PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 9

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LÊ TUẤN ANH PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THẾ NỮ XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CHẤM LUẬN VĂN Hà Nội - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực nội dung chƣa đƣợc khác cơng bố cơng trình khác Hà nội, ngày 11 tháng năm 2016 Học viên Lê Tuấn Anh LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài Luận văn, nhận đƣợc giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu nhiều tập thể, cá nhân ngồi nhà trƣờng Trƣớc hết tơi xin cảm ơn Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm Khoa, giảng viên Khoa Tài - Ngân hàng - Trƣờng Đại học Kinh tế - ĐHQGHN tạo điều kiện cho đƣợc học tập nghiên cứu nội dung chƣơng trình đào tạo Thạc sĩ ngành Tài - Ngân hàng Tơi xin trân trọng cảm ơn hƣớng dẫn chu đáo, tận tình TS Trần Thế Nữ, ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn khoa học cho tơi suốt q trình nghiên cứu viết luận văn Xin trân trọng cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán phịng Đầu tƣ Công ty Cổ phần Xây dựng số cung cấp thông tin, tài liệu hợp tác với tơi q trình thực Luận văn Ngồi ra, tơi nhận đƣợc giúp đỡ nhiệt tình, động viên tạo điều kiện vật chất tinh thần của gia đình, bạn bè, ngƣời thân.Với lịng chân thành, tơi xin cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Do thời gian nghiên cứu có hạn, Luận văn tơi hẳn khơng thể tránh khỏi sơ suất, thiếu sót Tơi mong nhận đƣợc đóng góp thầy giáo toàn thể bạn đọc Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC BẢNG BIỂU ii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ iii LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.2 Cơ sơ ly luâṇ vềdƣ ̣an đầu tƣ doanh nghiệp xây lắp ̉̉ ̉ 1.2.1 Những vấn đề chung dự án đầu tư doanh nghiệp xây lắp 1.2.2 Hiệu đầu tư 1.3 Phân tích hiệu tài dự án đầu tƣ doanh nghiệp xây lắp 18 1.3.1 Mục đích phân tích tài 1.3.2 Vai trị phân tích tài dự án đầu tư 1.3.3 Căn phân tích hiệu tài dự án đầu tư 1.4 Các tiêu phân tích 23 1.4.1 Các tiêu đánh giá hiệu dự án đầu tư 1.4.2 Các tiêu đánh giá khái qt tình hình tài dự án đầu tư CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Thu thập liệu 32 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu luận văn 33 2.3 Cơng cụ phân tích liệu 34 CHƢƠNG THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 35 3.1 Giới thiệu sơ lƣợc Công ty Vinaconex 35 3.1.1 Các dự án đầu tư, xây dựng Công ty 3.1.2 Những kết hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty 37 3.2 Phân tích hiệu dự án xây dựng KĐTM TĐL XVNT- Lô 39 3.2.1Giới thiệu chung dự án 39 3.2.2 Dự kiến kỳ vọng hiệu tài dự án Vinaconex 42 3.2.3 Thực trạng tài dự án KĐTM TĐL XVNT - Lơ 49 3.2.4 So sánh hiệu tài dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô hiệu chung Vinaconex9 62 3.3 Đánh giá chung hiệu đầu tƣ dự án Vinaconex 67 3.3.1 Các điểm mạnh 67 3.3.2 Các tồn 69 3.3.3 Các nguyên nhân 70 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ ĐỐI VỚI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 72 4.1 Định hƣớng phát triển Vinaconex 72 4.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu đầu tƣ dự án 73 4.2.1 Đặt mục tiêu dự báo phát triển dự án xây dựng 73 4.2.2 Nâng cao công tác thu thập xử lý thông tin .74 4.2.3 Ưu tiên nâng cao chất lượng xây dựng cơng trình xây dựng .74 4.2.4 Tăng cường tiếp thị, quảng cáo bất động sản 75 4.2.5 Đầu tư trang thiết bị, công nghệ 75 4.2.6 Nâng cao khả dự báo tình dự án đầu tư 75 4.2.7 Áp dụng nâng cao trình độ quản lý dự án đầu tư 76 4.2.8Nâng cao trình độ cán bộ, cơng nhân viên .76 4.2.9 Nghiên cứu điều kiện khách hàng mua hộ xây thô 77 KẾT LUẬN 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC 83 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa B/C : Tỷ số lợi ích/chi phí CP : Chi phí CBCNV : Cán cơng nhân viên CT : Chung cƣ tầng CT 12 : Chung cƣ 12 tầng DT : Doanh thu GPMB : Giải phóng mặt KĐTM TĐL XVNT : Khu đô thị Tây đại lộ Xô viết - Nghệ tĩnh KD : Kinh doanh 10 LN : Lợi Nhuận 11 NHTM : Ngân hàng Thƣơng mại 12 NPV : Giá trị 13 IRR : Tỷ suất sinh lời nội 14 r : Tỷ suất chiết khấu 15 T : Thời gian hoàn vốn 16 TMĐT : Tổng mức đầu tƣ 17 Vinaconex : Công ty Cổ phần Xây dựng số 18 XD : Xây dựng i DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Nội dung Bảng 3.1 Chỉ tiêu báo cáo tài năm 2015 Vinaconex 39 Bảng 3.2 Tổng mức đầu tƣ dự kiến dự án 45 Bảng 3.3 Cơ cấu nguồn vốn dự kiến dự án 46 Bảng 3.4 Kế hoạch huy động vốn dự án 47 Bảng 3.5 Chỉ tiêu dự kiến hiệu kinh tế dự án 48 Bảng 3.6 Doanh thu đất thấp tầng thực tế dự án 53 Bảng 3.7 Doanh thu đất thấp tầng dự kiến dự án 53 Bảng 3.8 Doanh thu thực tế từ hộ CT 54 Bảng 3.9 Doanh thu thực tế từ hộ CT 12 54 10 Bảng 3.10 Doanh thu từ CT9 & CT 12 dự kiến 55 11 Bảng 3.11 Doanh thu từ hộ xây thô thực tế 55 12 Bảng 3.12 Doanh thu từ nhà biệt thự, liền kề, nhà vƣờn theo dự kiến 56 13 Bảng 3.13 Doanh thu từ đất nhà trẻ, mẫu giáo theo thực tế 56 14 Bảng 3.14 So sánh tiêu hiệu dự án dự kiến thực tế 62 15 Bảng 3.15 Tổng mức đầu tƣ Khu đô thị Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh 63 16 Bảng 3.16 Doanh thu, chi phí lợi nhuận 206604 - 2017 65 17 Bảng 3.17 So sánh tiêu hiệu đầu tu dự án lô lô 66 18 Bảng 3.18 Doanh thu dự kiến năm tới KĐTM TĐL XVNT - Lô2 67 ii Trang DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ STT Sơ đồ, biểu đồ Nội dung Sơ đồ 3.1 Cơ cấu tổ chức Vinaconex 37 Sơ đồ 3.2 Cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án KĐTM TĐL XVNT 41 Biểu đồ 3.1 Chi phí dự án 50 Biểu đồ 3.2 Doanh thu dự án 57 Biểu đồ 3.3 Chênh lệch tổng doanh thu tổng chi phí trƣớc thuế dự án 58 Biểu đồ 3.4 Tốc độ tăng trƣởng nguồn vốn huy động 59 Biểu đồ 3.5 Lợi nhuận sau thuế 61 Biểu đồ 3.6 Chi phí dự án lơ 65 Biểu đồ 3.7 Tỷ lệ tăng doanh thu dự kiến llo 67 iii Trang LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay, kinh tế Việt Nam trải qua chặng đƣờng hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng nhiều cấp độ, đa dạng hình thức, theo nguyên tắc chuẩn mực thị trƣờng toàn cầu Các doanh nghiệp nƣớc phải thay đổi mạnh mẽ để bắt kịp với kinh tế đà phát triển hội nhập đất nƣớc Không thế, với việc tham gia đàm phán Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dƣơng (TPP), Việt Nam phải hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng, cấu lại kinh tế, cải thiện môi trƣờng kinh doanh nâng cao tính minh bạch quản lý Nhà Nƣớc, từ nâng cao nâng suất kinh tế, thúc đẩy tăng trƣởng dài hạn Các nguồn vốn đầu tƣ vào Việt Nam tăng mạnh tạo điều kiện thúc đẩy nhiều ngành nƣớc phát triển có ngành xây dựng Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây lắp đứng trƣớc hội thách thức lớn để phát triển vững mạnh Tuy nhiên, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây lắp không đơn xây dựng, sản phẩm doanh nghiệp đa dạng hơn, nhiều doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhiều dự án để phù hợp với trình phát triển hội nhập kinh tế Hoạt động đầu tƣ thƣờng đòi hỏi số lƣợng vốn lớn, thời gian dài tiềm ẩn nhiều nguy rủi ro cao Chính đứng trƣớc hội đầu tƣ địi hỏi doanh nghiệp phải tính tốn, phân tích đánh giá hiệu tài dự án đầu tƣ cách đầy đủ, xác hạn chế tối đa rủi ro xảy Đầu tƣ mang tính chất rủi ro lợi nhuận cao nên việc cân nhắc đầu tƣ toán khó doanh nghiệp thị trƣờng Hiệu dự án đầu tƣ toàn mục tiêu đề dự án, doanh nghiệp đầu tƣ khơng hiệu làm cho doanh nghiệp rơi vào hồn cảnh khó khăn dần lợi cạnh tranh Nhƣng việc doanh nghiệp biết đƣợc vấn đề quan trọng ảnh hƣởng tới hiệu dự án Công ty cần phải có dự báo tình phƣơng án đề phịng khắc phục có tình gây ảnh hƣởng tới dự án trƣớc đƣa quết định đầu tƣ 4.2.7 Áp dụng nâng cao trình độ quản lý dự án đầu tư Quản lý dự án cơng việc mang tính đinh tới thành cơng dự án Phân tích tài lại liên quan chặt chẽ tới q trình Nếu việc quản lý dự án yếu ảnh hƣởng tới tài doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận bị ảnh hƣởng việc phân tích tài thiếu xác khiến cho nhà đầu tƣ khơng có đƣợc số liệu xác dự án để đƣa định xác Đối với dự án có quy mơ lớn, thời gian thực dài, Công ty cần trọng đào tạo, nâng cao trình độ cho nhân viên Ban quản lý dự án; áp dụng kiến thức, công nghệ quản lý dự án nƣớc phát triển phù hợp với điều kiện thực tế Tiến độ thực dự án có ảnh hƣởng lớn tới cơng việc quản lý dự án Dự án chậm tiến độ ảnh hƣởng tới doanh thu, lợi nhuận…khiến cho việc quản lý dự án kéo dài gặp nhiều khó khăn nên cần ý để tránh việc phân tích tài khơng xác 4.2.8Nâng cao trình độ cán bộ, công nhân viên Đầu tƣ dự án xây dựng đòi hỏi Vinaconex 9phải tiếp cận nhiều lĩnh vực có liên quan ngồi lĩnh vực xây dựng nhƣ: pháp lý, thuế, khoa học công nghệ, tiêu chuẩn môi trƣờng Cần nâng cao trình độ cho đội ngũ cán cơng nhân viên để đáp ứng đƣợc nhu cầu công viêc Các công việc mang tính chun mơn cao cần tạo điều kiện cho nhân viên tiếp cận với thực tế để họ tính tốn, phân tích báo cáo xác phù hợp với yêu cầu công ty 76 Công ty cần tổ chức khóa học, chƣơng trình đào tạo, hội thảo, tập huấn nghiệp vụ cho nhân viên công ty Lãnh đạo công ty nên ý, quan tâm tới nguyện vọng, nhu cầu mong muốn cán bộ, cơng nhân viên Qua đó, có bố trí phù hợp để họ phát huy hết khả công việc 4.2.9 Nghiên cứu điều kiện khách hàng mua hộ xây thô Trên thực tế nay, không dự án KĐTM TĐL XVNT có nhiều hộ xây thơ bị bỏ hoang, xuống cấp Tuy nhiên, việc xây thô lại giúp cho chủ đầu tƣ giảm 20-30% chi phí so với hồn thiện tồn hộ Điều giúp chủ đầu tƣ giảm bớt áp lực tài mà giá bán hộ lại rẻ so với hộ hoàn thiện Nhƣng điều làm khách hàng có tâm lý chờ đợi sau mua nhà, điều khiến cho dự án bị bỏ hoang gây mỹ quan dự án Vinaconex nên có quy định rõ ràng khách hàng phải hoàn thiện hộ xây thô sau khoảng thời gian quy định Điều giúp cho dự án tránh khỏi việc khách hàng khơng chịu hồn thiện sau mua nhà dẫn đến tình trạng hộ xây thơ xuống cấp, bị bỏ hoang khiến tâm lý ngƣời mua không muốn mua Tâm lýchung ngƣời mua nhà muốn nhìn thấy hộ tiện nghi , hoàn chỉnh hạ tầng có nhƣ ngƣời mua thấy đƣơc ̣ giátri vạạ̀chất lƣơng ̣ hô h ̣ ơn làchỉgiới thiêụ đến khách hàng hộ xây thô, chƣa hồn thiện Hơn nƣƣ̃a mơṭcăn hơ ̣xây thơ thiạ̀rất khó để nhìn thấy tiện ích dự án Nếu khơng cóquy hoacḥ phát triển hơp ̣ lý, dự án xây thô dễ rơi vào bế tắc , làm gia tăng lƣợng hàng tồn kho thay vìgiúp nógiảm bớt 77 KẾT LUẬN Các dự án đầu tƣ Vinaconex giai đoạn tiếp tục triển khai hoàn thiện sau tiến độ dự án kéo dài Dƣới tác động điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, cơng tác dự báo, đánh giá yếu tố rủi ro tác động đến dự án đầu tƣ chƣa xác dẫn đến việc xây dựng tiêu, kế hoạch chƣa với thực tế Các dự án đầu tƣ đƣợc triển khai nhƣng với hiệu chƣa cao khiến nguồn nhân lực, vật lực công ty phân bổ chƣa hiệu Trong đó, cơng ty phải chịu áp lực lớn nguồn vốn việc toán cho hợp đồng đối tác cung cấp dịch vụ cơng việc hồn thành Chi phí để trì Ban quản lý dự án, cơng tác bảo vệ, sửa chữa máy móc hoạt động thi cơng dự án ngày tăng cao thời gian thực dự án kéo dài với dự kiến… Có thể nói, việc phân tích, đánh giá hiệu đầu tƣ Vinaconex cần trọng Việc hiệu trình đầu tƣ thực tế kế hoạch sai lệch khiến cho cơng ty gặp nhiều khó khăn Thơng qua việc nghiên cứu phân tích hiệu dự án đầu tƣ xây dựng Vinaconex 9, tác giả đánh giá đƣợc nguyên nhân gây ảnh hƣởng tới hiệu thực tế dự kiến nhằm đánh giá tình hình tài Cơng ty Qua đó, tác giả nhận thấy Vinaconex quan tâm tới việc phân tích, đánh giá hiệu dự án thu đƣợc kết tích cực Tuy nhiên, trình thực đầu tƣ dự án, Cơng ty cịn bộc lộ mặt hạn chế cần khắc phục Trên sở phân tích, so sánh đánh giá tiêu tài tiêu hiệu đầu tƣ, luận văn đƣa điểm mạnh, điểm hạn chế, nguyên nhân giải pháp góp phần nâng cao hiệu đầu tƣ dự án Hy vọng với giải pháp kiến nghi tác giả trình bày luận văn phần đóng góp đƣợc quan điểm ý kiến góp phần nâng 78 cao hiệu đầu tƣ dự án xây dựng cho Vinaconex tƣơng lai Mặc dù tác giả cố gắng nhƣng nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, luận văn khó tránh khỏi khuyến khuyết định Vì tác giả mong nhận đƣợc góp ý Q thầy cơ, bạn bè cá nhân, tập thể có quan tâm đến lĩnh vực đầu tƣ dự án xây dựng để luận văn đƣợc hoàn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn ! 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Xuân Anh , 2005.Nâng cao sở khoa học việc phân tích dự án đầu tư cho số loại hình sở hạ tầng Luận án tiến sĩ Trƣờng Đại học Xây dựng Hà Nội Nguyễn Thế Bá, 2004 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị Hà Nội:Nhà xuất Xây dựng Nguyễn Thị Bình, 2012 Hoàn thiện quản lý Nhà nước đầu tư xây dựng từ vốn ngân sách ngành giao thông vận tải Việt Nam Luận án tiến sĩ, Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân Bộ xây dựng, 2005.Thông tư số 12/2005/TT- BXD quản lý chất lượng cơng trình xây dựng điều kiện lực tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng Bộ xây dựng, 2005 Thông tư số 04/2005/TT-BXD hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công Ngô Thế Chi, 2009 Phân tích tài doanh nghiệp Hà Nội: Nhà xuất Tài Phùng Chu Cƣờng, 2006 Nâng cao chất lượng phân tích hiệu tài dự án đầu tư - trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt Luận văn thạc sĩ Trƣờng Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Chính phủ, 2009 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Chính phủ, 2009 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoach sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 10 Chính phủ, 2013 Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển thị 11 Nghiêm Văn Dĩnh, 2010.Giáo trình quản lý đầu tư xây dựng.Hà Nội: Trƣờng đại học Giao thông vận tải 80 12 Lê Thanh Hƣơng, 2005 Nghiên cứu số vấn đề quản lý dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng giao thông vận tải Việt Nam Luận án tiến sĩ kinh tế Trƣờng Đại học Giao thông Vận tải 13 Phƣớc Minh Hiệp Lê Thị Vân Đan, 2007.Thiết lập, thẩm định dự án đầu tư TP Hồ Chí Minh:Nhà xuất Thống Kê 14 Nguyễn Đình Kiệm, 2008 Tài doanh nghiệp Hà Nội: Nhà xuất Tài 15 Đinh Văn Khiên, 2006 Giáo trình kinh tế xây dựng Hà Nội:Nhà xuất Xây dựng 16 Trần Thị Quỳnh Nhƣ, 2014 Nghiên cứu số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư xây dựng giao thông đường khu vực duyên hải Nam Trung Bộ.Luận án tiến sĩ kinh tế, Trƣờng Đại học Giao thông Vận tải 17 Nguyễn Phạm Khơi Ngun, 2011 Phân tích kinh tế tài dự án thủy điện Hạ Sê san - Vương quốc Campuchia Luận văn thạc sĩ Trƣờng Đại học Đà Nẵng 18 Nguyễn Bạch Nguyệt,2012 Giáo trìnhLập dự án đầu tư Hà Nội: Nhà xuất bảnĐại học Kinh tế quốc dân 19 Từ Quang Phƣơng,2005 Giáo trình quản lý dự án đầu tư.Hà Nội: Nhà xuất Lao động Xã hội 20 Từ Quang Phƣơng Phạm Văn Hùng, 2013 Giáo trình kinh tế đầu tư.Hà Nội: Nhà xuất Kinh tế Quốc Dân, 21 Quốc hội nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2003.Luật xây dựng 2003 22 Quốc hội nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2014 Luật xây dựng 2014 23 Lê Thế Sáu, 2012 Hiệu dự án đầu tư vốn Ngân sách Nhà nước địa bàn tỉnh Bắc Giang Luận án tiến sĩ kinh tế Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân 81 24 Đỗ Phú Trần Tình, 2009.Giáo trình lập thẩm định dự án đầu tư Lý thuyết tình huống, tập Hà Nội: Nhà xuất Giao thông vận tải 25 Bùi Ngọc Toản, 2006.Tổ chức quản lý thực dự án xây dựng cơng trình.Hà Nội: Nhà xuất Giao thông vận tải 26 Nguyễn Văn Thất, 2010.Kinh tế xây dựng Hà Nội: Nhà xuất Xây dựng 27 Nguyễn Bá Vỵ Bùi Văn Yêm, 2007.Giáo trình lập định mức xây dựng.Hà Nội: Nhà xuất Xây dựng, 28 Vinaconex 9, Báo cáo tài hàng năm 29 Vinaconex 9, 2004.Báo cáo khả thi dự án Khu đô thị Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh 30 Các Website :  http://www.vinaconex-9.com/  http://moc.gov.vn/ ,  http://giaxaydung.vn/ …  http://cafef.vn/ 82 PHỤ LỤC Phụ lục Tổng mức đầu tƣ dự án Khu đô thị Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh Lô TT Nội dung chi phí Tổng cộng Trong Th́ GTGT Giá trị trƣớc thuế 418,596,306,578 37,983,623,726 380,612,682,853 I Chi phí xây dựng, thiết bị Xây dựng hạ tầng 38,656,776,263 3,491,136,810 35,165,639,453 Xây dựng nhà chung cƣ tầng (CT,A) 55,326,161,427 4,999,439,437 50,326,721,990 Xây dựng nhà chung cƣ 12 tầng (CT,B) 106,310,045,248 9,647,290,784 96,662,754,464 Xây thô nhà thấp tầng 218,303,323,640 19,845,756,695 198,457,566,946 II Đền bù GPMB nộp tiền sử dụng đất 166,618,584,074 27,581,198 166,591,002,876 Đền bù GPMB 10,072,767,074 27,581,198 10,045,185,876 Tiền sử dụng đất 156,545,817,000 156,545,817,000 Trong đó: - Tiền đất thấp tầng III 145,767,626,936 145,767,626,936 Tiền đất chung cư tầng CT,A 3,144,834,650 3,144,834,650 Tiền đất chung cư 12 tầng CT,B 7,633,355,414 7,633,355,414 Chi phí quản lý dự án 11,826,466,412 719,009,223 11,107,457,189 IV Chi phí tƣ vấn 9,382,769,152 852,979,014 8,529,790,138 Tƣ vấn xây dựng hạ tầng 1,401,381,359 127,398,305 1,273,983,054 Tƣ vấn XD chung cƣ tầng CT,A 1,602,421,702 145,674,700 1,456,747,002 Tƣ vấn XD chung cƣ 12 tầng CT,B 4,248,868,822 386,260,802 3,862,608,020 Tƣ vấn xây dựng nhà thấp tầng 2,130,097,269 193,645,206 1,936,452,063 V Chi phí khác 1,721,549,972 156,504,543 1,565,045,429 Chi phí khác phần hạ tầng 1,210,214,718 110,019,520 1,100,195,198 Chi phí khác chung cƣ CT,A 196,663,488 17,878,499 178,784,989 Chi phí khác chung cƣ CT,B 314,671,766 28,606,524 286,065,242 Chi phí khác nhà xây thơ VI Dự phòng (10% phần phải TH) 15,213,067,321 923,444,847 14,289,622,473 623,358,743,509 40,663,142,551 582,695,600,959 Tổng cộng: Phụ lục Các tiêu đánh giá hiệu đầu tƣ dự án Dòng tiền thu dự án KĐTM TĐL XVNT lơ Nội dung năm hoạt động 2004 Dịng tiền thu 8,691,760,368 KD đất thấp tầng 8,691,760,368 2005 15,500,434,720 2006 KD nhà xây thô KD CT9 KD CT12 - - KD hạ tầng đất nhà trẻ - 15,500,434,720 - - - - 20,495,849,981 20,495,849,981 - - - - 2007 18,039,757,402 18,039,757,402 - - - - 2008 22,012,651,832 21,824,213,880 - 188,437,952 - - 2009 40,605,188,446 25,220,468,765 10,950,563,805 4,434,155,877 - - 2010 65,142,010,655 11,194,011,091 19,163,486,657 22,483,236,427 12,301,276,480 - 2011 50,024,018,042 9,856,999,200 13,688,204,755 12,099,230,514 14,379,583,572 - 2012 55,842,308,599 23,649,759,560 7,880,943,985 655,174,755 23,656,430,299 - 2013 65,376,655,858 25,577,511,762 2,337,136,730 1,092,280,049 35,551,545,499 818,181,818 2014 57,825,214,180 25,432,871,039 723,847,553 841,181,005 29,609,227,765 1,218,086,818 2015 86,298,356,147 23,899,301,334 49,949,595,170 7,308,902,012 5,140,557,631 - 2016 134,973,340,373 5,974,825,334 116,549,055,396 7,308,902,012 5,140,557,631 - Dòng tiền chi dự án Nội dung/ Năm hoạt động Đầu tƣ XD hạ Dòng tiền chi tầng Đầu tƣ XD CT Đầu tƣ XD CT CP xây dựng CP kinh CP quản lý 12 phần thô nhà thấp tầng doanh Công ty phân bổ Thuế TNDN 2004 9,647,348,458 9,138,784,606 228,405,263 138,024,653 - - 460,663,300 (318,529,363) 2005 24,462,571,768 18,041,489,654 8,221,643,418 137,374,671 83,945,455 143,974,545 821,523,040 (2,987,379,016) 2006 7,854,845,331 2,153,084,014 277,326,255 71,454,978 - 53,031,818 1,086,280,049 4,213,668,217 2007 6,282,514,152 1,407,325,926 - - - 2008 8,672,308,824 2,966,378,678 39,296,778 - 2009 96,234,771,289 68,910,649,322 24,353,553,293 2010 48,157,157,974 22,570,685,576 2011 72,652,243,835 2012 - 956,107,142 3,919,081,084 - 53,181,818 1,166,670,547 4,446,781,003 573,243,066 18,734,478,182 53,966,720 2,152,074,988 (18,543,194,281) 1,017,289,218 8,794,122,545 6,236,092,727 424,823,783 3,452,526,565 5,661,617,560 3,044,964,766 20,560,690,831 16,770,533,232 36,931,404,894 236,119,087 2,651,272,956 (7,542,741,931) 46,032,210,480 2,208,270,707 408,883,575 24,581,279,313 11,981,891,818 622,210,005 2,959,642,356 3,270,032,706 2013 68,791,213,322 8,437,888,674 - 57,016,297,119 495,731,154 514,519,437 3,464,962,760 (1,138,185,821) 2014 53,984,505,333 7,531,754,686 - 362,453,562 41,083,061,143 662,263,308 3,064,736,352 1,280,236,282 2015 68,555,627,437 19,156,107,662 - - 37,332,862,000 1,578,601,995 4,573,812,876 5,914,242,903 2016 115,815,135,029 44,697,584,546 - - 55,999,293,000 1,578,601,995 7,153,587,040 6,386,068,448 Hiệu số Dòng tiền thu - chi dự án STT III Nội dung/ Năm hoạt động 2004 Dòng tiền hiệu số thu chi (I)-(II) (955,588,090) Hệ số chiết khấu (r=6%) 1.00 Dòng tiền chiết khấu Cộng dồn (955,588,090) (955,588,090) 2005 (8,962,137,048) 0.94 (8,454,846,272) (9,410,434,361) 2006 12,641,004,651 0.89 11,250,449,137 1,840,014,776 2007 11,757,243,251 0.84 9,871,608,148 11,711,622,924 2008 13,340,343,008 0.79 10,566,801,162 22,278,424,086 2009 (55,629,582,844) 0.75 (41,569,660,433) (19,291,236,347) 2010 16,984,852,681 0.70 11,973,650,925 (7,317,585,421) 2011 (22,628,225,793) 0.67 (15,049,062,532) (22,366,647,954) 2012 9,810,098,118 0.63 6,154,976,924 (16,211,671,030) 2013 (3,414,557,464) 0.59 (2,021,071,317) (18,232,742,347) 2014 3,840,708,847 0.56 2,144,631,760 (16,088,110,587) 2015 17,742,728,710 0.53 9,346,648,151 (6,741,462,436) 2016 19,158,205,344 0.50 9,521,041,117 2,779,578,681 Phụ lục Kế hoạch chi phí của dự án KĐTM TĐL XVNT Lô (Đv 1000đ) STT Chỉ tiêu I Tổng chi phí Chi phí chuẩn bị Chi phí đền bù giải phóng mặt Chi phí xây dựng hạ tầng Chi phí xây dựng nhà Các chi phí khác Chi phí quản lý doanh nghiệp (1%xl) Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí dự phịng Năm 2004 6,627,704 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 235,758,219 60,483,732 30,987,307 Năm 2008 Năm 2009 30,987,307 18,614,063 24,746,488 12,373,244 927,597 5,095,426 24,890,912 136,105,684 49,492,976 24,746,488 4,749,938 4,749,938 540,712 540,712 540,712 540,712 540,712 5,700,107 5,700,107 5,700,107 5,700,107 58,675,441 5,700,107 5,700,107 (Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2) Phụ lục Kế hoạch doanh thu của dự án KĐT TĐL XVNT Lô (Đv 1000đ) STT Chỉ tiêu Năm 2004 Tổng doanh thu Doanh thu bán nhà, biệt thự, nhà vƣờn, - Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 117,674,270 117,674,270 141,209,124 47,069,708 Năm 2009 47,069,708 35,575,530 35,575,530 42,690,636 14,230,212 14,230,212 Doanh thu bán nhà chung cƣ 47,288,225 47,288,225 56,745,870 18,915,290 18,915,290 Doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất có 34,810,515 34,810,515 41,772,618 13,924,206 13,924,206 nhà liên kế hạ tầng (Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)