- Giai đoạn 2009 đến nay
2.2.Đánh giá thị tr−ờng BĐ Sở Việt Nam vμ các yếu tố ảnh
2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu của thị tr−ờng bất động sản
* Các yếu tố tác động đến cung
- Chính sách đất đai: Một số quy định của Luật đất đai năm 2003 vμ các văn bản h−ớng dẫn liên quan đến việc giai đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu t− cho ch−a có h−ớng dẫn cụ thể, kịp thời lμm cho nhiều địa ph−ơng lúng túng khi thực hiện hoặc triển khai nh−ng kém hiệu quả. Song song đó, Luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều bất cập nh−: vẫn còn sự khác biệt giữa nhμ đầu t− ngoμi n−ớc vμ trong n−ớc khi nộp tiền sử dụng đất; công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội; quy hoạch sử dụng đất vμ quy hoạch xây dựng ở nhiều địa ph−ơng triển khai chậm, chồng chéo, không rõ rμng. Việc thực hiện các quy định của Nghị định 181/NĐ-CP về việc h−ớng dẫn Luật đất đai năm 2003 đã gây ra tác động ng−ợc chiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn vμ có sẵn đất, nh−ng khó khăn cho các doanh nghiệp ít vốn vμ ch−a tiếp cận đ−ợc với đất.
- Chính sách đầu t−: Do chất l−ợng các dự án đầu t− kinh doanh bất động sản vμ việc xem xét hiệu quả của dự án nμy không đ−ợc thực hiện tốt nên xuất hiện tình trạng các địa ph−ơng đã đầu t− trμn lan. Nhiều khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản ra đời đẫn đến thừa cung giả tạo. Việc đầu t−
bất động sản mất cân đối về chủng loại; thừa bất động sản có giá trị cao, nh−ng lại thiếu bất động sản có giá trị thấp (sản phẩm cho cầu có khả năng thanh toán không cao). Hơn nữa, do chính sách phát triển bất động sản phụ thuộc vμo quyết định của thị tr−ờng nên thiếu loại bất động sản mμ thị tr−ờng không muốn đầu t− (nh− nhμ ở cho ng−ời có thu nhập thấp, ng−ời nghèo).
- Chính sách tμi chính: Cơ chế nộp tiền sử dụng đất tr−ớc khi giao đất hay cho thuê đất ch−a hợp lý tạo những khó khăn tμi chính cho các nhμ đầu t−.
- Chính sách tín dụng: Lãi suất ngân hμng th−ơng mại đối với đầu t− kinh doanh bất động sản cao lμm một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn tín dụng ngân hμng vμo thị tr−ờng bất động sản. Bên cạnh đó, thời hạn cho vay từ 7 đến 10 năm đối với các dự án vμ giao dịch bất động sản không đáp ứng đ−ợc khả năng thanh toán của các nhμ đầu t−; đặc biệt lμ nhμ đầu t− t− nhân. Hạn mức tín dụng cho vay về bất động sản của các ngân hμng bị hạn chế cũng lμm giảm khả năng tμi chính của các nhμ đầu t−.
- Các yếu tố khác: Việc tăng chi phí tiền l−ơng, tăng chí phí vật t−, vật liệu xây dựng vμ khung giá đất theo quy định mới cao hơn khung giá cũ đã lμm tăng chi phí trong quá trình đầu t− bất động sản.
* Các yếu tố tác động đến cầu:
- Tác động của chính sách về nhμ đất: Tâm lý e ngại các quy định mới về thủ tục pháp lý, về trách nhiệm tμi chính trong giao dịch bất động sản đã lμm giảm cầu trong thời gian qua. Việc quy định một khung giá đất phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau (tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tμi sản khi giao đất, bồi th−ờng thiệt hại khi thu hồi đất, lệ phí tr−ớc bạ . . . ) lμ không phù hợp. Hiện t−ợng đó đã xẩy ra một số địa ph−ơng lμ ng−ời dân khong đến chính quyền để nhận sổ đỏ do không có khả năng nộp lệ phí tr−ớc bạ xác định theo khung giá đất quy định từ 01/01/2006.
- Giá vμ chủng loại hμng hóa bất động sản: Cơn sốt về nhμ đất trên thị tr−ờng tr−ớc khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đã đẩy giá bất động sản ở mức cao bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Nhiều nhμ đầu t− đã phải bỏ ra những chi phí đáng kể trong quá trình đầu t− bất động sản nên khó có khả năng hạ giá bất động sản. Nạn đầu cơ bất động sản đã lμm sai lệch các dự báo cung cầu thị tr−ờng bất động sản. Một số loại bất động sản có giá trị cao đã có xu thế đ−ợc −u tiên đầu t−, trong khi loại bất động sản có giá trị thấp ít đ−ợc quan tâm.
- Vai trò của Nhμ n−ớc: Do Nhμ n−ớc không trực tiếp tạo ra những loại bất động sản mμ thị tr−ờng không muốn đầu t− nên đã ảnh h−ởng đến thị tr−ờng bất động sản.
trong quá trình chuyển đổi vμ hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy vậy, thị tr−ờng BĐS ở n−ớc ta vẫn còn trong giai đoạn khởi phát với nhiều rủi ro tiềm ẩn vμ hạn chế:
Thứ nhất-Thị tr−ờng BĐS không chính thức hoạt động mạnh: có thể đánh
giá tổng quát thị tr−ờng BĐS ở n−ớc ta về cơ bản lμ thị tr−ờng không chính thức, theo tổng cục địa chính chỉ có tới 20% số giao dịch về bất động sản đ−ợc đăng ký. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng nμy lμ do đất đai ở n−ớc ta không có đầy đủ các điều kiện pháp lý để tham gia các giao dịch trên thị tr−ờng chính thức. Theo −ớc tính hiện nay có tới 70% số hộ ch−a đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó TP.HCMlμ 60%; Hμ Nội 80%
Hμng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số l−ợng, chủng loại vμ chất l−ợng có khoảng 7% số đối t−ợng vμ 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối t−ợng vμ 75% diện tích đất ở đô thị, 52% đối t−ợng vμ 55% diện tích đất ở nông thông ch−a có đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị tr−ờng BĐS theo quy định của pháp luật (18)
(Tính đến ngμy 31-12-2007, trong cả n−ớc đã cấp đ−ợc khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó đất nông nghiệp đạt 82,7%, đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở tại đô thị đạt 65,2%, đất nông thôn đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%).
Thứ hai- Bên cạnh đó giới đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn
ra khá phổ biến lμm biến dạng quan hệ cung cầu vμ giá cả trên thị tr−ờng.
Trong bối cảnh nền kinh tế n−ớc ta đã có những b−ớc phát triển rất lớn đời sống vμ thu nhập của nhiều bộ phận dân c− tăng lên nhanh chóng lμm cho nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt vμ sản xuất kinh doanh tăng lên dẫn tới việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đã đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mμ các lĩnh vực đầu t− kinh doanh khác không thể có đ−ợc. Lợi dung cơ chế “xin, cho” vμ tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo, hiện t−ợng đầu cơ đất đai diễn ra d−ới nhiều hình thức khác nhau, không kiểm soát đ−ợc. Theo báo cáo của các địa ph−ơng gửi bộ tμi nguyên môi tr−ờng, trong số 13.042,6ha đất nông nghiệp chuyển nh−ợng không có nhu cầu sử dụng vμo mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp mμ chủ yếu để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng. Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, có tổng số 107,377 tr−ờng hợp sử dụng đất không đúng mục đích đ−ợc giao, đ−ợc thuê.
Bên cạnh đó các tổ chức cơ quan Nhμ n−ớc, doanh nghiệp Nhμ n−ớc vẫn đang sử dụng quỹ đất đ−ợc cấp trái mục đích kết hợp với giới đầu cơ bất động sản lμm cho cung cầu vμ bất động sản trên thị tr−ờng bị mất cân đối trong thời gian dμi lμm cho thị tr−ờng bất động sản phát triển một cách bất hợp lý vμ không thể quản lý.
Thứ ba: Hoạt động quản lý Nhμ n−ớc đối với thị tr−ờng Bất động sản còn nhiều yếu kém.
Việc cung cấp thông tin vμ tổ chức dịch vụ cho thị tr−ờng còn nhiều hạn chế, các dịch vụ t− vấn lμ rất cần thiết về độ an toμn cho các bên giao dịch tại thị tr−ờng cũng ch−a đảm bảo, nh− thông tin về quy hoạch sử dụng đất, các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nh−ợng bất động sản thông tin về giá cả…. Sự chồng chéo trong công tác quản lý. Thiếu đi cơ quan định giá bất động sản độc lập vì vậy ng−ời bán rất khó tự mình tính toán, thỏa thuận mμ phần nhiều họ dựa vμo d− luận hoặc môi giới dẫn đến hình thμnh giá cả vμ thị tr−ờng giả. Không phản ánh đ−ợc thực chất cung cầu vμ giá thực trên thị tr−ờng.
Vì vậy tạo nên những ảnh h−ởng đối với sự phát triển kinh tế xã hội trong suốt thời gian qua, có cả ảnh h−ởng tốt vμ những ảnh h−ởng không tốt, theo đánh giá chung của sự ảnh h−ởng các yếu tố trên đó lμ việc sử dụng đất đai vμ bất động sản lãng phí, kém hiệu quả dẫn tới tệ nạn tiêu cực về mặt xã hội liên quan đến bất động sản lμm thất thoát vμ lãng phí các nguồn lực tμi chính trong xã hội lμm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế.