Tên dự án: Dự án xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Lơ 2, Xóm 19 Xã Nghi Phú - Thành phố Vinh - Nghệ An
Địa điểm đầu tƣ: Xóm 19 Xã Nghi Phú -Thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An
Nguồn vốn: Vốn đầu tƣ phát triển và vốn huy động từ khách hàng. Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Xây dựng số 9 (VINACONEX 9)
Đây là dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới quy mơ dân số 2000 dân, diện tích 13.5 ha gồm 293 lơ đất thấp tầng với diện tích từ 120m2 đến 575m2 bao gồm các hạng mục cơng trình nhƣ: biệt thự, liền kề và nhà vƣờn để đáp ứng nhu cầu cho mọi khách hàng, 1 chung cƣ 9 tầng với 64 căn hộ, 1 chung cƣ 12 tầng với 70 căn hộ và 32 căn thơng tầng. Ngồi ra, dự án còn quy hoạch 1591.4 m2 nhà trẻ,mẫu giáo dành cho cƣ dân khu đô thị.
Dự án trên là một trong những dự án đầu tƣ quan trọng của Vinaconex 9 trong lĩnh vực đầu tƣ xây dựng khu đô thị. Trƣớc đây, Vinaconex 9 đa phần thực hiện công tác thi cơng xây lắp các cơng trình xây dựng là chủ yếu. Chính vì thế, dự án khu đơ thị mới Tây đại lộ Xơ viết - Nghệ tĩnh đóng một vai trị hết sức quan trọng đối với công ty. HIệu quả mà dự án mang lại sẽ tạo nên một hƣớng đi mới cho cơng ty nhằm đa dạng hóa sản phầm kinh doanh, nâng cao vị thế cạnh tranh đối với các doanh nghiệp xây dựng khác trong ngành.
Chủ đầu tƣ là Vinaconex 9 sẽ trực tiếp quản lý dự án: Chủ đầu tƣ sẽ lập Ban quản lý dự án là đơn vị trực thuộc Chủ đầu tƣ. Cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án và Trƣởng Ban quản lý dự án do Chủ đầu tƣ quyết định. Sau khi dự án đã hoàn thành Ban quản lý dự án sẽ đƣợc giải thể.
Sơ đồ tổ chức:
Chủ đầu tƣ
Ban Quản lý dự án
Phó ban Phịng Tổng hợp - Kế hoạch tài chính - Kinh doanh - Hành chính Trƣởng ban Phịng Dự án - Tiếp nhận dự án - Khai thác, ứng dụng cơng nghệ Phó ban Phịng Kế hoạch kỹ thuật - Điều hành dự án - Xây dựng và quản lý
Sơ đồ 3. 2 Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án KĐTM TĐL XVNT
Mục tiêu của dự án
- Đầu tƣ xây dựng dự án đồng độ hoàn thiện hiện đại sau khi xây dựng xong.
- Cơng trình phúc lợi cơng cộng chủ đầu tƣ kết hợp với địa phƣơng lập phƣơng án khai thác, kinh doanh.
- Đất xây dựng liền kề, biệt thự và cơng trình hỗn hợp nhà ở cao tầng chủ đầu tƣ sẽ kinh doanh.
- Đất giao thông, cây xanh bàn giao lại cho địa phƣơng.
- Cụ thể hố q trình phát triển của thành phố Vinh, góp phần hồn chỉnh quy hoạch tổng thể thành phố.
- Đầu tƣ xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh Thành phố Vinh Nghệ An bằng việc huy động các nguồn vốn đầu tƣ hợp pháp để phát triển đồng bộ hiện đại khu nhà ở đạt tiêu chuẩn cao về mơi trƣờng, chất lƣợng sống, góp phần đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh
Nghệ An.
- Phát triển quỹ nhà ở của Thành phố và kinh doanh nhà ở, thiết thực góp phần vào chƣơng trình phát triển nhà ở, nhằm đáp ứng yêu cầu cấp bách về nhà ở, cải thiện thay đổi điều kiện sống, không gian kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật, bảo tồn bản sắc văn hoá của Thành phố.
- Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia dự án phát triển ngành nghề đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà có mơi trƣờng hoạt động lành mạnh vừa tạo thêm của cải vật chất cho xã hội, vừa tạo việc làm cho ngƣời lao động và lợi ích của doanh nghiệp tham gia dự án.
- Huy động mọi nguồn vốn hợp pháp tham gia dự án .
- Sau khi xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật Chủ đầu tƣ thiết kế các loại hình nhà ở, trình cấp có thẩm quyền, UBND Tỉnh phê duyệt đồng thời Chủ đầu tƣ có thể xây dựng hoặc ngƣời mua có nhu cầu mua các lơ đất, đầu tƣ xây dựng nhƣng tuân theo đồ án thiết kế đã đƣợc phê duyệt và tiến độ thực hiện mà Chủ đầu tƣ yêu cầu.
- Phát triển khu đô thị mới tạo lập quỹ nhà và đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của Nghi Phú, các vùng lân cận và thành phố Vinh, nâng cao điều kiện sống và làm việc cho nhân dân lao động.
- Đầu tƣ xây dựng đồng bộ các cơng trình kiến trúc trong khu vực đi đôi với việc giải quyết đồng bộ các nhu cầu và hệ thống kỹ thuật đô thị nhƣ: giao thơng, cấp điện, cấp thốt nƣớc, vệ sinh mơi trƣờng...
- Đầu tƣ xây dựng, trong đó ƣu tiên khai thác các khu vực đất trống, canh tác nông nghiệp kém hiệu quả. Đồng thời huy động đƣợc mọi nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới.
- Tạo đƣợc một khu đơ thị mới hồn chỉnh, đáp ứng đƣợc yêu cầu kiến trúc quy hoạch chung, kỹ thuật hạ tầng đồng bộ, tạo nên một môi trƣờng sống
và làm việc hiện đại văn minh, có đóng góp to lớn cho cảnh quan đơ thị Vinh và các vùng phụ cận của Nghệ An ngày càng trở nên giàu đẹp.
- Phát huy đƣợc động lực to lớn về tiềm năng của nhân dân và của mọi thành phần kinh tế. Chung sức, phát huy nội lực xây dựng thành phố, đất nƣớc ngày càng vững mạnh.
- Làm cơ sở chủ đạo cho việc quản lý xây dựng và đầu tƣ phát triển, theo định hƣớng chung, theo quy hoạch đã đƣợc UBND tỉnh Nghệ An và chính phủ hoạch định.
Hiệu quả của dự án về mặt xã hội
Dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới Tây đại lộ Xơ Viết Nghệ Tĩnh ngồi việc tạo quỹ đất, quỹ nhà cho phát triển nhà ở, hạ tầng xã hội và các nhu cầu làm việc dân sinh cho thành phố mà cịn tạo ra cảnh quan đơ thị mới, đảm bảo và hƣớng dẫn, định hƣớng cho nhân dân có điều kiện sống tốt hơn. Tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế, thu hút các nguồn vốn đầu tƣ khai thác trên cơ sở hạ tầng đô thị và cơ sở vật chất kiến trúc đã đƣợc hình thành. hỗ trợ các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng tạo niềm tin cho nhân dân, đƣa pháp luật đi vào đời sống của ngƣời dân đô thị.
3.2.2 Dự kiến và kỳ vọng hiệu quả tài chính của dự án của Vinaconex 9.
Dự án xây dựng khu đô thị mới tây đại lộ Xơ Viết -Nghệ Tĩnh là một dự án có quy mô lớn, tập trung nhiều nguồn lực về ngƣời và tài chính của Cơng ty. Chính vì thế việc lập dự án đầu tƣ, trong đó có phân tích hiệu quả tài chính dự án là một khâu vơ cùng quan trọng đối với Công ty. Tại Vinaconex 9, việc lập dự án đầu tƣ, theo dõi, phân tích và báo cáo hiệu quả dự án đầu tƣ đƣợc ban lãnh đạo công ty giao cho phòng Đầu tƣ phối hợp với phòng Tài chính kế hoạch và các phịng ban khác đảm nhiệm.
Nhằm mục đích nắm đƣợc các thơng tin sử dụng cho việc phân tích tài chính dự án đầu tƣ, các nhân viên phải thu thập đƣợc thông tin về môi trƣờng
vĩ mô nhƣ: đối thủ cạnh tranh, giá cả thị trƣờng, tình hình phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lạm phát…; các thơng tin về chính sách của Nhà nƣớc và địa phƣơng nhƣ: Chính sách đầu tƣ, chính sách thuế, luật xây dựng…; các thông tin về kỹ thuật, công nghệ áp dụng cho dự án.
Các nhân viên phòng Đầu tƣ của Công ty đã sử dụng các thông tin thu thập đƣợc liên quan tới dự án dựa trên việc khảo sát tình hình thực tế tại thành phố Vinh - Nghệ An, dựa trên các quy định của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng…(về suất vốn đầu tƣ, giá thiết kế, đơn giá xây dựng, chi phí thẩm tra và tƣ vấn đầu tƣ), các thơng tin thơng qua internet và báo chí, các thông tin về các dự án khu đơ thị khác trên địa bàn, về tình hình kinh doanh của Cơng ty… Phòng Đầu tƣ sẽ phối hợp với các phòng chức năng xây dựng khác để xây dựng lên kế hoạch chi tiết về quá trình thực hiện dự án và dự kiến những hiệu quả tài chính và kinh tế mà dự án mang lại cho Công ty và cho địa phƣơng. Kế hoạch này nêu nội dung các hạng mục cơng trình, thời gian thực hiện từng hạng mục, các bƣớc thực hiện, chi phí của từng hạng mục cơng trình…
Các phịng ban khác với chức năng chun mơn của mình có thể đề xuất các kiến nghị đối với dự án nhƣ: các giải pháp kỹ thuật, thiết kế, công nghệ và thiết bị sử dụng cho từng hạng mục cơng trình… nhằm tối ƣu hóa doanh thu và giảm thiểu chi phí đối với dự án.
Tổng vốn đầu tƣ căn cứ theo quyết định đầu tƣ đƣợc phân chia theo các giai đoạn đầu tƣ căn cứ theo tiến độ thực hiện.
Quá trình thực hiện dự án phân làm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật từ năm 2004-2005 - Giai đoạn 2: Xây dựng hoàn thiện dự án và khai thác từ năm 2005- 2009.
chuyên ngành thẩm định thiết kế và có văn bản thoả thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành.
Qua các thông tin thu thập đƣợc, phịng Đầu tƣ của Cơng ty đã tiến hành phân tích tài chính dự án. Theo tính tốn của, tổng mức vốn đầu tƣ của dự án đƣợc xác định nhƣ sau:
Bảng 3. 2 Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án
TT Danh mục Thành tiền (đồng)
1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 5,095,426,000 2 Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 58,675,441,000
3 Chi phí hạ tầng 24,890,912,000
4 Chi phí xây dựng nhà ở 247,464,880,000
5 Chi phí khác 10,427,472,000
6 Chi phí quản lý doanh nghiệp 2,703,558,000
7 Dự phịng phí (10%) 34,200,642,000
8 Trả lãi vay ngân hàng 14,220,573,000
Tổng mức đầu tƣ 397,678,904,000
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lơ 2)
Giải pháp tài chính của dự án:
Nguồn vốn tài chính của dự án đƣợc thực hiện bằng các nguồn vốn tự có của Chủ đầu tƣ, vốn huy động của các đơn vị, các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vốn vay và các nguồn vốn hợp pháp khác. Vốn đầu tƣ dự kiến đƣợc phân bổ nhƣ sau:
- Đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án trong phạm vi đất dự án (khơng tính hạ tầng kỹ thuật cấp thành phố).
- Đầu tƣ xây dựng các cơng trình phải đền bù (hạ tầng kỹ thuật) nhƣ mƣơng, cống thoát nƣớc, giải pháp đƣờng điện chạy qua khu đấtv.v...
- Đầu tƣ xây dựng hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, cấp điện tạm từ điểm đầu nguồn trạm về khu đất trong khi chờ quy hoạch hoàn chỉnh của thành phố để đấu nối.
Ngồi nguồn vốn tự có chủ đầu tư có thể tạo nguồn vốn bằng cách sau:
- Vốn huy động: huy động từ các chủ đầu tƣ thứ phát, các tổ chức cá nhân có nhu cầu về nhà ở theo phƣơng thức tạm ứng trƣớc hoặc cùng tham gia đầu tƣ ngay từ giai đoạn đầu, giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Vốn vay: Để góp phần bảo đảm vốn thực hiện dự án, chủ đầu tƣ dự án kiến nghị đƣợc vay một phần vốn từ quỹ phát triển nhà của thành phố và đƣợc trả chậm.
Trong đó, cơ cấu nguồn vốn của dự án nhƣ sau:
Bảng 3. 3Cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án
TT Nguồn vốn Giá trị (đồng) Tỷ lệ (%)
1 Vốn tự có 31,177,913,000 7.8
2 Vốn vay tín dụng thƣơng mại 93,533,740,000 23.6 3 Vốn huy động của khách hàng 272,967,251,000 68.6
Tổng 397,678,904,000 100
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)
Kế hoạch huy động vốn theo dự kiến của công ty như sau:
Kế hoạch sử dụng vốn đƣợc xây dựng trên cơ sở tổng vốn đầu tƣ của dự án và tiến độ triển khai của dự án. Về nguyên tắc, toàn bộ vốn đầu tƣ của dự án là một phần vốn tự có và vốn vay ngân hàng thƣơng mại. Tuy nhiên, trong thực tế, khi xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án, chủ đầu tƣ sẽ sử dụng một phần tiền thu đƣợc từ việc khai thác tiền ứng trƣớc của ngƣời sử dụng đất.
Căn cứ vào doanh thu và chi phí đã đƣợc dự kiến, nhu cầu vốn đƣợc Công ty xác định bằng tổng vốn đầu tƣ các kỳ trừ đi doanh thu của các kỳ.
Nhƣ vậy, nhu cầu vốn chính là dịng tiền sau thuế của dự án trong trƣờng hợp dự án khơng đầu tƣ bổ sung ngồi kế hoạch và lƣợng phát sinh đã dự kiến. Trong đó 25% vốn đầu tƣ ban đầu là vốn tự có và vay ngân hàng 75%. Từ năm 2005, doanh thu vƣợt q chi phí nên khơng cần huy động vốn bổ sung vốn:
Bảng 3. 4Kế hoạch huy động vốn của dự án
Đơn vị tính: 1000đ
STT Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 1 Doanh thu 0 117.674.270 117.674.270 141.209.124 47.069.708 47.069.708 2 Tổng chi phí 6.627.704 235.758.219 60.483.732 30.987.307 30.987.307 18.614.063 3 Nhu cầu vốn 124.711.653 4 Vốn tự có 31.177.913 5 Vốn vay 93.533.740 NHTM
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lơ 2) Theo ƣớc tính, mỗi năm Cơng ty sẽ huy động vốn của khách hàng thông qua việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng, thu từ việc kinh doanh nhà xây thơ, các căn hộ chung cƣ tại các tịa 9 tầng và 12 tầng, thu chuyển nhƣợng hạ tầng đất nhà trẻ, mẫu giáo.
Dự tính Vinaconex 9 sẽ chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng ngay khi đƣợc cấp giấy phép đầu tƣ. Bởi vì đây là nguồn huy động vốn nhanh nhất của Công ty từ dự án. Đối với đất thấp tầng, Cơng ty chia thành các lơ đất với diện tích khác nhau nhằm đa dạng hóa sản phẩm. Diện tích thấp nhất của các lơ đất là 129.5m2, diện tích lớn nhất của lơ đất là 500m2. Trong đó, đa phần chủ yếu các lơ đất đƣợc chia thành các lơ có diện tích nhỏ.
Đối với các nguồn huy động vốn dựa trên việc kinh doanh nhà xây thô, căn hộ… địi hỏi Cơng ty phải đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và xây thơ sau đó mới thực hiện việc huy động vốn từ các nguồn này đƣợc. Chính vì thế, khi
bắt đầu xây dựng, Công ty ƣu tiên xây dựng hạ tầng trƣớc để tạo điều kiện cho việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng.
Dự kiến dự án sẽ đƣợc xây dựng từ năm 2004 - 2012, Vinaconex 9 bắt đầu huy động vốn từ năm 2005 và đầu tƣ xây dựng chi phí hạ tầng và chi phí xây dựng tịa nhà chung cƣ 9 và 12 tầng. Cơng ty sẽ ƣu tiên hồn thiện 2 chung cƣ trƣớc để nhanh chóng đƣa vào kinh doanh. Do Vinaconex 9là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong thi cơng xây dựng nhiều cơng trình khác nhau nên việc tính tốn chi phí xây dựng tƣơng đối đầy đủ và chi tiết với các hạng mục cơng trình cụ thể.
Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án hai chỉ tiêu quan trọng bậc nhất trong phân tích hiệu quả của dự án đƣợc xác định là NPV và IRR. Ngồi ra dự án cũng tính thêm một số chỉ tiêu khác nhƣ thời gian hoàn thành vốn giản đơn và thời gian hoàn thành vốn chiết khấu. Tỷ lệ chiết khấu của dự án (chi phí cơ hội của vốn) xác định bằng 12% năm.
Vòng đời của dự án là 5 năm chi phí quản lý doanh nghiệp đƣợc phân bổ đều cho 5 năm hoạt động của dự án. Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án đƣợc xác định bằng tổng luồng tiền sau thuế do năm đầu chi phí lớn hơn doanh thu tƣơng đối nhiều, dòng tiền thuần, theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp đƣơc chuyển lỗ sang năm sau để tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Hiệu quả dự án đƣợc tính nhƣ sau :