Thu thu nhp ca nhan di vi thu nhp t

LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Thuế khoản nộp bắt buộc mà thể nhân pháp nhân có nghĩa vụ phải thực Nhà nước, phát sinh sở văn pháp luật Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá hồn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế Thuế tượng tự nhiên mà tượng xã hội người định gắn liền với phạm trù Nhà nước pháp luật Xét mục đích mức độ ảnh hưởng kinh tế - xã hội thuế có ba tác dụng lớn: tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước; điều chỉnh hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý định hướng phát triển kinh tế; đảm bảo bình đẳng chủ thể kinh doanh cơng xã hội Do đó, thuế thu nhập cá nhân đời khơng ngồi mục đích Ở nước ta nay, cơng tác quản lý thuế nói chung thuế thu nhập cá nhân nói riêng cịn hạn chế định, quan chức có thẩm quyền cần có biện pháp để nhanh chóng khắc phục cách có hiệu hạn chế cịn tồn Trong số nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Ngoài ra, việc thực đánh thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có vai trò quan trọng: tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; đảm bảo công cho thị trường bất động sản; công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu vào bất động sản Vì lẽ đó, Nhà nước ban hành quy phạm pháp luật để điều chỉnh vấn đề để làm minh bạch kê khai, nộp thuế giao dịch bất động sản cá nhân doanh nghiệp, giúp cho trình thu thuế đúng, đủ xác Dầu vậy, thực tiễn áp dụng luật không tránh khỏi vướng mắc thiếu sót, kẻ hở cho người đầu tư, đầu người dân có cách trốn thuế gian lận tinh vi hơn, gây khó khăn cho việc áp dụng dẫn đến làm thất nguồn thu ngân sách Nhà nước Vì vậy, người viết tìm hiểu chọn đề tài “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản” để nghiên cứu quy định pháp luật hành đề xuất biện pháp nhằm góp ý kiến cho việc thực thi sách thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ổn định, tránh thất thốt, góp phần làm phát triển thị trường bất động sản cách lành mạnh minh bạch, giúp quản lý tốt công tác quản lý thuế Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người viết nghiên cứu trường hợp miễn thuế, chịu thuế, tính thuế, thuế suất, việc kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định Phương pháp nghiên cứu Những phương pháp người viết sử dụng đề tài là: phương pháp so sánh, tổng hợp, đối chiếu quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đồng thời sưu tầm, tìm hiểu văn có liên quan đưa số ý kiến đóng góp cá nhân người viết Mục đích nghiên cứu Người viết nghiên cứu đề tài với mục đích góp phần hồn thiện sách pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng BĐS nói chung Bố cục luận văn Luận văn gồm có hai chương: - Chương 1: Khái quát thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Chương 2: Quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản – Thực trạng giải pháp CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản hoạt động chuyển nhượng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Luật La Mã cổ đại đưa khái niệm tài sản quý giá (res mancipi) bảo vệ biện pháp đặc biệt như: đất đai, nhà cửa, nô lệ, gia súc kéo, gia súc mang vác… Trong số tài sản đó, động sản bất động sản phân biệt dựa vào tiêu chí vật lý: động sản vật di dời được, bất động sản đất đai vật gắn liền với đất.1 Hầu hết pháp luật nước giới xem bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Đức…).2 Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản.” Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai.” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất.3 Như vậy, quốc gia có cách tiếp cận khác tài sản bất động sản, dựa vào chất tự nhiên, giá trị sử dụng, tính chất sử dụng tài sản bất động sản gắn liền với bất động sản Tại Việt Nam, Khoản 1, Điều 107, Bộ luật Dân năm 2015 quy định loại tài sản sau bất động sản: “a) Đất đai; Nguyễn Ngọc Điện: Giáo trình Luật La Mã, NXB Chính trị Quốc gia, 2009, tr 13 Huỳnh Quốc Thái: Thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản – thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Sóc Trăng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Cần Thơ, 2014, tr Huỳnh Quốc Thái: tlđd, tr b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật.”4 So với quy định pháp luật số nước, pháp luật Việt Nam không đưa định nghĩa bất động sản, mà thay vào liệt kê loại tài sản mà pháp luật quy định bất động sản Theo đó, việc phân biệt bất động sản động sản chủ yếu dựa tính chất vật lý khơng di dời tài sản Trên sở đó, pháp luật Việt Nam thừa nhận loại bất động sản sau đây: Một là, bất động sản di dời chất tự nhiên vốn có nó, bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dung gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai (như cối, hoa màu tài sản khác đất); Hai là, động sản trở thành bất động sản mục đích sử dụng, cụ thể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng (ví dụ quạt trần, hệ thống điện lắp đặt tường nhà, kệ, tủ mắc cố định vào tường nhà,…) Ba là, bất động sản khác theo pháp luật quy định Ngoài bất động sản nêu trên, cần thiết, pháp luật quy định tài sản khác bất động sản (ví dụ quyền sử dụng đất, quyền sử dụng bất động sản liền kề,…) Cách làm có ưu điểm cụ thể, chi tiết, rõ ràng,… nhằm tạo thuận lợi cho việc quản lý, thu thuế tài sản bất động sản, hoạt động chuyển nhượng bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định, không di dời Đặc điểm xuất phát từ thực tế bất động sản đất đai gắn liền với đất đai, mà đất đai tài sản tự nhiên di dời, thay đổi vị trí Với đặc điểm này, bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố địa lý – kinh tế - xã hội sâu sắc Chẳng hạn, loại đất, diện tích, thời gian sử dụng, tọa lạc hai vị trí khác (Sóc Trăng so với Cần Thơ) có giá trị kinh tế khác Thứ hai, bất động sản có tính cá biệt khan Đặc điểm tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, đất Khoản Điều 107 Bộ Luật Dân 2015 Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai đất, khu vực, địa phương vùng lãnh thổ… Thứ ba, bất động sản loại tài sản có tính bền lâu Bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai Vì đất đai thiên nhiên ban tặng, loại tài sản hủy hoại trừ có thiên tai, sạt lở, vùi lấp… Thứ tư, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn Giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình, kết cấu hạ tầng làm tăng thêm vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Thứ năm, bất động sản tài sản quốc gia, nhân dân Đất đai nói riêng bất động sản nói chung tài sản nằm lãnh thổ quốc gia thuộc quốc gia Hiến pháp nước ta khẳng định rõ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý Do đó, pháp luật Việt Nam, đất đai tài sản thuộc quốc gia, nhân dân quốc gia đại diện toàn dân quản lý Thứ sáu, bất động sản có tính thích ứng Bất động sản q trình sử dụng tạo lợi ích khác, qua việc điều chỉnh cơng Thứ bảy, bất động sản có tính phụ thuộc vào lực quản lý Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, địi hỏi khả chi phí quản lý cao Việc đầu tư xây dựng bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Thứ tám, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Bất động sản loại hàng hóa chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia hoàn toàn khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập qn, tâm lý xã hội, tơn giáo, tín ngưỡng người dân sinh sống đó.5 1.1.3 Phân loại bất động sản Dựa tiêu chí khác nhau, có nhiều cách phân loại bất động sản khác nhau: Thứ nhất, dựa vào việc đầu tư xây dựng bất động sản Căn vào tiêu chí này, chia bất động sản thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khơng đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Trong đó: Cục Quản lý nhà -Bộ Xây dựng: “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản,” Thông tin pháp luật dân sự, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ [truy cập ngày 6/10/2019] Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, nhà xưởng cơng trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm bất động sản chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm loại bất động sản khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia bất động sản theo ba loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta.6 Thứ hai, dựa vào hình thức sở hữu Sở hữu vừa phạm trù kinh tế, vừa phạm trù pháp lý Do đó, dựa vào hình thức sở hữu theo pháp luật Việt Nam, chia bất động sản thành hai loại: bất động sản thuộc sở hữu tồn dân bất động sản khơng thuộc sở hữu toàn dân Điều 53, Hiến pháp năm 2013 Việt Nam Điều 197 Bộ Luật dân 2015 quy định giống nhau: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý.” Ngoài bất động sản liệt kê Điều 53, Hiến pháp năm 2013 Việt Nam Điều 197 Bộ Luật dân 2015 nêu trên, bất động sản lại thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức, chủ thể khác 1.1.4 Khái niệm hoạt động chuyển nhượng bất động sản Tại Việt Nam xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai thuộc hình thức sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, nên Cục Quản lý nhà -Bộ Xây dựng: “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản,” Thông tin pháp luật dân sự, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ [truy cập ngày 6/10/2019] đất đai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác khơng có quyền sở hữu đất mà xác lập quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất cơng nhận quyền sử dụng đất Ngồi ra, quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật Tuy nhiên, khái niệm bất động sản nói trên, khơng có đất đai nói chung mà cịn bao gồm tài sản gắn liền với đất Do đó, hiểu cách khái quát, giao dịch bất động sản hoạt động liên quan đến bất động sản thực thị trường bất động sản Các hoạt động chủ yếu nhằm mục đích đem lại lợi ích, lợi nhuận cho chủ thể thực hiện, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản, thực tổ chức với tổ chức, tổ chức với cá nhân cá nhân với Theo quy định pháp luật dân sự, giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.7 Theo đó, hiểu giao dịch bất động sản giao dịch dân làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân liên quan đến bất động sản, giao dịch gồm có: mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, chấp, tặng cho, thừa kế góp vốn giá trị bất động sản Như hiểu rằng, chuyển nhượng bất động sản giao dịch làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân liên quan đến bất động sản 1.2 Khái quát thuế thu nhập cá nhân 1.2.1 Khái niệm thuế thu nhập cá nhân Để hiểu rõ thuế thu nhập cá nhân, trước hết cần phân tích khái niệm sau: 1.2.1.1 Thuế Thuế khoản nộp bắt buộc mà cá nhân pháp nhân có nghĩa vụ phải thực Nhà nước, theo mức độ thời hạn pháp luật quy định.8 Việc thu thuế quyền trung ương trực tiếp thực hiện, ủy nhiệm cho quyền địa phương thực hiện.9 Điều 116 Bộ Luật dân năm 2015 Nguyễn Thị Liên: Giáo trình thuế, NXB Tài Chính, 2009, tr Lê Thị Nguyệt Châu: Luật tài chính, Trường Đại học Cần Thơ, 2009, tr Mục tiêu thuế đảm bảo nguồn thu cho ngân sách quốc gia, nhằm đáp ứng phần cho khoản chi ngân sách cần thiết để trì, vận hành thực chức năng, nhiệm vụ Nhà nước.10 Thuế có vai trò huy động nguồn lực cho Nhà nước điều tiết kinh tế vĩ mơ.11 Hai vai trị có mối quan hệ gắn bó mật thiết với nhau, việc thực thi lúc đạt đồng thuận Đó tính hai mặt thuế, ảnh hưởng tích cực đến kinh tế ngược lại.12 1.2.1.2 Thu nhập Tùy theo mục đích góc độ nghiên cứu, khái niệm thu nhập hiểu theo nhiều cách khác nhau, khó đưa định nghĩa xác đáng Theo tiến sĩ Đỗ Đức Minh Nguyễn Việt Cường Giáo trình Lý thuyết Thuế khái quát thu nhập sau: “Thu nhập tổng giá trị tài sản cải biểu hình thức tiền tệ mà chủ thể kinh tế - xã hội nhận từ nguồn lao động, tài sản hay đầu tư thơng quan q trình phân phối tổng sản phẩm xã hội thu nhập quốc dân khoảng thời gian định (thường quy ước năm).13 Nói cách vắn tắt phạm vi thu nhập cá nhân, hiểu thu nhập giá trị vật chất mà người nhận Dầu vậy, xây dựng luật thuế, tất khoản giá trị vật chất bị đánh thuế Nhà làm luật phải lưu ý đến chi phí để tạo khoản thu nhập đó, hồn cảnh nhận thu nhập (ví dụ thu nhập từ bảo hiểm tai nạn), phần giá trị vật chất tiền hay vật…14 1.2.1.3 Thuế thu nhập Từ khái niệm trên, nhận thấy thu nhập hình thành từ nhiều nguồn khác nhau: thu nhập từ lao động dạng tiền lương, tiền công; thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh dạng lợi nhuận, lợi tức, cổ phần Do vậy, thuế thu nhập có nhiều hình thức khác nhau: thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm mục đích điều 10 Chris White House: Revenue Law Principles and Practice, 21st Edition, Lexis Nexis TM UK, 2003, tr 11 Lê Thị Nguyệt Châu, tlđd, tr 10 Nguyễn Thị Liên, tlđd, tr 8-11 13 Đỗ Đức Minh, Nguyễn Việt Cường: Giáo trình Lý thuyết Thuế, NXB Tài Chính, 2005, tr 125-126 14 Lê Thị Nguyệt Châu, tlđd, tr 24 12 tiết trực tiếp thu nhập thực tế cá nhân tổ chức xã hội ứng với khoảng thời gian định (thường năm) Trên giới, thuế thu nhập có lịch sử lâu đời: Hà Lan áp dụng sắc thuế vào năm 1797, Vương quốc Anh vào năm 1799, Pháp vào năm 1842…15 Tại Hoa Kỳ, khái niệm thuế thu nhập lần xuất Hoa Kỳ vào năm 1862 thời kỳ nội chiến Đến năm 1872, quy định thuế thu nhập bãi bỏ hồn tồn Mục đích ban đầu thuế thu nhập Hoa Kỳ nhằm trả nợ cho khoản nợ 100 triệu đô-la phát sinh từ khoản chi liên quan đến chiến tranh Vì vậy, sau nội chiến kết thúc, thuế bãi bỏ Tuy nhiên từ năm đầu kỷ 20 nay, thuế thu nhập Hoa Kỳ áp dụng trở lại.16 1.2.1.4 Thuế thu nhập cá nhân Ở Việt Nam, thuế thu nhập thực với hai hình thức thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng từ năm 1999, thuế thu nhập cá nhân lại có lịch sử lâu đời Ngày 27 tháng 12 năm 1990, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thuế thu nhập người có thu nhập cao, Pháp lệnh có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 1991 Qua trình thực hiện, Pháp lệnh Thuế thu nhập người có thu nhập cao sửa đổi bổ sung thay đổi nhiều lần vào năm 1992, 1993, 1994, 1997, 2001, 2004 Để hồn thiện sách pháp luật Thuế thu nhập cá nhân, ngày 21 tháng 11 năm 2007, Quốc hội thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật số 04/2007/QH12), thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 Luật sử đổi, bổ sung qua lần: - Ngày 22 tháng 11 năm 2012 có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2013 (Luật số 26/2012/QH13); - Ngày 26 tháng 11 năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 (Luật số 71/2014/QH13) Theo đó, thuế thu nhập cá nhân loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập cá nhân nhằm thực công xã hội, động viên phần thu nhập cá nhân vào ngân sách Nhà nước sử dụng để điều tiết vĩ mơ kinh tế thơng qua việc khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi, thông qua việc thu hay không thu thuế khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư, vv…17 15 Huỳnh Quốc Thái, tlđd, tr.15 FBS: “Thuế thu nhập,” Môi giới ngoại hối trực tuyến, https://vnfbs.com/glossary/income-tax-33 [truy cập ngày 6/10/2019] 17 Lê Thị Nguyệt Châu, tlđd, tr 22 16 1.2.2 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập cá nhân có đặc điểm sau đây: Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân loại thuế trực thu tất cá nhân có thu nhập chịu thuế Vì loại thuế trực tiếp điều tiết vào thu nhập người chịu thuế nên thời điểm bị đánh thuế, người chịu thuế khó có khả chuyển giao gánh nặng thuế cho người khác Do đó, tâm lý người chịu thuế thường nặng nề thực nghĩa vụ thuế so với loại thuế gián thu Với đặc điểm này, cần thiết phải lưu ý đến vai trò người chi trả thu nhập, phải khấu trừ số thuế mà cá nhân có nghĩa vụ nộp cho Nhà nước trước chi trả thu nhập.18 Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân có thuế suất mang tính lũy tiến so với thu nhập, nghĩa thu nhập người tăng cao thuế suất tăng cao tương ứng với mức thu nhập mà cá nhân nhận được.19 Quy định nhằm điều tiết thu nhập phận cá nhân có thu nhập cao xã hội, góp phần đảm bảo bình đẳng xã hội Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân Nhà nước sử dụng công cụ để thực mục tiêu kinh tế, xã hội thơng qua yếu tố kỹ thuật luật thuế thu nhập cá nhân như: khoản thu nhập phạm vi xác định thu nhập chịu thuế, chi phí khấu trừ thuế, thuế suất khoản thu định, biểu thuế, vấn đề miễn thuế, giảm thuế…20 Ví dụ Nhà nước hạn chế khuyến khích người lao động làm thêm giờ, tăng thu nhập cách tăng thuế miễn giảm thuế khoản thu nhập tăng thêm làm thêm Nhà nước khuyến khích người dân đầu tư hay không đầu tư, tiết kiệm hay không tiết kiệm thông qua việc đánh thuế hay không đánh thuế thu nhập thu nhập từ hoạt động đầu tư, thu nhập từ lãi tiết kiệm.21 Thứ tư, thuế thu nhập cá nhân loại thuế phức tạp đối tượng chịu thuế đa dạng, thuế suất mang tính lũy tiến, sách miễn, giảm, khấu trừ thuế thường xuyên thay đổi phức tạp,… việc xác định nguồn thu nhập người chịu thuế, tình trạng cư trú họ thách thức lớn quan quản lý thuế.22 18 Lê Thị Nguyệt Châu, tlđd, tr 22 Điều 22 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 20 Đỗ Đức Minh, Nguyễn Việt Cường, tlđd, tr 130 21 Lê Thị Nguyệt Châu, tlđd, tr 22 22 Lê Thị Nguyệt Châu, tlđd, tr 22-23 19 10 Thứ ba, trường hợp bất động sản cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo định thi hành án Tịa án cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp thuế tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân chuyển nhượng Riêng bất động sản cá nhân bị quan Nhà nước có thẩm quyền thực tịch thu, bán đấu giá nộp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định pháp luật khai, nộp thuế thu nhập cá nhân Thứ tư, trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho cá nhân không thuộc trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn điểm đ, khoản 1, Điều Thơng tư cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân Thứ năm, Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tổ chức, cá nhân khai thay ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế Đại diện hợp pháp người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, tổ chức khai thay sau ký tên phải đóng dấu tổ chức Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế phải thể người nộp thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản Cơ quan quản lý bất động sản làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân xác nhận quan thuế khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng miễn thuế tạm thời chưa thu thuế Hồ sơ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao 55 gồm: - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC - Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình đất cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào chụp Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nộp hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II sàn giao dịch chủ dự án; hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, hộ ký trước thời điểm có hiệu lực 55 Khoản Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC 28 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật nhà - Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai cơng chứng; Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nhà, hộ công chứng Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai từ lần thứ hai trở bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề Trường hợp ủy quyền bất động sản nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản - Các giấy tờ làm xác định thuộc đối tượng miễn thuế theo hướng dẫn điểm b.2, khoản (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản miễn thuế thu nhập cá nhân) - Các tài liệu làm chứng minh việc góp vốn theo quy định pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân) Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐSTNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân Về nơi nộp hồ sơ khai thuế, Khoản 5, Điều 21, Thông tư số 92/2015/TTBTC quy định: Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế hồ sơ chuyển nhượng bất động sản phận cửa liên thông Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng Trường hợp địa phương chưa thực quy chế cửa liên thơng nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân quan thuế ủy nhiệm thu.56 Khoản 5, Điều 21, Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế sau: - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng khơng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán nộp hồ sơ khai thuế chậm ngày thứ 56 Điểm c Khoản Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC 29 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán nộp hồ sơ khai thuế chậm thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng tương lai thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với quan thuế.57 2.1.4.2 Nộp thuế Sau cá nhân hoàn thành thủ tục khai thuế nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định, quan thuế thông báo thời hạn nộp thuế đến người có nghĩa vụ nộp thuế Thời hạn nộp thuế ghi thông báo nộp thuế quan thuế Khi nộp hồ sơ khai thuế quan thuế tính đưa thơng báo số thuế phải nộp Theo đó, người nộp thuế có nghĩa vụ nộp theo số tiền ghi thông báo quan thuế vào ngân sách Nhà nước, quan, tổ chức thu tiền thuế gồm Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác tổ chức dịch vụ theo quy định pháp luật, Kho bạc Nhà nước, quan quản lý thu thuế, tổ chức quan thuế ủy nhiệm thu thuế Tại đây, người nộp thuế có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, xác, chi tiết đùng thông tin chứng từ nộp tiền theo quy định Việc nộp thuế thực tiềng đồng Việt Nam ngoại tệ với điều kiện ngoại tệ phép tự chuyển đổi theo quy định Ngân hàng Nhà nước Cá nhân thực nộp thuế hình thức tiền mặt, chuyển khoản, riêng việc nộp thuế phương thức điện tử khác thực theo quy định hướng dẫn Bộ Tài Các quan, tổ chức thu tiền thuế có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lời phương tiện, địa điểm, người tiến hành thu thuế cá nhân nộp thuế thực đảm bảo nghĩa vụ theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, quan, tổ chức thu tiền thuế cịn có nghĩa vụ hướng dẫn cách lập chứng từ nộp thuế cho người nộp thuế hình thức nộp tiền, xác nhận chứng từ nộp tiền thuế người nộp thuế cấp chứng từ nộp tiền thuế cho người nộp thuế theo quy định 57 Điểm d Khoản Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC 30 2.1.4.3 Miễn thuế Theo Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC Khoản 1, Điều 12, Thơng tư số 92/2015/TT-BTC quy định, có hai trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thứ nhất, chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản) người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, cụ thể sau: - Vợ với chồng; - Cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; - Cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; - Cha chồng, mẹ chồng với dâu; - Bố vợ, mẹ vợ với rể; - Ông nội, bà nội với cháu nội; - Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; - Anh chị em ruột với Trường hợp bất động sản (bao gồm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản) vợ chồng tạo lập thời kỳ hôn nhân xác định tài sản chung vợ chồng, ly hôn phân chia theo thỏa thuận tịa án phán việc phân chia tài sản thuộc diện miễn thuế 58 Thứ hai, chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam (điểm cần lưu ý đất miễn, loại đất khác phải nộp thuế) Trong trường hợp muốn miễn thuế thu nhập cá nhân phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau: Điều kiện 1: Chỉ có quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (bao gồm trường hợp có nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đó) thời điểm chuyển nhượng, cụ thể: 58 Điểm a Khoản Điều Thông tư 111/2013/TT-BTC 31 - Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cịn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất khác không miễn thuế - Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất chung vợ chồng vợ chồng cịn có nhà ở, đất riêng, chuyển nhượng nhà ở, đất chung vợ chồng vợ chồng chưa có nhà ở, đất riêng miễn thuế; chồng vợ có nhà ở, đất riêng khơng miễn thuế.59 Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Riêng trường hợp cấp lại, cấp đổi theo quy định pháp luật đất đai thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trước cấp lại, cấp đổi.60 Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn nhà ở, đất - Trường hợp cá nhân có quyền chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chuyển nhượng phần khơng miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.61 Trách nhiệm cá nhân chuyển nhượng bất động sản: - Nhà ở, đất miễn thuế cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm - Nếu phát không bị xử lý truy thu thuế bị xử phạt vi phạm.62 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản số kiến nghị Là loại thuế có tầm ảnh hưởng rộng, tác động đến hầu hết tầng lớp dân cư, sinh hoạt đời sống, xã hội nên việc triển khai 59 Điểm b, b.1.1 Khoản Điều Thông tư 111/2013/TT-BTC Khoản Điều 12 Thông tư số 92/2015/TT-BTC 61 Điểm b.1.3 Khoản Điều Thông tư 111/2013/TT-BTC 62 Điểm b.2 Khoản Điều Thông tư 111/2013/TT-BTC 60 32 Luật Thuế thu nhập cá nhân không tránh khỏi vướng mắc phát sinh triển khai, áp luật luật thực tiễn, đặc biệt lãnh vực hoạt động chuyển nhượng bất động sản Mặc dù quan chức có nắm bắt để sửa đổi, bổ sung sách kịp thời, riêng vấn đề thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đến nhiều bất cập Quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản thơng thống, thể rõ xu hướng cải cách, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng bất động sản, góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động phát triển Nhưng thực tế khơng trường hợp lợi dụng thơng thống để lách luật, trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước Các hành vi lách luật điển hình phổ biến phát sinh nhiều hình thức 2.2.1 Thực trạng 2.2.1.1 Tự khai tài sản Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai Tuy nhiên, bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân quan quản lý Nhà nước, có ngành thuế cịn chưa đáp ứng; cơng tác kiểm tra, đối chiếu cần nhiều thời gian vài năm đầu, quan chức khơng thể kiểm sốt cá nhân có nhà ở, đất Đây kẽ hở để khơng người có nhiều nhà ở, đất chuyển nhượng sẵn sàng kê khai tài sản để nộp thuế Thực tế diễn hàng ngày phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước 2.2.1.2 Hạ giá chuyển nhượng Hệ thống văn pháp luật thuế thu nhập cá nhân quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng, thời điểm chuyển nhượng không thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Thực tế thị trường bất động sản, giá đất mua bán thường cao giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Nhưng lợi ích người mua người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp thực tế Và để quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ ghi hợp đồng mức giá ngang cao chút 33 đỉnh so với giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định Như nộp thuế thấp số thực tế phải nộp Kết là, đơi bên mua bán đất có lợi, riêng Nhà nước chịu thất thu thuế Ví dụ: Ơng A bán lơ đất giá thực tế mua bán tỷ đồng, giá chuyển nhượng ghi hợp đồng 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất UBND tỉnh quy định) thuế suất thu nhập cá nhân mà cá nhân phải nộp cho Nhà nước chuyển nhượng bất động sản xác định 2% lúc này, số thuế thu nhập cá nhân bị thất thu là: (2 tỷ đồng - 1,5 tỷ đồng) x 2% = 10 triệu đồng Đây trường hợp với giá trị mua bán khơng lớn Trên thực tế, ngày có nhiều giao dịch diễn với giá trị giao dịch lên đến hàng chục tỷ đồng chắn số thuế thất thu lớn, tình trạng bất động sản “sốt” Vụ án “trốn thuế” vừa tòa án nhân dân thành phố Nha Trang đưa xét xử vào ngày 13/11/2019 vừa qua với cáo trạng truy tố vợ chồng luật sư Trần Vũ Hải, Ngô Tuyết Phương (bên mua nhà đất, trú Hà Nội) Nguyễn Thị Ngọc Hạnh, Ngô Văn Lắm (em mẹ khác cha bà Hạnh, bên bán nhà, cư trú thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hịa) ví dụ đơn cử cho tình trạng trốn thuế nói Theo cáo trạng, năm 2015, bà Hạnh nhờ Lắm đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa số 78/40 Tuệ Tĩnh, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa Tháng 6/2016, bà Hạnh ông Lắm gặp ông Trần Vũ Hải khách sạn thành phố Nha Trang để bàn bạc thỏa thuận việc chuyển nhượng bất động sản địa 78/40 Tuệ Tĩnh Hai bên thống xác lập giấy nhận cọc để thực việc giao kết chuyển nhượng bất động sản với trị giá 16,1 tỉ đồng Ngày 29/6/2016, ông Trần Vũ Hải vợ Ngô Tuyết Phương thực xong việc đặt cọc 500 triệu đồng theo giao kết Ngày 10/8/2016, văn phịng cơng chứng thành phố Nha Trang, bà Hạnh yêu cầu ông Lắm thực việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa 78/40 Tuệ Tĩnh cho vợ chồng ông Hải, bà Phương với giá 12 tỉ đồng Sau đó, bên tiếp tục làm văn thỏa thuận hủy hợp đồng trị giá 12 tỉ đồng tiếp tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số nhà 78/40 Tuệ Tĩnh, thành phố Nha Trang trị giá 1,8 tỉ đồng nhằm để kê khai trốn thuế thu nhập cá nhân 34 Tiếp đó, bên lại tiếp tục làm văn thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa số 78/40 Tuệ Tĩnh, thành phố Nha Trang với giá 16,1 tỉ đồng giao dịch chuyển nhượng lại “giấy nhận cọc” ngày 28/6/2016 Cáo trạng kết luận trình giao dịch chuyển nhượng bất động sản địa số 78/40 Tuệ Tĩnh, thành phố Nha Trang, bị cáo Hạnh, Lắm, Hải, Phương có hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân với số tiền 280 triệu đồng.63 Có thể nhận thấy, khoảng trống thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua lớn, hầu hết hợp đồng ghi không giá trị thật quan chức khơng thể kiểm sốt 2.2.1.3 Chuyển nhượng bắc cầu Điểm a, Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhà hình thành tương lai, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; bố vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”64 Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho đối tượng phải nộp thuế Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lần chuyển nhượng thuộc đối tượng miễn thuế Thế từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó vịng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế 2.2.1.4 Vấn đề hiểu biết pháp luật thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản Sự hiểu biết cá nhân lĩnh vực thuế nói chung thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng cịn hạn chế Một khảo sát tỉnh Sóc Trăng cho biết: 70% người dân 63 Trung Tân: “Vợ chồng luật sư Trần Vũ Hải làm bị cáo phiên xử ngày vụ án trốn thuế,” Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/vo-chong-luat-su-tran-vu-hai-lambi-cao-trong-phien-xu-5-ngay-vu-an-tron-thue-20191113092510922.htm [truy cập ngày 6/11/2019] 64 Điểm a Khoản Điều Thông tư số 111/2013/TT-BTC 35 quy định nộp thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 25% biết không rõ, có 5% biết rõ.65 Xuất phát từ hiểu biết hạn chế pháp luật trách nhiệm công dân, dẫn đến việc người dân không thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế Bên cạnh đó, quyền lợi hưởng thuế người dân chưa áp dụng triệt để, với sách nhân đạo tính nhân văn pháp luật Nhà nước ban hành 2.2.2 Kiến nghị Việc cải cách để chế ngày thơng thống mục tiêu mà quản quản lý hành phấn đấu để đạt tới Tuy nhiên, ý thức phận dân cư thấp cần phải có giải pháp để chấn chỉnh, kiểm sốt Cơng văn số 3122/TCT-TTKT ngày 8/8/2019 vừa qua Tổng cục Thuế việc “tăng cường công tác quản lý thuế; kiên xử lý trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật thuế theo quy định Thông tư liên tịch 01/2017 liên Bộ Cơng an, Quốc phịng, Tài chính, Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Viện Kiểm sát nhân dân tối cao,” biện pháp ngắn hạn cần thiết Trên sở nhận diện hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh triển khai thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, thiết nghĩ cấp quản lý cần khẩn trương có giải pháp hữu hiệu hơn, tập trung vào biện pháp sau: Về phía Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên & môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Từ đó, chống khai gian dối tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự Riêng ngành thuế, với vị trí, vai trị quan chịu trách nhiệm chính, đồng thời kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, phải chủ động nghiên cứu, đề xuất giải pháp để ứng phó tình huống, đảm bảo quản lý sát nguồn thu 65 Huỳnh Quốc Thái, tlđd, tr 80 36 Để hạn chế trốn thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đến lúc Nhà nước cần thay đổi quy định pháp luật để việc thu thuế đối tượng, chất Thuế hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuế thu nhập cá nhân bên bán, tính cố định 2% giá bán (đó lý bên giảm giá hợp đồng thấp xuống để né thuế) Trong chất thuế thu nhập cá nhân phải có “thu nhập” phải chịu thuế Để xác định thu nhập hoạt động mua bán phải có lợi nhuận Lấy giá bán trừ (-) giá mua Tuy nhiên, để công bằng, giá mua cộng tiền trượt giá tính theo tỷ lệ phần trăm tăng khung giá đất mà tỉnh thành ban hành hàng năm, cộng chi phí đầu tư vào bất động sản, chi phí mơi giới (nếu có) Sau đó, nhân theo thuế suất thuế thu nhập cá nhân ấn định theo tỷ lệ phần trăm lợi nhuận Với cách tính trả thuế thu nhập cá nhân trở với chất thật, tức có thu nhập nộp thuế, khơng có lãi nộp thuế Hơn nữa, bên có ý thức ghi giá trị hợp đồng với giá thực tế để sau khấu trừ thuế Ngoài ra, Nhà nước nên quy định hoạt động chuyển nhượng bất động sản buộc phải tốn qua ngân hàng (vì số tiền lớn, đảm bảo việc giám sát Nhà nước an toàn cho khách hàng) Các chứng từ toán qua ngân hàng làm chứng từ nộp thuế chứng hợp pháp tranh chấp tòa Như vậy, bên tự giám sát lẫn nhau, phải ký giá thật để hạn chế rủi ro cho thân Qua đó, Nhà nước chống thất thu thuế Quan trọng hết, cần phải tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến quy định pháp luật thuế nói chung thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, cho người dân nắm rõ để từ làm sở để người dân thực nghĩa vụ theo quy định hành pháp luật, đồng thời đảm bảo quyền lợi công xã hội cho người dân 37 KẾT LUẬN Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 Quốc hội thơng qua bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2009 Trải qua thực tiễn áp dụng, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung vào năm 2012 2014 để phù hợp với thực tế sống đáp ứng địi hỏi xã hội bối cảnh có nhiều thay đổi xảy nhanh chóng Sau mười năm vào thực tiễn, với quy định pháp luật hành, thuế thu nhập cá nhân nói chung, thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng phát huy tác dụng, góp phần vào phát triển kinh tế, xã hội đất nước, đồng thời phù hợp với hệ thống pháp luật thuế so với quốc gia khu vực giới, bối cảnh Việt Nam ngày hội nhập sâu với giới mặt Quá trình nghiên cứu đề tài: “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản,” người viết đúc kết số nội dung sau: Thứ nhất, việc quy định cho phép ủy quyền chuyển nhượng bất động sản ủy quyền nộp thuế tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế Thứ hai, việc sửa đổi thuế suất thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản với mức 2% giá trị tài sản chuyển nhượng, tính theo lần chuyển nhượng,66 giúp cho việc tính thuế trở nên đơn giản dễ dàng hơn, thuận lợi cho quan thuế người nộp thuế Tuy nhiên, quy định nầy có mặt hạn chế khơng xác định thu nhập thực cá nhân chịu thuế, chưa phản ánh chất sắc thuế thu nhập Thứ ba, việc quy định đối tượng chịu thuế miễn thuế cách rõ ràng, cụ thể theo trường hợp đảm bảo yếu tố công việc áp dụng quy định pháp luật Tuy nhiên, “kẻ hở” dễ bị lợi dụng sách như: miễn thuế cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nhà ở, đất Việt Nam Trên thực tế, việc xác định điều kiện phụ thuộc chủ yếu vào việc kê khai người nộp thuế nên tính xác khơng đảm bảo Thơng qua q trình nghiên cứu quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tìm 66 Điểm Khoản Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 38 hiểu khảo sát thực tiễn áp dụng quy định trên, người viết kiến nghị số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, để đem lại lợi ích cho người nộp thuế, Nhà nước toàn xã hội 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 2013 Bộ Luật Dân 2015 Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2012, 2014 Luật Đất đai 2013 Văn hợp Luật thuế thu nhập cá nhân số 15/VBHN-VPQH ngày 11/12/2014 Văn phòng Quốc hội Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà Văn hợp Nghị định số 14/VBHN-BTC ngày 26/5/2015 Bộ Tài quy định chi tiết số điều luật thuế thu nhập cá nhân luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân 10 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế 11 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 1/10/2014 Chính phủ quy định số điều Nghị định thuế 12 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 13 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 14 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 15 Văn hợp Thông tư 06/VBHN-BTNMT ngày 12/9/2019 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ 40 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 Bộ Tài hướng dẫn thực thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực số nội dung sửa đổi, bổ sung thuế thu nhập cá nhân quy định luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế số 71/2014/QH13 Nghị định số 12/2015/NĐCP ngày 12/02/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định thuế 17 Thông tư 205/2013/TT-BTC ngày 24/12/2013 Bộ Tài hướng dẫn thực Hiệp định tránh đánh thuế hai lần ngăn ngừa việc trốn lậu thuế loại thuế đánh vào thu nhập tài sản Việt Nam với nước vùng lãnh thổ có hiệu lực thi hành Việt Nam 18 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 Bộ Tài hướng dẫn thực luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều luật thuế thu nhập cá nhân luật sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân 19 Luật đất đai 1987 [đã hết hiệu lực] 20 Luật đất đai 1993, sửa đổi bổ sung 1998, 2001 [đã hết hiệu lực] 21 Luật đất đai 2003, sửa đổi bổ sung 2009, 2010 [đã hết hiệu lực] 22 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, sửa đổi bổ sung 1999 [đã hết hiệu lực] 23 Pháp lệnh Thuế nông nghiệp 1983 [đã hết hiệu lực] 24 Pháp lệnh Thuế thu nhập người có thu nhập cao 1990, sửa đổi bổ sung 1992, 1993, 1994, 1997, 2001, 2004 [đã hết hiệu lực] Văn khác 25 Công văn 3122/TCT-TTKT ngày 8/8/2019 Tổng cục Thuế tăng cường công tác quản lý thuế; kiên xử lý trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật thuế theo quy định Thông tư liên tịch 01/2017 liên Bộ Cơng an, Quốc phịng, Tài chính, Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Viện Kiểm sát nhân dân tối cao 41 Sách, giáo trình, luận văn 26 Nguyễn Ngọc Điện: Giáo trình Luật La Mã, NXB Chính trị Quốc gia, 2009 27 Huỳnh Quốc Thái: Thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản – thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Sóc Trăng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Cần Thơ, 2014 28 Nguyễn Thị Liên: Giáo trình thuế, NXB Tài Chính, 2009 29 Lê Thị Nguyệt Châu: Luật tài chính, Trường Đại học Cần Thơ, 2009 30 Chris White House: Revenue Law Principles and Practice, 21st Edition, Lexis Nexis TM UK, 2003 31 Đỗ Đức Minh, Nguyễn Việt Cường: Giáo trình Lý thuyết Thuế, NXB Tài Chính, 2005 32 Tổng Cục thuế: Thuế Việt Nam qua thời kỳ lịch sử, Tổng Cục thuế, 2006 33 PwC: Sổ tay thuế Việt Nam 2019, PwC, 2019 Trang thông tin điện tử 34 Cục Quản lý nhà -Bộ Xây dựng: “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản,” Thông tin pháp luật dân sự, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ [truy cập ngày 6/10/2019] 35 FBS: “Thuế thu nhập,” Môi giới ngoại hối trực tuyến, https://vnfbs.com/glossary/income-tax-33 [truy cập ngày 6/10/2019] 36 Trung Tân: “Vợ chồng luật sư Trần Vũ Hải làm bị cáo phiên xử ngày vụ án trốn thuế,” Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/vo-chong-luatsu-tran-vu-hai-lam-bi-cao-trong-phien-xu-5-ngay-vu-an-tron-thue20191113092510922.htm [truy cập ngày 6/11/2019] 42