Tài liệu Luận văn - Thị trường bất động sản pptx

Luận văn Thị trường bất động sản MỞĐ U Ầ I Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế Với mơ hình kinh tế kế hoạch tập trung nước ta trước thị trường chưa phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý Nhà nước năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Nền kinh tế nước ta năm qua chấm dứt tình trạng suy thối, phát triển tương đối toàn diện liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 kinh tế nước ta chuyển từ kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có điều chỉnh Nhà nước, kinh tế nhiều thành phần hình thành rõ nét Nền kinh tế nước ta chuyển đổi bước theo hướng khai thác khả đầu tư phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quy mô đầu tư Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trị trung tâm kinh tế văn hố khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng sách ưu tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu tư hình thành đồng loại thị trường hàng hố, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật cơng nghệ bật lên thị trường BĐS Thực tế cho thấy đầu tư phát triển mức thị trường BĐS rạo kết to lớn:  Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư BĐS vốn nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư  Nhà nước tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất  Thị trường BĐS quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ  Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tế – xã hội – trị, quản lý phát triển mức thị trường BĐS kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất mục đích tránh lãng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước… Tuy nhiên tác động chế thị trường, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trường BĐS nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý Tình hình phát triển thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân Những tiêu cực trình hoạt động thể rõ điểm sau:  Tỷ lệ giao dịch phi thức cao Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu đất đai gây hỗn loạn thị trường  Mất cân cung cầu nhu cầu người dân tăng nhanh  Thị trường nóng lạnh bất thường, gía dễ biến động  Thông tin thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận nên xuất nhiều “cò mồi” đất đai nhà  Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian khơng cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao  Còn tồn chế bao cấp, cịn có phân biệt khơng cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nước nước chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nước lĩnh vực BĐS thị trường BĐS Trong năm qua Nhà nước tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải quýêt Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trường BĐS II Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất thị trường nhà đất Trong phạm vi đề tài tốt nghiệp vào phân tích số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất Trong thị trường nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phịng, thị trường cơng nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất thị, thị trường nhà đất nông thôn, thị trường nhà đất thị lớn…Ngồi cịn nhiều cách phân loại khác đề cập kỹ phần sau Do thời gian có hạn trình độ hạn chế đồ án tốt nghiệp sâu vào thị trường nhà đất Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm tương đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hưởng sâu sắc tới kinh tế Đối tượng nghiên cứu khoa học thị trường nhà đất nghiên cứu yếu tố thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất tác động Nhà nước loại thị trường nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu cao Để nắm nội dung khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước đất đai nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng… Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Nội dung đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề thị trường BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS III Khái quát thị trường nhà đất Khái niệm thị trường nhà đất Đặc điểm thị trường nhà đất Vị trí thị trường nhà đất kinh tế quốc dân Chương II Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất Hà Nội I Những mặt việc phát triển thị trường nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trường nhà đất hậu III Nguyên nhân yếu Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất số nước giới học kinh nghiệm Việt Nam I Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất số nước II Các học kinh nghiệm Việt Nam B Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường Nhà đất Hà Nội I Nhóm phương pháp chung pháp lý, tài II Biện pháp đổi cơng tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước III Biện pháp tạo lập phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trường nhà đất V Thúc đẩy phát triển thị trường việc sử dụng biện pháp tài VI Biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước thị trường nhà đất VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII Ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản chia thành “ bất động sản” “ động sản” Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tạo sức lao động người mảnh đất Pháp luật nhiều nước giới tiếp nhận cách phân loại tài sản trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức…), có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác tài sản “ gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản Tương tự, quy định thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời được quy định pháp luật” Hiện có nhiều quan niệm khác BĐS, có ba khái niệm sau: Khái niệm 1: BĐS đất, với nhà phương tiện khác đất Đây khái niệm chưa đủ không quy định rõ phương tiện đất coi BĐS Khái niệm 2: BĐS 1, Đất 2, Nhà cơng trình khác xây đất Khái niệm khác khái niệm chỗ: coi vật không di dời BĐS, có hai thứ khơng di dời đất nhà Khái niệm tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân (năm 1995) BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm thứ có ưu điểm: - Một là: BĐS tài sản di dời được, yếu tố di dời yếu tố số - Hai là: Kể thứ tự yếu tố không di dời như: nhà xây đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngồi cịn có tài sản cố định khác pháp luật quy định vì: BĐS có tài sản cố định Ở khơng kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) vật di dời đựơc nhiên BĐS BĐS bao gồm tài sản cố định gắn liền với nhà mà thơi Nói chung BĐS đất cơng trình vật kiến trúc xây dựng Các khái niệm BĐS Khái niệm Khái niệm Khái niệm BĐS đất, với nhà phương tiện khác đất BĐS là: - Đất, - Nhà cơng trình khác xây đất BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định II Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường Đến hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trường, số thị trường phát triển thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt thị trường BĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trường BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trường bất động sản mơ hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trường BĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trường giá trị chủ quan giao dịch phải tổ chức theo ý đồ định 10 VŨ THỊ THU TRANG - ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP 44KT2 - Chức cầu nối: trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên cung nh giưói thiệu nguồn cung cấp tài cho người có nhu cầu vây vốn chấp tài BĐS tham gia giao dịch Một yêu cầu cốt yếu đặt hoạt động trung tâm phải mang lại tiện lợi hữu ích cho người tham gia cung cầu BĐS, đảm bảo cho BĐS tham gia giao dịch thực nhanh chóng, tin cây, an tồn tin tưởng Bên cạnh Nhà nước cần có biện pháp quản lý hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất địa bàn, đưa hệ thống môi giới vào hoạt động khâu trình vận hành thị trường BĐS Những vấn đề để củng cố hoạt động hệ thống thông dịch vụ tư vấn môi giới BĐS gồm:  Kiểm soát tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới BĐS Người làm dịch vụ tư vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước Nhà nước cho phép hoạt động tư vấn môi giới Những người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn môi giới như: chịu trách nhiệm tính trung thực thơng tin tính pháp lý BĐS đưa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác Như vậy, có người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn môi giới BĐS tham gia dịch vụ mơi giới BĐS  Kiểm sốt tính cơng khai thơng tin chất lượng dịch vụ tư vấn, người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS  Thúc đẩy đời phát triển dịch vụ tư vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS như: dịch vụ cung cấp thơng tin hàng hố BĐS, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ toán cho vay 150 ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG 44KT2 chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS giao dịch cách hợp pháp, quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng tính pháp lý dịch vụ Ngân hàng Sở tài nguyên môi trường Sở quy hoạch Trung tâm giao dịch Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS Cơ quan thuế Các ngành có liên quan Ứng dụng cơng nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS – nhà đất Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương khoá “Đẩy mạnh ứng dụng phát triển cơng nghệ thơng tin phục vụ nghiệp hố, cơng nghiệp hố” Chỉ thị nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin quan Đảng Nhà nước giai đoạn 2001 – 2005: 151 ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG 44KT2 “Các quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị – xã hội đầu việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin hoạt dộng theo phương châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực hiệu lâu dài Tin học hoá hoạt động quan Đảng Nhà nước phận hữu quan trọng cải cách hành quốc gia, nhiệm vụ thường xuyên quan nhằm tăng cường lực quản lý, nâng cao suất, chất lượng hiệu Các cấp uỷ, tổ chức Đảng đạo khẩn trương xây dựng hệ thống thơng tin cần thiết phục vụ lợi ích cơng cộng nhân dân, phục vụ lãnh đạo Đảng, quản lý Nhà nước Sớm hoàn thịên, thường xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu mạng thơng tin diện rộng Đảng Chính phủ Bảo đảm đến năm 2005 xây dựng đưa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử Đảng, Chính phủ” Hệ thống thơng tin xây dựng theo mơ hình thành phần Cơ sở liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Tổ chức (quy trình tổ chức) Con người * Chức hệ thống + Nhập liệu: tổ chức theo mạng truy cập định kỳ + Lưu trữ số liệu: Theo quy chuẩn khối lượng lớn thông tin + Phân tích liệu: Phân tích tổng hợp thơng tin phục vụ u cầu hoạch định sách, chiến lược quản lý phát triển thị trườường BĐS + Hiển thị, truy cập liệu: Vừa cung cấp thơng tin, vừa phân tích thơng tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu hệ thống: Tính mở động hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp liên kết với hệ thống thơng tin khác có liên quan hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thơng tin xây dựng, quản lý hành chính…Tính đại, dễ sử dụng có độ tin cậy cao, có tính đến 152 ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG 44KT2 khả sử dụng công nghệ cán cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng * Tính liên thông hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông cấp, sở ngành Phương án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường BĐS * Thiết kế tổng thể bao gồm nội dung yêu cầu sau: Linh hoạt sử dụng, có tính đồng khả sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát cố, phục hồi nhanh, dạng trực tuyến (online) * Thiết kế dạng sở liệu hệ thống: - Các Input • Dữ liệu đồ thu thập từ đồ hoạ đồ số, đồ giấy, sơ đồ, vẽ, số liệu đo đạc, điều tra • Dữ liệu thuộc tính dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh… để thích, dẫn, mô tả liệu đồ - Cấu trúc sở liệu hoạt động: Đó hệ thống gồm hệ sở liệu chung hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới… hệ sở liệu khác như: • Cơ sở liệu đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch… với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị… • Cơ sở liệu thuộc tính: địa danh, giải, ký hiệu thông tin pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên • Một số tốn điển hình như: Chồng ghép đồ để tìm kiếm thơng tin tích hợp, biên tập đồ theo chủ đề mới, tính tốn số liệu thống kê… - Các Output 153 ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG 44KT2 • Cung cấp thông tin cho thực nhiệm vụ nội dung quản lý Nhà nước thị trường BĐS • Cung cấp thơng tin cho phép lãnh đạo giải định vấn đề liên quan phạm vi ranh giới quản lý • Cung cấp thơng tin cho ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán… • Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu • Cung cấp thơng tin phục vụ việc mua bán * An tồn thơng tin hệ thống - Các nguyên tắc • Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vơ tình sử dụng sai • An tồn phải quản lý suốt thời gian phục hồi cố - Một số biện pháp • Quản lý, kiểm tra, đĩa mềm lưu động • Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên việc kiểm tra dấu vân tay xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trước vào trang Web - Sao lưu khôi phục liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp xảy cố • Phát giải cố • Sử dụng thiết bị dự trữ • Chuẩn bị cán có khả giải cố 154 VŨ THỊ THU TRANG - ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP 44KT2 155 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÀN TỐT NGHIỆP QUẢN TRỊ HỆ THỐNG INTERNET Phịng địa quận Máy chủ Web CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Máy in Phịng địa huyện Máy chủ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hố số liệu NHẬP SƠ LIỆU CẬP NHẬT BIẾN ĐỘNG PHÂN TÍCH SỐ LIỆU TRA CỨU THÔNGTIN đơn đăng ký Mật Scanner Quy hoạch 156 Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH KẾT LUẬN “Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội” đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao Thúc đẩy khuyến khích phát triển thị trường BDS – nhà đất việc, đề hệ thống giải pháp toàn diện đồng vấn đề mang tính thời xúc Giải vấn đề phát huy điểm mạnh thị trường BĐS – nhà đất đóng góp tích cực kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế hậu xấu mà thị trường BĐS – nhà đất mang lại Trong 15 tuần thực đồ án tốt nghiệp với đề tài “Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội” đồ án giải nội dung chủ yếu sau: Nhận diện thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội thời gian qua Đây công việc quan trọng trình tìm biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường BĐS từ phân tích tìm mặt yếu mặt trình phát triển tồn yếu từ tìm ngun nhân biện pháp thúc đẩy Các ưu điểm q trình phát triển • Các nhu cầu nhà - đất đáp ứng đầy đủ mặt chất lượng lẫn số lượng • Các hoạt động thị trường quyền sử dụng đất tạo chuyển biến đột phá • Thị trường nhà đất phát triển sơi động • Thị trường kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phịng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… có nhiều khởi sắc VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP • Cơng tác quản lý Nhà nước thị trường có điều kiện hồn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Những tồn yếu q trình phát triển • Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy định nàh đất cao • Mất cân đối cung cầu nhà đất • Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu nhà đất • Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao • Cịn tồn chế bao cấp, cịn có phân biệt khơng cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nước ngồi nước chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trường BĐS • Thơng tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Nguyên nhân yếu • Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi • Các sách thị trường BĐS thiếu đồng chưa hợp lý • Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nước cịn Phân tích số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS số nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội • Biện pháp đổi cơng tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước 158 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP • Biện pháp tạo lập phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất • Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trường nhà đất • Thúc đẩy phát triển thị trường việc sử dụng biện pháp tài  Thu tiền sử dụng đất  Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí  Hỗ trợ tài cho người có thu nhập thấp mua thuê nhà  Tổ chức định giá BĐS – nhà đất • Biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước thị trường nhà đất • Biện pháp tổ chức cung cấp thơng tin cho thị trường nhà đất • Ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Trong vấn đề đồ án vào giải mối quan hệ nhân tố ảnh hưởng tới giá đất tìm mối liên hệ vị trí góp phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất thời hạn vay lãi cho người có thu nhập thấp, ứng dụng tin học quản lý nhà đất Đây vấn đề quan trọng quan tâm Cuối em xin bày tỏ biết ơn thầy giáo GS – TSKH Nguyễn Mậu Bành, giáo TS Vũ Thị Hồ tận tình hướng dẫn bảo em hồn thành đồ án Do thời gian có hạn đề tài khơng thể tránh khỏi sai sót nhiều vấn đề chưa giải đến tận em mong nhận đóng góp thầy giáo bạn sinh viên để đề tài hồn chỉnh có ý nghĩa thiết thực sống 159 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP 160 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP MỤC LỤC 161 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP Trang MỞ ĐẦU Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị 12 trường BĐS 13 Phân loại thị trường BĐS 14 III Khái quát thị trường nhà đất 14 Khái niệm thị trường nhà đất 15 Đặc điểm thị trường nhà đất 16 II.1 Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc 16 II.2 Thị trường BĐS - nhà đất thị trường khơng hồn 17 hảo 2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm cầu 18 nguồn cung có giới hạn 2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị 18 trường tài – tiền tệ 2.5 Tồn trình hoạt động thị trường BĐS – nhà đất chia làm khâu: sản xuất – lưu thơng – tiêu thụ 20 20 Vị trí thị trường nhà đất kinh tế quốc dân 3.1 Thị trường nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước nâng cao đời sống 23 tầng lớp dân cư 3.2 Thị trường nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố 23 sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất 3.3 Động thái phát triển thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế quốc dân, đặc biệt 162 25 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP thị trường tiền tệ 3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất 28 Chương II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI TRONGTHỜI GIAN QUA 28 28 Những mặt việc phát triển thị trường nhà đất 1.1 Các nhu cầu nhà - đất đáp ứng đầy đủ 31 mặt chất lượng lẫn số lượng 1.2 Các hoạt động thị trường quyền sử dụng đất tạo 31 chuyển biến đột phá 36 1.3 Thị trường nhà đất phát triển sôi động 1.4 Thị trường kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phịng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải 39 trí… có nhiều khởi sắc 1.5 Công tác quản lý Nhà nước thị trường có điều kiện hồn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực 43 không ngừng tăng lên 43 Những tồn yếu phát triển thị trường nhà đất hậu 46 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy 48 định nhà đất cao 2.2 Mất cân đối cung cầu nhà đất 55 2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu nhà đất 55 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao 2.5 Còn tồn chế bao cấp, cịn có phân biệt khơng cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nước ngồi nước chế sách, quản lý điều 163 56 VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2 ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP hành máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trường 60 BĐS 60 2.6 Thơng tin khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận 62 Nguyên nhân yếu 3.1 Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi 65 3.2 Các sách thị trường BĐS thiếu đồng chưa hợp lý 68 3.3 Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nước Chương III 71 MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BĐS - NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI 71 71 A Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất 75 số nước giới học kinh nghiệm Việt 77 Nam 82 I Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS số nước 84 Quản lý thị trường BĐS Bangladesh Quản lý thị trường BĐS Ấn Độ Quản lý thị trường BĐS Indonexia II Các học kinh nghiệm Việt Nam B Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường Nhà đất Hà Nội Nhóm phương pháp chung pháp lý, tài Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước Biện pháp tạo lập phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị 164 84 94 94 103 105 108 108 ... thuê - Thị trường văn phịng 15 * Theo mục đích sử dụng - Thị trường mua bán - Thị trường cho thuê - Thị trường chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS đô thị - Thị trường BĐS nông thôn - Thị. .. với tài sản đất Thị trường hàng hoá dịch vụ Thị trường máy móc thiết bị Tài sản khác Vật kiến trúc Thị trường vật liệu xây dựng Thị trường sức lao động Thị trườn g BĐS Thị trường nguyên vật liệu, ... mua bán • Thị trường cho thuê • Thị trường chấp, bảo hiểm • Thị trường nhà • Thị trường khách sạn • Thị trường nhà cho thuê • Thị trường VP Theo khu vực • Thị trường BĐS thị • Thị trường BĐS