Pháp luật về giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỸ HẰNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: Pgs.Ts Phan Huy Hồng Học viên: Nguyễn Thị Mỹ Hằng Lớp: Cao học Luật Kinh tế Bình Dƣơng khóa MSSV: 1461070298 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi Nguyễn Thị Mỹ Hằng, tác giả Luận văn cao học Luật Kinh tế định hướng ứng dụng, với đề tài “Pháp luật giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất”, xin cam đoan: Luận văn công trình nghiên cứu tơi thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Phan Huy Hồng Luận văn có kế thừa tư tưởng, kết nghiên cứu người trước; thông tin, số liệu sử dụng Luận văn trung thực có trích dẫn nguồn đầy đủ Tác giả Nguyễn Thị Mỹ Hằng DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Quy định pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2.1 Về mục đích sử dụng đất hợp pháp định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2.2 Về thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2.3 Về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường 10 1.3 Những vấn đề đặt từ thực tiễn áp dụng pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 15 Kết luận chƣơng 17 CHƢƠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT 18 2.1 Quy định pháp luật quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 18 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 19 2.2.1 Về bước thực quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 19 2.2.2 Chủ thể định giá đất tính tiền bồi thường 22 2.2.3 Phương pháp tiến hành thẩm định giá đất bồi thường 26 2.2.4 Tư vấn định giá đất tính tiền bồi thường 30 2.3 Những vấn đề đặt từ thực tiễn áp dụng pháp luật quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 32 Kết luận chƣơng 36 KẾT LUẬN 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Việt Nam q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa, thực dự án thu hút đầu tư, phát triển kinh tế-xã hội, hoạt động chỉnh trang đô thị diễn ngày mạnh mẽ nhằm phát triển mặt đời sống xã hội tạo động lực cho phát triển chung nước Do đó, Nhà nước phải thu hồi đất tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất phục vụ cho đầu tư kết cấu hạ tầng, trường học, đường giao thông phục vụ dân sinh để thực dự án quốc phòng-an ninh Việc thu hồi đất để thực mục đích nêu cần thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Xuất phát từ tầm ảnh hưởng vấn đề giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất năm qua, Đảng Nhà nước quan tâm đến quyền lợi người bị thu hồi đất thông qua việc ban hành chủ trương, văn quy phạm pháp luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hiện quy định pháp luật giá đất nói chung giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất có nhiều đổi mới, cấp ngành quan tâm thực Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hành bên cạnh nhiều mặt tích cực bộc lộ khơng khó khăn, vướng mắc cần nghiên cứu, soi rọi thực tế để có biện pháp giải dứt điểm Trong đó, phải kể đến nguyên tắc xác định giá đất bồi thường chưa thể đầy đủ vai trị định hướng, chưa có văn hướng dẫn định lượng cụ thể Bên cạnh đó, quy trình xác định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất chưa quy định rõ ràng, công tác quản lý nhà nước đất đai phối kết hợp địa phương, ngành liên quan có lúc có nơi chưa chặt chẽ Trong đó, sở liệu giá đất thị trường chưa đủ độ tin cậy nhiều tác động tiêu cực khác từ chế thị trường làm cho chủ thể thực tư vấn giá đất, tham mưu trực tiếp thực thi nhiệm vụ thực tế gặp nhiều khó khăn Từ đó, kết xác định giá đất bồi thường chưa đạt mong muốn, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích đáng người có đất bị thu hồi, nguyên nhân nhiều vụ việc khiếu kiện tổn thất gây cho chủ thể liên quan cần quan tâm giải dứt điểm Để góp phần khắc phục tình trạng này, việc sâu tìm hiểu quy định pháp luật giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất cần thiết; qua phân tích thực trạng pháp luật, đồng thời đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế pháp luật hành Với lý trên, khuôn khổ yêu cầu thực Luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế (hệ ứng dụng) lựa chọn đề tài: “Pháp luật giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” để làm Luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo Thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, vấn đề giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất nhà nghiên cứu quan tâm có cơng trình nghiên cứu, viết, trao đổi liên quan như: - Đặng Hùng Võ, “Tiền bồi thường khơng đủ để dân tìm sinh kế mới”, nguồn: http://giadinh.net.vn - Phạm Văn Võ, “Hãy để thị trường điều tiết”, http://www.thesaigontimes.vn Nội dung đăng tải ý kiến Tiến sĩ hạn chế hoạt động thu hồi đất đề nghị phải thị trường hóa quan hệ đất đai việc thu hồi đất - Tác giả Nguyễn Thị Lan, Luận văn cao học Luật (hệ nghiên cứu), đề tài “Pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường” Trong đó, tác giả phân tích khái niệm liên quan giá đất đặc trưng giá đất; định giá đất, mục đích định giá đất, khoa học ảnh hưởng định giá đất tới phát triển kinh tế, đồng thời phân tích, đánh giá quy định pháp luật định giá đất chung, sở khó khăn, hạn chế, bất cập nguyên nhân hạn chế, bất cập định giá đất Nhìn chung, cơng tác nghiên cứu liên quan đến pháp luật giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất từ trước đến tương đối theo hướng luận văn nghiên cứu Bởi vậy, việc nghiên cứu đề tài vấn đề cần thiết Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Trên sở tập hợp hệ thống hóa quy định pháp luật điều chỉnh giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, đồng thời nghiên cứu kết khảo sát định giá đất bồi thường áp dụng giá đất bồi thường số địa phương, để điểm hợp lý yếu tố chưa khả thi quy định pháp luật hành, qua đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật nêu bất cập quy định pháp luật khó khăn vướng mắc triển khai thực tế Trên sở đó, Luận văn đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật hành Việt Nam định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Các chế định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất quy định Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Giá Tuy nhiên, đặc thù công tác bồi thường địa phương khác nên việc áp dụng pháp luật khơng giống Để làm rõ khía cạnh này, tác giả nghiên cứu, so sánh văn quy phạm pháp luật giá đất để tính bồi thường; đồng thời làm rõ thực trạng liên quan đến vấn đề Nhà nước thu hồi đất, tác động tích cực đến phát triển lành mạnh, ổn định thị trường bất động sản tình hình kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ thời kỳ đổi hội nhập quốc tế Phƣơng pháp nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu, tơi sử dụng phương pháp xã hội học, kế thừa phát triển quan điểm tác giả cơng trình nghiên cứu trước; đồng thời sử dụng phương pháp đối chiếu, so sánh với thực tiễn áp dụng qua nhiều việc cụ thể, phổ biến nhiều địa bàn nước Tôi tập trung phân tích quy định pháp luật định giá đất, sở hạn chế, bất cập định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất để làm sở cho đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Dự kiến kết nghiên cứu địa ứng dụng kết nghiên cứu Kết nghiên cứu phát ưu điểm hạn chế vấn đề giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Qua đó, nhận diện điểm cần phát huy thực tế, đồng thời tìm nguyên nhân đề xuất hướng giải vướng mắc, bất cập quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật thực tế giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Kết nghiên cứu giúp cho Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Tài bổ sung quy định thuộc thẩm quyền hướng dẫn nội dung đảm bảo thực nguyên tắc định giá quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đồng thời giúp kiến nghị Chính phủ điều chỉnh, bổ sung quy định liên quan, từ tạo thêm nhiều bước đột phá quan trọng cho công tác định giá đất nói chung định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất đảm bảo thực tốt tình hình CHƢƠNG NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Quy định pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất Trước đây, giá đất Nhà nước quy định xác định theo Luật Đất đai năm 2003 có nguyên tắc1, bao gồm: (1) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; (2) Các đất liền kề nhau, có điều kiện mức nhau; (3) Đất khu vực giáp ranh địa phương cấp tỉnh có điều kiện mức Tuy nhiên, thời kỳ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, văn quy phạm pháp luật chưa định lượng “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường; chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất nên q trình áp dụng pháp luật cho thấy mục đích định giá đất khơng thể xử lý tốt lợi ích quan hệ đất đai; chưa đề cập đến thời hạn sử dụng đất chưa bao hàm hết nơi, loại đất khơng có giao dịch quyền sử dụng đất Vấn đề phát đưa giải nên Luật Đất đai năm 2013 có nội dung quy định giá đất cụ thể, nguyên tắc định giá đất điểm sáng dư luận đón nhận tích cực nhất, làm để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi sau: việc định giá đất Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc, bổ sung 02 nguyên tắc chỉnh sửa 01 nguyên tắc, bao gồm: (1) theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (2) theo thời hạn sử dụng đất; (3) phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau2 Việc định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, Khoản Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp3 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định sửa đổi, bổ sung mục đích định giá đất thể thơng qua bảng giá đất giá đất cụ thể, nhấn mạnh việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với chế thị trường có quản lý Nhà nước việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất bảo đảm nguyên tắc “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch bồi thường theo quy định pháp luật”4 1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất Pháp luật hành quy định nguyên tắc định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất có nhiều đổi thuận lợi q trình thực Tuy nhiên cơng tác định giá đất tính tiền bồi thường vấn đề phức tạp thực tiễn thi hành pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, nguyên tắc chưa thực đầy đủ số địa phương phát sinh nhiều hạn chế, vướng mắc, cụ thể sau: 1.2.1 Về mục đích sử dụng đất hợp pháp định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Nếu Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác dẫn đến khơng dung hịa lợi ích chủ thể, thiệt thịi cho người sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể loại giá làm sở cho việc xác định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, là: khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể áp dụng cho mục đích định Trong đó, mục đích xác định giá đất cụ thể sử dụng để làm tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Mặc dù pháp luật hành quy định Nhà nước theo mục đích sử dụng đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi Nhưng thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng đất nhiều nguyên nhân khác tự ý xác định mục đích phương thức sử dụng đất cho đất mà sử dụng để thuận tiện Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 Quy định khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013 27 năm 2013, Luật Đất đai quy định việc xác định giá đất tư vấn tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định gồm 05 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất25 Trong đó:  Phương pháp so sánh trực tiếp: thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá26 Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất27 Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng để tính giá đất cách sử dụng mẫu giao dịch chuyển nhượng thực tế thị trường, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự, có khả thay với đất cần định giá làm tiêu chuẩn so sánh, hiệu chỉnh yếu tố khác biệt để tính giá trị đất cần định giá28  Phương pháp thu nhập: phương pháp tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh29 Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất30 Phương pháp thu nhập dùng để định giá đất đai, xem đất đai loại đầu tư thu nhập từ đất đai tạo doanh thu vốn đầu tư31 25 Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 27 Điểm a Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 28 Nguyễn Thị Lan, “Pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường”, Luận văn cao học Luật 2015, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 29 Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 30 Điểm c Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 31 Nguyễn Thị Lan, “Pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường”, Luận văn cao học Luật 2015, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 26 28  Phương pháp thặng dư: phương pháp sử dụng đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản32 Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính33 Phương pháp thặng dư dựa sở tính tốn giá giao dịch bình thường bất động sản hồn thành việc phát triển, sau khấu trừ chi phí xây dựng cơng trình chi phí như: chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế Phần lại giá đất đai thuộc đối tượng định giá34  Phương pháp chiết trừ: sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất)35 Phương pháp chiết trừ áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.36 Khi định giá đất theo phương pháp chiết trừ giống phương pháp so sánh trực tiếp Tuy nhiên, phương pháp chiết trừ tương đối phức tạp so với phương pháp so sánh trực tiếp, phải tách giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi khối tài sản chung Các bước sau phương pháp chiết trừ thực hoàn toàn giống phương pháp so sánh trực tiếp37  Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: phương pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành Phương pháp áp dụng số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà đất, khu đất dự án có giá trị khơng lớn; xác định giá đất tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất trường hợp dự án có đất liền kề nhau, có mục đích sử dụng, khả 32 Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ Điểm d Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 34 Nguyễn Thị Lan, tlđd 35 Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 36 Điểm b Khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ 37 Nguyễn Thị Lan, tlđd 33 29 sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự Việc bổ sung phương pháp nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt nước ta số lượng đất cần định gíá cịn lớn, lực đội ngũ tư vấn giá đất hạn chế 38 Tuy nhiên thực tế, chứng thư định giá đất nhiều đơn vị tư vấn sử dụng phương pháp để định giá đất phương pháp so sánh trực tiếp thường sử dụng nhiều Nhưng rõ ràng, phương pháp phù hợp để định giá vùng đất có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều (trên giao dịch) giao dịch phải có tính tương quan, có khả thay đất cần định giá; vùng đất mà số lượng giao dịch (dưới giao dịch) khơng có giao dịch phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng được, đồng thời theo thời gian, giá đất đai ln có biến động Bên cạnh đó, đất đai xem hàng hóa, mà giá hàng hóa ln biến động thị trường mang tính thời điểm; lấy giá thực để định giá cho thị trường giá đất thiếu xác Mặt khác, phương pháp so sánh trực tiếp cần thiết phải loại trừ yếu tố đầu cơ, song đầu phần thị trường; loại trừ quan hệ khơng bình đẳng hợp đồng chuyển nhượng không phản ánh thực chất quan hệ đất đai Hơn nữa, theo quy định pháp luật “căn vào thơng tin thu thập được, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trong trường hợp cần thiết áp dụng kết hợp phương pháp định giá đất nêu để kiểm tra, so sánh, đối chiếu định giá đất” 39 Trong đó, người sử dụng đất có xu hướng khai thấp thực tế cho với giá Nhà nước quy định để “giảm” mức thuế phải nộp sử dụng liệu chưa đủ độ tin cậy, số liệu “ảo” để so sánh làm cho việc xác định giá đất tính tiền bồi thường nên việc áp dụng mang lại hiệu không cao, tất nhiên kết khơng xác Đây ngun nhân làm hạn chế sáng tạo, khả vận dụng tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất, mà thời gian qua người sử dụng đất thiếu lòng tin tổ chức hoạt động định giá đất nên chưa thể phát huy vai trị tích cực tổ chức hoạt động định giá đất 38 39 Nguyễn Thị Lan, tlđd Khoản Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 30 Cho nên, kết định giá đất tổ chức mang tính chất tham khảo Điều cho thấy phương pháp định giá yếu tố động, phụ thuộc vào phát triển khoa học, công nghệ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, ý muốn chủ quan quan quản lý Nhà nước đất đai Chúng ta thấy rõ phương pháp định giá đất thực chất phương tiện mang tính kỹ thuật, cần có cải tiến sử dụng, đồng thời yêu cầu đơn vị tư vấn quan nhà nước áp dụng pháp luật đảm bảo kết mang lại tốt nhất, phù hợp với mục đích đặt mang lại kết định giá sát với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường điều đáng khuyến khích Vì vậy, vào phương pháp định giá đất Chính phủ quy định khó khăn để đảm bảo nguyên tắc định giá đất phù hợp với chế thị trường Giá đất định hàm chứa tính lạc hậu thực trạng định giá đất đòi hỏi nhiều yếu tố khách quan, khả thi thực tế, việc khó khăn 2.2.4.Tƣ vấn định giá đất tính tiền bồi thƣờng Từ quy định pháp luật vấn đề nêu cho thấy: Luật Đất đai năm 2013 xác định trường hợp phải có tư vấn giá đất; xác định chứng thư định giá “một để quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất”40 So với quy định trước khoản Điều 57 Luật Đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010 UBND cấp tỉnh cấp huyện xác định giá đất phải tham khảo quan tư vấn định giá đất độc lập, chứng thư định giá để tham khảo trình quản lý Nhà nước tài đất đai Quy định pháp luật hành có điểm tích cực đáng ghi nhận từ xác định rõ giá trị pháp lý chứng thư định giá đất Đối với quyền tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất pháp luật quy định41: thực tư vấn xác định giá đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật giá quy định khác pháp luật có liên quan; yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận hợp đồng; đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật Đồng thời có 40 41 Khoản Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 116 Luật Đất đai năm 2013 31 nghĩa vụ42: Chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn xác định giá đất; Thực thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; Chịu tra, kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, kết hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm trường hợp đột xuất; Thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan theo quy định pháp luật Do đó, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều cố gắng công nhận giá đất tư vấn xác định để quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất Song, quy định lại có tính mở khơng có chế tài ràng buộc quan quản lý Nhà nước đất đai xây dựng bảng giá đất phải dựa sở kết định giá tổ chức tư vấn Tuy nhiên, vấn đề có quan hành đơn vị trực thuộc quan chủ thể yêu cầu định giá Các tổ chức tư vấn giá đất đặt hai áp lực: mặt chủ thể chịu quản lý quan hành Nhà nước việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động; mặt khác quan Nhà nước khách hàng chủ yếu phải phục vụ Thực tế, đa số đơn vị tư vấn định giá đất thành lập thời gian gần đây, kinh nghiệm lực định giá đất chưa thật đồng Địa bàn lĩnh vực hoạt động đơn vị tư vấn chưa rộng rãi, chủ yếu tập trung thành phố lớn Tuy nhiên, điều kiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quy trình xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể cịn nhiều bất cập việc tư vấn xác định giá đất tính bồi thường kết giá định khó tuân thủ nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực theo Khoản Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 Hơn nữa, trường hợp thuê tổ chức có chức tư vấn giá đất tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất phải lập Chứng thư định giá đất UBND cấp huyện có trách nhiệm đề xuất tổ chức có chức tư vấn giá đất thực lập chứng thư định giá đất hệ số điều chỉnh trường hợp tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ 20 tỷ số trường hợp giá đất có biến động lớn so với bảng giá đất Tuy nhiên giá trị pháp lý chứng thư định giá đất tổ chức 42 Khoản Điều 116 Luật Đất đai năm 2013 32 hoạt động dịch vụ cung cấp chưa thừa nhận hạn chế hiệu hoạt động tổ chức định giá đất, tư vấn giá đất Ngoài ra, trường hợp pháp luật cho phép tư vấn xác định giá đất thực trường hợp xác định giá đất cụ thể làm để bồi thường Nhà nước thu hồi đất Giá trị pháp lý chứng thư thẩm định giá đất tư vấn xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất Theo Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá trị pháp lý chứng thư định giá “một để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định bảng giá đất” Và nguyên tắc, không đồng ý với giá đất UBND cấp tỉnh “quyết định”, người dân hồn tồn tự thuê quan định giá Cũng trình giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan Như vậy, điểm sáng quy định cho phép xác định lại giá đất trường hợp có khiếu nại giá đất bên liên quan Tuy nhiên, việc khiếu nại người dân sử dụng triệt để dẫn đến tình trạng phải xác định lại giá đất bồi thường quyền địa phương gặp khơng khó khăn khơng biết giải hộ dân khác dự án nghiêm túc chấp hành nhận tiền bồi thường bàn giao mặt Do khơng có quy định để UBND cấp tỉnh “xem xét” đến chứng thư định giá việc người dân thuê tổ chức định giá trở nên vô nghĩa Vấn đề này, cần chuyên gia quan tâm nghiên cứu kiểm nghiệm thực tế thời gian tới 2.3.Những vấn đề đặt từ thực tiễn áp dụng pháp luật quy trình định giá đất tính tiền bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất Pháp luật hành khơng có quy định cụ thể quy trình Nhà nước định giá đất nên địa phương lại có quy trình riêng Trình tự bước định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải qua nhiều bước thông qua nhiều cấp nên việc xác định giá kéo dài Hệ thống quan định giá hình thành, việc UBND cấp tỉnh định mức giá có sử dụng giá đất đơn vị tư vấn đưa hay không tùy thuộc vào ý muốn chủ quan quan quản lý đất đai cấp tỉnh; phối kết hợp sở ngành, Trung tâm Phát triển quỹ đất địa phương nhiều lúc chưa kịp thời, chưa thật khách quan gây việc định giá thấp giá thực thị trường, ảnh hưởng quyền lợi ích đáng người có đất bị thu hồi, dẫn đến đồng 33 thuận chưa cao nhân dân Trong nhiều trường hợp, tổn thất kinh tế tinh thần chủ thể liên quan người dân có đất bị thu hồi khơng thể đo đếm Kết tham vấn cộng đồng trực tiếp thăm dò ý kiến bạn đọc báo VnEconomy gần cho thấy, có tới 84,68% số người hỏi đồng ý không trao thẩm quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh; 92,35% ý kiến đồng ý cần có tham gia tổ chức định giá đất độc lập nhằm đề xuất giá đất khách quan, phù hợp thị trường trước quan nhà nước định Thật vậy, theo số liệu bồi thường đất đa số dự án tỉnh thành phố Hồ Chí Minh bồi thường theo giá đất thị trường tư vấn định giá đất độc lập cung cấp phần lớn người dân chấp nhận phương thức tiếp cận bồi thường giúp đẩy nhanh nhiều tốc độ chi trả tiền bồi thường, làm giảm đáng kể số lượng khiếu kiện người dân Và Báo cáo giám sát độc lập chi trả bồi thường tái định cư hợp phần Dự án Nâng cấp Đơ thị thành phố Hồ Chí Minh có tham gia đơn vị tư vấn độc lập cho thấy 71% số người bị ảnh hưởng hài lòng với mức giá bồi thường, giúp họ phục hồi nhanh tài sản sinh kế để ổn định sống 43 Chính thế, phạm vi nghiên cứu đề tài, xin đề xuất số nội dung sau nhằm tháo gỡ phần khó khăn, bất cập q trình áp dụng pháp luật; góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, cụ thể sau:  Thứ nhất, chủ thể xác định giá đất tính tiền bồi thường Trước yêu cầu quan quản lý định giá đất bồi thường phải tổ chức chuyên trách, độc lập chuyên môn kiến thức khoa học, công tác xác định giá đất cần điều kiện khách quan để định giá đất cách trung thực khả thi Tôi kiến nghị cấp ngành cần rà soát, đánh giá tổng kết hiệu công việc liên quan đến cấp ngành để kịp thời tham mưu điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật theo hướng tách thẩm quyền định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất khỏi quyền định vấn đề quản lý đất đai UBND cấp tỉnh Trong trình thực quyền nghĩa vụ chủ thể để điều chỉnh, vận dụng giá đất bồi thường cần đảm bảo tính thời điểm thực tập trung 43 Ngân hàng giới (2011), sđd, tr 111 34 thông qua Nhà nước Đồng thời quy định rõ chủ thể hưởng lợi có biến động giá đất bồi thường dự án Pháp luật quy định chế kiểm tra, giám sát độc lập Hội đồng nhân dân cấp tỉnh q trình định giá đất thơng qua bảng giá đất, thực tế vấn đề bỏ ngõ Cần quy định chặt chẽ việc tham vấn ý kiến người sử dụng đất, thông qua đại diện tập thể để lựa chọn Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất có chun mơn nghiệp vụ cao thay mặt tập thể người sử dụng đất thực công việc định giá đất nhằm phát huy quyền làm chủ người dân chủ sở hữu phần đất bị thu hồi có quyền trực tiếp đưa mức giá tài sản làm chủ Đồng thời, đủ chứng để thuyết phục quan nhà nước định giải khiếu nại định lại giá đất bồi thường cách công  Thứ hai, Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp Tiếp tục tạo chế khuyến khích phát triển hoạt động dịch vụ xác định giá đất rộng khắp để đáp ứng nhu cầu ngày cao, theo hướng cạnh tranh, nâng cao chất lượng dịch vụ xác định giá đất đáp ứng yêu cầu tình hình Cần quan tâm xây dựng chương trình tồn diện tiêu chuẩn kỹ thuật định giá Việt Nam, chế đánh giá chất lượng kết định giá tạo điều kiện để quy định pháp luật định giá đất bồi thường có tính khả thi cao triển khai thực thực tế Quy định giá trị pháp lý chứng thư định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp quan hệ cụ thể Chẳng hạn trường hợp tổ chức, cá nhân thuê bên thỏa thuận thuê Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất để định giá trị đất đai làm sở thực giao dịch dân giải tranh chấp đất đai chứng thư định giá đất có giá trị bắt buộc bên thuê bên thỏa thuận thuê; trường hợp hộ dân thuộc diện bị thu hồi đất giới thiệu Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất để định giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất chứng thư định giá đất có giá trị bắt buộc hộ dân bị thu hồi đất quan Nhà nước có liên quan đến thu hồi đất  Thứ ba, phương pháp định giá đất Trước thực trạng thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường chưa đảm bảo thực chất, khách quan; giá đất sở liệu đất đai, giá sàn giao dịch bất động sản chưa đủ độ tin cậy, tác giả kiến nghị Chính phủ cần quy định 35 hướng dẫn rõ nội dung, yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường Quy định phương pháp định giá đất theo hướng động, cho phép Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất sử dụng phương pháp định giá khoa học khác phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành để nâng cao sáng tạo Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất Khi định giá cần sử dụng hai phương pháp để giúp quan nhà nước có đủ sở để thẩm định kiểm chứng kết định giá đất bồi thường  Thứ tư, trình tự, thủ tục định giá đất bồi thường Cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục định giá đất giúp cho địa phương tổ chức thực định giá đất bồi thường thống đồng Trong đó, quy định trình tự, thủ tục thực việc xác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh tham gia người bị thu hồi đất trình xây dựng đơn giá; quy định thời gian Tổ chức tư vấn đủ để thực nhiệm vụ cách hiệu nhất, quan nhà nước tổ chức họp xem xét, thông qua chứng thư thẩm định giá Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND cấp huyện xây dựng phương án giá đất thẩm định, trình phê duyệt giá đất cụ thể đảm bảo quy định đạt đồng thuận người dân có đất bị thu hồi  Thứ năm, bổ sung thêm chế giải tranh chấp giá đất bồi thường để làm sở pháp lý giải tình phát sinh thực tế Trong trường hợp có xảy bất đồng kết định giá đất Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá Tịa án nhân dân quan có thẩm quyền xem xét giải bất đồng Cũng chế giải khiếu nại khởi kiện người dân không thống với giá đất bồi thường UBND cấp tỉnh định Ban hành quy định chế phối hợp việc xây dựng giá bồi thường đất giáp ranh công trình qua hai địa bàn cấp tỉnh cấp huyện Cần thiết có quan đầu mối tổ chức phối hợp hai đơn vị cấp với nên giao cho đơn vị tư vấn thực xác định giá đất cụ thể để đảm bảo tính thống Có thế, đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch, thống khách quan, tránh phát sinh khiếu nại, so bì dự án địa bàn dự án qua nhiều địa bàn giáp ranh 36 Kết luận chƣơng Quy trình định giá đất tính tiền bồi thường chuỗi hoạt động pháp lý quan trọng cần thiết để chủ thể liên quan chấp hành pháp luật chủ động vai trò chủ thể khách thể Đồng thời, quy định rõ ràng, khả thi trình tự, thủ tục bước thực có ý nghĩa định thành cơng cơng tác nhạy cảm khó khăn để xác định giá đất bồi thường cách chuẩn xác, tạo tâm lý tin tưởng cho người dân có đất bị thu hồi sẵn sàng bàn giao mặt để thực dự án Tuy nhiên, pháp luật hành chưa có quy định bổ sung quy trình xác định giá đất bồi thường, tham khảo ý kiến người sử dụng đất việc định giá đất thông qua bảng giá đất, chế giải bất đồng có nhiều người sử dụng đất không đồng thuận kết định giá đất UBND cấp tỉnh Trên thực tế, địa phương ban hành kế hoạch quy trình riêng để tổ chức thực công tác xác định giá đất bồi thường dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu chưa thực đồng địa phương Từ đó, cơng tác xác định giá đất gây ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, bất cập thẩm quyền định giá đất, chủ thể tham gia vào quy trình khó đảm bảo nguyên tắc độc lập, khách quan minh bạch Phương pháp định giá đất phản ánh chất, nội dung giá đất kinh tế thị trường phương pháp thường sử dụng lại dựa vào thông tin mang tính lạc hậu, cịn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường ý muốn chủ quan quan quản lý nhà nước đất đai Bên cạnh đó, phối hợp ngành, địa phương khu vực có dự án chưa đáp ứng đầy đủ, kịp thời cịn chủ quan, tồn quyền định đoạt cấp thẩm quyền phê duyệt giá đất gây cản trở tiến độ đầu tư dự án chưa đạt đồng thuận nhân dân, gây nhiều hệ lụy khó lường Để góp phần tích cực vào cơng tác cải cách hành quản lý nhà nước đất đai, đẩy nhanh tiến độ thực công tác bồi thường đất giải nhanh chóng tồn tại, khó khăn trên, thời gian tới cấp ngành cần rà soát, đánh giá cách tổng thể khách quan để đề xuất ban hành quy trình xác định giá đất bồi thường để thống thực cách khoa học hiệu thực tế 37 KẾT LUẬN Pháp luật đất đai hành quy định có nhiều điểm cơng tác định giá đất nói chung định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất nói riêng Tuy nhiên, quy định nhiều bất cập nguyên tắc định giá đất, quy trình định giá đất, thẩm quyền định giá đất kết hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất Trên thực tế, nguyên tắc định giá đất chưa thể hết vai trò định hướng cho cơng tác định giá đất; quy trình định giá đất bồi thường thiếu tính thống mang nặng ý chí chủ quan; chế tham gia, giám sát, tư vấn định giá đất chưa thật tạo điều kiện khuyến khích để chủ thể liên quan chủ động thực phát huy hiệu công việc định giá đất cách độc lập, khách quan Khi Nhà nước thu hồi đất, kết định giá đất có chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế thị trường đa số người có đất bị thu hồi chưa đồng thuận cao với giá đất tính tiền bồi thường Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng do: định giá đất bồi thường pháp luật giao thẩm quyền cho quan Nhà nước với áp lực tài chính, thu hút đầu tư phát triển kinh tế-xã hội gắn với an ninh quốc phòng lớn Trong khung giá, bảng giá đất mang tính lạc hậu, thị trường giá đất chưa hồn chỉnh, thiếu tính chuyên nghiệp sở liệu giá đất thị trường chưa thật đáng tin cậy, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ để làm định giá đất bồi thường; nguyên tắc định giá đất chưa quy định cụ thể; quy trình định giá đất bồi thường chưa đảm bảo để địa phương thực đồng quán; tham gia, giám sát chủ thể liên quan quyền, nghĩa vụ tư vấn tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chưa thực đầy đủ minh bạch Những bất cập nêu không khắc phục kịp thời giải dứt điểm gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích đáng đối tượng liên quan; tổn thất kinh tế vô to lớn; điều tiết quản lý nhà nước đất đai không mang lại hiệu mong muốn Và quan trọng kỳ vọng lòng tin nhân dân vào quan Nhà nước lãnh đạo Đảng có phần giảm sút Tất vấn đề đặt toán nan giải cho cấp, ngành có trách nhiệm phải nghiêm túc nhìn nhận thiếu sót, bất cập q trình thực thi pháp luật, tổng kết kinh nghiệm thực tiễn đề xuất giải pháp hữu hiệu để thực ngày hiệu công tác định giá đất bồi thường Bên cạnh đó, 38 pháp luật hành cần có bước đột phá quan trọng để sửa đổi, hoàn thiện hướng dẫn cụ thể, chi tiết công tác định giá đất nhằm giảm khiếu kiện dân giá đất tính tiền bồi thường giảm nguy tham nhũng quản lý đất đai Chính phủ cần quy định rõ nguyên tắc định giá đất đảm bảo vai trò chủ động Nhà nước việc hình thành, điều tiết thị trường định hướng cho việc định giá đất tính tiền bồi thường; quy định hướng dẫn trình tự, thủ tục thực thống cho địa phương chủ động phối hợp, thực nhiệm vụ cách chặt chẽ đảm bảo cạnh tranh lành mạnh địa phương cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực dựa án thu hút đầu tư Trong thời gian tới, pháp luật cần quy định thẩm quyền định giá đất tính tiền bồi thường quan Nhà nước đảm bảo độc lập với quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất giải khiếu nại giá đất bồi thường; đẩy mạnh việc tổ chức xây dựng hoàn thiện sở liệu giá đất thị trường; quy định cụ thể chế tham gia ý kiến tổ chức tư vấn tham gia, giám sát người dân quy trình xây dựng định giá đất để tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật Hiến pháp năm 2013 Bộ Luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Luật Giá 2012 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng 10 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 Chính phủ thi hành luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 11 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 12 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 thẩm định giá 13 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 14 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 15 16 17 18 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định giá đất Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 20 Thông tư số 36/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính phủ 21 Thơng tư số 36/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính phủ 22 Thơng tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/5/2014 việc nhiệm vụ Sở Tài nguyên Môi trường 23 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng năm 2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 việc thi hành Luật Đất đai 24 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 25 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 thẩm định giá 26 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 16 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 27 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương B Sách, giáo trình, viết nghiên cứu 28 Nguyễn Thị Lan, đề tài “Pháp luật định giá đất điều kiện kinh tế thị trường” Luận văn cao học Luật 2015 trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 29 Ngân hàng Thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội 2011, Báo cáo Nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Việt Nam 30 Đặng Hùng Võ, “Tiền bồi thường khơng đủ để dân tìm sinh kế mới”, nguồn: http://gia đình.net.vn 31 Phạm Văn Võ, “Hãy để thị trường điều tiết”, http://www.thesaigontimes.vn Nội dung đăng tải ý kiến Tiến sĩ hạn chế hoạt động thu hồi đất đề nghị phải thị trường hóa quan hệ đất đai việc thu hồi đất C Luận văn có sử dụng nguồn thơng tin đƣợc đăng tải từ trang mạng sau: 32 http://vneconomy.vn/thoi-su/khong-the-trao-toan-quyen-quyet-dinh-gia-datcho-dia-phuong-20120909103446853.htm 33 http://www.baomoi.com/mo-ho-nhu-dinh-gia-dat/c/11646158.epi ... dụng pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2.1 Về mục đích sử dụng đất hợp pháp định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất ... định pháp luật quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 18 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật quy trình định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất. .. ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƢỜNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Quy định pháp luật nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.2 Thực tiễn áp dụng pháp