Các phân tích đã cho thấy vùng giá trị là loại dữ liệu vừa là có yếu tố không gian (là một miền đóng với khái niệm vùng) vừa là loại dữ liệu có yếu tố thuộc tính (mỗi vùng đặc trưng cho một giá tại một thời điểm hay giá trị ước tính trong một khoảng thời gian). Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu cho mục tiêu phân vùng giá trị dựa trên cơ sở công nghệ MicroStation ta thấy rằng:
1. Dữ liệu phải thống nhất trên một hệ quy chiếu: Theo quy định chuyển thống nhất về VN 2000.
2. Trong cả bốn phương án trên đều cho thấy sự cần thiết phải có một cơ sở dữ liệu nền đồng bộ bảo đảm thể hiện các yếu tố đã phân tích.
3. Các vùng ảnh hưởng của giá đất cần thể hiện từ tác động trên phạm vi diện rộng đến phạm vi hẹp. Do vậy yêu cầu về dữ liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết.
* Các dữ liệu nền cần có là:
- Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000. - Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp.
- Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết. - Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính.
- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện.
* Dựa vào các dữ liệu nền cần tiếp tục khảo sát điều tra bổ sung các dữ liệu thuộc tính và bổ sung các dữ liệu không gian cho việc thiết lập các nội dung chuyên đề, các tác động ảnh hưởng. Trong đó có thể tạm xếp theo thứ tự ưu tiên dưới đây:
- Dữ liệu phân vùng hành chính cấp quận, huyện;
- Thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông từ tổng thể đến chi tiết trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện và cập nhật chi tiết đến phường ngõ, ngách;
- Khoanh các vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch; - Khoanh các vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư;
- Khoanh các vùng có tác động trực tiếp trong không gian hẹp (cấp quận) trong khu bảo tồn văn hóa du lịch, khu hồ, công việc cây xanh, hồ nước, khu vực gần trường học bệnh viện, khu thương mại, vung có yếu tố thu nhập từ bất động sản.
2.5.1. Công tác định giá đất trên thế giới
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS.
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn lãnh thổ.
Cơ quan định giá của Úc được chia thành 2 bộ phận: Bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá chia làm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
2.5.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạn đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a.Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b.Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tê. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm
các nội dung chính như: Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:
a. Sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp,
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau,
c. Đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”
Tại Khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “ Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. (Quốc hội, 2003).
Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị đinh số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổi sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1.Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thông kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:
1.Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai).
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh BĐS).
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập. Ngày 06/12/2007, Bộ tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-Cp ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã xác định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: Phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có bốn
phương pháp để thực hiện. Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương chi phí đễ xác định giá đất của các nước trên thế giới.
2.6.1. Tình hình trên thế giới
Các nước trên thế giới đặc biệt là những nước phát triển đã và đang áp dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau như điều tra quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường. Năm 1989, các nhà nghiên cứu bảo vệ môi trường của Hà Lan đó nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào đánh giá mức độ ảnh hưởng của khí thải và các phương tiện gia thông ở vùng Amstecdam. Hiện nay, trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và cá nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã được các nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực như: địa chất, thổ nhưỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp, nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị. Cụ thể điểm qua một số thành tựu đó là:
- Ứng dụng mô hình số hóa độ cao DEM để xây dựng bản đồ địa hình từ đó phân tích địa chất, địa mạo của khu vực.
- Sử dụng GIS để ước tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở thành phố Beirut (Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land
value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira, Jr [28].
- Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to build up
land unit map of Khsach Kandal district, Kandal province, Cambodia) của
NCS Choum Sinnara, trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội. Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6 chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai [5].
- Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy Điển v.v. đó ứng dụng GIS để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính.
2.6.2. Tình hình trong nước
Công nghệ GIS mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây. Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà nước, các trường Đại học và các Viện nghiên cứu của mình. Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những ứng dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong việc bảo vê, khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai. Sau đây là một số chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam:
- Đỗ Sơn Tùng (2010) đã nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên [22].
- Trương Thành Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên. Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân