giá đất tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Pháp luật hiện hành khơng có những quy định cụ thể về quy trình Nhà nước quyết định giá đất nên mỗi một địa phương lại có một quy trình riêng. Trình tự các bước định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải qua nhiều bước và thông qua nhiều cấp nên việc xác định giá còn kéo dài. Hệ thống cơ quan định giá đã được hình thành, nhưng việc UBND cấp tỉnh quyết định mức giá và có sử dụng giá đất do đơn vị tư vấn đưa ra hay không tùy thuộc vào ý muốn chủ quan của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh; sự phối kết hợp giữa các sở ngành, các Trung tâm Phát triển quỹ đất và các địa phương nhiều lúc còn chưa kịp thời, chưa thật sự khách quan đã gây ra việc định giá thấp hơn giá thực trên thị trường, ảnh hưởng quyền và lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi, dẫn đến sự đồng
thuận chưa cao trong nhân dân. Trong nhiều trường hợp, những tổn thất về kinh tế và tinh thần của các chủ thể liên quan và nhất là của người dân có đất bị thu hồi là khơng thể đo đếm được.
Kết quả tham vấn cộng đồng trực tiếp và thăm dò ý kiến bạn đọc trên báo VnEconomy gần đây cho thấy, có tới 84,68% số người được hỏi đồng ý không trao thẩm quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh; 92,35% ý kiến đồng ý rằng cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập nhằm đề xuất giá đất khách quan, phù hợp thị trường trước khi cơ quan nhà nước quyết định.
Thật vậy, theo số liệu về bồi thường đất trong đa số dự án tại các tỉnh và thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng bồi thường theo giá đất trên thị trường do tư vấn định giá đất độc lập cung cấp được phần lớn người dân chấp nhận và phương thức tiếp cận bồi thường này đã giúp đẩy nhanh hơn nhiều tốc độ chi trả tiền bồi thường, cũng như làm giảm đáng kể số lượng khiếu kiện của người dân. Và trong Báo cáo giám sát độc lập về chi trả bồi thường và tái định cư của một hợp phần trong Dự án Nâng cấp Đô thị thành phố Hồ Chí Minh có sự tham gia của các đơn vị tư vấn độc lập cho thấy 71% số người bị ảnh hưởng hài lòng với mức giá bồi thường, đã giúp họ phục hồi nhanh các tài sản và sinh kế để ổn định cuộc sống43
. Chính vì thế, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tôi xin đề xuất một số nội dung sau nhằm tháo gỡ phần nào những khó khăn, bất cập trong q trình áp dụng pháp luật; cũng như góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về chủ thể xác định giá đất tính tiền bồi thường
Trước yêu cầu cơ quan quản lý và định giá đất bồi thường phải là tổ chức chuyên trách, độc lập về chuyên môn và kiến thức khoa học, và công tác xác định giá đất luôn cần một điều kiện khách quan để định giá đất một cách trung thực và khả thi. Tôi kiến nghị các cấp các ngành cần rà soát, đánh giá tổng kết hiệu quả công việc liên quan đến từng cấp từng ngành để kịp thời tham mưu điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật theo hướng tách thẩm quyền định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ra khỏi quyền quyết định các vấn đề về quản lý đất đai của UBND cấp tỉnh.
Trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể để điều chỉnh, vận dụng giá đất bồi thường cần đảm bảo tính thời điểm và thực hiện tập trung
thông qua Nhà nước. Đồng thời quy định rõ chủ thể hưởng lợi nếu có sự biến động về giá đất bồi thường của từng dự án.
Pháp luật quy định về cơ chế kiểm tra, giám sát độc lập của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với quá trình định giá đất và thơng qua bảng giá đất, vì trên thực tế vấn đề này cịn bỏ ngõ.
Cần quy định chặt chẽ việc tham vấn ý kiến của người sử dụng đất, thông qua đại diện tập thể để lựa chọn Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất có chuyên môn nghiệp vụ cao thay mặt tập thể những người sử dụng đất thực hiện công việc định giá đất và nhằm phát huy hơn nữa quyền làm chủ của người dân là chủ sở hữu của phần đất bị thu hồi có quyền trực tiếp đưa ra mức giá đối với tài sản do mình làm chủ. Đồng thời, đủ chứng cứ để thuyết phục cơ quan nhà nước quyết định giải quyết khiếu nại hoặc định lại giá đất bồi thường một cách công bằng.
Thứ hai, về Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp
Tiếp tục tạo cơ chế khuyến khích phát triển hoạt động dịch vụ xác định giá đất rộng khắp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, theo hướng cạnh tranh, nâng cao chất lượng dịch vụ xác định giá đất đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới.
Cần quan tâm xây dựng một chương trình toàn diện về tiêu chuẩn kỹ thuật định giá của Việt Nam, cơ chế đánh giá chất lượng kết quả định giá tạo điều kiện để các quy định pháp luật về định giá đất bồi thường có tính khả thi cao khi triển khai thực hiện trên thực tế.
Quy định giá trị pháp lý của chứng thư định giá đất do Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp đối với từng quan hệ cụ thể. Chẳng hạn trong trường hợp do tổ chức, cá nhân thuê hoặc do các bên thỏa thuận thuê Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất để định giá trị đất đai làm cơ sở thực hiện các giao dịch dân sự hoặc giải quyết các tranh chấp về đất đai... thì chứng thư định giá đất có giá trị bắt buộc đối với bên thuê hoặc các bên thỏa thuận thuê; trường hợp các hộ dân thuộc diện bị thu hồi đất giới thiệu Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất để định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì chứng thư định giá đất có giá trị bắt buộc đối với các hộ dân bị thu hồi đất và các cơ quan Nhà nước có liên quan đến thu hồi đất.
Thứ ba, về phương pháp định giá đất
Trước thực trạng các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường chưa đảm bảo thực chất, khách quan; giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, giá trên sàn giao dịch bất động sản chưa đủ độ tin cậy, tác giả kiến nghị Chính phủ cần quy định
và hướng dẫn rõ các nội dung, yêu cầu trong khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường.
Quy định phương pháp định giá đất theo hướng động, cho phép Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất sử dụng các phương pháp định giá khoa học khác phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành để nâng cao sự sáng tạo của các Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất. Khi định giá cần sử dụng ít nhất là hai phương pháp để giúp các cơ quan nhà nước có đủ cơ sở để thẩm định và kiểm chứng các kết quả định giá đất bồi thường.
Thứ tư, về trình tự, thủ tục định giá đất bồi thường.
Cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất giúp cho các địa phương tổ chức thực hiện định giá đất bồi thường được thống nhất và đồng bộ. Trong đó, quy định trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn các tỉnh về sự tham gia của người bị thu hồi đất trong quá trình xây dựng đơn giá; quy định thời gian các Tổ chức tư vấn đủ để thực hiện nhiệm vụ một cách hiệu quả nhất, và các cơ quan nhà nước tổ chức họp xem xét, thông qua chứng thư thẩm định giá ở Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND cấp huyện xây dựng phương án giá đất và thẩm định, trình phê duyệt giá đất cụ thể đảm bảo quy định và đạt được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi.
Thứ năm, bổ sung thêm cơ chế giải quyết tranh chấp giá đất bồi thường để làm cơ sở pháp lý giải quyết các tình huống phát sinh trên thực tế. Trong trường hợp nếu có xảy ra những bất đồng về kết quả định giá đất do Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá thì Tịa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết những bất đồng. Cũng như cơ chế giải quyết khiếu nại và khởi kiện nếu như người dân không thống nhất với giá đất bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định.
Ban hành quy định cơ chế phối hợp việc xây dựng giá bồi thường đất giáp ranh đối với các cơng trình đi qua hai địa bàn cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Cần thiết có cơ quan đầu mối tổ chức phối hợp hai đơn vị cùng cấp với nhau và nên giao cho một đơn vị tư vấn thực hiện xác định giá đất cụ thể để đảm bảo tính thống nhất. Có như thế, mới đảm bảo tính cơng bằng, minh bạch, thống nhất và khách quan, tránh phát sinh khiếu nại, so bì giữa các dự án trên cùng địa bàn và dự án đi qua nhiều địa bàn giáp ranh.
Kết luận chƣơng 2
Quy trình định giá đất tính tiền bồi thường là một chuỗi hoạt động pháp lý quan trọng và cần thiết để những chủ thể liên quan chấp hành pháp luật và chủ động hơn trong vai trò là chủ thể hoặc khách thể. Đồng thời, chính những quy định rõ ràng, khả thi về trình tự, thủ tục các bước thực hiện có ý nghĩa quyết định sự thành cơng của cơng tác nhạy cảm và khó khăn để xác định giá đất bồi thường một cách chuẩn xác, tạo tâm lý tin tưởng cho người dân có đất bị thu hồi sẵn sàng bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định bổ sung về quy trình xác định giá đất bồi thường, cũng như tham khảo ý kiến của người sử dụng đất về việc định giá đất và thông qua bảng giá đất, cũng như cơ chế giải quyết những bất đồng khi có nhiều người sử dụng đất khơng đồng thuận kết quả định giá đất của UBND cấp tỉnh. Trên thực tế, mỗi địa phương đã ban hành kế hoạch và quy trình riêng để tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất bồi thường đã dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều giữa các địa phương. Từ đó, cơng tác xác định giá đất đã gây ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là cịn bất cập ở thẩm quyền định giá đất, các chủ thể tham gia vào quy trình khó đảm bảo ngun tắc độc lập, khách quan và minh bạch. Phương pháp định giá đất mặc dù phản ánh được bản chất, nội dung của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhưng các phương pháp thường được sử dụng lại dựa vào các thơng tin mang tính lạc hậu, cịn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường và ý muốn chủ quan của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa các ngành, các địa phương trong khu vực có dự án chưa đáp ứng đầy đủ, kịp thời và cịn chủ quan, tồn quyền định đoạt của cấp thẩm quyền phê duyệt giá đất đã gây cản trở tiến độ đầu tư các dự án và chưa đạt được sự đồng thuận trong nhân dân, gây nhiều hệ lụy khó lường.
Để góp phần tích cực vào công tác cải cách hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường về đất và giải quyết nhanh chóng những tồn tại, khó khăn trên, thời gian tới các cấp các ngành cần rà soát, đánh giá một cách tổng thể và khách quan để đề xuất ban hành quy trình xác định giá đất bồi thường để thống nhất thực hiện một cách khoa học và hiệu quả hơn trên thực tế.
KẾT LUẬN
Pháp luật đất đai hiện hành quy định có nhiều điểm mới về cơng tác định giá đất nói chung và định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng. Tuy nhiên, các quy định còn nhiều bất cập ở nguyên tắc định giá đất, quy trình định giá đất, thẩm quyền định giá đất và kết quả hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất... Trên thực tế, các nguyên tắc định giá đất chưa thể hiện hết vai trò định hướng cho cơng tác định giá đất; quy trình định giá đất bồi thường thiếu tính thống nhất và mang nặng ý chí chủ quan; các cơ chế tham gia, giám sát, tư vấn định giá đất chưa thật sự tạo điều kiện và khuyến khích để các chủ thể liên quan chủ động thực hiện và phát huy hiệu quả công việc định giá đất một cách độc lập, khách quan. Khi Nhà nước thu hồi đất, kết quả định giá đất có chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và đa số người có đất bị thu hồi chưa đồng thuận cao với giá đất tính tiền bồi thường.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng này là do: khi định giá đất bồi thường pháp luật đã giao thẩm quyền cho cơ quan Nhà nước với áp lực về tài chính, thu hút đầu tư phát triển kinh tế-xã hội gắn với an ninh quốc phòng quá lớn. Trong khi đó khung giá, bảng giá đất vẫn mang tính lạc hậu, thị trường giá đất chưa hồn chỉnh, thiếu tính chuyên nghiệp và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường chưa thật sự đáng tin cậy, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ để làm căn cứ định giá đất bồi thường; các nguyên tắc định giá đất chưa được quy định cụ thể; quy trình định giá đất bồi thường chưa đảm bảo để các địa phương thực hiện đồng bộ và nhất quán; sự tham gia, giám sát của các chủ thể liên quan và các quyền, nghĩa vụ tư vấn của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chưa được thực hiện đầy đủ và minh bạch.
Những bất cập nêu trên nếu không được khắc phục kịp thời và giải quyết dứt điểm sẽ gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích chính đáng của các đối tượng liên quan; những tổn thất về kinh tế là vô cùng to lớn; sự điều tiết và quản lý nhà nước về đất đai không mang lại hiệu quả như mong muốn. Và quan trọng hơn là sự kỳ vọng và lòng tin của nhân dân vào các cơ quan Nhà nước và sự lãnh đạo của Đảng có phần giảm sút.
Tất cả các vấn đề trên đặt ra một bài tốn nan giải cho các cấp, các ngành có trách nhiệm phải nghiêm túc nhìn nhận những thiếu sót, bất cập trong q trình thực thi pháp luật, tổng kết kinh nghiệm thực tiễn và đề xuất các giải pháp hữu hiệu để thực hiện ngày càng hiệu quả hơn công tác định giá đất bồi thường. Bên cạnh đó,
pháp luật hiện hành cũng cần có những bước đột phá quan trọng để sửa đổi, hoàn thiện và hướng dẫn cụ thể, chi tiết về công tác định giá đất nhằm giảm khiếu kiện của dân về giá đất tính tiền bồi thường và giảm nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai. Chính phủ cần quy định rõ hơn các nguyên tắc định giá đất đảm bảo vai trò chủ động của Nhà nước trong việc hình thành, điều tiết thị trường và định hướng cho việc định giá đất tính tiền bồi thường; quy định và hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện thống nhất cho các địa phương chủ động phối hợp, thực hiện nhiệm vụ một cách chặt chẽ và đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh giữa các địa phương trong