I. Tổng quan về nghiệp vụ cho vay mua nhà:

I Tổng quan nghiệp vụ cho vay mua nhà: Khái niệm Cho vay mua nhà; xây dựng sửa chữa nhà hình thức cho vay thực sở hợp đồng tín dụng ngân hàng khách hàng, khách hàng sử dụng tiền vay để mua nhà; xây dựng sửa chữa nhà ở, có trách nhiệm phải hồn trả đầy đủ vốn gốc lãi theo quy định hợp đồng tín dụng Đặc điểm - Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào chu kì kinh tế Khi kinh tế phát triên thịnh vượng, đời sống người dân nâng cao, thu nhập tăng nhu cầu vay tăng - theo Khách hàng vay cá nhân nên việc chứng minh lực tài khó họ dễ dàng giấu kín thơng tin cá nhân cần phải trình bày ( triển vọng cơng việc, tình trạng sức khỏe) khách hàng doanh nghiệp Vì doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập chi tiêu mình,cịn cá nhân chủ yếu dựa vào tiền lương suy đốn - khơng có chứng rõ ràng Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn thu nhập Những cá nhân có thu nhập đồng thường có nhu cầu vay họ có khả trả - nợ Tư cách, phẩm chất người vay khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, đánh giá, cảm nhận cán tín dụng Đây nhân tố quan trọng định hoàn trả khoản vay Vai trò tầm quan trọng * Đối với ngân hàng: Hoạt động cho vay mua nhà, xây sửa chữa nhà hình thức cho vay tiêu dùng góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro tăng thêm thu nhập Sản phẩm cho vay nhà đời góp phần khuyến khích tiêu dùng xã hội Nó góp phần đáp ứng cho nhu cầu ngày đa dạng khách hàng, thông qua hoạt động cho vay mua nhà, xây sửa chữa nhà ngân hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân doanh nghiệp, tạo thuận lợi mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng khả huy động vốn, tiền gửi dân cư * Đối với khách hàng: Sản phẩm cho vay nhà đời giúp người có nhu cầu chưa đủ khả giải pháp sở hữu trước nhà mong muốn * Đối với xã hội: Bằng nghiệp vụ cho vay nhà ngân hàng góp phần khơng nhỏ vào nhu cầu nhà người dân Không giúp họ ổn định sống định cư, an tâm làm việc mà cải thiện nâng cao mức sống người dân Từ chỗ sinh sống nhà xuống cấp, khơng có nhà thơng qua hoạt động cho vay nhà có nhiều hộ gia đình sống hộ khang trang đầy đủ tiện nghi.Cuộc sống người dân nâng cao góp phần làm cho xã hội ngày giàu mạnh, làm cho mặt xã hội thay đổi Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội hoạt động cho vay góp phần thúc kinh tế phát triển, vay làm cho nguồn vốn lưu thơng quay vịng nhanh Đây nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm phát triển tương lai Các nguyên tắc cho vay mua nhà - Vốn vay phải có mục đích, dảm bảo sử dụng mục đích có hiệu Khách hàng vay vốn phải sử dụng mục đích cam kết hợp đồng vay vốn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật hành vi sai trái trình sử dụng vốn - Vốn vay phải hoàn trả đủ gốc lãi theo thời hạn cam kết Nguyên tắc định nhằm đảm bảo cho ngân hàng hoạt động cách bình thường Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu nguồn vốn huy động nên ngân hàng phải quản lý sử dụng cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng Đó khoản tiền ngân hàng tạm thời quản lý sử dụng, khách hàng cần rút ngân hàng có nghĩa vụ đáp ứng Nếu khoản tín dụng khơng hồn trả hạn ảnh hưởng đến khả hồn trả uy tín ngân hàng - Vốn vay phải đảm bảo Thông thường khoản cho vay mua nhà đất thường lớn, mang tính rủi ro cao bên cạnh lợi ích có Vì để đảm bảo chắn khoản mục cho vay ngân hàng yêu cầu khách hàng thực ngun tắc Có nhiều hình thức bảo đảm khác như: cầm cố, chấp, bảo lãnh (???????????????) Phân loại: - Theo thời hạn vay: Thời hạn tín dụng khoảng thời gian kể từ vốn vay giải ngân lần đến nợ gốc hoàn trả lần cuối Thường chia thành loại: + Cho vay ngắn hạn: loại cho vay có thời hạn đến năm + Cho vay trung hạn: loại cho vay có thời hạn từ năm đến năm, + Cho vay dài hạn: loại cho vay có thời hạn năm - Theo hình thức đảm bảo: theo tiêu thức tín dụng thường chia thành hai loại: + Cho vay có đảm bảo khơng tài sản (tín chấp): Tín dụng đảm bảo uy tín, lực triển vọng tài + Cho vay có dảm bảo tài sản: theo hình thức khoản vay phải có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh tài sản người thứ ba Trên tài sản chấp cụ thể có thể giúp cho ngân hàng có nguồn thu nợ dự phịng, ngồi nguồn thu nợ thức theo thỏa thuận.(????????) Các phương thức cho vay mua nhà Quy trình cho vay Các nhân tố ảnh hưởng: - Sự tăng trưởng dân số: Tăng trưởng dân số làm tăng nhu cầu xã hội theo nhu cầu nhà tăng lên Lượng cầu nhà đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt dân số tăng cao gây đột biến vè cầu nhà người dân Như vậy, tăng trưởng dân số yếu tố làm ảnh hưởng đến hiệu cho vay mua nhà; xây dựng sửa chữa nhà NHTM - Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh Tuy nhiên, thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên Như vậy, dù mức thu nhập tăng nhanh hay giảm mạnh ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng sửa chữa nahf NHTM - Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Trong trình hội nhập với kinh tế khu vực quốc tế, Việt Nam bước hoàn thiện cấu kinh tế, thực sách tăng trưởng ngành, lĩnh vực Đất nước ngày phát triển đời sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu nhà khang trang điều tất yếu Vì vậy, hoạt động cho vay mua nhà; xây dựng sửa chữa nhà nói riêng hoạt động tín dụng nói chung NH thuận lợi - Dự kiến quy hoạch: Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngồivào thj làm tăng mức cầu mua nhà; xây dựng sửa chữa nhà Việc thực dự án cải sở hạ tầng đô thị hữu tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu mua nhà; xây dựng sửa chữa nhà người dân - Thị trường: Là nhân tố ảnh hưởng đến hiệu cho vay NHTM, yếu tố thị trường tác động đến đầu vào đầu sản phẩm, hàng hóa, sản xuất kinh doanh Đơi tác động bất lợi đến tiêu thụ sản phẩm gây khó khăn cho người sản xuất, từ ảnh hưởng đến hiệu cho vay NH người sản xuất vay vốn NH - Thiên tai: Trong trình sản xuất kinh doanh, người vay vốn NH gặp phải rủi ro như: nắng hạn, mưa lũ, dịch bệnh khơng thu hoạch nên khơng có vốn trả nợ vốn vay gây ảnh hưởng lớn đên hiệu cho vay NHTM - Ngồi cịn yếu tố khác như: trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế II Thực trạng hoạt động vay mua nhà hiên nay: Tông quan thị trường - Hiện nhu cầu vay vốn mua nhà người dân lớn.Đặc biệt NHNN tung gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng từ đầu tháng 6/2013 theo tinh thần Nghị 02 nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng tồn kho, nợ xấu, có ngành xây - dựng bất động sản (nêu rõ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng từ đầu tháng 6/2013) Nếu năm trước nhiều ngân hàng cho vay mua nhà với lãi suất 15-16%/năm lãi suất huy động mức cao, gần ngân hàng bắt đầu giảm dần lãi suất cho vay mua nhà xuống khoảng 12 - 13%/năm Nhiều ngân hàng đưa chương trình khuyến cho vay lãi suất 0% tháng hay đưa - mức lãi suất thấp 6-8% cho tháng đầu 02/01/2014, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) định mức lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng năm 2014 dư nợ khoản cho vay hỗ trợ nhà theo quy định Thông tư số 11/2013/TT-NHN;aN ngày 15/5/2013 thuộc gói 30.000 tỷ đồng 5%/năm Như vậy, mức lãi suất áp dụng đối tượng vay theo diện hỗ trợ nhà giảm 1% so với mức lãi suất áp dụng năm 2013 ( nguyên nhân lãi suất giảm: thông tư , … ) Khảo sát hoạt động cho vay mua nhà nay: Để có nhìn cụ thể hoạt động cho vay mua nhà hệ thống ngân hang, ví dụ cho vay mua nhà số ngân hang điển hình - VIETINBANK: Lãi suất phí: theo quy định hành VietinBank.VietinBank giảm lãi suất cho vay Chương trình “Vietinbank – cho vay hỗ trợ đầu tư nhà ở” xuống mức 5%/năm kể từ ngày 01/01/2014 • Mức cho vay lên tới 70% tổng nhu cầu • Thời hạn cho vay lên tới: o 10 năm cho vay mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đồng thời xây dựng sửa chữa nhà o 15 năm mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất ở; nhà chung cư; mua nhà ở, nhận quyền sử dụng sử đất có kèm theo xây dựng, sửa chữa nhà o 20 năm biệt thự, nhà liền kề dự án • Phương thức cho vay đa dạng: lần/trả góp Điều kiện áp dụng • Có hộ thường trú/tạm trú tỉnh/thành phố với chi nhánh cho vay VietinBank • Tại thời điểm kết thúc thời hạn vay vốn: nam không 60 tuổi, nữ không 55 tuổi • Có đủ lực tài đảm bảo khả trả nợ • Có tài sản bảo đảm cho khoản vay VIETCOMBANK:  Giá trị khoản vay lên đến 70% giá trị nhà bảo đảm ngơi nhà định mua; lên đến 100% giá trị nhà bảo đảm tài sản khác(vídụ tài sản gì)  Thời gian hồn trả khoản vay lên đến 20 năm (tìm hiểu người bảo lãnh… )  Áp lực trả nợ gốc thời gian đầu thấp với lựa chọn hình thức trả nợ vốn vay phù hợp mức thu nhập thực tế (trả góp trả dần) Lãi suất vay cạnh tranh, giảm dần theo dư nợ thực tế - Tối thiểu 8%/năm 06 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên, - Tối thiểu 9,99%/năm tối đa 12 tháng kể từ ngày giải ngân  Đối tượng cho vay: Cá nhân có nhu cầu vay vốn để mua nhà dự án có thỏa thuận hợp tác với Vietcombank (dự án gì?????)  Có thu nhập thường xuyên hàng tháng từ 03 triệu đồng trở lên ANZ • Lãi suất cạnh tranh, tính số tiền vay giảm dần • Thời hạn vay lên tới 20 năm • Số tiền vay lên tới 75% giá trị bất động sản* • Cung cấp thông tin minh bạch định giá theo giá thị trường tài sản chấp (bởi công ty định giá bất động sản quốc tế chuyên nghiệp) • Thời hạn cố định lãi suất hiệu linh hoạt (1 tháng, tháng, tháng, năm, năm) cho phép bạn quản lý rủi ro lãi suất cách tốt • Được trả sớm khoản vay (có phí áp dụng) • Được vay lai khoản trả trước • Thủ tục nhanh gọn đơn giản - Lãi suất cho vay mua nhà: Lãi suất cho vay cá nhân mua nhà số ngân hàng: Ngân hàng Lãi suất Tháng Thế chấp Giá trị hỗ 9.9 180 TS trợ 70 18 180 TS 70 13 120 13,5 240 TS 75 8,6 36 TS 70 80 17 120 TS 70 15 180 TS 90 13,5 120 TS 80 15 120 TS 70 Nguồn:http://www.laisuat.vn/lai-suat-ngan-hang.aspx (thêm MB vào ) - Có thể kể đến số dự án có hỗ trợ từ ngân hàng như:HDBank dành ưu đãi lớn khách hàng mua hộ thuộc dự án Dragon Hill Residence and Suites (Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Tp.HCM) Khách hàng vay vốn thời hạn 20 năm, hạn mức tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán hộ Đặc biệt, khách hàng ân hạn vốn gốc ưu đãi lãi suất cố định 0% năm - Hay Công ty Phú Mỹ Hưng vừa cho biết đạt thỏa thuận với Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB) Bank of China mức lãi suất hỗ trợ cố định 8%/năm dành cho khách hàng mua hộ Happy Valey thuộc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Tp.HCM Thời gian chương trình lãi suất cố định 8%/năm áp dụng vòng 30 tháng kể từ ký hợp đồng giao nhà - Hay loạt ngân hàng khác có chương trình ưu đãi dành cho khách mua nhà như: Sacombank (STB) có chương trình ưu đãi cho vay trị giá 1.000 tỉ đồng dành cho khách hàng vay để mua, xây, sữa chữa bất động sản Mức lãi suất ngân hàng cơng khai.Theo đó, tháng đầu tiên, lãi suất áp dụng mức 6,99%/năm, tháng 11,99%/năm Không ưu đãi lãi suất, Sacombank nâng mức cho vay lên tới 10 tỉ đồng Khách hàng hưởng ân hạn lên tới năm Ngân hàng ACB triển khai chương trình “tích lũy từ lương, dựng xây tổ ấm" với ưu đãi lãi suất giảm thêm 1%/năm so với trước ACB nhận chấp hộ mua trả góp thuộc dự án ngân hàng liên kết với chủ đầu tư Thời hạn vay dài ân hạn vốn đến 12 tháng, NH tài trợ đến 85% giá trị nhà mua Hay VietABank triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua nhà nằm dự án mà NH Việt Á có hợp tác liên kết vay vốn với lãi suất ưu đãi 5%/năm cố định tháng Lãi suất tháng VietABank ban hành theo thời kỳ - Đánh giá: + Thời hạn vay:đa số có thời hạn 10 năm,tối đa 20 năm,thấp HDbank năm + Đối tượng:áp dụng rộng rãi cho đối tượng cá nhân làm việc nghĩ hưu độ tuổi từ 18 đến 55 (đối với nữ) 60 (đối với nam) tính đến cuối thời hạn hợp đồng vay.Khách hàng có nguồn thu nhập từ lương ổn định + Lãi suất:Theo nhận xét ngân hàng, thời gian gần sau nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà, nhu cầu khách hàng tìm hiểu gói cho vay mua nhà có dấu hiệu tăng lên Hiện giá BĐS giảm mạnh có phân khúc giá mức hợp lý Tuy nhiên, khách hàng cá nhân phải vay vốn ngân hàng để có chỗ an cư, áp lực lãi suất gánh nặng Dù khơng thiếu ngân hàng áp dụng lãi suất 0% nhách hàng có dè chừng với câu hỏi sau hết thời hạn ưu đãi lãi suất tăng lên tới mức Hiện nay, chương trình ưu đãi lãi suất ngân hàng thường cho năm đầu tiên, khoản vay mua nhà thường dài hạn, năm năm, nên khách hàng vay mua nhà khách hàng cịn cân nhắc Có lẽ mà ngân hàng chạy đua hạ lãi suất chạy đua, người vay tiền ung dung ngồi đợi, dù có nhiều người muốn lại khơng vay Theo ngân hàng, hồ sơ vay mua nhà, đất chiếm đa số khoản vay tiêu dùng tại.Vì thế, chiến lược cho vay tiêu dùng ngân hàng chủ yếu tập trung phân khúc thị trường này.Nhưng lãi suất thủ tục, điều kiện, thời hạn cho vay ngân hàng không giống Chẳng hạn, vay mua nhà ACB, lãi suất với kỳ hạn ngắn mức 14,5%/năm, kỳ hạn dài 15%/năm, ngân hàng cho vay tối đa đến 15 năm Sacombank cho biết lãi suất vay mua nhà loại dài hạn sau: tháng đầu lãi suất 14,4%/năm; tháng sau lãi suất cho tính sở lãi suất huy động, cộng với 0,4%/tháng Như vậy, vay thời điểm tại, người vay phải trả lãi đến 15,96%/năm Thực tế, lãi suất mà ngân hàng đưa thời điểm “ứng” với khách hàng 2, tháng đầu, sau “thả nổi” tùy vào lãi suất huy động Điều cần lưu ý mức lãi suất tăng, giảm theo điều chỉnh lãi suất Ngân hàng Nhà nước Vì thế, để tính khả trả nợ, người vay cần dự trù, tính tốn chuyện tăng, giảm lãi suất tầm nhìn “xa” khoảng tháng – năm Với số ngân hàng có lãi suất rẻ mặt chung ( Vietcombank), thủ tục lại rối Vì thế, sau quan tâm lãi suất, người vay phải biết rõ giấy tờ đáp ứng điều kiện ngân hàng nào, để chắn tiếp cận nguồn vốn Ngoài ra, số ngân hàng, việc trả nợ trước hạn “khó chấp nhận”, chịu phạt, nên cần biết điều kiện Chẳng hạn, Techcombank, Sacombank, ACB có mức phạt từ 2%– 4% trả nợ trước hạn vấn đè ngân hang xuống nước (về tìm hiểu thêm) *Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà: -Ngân hàng cần nắm vững chủ trường sách Đảng, pháp luật Nhà nước, đạo tỉnh ủy, UBND tỉnh q trình phát triển kinh tế nói chung chủ trường có liên quan đến việc cho vay mua nhà, xây dựng sữa chữa nhà -Thủ túc giấy tờ cần đơn giản, gọn nhẹ cần đảm bảo tính an tồn cho ngân hàng khách hàng - Thái độ giao tiếp nhân viên với khách hàng phải lupn6 vui vẻ, ân cần, lịch nhằm tạo cho khách hàng thấy dự tôn trọng đồi với họ -Tư vấn, hướng dẫn khách hàng cách cụ thể, rõ ràng phương thức điều kiện vay vốn làm nhà Nếu NH đồng ý cho vay thời gian xử lý nghiệp vụ cần nhanh chóng, đầy đủ, xca1 tạo cho khách hàng thoải mái, thuận tiện đến vay -Cần ý đến công tác quảng cáo tiếp thị để khách hàng thấy mặt tích cực việc vay vốn xây dựng phát triển nhà Thường xuyên tổ chức họp hội nghị khách hàng nhằm nắm bắt nhu cầu vốn, định hướng tương lai để chi nhánh có kế hoạch kịp thời có sản phẩm, dịch vụ đón đáp nhu cầu đáp ứng nhu cầu ngày đa dạng kinh tế -tăng cường quan hệ chặt chẽ với chình quyền đại phương cơng tác tín dụng -Khơng tập trung vốn vào ngành kinh tế hay vào số khách hàng mà phải phân tán cho nhiều đối tượng khách hàng -Ngân hàng cần trọng tăng cường công tác kiểm tra nội đơn vị sở trực thuộc để phát triển kịp thời tồn tại, thiếu sót, hạn chế đến mức thấp vi pham chế, nguyên tắc tín dụng -Giao trách nhiệm cụ thể cho cán việc thẩm định, định cho vay, kiểm sốt vay Trong yếu tố đạo đức CBTD, cán thẩm định phải đặc biệt để tránh rủi ro tín dụng -CBTD phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay khách hàng Nuế phát khách hàng sử dụng vốn sai mục đích cung cấp sai lệch thơng tin tình hình tài chính, sản xuất kinh doanh họ đe dọa nghiêm trọng đến khả trả nợ Ngân hàng; giá trị tài sản chấp, cầm cố vay nợ bị giảm khơng cịn đủ để đảm bảo nợ vay mà bên vay khơng có biện pháp đảm bảo tiền vay khác để thay thé phải đình giải ngân thu hồi nợ vay trước hạn (Kiến nghị với nhà nước, quyền địa phương???)