- Giai đoạn 2009 đến nay
3.2.1.2Tạo hμnh lang pháp lý cho hμng hóa BĐS
tính chất pháp lý cho hμng hóa BĐS tr−ớc hết lμ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vμ quyền sở hữu nhμ. Vì vậy, phải tổ chức vận hμnh hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vμ quyền sở hữu nhμ thống nhất, công khai, minh bạch, bảo đảm an toμn về mặt pháp lý cho các giao dịch về bất động sản. So với yêu cầu đặt ra thì tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá chậm, nhất lμ đất đô thị, đất chuyên dùng vμ đất lâm nghiệp. Bên cạnh đó, ở một số tỉnh, thμnh phố còn tồn đọng nhiều giấy chứng nhận do ng−ời sử dụng đất ch−a đến nhận, −ớc tính khoảng 100.000 giấy. Tại Thái Lan, chỉ mất 5 tháng để cấp các thủ tục giấy tờ, trong khi ở ta lμ 2 đến 3 năm để dự án bắt đầu chính thức đ−ợc khởi động.
3.2.1.3 Hoμn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị tr−ờng bất động sản. Các chính sách vμ các quy định về thị tr−ờng BĐS phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ vμ ổn định bởi thị tr−ờng nμy liên quan đến rất nhiều lĩnh vực vμ nhiều loại thị tr−ờng, ảnh h−ởng đến nhiều chủ thể
khác nhau, đặc biệt lμ chính sách quy hoạch đất đai phải đ−ợc công khai vμ minh bạch.
3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản lý của Nhμ n−ớc. Phân cấp quản
lý hợp lý giữa các cơ quan quản lý nhμ n−ớc về đất đai, bất động sản. Đồng thời nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ quản lý, tiếp tục đẩy mạnh công cuộc cải cách hμnh chính, xây dựng một lộ trình phát triển thị tr−ờng bất động sản.
3.2.1.5 Tạo môi tr−ờng vμ điều kiện nhằm thu hút đầu t− trên thị tr−ờng bất động sản.
- Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, đồng thời phát triển các sμn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị tr−ờng vμ tạo "sân chơi" lμnh mạnh cho các chủ thể tham gia.
- Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai: Nhμ n−ớc lμ ng−ời đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hμnh đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhμ đầu t− thay vì giao cho nhμ đầu t−, tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong tr−ờng hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị tr−ờng. Điều nμy sẽ lμm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút đ−ợc nhiều nhμ đầu t− tham gia vμ đồng thời tăng thu cho ngân sách nhμ n−ớc.
3.2.1.6 Triển khai hình thức chứng khoán hóa bất động sản.
Đây lμ hình thức huy động vốn cho thị tr−ờng BĐS đ−ợc áp dụng rộng rãi ở các thị tr−ờng BĐS phát triển vμ phù hợp cho các chủ đầu t− trong điều kiện thiếu vốn nh− n−ớc ta hiện nay. Hình thức nμy sẽ thu hút đ−ợc một l−ợng vốn lớn trong dân c− đầu t− vμo BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời tạo hμnh lang pháp lý để thu hút nguồn vốn đầu t− gián tiếp thay vì chỉ thu hút hầu hết đầu t− trực tiếp vμo thị tr−ờng BĐS nh− hiện nay, tạo nguồn vốn phát triển thị tr−ờng BĐS chứ không hoμn toμn phụ thuộc vμo ngân hμng nh− đa số các nhμ đầu t− ở n−ớc ta thời gian qua
3.2.2 Các giải pháp cụ thể
3.2.2.1 Cải cách hoμn thiện thu thu nh p đ i v i ho t đ ng chuy n nh ng b t đ ng s n.
Thu thu nh p đ i v i ho t đ ng chuy n nh ng B S hi n nay g m thu thu nh p cá nhân và thu thu nh p doanh nghi p. Hai Lu t thu này v a đ c s a đ i, b sung và có hi u l c thi hành t 01/01/2009, th i gian còn ng n đ đánh giá tác đ ng c a hai lo i thu nμy đ n vi c đi u ti t thu nh p, đi u ti t th tr ng B S.
Tuy nhiên v n t n t i m t s v n đ c n hoàn thi n v quy đ nh nh sau: Kho n 2, đi u 4 Lu t thu thu nh p cá nhân: “Thu nh p t chuy n nh ng nhà
đó có bán B S duy nh t thì s đ c mi n thu . Tuy nhiên, v n đ xác đ nh B S duy nh t ch a đ c quy đ nh ch t ch : Lu t vμ các v n b n h ng d n ch a quy đ nh các tiêu chí c th đ i v i các tr ng h p ch u thu (m nh đ t nh hay lớn, là ngôi nhà bình th ng hay bi t th ...), n u ch s h u ch có 01 m nh đ t l n ho c 01 nhà bi t th thì khi bán s không ph i n p thu , đi u này s làm gi m tính công b ng c a thu . Do đó c n quy đ nh rõ di n tich đ t, lo i nhà đ c mi n thu .
Lu t thu thu nh p cá nhân c ng không quy đ nh s l n đ c cho, t ng nhμ, đ t . Vì v y ng i s h u nhi u c n nhμ có th làm th t c cho, t ng ng i thân r i bán c n nhà còn l i theo di n B S duy nh t. Sau đó l i ti p t c làm th t c nh n cho, t ng l i l n l t các c n nhà còn l i đ bán theo hình th c nh trên đ tr n thu . ây c ng là k h c n ph i quy đ nh hoàn thi n. Bên cạnh đó, theo điều tra thực tế 30 cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực địa ốc kinh nghiệm từ 3 năm trở lên thì các giao dịch trên thị tr−ờng không thực hiện đúng theo quy định pháp luật lμ để trốn thuế.trong đó có 43% tránh thuế TNCN, 23% tránh lệ phí tr−ớc bạ, 27 % lμ tránh cả hai loại thuế trên vμ 6 % lμ lμm theo t− vấn của nhμ môi giới. Vì vậy:
Cần phải tiến hμnh gắn mã số thuế của chủ sỡ hữu tμi sản lên tμi sản để kiểm soát đ−ợc số l−ợng tμi sản mμ một cá nhân đang nắm giữ. Quy định lại mức tối đa h−ởng miễn thuế của nhà , đ t duy nh t khi chuyển nh−ợng (Ví dụ: miễn thuế ở mức 600.000.000đ, trên 600.000.000đ sẽ thu thuế lũy tiến bắt dầu từ 1% cho 100.000.000đ trên mức miễn, 2% cho 100.000.000đ sau mức miễn vμ mức 1% vμ cứ thế tăng lên). Quy định số lần đ−ợc cho, t ng nhμ, đ t (ví dụ đánh thuế TNCN trên giá trị theo khung giá nhμ n−ớc từ lần cho, t ng nhμ, đ t thứ hai)
3.2.2.2 Xây d ng lu t thu đ ng ký tài s n thay th quy đ nh c a Chính ph v l phí tr c b . c a Chính ph v l phí tr c b .
T nh ng h n ch v chính sách l phí tr c b hi n hμnh nh tên g i không đúng v i b n ch t c a kho n thu (kho n thu có tính ch t thu ch không đ n thu n là l phí), tính pháp lý ch a cao nên c n k th a, s a đ i, b sung chính sách này, nâng thành Lu t thu đ ng ký tài s n. nh h ng nh ng n i dung c b n c a Lu t thu đ ng ký tài s n nh sau:
Thu đ ng ký tài s n ch đánh m t l n vào th i đi m làm th t c đ ng ký quy n s h u, quy n s d ng khi mua m i ho c chuy n nh ng m t s tài s n thu c di n nhμ n c có th qu n lý, trong đó có B S.
T ch c, cá nhân khi mua s m, xây d ng m i; khi chuy n nh ng các tài s n thu c danh m c nhμ n c qu n lý mu n xác l p quy n s d ng h p pháp đ i v i đ t và quy n s h u h p pháp đ i v i nhà và các tài s n khác lμ đ i t ng n p thu .
Tài s n không thu c di n ch u thu ho c đ c mi n n p thu : theo h ng gi ng nh l phí tr c b hi n nay.
C n c tính thu : là giá tr th c t c a tài s n ghi t i các ch ng t pháp lý (trên m c giá t i thi u do nhμ n c quy đ nh) và thu su t ho c m c thu . Giá tr th c t c a tài s n ghi t i các ch ng t pháp lý là giá tr th tr ng t i các th i đi m phát sinh ngh a v thu . Thu su t có th quy đ nh theo m t m c c đ nh tuy t đ i ho c theo t l ph n tr m (%) trên tr giá tính thu tùy thu c vào tính ch t c a tài s n chuy n d ch thu c di n ph i đ ng ký theo h ng: đ ng viên th p đ i v i các tài s n thu c s h u c a doanh nghi p, công ty; đ ng viên h p lý đ i v i các tài s n có giá tr l n thu c di n ch u thu hμng n m trong qua trình s d ng; đ ng viên cao đ i v i tài s n có tài s n ch ch u thu m t l n.
3.2.2.3 Xây d ng s c thu v th a k , bi u và t ng b t đ ng s n.
Hi n t i thu thu nh p cá nhân có quy đ nh v thu đánh vào thu nh p nh n đ c do th a k , quà t ng v tài s n v i m t m c thu su t th ng nh t lμ 10%. ây lμ quy đ nh m i đ c áp d ng t n m 2009. Tuy nhiên v lâu dài, c n nghiên c u ho t đ ng th a k , t ng quμ đ ban hành m t s c thu riêng, bao quát đ c nhi u tình hu ng th a k , t ng quà và áp d ng thu su t l y ti n. nh h ng nh ng n i dung c b n c a s c thu th a k , quà t ng nh sau: Thu th a k , bi u t ng đ c thu m t l n khi phát sinh hành vi th a k ho c t ng tài s n (c n l u ý tr ng h p th a k , t ng quà nhi u l n trong th i gian ng n). i v i B S, thu đ c tính trên giá tr c a nhμ, đ t khi th c hi n th a k , t ng và thu su t. Tr c m t do ch a quen v i lo i thu này thì áp d ng m c thu su t th p h n vi c chuy n nh ng B S, nh ng v lâu dài m c thu su t có th cao h n vμ c n áp d ng thu su t l y ti n t ng ph n nh m đ m b o chính sách phân ph i thu nh p, đ m b o công b ng xã h i.
3.2.2.4 Xây d ng c ch giá đ t t đi u ch nh phù h p v i bi n đ ng kinh t - xã h i:
Giá đ t tính thu là v n đ tr ng tâm trong vi c nghiên c u, xây d ng thu nhμ, đ t và Thu SD n c ta. Giá đ t ph n ánh s v n đ ng khách quan c a các quy lu t th tr ng: quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh,...Giá đ t ph i th hi n đ c các quan h chuy n nh ng, trao đ i, mua bán phát sinh trên th tr ng và kh n ng sinh l i c a đ t, không th b đ ng ch y theo các c n s t đ t bi n. Giá đ t tính thu đ c c n c theo kh n ng sinh l i và giá tr s d ng khác nhau c a đ t theo t ng khu v c, h ng đ t, v trí đ t. vi c xác đ nh giá đ t đ c phù h p, c n nghiên c u xây d ng c ch tính giá đ t có s d ng h s đi u ch nh và d a trên s bi n đ ng các y u t : l i th SD gi a các khu v c (trong cùng lo i đô th , đ ng b ng, trung du, mi n núi); m c đích s d ng khác nhau (xây d ng nhà , s n xu t nông nghi p, ng nghi p, xây d ng các khu công nghi p, th ng m i, d ch v ,...).
3.2.2.5 Ki m soát ch t ch vi c đ ng ký b t đ ng s n và đ−a các giao d ch b t đ ng s n lên sμn :
M t trong nh ng v n đ không ki m soát đ c hi n nay là r t khó xác đ nh s l ng th c t B S c a ng i n m gi . i v i nh ng ng i kê khai ch có m t B S thì khi chuy n nh ng, h s không ph i ch u thu thu nh p chuy n nh ng. i v i nh ng ng i có nhi u B S t i nhi u n i khác nhau, n u không trung th c trong kê khai, nhμ n c s b th t thu thu đ i v i B S. Bên c nh đó, các giao d ch v B S th tr ng phi chính th c di n ra khá ph bi n. Vi c mua bán trao tay, xác nh n s sai c a chính quy n c p xã,…d n đ n nhi u hi n t ng mua bán B S x y ra tranh ch p, khi u ki n kéo dμi nh ng c quan nhμ n c thi u c n c đ x lý. Ngoài ra, vi c chuy n m c đích SD di n ra khá ph bi n trong quá trình công nghi p hoá - hi n đ i hoá đ t n c. Nh v y, c n thi t ph i ki m soát đ c vi c đ ng ký B S, vi c chuy n m c đích SD và các giao d ch chuy n nh ng B S, b ng nh ng vi c làm c th sau:
S a đ i, b sung các quy đ nh pháp lu t v B S, t o s đ ng b , phù hợp v i chính sách thu B S. Nghiên c u ban hành Lu t đ ng ký B S nh m ki m soát đ c m t ng i có nhi u nhà, nhi u đ t đ tính thu .
Hoàn thành công tác c p gi y ch ng nh n quy n SD , nh m đ a đ t đã có ch s d ng vào di n ch u thu , t đó t ng thu cho NSNN vμ đ−a hμng hoá BĐS đủ điều kiện lên sμn. Quy đ nh rõ và khuy n khích các đ i t ng ch a đ c c p quy n s h u nhμ, nên đ ng ký s h u đ đ c nhμ n c b o h quy n s h u h p pháp, lμm c s ch c ch n cho vi c thu thu nhà góp ph n t ng thu cho NSNN. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Th ng kê B S c a ng i s d ng (s h u). Đánh mã số thuế cá nhân lên bất động sản giống nh− mã số thuế của các chi nhánh doanh nghiệp. Xây d ng c s d li u B S qu c gia, qu n lý đ c ng i có nhi u B S t i nhi u đ a ph ng khác nhau. C s d li u này ph i đ m b o thông tin k p th i gi a các c quan h u quan t Trung ng t i đ a ph ng trong vi c qu n lý B S.
Giảm thiểu thủ tục vμ chi phí đăng ký giao dịch nhằm khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hμnh các chế tμi bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không đăng ký giao dịch. Cần nhấn mạnh rằng mục tiêu của đăng ký giao dịch không phải để buộc ng−ời giao dịch thừa nhận các nghĩa vụ tμi chính về đất đai mμ để công khai hoá các quan hệ thị tr−ờng, tăng c−ờng các công cụ quản lý vμ thực hiện bảo hộ cho ng−ời tham gia giao dịch.
3.2.2.6 Đ y m nh công tác tuyên truy n, ph bi n vi c c i cách chính sách thu b t đ ng s n:
Chính sách thu B S g m các lo i thu tài s n và thu thu nh p, khi đ c tri n khai s có tác đ ng r t l n đ n ý th c ch p hành ngh a v thu c a ng i
c ng c n có nhμ đ ; thu thu nh p s tr c ti p l y đi m t ph n thu nh p c a đ i t ng chuy n nh ng). M t khác, khi c i cách m t h th ng thu m i, s có r t nhi u quan đi m, ý ki n bàn lu n, trong khi các s c thu B S r t nh y c m, d gây s nhìn nh n sai l ch t phía ng i dân, n u không đ c tuyên truy n, gi i thích h p lý. T ng c ng các cu c h i th o, di n đàn v chính sách thu m i, đa d ng hóa các hình th c tuyên truy n nh t ch c thi, tìm hi u, phát t r i, qu ng cáo trên các ph ng ti n, t ch c đào t o, gi ng d y mi n phí cho