Góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất

Mặt khác, cũng như thị trường bất động sản, quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất cũng mới ở giai đoạn hình thành sơ khai, các quy định pháp lý về nó cho đến nay, cụ thể là tro

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-O0O -

PHẠM QUỐC THÁI

GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KHÓA LUẬT TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật Thương Mại

TPHCM – 2008

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008

3

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài :

Kể từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986), nền kinh tế nước ta đã và đang có nhiều bước chuyển mình to lớn Chính sách đổi mới kinh tế theo xu hướng thị trường cùng với việc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã mang lại nhiều thành tựu rực rỡ, là minh chứng cho sự nhận thức đúng đắn về con đường đi lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta

Tuy vậy, trong giai đoạn hiện nay, nhiều thách thức khó khăn trước mắt đang đe doạ nền kinh tế đất nước, dù Việt Nam đã trở thành thành viên của Tổ chức Thương Mại Thế Giới (WTO) Sự khan hiếm nguồn nhiên liệu xăng dầu dẫn đến chỉ số giá tiêu dùng tăng, tình trạng lạm phát cao, cùng hàng loạt những biến đổi bất thường của thị trường bất động sản đã và đang làm nhiều nhà đầu tư lo ngại Trong bối cảnh này, việc có những chính sách thích hợp để thúc đẩy sản xuất kinh doanh và kiềm chế lạm phát sẽ giúp kinh

tế đất nước phát triển thuận lợi hơn Tuy nhiên, đây là một việc không hề dễ dàng, nhất là trong tình hình giá đất ở các đô thị lớn của Việt Nam ngày một gia tăng đã tạo thêm gánh nặng cho chi phí đầu vào, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành các sản phẩm tiêu dùng Điều đó cho thấy rằng đất đai luôn đóng một vai trò rất quan trọng trong sản xuất kinh doanh vì nó là nền tảng của cuộc sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra của cải vật chất phục vụ con người Do đó việc tận dụng tốt nguồn vốn đất đai để phát triển kinh

tế sẽ là một trong những biện pháp hữu hiệu trong quản lý kinh tế vĩ mô

Ngay từ Luật Đất Đai 1993, Nhà nước đã có các quy định đề cập đến vấn đề góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất Đây là một quyền năng rất sáng tạo và linh hoạt và thực tế minh chứng cho thấy nó đã phát huy được hiệu quả trong việc thúc đẩy quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, nhất là đối với các nhà đầu tư nước ngoài Mặt khác, cũng như thị trường bất động sản, quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất cũng mới

ở giai đoạn hình thành sơ khai, các quy định pháp lý về nó cho đến nay, cụ thể là trong Luật Đất Đai 2003 tuy đã được hoàn chỉnh hơn nhưng vẫn còn bó buộc trong phạm vi

hẹp chưa thực sự phát huy hết những mặt tích cực và ý nghĩa thiết thực của quyền năng

này

Xuất phát từ thực tế đó, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất”, một đề tài tuy không mới nhưng vẫn có nhiều vấn đề và giá trị thiết thực Qua đề tài này, tác giả mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong việc nghiên

4

cứu, tìm ra các giải pháp mới để khắc phục các nhược điểm của các qui định pháp luật, tạo ra cơ chế cởi mở để làm cho quyền năng này mang lại tác dụng to lớn hơn cho sự phát triển kinh tế

2 Mục đích và phạm vi nghiên cứu :

Đề tài này không nhằm tham vọng đi sâu nhiều ở tất cả các vấn đề pháp luật của quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất, mà chủ yếu là phân tích một vài khía cạnh pháp lý gắn liền với thực tiễn để từ đó tìm ra những giải pháp thích hợp phát huy được hiệu quả của quyền năng này Những khía cạnh pháp lý trong đề tài được nêu lên là những khía cạnh rất thực tế trong hoạt động thương mại phản ánh nhu cầu của các nhà đầu tư, giới thương nhân cũng như những người lao động trong quá trình sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế

3 Phương pháp nghiên cứu :

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở vận dụng các phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới kinh tế và xây dựng đất nước Ngoài ra trong đề tài còn kết hợp vận dụng các phương pháp khoa học như thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, …v…v….để nghiên cứu , đánh giá toàn diện các vấn đề được nêu ra

4 Bố cục của khóa luận :

Khóa luận được chia làm 3 chương Bao gồm :

Chương I : Những vấn đề chung về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất

Chương II: Các quy định pháp luật về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất Chương III : Thực trạng góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất

Ở chương I, tác giả chủ yếu trình bày những vấn đề chung nhất về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất như khái niệm, đặc điểm và vai trò của quyền năng này

Tại chương II, bài luận sẽ trình bày và phân tích những quy định của pháp luật liên quan đến quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất như chủ thể có quyền , giới hạn quyền, quyền và nghĩa vụ của các bên trong góp vốn, trình tự thủ tục trong đăng kí góp vốn…

Ở chương III, tác giả sẽ trình bày những vấn đề thực tế hiện nay của quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục các nhược điểm còn tồn tại của pháp luật

5

Những vấn đề nêu lên trong đề tài là sự nghiên cứu tìm tòi của tác giả nên không tránh được sự nhận thức chủ quan Mặt khác đây là một đề tài phức tạp, trong khi kiến thức chuyên môn và sự hiểu biết thực tế của bản thân còn hạn chế, quỹ thời gian nghiên cứu lại không nhiều, cho nên dù được sự chỉ dẫn tận tình của cô Huỳnh Minh Phương nhưng chắc chắn sẽ còn có nhiều thiếu sót Do đó để hoàn thiện hơn cần có sự đánh giá thẩm định của những nhà chuyên môn dày dạn kinh nghiệm Tác giả mong nhận được

nhiều ý kiến đóng góp, phê bình của các thầy cô, bạn bè để tác giả có thêm sự hiểu biết toàn diện hơn

6

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Nói đến đất đai, không chỉ ở nước ta mà ở hầu hết các nước trên thế giới đều coi đây

là một dạng tài nguyên quan trọng và quý giá Xét ở mọi khía cạnh, đất đai luôn là nền tảng của cuộc sống, là loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà thiếu nó thì con người không thể

có những sản phẩm của cải vật chất để phục vụ cho cuộc sống Trong nông nghiệp, người nông dân không thể trồng trọt tạo ra các sản phẩm nông nghiệp được nếu như không có đất Trong công nghiệp cũng vậy, không có đất thì không thể có các nhà máy, công xưởng sản xuất được Mặt khác, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng đất đai còn là một nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển kinh tế Hiện nay, một trong những chiến lược được

Đảng và Nhà nước ta vạch ra đó là “thực hiện nhất quán các chính sách tạo môi trường

thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển mạnh mẽ các loại hình doanh nghiệp”1 Nhưng để các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư tại Việt Nam thì chúng ta cần phải

giải quyết ngay bài toán về đất đai cho họ, bởi nếu không thiết lập nền tảng vững chắc thông qua một dự án đầu tư, một công xưởng sản xuất hay một mặt bằng sản xuất kinh doanh thì không nhà đầu tư nào lại muốn bỏ tiền vào đầu tư lâu dài bền vững Thực tế cho thấy rằng nhu cầu lớn nhất hiện nay của những nhà đầu tư nước ngoài khi muốn đầu

tư vào Việt Nam chính là quỹ đất để làm mặt bằng, trụ sở các văn phòng cuả công ty hoặc xây dựng các nhà xưởng, các cửa hàng phân phối sản phẩm….Cho nên việc chúng

ta tận dụng tốt nguồn vốn đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư là điều hết sức cần thiết Nhưng nguồn vốn đất đó từ đâu mà có và làm sao để sử dụng nó ? Đó là vấn đề mà chúng ta đang đề cập đến về một loại quyền tài sản – QSDĐ

Đảng và Nhà nước ta ngay từ khi ban hành các đạo luật về Đất đai đã thống nhất xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai trong cả nước Điều này cũng thể hiện

rõ trong Hiến pháp 1992, văn bản pháp lý cao nhất của quốc gia :“Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Bằng quy định này, Nhà nước muốn nhằm

đảm bảo cho đất đai được quản lý tập trung thống nhất, nhưng cũng chính quy định này

đã tạo ra nhiều sự thắc mắc, thậm chí là hoài nghi của nhiều nhà nghiên cứu cũng như

1 Báo cáo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày ngày 10 tháng 4 năm 2006 về phương hướng, nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 – 2010

là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Nhưng thực chất Nhà nước không thể trực tiếp khai thác, quản lý hết các lợi ích phát sinh trong toàn bộ đất đai của cả nước Cho nên Nhà nước phải thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất để trao cho người dân trực tiếp chiếm giữ, sử dụng và quản lý đất Sự chuyển giao này được thể hiện thông qua cái mà chúng ta gọi là QSDĐ

Về mặt lý luận thì QSDĐ là quyền mà người dân có được để khai thác, sử dụng, hưởng lợi các công dụng, hoa lợi của đất nhưng thực tế (kể cả trong luật Đất đai đã quy định) thì quyền sử dụng này đã bao hàm hầu hết các quyền của một chủ sở hữu tài sản thông thường, dù cho nó luôn chịu sự chi phối của nhà nước Trong khi đó khi nói về QSDĐ của nhà nước thì thực chất đó chỉ là quyền quy định các chủ trương, chính sách

mà Nhà nước định hướng cho người sử dụng đất phải sử dụng đất theo yêu cầu của mình Như vậy có thể khẳng định được rằng QSDĐ của nhà nước chỉ mang tính gián tiếp, bởi chính các thủ thể sử dụng đất mới là người trực tiếp khai thác các công dụng, đầu tư cải tạo đất cũng như làm tăng thêm giá trị của đất Tuy nhiên, nếu chúng ta căn cứ vào những nguyên do như trên mà hoài nghi hay phủ nhận về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

mà Nhà nước là đại diện quản lý thì cũng không hoàn toàn xác đáng Bởi vì thực ra, nói theo đúng bản chất thì Nhà nước cũng chỉ là đại diện cho chủ sở hữu, mà chủ sở hữu ở đây chính là nhân dân cả nước Do đó việc Nhà nước không trực tiếp chiếm giữ, sử dụng đối với đất đai cũng không có gì là mâu thuẫn Nhà nước với chức năng chính của mình

là quản lý mọi mặt đời sống, chăm lo phát triển kinh tế nên việc chiếm giữ, sử dụng đất đai sẽ phải chỉ mang tính vĩ mô, thông qua các quy định pháp luật, các chủ trương chính sách và cả ở những thủ tục hành chính Những công cụ này đã giúp Nhà nước thể hiện được rõ ràng các quyền năng của chủ sở hữu mà không cần phải trực tiếp nắm giữ, quản

2 Theo GSTS - KH Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường,

(http://vietnamnet.vn/xahoi/doisong/2006/05/573345/)

8

lý, sử dụng đất đai Cho nên có thể nói rằng “sở hữu về đất đai có đặc thù riêng, có phần

"của riêng" và có phần "của chung", không giống sở hữu đối với các đối tượng khác”3

Về mặt thực tiễn thì ở nhiều nước, họ có sự công nhận nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối với đất đai nhưng vẫn có sự quản lý ít nhiều từ phiá nhà cầm quyền Đó là điều cần thiết,

vì như đã nói trên, đất đai là loại tài sản đặc biệt quan trọng và có nhiều nét đặc thù Tuy nhiên, đôi lúc sự quản lý, can thiệp quá sâu của Nhà nước khi điều chỉnh các mối quan hệ

XH trong lĩnh vực đất đai cũng như các quyền năng của những chủ thể sử dụng đất sẽ có thể dẫn đến sự không phù hợp giữa các chính sách, chủ trương đối với nhu cầu thực tế sử dụng đất của họ Sự không phù hợp này hoàn toàn có thể xảy ra thường xuyên vì Nhà nước với chức năng quản lý hành chính của mình, không trực tiếp là người sử dụng đất nên không thể đánh giá toàn diện được các nhu cầu bức thiết, những khó khăn của người

sử dụng đất một khi những chính sách, chủ trương đó được ban hành Vì vậy, để phát huy hiệu quả của việc sử dụng đất, Nhà nước cần phải có sự quản lý chặt chẽ đồng thời cũng phải tạo những điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể sử dụng đất khác “Nhà nước chỉ

có thể đảm bảo được quyền sở hữu đất đai của mình khi quan tâm chú trọng đến việc bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bởi chính họ mới là người trực tiếp

khai thác hiệu quả đất đai trên từng mảnh đất cụ thể”4

Do đó, về mặt khái niệm, QSDĐ có thể hiểu theo hai cách như sau :

- Theo cách hiểu thứ nhất, QSDĐ là những quyền năng mà người sử dụng đất có được đối với diện tích đất xác định Những quyền năng này không phải tự nhiên mà có mà phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện luật định, chịu sự ràng buộc điều chỉnh của pháp luật như quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thụê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….v….v…Đây là những quyền năng mang tính thực tiễn Nó cho phép người sử dụng đất được thực hiện các hoạt động để phục vụ cho mục đích sử dụng đất của mình

- Theo cách hiểu thứ hai, QSDĐ là một loại quyền mà một chủ thể nhất định được Nhà nước trao cho để chiếm hữu, sử dụng, quản lý với một diện tích đất xác định hoặc được các chủ thể khác chuyển giao thông qua một giao dịch QSDĐ hợp pháp Ở cách hiểu này QSDĐ thể hiện tư cách, địa vị của người sử dụng đất, đồng thời bật lên bản chất của một quyền về tài sản Theo Bộ luật dân sự, quyền tài sản là một trong các loại tài sản bên cạnh vật, tiền và giấy tờ có giá Như vậy, chính ở đặc điểm đặc thù này mà QSDĐ trở

9

thành một loại hàng hóa có thể đem đi giao dịch trên thị trường, và người có được QSDĐ thì được xem là có được một loại tài sản Sở dĩ như vậy bởi vì khi một chủ thể được trao cho QSDĐ thì đồng nghĩa với việc người đó sẽ trở thành một chủ thể sử dụng đất, có các quyền, nghĩa vụ luật định cũng như được pháp luật công nhận và bảo vệ các quyền năng

đó Khi ấy, người sử dụng đất nắm giữ được quyền khai thác công dụng của đất đai nên việc trao đổi, chuyển giao quyền năng quan trọng này sẽ tương tự như việc trao đổi chuyển giao đối với các loại tài sản có giá trị khác

Đất đai cũng như các loại hàng hoá, tài sản thông thường, nó luôn chứa đựng giá trị

và giá trị sử dụng Hai khái niệm này có nhiều mối quan hệ chặt chẽ và mật thiết với nhau Giá trị sử dụng của đất chính là những vai trò và công dụng của đất trong cuộc sống như đã nói trên Còn về giá trị của đất, đây chính là sự thể hiện ra bên ngoài đặc tính hàng hoá thị trường của đất Thực vậy, đất đai là một tài sản có giá trị, không ai có thể phủ nhận việc này.Tuy nhiên trong các văn bản pháp lý của nhà nước cũng như thuật ngữ pháp luật chuyên môn lại luôn đề cập đến thuật ngữ là "giá trị QSDĐ" Thực ra "giá trị QSDĐ" mà trong các thuật ngữ pháp luật nhắc đến chính là giá trị thực tế của phần diện tích đất đó chứ không phải là cái gì khác Tuy nhiên, như đã nói trên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên về mặt lý luận không có bất kì công dân nào được quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ có QSDĐ Vì vậy nhắc đến giá trị của đất thì đúng nghĩa ta phải dùng đến thuật ngữ là "giá trị QSDĐ" Vậy "giá trị QSDĐ" được hình thành

từ những nhân tố nào ?

Trước hết, nó chính là kết tinh của chính giá trị phần diện tích đất đó cộng với những công sức thành quả của người lao động, nhà đầu tư, người cải tạo đất…v….v….đã làm trên mảnh đất đó Sau đó giá trị QSDĐ chịu sự chi phối của nhiều yếu tố khác nhau như : tài sản trên đất, cung cầu của thị trường, yếu tố giá cả của nền kinh tế v v Nhưng điều quan trọng nhất có lẽ vẫn chính là những quyền năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được làm Đây cũng là yếu tố chính phân loại QSDĐ Có các cách phân loại QSDĐ như sau :

Căn cứ vào tiêu chí về hình thức sử dụng đất thì có thể phân loại thành :

- QSDĐ đối với đất được Nhà nước giao không có thu tiền sử dụng đất

- QSDĐ đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất

- QSDĐ đối với đất thuê

Căn cứ vào tiêu chí về chủ thể sử dụng đất có thể phân loại thành :

- QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình

- QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước

- QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

- QSDĐ của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

Những quyền năng này được quy định khác nhau giữa các chủ thể, hình thức sử dụng đất và cả về mục đích sử dụng đất Do đó giá trị QSDĐ cao thấp khác nhau tùy vào giới hạn của các quyền mà pháp luật quy định

Như vậy, có thể kết luận là QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất xét về mặt bản chất chỉ

là những quyền năng mà họ có được trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất Tuy vậy, QSDĐ này luôn có sự phân biệt khác nhau giữa hai loại chủ thể : Nhà nước và những người sử dụng đất khác Nhà nước là một chủ thể đặc biệt, có địa vị hoàn toàn khác với địa vị của những chủ thể còn lại, bởi vì Nhà nước sử dụng đất với tư cách là một chủ sở hữu thực thụ, có toàn quyền khai thác, sử dụng đất đai trong cả nước theo đúng mục đích, yêu cầu mà mình đã vạch ra Trong khi các chủ thể khác do không phải là chủ sở hữu đối với đất đai nên họ sử dụng đất thông qua một cơ chế là được trao lại QSDĐ Vì thế QSDĐ của họ luôn chịu sự chi phối và quản lý của Nhà nước

1.1.2 Khái niệm góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất

Vì QSDĐ là một loại quyền tài sản do đó nó luôn chứa một giá trị có thể tính ra bằng tiền Do vậy, người sử dụng đất có thể mua bán, chuyển đổi, thế chấp, bảo lãnh, và góp vốn bằng chính QSDĐ đó Trong nền kinh tế thị trường, đất đai chiếm một vai trò quan trọng vì nó là nền tảng của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh Cho nên đất đai trở thành một nguồn vốn lớn và được coi là vốn kinh doanh

Về khái niệm góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ thì hiện nay trong luật đất đai chỉ đề cập đến như một trong các quyền năng của người sử dụng đất chứ chúng ta chưa

có một định nghĩa rõ ràng về nó Theo Luật doanh nghiệp (LDN), thì việc góp vốn được

hiểu như sau : Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các

chủ sở hữu chung của công ty Như vậy, cũng như một loại tài sản, góp vốn bằng QSDĐ

là việc đưa QSDĐ của mình vào góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh với các chủ thể khác Trong đó QSDĐ sẽ được lượng hóa thành tiền gọi là giá trị QSDĐ và người góp vốn sẽ được hưởng lợi nhuận theo đúng tỷ lệ vốn góp Ngoài ra, Bộ luật dân sự 2005 có

đưa ra khái niệm về hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ, theo đó Hợp đồng góp vốn

bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai Vậy tại sao góp vốn bằng QSDĐ là một

trong những quyền năng của người sử dụng đất ?

Xét về mặt kinh tế, chúng ta phải thấy rằng yếu tố vốn luôn là điều kiện tiền đề của hoạt động kinh doanh Vốn ở đây có thể là tiền mặt, tài sản hay giá trị QSDĐ Nói cách khác, giá trị QSDĐ cũng là một lượng vốn lớn có thể khai thác, đầu tư sinh lợi Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức góp vốn kinh doanh rất linh động và sáng tạo vì như chúng

ta đã nói trên QSDĐ mang lại vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh

Do đó, góp vốn bằng QSDĐ trở thành một quyền năng không thể thiếu được của người

sử dụng đất trong việc tận dụng giá trị của đất đai, nhất là trong điều kiện đất nước ta đang chuyển mình mạnh mẽ sang nền kinh tế thị trường

Xét về mặt hình thức, góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất chấp nhận đưa QSDĐ của mình vào sử dụng chung trong một doanh nghiệp hay một tổ chức kinh doanh Đây vừa là hình thức hợp tác, vừa là hình thức chuyển vốn vào một tổ chức Có hai trường hợp góp vốn bằng QSDĐ phân biệt với nhau như sau :

- Góp vốn bằng QSDĐ có hình thành nên pháp nhân mới sử dụng đất :

Với hình thức này, người góp vốn trở thành một chủ sở hữu đối với phần vốn góp của mình trong doanh nghiệp Đây là hình thức góp vốn mà có sự chuyển dịch QSDĐ từ người góp vốn bằng QSDĐ sang pháp nhân nhận được hình thành bởi sự góp vốn đó Như vậy, pháp nhân mới sẽ trở thành một chủ thể sử dụng đất thực thụ, còn người góp vốn không còn là người sử dụng đất nữa nhưng vẫn có phần quyền của mình trong pháp nhân trong phạm vi giá trị QSDĐ đem đi góp vốn

- Góp vốn bằng QSDĐ không có sự hình thành nên pháp nhân mới sử dụng đất :

Ở hình thức góp vốn này, người góp vốn vẫn không mất đi QSDĐ của mình

mà chỉ tạm thời đưa QSDĐ của mình vào sử dụng chung để hợp tác sản xuất kinh doanh theo những thỏa thuận ghi trong hợp đồng góp vốn Đây là hình thức góp vốn mang tính thời vụ, căn cứ vào thời hạn hợp đồng, cho nên người

sử dụng đất vẫn có QSDĐ và vẫn đang là chủ thể sử dụng đất

Cả hai trường hợp góp vốn bằng QSDĐ trên đều là hình thức mang tính đầu tư sinh lợi Thể hiện ở việc người sử dụng đất đã chia sẻ các quyền năng khai thác công dụng của mình đối với phần diện tích đất đó cho cá nhân, tổ chức khác để cùng hợp tác kinh doanh Tùy thuộc vào sự đánh giá các lợi ích cũng như giá trị mảnh đất góp vốn đó

mà hai bên (bên góp vốn và bên nhận góp vốn) sẽ thoả thuận với nhau về việc định giá giá trị QSDĐ Đây là bước đầu tiên và rất quan trọng trong quá trình góp vốn liên doanh

vì sẽ ảnh hưởng đến việc phân chia lợi nhuận, hưởng các lợi ích theo tỷ lệ vốn góp sau

này của các bên

1.2 Đặc điểm của quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ

1.1.2 Góp vốn liên doanh bằng QSDĐ mang những đặc tính đặc thù của QSDĐ Xuất phát từ bản chất của QSDĐ là quyền khai thác các công dụng, hưởng các lợi ích phát sinh từ đất nên Nhà nước bằng việc thông qua các quy định các pháp luật đã cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng để phục vụ cho mục đích trên Những quyền năng này không chỉ đơn thuần là những quyền thông thường của việc sử dụng đất mà còn bao hàm cả những quyền mang tính giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Chính những quyền năng đã cho thấy rõ tính hàng hóa của đất đai, đây là xu hướng tất yếu và là xu hướng chung hiện nay của tất cả các quốc gia

Tuy vậy, không như các tài sản thông thường khác, đất đai luôn chịu sự chi phối, quản lý của nhà nước Mặt khác các quyền năng này được thiết lập trên cơ sở QSDĐ chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, dù QSDĐ là một loại quyền về tài sản nhưng nó mang tính đặc thù Với các loại tài sản thông thường khác thì Nhà nước chỉ điều chỉnh với tư cách chủ thể quản lý xã hội Nhưng với QSDĐ thì Nhà nước điều chỉnh

với hai tư cách : nhân danh quyền lực nhà nước và nhân danh chủ sở hữu Do đó, góp vốn

bằng QSDĐ với tư cách là một quyền năng của QSDĐ cũng mang những đặc tính đặc thù như trên, luôn chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước Điều này thể hiện rõ ở các quy định của Luật đất đai như các quy định về các loại chủ thể có quyền góp vốn, giới hạn của quyền, trình tự thủ tục đăng kí góp vốn, xoá đăng kí góp vốn, xử lý QSDĐ khi chấm dứt việc góp vốn…v…v…Những quy định này của Nhà nước nhằm đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất một cách có hiệu quả, tiết kiệm và tránh gây lãng phí Tuy nhiên, đôi lúc chính trong các quy định đó vẫn còn tồn tại nhiều những bất cập, nhất là về thủ tục hành chính rườm rà làm nản lòng các nhà đầu tư Do đó, nếu xem đất đai là một loại hàng hoá, một loại vốn lớn có thể khai thác thì thiết nghĩ nên có những quy định thông thoáng cởi mở hơn, phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường Bởi chúng ta biết rằng, nguồn vốn trong kinh doanh đòi hỏi phải có sự luân chuyển xoay vòng thường xuyên thì mới phát huy được tối đa hiệu quả của nó Đất đai là một nguồn vốn, do đó nó

cũng không ngoại lệ Mặt khác, nguồn vốn đất đai có đặc điểm là không bao giờ có thể cạn kiệt dù nó hạn chế bởi ranh giới lãnh thổ quốc gia và diện tích phần đất nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng, giá trị của nguồn vốn này sẽ không ngừng tăng lên Vì thế, góp vốn bằng QSDĐ là một quyền năng rất nên có trong quá trình sử dụng đất Nó là một quyền năng mang tính chất kinh tế, do đó sẽ góp phần làm cho hoạt động sản xuất hàng hoá phát triển, sự giao thương buôn bán diễn ra thuận lợi

1.2.2 Góp vốn bằng QSDĐ mang bản chất của một giao dịch dân sự - kinh tế

Như chúng ta đã biết hoạt động góp vốn thường đi đôi với những giao dịch về dân

sự hay kinh tế Bởi vì góp vốn theo định nghĩa của Luật doanh nghiệp cũng như trong Từ điển Tiếng Việt là việc “bỏ ra một khoản tiền hay tài sản để cùng với người khác hợp tác

kinh doanh.” Do vậy, góp vốn bằng QSDĐ trước hết là một giao dịch dân sự - kinh tế

trong đó đối tượng chính là QSDĐ, một quyền về tài sản

Cùng với sự phát triển đi lên của nền kinh tế, sự đòi hỏi phải có cơ sở hạ tầng tốt, môi trường kinh doanh thuận lợi là điều không thể thiếu Muốn vậy, Nhà nước cần phải

có nguồn vốn lớn để huy động nhằm cải tạo điều kiện hạ tầng cơ sở Tuy nhiên, một đất nước đang phát triển như Việt Nam thì việc huy động các nguồn vốn lớn dường như là điều hết sức khó khăn bởi vốn tích lũy trong nhân dân chưa đủ tầm, còn các doanh nghiệp nhà nước thì lại thường xuyên làm ăn kém hiệu quả Do đó, giải pháp được đặt ra là thu hút vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài Tuy vậy, việc để cho các nhà đầu tư nước ngoài tự

do đầu tư vào các công trình cơ sở hạ tầng ở Việt Nam mà không có chính sách quản lý kiểm soát thì sẽ vô cùng không tốt Vì những công trình đó nằm trên lãnh thổ nước ta nhưng quyền sử dụng lại hoàn toàn nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài, không sớm thì muộn rồi chúng ta sẽ phải lệ thuộc hoàn toàn vào họ Do đó, giải pháp cần thiết là thiết lập một hình thức liên doanh, theo đó bên Việt Nam sẽ cùng góp vốn để đầu tư xây dựng các công trình đó cùng với các đối tác nước ngoài để cùng ăn chia theo tỷ lệ vốn góp Nhưng thực tế cho thấy, bên Việt Nam thường có tiềm lực tài chính eo hẹp nên việc kiểm soát chi phối sẽ là điều không dễ Bởi thế, góp vốn bằng QSDĐ trở thành một giải pháp tốt nhất vì QSDĐ là điều kiện tiên quyết tiền đề cho việc xây dựng các công trình

cơ sở hạ tầng Mặt khác cũng vì giá trị QSDĐ là rất lớn nên sẽ giúp cho bên Việt Nam giành được cán cân chi phối hoặc ít nhất là không quá lép vế trước các nhà đầu tư nước ngoài Không chỉ trong trường hợp liên doanh xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng mà còn ở nhiều lĩnh vực kinh doanh thương mại khác, nếu biết phát huy hiệu quả của quyền góp vốn bằng QSDĐ thì các nhà đầu tư nước ta sẽ có thể vừa học hỏi, hợp tác làm ăn được với phía nước ngoài, lại vừa có thể kiềm chế đối trọng được họ, tránh những rủi ro

không hay sau này Qua đó cho chúng ta thấy rằng góp vốn bằng QSDĐ mang bản chất của một giao dịch dân sự - kinh tế Tùy vào mục đích kinh doanh hay không kinh doanh thì giao dịch góp vốn này sẽ được coi là một giao dịch dân sự hay kinh tế Nhưng dù là dân sự hay kinh tế thì góp vốn bằng QSDĐ luôn mang tính tự do thỏa thuận và bình đẳng Đây là một quyền năng giúp cho chủ thể có được giải pháp góp phần vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng của bản thân

1.2.3 Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức dịch chuyển quyền QSDĐ đặc biệt

Cùng với các quyền giao dịch QSDĐ khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại thì góp vốn bằng QSDĐ cũng là một hình thức có sự dịch chuyển về QSDĐ Tuy vậy nó có đặc điểm hoàn toàn khác hẳn với các quyền năng khác

Đối với việc chuyển đổi QSDĐ thì đây là một hình thức mà ở đó hai bên chủ thể

sử dụng đất dùng QSDĐ để trao đổi cho nhau theo quy định của pháp luật và được pháp luật công nhận Như vậy ở đây sự dịch chuyển QSDĐ đã có xảy ra khi có sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất đối với từng diện tích đất cụ thể Góp vốn bằng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển QSDĐ như vậy trong trường hợp bên góp vốn dùng QSDĐ của mình để góp vốn vào thành lập pháp nhân mới Trong trường hợp này, bên góp vốn sẽ phải làm thủ tục chuyển QSDĐ sang pháp nhân, và pháp nhân đó trở thành chủ thể sử dụng đất Tuy vậy, khác với việc chuyển đổi QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ không hề có sự trao đổi QSDĐ hai chiều như vậy Mặt khác, việc chuyển đổi QSDĐ thường chỉ mang tính dân sự, không nhằm mục tiêu lợi nhuận, kinh tế Đây là hình thức chủ yếu áp dụng cho đất nông nghiệp trồng lúa nước theo chính sách “dồn điền đổi thửa” của Chính Phủ Còn góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp hình thành pháp nhân mới thì mang tính chất kinh tế rất rõ, vì mục đích dịch chuyển QSDĐ ở đây chủ yếu là lợi nhuận được chia theo tỷ lệ khi pháp nhân đó ăn nên làm ra

Đối với việc chuyển nhượng QSDĐ thì hình thức này cũng tương tự như chuyển đổi, đây là việc một chủ thể sử dụng đất chuyển giao QSDĐ cho chủ thể khác để nhận một khoản tiền hay một lợi ích tài sản nào đó Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng thì quan

hệ pháp luật này sẽ hoàn toàn chấm dứt, hai bên không còn quyền và nghĩa vụ gì với nhau nữa Sự dịch chuyển QSDĐ ở đây mang tính song vụ, có thể mang tính dân sự nhưng cũng có thể mang tính kinh tế Khác với chuyển nhượng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp hình thành pháp nhân mới tuy cũng có sự dịch chuyển QSDĐ, nhưng bên góp vốn vẫn có phần quyền của mình trong pháp nhân đó, do vậy QSDĐ của

họ chỉ tạm thời dịch chuyển vào sử dụng chung trong pháp nhân chứ không hoàn tòan mất đi Sau khi hợp đồng góp vốn hết hạn, hoặc trường hợp bên góp vốn rút vốn ra khỏi pháp nhân…v v… thì lúc này QSDĐ sẽ vẫn được trao lại cho người đó

Đối với việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thì đây là hình thức mà một chủ thể sử dụng đất dùng QSDĐ của mình tạm thời chuyển giao cho chủ thể khác Ở đặc điểm này góp vốn bằng QSDĐ khá giống với cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Tuy nhiên, việc cho thuê, cho thuê lại có đặc điểm là bên cho thuê vẫn là chủ thể sử dụng đất về mặt pháp lý, theo đó bên cho thuê sẽ được hưởng một khoản lợi ích từ việc cho thuê bất chấp hiệu quả việc sử dụng đất của bên thuê như thế nào Trong khi đó, góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp có hình thành pháp nhân mới thì chủ thể sử dụng đất về mặt pháp lý đã thay đổi hoàn toàn, theo đó bên góp vốn đã chuyển giao QSDĐ của mình sang bên pháp nhân

đó Mặt khác, ở việc góp vốn bằng QSDĐ thì bên góp vốn cũng được hưởng các khoản lợi ích từ việc góp vốn nhưng nó hoàn toàn phụ thuộc vào tình hình kinh doanh, hiệu quả

sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn, do đó khoản lợi ích này hoàn toàn không ổn định

1.4 Vai trò của góp vốn bằng QSDĐ đối với sự phát triển kinh tế

Đất nước ta đã chính thức trở thành thành viên của WTO kể từ ngày 11/01/2007, mở

ra một thời kỳ mới trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế Những cơ hội, thuận lợi cùng những thách thức khó khăn sẽ đến với Việt Nam là điều đã được dự báo trước Lúc này, chúng ta phải thừa nhận rằng việc phải có một sự cải tổ mạnh mẽ các chính sách để thúc đẩy nền kinh tế trong nước cùng hoà nhịp với kinh tế thế giới là điều kiện tiên quyết

và cực kì quan trọng Chính sách đất đai là một ví dụ điển hình Bởi vì đất đai nói theo như ông Đặng Hùng Võ – Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường là một trong ba yếu

tố đầu vào của quá trình phát triển kinh tế - xã hội Hai yếu tố còn lại chính là vốn và nguồn lao động Như vậy, chính sách đất đai càng phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường thì đất nước càng có nhiều cơ hội để phát triển đi lên Đó cũng là một trong những lý do để giải thích cho câu hỏi vì sao pháp luật về đất đai ở nước ta cứ thường xuyên thay đổi nhanh chóng như vậy Hiến pháp 1980 cũng như Luật đất đai 1987 chính

vì đã phủ nhận tính hàng hóa của đất đai nên đã không phát huy được hiệu quả sử dụng đất Cụ thể là các quy định về cấm chuyển nhượng, mua, bán đất đai đã làm triệt tiêu đi tính chất dân sự của quan hệ sử dụng đất Nói cách khác, luật đất đai 1987 nặng về mặt hành chính, nó chỉ đơn thuần là các quy định mang tính xin cho, ban phát, hoàn toàn đi ngược lại với quy luật phát triển kinh tế Vì vậy, chính sách đất đai ở nước ta đã rất nhiều lần thay đổi, tuy vậy đến nay nó vẫn chưa được hoàn toàn hoàn thiện Nguyên do là chúng ta chưa đánh giá được hết các vai trò của các quyền giao dịch QSDĐ, các vấn đề mới nảy sinh trong nền kinh tế thị trường cũng như nhu cầu của các nhà đầu tư Do vậy cần xem xét toàn diện vai trò, hiệu quả của các quyền năng trong QSDĐ sẽ giúp chúng ta nhận thức đầy đủ về sự cần thiết phải có sự cải cách, thay đổi

Góp vốn bằng QSDĐ cũng như các quyền năng khác của người sử dụng đất, nó có những vai trò nhất định trong việc phát huy hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng đất Hơn thế nữa nó còn có tầm quan trọng đặc biệt đối với quá trình phát triển kinh tế ở nước

ta trong giai đoạn hiện nay Có thể đánh giá tầm quan trọng ấy qua các khía cạnh như sau:

1.4.1 Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức góp vốn, nền tảng của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh

Như chúng ta đã biết, vốn là một trong các yếu tố cơ bản đầu vào của quá trình kinh doanh Không có vốn ban đầu thì không thể nói đến việc sản xuất ra các sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ được Lượng vốn này sẽ được các chủ thể kinh doanh huy động từ nhiều nguồn, cụ thể như từ chính các thành viên, cổ đông của công ty góp, hoặc vay tài chính từ ngân hàng, hoặc phát hành các loại chứng khoán v v Vốn ở đây có thể là tiền mặt hoặc bất kỳ một loại tài sản nào có giá trị như tiền, và QSDĐ là một trong các loại vốn như thế Có thể nói kể từ khi luật đất đai 1993 đề cập đến vấn đề góp vốn bằng QSDĐ thì dường như đã mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư trong nước để góp vốn kinh doanh có hiệu quả Tính chất kinh tế của góp vốn bằng QSDĐ được thể hiện rất rõ trong thực tiễn đời sống hiện nay Theo báo cáo khảo sát của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường thì góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức khá phổ biến đối với các hộ gia đình ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long “Điều này có thể lyù giải bằng thực tế rằng các tỉnh phía Nam có vị trí gần với các trung tâm đô thị như Vĩnh Long hay Cần Thơ; có diện tích các thửa đất lớn hơn và công nghiệp phát triển năng động hơn so với các tỉnh được khảo sát còn lại, do vậy việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể phát triển hơn”5 Mặt khác, chúng ta có thể thấy được rằng góp vốn bằng QSDĐ mang lại một sự lựa chọn mới cho các nhà đầu

tư trong việc đầu tư kinh doanh tại Việt Nam Chúng ta biết rằng những cá nhân, tổ chức nước ngoài hiện nay chưa được phép sử dụng đất dưới hình thức được giao đất, do đó họ chỉ có thể thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư và có các quyền giao dịch rất hạn chế Do đó, nếu liên doanh với một chủ thể sử dụng đất trong nước bằng hình thức kêu gọi sự góp vốn bằng QSDĐ thì cả hai bên đều cùng có lợi.Bên nước ngoài sẽ có được QSDĐ chung để thực hiện các dự án của mình mà không bị những hạn chế ràng buộc như trường hợp thuê đất của Nhà nước, bên Việt Nam sẽ có được lợi nhuận tương ứng với tỷ lệ vốn góp bằng giá trị QSDĐ một khi hai bên hợp tác kinh doanh có hiệu quả Như vậy, góp vốn bằng QSDĐ sẽ giải quyết được bài toán về vốn đối với các nhà đầu tư

5 Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2007), Báo cáo khảo sát về xã hội – Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống

quản lý đất đai Việt Nam, tr 28

trong nước đồng thời giải quyết được vấn đề về đất làm mặt bằng thực hiện dự án đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài Hình thức góp vốn này tỏ ra linh động và góp phần thúc đẩy việc thực hiện nhanh chóng các dự án đầu tư trên lãnh thổ nước ta Qua đó sẽ góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội

1.4.2 Góp vốn bằng QSDĐ là một phương án giải quyết vấn đề trong hoạt động đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng phục vụ cho việc thực hiện các dự án kinh tế

Sự phát triển kinh tế đặt đất nước vào mục tiêu phải công nghiệp hoá, hiện đại hóa

Để đáp ứng yêu cầu đó, trước hết việc quy hoạch đất đai trở nên vô cùng quan trọng để

có thể xây dựng ngày càng nhiều các khu công nghiệp, khu chế xuất, các nhà máy, công xưởng hoạt động một cách có hiệu quả Lẽ dĩ nhiên, muốn có được quỹ đất để phục vụ cho phát triển kinh tế đó thì việc thu hồi đất, giải tỏa để có mặt bằng xây dựng là điều không thể tránh khỏi Thực tế hiện nay cho thấy rằng hoạt động giải phóng mặt bằng, đền

bù giải tỏa đang gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc Có nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu nhất vẫn nằm ở hai vấn đề sau :

- Giá cả đền bù nhà và đất không làm hài lòng người có đất bị thu hồi

- Chế độ chính sách hỗ trợ tái định cư cũng như giải quyết công ăn, việc làm cho những hộ dân bị thu hồi đất còn diễn ra chậm chạp và chưa hiệu quả

Các nguyên nhân kể trên đã làm cho tiến độ giải tỏa thu hồi đất chững lại vì các hộ dân không muốn dời đi khi không nhận được tiền đền bù thỏa đáng, từ đó dẫn đến các khiếu kiện kéo dài gây ra nhiều bất ổn cho xã hội Chưa hết, quan trọng hơn là khi người

có đất bị thu hồi họ sẽ gặp nhiều khó khăn nhất định trong việc tổ chức lại đời sống sản xuất, sinh hoạt của mình Đây là vấn đề “hậu giải tỏa”, một điều rất đáng được quan tâm Theo một báo cáo khảo sát xã hội cho biết thì trong 5 năm từ năm 2001 đến 2005 tổng diện tích đất nông nghiệp đã bị thu hồi để chuyển sang đất phi nông nghiệp là 366.440 ha, chiếm 3,89% đất sản xuất nông nghiệp đang sử dụng6 Số diện tích này là khá lớn, thuận lợi để phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Tuy nhiên, hoạt động này nảy sinh nhiều vấn đề lớn mà nổi trội nhất là vấn đề hỗ trợ ổn định đời sống cho nông dân bị mất đất sản xuất Hiện nay đây là vấn đề làm đau đầu nhiều nhà quản lý, vì cần phải có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp như đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ vật chất cho các hộ nghèo, v…v….Nhưng vấn đề lớn nhất hiện nay vẫn là thiếu nguồn kinh phí để thực hiện Do vậy, chính sách bồi thường giải tỏa, tái định cư, bảo đảm đời sống

6 Theo Hoàng Ngọc Vĩnh (2005), “Giải pháp cho nông dân bị mất đất sản xuất”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường,

(số tháng 7/2005), tr

sự qui hoạch đó Nói cách khác là bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất Cụ thể là thay vì trả hết tiền đền bù cho dân thì vận động dân góp vốn bằng giá trị QSDĐ phần đất canh tác của mình”7 Như vậy, nhà đầu tư sẽ được lợi là không phải bỏ ra một nguồn vốn lớn là chi phí đền bù giải tỏa còn người nông dân sẽ được lợi từ giá trị đất do đầu tư khai thác tăng lên, được hưởng các khoản lợi tức hàng năm từ việc góp vốn vào doanh nghiệp khi doanh nghiệp kinh doanh có lãi Chúng ta có thể giả dụ một trường hợp như sau : một

hộ nông dân có 1 ha đất trồng lúa, giá đất này khoảng 50,000 đồng/m2, vậy khi nhận tiền đền bù họ cùng lắm họ chỉ nhận được 500 triệu đồng Nhưng khi họ dùng giá trị QSDĐ này góp vốn vào dự án đầu tư, giả thiết là dùng số tiền này mua được 50,000 cổ phiếu (mệnh giá mỗi cổ phiếu là 10,000 đồng), vậy khi doanh nghiệp này làm ăn có lãi họ sẽ được nhận khỏan lợi tức tương ứng với 50,000 cổ phiếu của mình Chưa hết, khi dự án đầu tư được thực hiện giá trị đất của họ được tăng lên không ngừng, có thể là hàng chục hoặc hàng trăm lần so với lúc trước Dĩ nhiên giải pháp này khi triển khai cũng sẽ gặp không ít khó khăn, nhất là việc giải thích vận động người dân nhưng tựu chung lại nó là một phương án rất tối ưu Qua đó, chúng ta càng thấy được một vai trò quan trọng nữa của góp vốn bằng QSDĐ trong việc giải quyết các vướng mắc trong hoạt động thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng phục vụ cho công tác triển khai thực hiện các dự án đầu

tư

1.4.3 Góp vốn bằng QSDĐ là một cách thức đầu tư làm tăng giá trị QSDĐ

Đất đai vốn là một loại tài sản đặc biệt Tính đặc biệt của nó nằm ở chỗ nó không chỉ là một loại tài nguyên thông thường như kim loại, than đá , dầu mỏ,…v…v… mà hơn hết nó còn là một bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, là loại tài sản không thể di dời được, đồng thời còn là nền tảng tạo nên môi trường sinh thái để con người và các sinh vật tồn tại Do đó, đất đai một mặt được coi là hàng hóa để giao dịch trên thị trường, mặt

7 http://www.tuoitre.com.vn/tianyon/Index.aspx?ArticleID=113819&ChannelID=3

khác nó luôn phải chịu sự chi phối quản lý của Nhà nước Ở nước ta, do chế độ sở hữu toàn dân nên không có bất kì ai được quyền sở hữu đối với đất đai Vì thế nói đến vấn đề giao dịch đất đai trên thị trường thì phải nói đến giao dịch QSDĐ mới đúng nghĩa pháp

lý Ở thị trường đó, giá trị QSDĐ chủ yếu chính là giá trị của phần diện tích mảnh đất đem đi giao dịch, tuy nhiên giá trị này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa của thị trường Nói một cách dễ hiểu giá trị QSDĐ thực ra không bao giờ có sự ổn định, mà phụ thuộc vào nhiều vấn đề như cung-cầu, giá trị tài sản trên đất, công sức đầu tư cải tạo đất,

vị trí địa lý…v…v…Vì vậy, cùng một diện tích đất xác định như nhau, nhưng giá trị QSDĐ lại có thể khác nhau tùy mỗi vùng, miền, mỗi địa phương, hoặc tuỳ thuộc vào loại đất Ví dụ QSDĐ đất ở luôn có giá trị cao hơn so với các loại QSDĐ đất khác, QSDĐ đất phi nông nghiệp thì luôn cao hơn QSDĐ đất nông nghiệp…Thậm chí cũng một diện tích đất đó, hôm nay giá trị QSDĐ là như vậy thì ngày mai đã có sự thay đổi, do đó mà thị trường bất động sản được hình thành Ở đó, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa được đem mua đi, bán lại để tìm kiếm sự chênnh lệch về giá Muốn giá trị QSDĐ được tăng lên có nhiều cách : hoặc chờ đợi giá đất tăng lên theo quy luật cung-cầu hoặc đầu tư các dự án kinh tế, hoặc là đầu cơ đất đai… Tuy nhiên, cách tốt nhất và bền vững nhất để tăng giá trị QSDĐ chính là sự đầu tư nhằm tăng giá trị đất Góp vốn bằng QSDĐ chính là một trong nhữnng cách thức đầu tư như thế Vì khi góp vốn bằng giá trị QSDĐ chúng ta đã trực tiếp đưa quỹ đất này vào tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh tạo ra của cải, vật chất cho xã hội Điều này sẽ vừa giúp cho sự phát triển kinh tế vừa giúp cho người sử dụng đất làm tăng được giá trị QSDĐ của mình

CHƯƠNG II CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Sự hình thành và phát triển của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ

Tuy vấn đề góp vốn bằng QSDĐ là một vấn đề pháp lý không mới vì ngay từ Luật đất đai 1993 đã có những quy định sơ khai đề cập đến vấn đề này, trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung cũng như ban hành Luật đất đai mới năm 2003, nhưng vấn đề góp vốn bằng QSDĐ vẫn còn tồn tại nhiều thiếu sót, bất cập chưa theo kịp nhu cầu của đời sống xã hội

Do đó, pháp luật đất đai nói chung cũng như các quy định về góp vốn bằng QSDĐ nói riêng cần thiết phải có sự thay đổi để hoàn thiện hơn nữa Vì thế, việc tìm hiểu quá trình hình thành và phát triển của các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp chúng ta tìm ra được những bước đi thích hợp trong việc hoàn thiện pháp luật về quyền năng này hơn

2.1.1 Giai đoạn 1987 – 1992 :

Hiến pháp 1980 ra đời đã đặt nền tảng đầu tiên cho việc ban hành ra các văn bản luật của nước Việt Nam thống nhất Thật vậy, kể từ khi có Hiến pháp 1980, Quốc hội nước ta đặc biệt đã ban hành ra nhiều đạo luật quan trọng phục vụ cho việc tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước Năm 1987, lần đầu tiên nước ta có một đạo luật điều chỉnh về vấn đề đất đai, đó là Luật đất đai 1987 Tuy vậy, Luật đất đai 1987 được ban hành trong bối cảnh đất nước còn trong thời kỳ bao cấp, đóng cửa giao thương với quốc

tế, cho nên các quy định của luật còn ảnh hưởng nặng nề của tư tưởng bảo thủ Các nhà làm luật đã không dự báo được những hướng đi của nền kinh tế hàng hoá vì thực chất vào thời điểm đó chúng ta không thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần như hiện nay Do đó, Luật đất đai 1987 đã không thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa mà chỉ đơn thuần xem nó là một tài nguyên quan trọng, một tư liệu sản xuất đặc biệt Các quyền của người sử dụng đất chủ yếu chỉ là quyền hưởng thành quả từ việc đầu tư, cải tạo, sản xuất trên đất Còn các quyền về giao dịch như mua bán, chuyển nhượng thì bị hạn chế tối

đa Tại Điều 5 luật đất đai 87 đã quy định rõ “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất

đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức … ” Tuy vậy, luật này vẫn cho phép trong một

số trường hợp có thể chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 16 của luật thì

việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần VI đã đưa ra chính sách đổi mới nền kinh

tế Năm 1987, lần đầu tiên nước ta có Luật đầu tư nước ngoài, đạo luật cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào hợp tác kinh doanh ở Việt Nam, và như thế, chính sách kinh tế mở cửa đã được công nhận Bước ngoặt quan trọng này cũng ảnh hưởng ít nhiều đến chính sách đất đai những năm sau đó của Luật đất đai Điển hình là NĐ số 30/1989/HĐBT ngày 24 tháng 3 năm 1989 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 1987 đã

có sự ghi nhận ban đầu về vấn đề vốn góp bằng QSDĐ Theo khoản 2 Điều 9 của NĐ,

trong trường hợp giao đất để sản xuất kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài thì “Đối

với xí nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất được tính vào phần vốn góp của phía Việt Nam.” Quy định này đã đặt những nền tảng đầu tiên cho vấn đề liên doanh với các nhà

đầu tư nước ngoài ở nước ta trong những năm 1990 Do khả năng tài chính hạn hẹp nên việc tận dụng nguồn vốn đất đai để hợp tác kinh doanh với nước ngoài là một trong những giải pháp đúng đắn, và minh chứng cho thấy rằng nó đã phát huy được hiệu quả Tuy vậy, việc ngăn cấm mua, bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này (1987-1992) cùng sự sơ sài, thiếu sót của luật đã không thúc đẩy được tất cả các mặt tích cực và nguồn vốn khai thác từ đất đai Hơn nữa nó còn tạo ra những bất cập, khó khăn trong chính sách

mở cửa, đổi mới kinh tế ở nước ta thời kỳ này Bởi lẽ, các dự án đầu tư không có các hành lang pháp lyù về việc cho phép chuyển nhượng, cho thuê , cho thuê lại QSDĐ, kết cấu hạ tầng trên đất hay việc xử lyù phaàn vốn góp bằng QSDĐ sau khi hết hạn hợp đồng liên doanh v…v… Những điều này đã gây không ít tâm lý e ngại của nhiều nhà đầu tư

Luật đất đai 1987 dù sao cũng đã đặt nền tảng và cơ sở pháp lyù cho quan hệ đất đai thời kỳ đầu sau khi đất nước thống nhất Ý nghĩa tích cực của nó là đã tập trung thống

nhất được chính sách quản lý đất đai trong cả nước cũng như tạo ra các cơ sở nền tảng của quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Mặt hạn chế lớn nhất của pháp luật đất đai trong thời kỳ này là việc không thừa nhận chính thức đất đai là một loại hàng hóa Điều này dẫn đến việc trong thời kỳ đó người dân vẫn mua bán đất đai một cách lén lút, trái phép mà Nhà nước cũng không thể quản lý được nên gây ra sự mất ổn định trong quan hệ đất đai, dễ phát sinh ra các tranh chấp sau này

2.1.2 Giai đoạn 1993-2003 :

Chính sách đổi mới kinh tế đã làm thay đổi hẳn tư duy pháp luật của chúng ta trong thời kỳ này Hiến pháp 1992 ra đời từ những tư duy đổi mới đó So với Hiến Pháp

1980, thì Hiến Pháp 1992 cũng khẳng định lại rất rõ ràng : đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản l yù Tuy nhiên, tại Điều 18 Hiến pháp 1992 có quy định :

“Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm

đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”

Đây là quy định cho thấy Nhà nước đã thừa nhận tính hàng hóa của tài nguyên đất đai khi cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất được giao một cách không hạn chế Quy định này đã đặt nền tảng cho việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta vì khi đất đai được phép giao dịch mua bán hợp pháp thì cũng đồng nghĩa với việc ra đời một thị trường mới mà trước đây chưa hề có – thị trường bất động sản Sự ra đời của Hiến pháp

1992 đã tất yếu dẫn đến việc ban hành Luật đất đai mới vào năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Luật này đã có nhiều quy định chặt chẽ và tiến bộ hơn so với luật năm

1987, nổi bật nhất vẫn là việc cho phép người sử dụng đất có hàng loạt các quyền năng rất cụ thể và cởi mở như : chuyển quyền sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh…v…v…(Điều 73 – Điều 78) Như vậy, mặc dù việc góp vốn bằng QSDĐ đã tồn tại trong thực tiễn cuộc sống từ trước nhưng mãi đến 1993, lần đầu tiên nó mới được nhắc đến và thừa nhận trong một đạo luật chính thức về đất đai Tuy nhiên, khi xem xét nghiên cứu luật đất đai 93, chúng

ta sẽ thấy rằng quy định về góp vốn bằng QSDĐ là rất sơ sài, hầu như không còn điều khoản nào quy định thêm về vấn đề này Nói cách khác, Luật đất đai 93 chỉ nêu quyền góp vốn bằng QSDĐ ra như một trong các quyền năng của người sử dụng đất chứ không

có những hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện quyền năng này

Pháp lệnh năm 1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi tắt là Pháp Lệnh 1994) ra đời đã giải quyết được một phần vấn đề này Theo đó, pháp lệnh đã hướng dẫn cụ thể về quyền góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức trong nước như : doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức

vụ cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối và nuôi trồng thủy sản, còn các lĩnh vực khác thì không được phép Tiếp đến, năm 1996 pháp lệnh này đã được sửa đổi bổ sung để cho ra đời Pháp Lệnh 1996 So với pháp lệnh 1994, thì những quy định của Pháp Lệnh 1996 về các chủ thể được quyền góp vốn bằng QSDĐ được mở rộng nhiều hơn, đồng thời có một số sự thay đổi về phân hóa hình thức sử dụng đất Theo đó, pháp lệnh quy định rõ các tổ chức nào trong nước được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất, các

tổ chức kinh tế nào được giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cùng việc quy định các quyền năng của các chủ thể này (Điều 1).Có thể nói chính hai pháp lệnh này đã thực sự tạo ra hành lang pháp lí rõ ràng hơn về quyền góp vốn bằng QSDĐ, giúp cho việc đầu tư kinh doanh ở nước ta vào những năm 1990 có bước đột phá mạnh mẽ Lần đầu tiên việc thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta đạt được con số hơn 6,6 tỷ đô la (năm 1995)8 Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất của hai pháp lệnh này chính là có sự phân biệt giữa doanh nghiệp nhà nước và tư nhân Cụ thể là quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế

tư nhân còn hạn chế khi luật chỉ cho phép được góp vốn với các tổ chức, cá nhân trong nước khác Trong khi đó, chỉ đối với các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các

tổ chức chính trị, xã hội, quốc phòng an ninh mà được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì mới được phép góp vốn liên doanh với cả các tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 1 pháp lệnh 96) Sự phân biệt này cho thấy chính sách mở cửa kinh tế ở nước ta được thực hiện từng bước, từng giai đoạn, chứ không làm nhanh vội Điều này lí giải tại sao pháp luật cũng được thay đổi một cách nhanh chóng như vậy

Ngoài ra, chúng ta còn phải kể đến vai trò đặc biệt quan trọng của các Nghị định hướng dẫn thi hành hai pháp lệnh trên, vì đây mới là những quy định giúp cho việc thực thi quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thực tế nhất là về cách thức, trình tự, thủ tục

8 http://fia.mpi.gov.vn/Default.aspx?ctl=Article2&TabID=4&mID=237&aID=507

Nghị định 18/1995/NĐ-CP ra đời sau khi Pháp Lệnh 1994 ban hành, đã hướng dẫn việc xác định giá trị QSDĐ dùng cho việc góp vốn liên doanh Tuy nhiên quy định này còn khá đơn giản và chưa giải quyết được cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức NĐ 85/1996/NĐ-CP sau đó được ban hành đã lấp đi được khoảng trống này Nghị định đã có nhiều những quy định hướng dẫn cụ thể chi tiết hơn về việc góp vốn bằng QSDĐ, xác định giá trị đất góp vốn,…v…v…Tuy vậy, những quy định của hai pháp lệnh trên cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành chỉ là đề cập đến các tổ chức trong nước trong khi vấn đề góp vốn liên doanh bằng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân thì lại bỏ ngỏ việc hướng dẫn thi hành Do đó, năm 1998, Quốc hội đã cho sửa đổi bổ sung Luật đất đai 93 Việc ban hành luật lần này đã có nhiều điều khoản bổ sung, giải quyết được nhiều vướng mắc hơn trong việc thực thi quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ Tiếp đó, NĐ 17/1999/NĐ-CP ra đời đã quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn liên doanh Các quy định của NĐ thực

sự đã tạo nền tảng vững chắc cho việc thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Do đó, nhiều quy định của NĐ vẫn còn được kế thừa đến pháp luật hiện hành

Năm 2001, Quốc hội nước ta một lần nữa lại sửa đổi, bổ sung luật đất đai Theo

đó, Luật năm 2001 có một số quy định thay đổi về mục đích sử dụng đất, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất… Như vậy nhìn chung, các quy định về quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ là không có sự thay đổi Tuy nhiên, đáng lưu ý là cũng vào năm 2001, Thông tư số 35/2001/TT-BTC của Bộ Tài Chính được ban hành có quy định hẳn một chương về vấn đề xác định giá trị QSDĐ góp vốn liên doanh, nghĩa vụ tài chính của các chủ thể góp vốn Thông tư này đã hướng dẫn một cách chi tiết và cụ thể, bao quát hầu hết các trường hợp góp vốn bằng QSDĐ Theo quy định tại Thông tư 35/2001/TT-BTC thì việc xác định giá trị QSDĐ góp vốn được chia ra các trường hợp chi tiết về chủ thể góp vốn, hình thức sử dụng đất góp vốn Cụ thể là TT phân biệt hai trường hợp :

- Trường hợp góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước

- Trường hợp góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Trong mỗi trường hợp đó, tùy theo hình thức sử dụng đất là được giao hay thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người sử dụng đất khác mà bên góp vốn sẽ phải xác định giá trị QSDĐ đó như thế nào, nghĩa vụ tài chính phải thực hiện….Điểm tiến bộ lớn nhất của Thông tư này còn là việc quy định phân hoá các trường hợp cụ thể liên quan đến các chủ thể góp vốn đã nhận nợ từ vốn ngân sách nhà nước, đã nộp tiền sử dụng đất, hoặc đã hoàn trả tiền thuê đất cho Nhà nước, hay là trường hợp góp vốn mà có chuyển mục đích sử dụng đất ….v…v…Sự ra đời của TT 35/2001/TT-BTC đã giải quyết

được những vấn đề cụ thể hơn trong chính sách quản lí của Nhà nước đối với vấn đề góp vốn liên doanh bằng QSDĐ đồng thời cũng giúp cho các chủ thể sử dụng đất có được những hướng dẫn chi tiết trong việc thực hiện quyền năng này hơn

Có thể nhận xét rằng pháp luật đất đai trong giai đoạn này còn ở bước hình thành

sơ khai Do đó, nhiều quy định đã nhanh chóng lỗi thời với nhịp phát triển của đời sống kinh tế-xã hội Trải qua hai lần sửa đổi, bổ sung cùng việc ban hành các nghị định, thông

tư, pháp lệnh…nhưng vẫn chưa thể điều chỉnh hết các vấn đề mới nảy sinh trong quá trình hội nhập kinh tế ở nước ta Năm 2003, Quốc hội đã ban hành luật đất đai mới để điều chỉnh lại chính sách quản lí Luật này đã có nhiều điều khoản bổ sung và tiến bộ hơn rất nhiều vì đã có nhiều quy định cởi mở phù hợp với quá trình hội nhập kinh tế thế giới, nhất là trong điều kiện Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO

2.1.3 Giai đoạn 2004 đến nay :

Luật đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Có thể nói rằng Luật đất đai này được ban hành để phục vụ cho công cuộc đổi mới thực sự ở nước ta trong giai đoạn 2005 – 2015 Cùng trong giai đoạn này, trước sức ép của quá trình hội nhập, chúng ta cũng đã ban hành nhiều văn bản mới thay thế rất quan trọng như Bộ luật dân sự 2005 , Luật doanh nghiệp , Luật đầu tư , Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… Hàng loạt những nghị định , thông tư cũng đã ra đời để thay thế cho các văn bản cũ

Sự cải cách mạnh mẽ pháp luật trong giai đoạn này là quan điểm đúng đắn và phù hợp, đồng thời cũng là một tất yếu khách quan Các quy định về góp vốn liên doanh bằng QSDĐ vì thế cũng có nhiều sự thay đổi đáng kể Tuy nhiên, vẫn còn đó những tồn tại và những mặt hạn chế của pháp luật làm cho quyền năng này vẫn chưa phát huy được hiệu quả Những quy định này chúng ta sẽ lần lượt phân tích một số khía cạnh ở phần sau

Nhìn chung, pháp luật đất đai ở thời kỳ này đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, đã góp phần phục vụ cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Cùng với chính sách cởi mở hơn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài, các quy định về góp vốn liên doanh bằng QSDĐ chắc chắn sẽ càng tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư cũng như góp phần giúp giải quyết được nguồn vốn hạn hẹp của nước ta trong hợp tác kinh doanh

2.2 Những quy định về góp vốn liên doanh bằng QSDĐ theo Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003 ra đời xuất phát từ những nhu cầu mới của đời sống kinh tế- xã hội Nhiều quy định của luật đã hài hòa theo xu hướng hội nhập với quốc tế, nhất là các quy định về dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Góp vốn bằng QSDĐ

cũng có nhiều quy định đổi mới mặc dù chắc chắn trong tương lai không xa những quy định này sẽ còn phải sửa đổi bổ sung để theo kịp đà phát triển của cuộc sống Nhưng trước hết, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu các quy định này ở một vài khía cạnh để xem xét và đánh giá những ưu điểm cũng như khuyết điểm của chúng

2.2.1 Chủ thể có quyền góp vốn và giới hạn thực hiện quyền

Các chủ thể sử dụng đất trong luật đất đai 2003 bao gồm : cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo Mỗi một loại chủ thể, luật đều có những quy định điều chỉnh riêng về quyền và nghĩa vụ Do đó, không phải chủ thể nào cũng có quyền được góp vốn liên doanh bằng QSDĐ hoặc nhận góp vốn với chủ thể khác Mặt khác, tùy theo hình thức sử dụng đất mà quyền năng này sẽ có những quy định riêng biệt khác nhau Chúng ta sẽ cùng lần lượt nghiên cứu các chủ thể sử dụng đất này trong mối quan hệ với quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ

2.2.1.1 Hộ gia đình, cá nhân trong nước

Hộ gia đình và các cá nhân trong nước là hai loại chủ thể sử dụng đất có địa vị pháp lí tương tự nhau nên luôn được xếp chung vào một nhóm Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này được quy định từ Điều 113 – 115 trong Luật đất đai (Luật ĐĐ) Theo đó, luật đã căn cứ vào hình thức sử dụng đất để chia ra làm hai trường hợp :

- Trường hợp sử dụng đất không phải là đất thuê :

Đây chính trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các chủ thể khác theo quy định của pháp luật Với hình thức sử dụng đất này, Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ Như vậy, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện giao dịch QSDĐ quy định tại khoản 1, Điều 106 Luật ĐĐ thì hai chủ thể này được phép thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ của mình nếu sử dụng dưới hình thức giao Quy định này cho thấy có nhiều ưu điểm đã giúp việc sử dụng đất của hai chủ thể trên có những hướng đi mới Như chúng ta biết, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là những chủ thể chiếm số lượng đông đảo nhất trong các chủ thể Mục đích sử dụng đất của họ cũng rất đa dạng, phong phú, trong đó chủ yếu nhất và quan trọng nhất vẫn là sử dụng đất cho các mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản, đất làm mặt bằng kinh doanh hoặc đất để ở Chính vì thế quyền sử dụng đất đối với họ không chỉ đơn thuần là một dạng tài sản mà còn là một tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Do đó đối với đối tượng là hộ gia đình, cá nhân làm nông nghiệp, Nhà nước vừa có chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất vừa có nhiều sự ưu đãi mà những đối tượng khác không có Điển hình là quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ được phép

áp dụng cả với hình thức giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp Điều này giúp khuyến khích người nông dân có thể góp đất để cùng hợp tác sản xuất nông nghiệp và thực tế nó đã phát huy được hiệu quả “Theo số liệu phân tích từ VHLSS04 về số thửa đất và diện tích đất trung bình của mỗi hộ gia đình ở các vùng khác nhau đã cho thấy hộ gia đình ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long có diện tích đất lớn hơn và số lượng thửa đất ít hơn so với các vùng khác, điều này liên quan rất lớn đến sự thành công của công tác dồn điền đổi thửa ở vùng này và nó cũng làm cho công tác quản lý đất đai dễ dàng hơn”9 Trong khi đó, chúng ta thấy rằng Điều 33 Luật

ĐĐ cũng quy định những đối tượng khác được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng các quyền năng của họ bị hạn chế hơn nhiều khi không được phép thực hiện các quyền giao dịch Nguyên chính là các đối tượng này đa phần là các cơ quan, tổ chức nhà nước, lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức phục vụ công ích xã hội….nên không được phép thực hiện các quyền trên vì mục đích lợi nhuận

- Trường hợp sử dụng đất là đất thuê:

Với hình thức sử dụng đất này, hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng như các chủ thể sử dụng đất trong nước nói chung đều bị hạn chế giao dịch Nguyên nhân chủ yếu là luật chỉ quy định cho phép người sử dụng đất thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới được phép thực hiện các giao dịch QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê đất Trong khi đó, đối với hộ gia đình cá nhân trong nước thì không được thuê đất theo hình thức trả tiền thuê một lần Do đó, đối với trường hợp sử dụng đất thuê, hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép giao dịch góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất thuê trong thời hạn thuê đất, ngoại trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà

nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật ĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành) mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm

mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm 10 Quy định này đã tạo

ra sự phân biệt khó giải thích được lí do tại sao Về thực tế thì rõ ràng chúng ta thấy rằng việc sử dụng đất là đất giao hay đất thuê chỉ khác nhau ở các thức trả tiền và số tiền phải nộp Có lẽ nhà nước cho rằng việc quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân trong nước được phép thuê đất trả tiền thuê đất một lần sẽ cũng giống như trường hợp giao có thu tiền sử dụng đất nên không cần thiết phải quy định Tuy vậy, điều này làm phát sinh nhiều khúc mắc và mâu thuẫn trong cuộc sống khi chúng ta cứ làm tách bạch đi hai thứ:

9 Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2007), Báo cáo khảo sát về xã hội – Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống

quản lý đất đai Việt Nam

10 Xem Khoản 2 Điều 114 Luật Đất Đai 2003

tài sản gắn liền trên đất và đất.Việc cho phép góp vốn bằng tài sản trên đất có thể chỉ là một giải pháp gượng ép khi Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đất đai không muốn người thuê đất được quyền dùng mảnh đất đi thuê để góp vốn sinh lợi riêng.Vấn đề nằm

ở chỗ là tài sản gắn liền với đất đó khi trở thành vốn góp kinh doanh với chủ thể khác thì

nó vẫn luôn là một phần của mảnh đất đó, nói cách khác dù muốn hay không thì phần diện tích này cũng cấu thành trong giá trị vốn góp của bên góp vốn Thiết nghĩ, chúng ta không nên hạn chế quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân cả khi trong trường hợp sử dụng đất dưới hình thức thuê Bởi vì điều này sẽ làm triệt tiêu đi tính hiệu quả sử dụng đất của hai chủ thể này hơn khi họ không phải lúc nào cũng có nguồn lực tài chính dồi dào để sản xuất, kinh doanh

Về giới hạn thực hiện quyền :

Khoản 8 Điều 113 Luật ĐĐ quy định rõ hộ gia đình, cá nhân được quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Như vậy, luật đã giới hạn quyền góp vốn của loại chủ thể này với

cá nhân, tổ chức nước ngoài Thực tế, chúng ta thấy rằng nhu cầu sử dụng đất của người nước ngoài đến làm ăn, kinh doanh ở Việt Nam là rất lớn, nhất là trong thời kỳ đất nước

ta đang hội nhập mạnh mẽ Cho nên sự giới hạn này đã làm cản trở ít nhiều đến sự hợp tác sản xuất, kinh doanh về nhiều mặt của người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình Đây cũng là sự phân biệt đối xử khó hiểu của luật ĐĐ dành cho hai chủ thể này Một mặt luật dành cho họ những ưu đãi về nghĩa vụ tài chính, về hình thức sử dụng đất cũng như nhiều quyền năng khác, một mặt lại không cho phép góp vốn liên doanh với người nước ngoài Tuy góp vốn liên doanh bằng QSDĐ là một hình thức có sự dịch chuyển QSDĐ nhưng

nó chỉ là tạm thời, không phải theo kiểu “mua đứt, bán đoạn” như chuyển nhượng, do đó

sẽ không mâu thuẫn với các quy định về hình thức sử dụng đất của cá nhân, tổ chức nước ngoài Vì vậy, thiết nghĩ đối với nguồn lực đất đai dồi dào của hai loại chủ thể này, chúng

ta không nên giới hạn thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ của họ

2.2.1.2 Tổ chức trong nước

Tổ chức trong nước là một khái niệm chung chỉ về tất cả các loại tổ chức như cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, xã hội-nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, cơ sở tôn giáo v v (Khoản 1 Điều 9 Luật ĐĐ 2003) Tuy nhiên đặt trong mối quan hệ với quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ, một loại quyền mang bản chất đầu tư, thì Luật ĐĐ 2003 chỉ quy định cho phép các tổ chức kinh tế trong nước được phép thực hiện quyền năng này Bởi vì các loại tổ chức khác đa số đều không có mục đích lợi nhuận, hay nói cách khác là không được phép sản xuất, kinh doanh Các chủ thể này đều được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, do đó các quyền giao

nhưng theo NĐ 84/2007/NĐ-CP thì có quy định bổ sung một trường hợp là đối với đất sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ sở tôn giáo mà không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 3 Điều 10) Như vậy, ở đây đã có sự

thiếu nhất quán giữa luật và nghị định hướng dẫn, gây khó khăn cho người tiếp cận pháp luật đất đai Ngoài ra phải nói đến là ngay trong trường hợp kể trên thì cơ sở tôn giáo cũng không được phép góp vốn liên doanh bằng QSDĐ Tuy vậy, quy định này nhìn chung là phù hợp, đúng đắn Bởi vì các cơ sở tôn giáo được lập ra không phải để làm chức năng kinh doanh, nếu như thế sẽ gây sự phản cảm rất lớn cho xã hội.Do đó, chúng

ta không nên cho phép bất kỳ trường hợp nào các cơ sở này được quyền dùng QSDĐ góp vốn liên doanh Tóm lại, trong chủ thể sử dụng đất là tổ chức trong nước thì chỉ có các chủ thể là tổ chức kinh tế là được phép thực hiện quyền năng đang đề cập đến

Theo Điều 33, Điều 110 đến Điều 112 Luật ĐĐ, thì chủ thể là tổ chức kinh tế trong nước có quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ lại càng khá hạn hẹp Cũng như đối tượng hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế chỉ khi sử dụng đất dưới hình thức giao thì mới được phép thực hiện các giao dịch QSDĐ Mặt khác, cũng cần nói thêm rằng, tổ chức kinh tế ở đây thường chính là những doanh nghiệp kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận, không thuộc các đối tượng tổ chức như kể ở phần trên, do đó, họ luôn phải sử

dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất trừ trường hợp được giao đất để xây

nhà ở phục vụ tái định cư trong các dự án của Nhà nước (khoản 4 Điều 33 Luật ĐĐ)

Như vậy, chủ thể này bị giới hạn là những chủ thể sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền Ngoài ra điều kiện để được thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ, trong đó có góp

vốn liên doanh còn là : tiền sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển

nhượng QSDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Điều kiện này, xét về tất cả

các mặt là điều cần thiết để tránh cho nguồn vốn của nhà nước bị thất thoát, lãng phí do đầu tư một cách tràn lan, thiếu bài bản

Về việc sử dụng đất dưới hình thức thuê, tổ chức kinh tế cũng tương tự như hộ gia đình, cá nhân trong nước, chỉ được phép góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất

trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật ĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất

đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm (điểm đ khoản 1 Điều 111 Luật ĐĐ) thì mới

được phép góp vốn bằng QSDĐ Quy định không cho phép tổ chức kinh tế trong nước thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã vô tình làm hình thức sử dụng đất thuê không còn hấp dẫn thực sự đối với các chủ thể này như trước kia nữa Vì với việc thuê đất trả tiền hằng năm thì không chỉ quyền giao dịch QSDĐ bị cấm mà còn ảnh hưởng đến cả các quyền giao dịch về tài sản trên đất của các chủ thể đó nữa

Việc quy định không cho người thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê hằng năm được phép giao dịch QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành đã tạo nên sự thiếu thống nhất và bất bình đẳng Trong khi những chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

cá nhân, tổ chức nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền thuê hằng năm, điều này đồng nghĩa họ được thực hiện các giao dịch trên đất thuê của mình nếu lựa chọn trường hợp trả tiền một lần Còn đối với các chủ thể trong nước nói chung lại chỉ có một sự lựa chọn là thuê đất trả tiền hằng năm, do đó muốn thực hiện các giao dịch QSDĐ của mình chỉ còn cách chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Với thế và lực còn hạn chế như hiện nay, việc quy định như thế sẽ khó phát huy được nội lực của đất nước trong việc phát triển kinh tế, trong đó chính yếu nhất vẫn là

Về giới hạn thực hiện quyền :

Tổ chức kinh tế trong nước hầu như đều được góp vốn liên doanh bằng QSDĐ với tất cả các chủ thể khác như tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân, nước ngoài12 Như vậy, có một chủ thể mà tổ chức kinh tế bị giới hạn đó là

hộ gia đình Quy định này một lần nữa cho thấy sự thiếu nhất quán trong chính sách đất đai.Xét về mọi mặt chủ thể hộ gia đình cũng có địa vị pháp lí tương tự như cá nhân trong nước, song lại không được nhận góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức kinh tế Quy định này trở nên khó giải thích và đã làm cản trở sự hợp tác liên kết với nhau giữa các chủ thể trong nước trong hoạt động sản xuất kinh doanh Thiết nghĩ, đối với các chủ thể trong nước, chúng ta không nên quy định giới hạn thực hiện quyền góp vốn, nghĩa là nên cho phép họ được thực hiện quyền năng này một cách không hạn chế với tất cả các chủ thể khác Điều này sẽ là chính sách ưu đãi tốt hơn cho các chủ thể trong nước, giúp họ có nhiều sự lựa chọn và nhiều quyền năng để thực hiện hơn Có như vậy, các chủ thể trong

nước sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi phát triển trong sự cạnh tranh gay gắt của các doanh nghiệp nước ngoài

2.2.1.3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài :

Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể thấy rằng trong những năm gần đây, nhà nước có nhiều chính sách khuyến khích thu hút họ về đầu tư tại Việt Nam Trước đây đối tượng này không được quan tâm nhiều, nói cách khác là hầu như ít có những ưu đãi về quyền lợi nhất định cho họ Luật ĐĐ 93 hầu như nhắc đến đối tượng này như một chủ thể thuộc nhóm cá nhân, tổ chức nước ngoài13 Điều đó có nghĩa

là chủ thể này chỉ được sử dụng đất dưới hình thức thuê với những quyền giao dịch vô cùng hạn chế Đến luật ĐĐ sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, chính sách ưu đãi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng không có nhiều sự thay đổi Tuy nhiên Luật ĐĐ

2003 thực sự đã tạo ra bước đột phá mới trong chính sách thu hút đối tượng này về đầu tư

ở Việt Nam Cụ thể là Luật ĐĐ đã cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư14 Như vậy, so với các đối tượng khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức sử dụng đất ở phạm vi khá rộng, bao gồm : giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Do đó về quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ, thì đối tượng này có quyền khi sử dụng đất dưới cả hai hình thức: giao đất hoặc thuê đất Đây là quy định tạo rất nhiều điều kiện thuận lợi cho kiều bào ở nước ngoài muốn về Việt Nam đầu tư Không chỉ thế, sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2005 đã tạo hành lang pháp l í cho việc mua nhà ở tại Việt Nam của những đối tượng này, đáp ứng được những nguyện vọng, nhu cầu của họ trong thời gian qua

Luật ĐĐ quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ trong những trường hợp như sau :

Trường hợp sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất :

Đối với trường hợp này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có địa vị tương tự các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước Theo khoản 1 Điều 119 Luật ĐĐ thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật Đất Đai Tuy vậy, trên thực tế đối tượng này muốn được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư vẫn còn gặp nhiều khúc mắc, khó khăn hơn so với các đối tượng trong nước Hiện nay, trình tự thủ tục xin giao đất còn khá rườm rà, phức tạp đối với cả các chủ thể trong nước Do đó, với việc sử dụng đất dưới hình thức giao, chủ thể này sẽ không chỉ có

13 Xem Điều 80 – 84 Luật Đất Đai 1993

14 Xem Điều 119 Luật Đất Đai 2003

nguồn tài chính dồi dào mà còn phải gặp không ít khó khăn trong trình tự xét duyệt dự án xin giao đất Vì vậy, đa phần đối tượng này sẽ chọn cách thức nhận chuyển nhượng, hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ từ các chủ thể khác trong nước Pháp luật đất đai hiện hành cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận góp vốn liên doanh với tất cả các chủ thể khác Sự thông thoáng đó càng thể hiện rõ hơn chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho họ

Trường hợp sử dụng đất dưới hình thức thuê mà trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê :

Đây là hình thức sử dụng đất mà Luật ĐĐ chỉ dành riêng cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Có thể thấy rằng đối với các chủ thể trong nước, Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới cả hình thức giao và thuê, nhưng với thuê chỉ là thuê đất trả tiền hằng năm với các quyền giao dịch hạn chế Còn với các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì Nhà nước cho sử dụng đất chỉ dưới hình thức thuê nhưng trong đó có hình thức thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với những quyền giao dịch gần như tương tự với hình thức giao có thu tiền Như vậy, mỗi bên có sự hạn chế riêng, đồng thời cũng có thuận lợi riêng Nhưng với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì họ lại được sử dụng đất bao hàm cả hai hình thức nói trên, nghĩa là ở phạm vi rộng hơn Sự phân biệt đối xử này đã tạo ra sự bất bình đẳng thực sự cho các chủ thể sử dụng đất, làm pháp luật đất đai trở nên không thống nhất

Về giới hạn thực hiện quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ :

Hiện nay luật ĐĐ quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền góp vốn tương tự như quyền của tổ chức kinh tế trong nước Nghĩa là họ có quyền góp vốn bằng QSDĐ với tất cả các chủ thể ngoại trừ hộ gia đình trong nước (Điều 110, Điều 119 Luật ĐĐ) Tuy nhiên, về vấn đề nhận quyền góp vốn của chủ thể này thì có thể nói luật

ĐĐ hiện nay đang có thiếu sót khi không quy định rõ là đối với những chủ thể nào thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng QSDĐ Mặt khác, ngay trong quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 119 Luật ĐĐ thì cũng không nói rõ là trong truờng hợp sử dụng đất dưới hình thức thuê mà tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ thể này có quyền góp vốn bằng QSDĐ với những chủ thể nào Điều này một mặt

sẽ khiến người tiếp cận cho rằng nó sẽ tương tự như trường hợp sử dụng đất dưới hình thức giao, một mặt sẽ khiến họ lúng túng, e ngại vì luật không quy định rõ ràng

Ngoài ra, có một điểm đáng lưu ý là tại Điều 121 Luật ĐĐ có quy định về quyền

và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Theo đó, khoản 1 điều luật đã nêu rõ các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam Quy định này sau đó đã được kế thừa trong Luật

Nhà ở 2005 Trong khi đó, tại khoản 2, điều luật đã liệt kê các quyền và nghĩa vụ cụ thể của đối tượng này Họ được phép bán, thế chấp, tặng cho, để thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở Như vậy, ở đây luật đã có sự hạn chế trong quyền giao dịch QSDĐ của các đối tượng này khi không cho phép họ cho thuê, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ đất ở gắn liền với nhà ở Quy định này là hợp lý Bởi vì việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam xuất phát từ nhu cầu to lớn và nguyện vọng của họ muốn về sống ổn định tại Việt Nam, do đó cần phải có chính sách nhà ở sao cho vừa đáp ứng được nhu cầu đó đồng thời không làm xáo trộn thị trường nhà ở vốn đang khá khan hiếm tại Việt Nam, nhất là ở các đô thị lớn Vì vậy, quy định này sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ nhà ở và đất ở, hạn chế được tình hình giá nhà đất ngày một tăng cao như hiện nay

2.2.1.4 Tổ chức, cá nhân nước ngoài :

Ngay từ khi ban hành Luật ĐĐ 2003, Nhà nước đã có nhiều quy định nhằm khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư ở Việt Nam Trước đó, Luật đầu tư nước ngoài năm 1987, 1996 cũng đã tạo nền tảng cho các hoạt động đầu tư của các cá nhân, tổ chức nước ngoài vào Việt Nam Tuy nhiên, lúc đó, các quy định của luật còn nhiều sự phân biệt đối xử, tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể nước ngòai và các chủ thể trong nước.trong những năm gần đây, chính sách của nhà nước đang ngày càng theo hướng mở rộng hơn các quyền lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài, nhất là trong chính sách đất đai Hiện nay, tuy Luật ĐĐ 2003 vẫn chỉ cho phép các cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức thuê, nhưng với việc sử dụng dưới hình thức thuê trả tiền thuê một lần, nhà đầu tư nước ngoài đã có thể có nhiều quyền giao dịch QSDĐ hơn, trong đó có quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất (Khoản 3 Điều 119 Luật ĐĐ)

Đặc biệt, đối với các chủ thể nước ngoài này, luật còn trao cho họ các quyền giao dịch QSDĐ riêng biệt trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Theo đó,

tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được quyền góp vốn bằng QSDĐ trong các trường hợp sau :

- Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh

tế

- Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Điều 120 Luật ĐĐ)