4.2 .8Nâng cao trình độ của cán bộ, công nhân viên
4.2.9 Nghiên cứu các điều kiện đối với khách hàng mua căn hộ xây thô
Trên thực tế hiện nay, không chỉ dự án KĐTM TĐL XVNT có nhiều các căn hộ xây thơ đang bị bỏ hoang, xuống cấp. Tuy nhiên, việc xây thô lại giúp cho chủ đầu tƣ giảm 20-30% chi phí so với hồn thiện tồn bộ căn hộ. Điều này giúp chủ đầu tƣ giảm bớt áp lực về tài chính mà giá bán căn hộ lại rẻ hơn so với các căn hộ đã hoàn thiện. Nhƣng điều này sẽ làm khách hàng có tâm lý chờ đợi nhau sau khi mua nhà, điều này khiến cho dự án bị bỏ hoang gây mất mỹ quan của dự án.
Vinaconex 9 nên có quy định rõ ràng đối với khách hàng phải hoàn thiện các căn hộ xây thô sau 1 khoảng thời gian quy định. Điều này sẽ giúp cho dự án tránh khỏi việc khách hàng khơng chịu hồn thiện sau khi mua nhà dẫn đến tình trạng các căn hộ xây thơ xuống cấp, bị bỏ hoang khiến tâm lý ngƣời mua không muốn mua. Tâm lýchung của ngƣời mua nhà đều muốn nhìn thấy một căn hộ tiện nghi , hồn chỉnh về hạ tầng có nhƣ vậy ngƣời mua mới thấy đƣơc ̣ giátri vạạ̀chất lƣơng ̣ căn hô ̣hơn làchỉgiới thiêụ đến khách hàng một căn hộ xây thơ, chƣa hồn thiện. Hơn nƣƣ̃a môṭcăn hơ ̣xây thơ thiạ̀rất
khó để nhìn thấy các tiện ích của dự án . Nếu khơng cóquy hoacḥ phát triển hơp ̣ lý, các dự án xây thô rất dễ rơi vào bế tắc , làm gia tăng lƣợng hàng tồn kho thay vìgiúp nógiảm bớt đi.
KẾT LUẬN
Các dự án đầu tƣ của Vinaconex 9 đang trong giai đoạn tiếp tục triển khai và hoàn thiện sau khi tiến độ dự án kéo dài. Dƣới tác động của điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, cơng tác dự báo, đánh giá các yếu tố rủi ro tác động đến dự án đầu tƣ chƣa chính xác dẫn đến việc xây dựng các chỉ tiêu, kế hoạch chƣa đúng với thực tế. Các dự án đầu tƣ đang đƣợc triển khai nhƣng với hiệu quả chƣa cao khiến nguồn nhân lực, vật lực của công ty phân bổ chƣa hiệu quả. Trong khi đó, cơng ty đang phải chịu áp lực lớn về nguồn vốn trong việc thanh toán cho các hợp đồng đối với các đối tác cung cấp dịch vụ khi cơng việc đã hồn thành. Chi phí để duy trì Ban quản lý dự án, cơng tác bảo vệ, sửa chữa máy móc trong hoạt động thi cơng dự án cũng đang ngày một tăng cao khi thời gian thực hiện dự án kéo dài hơn với dự kiến…
Có thể nói, việc phân tích, đánh giá hiệu quả đầu tƣ đối với Vinaconex 9 cần chú trọng hơn nữa. Việc hiệu quả của quá trình đầu tƣ giữa thực tế và kế hoạch sai lệch khiến cho cơng ty gặp nhiều khó khăn.
Thơng qua việc nghiên cứu và phân tích hiệu quả dự án đầu tƣ xây dựng của Vinaconex 9, tác giả đã đánh giá đƣợc các nguyên nhân gây ảnh hƣởng tới hiệu quả thực tế và dự kiến nhằm đánh giá tình hình tài chính của Cơng ty. Qua đó, tác giả nhận thấy mặc dù Vinaconex 9 đã rất quan tâm tới việc phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án và đã thu đƣợc những kết quả khá tích cực. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đầu tƣ dự án, Cơng ty vẫn còn bộc lộ những mặt hạn chế cần khắc phục.
Trên cơ sở phân tích, so sánh và đánh giá các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu hiệu quả đầu tƣ, luận văn đã đƣa ra những điểm mạnh, điểm hạn chế, nguyên nhân và các giải pháp góp phần nâng cao hơn hiệu quả đầu tƣ dự án. Hy vọng với những giải pháp và kiến nghi của tác giả đã trình bày trong luận văn sẽ phần nào đóng góp đƣợc những quan điểm và ý kiến góp phần nâng
cao hiệu quả đầu tƣ dự án xây dựng cho Vinaconex 9 trong tƣơng lai.
Mặc dù tác giả đã hết sức cố gắng nhƣng do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, luận văn khó tránh khỏi những khuyến khuyết nhất định. Vì thế tác giả rất mong nhận đƣợc sự góp ý của Q thầy cơ, bạn bè và những cá nhân, tập thể có quan tâm đến lĩnh vực đầu tƣ dự án xây dựng để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Phạm Xuân Anh , 2005.Nâng cao cơ sở khoa học của việc phân tích dự
án đầu tư cho một số loại hình cơ sở hạ tầng. Luận án tiến sĩ. Trƣờng Đại học
Xây dựng Hà Nội.
2.Nguyễn Thế Bá, 2004. Quy hoạch xây dựng phát triển đơ thị. Hà Nội:Nhà xuất bản Xây dựng.
3.Nguyễn Thị Bình, 2012. Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với đầu tư
xây dựng cơ bản từ vốn ngân sách trong ngành giao thông vận tải Việt Nam.
Luận án tiến sĩ, Trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân.
4.Bộ xây dựng, 2005.Thông tư số 12/2005/TT- BXD về quản lý chất
lượng cơng trình xây dựng và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng.
5.Bộ xây dựng, 2005. Thông tư số 04/2005/TT-BXD hướng dẫn việc lập
và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng.
6.Ngơ Thế Chi, 2009. Phân tích tài chính doanh nghiệp. Hà Nội: Nhà xuất bản Tài chính.
7.Phùng Chu Cƣờng, 2006. Nâng cao chất lượng phân tích hiệu quả tài
chính dự án đầu tư - trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt. Luận văn thạc sĩ.
Trƣờng Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.
8.Chính phủ, 2009. Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu
tư xây dựng cơng trình.
9.Chính phủ, 2009. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về
quy hoach sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 10. Chính phủ, 2013. Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát
triển đô thị.
11. Nghiêm Văn Dĩnh, 2010.Giáo trình quản lý đầu tư và xây dựng.Hà Nội: Trƣờng đại học Giao thông vận tải.
12. Lê Thanh Hƣơng, 2005. Nghiên cứu một số vấn đề về quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông vận tải ở Việt Nam. Luận án tiến sĩ kinh tế. Trƣờng Đại học Giao thông Vận tải.
13. Phƣớc Minh Hiệp và Lê Thị Vân Đan, 2007.Thiết lập, thẩm định dự
án đầu tư. TP Hồ Chí Minh:Nhà xuất bản Thống Kê.
14. Nguyễn Đình Kiệm, 2008. Tài chính doanh nghiệp. Hà Nội: Nhà xuất bản Tài chính.
15. Đinh Văn Khiên, 2006. Giáo trình kinh tế xây dựng. Hà Nội:Nhà xuất bản Xây dựng.
16. Trần Thị Quỳnh Nhƣ, 2014. Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao
hiệu quả đầu tư xây dựng giao thông đường bộ khu vực duyên hải Nam Trung Bộ.Luận án tiến sĩ kinh tế, Trƣờng Đại học Giao thông Vận tải.
17. Nguyễn Phạm Khôi Nguyên, 2011. Phân tích kinh tế và tài chính dự
án thủy điện Hạ Sê san 2 - Vương quốc Campuchia. Luận văn thạc sĩ. Trƣờng
Đại học Đà Nẵng.
18. Nguyễn Bạch Nguyệt,2012. Giáo trìnhLập dự án đầu tư. Hà Nội: Nhà xuất bảnĐại học Kinh tế quốc dân.
19. Từ Quang Phƣơng,2005. Giáo trình quản lý dự án đầu tư.Hà Nội: Nhà xuất bản Lao động Xã hội.
20. Từ Quang Phƣơng và Phạm Văn Hùng, 2013. Giáo trình kinh tế đầu
tư.Hà Nội: Nhà xuất bản Kinh tế Quốc Dân,
21. Quốc hội nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2003.Luật xây dựng 2003.
22. Quốc hội nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2014. Luật xây dựng
2014.
23. Lê Thế Sáu, 2012. Hiệu quả dự án đầu tư bằng vốn Ngân sách Nhà
nước trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Luận án tiến sĩ kinh tế. Trƣờng Đại học
24. Đỗ Phú Trần Tình, 2009.Giáo trình lập và thẩm định dự án đầu tư -
Lý thuyết tình huống, bài tập. Hà Nội: Nhà xuất bản Giao thông vận tải.
25. Bùi Ngọc Toản, 2006.Tổ chức quản lý thực hiện dự án xây dựng cơng
trình.Hà Nội: Nhà xuất bản Giao thơng vận tải.
26. Nguyễn Văn Thất, 2010.Kinh tế xây dựng. Hà Nội: Nhà xuất bản Xây dựng.
27. Nguyễn Bá Vỵ và Bùi Văn Yêm, 2007.Giáo trình lập định mức xây
dựng.Hà Nội: Nhà xuất bản Xây dựng,
28. Vinaconex 9, Báo cáo tài chính hàng năm.
29. Vinaconex 9, 2004.Báo cáo khả thi dự án Khu đô thị mới Tây đại lộ
Xô Viết - Nghệ Tĩnh. 30. Các Website : http://www.vinaconex-9.com/ http://moc.gov.vn/ , http://giaxaydung.vn/ … http://cafef.vn/
Phụ lục 1
Tổng mức đầu tƣ dự án Khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh Lơ 2
TT Nội dung chi phí Tổng cộng Trong đó
Th́ GTGT Giá trị trƣớc thuế I Chi phí xây dựng, thiết bị 418,596,306,578 37,983,623,726 380,612,682,853
1 Xây dựng hạ tầng 38,656,776,263 3,491,136,810 35,165,639,453
2 Xây dựng nhà chung cƣ 9 tầng (CT,A) 55,326,161,427 4,999,439,437 50,326,721,990 3 Xây dựng nhà chung cƣ 12 tầng (CT,B) 106,310,045,248 9,647,290,784 96,662,754,464 4 Xây thô nhà ở thấp tầng 218,303,323,640 19,845,756,695 198,457,566,946 II Đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất 166,618,584,074 27,581,198 166,591,002,876 1 Đền bù GPMB 10,072,767,074 27,581,198 10,045,185,876 2 Tiền sử dụng đất 156,545,817,000 0 156,545,817,000 Trong đó: - Tiền đất thấp tầng 145,767,626,936 145,767,626,936
- Tiền đất chung cư 9 tầng CT,A 3,144,834,650 3,144,834,650
IV Chi phí tƣ vấn 9,382,769,152 852,979,014 8,529,790,138 1 Tƣ vấn xây dựng hạ tầng 1,401,381,359 127,398,305 1,273,983,054 2 Tƣ vấn XD chung cƣ 9 tầng CT,A 1,602,421,702 145,674,700 1,456,747,002 3 Tƣ vấn XD chung cƣ 12 tầng CT,B 4,248,868,822 386,260,802 3,862,608,020 4 Tƣ vấn xây dựng nhà thấp tầng 2,130,097,269 193,645,206 1,936,452,063 V Chi phí khác 1,721,549,972 156,504,543 1,565,045,429 1 Chi phí khác phần hạ tầng 1,210,214,718 110,019,520 1,100,195,198
2 Chi phí khác chung cƣ CT,A 196,663,488 17,878,499 178,784,989
3 Chi phí khác chung cƣ CT,B 314,671,766 28,606,524 286,065,242
4 Chi phí khác nhà xây thơ 0
VI Dự phòng (10% phần còn phải TH) 15,213,067,321 923,444,847 14,289,622,473
Phụ lục 2
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tƣ dự án
1. Dòng tiền thu của dự án KĐTM TĐL XVNT lơ 2
Nội dung năm Dịng tiền thu KD đất ở thấp KD nhà xây thô KD CT9 KD CT12 KD hạ tầng đất
hoạt động tầng nhà trẻ 2004 8,691,760,368 8,691,760,368 - - - - 2005 15,500,434,720 15,500,434,720 - - - - 2006 20,495,849,981 20,495,849,981 - - - - 2007 18,039,757,402 18,039,757,402 - - - - 2008 22,012,651,832 21,824,213,880 - 188,437,952 - - 2009 40,605,188,446 25,220,468,765 10,950,563,805 4,434,155,877 - - 2010 65,142,010,655 11,194,011,091 19,163,486,657 22,483,236,427 12,301,276,480 - 2011 50,024,018,042 9,856,999,200 13,688,204,755 12,099,230,514 14,379,583,572 - 2012 55,842,308,599 23,649,759,560 7,880,943,985 655,174,755 23,656,430,299 - 2013 65,376,655,858 25,577,511,762 2,337,136,730 1,092,280,049 35,551,545,499 818,181,818 2014 57,825,214,180 25,432,871,039 723,847,553 841,181,005 29,609,227,765 1,218,086,818 2015 86,298,356,147 23,899,301,334 49,949,595,170 7,308,902,012 5,140,557,631 - 2016 134,973,340,373 5,974,825,334 116,549,055,396 7,308,902,012 5,140,557,631 -
2. Dòng tiền chi của dự án
Nội dung/ Đầu tƣ XD hạ Đầu tƣ XD CT CP xây dựng CP kinh CP quản lý
Năm hoạt Dòng tiền chi Đầu tƣ XD CT 9 phần thô nhà Công ty phân Thuế TNDN
động tầng 12 thấp tầng doanh bổ 2004 9,647,348,458 9,138,784,606 228,405,263 138,024,653 - - 460,663,300 (318,529,363) 2005 24,462,571,768 18,041,489,654 8,221,643,418 137,374,671 83,945,455 143,974,545 821,523,040 (2,987,379,016) 2006 7,854,845,331 2,153,084,014 277,326,255 71,454,978 - 53,031,818 1,086,280,049 4,213,668,217 2007 6,282,514,152 1,407,325,926 - - - - 956,107,142 3,919,081,084 2008 8,672,308,824 2,966,378,678 39,296,778 - - 53,181,818 1,166,670,547 4,446,781,003 2009 96,234,771,289 68,910,649,322 24,353,553,293 573,243,066 18,734,478,182 53,966,720 2,152,074,988 (18,543,194,281) 2010 48,157,157,974 22,570,685,576 1,017,289,218 8,794,122,545 6,236,092,727 424,823,783 3,452,526,565 5,661,617,560 2011 72,652,243,835 3,044,964,766 20,560,690,831 16,770,533,232 36,931,404,894 236,119,087 2,651,272,956 (7,542,741,931) 2012 46,032,210,480 2,208,270,707 408,883,575 24,581,279,313 11,981,891,818 622,210,005 2,959,642,356 3,270,032,706 2013 68,791,213,322 8,437,888,674 - 57,016,297,119 495,731,154 514,519,437 3,464,962,760 (1,138,185,821) 2014 53,984,505,333 7,531,754,686 - 362,453,562 41,083,061,143 662,263,308 3,064,736,352 1,280,236,282 2015 68,555,627,437 19,156,107,662 - - 37,332,862,000 1,578,601,995 4,573,812,876 5,914,242,903 2016 115,815,135,029 44,697,584,546 - - 55,999,293,000 1,578,601,995 7,153,587,040 6,386,068,448
3. Hiệu số Dòng tiền thu - chi của dự án
STT III 1 2 3
Nội dung/ Năm Dòng tiền hiệu số thu Hệ số chiết khấu Dòng tiền chiết khấu Cộng dồn
hoạt động chi (I)-(II) (r=6%)
2004 (955,588,090) 1.00 (955,588,090) (955,588,090) 2005 (8,962,137,048) 0.94 (8,454,846,272) (9,410,434,361) 2006 12,641,004,651 0.89 11,250,449,137 1,840,014,776 2007 11,757,243,251 0.84 9,871,608,148 11,711,622,924 2008 13,340,343,008 0.79 10,566,801,162 22,278,424,086 2009 (55,629,582,844) 0.75 (41,569,660,433) (19,291,236,347) 2010 16,984,852,681 0.70 11,973,650,925 (7,317,585,421) 2011 (22,628,225,793) 0.67 (15,049,062,532) (22,366,647,954) 2012 9,810,098,118 0.63 6,154,976,924 (16,211,671,030) 2013 (3,414,557,464) 0.59 (2,021,071,317) (18,232,742,347) 2014 3,840,708,847 0.56 2,144,631,760 (16,088,110,587) 2015 17,742,728,710 0.53 9,346,648,151 (6,741,462,436) 2016 19,158,205,344 0.50 9,521,041,117 2,779,578,681
Phụ lục 3
Kế hoạch chi phí của dự án KĐTM TĐL XVNT Lô 2
(Đv 1000đ)
STT Chỉ tiêu Năm Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
2004 I Tổng chi phí 6,627,704 235,758,219 60,483,732 30,987,307 30,987,307 18,614,063 1 Chi phí chuẩn bị 927,597 2 Chi phí đền bù và giải 5,095,426 phóng mặt bằng 3 Chi phí xây dựng hạ tầng 24,890,912 4 Chi phí xây dựng nhà ở 136,105,684 49,492,976 24,746,488 24,746,488 12,373,244 5 Các chi phí khác 4,749,938 4,749,938
6 Chi phí quản lý doanh 540,712 540,712 540,712 540,712 540,712
nghiệp (1%xl)
7 Chi phí quyền sử dụng đất 58,675,441
8 Chi phí dự phịng 5,700,107 5,700,107 5,700,107 5,700,107 5,700,107 5,700,107
Phụ lục 4
Kế hoạch doanh thu của dự án KĐT TĐL XVNT Lô 2
(Đv 1000đ)
STT Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
1 Tổng doanh thu - 117,674,270 117,674,270 141,209,124 47,069,708 47,069,708 Doanh thu bán nhà, 2 biệt thự, nhà vƣờn, 35,575,530 35,575,530 42,690,636 14,230,212 14,230,212 nhà liên kế 3 Doanh thu bán nhà chung cƣ 47,288,225 47,288,225 56,745,870 18,915,290 18,915,290
Doanh thu từ chuyển
4 quyền sử dụng đất có 34,810,515 34,810,515 41,772,618 13,924,206 13,924,206 hạ tầng