, báo cáo có nhiệm vụ phải nêu quy định pháp luật vấn đề để phục vụ cho việc phân tích đánh thể quan sát thực tế mà thân tích góp trình tìm hiểu pháp luật Dẫn chiếu lý luận thực tiễn để dễ dàng bất cập Phương pháp tiến hành nghiên cứu Đề tài nghiên cứu dựa phương pháp sau: Phân tích: Các quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng So sánh Chỉ giống khác hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng khác đối tượng để đặc điểm bật cho hợp đồng Đối chiếu: Các quy định pháp luật chuyên ngành với nhau, đối chiếu quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Tổng hợp: Trên sở phân tích, so sánh, đối chiếu, tiến hành tổng hợp thông tin bao gồm kiến thức chuyên ngành, số liệu thực tế để nhận định cấn đề tồn thực tế, từ đề xuất số giải pháp để giải vấn đề Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Đề tài với mục tiêu nghiên cứu quy định pháp luật xoay quanh Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thực trạng giao dịch chuyển nhượng bất động sản nay, mặt tích cực hạn chế, khó khăn áp dụng pháp luật rút nhằm đem lại kiến thức lí luận nhìn khách quan cho người đọc, tài liệu cho người dân tham gia kí kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng tài sản nhà nghiên cứu, nhà làm luật nhìn nhận lỗ hổng pháp luật q trình xây dựng, hồn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Bố cục báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, báo cáo gồm chương: Chương 1: Khái quát chung pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất PHẦN NỘI DUNG GIỚI THIỆU NƠI THỰC TẬP VÀI NÉT SƠ LƯỢC VỀ CÔNG TY LUẬT TNHH MTV TÂN NAM HẢI Giới thiệu chung Địa R175, Võ Thị Sáu, KP 7, Thống - Phường Thống Nhất - Thành phố Biên Hoà - Đồng Nai Người đại diện Huỳnh Hữu Nam Về chức năng, nhiệm vụ Về cấu tổ chức Về công việc thực tập Trong thời gian thực tập, tác giả ban lãnh đạo với nhân viên hướng dẫn nhiệt tình để hồn thành báo cáo Các công việc chủ yếu xoay quanh giúp Luật sư tra cứu thông tin, tra cứu văn pháp luật Có lẽ, dễ thấy tranh chấp mà đơn vị tiếp nhận hợp đồng liên quan đến bất động sản, khách hàng thường tìm đến cơng ty để tư vấn giao dịch có đối tượng tài sản Vì vậy, tác giả có hội để tiếp xúc nhiều hồ sơ thực tế, nghiên cứu quy định pháp luật liên quan nghe ý kiến, góp ý kinh nghiệm Luật sự, chuyên viên có chun mơn, kiến thức un thâm Từ đó, giúp tác giả hoàn thành báo cáo CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chế định xuất từ sớm, xã hội có phân cơng lao động hàng hóa trao đổi ngày nhiều hợp đồng hình thành giữ ví trí quan trọng nhằm điều chỉnh quan hệ tài sản Đi với phát triển xã hội, hoạt động kinh doanh, thương mại diễn biến ngày phức tạp dẫn đến đa dạng hợp đồng Chế định hợp đồng nhà làm luật đặt vị trí đặc biệt quan trọng, phát triển kinh tế đất nước phụ thuộc vào trình trao đổi hàng hóa, để giao dịch dân diễn cách nhộn nhịp sn sẻ khung pháp lý hợp đồng phải chỉnh chu hoàn thiện Theo từ điển Tiếng Việt, hợp đồng có nghĩa thỏa thuận (thường văn bản) bị ràng buộc mặt pháp lý Định nghĩa chung, theo khái niệm cho chung ta biết đến chất hợp đồng thỏa thuận Dẫn chiếu đến quy định nước ta theo Bộ luật dân sự, khái niệm hợp đồng diễn giải sau: Tại Điều 394, 388 Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân năm 2005 nêu: “Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Đến Bộ luật dân 2015 đời, Điều 385 quy định khái niệm sau: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”, so sánh với hai văn trước, khái niệm lược bỏ từ “dân sự” Hai văn quy định riêng Hợp đồng dân để phân biệt với hợp đồng khác hợp đồng lao động, hợp động thương mại v v xét chất loại hợp đồng giống nhau, xuất phát từ thỏa thuận Vì thế, luật dân 2015 khơng khái niệm riêng cho hợp đồng dân mà khái niệm quy định chung cho tất loại hợp đồng Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gì? Theo quy định điều 500, Bộ luật dân năm 2015: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Qua đó, pháp luật nước ta khơng quy định rõ hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có khai niệm hợp đồng hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất Từ hai khái niệm trên, ta hình dung được, hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sở hữu nhà-người sử dụng đất bán-chuyển nhượng nhà quyền sử dụng đất cho bên theo quy định Luật đất đai, Luật nhà luật khác có liên quan; bên thực quyền nghĩa vụ theo hợp đồng với người sở hữu nhàngười sử dụng đất Quyền nghĩa vụ dân hợp đồng thông qua từ “mua bán” “chuyển nhượng” hiểu bên có quyền nhận tiền trao tài sản, ngược lại bên có trách nhiệm giao tiền nhận tài sản hợp đồng Tuy nhiên, đối tượng đem giao dịch bất động sản có giá trị lớn gồm nhà quyền sử dụng đất nên phải chịu quản lý quan có thẩm quyền với luật chuyên ngành khác, bên cạnh ngồi việc hai bên thực quyền nghĩa vụ với cịn phải hồn thành nghĩa vụ kèm theo chủ thể đặc biệt Nhà nước Tóm lại, hợp đồng hiểu thỏa thuận xuất phát từ hai hay nhiều phía, quy định điều khoản bắt buộc làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Qua đó, suy hợp đồng mua bán nhà quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận người bán người mua đối tượng nhà quyền sử dụng đất, bao gồm điều khoản quy định quyền nghĩa vụ bên bán – bên chuyển nhượng bên mua – bên nhận chuyển nhượng tài sản 1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng bên tự thỏa thuận, kinh tế-chính trị-xã hội thúc đẩy tự bên, cá nhân hoàn toàn tự hành động, miễn hành động cá nhân không làm tổn hại đến cá nhân khác Trong thời kỳ tự kinh tế, việc pháp luật tôn trọng thỏa thuận bên coi động lực thúc đẩy phát triển xã hội Không đặt bút ký hợp đồng trước khơng có q trình đàm phán bên để đạt lợi ích mà mong muốn Khi hai bên cân bằng, vị trí ngang nên bên tự thỏa thuận giao kết hợp đồng Tuy nhiên, tự thỏa thuận phải bị đặt giới hạn định vị không cân Sự xuất chủ thể lớn, mạnh kinh nghiệm, tiềm lực kinh tế việc pháp luật giới hạn tự thỏa thuận nhằm bảo vệ bên yếu Do vậy, đặc điểm hợp đồng “sự thỏa thuận” “sự thỏa thuận” bị giới hạn pháp luật Đó đặc điểm chung, bật hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc điểm làm rõ so sánh với loại hợp đồng khác Cụ thể: -Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán tài sản thông thường Giống Khác Hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán tài sản chuyển nhượng quyền thông thường sử dụng đất - Đối tượng đem gia giao dịch tài sản quy định Bộ luật Dân 2015 - Đều hợp đồng song vụ - Hình thức lập - Đối với tài sản thông văn bản, có thường cơng chứng, chứng khơng phải lập thực văn Chẵng hạn, - Về hiệu lực hợp việc mua bán đồng: Hợp đồng bao gạo thơng qua mua bán tài sản có lời nói chủ tiệm hiệu lực gạo người mua bên giao kết hợp - Hợp đồng có hiệu đồng loại lực kể từ thời điểm hợp đồng mua bán giao kết, không nhà chuyển có thỏa thuận khác2 nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng có hiệu lực hợp đồng hồn thành xong thủ tục cơng chứng, chứng thực.1 Khoản Điều 122 Luật Nhà 2014 Khoản 1, Điều 401, Bộ luật dân 2015 10 Về đối tượng: Nhà quyền sử dụng đất bất động sản đóng vai trị quan trọng, quy định thêm Luật đất đai, Luật nhà - Hợp đồng chấp nhà quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Hợp đồng chấp nhà Hợp đồng mua bán nhà Quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giống - Đều có chung đối tượng đem giao dịch - Đều cần phải thông qua hai thủ tục đăng kí biến động đất đai công chứng - Đều phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền: Đối với hợp đồng chấp nhà quyền sử dụng đất cần phải đăng kí biện pháp bảo đảm để đảm bảo nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba 3, hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng kí với quan có thẩm quyền việc thay đổi chủ thể sở hữu, sử dụng tài sản Khác - Chủ thể gồm bên - Chủ thể gồm bên chấp bên nhận mua-bên nhận chấp chuyển nhượng - Không có chuyển bên bán-bên chuyển giao quyền sở hữu, nhượng quyền sử dụng cho - Chuyển giao hoàn bên nhận chấp toàn quyền sở hữu Bên chấp nhà quyền sử chủ sở hữu, chủ sử dụng đất dụng, tài sản đem giao dịch nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận chấp -Hợp đồng tặng cho nhà quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điểm a, khoản 1, Điều Nghị định 102/2017/NĐ-CP phủ đăng ký biện pháp bảo đảm 20 -Hợp đồng vô hiệu giả tạo: Là loại hợp đồng lập nhằm che dấu giao dịch khác Vì mục đích trục lợi, bên tham gia giao kết hợp đồng ngầm hiểu với giao dịch khác Họ thực quyền nghĩa vụ hợp đồng che dấu Dễ thấy hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp: Để giảm tiền thuế phải đóng cho Nhà nước thực giao dịch này, bên thường lập hai hợp đồng, hợp đồng để công chứng, giá mua bán-chuyển nhượng thấp Cịn hợp đồng hai bên tự “ký tay” với giá trị thật việc mua bán-chuyển nhượng Vậy, hợp đồng công chứng xác lập nhằm che dấu “hợp đồng ký tay” nhằm trôn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước, Vì vậy, theo quy đinh Điều 124 BLDS 2015 Hợp đồng cơng chứng bị vơ hiệu cịn hợp đồng ký tay bên có hiệu lực -Hợp đồng vơ hiệu bị nhầm lẫn: Theo quy định Khoản 1, Điều 131 Bộ luật Dân 2005 hợp đồng vơ hiệu nhầm lẫn: “Khi bên có lỗi vơ ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung giao dịch dân mà xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu bên thay đổi nội dung giao dịch đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tồ án tun bố giao dịch vơ hiệu” Bộ luật dân 2015 có hiệu lực, quy định sau: “Trường hợp giao dịch dân xác lập có nhầm lẫn làm cho bên bên khơng đạt mục đích việc xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu” Qua đó, Bộ luật dân 2015 sửa đổi theo hướng vào mục đích khơng phải nội dung Mục đích giá trị cốt lõi bên giao kết hợp đồng, nội dung thể ý chí bên, ý chí bị thay đổi trường hợp lập hợp đồng giả tạo Do đó, mục đích bên đạt được, trình xác lập, thực giao dịch có nhầm lẫn việc, đối tượng, nội dung hợp đồng suy cho cùng, xuyên suốt trình cho kết mà chủ thể thỏa mãn, đạt mục tiêu, mục đích mà trơng đợi hợp đồng khơng nên bị Tịa án bác bỏ Do vậy, quy định Bộ luật dân 2015 hợp lý -Hợp đồng vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: Một hợp đồng xác lập bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép vi phạm nguyên tắc pháp luật dân Đối với hành vi lừa dối, việc bên cung cấp thông tin sai thật khiến bên 21 lại nhầm lẫn đối tượng, nội dung, chủ thể Còn hành vi đe dọa, cưỡng ép hành vi tác động vào ý chí người xác lập giao dịch, lúc ý chí bày tỏ ý chí người tham gia giao dịch không thống với Vì vài lí liên quan đến việc bảo vệ tính mạng, sức khỏe, nhân phẩm, danh dự thân họ người thân thích mà buộc họ phải tham gia giao dịch -Hợp đồng vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi “Người có lực hành vi dân xác lập giao dịch vào thời điểm không nhận thức làm chủ hành vi có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu” 21 Đây trường hợp, hợp đồng vô hiệu vi phạm chủ thể Người có lực hành vi dân xác lập giao dịch người khơng trọng trạng thái tỉnh táo, bình thường Chẵng hạn việc giao kết hợp đồng sử dụng chất kích thích hay trình trạng say xỉn qua việc xác lập hợp đồng trạng thái không coi tự nguyện giao kết hợp đồng 1.4.4 Điều kiện hình thức Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hợp đồng có đối tượng tài sản có giá trị cao, đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế-xã hội, để dễ dàng việc quản lý, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên, pháp luật nước ta đề hình thức loại hợp đồng phải văn bản, có cơng chứng chứng thực, cụ thể tại: Khoản 1, Điều 502, Bộ luật dấn ự 2015: “Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan.” Và Khoản 1, Điều 122 Luật nhà 2014 nêu: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng.” Việc hợp đồng phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực loại hợp đồng vai trị việc cơng chứng, chứng Theo đó, cơng chứng việc Cơng chứng viên, theo yêu cầu cá nhân, tổ chức quy định pháp luật, chứng nhận tính hợp pháp, tính xác thực văn hợp đồng, giao dịch với vai trị đảm bảo lợi ích nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp cơng dân, tổ chức 22 21 Điều 128, Bộ luật dân 2015 22 Khoản Điều Luật công chứng 2014 22 Còn “Chứng thực hợp đồng, giao dịch” việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch”23 Hơn nữa, giá trị pháp lý văn công chứng, văn chứng thực quy định sau: “Hợp đồng, giao dịch cơng chứng có hiệu lực thi hành bên liên quan; trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên có quyền u cầu Tịa án giải theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác Hợp đồng, giao dịch cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.”24 “Hợp đồng, giao dịch chứng thực theo quy định Nghị định có giá trị chứng chứng minh thời gian, địa điểm bên ký kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch”25 Như vậy, hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực nhằm đảm bảo việc xác thực, hợp pháp hợp đồng, để quan Nhà nước dễ dang quản lý biến động thị trường bất động sản Qua đó, Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 có cách quy định khác nhau: 23 Khoản 4, Điều 2, Nghị định Số: 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 24 Khoản 2, khoản 3, Điều Luật công chứng 2014 25 Khoản 4, Điều 3, Nghị định Số: 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG Đối với chủ thể thường xuyên kinh doanh bất động sản đến Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua đó, loại hợp đồng này, phát luật nước ta trọng tạo khung pháp lý chặt chẽ cho kích thích việc tham gia giao dịch bên cạnh việc quản lý thị trường bất động sản cho hiệu Qua đó, chương đem lại cho người đọc lý luận khái niệm, đặc điểm hợp đồng này, với điều kiện để hợp đồng có hiệu lực Đó điều kiện Chủ thể tham gia hợp đồng; Nội dung, mục đích hợp đồng; Điều kiện tự nguyện chủ thể; Hình thức hợp đồng đối tượng hợp đồng CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1 Những kết đạt Hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hợp đồng nhiều ngành luật điều chỉnh, chủ yếu pháp luật dân sự, đất đai, nhà kinh doanh bất động sản, bên cạnh pháp luật cơng chứng, chứng thực quy định hình thức loại hợp đồng Qua đó, pháp luật dần hồn thiện, việc chuyển nhượng bất động sản quy định chặt chẽ đạt kết sau: Thứ nhất, giảm thiểu tình trạng “chuyển nhượng hợp đồng viết tay” Trước đây, pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa quy định cách chặt chẽ, bên thường thực giao dịch hợp đồng viết tay, nội dung đơn giản bên A bán cho bên B nhà với giá Hợp đồng mang nhiều rủi ro không đảm bảo quyền quyền lợi bên Bởi, ký hợp đồng tay khơng có chứng kiến bên thứ ba, đặc biệt bên có chức phịng ngừa Cơng chứng viên, Công chứng viên người Nhà nước bổ nhiệm, có tảng kiến thức pháp luật, có chức bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Các chủ thể không hiểu biết pháp luật ký kết hợp đồng tay dễ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu Việc pháp luật quy định hình thức hợp đồng giảm thiểu tình trạng ký kết hợp đồng tay trên, từ quyền lợi người dân bảo đảm tham gia giao dịch nên thị trường giao dịch bất động sản trở nên nhộn nhịp hết, góp phần phát triển kinh tế nước ta Thứ hai, đóng góp cho ngân sách nhà nước Việc quy định chặt chẽ liên quan đến hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đóng góp cho ngân sách nhà nước đáng kể, tổ chức hành nghè cơng chứng có thêm khoản thu liên quan đền việc công chứng bất động sản Bên cạnh đó, nghĩa vụ Cơng chứng viên giải thích rõ quyền nghĩa vụ bên hậu pháp lý tham gia giao kết hợp đồng, từ hạn chế tình trạng lách luật để khai gian giá chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước Thứ ba, Nhà nước dễ dàng quản lý, giảm thiểu tranh chấp, ổn định xã hội Việc hạn chế “hợp đồng tay” giảm thiểu đáng kể tranh chấp Tòa án, 25 giao dịch liên quan đến bất động sản thực cách an toàn, hợp pháp, đáp ứng đủ điều kiện có hiểu lực hợp đồng thực trình tự thủ tục luật định Bên cạnh đó, có tranh chấp xảy ra, Cơng chứng viên bên có quyền nghĩ vụ liên quan cung cấp hồ sơ phục vụ cho việc giải tranh chấp Tịa Án Hơn nữa, cơng chứng, chứng thực hợp đồng này, giúp cho quan nhà nước dễ dang việc thống kê quản lý thị trường bất động sản Bởi, giao dịch công chứng quản lý mạng lưới website http://hcm.cenm.vn/ Do đó, giao dịch cơng chứng thể đây, quan có thêm thơng tin làm nhiệm vụ Cuối cùng, phát huy chức “Thẩm phán phịng ngừa”, Cơng chứng viên có trách nhiệm xác nhận tính hợp pháp, tính xác thực hợp đồng, từ ngăn chặn vấn nạn lừa đảo nhà đất, góp phần ổn định trật tự xã hội 2.2.2 Những bất cập tồn đọng Bên cạnh kết đạt được, trình áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn mắc phải khó khăn, bất cập sau: -Thứ nhất, tồn hợp đồng giả cách nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước Hiện có tồn tình trạng bên tham gia giao dịch mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập hai hợp đồng Hợp đồng để công chứng, chứng thực với giá thấp so với thực tế chuyển nhượng, hợp đồng thể giả trị thực việc chuyển nhượng Mục đích việc làm để nhằm tránh nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bật động sản Theo quy định Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2015 Hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế thu nhập cá nhân quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế số 71/2014/QH13 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế, thuế thu nhập cá nhân mà bên phải nộp mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai phần trăm nhân với giá trị chuyển nhượng Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất giá đất hợp đồng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng đất giá UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng ... đồng góp vốn nhà quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng góp vốn Hợp đồng mua bán nhà nhà quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giống -... đến nhà quyền sử dụng đất với hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giống Khác Hợp đồng ủy quyền liên Hợp đồng mua bán nhà quan đến nhà quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng. .. 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 24 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1 Những kết