Chế độ pháp lý về hoạt động cho thuê đất của nhà nước (luận văn thạc sĩ luật học)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC SINH VIÊN THỰC HIỆN: Nguyễn Khánh Bình Khóa: 32 MSSV: 3220021 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Ths.Hồng Thị Biên Thùy TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: cơng trình nghiên cứu riêng tơi có hướng dẫn Ths.Hồng Thị Biên Thùy Mọi nguồn thơng tin, số liệu khóa luận hồn tồn thật trích dẫn theo quy định Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu SVTH Nguyễn Khánh Bình DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất KCN Khu công nghiệp KCNC Khu công nghệ cao KKT Khu kinh tế TNMT Tài nguyên Môi trường VNĐCNN Việt Nam định cư nước MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC 1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho thuê đất Nhà nước 1.1.1 Khái niệm Nhà nước cho thuê đất 1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho thuê đất Nhà nước 1.2 Vai trò, ý nghĩa hoạt động cho thuê đất Nhà nước 1.2.1 Nhà nước khẳng định tư cách chủ sở hữu đất đai 1.2.2 Góp phần đảm bảo việc sử dụng đất hiệu tiết kiệm 10 1.3 Sơ lược trình hình thành hoạt động cho thuê đất Nhà nước 11 Kết luận chương 15 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC, THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 16 2.1 Quy định pháp luật hoạt động cho thuê đất Nhà nước 16 2.1.1 Thẩm quyền cho thuê đất 16 2.1.2 Chủ thể sử dụng đất hình thức thuê 20 2.1.2.1 Chủ thể phải sử dụng đất hình thức thuê 21 2.1.2.2 Chủ thể lựa chọn hình thức sử dụng đất 23 2.1.2.3 Chủ thể lựa chọn cách thức nộp tiền thuê đất 25 2.1.2.4 Chủ thể không lựa chọn cách thức nộp tiền thuê đất 26 2.1.3 Thời hạn thuê đất 28 2.1.4 Nghĩa vụ tài người thuê đất 33 2.1.4.1 Tiền thuê đất 33 2.1.4.2 Các nghĩa vụ tài khác 37 2.1.5 Trình tự, thủ tục cho thuê đất 41 2.1.5.1 Trình tự, thủ tục cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân nước 41 2.1.5.2 Trình tự, thủ tục cho thuê đất tổ chức nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước 43 2.2 Thực trạng hướng hoàn thiện 45 2.2.1 Khái niệm Nhà nước cho thuê đất 46 2.2.2 Hoạt động cho thuê đất tồn chế xin - cho 47 2.2.3 Giá đất tính tiền thuê đất 48 2.2.4 Vai trò Nhà nước quản lý đất đai 51 2.2.5 Căn phân định quyền nghĩa vụ người thuê đất 53 2.2.6 Quyền bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước 55 2.2.7 Quy định việc thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 56 Kết luận chương 58 KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục Phụ lục PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện để người, sinh vật trái đất tồn phát triển Tuy nhiên, không nguồn tài ngun vơ tận mà cạn kiện, chí bị hủy hoại lúc Cho nên, cách cách khác quốc gia sức bảo vệ nguồn tài nguyên Trong cơng cụ quản lý đất đai quyền lực Nhà nuớc sử dụng “công cụ hiệu nhất” Mỗi nuớc với chế độ sở hữu đất đai khác có biện pháp quản lý đất đai phù hợp Nhận thức tầm quan trọng đó, kể từ ngày Luật Đất đai 1987 ban hành Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Nhà nuớc Việt Nam khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Như vậy, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước chủ thể đại diện để quản lý Với tư cách chủ thể “duy đặc biệt” có đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt, Nhà nuớc tiến hành hàng loạt hoạt động phân phối đất đai - quyền đồng thời nghĩa vụ Nhà nuớc Theo pháp luật hành, cho thuê đất nội dung điều phối đất đai Hoạt động cho thuê đất Nhà nước xuất từ năm 1989 đến năm 1993, với đời Luật Đất đai 1993 hoạt động thừa nhận thức Mặc dù sửa đổi, bổ sung nhiều lần (từ năm 1993 đến 2009), đến thực hoạt động cho thuê đất, Nhà nước chủ thể thuê đất “vấp phải” “rào cản” định khiến thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp không phát triển Khi tiến hành khảo sát tình hình thuê đất Nhà nước Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2008, nhà khảo sát kết luận: số luợng chủ thể sử dụng đất hình thức thuê ngày giảm “kể từ Luật Đất đai 2003 có hiệu lực chủ thể nước hộ gia đình, cá nhân, tổ chức chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất” Và đương nhiên “cầu” giảm “cung” khơng phát triển Mọi vận động phát triển vật, tượng có nguyên nhân Vậy, hoạt động cho thuê đất Nhà nuớc lại “giẫm chân chổ”? Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho tình trạng này, nguyên nhân mà phủ nhận pháp luật đất đai hành có nhiều hạn chế quy định thuê đất Hay nói cách khác vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nuớc bên cạnh “điểm sáng” tồn nhiều điểm chưa phù hợp Đó nguyên nhân mà tác giả chọn vấn đề “Chế độ pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nước” làm đề tài nghiên cứu cho Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề thuê đất Nhà nước nhiều tác giả nghiên cứu, chẳng hạn như: tác giả Nguyễn Thị Thanh Xuân với đề tài “Pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất”, đề tài “Cho thuê đất - thực trạng hướng hoàn thiện” tác giả Lê Thị Mỹ Dung… Dưới góc độ khác nhau, tác giả nghiên cứu vấn đề khía cạnh khác nhau, điển hai tác giả tập trung phân tích thực trạng thuê đất Nhà nước, quyền giao dịch quyền sử dụng đất nghiên cứu vấn đề góc độ chủ thể thuê đất Nhưng khía cạnh Nhà nước, với tư cách bên quan hệ thuê đất chưa thực tìm hiểu Do đó, tác giả mạnh dạn nghiên cứu hoạt động cho thuê đất góc độ quy định pháp luật với tư cách bên cho thuê Mục đích nghiên cứu Với đề tài này, tác giả mong muốn trang bị cho người đọc vấn đề hoạt động cho thuê đất Hay nói cách khác, quy định pháp luật việc cho thuê đất Nhà nước như: thẩm quyền, chủ thể, nghĩa vụ tài thủ tục thuê đất trình bày Qua việc phân tích lý giải quy định pháp luật, thực trạng giải pháp hoàn thiện “Chế độ pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nuớc” trình bày cụ thể Phạm vi nghiên cứu Đối với đề tài “Chế độ pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nước”, tác giả tập trung phân tích lý giải quy định pháp luật thẩm quyền cho thuê đất, chủ thể quyền sử dụng đất hình thức th, nghĩa vụ tài trình tự, thủ tục thuê đất Trên sở phân tích quy định pháp luật hành, tác giả đánh giá bất cập, hạn chế hoạt động cho th đất góc độ pháp lý Và trình bày số kiến nghị nhằm hoàn thiện vấn đề Ý nghĩa khoa học thực tiễn Đây cơng trình nghiên cứu góc độ khóa luận tốt nghiệp, đó, đề tài có giá trị tham khảo cung cấp kiến thức cho sinh viên, bạn đọc quan tâm đến vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nước Đồng thời với cơng trình nghiên cứu này, tác giả mong muốn hoàn thiện “Chế độ pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nước” Phương pháp nghiên cứu Trong trình phân tích khía cạnh pháp lý hoạt động cho thuê đất Nhà nước, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Kết hợp phương pháp vật lịch sử vật biện chứng Phương pháp đối chiếu, so sánh Phương pháp liệt kê, tổng hợp Bố cục khóa luận Bên cạnh mục lục tài liệu tham khảo, khóa luận chia thành ba phần:  Phần mở đầu  Phần nội dung Chương 1: Lý luận chung hoạt động cho thuê đất Nhà nước Chương 2: Quy định pháp luật hoạt hoạt động cho thuê đất Nhà nước Thực trạng hướng hoàn thiện  Phần kết luận CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC 1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho thuê đất Nhà nước 1.1.1 Khái niệm Nhà nước cho thuê đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên quan trọng, sở cho hoạt động sản xuất kinh doanh, địa bàn sinh sống tồn sinh vật trái đất Do đó, dù quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước ln tìm cách quản lý tài nguyên quý giá Tại Việt Nam xuất phát từ nhiều lý mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quan điểm xuyên suốt chiều dài lịch sử Hiến pháp pháp luật đất đai Với tư cách vừa chủ sở hữu Việt Nam, vừa chủ thể quyền lực công, Nhà nước thực công tác quản lý đất đai toàn quốc Để hoàn thành chức quản lý để bảo vệ hàng hóa đặc biệt này, Nhà nước tiến hành hàng loạt hoạt động từ việc ban hành văn pháp luật đất đai đến khâu thống kê, kiểm kê đất Trong đó, cho thuê đất nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai Khi tìm hiểu Luật Đất đai 1987 thấy hoạt động khơng luật định, hay nói cách khác Luật Đất đai 1987 không trao cho Nhà nước thẩm quyền cho thuê đất Mà thực đến ngày 15/10/1993 Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, hoạt động cho thuê đất thừa nhận thức “Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho tổ chức, cá nhân nước thuê đất”1 Trước tìm hiểu hoạt động cho thuê đất Nhà nước, việc làm sáng tỏ khái niệm “Nhà nước cho thuê đất” cần tiến hành Vì chưa văn quy phạm pháp luật quy định nên thuật ngữ “cho thuê đất” có nhiều cách hiểu khác Thứ nhất, cho thuê đất hiểu nôm na việc sử dụng tạm thời mảnh đất thuộc sở hữu người khác (bên cho thuê) khoản tốn cho việc sử dụng thường gọi tiền thuê Thứ hai, hoạt động cho thuê đất cịn thể thơng qua hợp đồng th đất, chủ đất cho phép người thuê sử dụng mảnh đất thuộc sở hữu để đổi lấy khoản tiền thuê định Với hai cách hiểu trên, hoạt động cho thuê đất Nhà nước giống với hoạt động cho thuê tài sản thông thường sở tạo nên mối quan hệ hợp đồng thuê đất Tuy nhiên, xem xét trình tự, thủ tục cho thuê đất quy định văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993 sửa đổi, bổ sung năm 1998 2001 lại có cách hiểu khác hoạt động cho thuê đất Theo đó, Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước thơng qua Quyết định hành (Quyết định cho thuê đất) trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng thời hạn định chủ thể thuê phải có nghĩa vụ trả tiền thuê cho Nhà nước Với cách hiểu này, hoạt động cho thuê đất Nhà nước khơng hồn tồn giống hoạt động cho th tài sản thơng thường, mà có tồn yếu tố Điều Luật Đất đai 1993 mệnh lệnh thể thông qua Quyết định cho th đất Chính thiếu sót pháp luật dẫn đến nhiều cách hiểu khác hoạt động cho thuê đất Yêu cầu đặt cho Luật Đất đai lúc cần tạo thống cách hiểu khái niệm “Nhà nước cho thuê đất” Tuy nhiên, suốt trình tồn qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 2001, Luật Đất đai 1993 không quy định hoạt động cho thuê đất Nhà nước Để đảm bảo khái niệm Nhà nước cho thuê đất hiểu thống khơng cơng cụ hiệu pháp luật Khi Quốc hội khóa XI thông qua cho đời Luật Đất đai 2003, khái niệm luật định Trong trình soạn thảo ban hành, Luật Đất đai 2003 dành điều khoản cụ thể để giải thích hoạt động cho thuê đất Nhà nước “Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”2 Tuy quy định với khái niệm trên, hoạt động cho thuê đất Nhà nước chưa thể chất Với quy định Khoản Điều Luật Đất đai 2003, hoạt động cho thuê đất Nhà nước đồng với hoạt động cho thuê tài sản thông thường, thực chất hai hoạt động khơng hồn tồn giống Sau điểm khác biệt định hoạt động cho thuê đất hoạt động cho thuê tài sản thông thường: Thứ nhất, xét phương thức cho thuê: theo quy định Điều Luật Đất đai hành, hoạt động cho thuê đất Nhà nước thiết lập sở hợp đồng thuê đất hợp đồng có đầy đủ yếu tố hợp đồng dân thông thường đối tượng hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên, thời điểm, địa điểm giá Tuy nhiên, cụ thể hóa Quyết định cho th đất Quyết định đóng vai trị sở phát sinh quyền, nghĩa vụ Nhà nước bên thuê Trong đó, sở xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên quan hệ thuê tài sản đơn hợp đồng thuê tài sản Thứ hai, xét phương diện thỏa thuận bên: rõ ràng hợp đồng thuê đất điều khoản chủ thể, thời hạn, giá thuê, quyền nghĩa vụ bên hoàn toàn tuân theo quy định pháp luật Nhà nước chủ động “quyết định điều khoản hợp đồng mà người sử dụng đất tiềm có quyền chấp nhận hay khơng chấp nhận khơng thể thương lượng”3 Hay nói cách khác, việc ký kết hợp đồng thuê đất chủ thể phải sử dụng đất hình thức thuê, chọn sử dụng đất hình thức thuê trở thành nghĩa vụ họ Nhà nước họ muốn trở thành người sử dụng đất Ở đây, tính quyền lực, tính bắt buộc, tính khơng bình đẳng chủ thể cho thuê chủ thể thuê thể rõ Ngược lại hợp đồng cho thuê đất, hợp đồng thuê tài sản, nội dung hợp đồng hoàn toàn thiết lập thỏa thuận bên Do đó, điều khoản hợp đồng xây dựng tảng thỏa thuận bên thuê bên cho thuê Như vậy, hợp đồng thuê tài sản thông thường, nguyên tắc thỏa thuận đặt lên hàng đầu Khoản Điều Luật Đất đai 2003 Nguyễn Ngọc Điện (2006), “Cấu trúc kỹ thuật hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam: góc nhìn Pháp”, Nghiên cứu lập pháp, 22 Sau phân tích điểm khác biệt hoạt động cho thuê đất hoạt động cho thuê tài sản thơng thường khẳng định: Nhà nước cho thuê đất không đơn việc chủ sở hữu định đoạt tài sản mà cịn xuất phát từ chức quản lý, điều phối đất đai Quan hệ thuê đất Nhà nước chủ thể th khơng hồn tồn dựa quan hệ dân mà có kết hợp với quan hệ hành tính tự nguyện, thỏa thuận hoạt động tồn hình thức Với phân tích trên, phần có nhìn khái quát hoạt động cho thuê đất Nhà nước Nhưng muốn hiểu rõ hoạt động việc phân tích đặc điểm bật hoạt động cho thuê đất bỏ qua Bản chất hoạt động cho thuê đất, tính hành tính tài sản quan hệ thuê đất, điểm tương đồng khác biệt giao đất cho thuê đất vấn đề thể sau đặc điểm hoạt động cho thuê đất tìm hiểu 1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho thuê đất Nhà nước  Hoạt động cho thuê đất Nhà nước nội dung hoạt động điều phối đất đai Từ năm 1980 đến nay, đất đai Việt Nam có hình thức sở hữu sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện quản lý Với vai trò chủ sở hữu, việc pháp luật trao hoạt động quản lý đất đai cho Nhà nước điều không bàn cãi “Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý Nhà nước đất đai”4 Đứng lập trường chủ thể Việt Nam có quyền sở hữu đất xem đất đai hàng hóa đặc biệt, hoạt động quản lý nhà nước đất đai thực chất hoạt động quản lý tài sản Nhà nước Sau hoạt động lập pháp - ban hành văn quy phạm pháp luật, nói điều phối đất đai nội dung quan trọng hoạt động quản lý tài nguyên Điều phối đất đai “việc phân phối, điều chỉnh đất đai theo nhu cầu đời sống xã hội để thực quyền sở hữu Nhà nước, thực chức nhà nước đất đai”5 Đây trình gồm nhiều giai đoạn khác nhau, bao gồm hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trao quyền sử dụng đất cho chủ thể có nhu cầu; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thu hồi đất Trong đó, hoạt động cho thuê đất Nhà nước nội dung điều phối đất đai Tuy chủ thể có ba quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai, so với quyền sử dụng quyền chiếm hữu, định đoạt Nhà nước sử dụng chủ yếu thường xuyên (quyền sử dụng đất Nhà nước thể gián tiếp thông qua người sử dụng đất) Việc Nhà nước cho thuê đất minh chứng điển hình cho việc định đoạt tài sản Nhà nước “Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai, định cho thuê đất”6 Hơn nữa, vấn đề liên quan đến hoạt động cho thuê đất chủ thể quyền thuê đất, thời hạn tối đa sử dụng đất, trường hợp thuê đất… chủ thể có quyền định mà Việt Nam Nhà nước có tồn quyền Điều Luật Đất đai 2003 Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh (2009), Tập giảng Luật Đất đai, tr.49 Khoản Điều Luật Đất đai 2003 5 thấp so với thị trường thứ cấp thủ tục “một cửa, quan” hình thức Văn phịng ĐKQSDĐ cấp huyện không thành lập 62 KẾT LUẬN Cho thuê đất công cụ Nhà nước sử dụng để điều phối đất đai Tuy manh nha xuất từ năm 1989 hoạt động thức thừa nhận vào năm 1993, với đời Luật Đất đai 1993 Trải qua thời gian vận động phát triển, hoạt động cho thuê đất Nhà nước ghi nhận Luật Đất đai 2003 văn luật có liên quan Trong suốt thời gian gần 20 năm (từ năm 1989 đến năm 2003) q trình tư lập pháp khơng ngừng thay đổi theo chiều hướng tích cực thực đến nay, hệ thống pháp luật đất đai có đổi vượt bậc Luật Đất đai 2003 ban hành khắc phục hạn chế, điểm thiếu sót pháp luật đất đai trước đây, mà cịn góp phần hồn thiện chế định cho thuê đất Theo đó, khung pháp lý cho thuê đất xây dựng ngày đầy đủ phù hợp: là, nguyên tắc đơn giản hóa quan hành trung ương đặc biệt giảm bớt cơng việc mang tính vụ cho Chính phủ tăng cường quyền lực cho quyền địa phương, chủ yếu Uỷ ban nhân dân cấp áp dụng trình xây dựng thẩm quyền cho thuê đất Theo đó, Luật Đất đai hành quy định thẩm quyền cho thuê đất thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện cấp xã; hai là, thông qua quy định đơn giá thuê đất, Nhà nước góp phần khắc phục tiêu cực quan hệ thuê đất đảm bảo công cho chủ thể sử dụng đất hình thức thuê; ba là, trình tự thủ tục thuê đất thực theo nguyên tắc “một quan, thủ tục” đảm bảo cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất tiết kiệm thời gian công sức trình tìm kiếm tư liệu sản xuất; bốn là, thời hạn thuê đất nhà làm luật quy định cụ thể Luật Đất đai nhằm tránh tình trạng cho thuê đất tùy tiện, đồng thời tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất Bên cạnh điểm tiến bộ, hoạt động cho thuê đất Nhà nước hạn chế định: là, tiền thuê đất thị trường sơ cấp chưa phù hợp với thị trường thứ cấp, nguyên nhân khiến nguồn thu Ngân sách nhà nước thất tình trạng đầu đất đai nhờ mà tồn tại; hai là, sở phân định quyền nghĩa vụ chủ thể thuê đất chưa phù hợp; ba là, quyền bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi cịn nhiều hạn chế; bốn là, khái niệm Nhà nước cho thuê đất không phản ánh chất hoạt động cho thuê đất; năm là, Nhà nước nhầm lẫn vai trị chủ thể quyền lực cơng chủ sở hữu đất đai Qua q trình phân tích quy định pháp luật hoạt động cho thuê đất, tác giả mong muốn đem đến cho người đọc nhìn khái quát chế định “Nhà nước cho thuê đất”, đồng thời số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động cho thuê đất Nhà nước trình bày Với khả nghiên cứu có hạn, chắn khóa luận cịn nhiều thiếu sót Do đó, tác giả mong mỏi góp ý quý thầy, cô bạn đọc quan tâm đến vấn đề “Chế độ pháp lý hoạt động cho thuê đất cho thuê đất Nhà nước” 63 Phụ lục 1: đơn xin thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài; tổ chức nước CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ….ngày…tháng….năm… ĐƠN XIN THUÊ ĐẤT Kính gửi: UBND tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương) (Trích lục đồ địa khu đất) Tên Tổ chức (hoặc cá nhân) xin thuê đất: Quyết định (giấy phép) thành lập: Địa chỉ: Điện thoại: Vị trí khu đất xin thuê: Diện tích thuê: Thời hạn thuê: Mục đích sử dụng: Cam kết:  Sử dụng đất mục đích, chấp hành đầy đủ quy định pháp luật đất đai;  Trả tiền thuê đất đủ, hạn;  Các cam kết khác (nếu có)… Tổ chức (hoặc cá nhân) thuê đất (Ký ghi rõ họ tên) 64 Phụ lục 2: hợp đồng thuê đất áp dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước th đất ngồi khu công nghệ cao, khu kinh tế Số: /HĐTĐ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc , ngày tháng năm HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT Căn Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Căn Quyết định cho thuê đất số (ghi rõ số, ngày, tháng, năm trích yếu Quyết định) Hơm nay, ngày tháng năm (ghi địa điểm nơi ký hợp đồng) , gồm: I Bên cho thuê đất Ủy ban nhân dân Do ông (bà): (ghi họ tên, chức vụ lãnh đạo quan tài nguyên môi trường) làm đại diện II Bên thuê đất là: (Đối với hộ gia đình ghi tên chủ hộ, địa nơi đăng ký hộ thường trú; cá nhân ghi tên cá nhân, địa nơi đăng ký hộ thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếu có); tổ chức ghi tên tổ chức, địa trụ sở chính, họ tên chức vụ người đại diện, số tài khoản) III Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với điều, khoản sau đây: Điều Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất sau: Diện tích đất thuê m2 (ghi rõ số chữ, đơn vị mét vuông) Tại (ghi tên xã, phường, thị trấn; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê) để sử dụng vào mục đích (ghi theo Quyết định cho thuê đất) Vị trí, ranh giới khu đất xác định theo tờ Trích lục đồ địa (hoặc tờ Trích đo địa chính) số , tỷ lệ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất lập (Đối với cấp huyện chưa thành lập Văn phịng đăng ký Phịng Tài nguyên môi trường lập) ngày … tháng … năm 65 Thời hạn thuê đất năm (ghi rõ số năm thuê đất số chữ phù hợp với thời hạn thuê đất ghi Quyết định cho thuê đất), kể từ ngày tháng năm đến ngày tháng năm Việc cho thuê đất không làm quyền sở hữu Nhà nước khu đất tài nguyên nằm lòng đất Điều Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau: Giá tiền thuê đất đồng/m2/năm, (ghi số chữ) ; Giá thuê đất ổn định 05 năm, kể từ ngày tháng năm đến ngày tháng năm Hết thời hạn trên, giá tiền thuê đất tính lại theo quy định Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Phương thức nộp tiền thuê đất: Nơi nộp tiền thuê đất: Điều Việc sử dụng đất khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi Điều Hợp đồng Điều Quyền nghĩa vụ Bên Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất Bên thuê đất thời gian thực hợp đồng (trừ trường hợp phải thu hồi đất theo quy định Điều 38 Luật Đất đai); Trong thời gian thực hợp đồng, Bên thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy đinh Điều 111 Điều 114 Luật Đất đai Trong thời hạn hợp đồng hiệu lực thi hành, Bên thuê đất trả lại toàn phần khu đất thuê trước thời hạn phải làm thủ tục thu hồi đất theo quy định Điều 131 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ Các quyền nghĩa vụ khác theo thỏa thuận Bên (nếu có) Điều Hợp đồng thuê đất chấm dứt trường hợp sau: Hết thời hạn thuê đất mà không gia hạn thuê tiếp; Do đề nghị bên bên tham gia hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận; Bên thuê đất bị phá sản bị phát mại tài sản giải thể; Bên thuê đất bị quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định Điều 38 Luật Đất đai Điều Việc giải tài sản gắn liền với đất sau kết thúc Hợp đồng thực theo quy định pháp luật 66 Điều Hai Bên cam kết thực quy định Hợp đồng này, Bên khơng thực Bên phải bồi thường việc vi phạm hợp đồng gây theo quy định pháp luật Cam kết khác (nếu có): …………………………………………………………… Điều Hợp đồng lập thành 04 có giá trị pháp lý nhau, Bên giữ 01 gửi đến quan thuế nơi xác định mức thu tiền thuê đất, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký./ Bên thuê đất Bên cho thuê đất (Ký tên đóng dấu - có) (Ký tên đóng dấu) 67 Phụ lục 3: trình tự, thủ tục cho thuê đất trồng lâu năm, nuôi trồng thủy sản hộ gia đình, cá nhân nước Người sử dụng đất - Nộp hồ sơ xin thuê đất (trong đơn phải ghi rõ yêu cầu diện tích đất sử dụng) Trường hợp xin th đất để ni trồng thuỷ sản phải có dự án ni trồng thuỷ sản quan quản lý thuỷ sản huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thẩm định phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường UBND cấp xã - Thẩm tra, xác nhận nhu cầu sử dụng đất (đối với trườnghợp đủ điều kiện) gửi đến Phòng TNMT 37 ngày Văn phòng ĐKQSDĐ Phòng TNMT - Thẩm tra trường hợp đề nghị xin thuê đất Xác minh thực địa cần thiết Trình UBND cấp huyện định cho thuê đất Chỉ đạo Văn phịng ĐKQSDĐ trích lục đồ địa chính, trích đo địa khu đất, trích hồ sơ Trích lục đồ địa chính, trích đo địa khu đất, trích hồ sơ địa chính, in Giấy CNQSDĐ gửi đến Phịng TNMT địa chính… UBND cấp huyện xem xét đề nghị cho thuê đất Phòng TNMT - Ra Quyết định cho thuê đất UBND cấp huyện Quyết định cho thuê đất Ký hợp đồng bàn giao đất - Phòng TNMT ký hợp đồng thuê đất - Tiến hành bàn giao đất thực địa 68 Phụ lục 4: trình tự, thủ tục cho thuê đất giải phóng mặt tổ chức; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước Người sử dụng đất - Thỏa thuận địa điểm với quan UBND cấp tỉnh giao nhiệm vụ tổ chức phát triển quỹ đất - Chuẩn bị nộp hồ sơ cho Sở TNMT (hồ sơ phải có đơn xin thuê đất, văn thỏa thuận địa điểm, dự án đầu tư…) - Đối với dự án thăm dị khai thác khống sản phải có giấy phép kèm theo đồ thăm dò, khai thác - Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có Quyết định đăng ký kinh doanh sản xuất gạch, ngói Sở TNMT - Thẩm tra đạo Văn phịng ĐKQSDĐ làm trích lục đồ địa chính, trích đo địa khu đất, trích hồ sơ địa 20 ngày Văn phịng ĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT Cơhoặc quan thuế - Trích lục đồ địa trích đo vị trí khu đất - Trích hồ sơ địa chính - Gửi số liệu địa Xác chínhđịnh cho cơnghĩa quan vụ thuếtàixác định nghĩa vụ tài Sở TNMT - Thẩm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa (khi cần thiết) - Trình UBND cấp tỉnh định cho thuê đất cấp Giấy CNQSDĐ Ký hợp đồng thuê đất bàn giao đất - Sở TNMT ký hợp đồng thuê đất - Chỉ đạo Phòng TNMT, UBND cấp xã bàn giao đất thực địa 69 Cơ quan thuế Xác định nghĩa vụ tài UBND cấp tỉnh Ký Quyết định cho thuê đất ký Giấy CNQSDĐ Phụ lục 5: trích lược Quyết định Uỷ ban nhân dân tỉnh Phú Yên việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho thuê đất để thực dự án Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản - Nhi miền Trung ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ YÊN 733/QĐ-UBND CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lâp - Tự - Hạnh phúc Tuy Hòa, ngày 05 tháng năm 2009 Số: QUYẾT ĐỊNH V/v Thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất cho thuê đất để thực dự án Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản - Nhi miền Trung Phường 09, thành phố Tuy Hòa CHỦ TỊCH ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH Căn Luật Tổ chức HĐND UBND Quốc hội nước Cộng hịa XHCN Việt Nam thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Đất đai Quốc hội nước Cộng hịa XHCN Việt Nam thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số: 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ “Về thi hành Luật Đất đai”; Căn Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP Chính phủ “Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển Công ty nhà nước thành Công ty cổ phần”; Căn Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ “Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai”; Căn Thông báo số: 704/TB-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2008 UBND tỉnh Phú Yên “V/v Điều chỉnh quy hoạch thông báo thỏa thuận địa điểm dự án Bệnh viện chuyên khoa phụ sản - Nhi miền Trung”; 70 Xét đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường (tại Tờ trình số: 105/TTr-STNMT ngày 11/3/2009), QUYẾT ĐỊNH: Điều Thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất cho thuê đất để thực dự án Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản - Nhi miền Trung, với nội dung sau: Tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất thuê đất: Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế Địa trụ sở chính: 97 Điện Biên Phủ, phường 7, thành phố Tuy Hòa Tổng diện tích đất thu hồi, chuyển mục đích sử dụng cho thuê đất: 52.654,00m Đối tượng bị thu hồi đất: UBND phường 09, thành phố Tuy Hịa Vị trí, ranh giới khu đất: - Khu đất thuộc phường 09, thành phố Tuy Hịa, có giới cận sau: + Đông giáp: Đường Trường Chinh nối dài rộng 20m - Vị trí, ranh giới khu đất: xác định trên tờ Trích đo địa khu đất từ đồ địa số: 231-D tỷ lệ 1/2000 Công ty TNHH Tứ Thiện lập ngày 09/12/2008 Thời hạn thuê đất: 50 năm (tính từ ngày 05 tháng năm 2009 đến ngày 05 tháng năm 2059 Hình thức nộp tiền thuê: trả hàng năm miễn tiền thuê đất Điều Căn vào Điều Quyết định Sở Tài nguyên Môi trường, UBND tỉnh Phú Yên, UBND thành phố Tuy Hòa, UBND phường 09, Tổ chức phát triển quỹ đất, thủ trưởng quan liên quan, Công ty cổ phần đầu tư dịch vụ y tế có trách nhiệm: UBND tỉnh Phú Yên định thu hồi đất UBND phường 09 có nghĩa vụ bàn giao đất theo quy định Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm: - Thơng báo cho Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế thuê đất nộp tiền thuê đất, phí, lệ phí theo quy định pháp luật - Ký hợp đồng thuê đất với Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế 71 - Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sau hồn thành nghĩa vụ tài theo quy định - Thơng báo cho Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa - Xác định đơn giá thuê đất áp dụng cho dự án: Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản - Nhi miền Trung Công ty Cổ phần đâu tư dịch vụ y tế Điều Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký Các ơng (bà): Chánh văn phịng UBND Tỉnh; Giám đốc sở: Tài nguyên Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch Đầu tư, Tài chính, Y tế; Chủ tịch UBND thành phố Tuy Hòa; Chủ tịch UBND phường 09; Thủ trưởng quan liên quan, đối tượng bị thu hồi đất đối tượng thuê đất chịu trách nhiệm thi hành./ Nơi nhận: KT.CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH - Như Điều - Lưu: VT+S (10b) (Ký tên đóng dấu) Lê Kim Anh 72 Phụ lục 6: hợp đồng thuê đất Uỷ ban nhân dân tỉnh Phú Yên Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế Số: 701 HĐ/TĐ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Tuy Hòa, ngày 20 tháng năm 2009 HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT Căn Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Căn Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 01 năm 2006 Chính phủ “Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số: 187/2004/NĐ-CP việc chuyển Công ty Nhà nước thành Công ty cổ phần”; Căn Nghị định số: 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ “Về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước”; Căn Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Căn Quyết định số 733/QĐ-UBND ngày 05 tháng năm 2009 UBND tỉnh Phú Yên: “V/v Thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho thuê đất để thực dự án Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản – Nhi miền Trung, phường 09, thành phố Tuy Hòa”; Căn Quyết định số: 63/QĐ-STMT ngày 14 tháng năm 2009 Sở Tài nguyên Môi trường “V/v Xác định đơn giá thuê đất dự án: Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản – Nhi miền Trung Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế”; 73 Hôm nay, ngày 20 tháng năm 2009, Văn phịng Sở Tài ngun Mơi trường Phú n, gồm: I Bên cho thuê đất UBND tỉnh Phú Yên: Do ông: Nguyễn Kim Phúc Chức vụ: Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Trụ sở: 01B Phan Đăng Lưu, phường 07, thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên Làm đại diện II Bên thuê đất Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế: Do ông: Trần Thu Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị Địa trụ sở chính: 97 Điện Biên Phủ, phường 07, thành phố Tuy Hòa Giấy chứng nhận ĐKKD Công ty Cổ phần số: 36 03 000 121, đăng ký lần đầu ngày 27 tháng năm 2008, Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Phú Yên cấp Tài khoản số: 38 020 100 0349 Ngân hàng Sacombank chi nhánh Phú Yên Mã số thuế: 440 042 6801 Điện thoại số: 057-3823969 Làm đại diện III Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với điều, khoản sau đây: Điều Bên cho thuê đất cho Bên thuê thuê khu đất sau: Diện tích đất thuê: 52.654,00m2 Bằng chữ: (Năm mươi hai nghìn sáu trăm năm mươi bốn mét vng) Tại khu đất thuộc phường 09, thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên Đất sử dụng vào mục đích: Đất sở y tế (Xây dựng Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản - Nhi miền Trung); ký hiệu: DYT Vị trí, ranh giới khu đất: xác định tờ Trích đo địa khu đất từ tờ đồ địa số: 231-D tỷ lệ 1/2000 Cơng ty TNMHH Tứ Thiện lập ngày 09/12/2008, Sở Tài nguyên Môi trường kiểm tra nghiệm thu ngày 12/12/2008 Thời hạn thuê đất: 50 năm (từ ngày 05 tháng năm 2009 đến ngày 05 tháng năm 2059) 74 Việc cho thuê đất không làm quyền sở hữu Nhà nước khu đất tài nguyên nằm lòng đất Điều Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau: Giá tiền thuê đất theo Quyết định số: 63/QĐ-STNMT ngày 14 tháng năm 2009 Sở Tài nguyên Môi trường “V/v Xác định đơn giá thuê đất dự án: Bệnh viện chuyên khoa Phụ sản – Nhi miền Trung Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ y tế” - Đơn giá thuê đất: 1.440 đồng/m2/năm (1.600.000đ/m2 x 60% x 0,25% = 1.440 đồng/m2/năm) - Tổng số tiền thuê phải nộp hàng năm cho toàn khu đất: 1.440 đồng/m2/năm x 52.654m2 = 75.821.760 đồng/năm Bằng chữ: (Bảy mươi lăm triệu tám trăm hai mươi mốt nghìn bảy trăm sáu mươi đồng năm) - Giá thuê đất xác định Khoản điều ổn định 05 năm, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2009, đến ngày 01 tháng 01 năm 2014 Hết thời hạn này, giá tiền thuê đất xác định lại theo quy định Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất thực theo quy định pháp luật thực theo trang phụ kiện kèm theo hợp đồng Phương thức nộp tiền thuê đất: tiền mặt chuyển khoản theo định kỳ hàng năm Hình thức nộp tiền thuê đất: trả tiền thuê đất hàng năm (được miễn tiền thuê đất theo Khoản Điều Quyết định số 733/QĐ-UBND ngày 05 tháng năm 2008 UBND tỉnh Phú Yên) Nơi nộp tiền thuê đất: Kho bạc nhà nước tỉnh Phú Yên Điều Việc sử dụng đất khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi Điều hợp đồng Điều Quyền nghĩa vụ Bên Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất Bên thuê đất thời gian thực hợp đồng (trừ trường hợp phải thu hồi đất theo Điều 38 Luật Đất đai 2003) 75 Trong thời gian thực hợp đồng, Bên thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định Điều 111 Điều 114 Luật Đất đai 2003 Trong thời gian có hiệu lực thi hành, Bên thuê đất trả lại toàn phần khu đất thuê trước thời hạn phải làm thủ tục thu hồi đất theo quy định Điều 131 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ Điều Hợp đồng thuê đất chấm dứt trường hợp sau: Hết thời hạn thuê đất mà không gia hạn thuê tiếp; Do đề nghị bên bên tham gia hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận; Bên thuê đất bị phá sản bị phát mại tài sản giải thể; Bên thuê đất bị quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo Điều 38 Luật Đất đai 2003 Điều Việc giải tài sản gắn liền với đất kết thúc hợp đồng thực theo quy định pháp luật Điều Hai bên cam kết thực quy định hợp đồng này, bên khơng thực bên phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây theo quy định pháp luật Điều Hợp đồng thuê đất lập thành 05 có giá trị pháp lý nhau; bên giữ 01 gửi đến Sở Tài Phú Yên (để theo dõi), quan thuế để xác định mức thu tiền thuê đất, Kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký / BÊN THUÊ ĐẤT BÊN CHO THUÊ ĐẤT CHỦ TỊCH HĐQT GIÁM ĐỐC (Ký tên đóng dấu) (Ký tên đóng dấu) Trần Thu Nguyễn Kim Phúc 76 ... giao đất cho thuê đất vấn đề thể sau đặc điểm hoạt động cho thuê đất tìm hiểu 1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho thuê đất Nhà nước  Hoạt động cho thuê đất Nhà nước nội dung hoạt động điều phối đất. .. chung hoạt động cho thuê đất Nhà nước Chương 2: Quy định pháp luật hoạt hoạt động cho thuê đất Nhà nước Thực trạng hướng hoàn thiện  Phần kết luận CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA... LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC, THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Quy định pháp luật hoạt động cho thuê đất Nhà nước Tại phần ? ?Lý luận chung hoạt động cho thuê đất Nhà nước? ?? tác