Nghiên cứu này được thực hiện trên cơ sở khảo sát, đánh giá các chính sách quản lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị dưới góc nhìn của cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Nhóm tập trung nghiên cứu bốn nhóm chính sách: Chính sách quản lý vận hành nhà chung cư; chính sách về Ban quản trị nhà chung cư; Chính sách về quyền sở hữu chung và riêng tại tòa nhà chung cư; Chính sách về bảo trì nhà chung cư.
Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Kỷ yếu khoa học NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ: ĐÁNH GIÁ DƯỚI GĨC NHÌN CỦA CƯ DÂN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Lê Hồng Nhung*, Trần Minh Yến, Nguyễn Thu Huyền Trường Đại học Kinh tế Quốc dân *Tác giả liên lạc: lhnhung7897@gmail.com TÓM TẮT Nghiên cứu thực sở khảo sát, đánh giá sách quản lý sử dụng nhà chung cư thị góc nhìn cư địa bàn Thành phố Hà Nội Nhóm tập trung nghiên cứu bốn nhóm sách: Chính sách quản lý vận hành nhà chung cư; sách Ban quản trị nhà chung cư; sách quyền sở hữu chung riêng tịa nhà chung cư; sách bảo trì nhà chung cư Từ có nhìn tổng quan thực trạng nhà chung cư thị phân tích thực trạng sách với năm tiêu chí: hiệu lực, hiệu quả, phù hợp, cơng bền vững Qua đưa định hướng giải pháp hồn thiện sách quản lý sử dụng nhà chung cư Từ khóa: Chính sách nhà ở, đánh giá sách, thị hóa, nhà chung cư, quản lý nhà RESEARCH ON POLICY OF MANAGEMENT AND USE OF URBAN APARTMENTS: ASSESSMENT UNDER THE VISION OF RESIDENTS IN HANOI Le Hong Nhung*, Tran Minh Yen, Nguyen Thu Huyen National Economics University *Corresponding Author: lhnhung7897@gmail.com ABSTRACT This research was conducted on the basis of surveying and evaluating the policies of management and use of urban apartment buildings from the perspective of residents in Hanoi We focus on four policy groups: condominium operation management policy; The policy on the condominium management board; Common and exclusive ownership policy in apartment buildings; Policy on condominium maintenance It provides an overview of the current status of urban condominiums and analyzes the current status of the policy with five criteria: validity, effectiveness, suitability, equity and sustainability Thereby, the orientation and solutions to improve the management and use of condominiums Keywords: Housing policy, policy evaduation, urbanization, apartment building, housing management TỔNG QUAN Nhà có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác đời sống kinh tế - xã hội Ở phạm vi quốc gia, nhà coi tài sản quốc gia xem yếu tố đánh giá phát triển xã hội (United Nations, 1976) Đối với cá nhân hộ gia đình, nhà coi loại hàng hóa tiêu dùng khoản mục đầu tư lớn đời (Vera-Toscano and Ateca-Amestoy, 2008) Do vậy, sống điều kiện nhà phù hợp nhu cầu 448 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 cá nhân xã hội Nhà không nơi trú ẩn mà cịn liên quan quan đến khía cạnh khác đời sống xã hội cá nhân vấn đề việc làm, giáo dục, đạo đức hay hành vi (Karsten, 2007; Oladapo, 2006; Jiboye, 2014) Vì vậy, nhà xác định ưu tiên cá nhân, hộ gia đình Loại hình nhà chung cư doanh nghiệp đầu tư xuất đô thị Việt Nam khoảng hai thập kỷ gần ngày gia tăng số lượng Cùng với trình hình thành phát triển thị trường bất động sản, khu nhà chung cư giúp cải thiện, đáp ứng phần nhà người dân thị góp phần chỉnh trang thị Trong thời gian tới, loại hình nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị dự báo tiếp tục tăng (Thủ tướng Chính phủ, 2011) Đối với nhiều người dân đô thị, sở hữu hộ chung cư mơ ước sau mua hộ hộ lại mang lại cho họ bất cập Thực tế cho thấy, sống người sống khu chung cư phát sinh nhiều mâu thuẫn, cộm vấn đề như: Chất lượng nhà hộ khơng hợp đồng, tranh chấp phí bảo trì phí dịch vụ, thiếu khơng gian sinh hoạt chung, diện tích bố trí khơng gian hộ chung cư không đáp ứng nhu cầu người dân, dịch vụ quản lý khai thác vận hành tòa nhà yếu v.v Đỉnh điểm nhiều vụ khiếu kiện tranh chấp cư dân khu nhà chung cư với chủ đầu tư xảy Hiện nay, bản, quan quản lý nhà nước có số văn sách pháp luật quy định điều tiết vấn đề Tuy nhiên, dường quy định dường chưa đáp ứng yêu cầu quản lý thực tế Xuất phát từ lý trên, nghiên Kỷ yếu khoa học cứu thực nhằm cung cấp thêm góc nhìn đánh giá sách quản lý, sử dụng nhà chung cư đô thị, quan điểm cư dân trực tiếp sinh hoạt trải nghiệm sống tòa chung cư thương mại Hà Nội PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Xây dựng khung lý thuyết, hướng nghiên cứu từ việc khảo cứu tài liệu, báo liên quan đến tình hình quản lý sử dụng chung cư nay, luận văn liên quan đến đánh giá sách, văn pháp lý (Luật đất đai 2013, Luật xây dựng 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Quyết định UBND Thành phố Hà Nội sách quản lý sử dụng chung cư, ) Tìm hiểu tham khảo, đánh giá so sánh với đề tài nước nước lĩnh vực Phương pháp thu thập liệu: (1) Dữ liệu thứ cấp: Số liệu liên quan đến đề tài thơng qua cơng trình nghiên cứu nước nước ngồi, bên cạnh thơng tin, liệu từ quan Nhà nước sách quản lý sử dụng chung cư hay thực trạng vấn đề công khai phương tiện truyền thông (2) Dữ liệu sơ cấp: Xây dựng bảng hỏi, điều tra khảo sát thực tế lấy ý kiến cư dân sống tòa nhà chung cư Hà Nội hai hình thức phát phiếu trực tiếp khu chung cư bảng khảo sát Internet Phương pháp quan sát: Nhóm trực tiếp đến quan sát khu chung cư với đủ ba phân khúc: cao cấp, trung cấp bình dân quận lớn (Hai Bà Trưng, Thanh Xn, Hồng Mai, Hà Đơng, Ba Đình, ) để phân biệt đánh giá tình hình quản lý 449 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 sử dụng chung cư phạm vi rộng Phân tích thống kê số liệu Nhóm phát 250 phiếu khảo sát thực tế, thu lại 227 phiếu Phiếu khảo sát online thu 116 phiếu Trong có 39 khơng hợp lệ 304 phiếu hợp lệ Các kết khảo sát phân tích phần mềm SPSS sau số liệu thể bảng biểu đồ vẽ phần mềm Microsoft Excel KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Sau Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD (quản lý sử dụng nhà chung cư) góp phần thiết thực khắc phục nhiều vấn đề bất cập việc quản lý, sử dụng nhà chung cư Nhiều hội nghị tuyên truyền phổ biến Thông tư 02 tổ chức đến cư dân sống chung cư Từ làm chuyển đổi nhận thức, chấp hành quy định, quy chế mà thông tư quy định Các nghĩa vụ trách nhiệm đề cập sách quản lý sử dụng nhà chung cư công bằng, minh bạch bên liên quan (Chủ đầu tư, cư dân ban quản lý tòa nhà) Các quy định hệ thống, toàn diện bao quát vấn đề Kỷ yếu khoa học cần quản lý trình sử dụng nhà chung cư như: Quản lý vận hành nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư, quyền sở hữu chung, riêng, quy định Ban quản trị nhà chung cư,… Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm mà sách quản lý, sử dụng chung cư mang lại cịn nhiều hạn chế Nhìn chung, sách quản lý sử dụng chung cư thời gian qua chưa đáp ứng yêu cầu trình phát triển, đặc biệt trình thích nghi, thực quy định bên liên quan, chưa có chế tài pháp luật đặc biệt đủ mạnh để buộc bên liên quan tiến hành thực theo quy định đề Cơ chế phối hợp ban hành, thực thi, đánh giá không tốt Mặc dù quy định quản lý sử dụng nhà chung cư đăng tải rộng rãi cổng thông tin đại chúng, nhiên cư dân chung cư chưa tiếp cận quy định mà nhà nước ban hành Trong trình khảo sát, nhiều cư dân đến quy định quản lý sử dụng chung cư có biết nghe nhắc đến, không rõ nội dung Tỷ lệ (%) Chính sách phí bảo trì 4.3 10.5 11.8 23.4 22.7 22.0 24.7 Chính sách phí dịch vụ 4.6 2.3 7.2 9.9 22.7 19.4 Chính sách quyền Chính sách thành sở hữu hộ lập ban quản trị tòa nhà 37.8 38.2 Biết không rõ nội dung Biết rõ nội dung sử dụng 33.9 22.7 26.3 40.5 3.9 15.1 18.1 24.7 12.5 40.8 Không biết nội dung Biết rõ nội dung không áp dụng Biết rõ nội dung sử dụng thường xun Chính sách an tồn phịng cháy Hình Nhận biết cư dân số quy định cụ thể quản lý sử dụng chung cư (%) 450 Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018 Thêm vào quy định cịn dài dịng, chưa thực súc tích, dễ hiểu Chưa có tiêu chí đánh giá hiệu công tác quản lý vận hành, bảo trì Rất khơng đồng ý Kỷ yếu khoa học Đồng thời chưa có tiêu chuẩn chọn lựa đơn vị vận hành, đơn vị quản lý ban quản trị Không đồng ý Trung lập Đồng ý Rất đồng ý 60 50 40 30 20 10 Cư dân dễ dàng tiếp cận sách mà Nhà nước Thành phố ban hành Các quy định quản lý, sử dụng chung cư ngắn gọn, dễ hiểu Hình Khảo sát hiểu biết quy định sách quản lý sử dụng nhà chung cư Đặc biệt, quy định có lại thiếu xây dựng nước quy hoạch chung chế tài Để sách bền vững xây dựng thành phố, đồng phải có chế tài Có chế tài với xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật sách hiệu có hiệu lực hạ tầng xã hội Bên cạnh đó, Vấn đề đặt có sách quản lý sử dụng chung cư cần cập quy định mà khơng có chế tài nhật tình hình thị trường để thay đổi chưa thực không thực cho phù hợp phải có chế tài quy định sách thích hợp cho sai phạm khơng làm phải phạt phải phạt nào? theo quy định Điều dẫn đến việc đối tượng mà Cần tập trung nâng cao trình độ đội ngũ sách hướng đến dần thờ với quản lý, vận hành bảo trì tịa nhà việc thực quy định chung cư Có tiêu chuẩn rõ ràng vận hành, bảo trì với quy định rõ ràng công tác bầu ban quản trị KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà tịa nhà Các loại phí dịch vụ cần có chung cư thị thời gian quy định rõ ràng để đảm bảo công tới phải phù hợp với Quy hoạch chung minh bạch cư dân TÀI LIỆU THAM KHẢO CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT Đánh giá tác động sách nghiên cứu thực địa lĩnh vực phát triển NGUYỄN HỮU XUYÊN Chính sách nhà nước nhằm thúc đẩy doanh nghiệp đổi công nghệ: Nghiên cứu trường hợp doanh nghiệp địa bàn Hà Nội Luận án tiến sĩ kinh tế Chuyên ngành: Quản lý kinh tế (Khoa học quản lý) Trường Đại học Kinh tế Quốc dân VŨ THÀNH TỰ ANH Phương pháp nghiên cứu cho phân tích sách Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright MPP8 451 ... tư, cư dân ban quản lý tòa nhà) Các quy định hệ thống, toàn diện bao quát vấn đề Kỷ yếu khoa học cần quản lý trình sử dụng nhà chung cư như: Quản lý vận hành nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư, ... lý trên, nghiên Kỷ yếu khoa học cứu thực nhằm cung cấp thêm góc nhìn đánh giá sách quản lý, sử dụng nhà chung cư đô thị, quan điểm cư dân trực tiếp sinh hoạt trải nghiệm sống tòa chung cư thương... sở hữu chung, riêng, quy định Ban quản trị nhà chung cư, … Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm mà sách quản lý, sử dụng chung cư mang lại cịn nhiều hạn chế Nhìn chung, sách quản lý sử dụng chung cư thời