Pháp luật về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH BÙI LƢU CHÚC PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH BÙI LƢU CHÚC PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Văn Hưng TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn TS Lê Văn Hưng Tôi không chép cơng trình nghiên cứu người khác làm riêng Các đoạn trích dẫn, số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn trích dẫn rõ ràng, đầy đủ Ngồi ra, tơi cam đoan hồn tồn chịu trách nhiệm tính xác thực luận văn Học viên thực luận văn Bùi Lưu Chúc MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lịch sử hình thành quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 1.2 Những vấn đề lý luận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Phân loại hình thức góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 13 1.3.3 Phân biệt góp vốn giá trị quyền sử dụng đất với hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác 15 1.3 Ý nghĩa quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 17 CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20 2.1 Về đối tƣợng góp vốn 20 2.1.1 Quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất 20 2.1.2 Góp vốn quyền sử dụng đất hay góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 24 2.1.3 Những đề xuất kiến nghị 33 2.2 Các chủ thể đƣợc phép góp vốn quyền sử dụng đất 34 2.2.1 Các chủ thể sử dụng đất 34 2.2.2 Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất 35 2.2.3 Tổ chức sử dụng đất 36 2.2.4 Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất 38 2.2.5 Những tồn tại, vướng mắc kiến nghị 38 2.3 Các điều kiện để thực giao dịch góp vốn quyền sử dụng đất 41 2.3.1 Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 41 2.3.2 Đất khơng có tranh chấp 45 2.3.3 Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 47 2.3.4 Trong thời hạn sử dụng đất 48 2.3.5 Đề xuất kiến nghị 49 2.4 Định giá tài sản quyền sử dụng đất 49 2.4.1 Định giá tài sản hợp đồng hợp tác 49 2.4.2 Định giá tài sản góp vốn vào cơng ty 51 2.4.3 Thực trạng kiến nghị 52 2.5 Hình thức pháp lý trình tự thủ tục thực việc góp vốn quyền sử dụng đất 53 2.5.1 Hình thức pháp lý 53 2.5.2 Trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất 61 2.5.3 Đề xuất kiến nghị 63 2.6 Chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất giải hậu hoạt động góp vốn 63 2.6.1 Các trường hợp chấp dứt việc góp vốn quyền sử dụng đất hệ 63 2.6.2 Thực trạng việc chấm dứt hợp đồng góp vốn: 66 2.6.3 Đề xuất kiến nghị 67 KẾT LUẬN 69 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài “Theo tính tốn chun gia kinh tế, ½ cải nước phát triển đất đai tài sản gắn liền với đất, nước phát triển số chiếm tới ¾”1 Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khơng tài sản, hàng hố tham gia thị trường bất động sản mà cịn tham gia thị trường vốn, trở thành nguồn vốn lớn sử dụng vào hoạt động đầu tư, hợp tác kinh doanh Trong cạnh tranh hợp tác với góp phần giảm rủi ro, nâng sức mạnh cạnh tranh thị trường, đồng thời huy động nguồn vốn lớn phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Các tổ chức, cá nhân kinh doanh lợi tiến hành góp vốn kinh doanh góp phần lớn công xây dựng, phát triển đất nước Việc cho phép người sử dụng đất quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất điểm tiến pháp luật nước ta Quy định đời góp phần giải toả phần yêu cầu thiết vốn người kinh doanh Hiện nay, việc góp vốn thành lập doanh nghiệp trở nên phổ biến Người ta góp vốn tiền, vàng giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu trí tuệ Đặc biệt, hoạt động góp vốn giá trị quyền sử dụng đất diễn sôi động, điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh lưu chuyển nguồn vốn họ cách dễ dàng Xã hội phát triển đòi hỏi pháp luật khơng ngừng hồn thiện, xây dựng mơi trường đầu tư thơng thống tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân góp vốn sản xuất, kinh doanh trở nên thiết Cùng với trình vận động, phát triển kinh tế quan hệ xã hội mà quan điểm, cách nhìn nhà lập pháp, hoạch định sách khơng ngừng thay đổi Pháp luật Việt Nam dần thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hoá đặc biệt, ngày mở rộng quyền người sử dụng đất, quyền sử dụng đất lưu thông thị trường bất động sản thơng thống Tuy nhiên, việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất gặp vướng mắc mà nguyên nhân thiếu thống pháp luật Thực tế, tồn khơng tương thích quy định góp vốn quyền sử dụng đất Luật Đất đai góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Bộ luật Dân Ngồi ra, cịn nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Đặng Đức Đam (2003), Đổi quản lý đất đai thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Hội thảo phát triển quản lý thị trường bất động sản tháng năm 2003 (số liệu trích từ tác phẩm “Bí mật tư sản” Hernande De Soto) như: chất góp giá trị quyền sử dụng đất, sử dụng quyền sử dụng đất góp vốn, hậu việc chấm dứt hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, đơn giản hoá thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nói chung góp vốn giá trị quyền sử dụng đất nói riêng… Thực tế địi hỏi luật gia khơng ngừng nghiên cứu góp phần hồn thiện pháp luật Vì lý trên, tơi chọn đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Những năm qua, pháp luật đất đai vấn đề nóng bỏng, ln xã hội quan tâm Quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất đóng vai trị khơng nhỏ cho phát triển kinh tế Tuy nhiên, tình hình nghiên cứu đề tài góp vốn giá trị quyền sử dụng đất chưa nhận nhiều quan tâm mức Qua tham khảo có cơng trình nghiên cứu bật như: “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất” tác giả Đỗ Văn Đại chủ biên đề cập nhiều vấn đề nóng bỏng liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, có giao dịch liên quan đến góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Bên cạnh có số luận văn nghiên cứu vấn đề liên quan như: Lâm Võ Bé Hội (2002), Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với người nước thực trạng hướng giải quyết, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Phạm Thị Thanh Nhàn (2005), Góp vốn quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường đại học luật thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Phương Hảo (2006), Quy chế pháp lý góp vốn tài sản - Thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Huỳnh Minh Phương (2008), Góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Ngọc Yến (2011), Những vấn đề pháp lý góp vốn quyền sử dụng đất, Khoá luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Cùng nhiều viết có liên quan tác giả Lưu Quốc Thái tác giả Phạm Văn Võ như: Lưu Quốc Thái (2009), "Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Lưu Quốc Thái (2012), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Lưu Quốc Thái (2007), “Q trình “thị trường hóa đất đai” Trung Quốc số đánh giá học kinh nghiệm”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Phạm Văn Võ (2005), “Về cấu trúc yếu tố cung – cầu – giá thị trường quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Phạm Văn Võ (2015), “Vấn đề hỗ trợ nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Phạm Văn Võ, Đỗ Thành Cơng (2013), “Một số ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh… Đây khơng phải đề tài Các nhà nghiên cứu đề cập nhiều vấn đề, đưa nhiều luận điểm khác đồng thời nêu lên số hạn chế, bất cập Tuy nhiên, đất đai vấn đề phức tạp, nhạy cảm, nghiên cứu trước có số luận điểm khơng cịn phù hợp với tình hình mới, nhiều vấn đề cần nghiên cứu, trao đổi thêm Quốc hội thơng qua Luật Đất đai 2013 có hiệu lực vào ngày 01/7/2014, tiếp tục nghiên cứu sửa đổi Bộ luật Dân 2005 Vì vậy, cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu để tìm quan điểm khoa học, làm sáng tỏ vấn đề liên quan đến quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất nhằm hồn thiện pháp luật, đảm bảo tính thống pháp luật Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Làm sáng tỏ quy định hành pháp luật Việt Nam quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Đưa phân tích, đánh giá phát điểm chưa phù hợp bất cập việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Từ có đề xuất, kiến nghị giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật Đối tượng nghiên cứu: Tập trung làm rõ nội hàm khái niệm góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Các trường hợp xác lập, chấm dứt hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất giải hậu việc chấm dứt hợp đồng góp vốn Góp phần làm sáng tỏ quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Việt Nam Giới hạn phạm vi nghiên cứu: Pháp luật góp vốn giá trị truyền sử dụng đất tác giả tiếp cận góc độ quyền người sử dụng đất Đề tài nghiên cứu quan điểm khoa học pháp lý, quy định Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; hoạt động diễn chủ yếu sản xuất, kinh doanh mục đích lợi nhuận tổ chức, cá nhân kinh doanh Tác giả đề tài không tách phần kiến nghị thành mục riêng mà vấn đề cụ thể nêu thực trạng, nguyên nhân kiến nghị tương ứng với vấn đề Chúng tơi khơng có tham vọng xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Trên sở kết nghiên cứu sẵn có, khả nhận thức mình, tác giả phân tích, đánh giá cách có hệ thống nhằm làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Từ đó, nêu vài giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật; liên hệ mở rộng quy định góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý chủ yếu cho nghiên cứu quy định “Hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” đề cập chương XXXII Bộ luật Dân 2005, quy định góp vốn quyền sử dụng đất Luật Đất đai quy định góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Luật Doanh nghiệp Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng chủ nghĩa vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin; dựa đường lối sách Đảng Nhà nước đất đai; xem xét toàn diện quan hệ xã hội liên quan đến góp vốn giá trị quyền sử dụng đất làm sở định hướng cho nghiên cứu Sử dụng phương pháp hệ thống hố, phân tích, so sánh, quy nạp làm phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp định tính, sở nghiên cứu có sẵn, quy định pháp luật có liên quan tác giả tiến hành phân tích, đánh giá, so sánh, quy nạp cách có hệ thống, từ rút kết luận có tính khoa học Tác giả xem xét, đánh giá quy định pháp luật hành theo tiêu chí: tính minh bạch, tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi Ngồi đề tài sử dụng phương pháp định lượng số đánh giá từ thực tiễn giải tranh chấp liên quan đến góp vốn giá trị quyền sử dụng đất ngành Toà án để đánh giá thực trạng vấn đề nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Đóng góp khoa học luận văn nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Căn quy định pháp luật, nêu lên bất cập, vướng mắc, thiếu sót để hồn thiện pháp luật góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Luận văn tài liệu có giá trị tham khảo cho nhà hoạch định sách, tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nghiên cứu vấn đề góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vấn đề liên quan Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, phần nội dung Luận văn phân làm 02 chương: Chương Lý luận chung góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Chương Một số vấn đề pháp lý thực tiễn góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 61 giải hậu hợp đồng vô hiệu việc xác định lỗi bên quan hệ hợp đồng thường tùy tiện Ngoài ra, việc thi hành án liên quan đến tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu khó khăn bên phải thực nhiều nghĩa vụ tài sản Chúng đồng ý với quan điểm tác giả Đỗ Văn Đại “nên bỏ công chứng, chứng thực bắt buộc ghi nhận công chứng, chứng thực tự nguyện”105 2.5.2 Trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất Trong sống người Việt Nam đất đai xem tài sản có giá trị lớn nhiều mặt, giá trị kinh tế Vì đất đai thường có giá trị lớn nên chuyển dịch tài sản tác động lớn đến đời sống kinh tế người sử dụng đất Để đảm bảo ổn định kinh tế xã hội, Nhà nước xem việc bảo vệ quyền người sử dụng đất giao dịch bảo vệ trật tự cơng cộng “Với vai trị đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, chủ thể quyền lực cơng Nhà nước có trách nhiệm việc bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất”106 Chính vậy, pháp luật quy định trình tự, thủ tục thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền pháp luật ghi nhận phải thực quyền kiểm sốt Nhà nước phải tuân thủ nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện nghĩa vụ pháp luật quy định Điều 79 Nghị định 43/2013/NĐ-CP, ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai quy định trình tự, thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau: * Trường hợp người sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thực theo quy định sau: a Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Trường hợp góp vốn phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc, tách phần diện tích cần góp vốn người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất 105 Đỗ Văn Đại (2013), “Giao dịch Quyền sử dụng đất – Những bất cập hướng sửa đổi Luật đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (12), tr 32-33 106 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai (Sửa đổi)”, Tài liệu góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh, tr 96 62 b Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực xác nhận thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ trường hợp hợp đồng hợp tác kinh doanh; thực thủ tục trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp góp vốn vào pháp nhân Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Thời hạn giải quyết: không 10 ngày * Trường hợp người sử dụng đất thuê Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê thực trình tự, thủ tục theo quy định sau: a Thực góp vốn tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật dân gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai b Sau nhận hồ sơ góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ bên nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất c Cơ quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định việc thu hồi đất bên góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê bên mua, bên nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất bên nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo văn cho quan thuế việc hết hiệu lực hợp đồng thuê đất người góp vốn tài sản d Văn phịng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người cấp Trường hợp mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với phần đất thuê phải làm thủ tục tách đất trước làm thủ tục thuê đất theo quy định Thời hạn giải quyết: không 10 ngày Về trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực theo quy định Điều 80 Nghị định 43/2013/NĐ-CP, ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai sau: a Một bên bên hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 hồ sơ xóa đăng ký góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 63 b Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, phù hợp quy định pháp luật thực cơng việc sau: Xác nhận việc xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn Trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thu hồi Giấy chứng nhận cấp; bên nhận góp vốn cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc với thời điểm xóa góp vốn quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khơng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất khơng quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thu hồi Giấy chứng nhận cấp c Thực việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Về trình tự thủ tục pháp luật đất đai có quy định rõ ràng thể tư cải cách thủ tục hành 2.5.3 Đề xuất kiến nghị Khơng nên quy định hình thức điều kiện có hiệu lực hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung Quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký, bỏ quy định công chứng, chứng thực bắt buộc ghi nhận công chứng, chứng thực tự nguyện Phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng thành hai loại: Một là, thời điểm có hiệu lực bên giao kết; Hai là, thời điểm có hiệu lực chủ thể hợp đồng Tiếp tục nghiên cứu rà sốt, minh bạch hóa, đơn giản hóa hướng dẫn rõ ràng thủ tục hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân 2.6 Chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất giải hậu hoạt động góp vốn 2.6.1 Các trường hợp chấp dứt việc góp vốn quyền sử dụng đất hệ Theo Khoản Điều 80 Nghị định 43/2013/NĐ-CP, ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai 2013 quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất chấm dứt trường hợp sau đây: a) Hết thời hạn góp vốn quyền sử dụng đất; b) Một bên bên đề nghị theo thỏa thuận hợp đồng góp vốn; c) Bị thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai; d) Bên góp vốn 64 quyền sử dụng đất hợp đồng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố chết; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải cá nhân thực hiện; e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực Việc xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn thực theo quy định Khoản Điều 80 Nghị định 43/2013/NĐ-CP, ngày 15/5/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai 2013, cụ thể trường hợp sau: Thứ nhất, chấm dứt hết thời hạn góp vốn thỏa thuận bên chấm dứt việc góp vốn: Khi giao kết hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất bên thỏa thuận với thời hạn góp vốn, trường hợp chấm dứt hợp đồng góp vốn bên thỏa thuận với việc chấm dứt việc góp vốn trước thời hạn Liên quan đến thời hạn góp vốn, người sử dụng đất phải thực quyền nghĩa vụ thời hạn sử dụng đất nên cần ý thời hạn góp vốn khơng vượt thời hạn sử dụng đất Như vậy, bên thỏa thuận thời hạn góp vốn dài thời hạn sử dụng đất việc góp vốn phải chấm dứt thời hạn sử dụng đất hết Luật Đất đai 2003 quy định bên góp vốn quyền sử dụng đất trường hợp thời hạn sử dụng đất lại lớn 05 năm, quy định Luật Đất đai 2013 khơng có quy định hạn chế Khi hết thời hạn thỏa thuận thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng góp vốn bên chấm dứt việc góp vốn xử lý tài sản góp vốn theo thỏa thuận; Theo đó, bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại Trường hợp thời hạn sử dụng đất hết bên góp vốn quyền sử dụng đất khơng cịn nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất có nhu cầu Thứ hai, bị thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai: Góp vốn quyền sử dụng đất chấm dứt diện tích đất góp vốn bị thu hồi theo quy định pháp luật đất đai Trong trường hợp việc thu hồi Nhà nước cần sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh… bên nhận góp vốn người bị thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật dân Nếu việc thu hồi đất quyền sử dụng đất góp vốn mà khơng hình thành pháp nhân mà hành vi vi phạm pháp luật đất đai sử dụng đất khơng mục đích, sử dụng đất khơng hiệu quả, người sử dụng đất cố ý hủy hoại cố ý không thực 65 nghĩa vụ Nhà nước, đất không sử dụng liên tục thời gian pháp luật quy định Nhà nước thu hồi đất bên có lỗi phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hai Thứ ba, việc góp vốn quyền sử dụng đất bị chấm dứt bên góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể: Trường hợp phá sản quyền sử dụng đất góp vốn xử lý theo định tuyên bố phá sản Tòa án nhân dân Nếu người nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo định Tịa án nhân dân tiếp tục sử dụng đất mục đích xác định thời hạn sử dụng đất lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với người sử dụng đất Trường hợp khơng có người nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhà nước thu hồi đất tài sản Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể bên góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức giải thể quyền sử dụng đất góp vốn xử lý theo thỏa thuận bên phù hợp với quy định Luật Đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Thứ tư, việc góp vốn quyền sử dụng đất bị chấm dứt cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết Trong trường hợp có người thừa kế quyền sử dụng đất góp vốn chia thừa kế theo quy định pháp luật dân Nếu cá nhân góp vốn quyền sử dụng đất khơng hình thành pháp nhân chết mà khơng có người thừa kế Nhà nước thu hồi đất bên nhận góp vốn tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại hợp đồng góp vốn ký kết Thứ năm, việc góp vốn quyền sử dụng đất bị chấm dứt cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố chết; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải cá nhân thực Trường hợp quyền sử dụng đất góp vốn giải theo pháp luật dân Cuối cùng, việc góp vốn quyền sử dụng đất chấm dứt pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực Trong trường hợp quyền sử dụng đất góp vốn xử lý theo thỏa thuận bên phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật có liên quan 66 2.6.2 Thực trạng việc chấm dứt hợp đồng góp vốn: Pháp luật dân tơn trọng quyền tự thỏa thuận bên Do vậy, hết thời hạn góp vốn, bên cần vào thỏa thuận hợp đồng để xử lý tài sản góp vốn Tuy nhiên, trường hợp chấm dứt hợp đồng góp vốn thì: Đa số vướng mắc chí dẫn đến tranh chấp liên quan đến việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất phát sinh việc hợp tác góp tác góp vốn bị chấm dứt trước thời hạn hai bên thỏa thuận dù lý để chấm dứt việc góp vốn xuất phát từ bên góp vốn hay bên nhận góp vốn giai đoạn giải vấn đề liên quan đến quyền lợi nghĩa vụ hai bên liên quan đến giá trị sử dụng đất sau khó khăn kéo dài Vì đất đai tài sản theo quy định pháp luật phải thực thủ tục đăng ký quyền sử dụng, đem góp vốn phải thực thủ tục đăng ký góp vốn quan nhà nước có thẩm quyền để chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời phải tiến hành thủ tục xóa đăng ký góp vốn quan nhà nước có thẩm quyền việc góp vốn chấm dứt107 Khi nhận góp vốn quyền sử dụng đất thơng thường bên nhận góp vốn đầu tư khoản kinh phí định đất phù hợp với chiến lược kinh doanh đề ban đầu Trong số trường hợp bên nhận góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp hợp đồng hợp tác kinh doanh Theo quy định Khoản 1, Điều 177 Luật Đất đai 2013 tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác mà đất tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đất hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà khơng phải đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm có quyền quy định Điều 174 Luật Đất đai 2013; có nghĩa bên nhận góp vốn thực quyền cho thuê, chấp, góp vốn chí chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Nhưng đồng thời Bộ luật Dân 2005 có quy định ngồi quyền hưởng lợi nhuận theo tỉ lệ góp vốn bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất quyền chuyển nhượng, để thừa kế phần vốn góp giá trị quyền sử dụng đất, nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo 107 http://www.trilawoffice.com.vn/tai-lieu-nghien-cuu/297-gop-von-bang-gia-tri-quyen-su-dung-dat.html (cập nhật ngày 27/12/2014) 67 thỏa thuận hết thời hạn góp vốn, hủy bỏ hợp đồng góp vốn yêu cầu bồi thường thiệt hại trường hợp bên nhận góp vốn khơng thực việc toán phần lợi nhuận thời hạn tốn khơng đầy đủ108 Trường hợp bên thứ ba bên góp vốn chuyển nhượng người thừa kế khơng muốn tiếp tục thực việc góp vốn xử lý nào? Sẽ khó xử lý bên thứ ba định rút vốn trước thời hạn trường hợp bên nhận góp vốn đầu tư đáng kể đất, quyền sử dụng đất giao dịch với chủ thể khác Cách tối ưu hoàn trả cho bên thứ ba giá trị tiền quyền sử dụng đất Tuy nhiên, giá trị hoàn trả cho bên thứ ba giá trị tài sản ban đầu giá trị quyền sử dụng đất thời điểm tại, thông thường giá trị đất đai không ngừng tăng theo thời gian Giải quyền sử dụng đất trường hợp nhiều ảnh hưởng tới quyền lợi nhiều bên Theo đề xuất chúng tơi, trường hợp góp vốn vào pháp nhân theo pháp nhân nhận góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên quy định quyền sử dụng đất chuyển hồn tồn cho pháp nhân nhận góp vốn quyền sử dụng đất, bên góp vốn khơng u cầu nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn mà có quyền giá trị phần vốn góp Quy định hợp lý lý sau: Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên góp vốn xác định tương ứng với giá trị tài sản đem góp vốn ban đầu; thứ hai, quyền sử dụng đất bên góp vốn chuyển hồn tồn cho bên nhận góp vốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn Vì đối tượng góp vốn lúc khơng cịn bên góp vốn đứng tên sở hữu nên cần quy định sau góp vốn bên góp vốn khơng cịn quyền liên quan đến quyền sử dụng đất góp vốn mà có quyền giá trị phần vốn góp Như vậy, hạn chế tranh chấp tránh khó khăn việc xử lý tài sản góp vốn phần vốn góp xử lý theo quy định Luật Doanh nghiệp 2.6.3 Đề xuất kiến nghị Pháp luật nên quy định theo hướng: Trong trường hợp bên nhận góp vốn pháp nhân, quyền sử dụng đất chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bên nhận góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bao gồm trường hợp góp vốn để thành lập pháp nhân góp vốn vào pháp nhân thành lập bên góp vốn quyền sử dụng đất khơng cịn quyền quyền sử dụng đất 108 Xem Điều 730 Bộ luật Dân 2005 68 góp vốn nữa, khơng nhận lại quyền sử dụng đất trừ trường hợp bên có thỏa thuận Người góp vốn quyền sử dụng đất định đoạt giá trị phần vốn góp Tương tự, bên thứ ba quan hệ góp vốn định đoạt giá trị phần vốn góp mà thơi 69 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu, nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn góp vốn quyền sử dụng đất rút số kết luận sau: Trong năm gần đây, với kinh tế thị trường giao dịch dân sự, kinh tế quyền sử dụng đất ngày phát triển, quyền người sử dụng đất mở rộng Quy định góp vốn quyền sử dụng đất góp phần giải vấn đề vốn người kinh doanh Chính khơng tương thích văn pháp luật hạn chế đáng kể việc thực quyền người sử dụng đất Thực tế trên, đòi hỏi pháp luật đất đai nói chung chế định pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng phải có điều chỉnh phù hợp Cụ thể hoàn thiện quy định đối tượng góp vốn, trình tự thủ tục, quyền nghĩa vụ bên, chế giải tranh chấp hoạt động góp vốn quyền sử dụng đất Qua nghiên cứu chúng tơi nhận thấy “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” “góp vốn quyền sử dụng đất”, khác biệt việc sử dụng thuật ngữ chưa xác thiếu thống dẫn đến nhiều cách hiểu khác Chúng đề xuất sử dụng thống thuật ngữ “góp vốn quyền sử dụng đất” Pháp luật nên cho phép người sử dụng đất hình thức thuê đất trả tiền thuê đất năm quyền góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn nguyện vọng họ đảm giá trị quyền sử dụng đất thuê Đơn giản hóa thủ tục hành biện pháp thúc đẩy q trình đầu tư Do vậy, khơng cần thiết phải quy định bắt buộc hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực mà cần quy định bắt buộc phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện tiên để bên thực quyền góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung Cần đẩy nhanh trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng lâu dài, hạn chế tối đa việc sửa, đổi mẫu gây lãng phí, tốn Thời gian qua, đa phần giao dịch góp vốn quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung vi phạm hình thức hợp đồng Xuất phát từ lợi ích kinh tế mà bên lợi dụng quy định để làm 70 cho hợp đồng vô hiệu Cần xóa bỏ quy định hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức xây dựng quy định buộc bên tuân thủ vấn đề hình thức hợp đồng; Đồng thời xây dựng chế xác định hiệu lực hợp đồng đường Tòa án bên không tuân thủ vấn đề hình thức hợp đồng Việc quy định thêm giá thị trường phương pháp xác định giá thị trường pháp luật đất đai đòi hỏi thiết cần tiến hành nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Pháp luật hành chưa có quy định phân định trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất nên cần có quy định bổ sung quy định quyền nghĩa vụ bên góp vốn trường hợp Trên sở nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất, cố gắng đưa kiến nghị, sửa đổi nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất đai, hạn chế tranh chấp xây dựng chế giải tranh chấp Chúng tơi mong muốn góp phần vào việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Danh mục văn pháp luật Hiến pháp năm 1959 Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 2013 Bộ luật dân 2005 Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Luật doanh nghiệp 2005 10 Luật doanh nghiệp 2014 11 Luật đất đai 2013 12 Luật Công chứng năm 2014 13 Dự thảo Bộ luật dân 2005 sửa đổi lần thứ 06 (cập nhật tháng năm 2015) 14 Pháp lệnh không số ngày 14 tháng 10 năm 1994 quyền nghĩa vụ tổ chức nước nhà nước giao đất, cho thuê đất 15 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 hướng dẫn thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 16 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 giá đất 20 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 21 Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC hướng dẫn thẩm quyền giải tranh chấp đất đai 22 Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT-BTP-VKSNDTC ngày 26 tháng 02 năm 2001 kê biên tài sản quyền sử dụng đất nhà 23 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 24 Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25 tháng năm 2001 hướng dẫn nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân nước 25.Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất B Danh mục tài liệu tham khảo 26 Lương Khải Ân (2006), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 27 Bộ Tư pháp (2013), Báo cáo số 151/BC-BTP tổng kết thi hành luật dân năm 2005 28 Võ Hoàng Dung (2011), Giới hạn tự hợp đồng vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 29 Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử lý việc khơng thực hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam án bình luận án tập 1, tái lần thứ 3, có sửa chữa bổ sung, NXB Chính trị quốc gia – thật, Hà Nội 31 Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, NXB Lao động, Thành phố Hồ Chí Minh 32 Đỗ Văn Đại (2013), “Giao dịch Quyền sử dụng đất – Những bất cập hướng sửa đổi Luật đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (12), tr 3233 33 Nguyễn Minh Đoan (2011), “Chế độ sở hữu Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (2+3), tr.73-78 34 Chính phủ (2014), Tờ trình số 390/Ttr-CP Dự án Bộ luật Dân (sửa đổi) 35 Nguyễn Thị Phương Hảo (2006), Quy chế pháp lý góp vốn tài sản - Thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 36 Lâm Võ Bé Hội (2002), Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với người nước thực trạng hướng giải quyết, Luận văn Cử nhân Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 37 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật đất đai (Sửa đổi)”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr 45-52 38 Phan Chí Hiếu (2005), “Thẩm quyền giải tranh chấp kinh doanh thương mại theo luật TTDS vấn đề đặc thực tiễn thi hành”, Tạp chí nhà nước pháp luật, (206), tr 43-47 39 Trần Thị Quang Hồng, Nguyễn Hồng Hải, Đỗ Thúy Hằng phối hợp với Công ty Luật Baker & McKenzie (2011), Báo cáo rà soát rà soát Bộ luật Dân 2005 40 Trần Quang Huy (2011), Báo cáo rà soát luật đất đai 2003 41 Nguyễn Thị Giáng Hương (2008), Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất, Luận văn cử nhân Luật, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 42 Võ Minh Kha (2004), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 43 Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Quy chế hợp đồng pháp luật Việt Nam, NXB tư pháp, Hà Nội 44 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học luật dân 2005 (Tập 2) – Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 45 Sỹ Hồng Nam (2015), “Một số điểm thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (2), tr 9-13 46 Nguyễn Thị Nga (2012), “Hoàn thiện pháp luật quyền góp vốn quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (12), tr 28-30 47.Phùng Văn Nghệ (2011), “Những đóng góp hạn chế Luật đất đai 2003”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (24), tr 10-12 48 Phạm Thị Thanh Nhàn (2005), Góp vốn quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 49 Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống luật hợp đồng Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 50 Huỳnh Minh Phương (2008), Góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 51 Mai Thanh Tài, “Chuyển quyền sử dụng đất số kiến nghị”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (21), tr 11-15 52 Trần Thị Cẩm Tú (2006), Các hình thức sử dụng đất theo luật đất đai 2003, Khoá luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 53 Trần Anh Tuấn (2009), “Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (7), tr 52-56 54 Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Cần sửa đổi chế độ góp vốn giá trị quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (10), tr 44-48 55 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình luật đất đai, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh 56 Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2008), Tập giảng Luật đất đai, Tổ môn Luật đất đai – Môi trường biên soạn, Thành phố Hồ Chí Minh 57 Trường đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân tập II, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 58 Văn phịng Chính phủ (2014), Thông báo số 204/TB-VPCP việc kết luận Phó Thủ tướng Hồng Trung Hải họp đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 59 Lê Tự (2007), Giải tranh chấp kinh doanh thương mại Toà án điều kiện nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 60 Phạm Văn Võ (2013), “Một số ý kiến chế định tài đất đai dự thảo luật đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (05), tr 37-40 C Website 61 http://diachinh.org 62 http://thoibaokinhdoanh.vn 63 http://thongtinphapluatdansu.edu.vn 64 http://www.baodaknong.org.vn 65 http://www.tapchicongsan.org.vn 66 http://www.trilawoffice.com.vn ... ? ?giá trị quyền sử dụng đất? ?? giá trị tiền tệ quyền sử dụng đất đem góp vốn Tức khơng phải góp vốn giá trị mà góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng có giá trị định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng. .. quyền góp vốn quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai Theo quan điểm chúng tôi: ? ?Quyền sử dụng đất? ?? ? ?giá trị quyền sử dụng đất? ?? khác nói ? ?góp vốn quyền sử dụng đất? ?? ? ?góp vốn giá trị quyền sử dụng đất? ??... giá trị quyền sử dụng đất tùy theo trường hợp áp dụng Về khái niệm giá trị quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 quy định: ? ?Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất