* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai:
- Độ dốc địa hình. - Lực chịu tải của đất.
- Tình trạng ngập lụt và thoát nước. - Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:
- Mức độ phồn hoa. - Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn. - Mật độ nhân khẩu.
- Mức độ biến động vật giá - Mức độ lãi xuất
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai [11].
* Giải pháp tìm vùng giá trịđất đai
Phương pháp 1: Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1 đến t2 tại khu vực đó.
Nhận xét: Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế
tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có. Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng.
Phương pháp 2. Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó.
Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với phương pháp 1. Công nghệ MicroStation cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai. Khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận xét ở phương pháp 1.
Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai 11].
2.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS)
Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh mẽ kỹ thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các mô hình toán học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin mới như dữ liệu viễn thám. Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đó đóng một vai trò quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả đều được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu. Hiện nay, GIS đang được sử dụng rộng rãi ở các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lý nguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô thị.
Có rất nhiều định nghĩa về hệ thống thông tin địa lý (GIS) như sau: GIS là một hộp công cụ "Một bộ công cụ mạnh mẽ để thu thập, lưu trữ, tổng hợp, chuyển đổi và hiển thị dữ liệu không gian từ thế giới thực cho một tập hợp các mục đích" (Burrough và McDonnell, 1998)[27].
GIS là một hệ thống thông tin "Hệ thống thông tin được thiết kế để làm việc với dữ liệu được tham chiếu bởi không gian địa lý tọa độ. Nói cách khác, GIS là một hệ thống cơ sở dữ liệu với khả năng cụ thể cho không gian tham chiếu dữ liệu, cũng như thiết lập một hoạt động để làm việc / phân tích với các dữ liệu " (Star và Estes, 1990)[28].
GIS là là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian được biểu diễn như những đường, vùng trong hệ thống máy tính. Hệ thống thông tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ cho những hỏi đáp phân tích đặc biệt (Dueker, 1979)[26].
GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu trữ dữ, quản lý các số liệu thuộc tính hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang Minh, 2005)[22].
Tóm lại, hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS) được định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu
đầu vào, các thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm hỗ trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra quyết định cho việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, dễ dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và những việc lưu trữ hành chính.
2.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý
Cơ sở dữ liệu GIS là một tập hợp các thông tin (các tệp dữ liệu) ở dạng vector, raster và bảng số liệu với những cấu trúc chuẩn bảo đảm cho các bài toán đề tài có mức độ phức tạp khác nhau [4]. Cơ sở dữ liệu trong GIS bao gồm 2 loại đó là: cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính.
* Cơ sở dữ liệu không gian
Dữ liệu không gian dùng để mô tả vị trí, hình dạng và kích thước của đối tượng trong không gian, chúng bao gồm toạ độ và các ký hiệu dựng để xác định các đối tượng trên bản đồ. Hệ thống thông tin địa lý dựng các số liệu không gian để tạo ra bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên màn hình máy tính hoặc trên giấy thông qua thiết bị ngoại vi [4].
Dữ liệu không gian bao gồm 3 loại đối tượng: điểm (point), đường (polyline) và vùng (polygon). Các đối tượng không gian này được lưu trữ ở 2 mô hình dữ liệu là vector và raster.
- Mô hình dữ liệu raster: trong mô hình này, thực thể không gian được biểu diễn thông qua các ô (cell) hoặc ô ảnh (pixel) của một lưới các ô. Trong máy tính, lưới ô này được lưu trữ ở dạng ma trận trong đó mỗi cell là giao điểm của một hàng hay một cột trong ma trận. Trong cấu trúc này, điểm được xác định bởi cell, đường được xác định bởi một số các cell kề nhau theo một hướng và vùng được xác định bởi một số các cell mà trên đó thực thể phủ lên.
- Mô hình dữ liệu vector: trong mô hình này, thực thể không gian được biểu diễn thông qua các phần tử cơ bản là điểm, đường, vùng và các quan hệ topo (khoảng cách, tính liên thông, tính kề nhau…) giữa các đối
tượng với nhau. Vị trí không gian của các thực thể được xác định bởi toạ độ chung trong một hệ thống toạ độ thống nhất toàn cầu.
+ Điểm dùng cho tất cả các đối tượng không gian được biểu diễn như một cặp toạ độ (X,Y). Ngoài giá trị toạ độ (X,Y), điểm còn thể hiện kiểu điểm, màu, hình dạng và dữ liệu thuộc tính đi kèm. Do đó, trên bản đồ điểm có thể được biểu hiện bằng ký hiệu hoặc dạng text (dạng chữ).
+ Đường dùng để biểu diễn tất cả các thực thể có dạng tuyến và được tạo nên từ hai hoặc nhiều hơn 2 cặp toạ độ (X,Y).
+ Vùng là một đối tượng hình học hai chiều, vùng có thể là một đa giác đơn giản hay hợp của nhiều đa giác đơn giản. Việc đo diện tích và khoảng cách của các đối tượng được thực hiện bằng cách tính toán hình học từ các toạ độ của các đối tượng thay vì việc đếm các cell trong mô hình raster [7].
* Cơ sở dữ liệu thuộc tính
Dữ liệu thuộc tính (dữ liệu phi không gian) là các thông tin đi kèm với các dữ liệu không gian, nó được dùng để chỉ ra các tính chất đặc trưng cho mỗi đối tượng điểm, đường và vùng trên bản đồ. Thông thường, dữ liệu thuộc tính được tổ chức thành các bảng theo mô hình cơ sở dữ liệu quan hệ, phân cấp và mạng lưới.
2.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng
Các phân tích đã cho thấy vùng giá trị là loại dữ liệu vừa là có yếu tố không gian (là một miền đóng với khái niệm vùng) vừa là loại dữ liệu có yếu tố thuộc tính (mỗi vùng đặc trưng cho một giá tại một thời điểm hay giá trị ước tính trong một khoảng thời gian). Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu cho mục tiêu phân vùng giá trị dựa trên cơ sở công nghệ MicroStation ta thấy rằng:
1. Dữ liệu phải thống nhất trên một hệ quy chiếu: Theo quy định chuyển thống nhất về VN 2000.
2. Trong cả bốn phương án trên đều cho thấy sự cần thiết phải có một cơ sở dữ liệu nền đồng bộ bảo đảm thể hiện các yếu tố đã phân tích.
3. Các vùng ảnh hưởng của giá đất cần thể hiện từ tác động trên phạm vi diện rộng đến phạm vi hẹp. Do vậy yêu cầu về dữ liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết.
* Các dữ liệu nền cần có là:
- Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000. - Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp.
- Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết. - Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính.
- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện.
* Dựa vào các dữ liệu nền cần tiếp tục khảo sát điều tra bổ sung các dữ liệu thuộc tính và bổ sung các dữ liệu không gian cho việc thiết lập các nội dung chuyên đề, các tác động ảnh hưởng. Trong đó có thể tạm xếp theo thứ tự ưu tiên dưới đây:
- Dữ liệu phân vùng hành chính cấp quận, huyện;
- Thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông từ tổng thể đến chi tiết trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện và cập nhật chi tiết đến phường ngõ, ngách;
- Khoanh các vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch; - Khoanh các vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư;
- Khoanh các vùng có tác động trực tiếp trong không gian hẹp (cấp quận) trong khu bảo tồn văn hóa du lịch, khu hồ, công việc cây xanh, hồ nước, khu vực gần trường học bệnh viện, khu thương mại, vung có yếu tố thu nhập từ bất động sản.
2.5.1. Công tác định giá đất trên thế giới
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS.
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn lãnh thổ.
Cơ quan định giá của Úc được chia thành 2 bộ phận: Bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá chia làm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
2.5.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật Đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạn đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a.Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b.Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tê. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm
các nội dung chính như: Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:
a. Sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp,
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau,
c. Đất đai khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”
Tại Khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa