Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạn đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a.Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b.Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tê. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm
các nội dung chính như: Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:
a. Sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp,
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau,
c. Đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”
Tại Khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “ Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. (Quốc hội, 2003).
Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị đinh số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổi sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1.Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thông kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:
1.Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai).
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh BĐS).
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập. Ngày 06/12/2007, Bộ tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-Cp ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã xác định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có bốn
phương pháp để thực hiện. Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương chi phí đễ xác định giá đất của các nước trên thế giới.
2.6.1. Tình hình trên thế giới
Các nước trên thế giới đặc biệt là những nước phát triển đã và đang áp dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau như điều tra quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường. Năm 1989, các nhà nghiên cứu bảo vệ môi trường của Hà Lan đó nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào đánh giá mức độ ảnh hưởng của khí thải và các phương tiện gia thông ở vùng Amstecdam. Hiện nay, trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và cá nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã được các nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực như: địa chất, thổ nhưỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp, nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị. Cụ thể điểm qua một số thành tựu đó là:
- Ứng dụng mô hình số hóa độ cao DEM để xây dựng bản đồ địa hình từ đó phân tích địa chất, địa mạo của khu vực.
- Sử dụng GIS để ước tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở thành phố Beirut (Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land
value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira, Jr [28].
- Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to build up
land unit map of Khsach Kandal district, Kandal province, Cambodia) của
NCS Choum Sinnara, trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội. Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6 chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai [5].
- Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy Điển v.v. đó ứng dụng GIS để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính.
2.6.2. Tình hình trong nước
Công nghệ GIS mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây. Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà nước, các trường Đại học và các Viện nghiên cứu của mình. Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những ứng dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong việc bảo vê, khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai. Sau đây là một số chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam:
- Đỗ Sơn Tùng (2010) đã nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên [22].
- Trương Thành Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên. Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở đô thị năm 2011 [18].
- Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2012) đã ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng. Kết quả đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan tới đất đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng [3].
- Đỗ Văn Minh (2011) đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hành loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ [16].
- Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất. Kết quả đã thiết lập được quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất tại một số nơi như phường Trưng Vương thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh [11].
- Đặng Phúc An (2011), Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội năm 2011 trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS [1].
- Trần Đăng Hướng (2010), nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng GIS (thử nghiệm tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội) [9].
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Giá đất trên địa bàn nghiên cứu
+ Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại TT.Chợ Mới - huyện Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn năm 2013.
+ Một số phân mềm ứng dụng trong nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng và liên quan đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn TT. Chợ Mới - huyện Chợ Mới năm 2013.
- Địa điểm: UBND thị trấn Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn.
- Thời gian tiến hành: Từ tháng 01/2014 đến tháng 4/2014.
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới- huyện Chợ Mới Mới- huyện Chợ Mới
- Phân tích điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường. - Phân tích phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT.Chợ Mới năm 2013 TT.Chợ Mới năm 2013
- Dân số - Vị trí
- Điều kiện sinh lợi - Cơ sở hạ tầng - Hình thể lô đất - Các yếu tố khác
3.3.3. Ứng dụng GIS phân vùng giá đất
3.3.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS nghệ GIS
- Hoàn thiện bản đồ địa chính phường Thịnh Đán - Xây dựng vùng dân cư theo trục đường Quang Trung - Xây dựng dữ liệu thuộc tính
- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai.
3.3.3.2. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trịđất đai
- Giải pháp chính sách - Giải pháp quản lý - Giải pháp kỹ thuật
Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài:
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp
Ngoài tìm hiểu số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất, vùng giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu cần thu thập các thông tin khác thông qua 2 nguồn: Ngoại nghiệp (tại thực địa) và nội nghiệp: Nội nghiệp: thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội, các số liệu về