- Giai đoạn 2009 đến nay
2.3. Thực trạng hệ thống thuế vμ các khoản thu liên
đất đai ở Việt Nam.
Có nhiều loại thuế, nhiều khoản thu liên quan trong lĩnh vực đất đai nh−: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất trên sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí tr−ớc bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập Doanh nghiệp …, tuy nhiên ở phạm vi nghiên cứu của đề tμi nμy, chỉ để cập đến các khoản phí, thuế trong lĩnh vực đất đai liên quan đến thị tr−ờng bất động sản qua từng giai đoạn phát triển của thị tr−ờng.
2.3.1. Lệ phí tr−ớc bạ.
Hiện nay văn bản quy phạm pháp luật chung nhất quy định thẩm quyền ban hμnh việc thu, nộp, quản lý, sử dụng phí, lệ phí cho tổ chức vμ cá nhân lμ theo pháp lệnh lệ phí, lệ phí có hiệu lực ngμy 1/1/2002 với các quy định đ−ợc cụ thể hóa theo nghị định 47/2002-CP do CP ban hμnh ngμy 03/06/2002 về chi tiết các danh mục phí thuộc các lĩnh vực khác nhau trong đó có phí đo đạc lập bản đồ địa chính, lệ phí tr−ớc bạ, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.
Đối với lệ phí tr−ớc bạ nhμ vμ đất lμ tμi sản phải chịu phí tr−ớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan có thẩm quyền theo
thông t− số 95/2005/TT - BTC do bộ tμi chính ban hμnh ngμy 26/01/2005. Về việc h−ớng dẫn thực hiện.
Các quy định của pháp luật về lệ phí tr−ớc bạ.
Căn cứ tính lệ phí tr−ớc bạ lμ giá trị tμi sản tính lệ phí tr−ớc bạ vμ mức thu lệ phí tr−ớc bạ quy định bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị tμi sản tính lệ phí tr−ớc bạ. Trong đó, giá trị đất tính lệ phí tr−ớc bạ bằng diện tích đất, chịu lệ phí tr−ớc bạ nhân với giá 1m3 đất. Giá trị nhμ tính lệ phí tr−ớc bạ bằng diện tích nhμ chịu lệ phí tr−ớc bạ nhân với giá 1m3 nhμ vμ nhân với tỷ lệ chất l−ợng còn lại của nhμ chịu lệ phí tr−ớc bạ. Mức lệ phí tr−ớc bạ hiền hμnh đối với nhμ, đất lμ 0,5%.
Kết quả đạt đ−ợc từ lệ phí tr−ớc bạ.
Nhìn chung lệ phí tr−ớc bạ lμ khoản thu t−ơng đối ổn định vμ tăng ổn định hμng năm, chiếm 17% số thu từ bất động sản vμ 1,3% số thu NSNN. Số thu về lệ phí tr−ớc bạ qua các năm đ−ợc thể hiện qua biểu số 2.4. (từ 2006 - 2009) Bảng 2.4: S thu lệ phí tr−ớc bạ 2006 - 2009 N m S thulệ phí (t đ ng) So với tổng thu BĐS So với tổng thu NSNN T tr ng thuti n LP /ThuNSNN 2006 3363 14.01% 0.96% 0.958 2007 4493 17.07% 1.44% 0.144 2008 6415 18.06% 1.57% 1.57 2009 7251 22.78% 1.79% 1.79 T ng thu 4 n m 2.152
Ngu n: B Tài Chính (số liệu 2009 lμ số liệu dự toán )
Việc thu lệ phí tr−ớc bạ đã phục vụ tốt việc yêu cầu kiểm kê, kiểm soát đối với bất động sản thông qua việc thu lệ phí tr−ớc bạ, cán bộ thuế cũng đã phát hiện vμ ngăn chặn các hiện t−ợng xã hội tiêu cực. Đ−ợc áp dụng từ lâu vμ vì vậy lệ phí tr−ớc bạ đã trở thμnh khoản góp quen thuộc vμ nghiêm túc trong nhân dân. Hơn nữa, lệ phí tr−ớc bạ đáp ứng đ−ợc nguyện vọng của ng−ời nộp- muốn đ−ợc xác định quyền sở hữu tμi sản hợp pháp thuận tiện cho việc tra cứu khi có tranh chấp, kiện tụng nên lệ phí tr−ớc bạ lμ khoản thu t−ơng đối thuận lợi nhất lμ tỉ lệ động viên t−ơng đối thấp.
Hạn chế của lệ phí tr−ớc bạ
Việc thu lệ phí tr−ớc bạ thời gian qua đối với bất động sản không thuần túy lμ lệ phí hμnh chính mμ mang tính chất của một sắc thuế có tác dụng điều tiết đối với một số loại tμi sản nên tên gọi lμ lệ phí tr−ớc bạ lμ ch−a hợp lý. Mức động viên từ lệ phí gọi lμ lệ phí tr−ớc bạ khá cao, nh−ng so với danh nghĩa lμ
khoản thu. Trên thực tế nhiều tr−ờng hợp mua bán sang tay hoặc chỉ cần có xác nhận của chính quyền Ph−ờng xã, không chịu lμm thủ tục đăng ký tr−ớc bạ nh−ng việc xử lý sai phạm còn gặp nhiều khó khăn vμ biện pháp chế tμi ch−a đủ hiệu lực cần thiết. Hiện nay, Nhμ n−ớc ch−a có quy định rõ rμng, cụ thể về những tμi sản thuộc quản lý của Nhμ n−ớc phải lμm đầy đủ thủ tục đăng ký tr−ớc bạ để việc thực hiện chế độ thu lệ phí tr−ớc bạ thuận lợi. Ví dụ: đối với nhμ, chỉ mới phải đăng ký tr−ớc bạ đối với nhμ chuyển dịch. Trên thực tế, đã có không ít tr−ờng hợp mua đất rộng chỉ có nhμ cấp 4, cấp 5 trên đất với giá không đáng bao nhiêu nh−ng sau khi mua chủ nhμ xây dựng lại nhμ cao tầng, nhμ biệt thự với giá gấp mấy chục lần thậm chí gấp hμng trăm lần. Vì vậy, nếu không có quy định rõ rμng nguyên tắc phải đăng ký tr−ớc bạ đối với nhμ xây dựng mới hoặc sửa chữa, lớn mμ giá trị tăng đến mức độ nhất định thì Nhμ n−ớc không thể nắm đ−ợc giá nhμ thực tế đã có nhiều thay đổi đặc biệt ở các đô thị lớn, gây thất thu nhiều về tiềm năng lệ phí tr−ớc bạ.
Giá trị của bất động sản lμm căn cứ tính lệ phí tr−ớc bạ khó hợp lý. Nếu đ−ợc tính theo giá trị thị tr−ờng tại thời điểm chuyển dịch tμi sản, nh−ng giá trị th−ờng lại biến động phức tạp, khó xác định, ng−ợc lại nếu theo giá quy định của Nhμ n−ớc thì phổ biến lμ thấp, lạc hậu so với giá thị tr−ờng. Do đó, trong việc thu lệ phí tr−ớc bạ th−ờng phát sinh hai thái cực. Mức động viên cao nếu giá tính lệ phí tr−ớc bạ bám sát giá thị tr−ờng nh−ng nếu dựa vμo giá trị quy định thì thất thu cho NSNN lμ rất lớn.
Việc xác định tỷ lệ khấu hao hữu hình lμ vô hình đối với nhμ th−ờng khó khăn vì thiếu những tiêu chuẩn rõ rμng mang tính pháp lý. Tình trạng giá trị ghi trên hóa đơn rất thấp diễn ra phổ biến nên việc đấu tranh, thuyết phục để xác định giá tính lệ phí tr−ớc bạ vừa khó khăn vừa có nhiều sơ hở.
Quy định tổ chức thực hiện về cơ chế, trách nhiệm trong việc phối hợp giữa cơ quan thuế với các cơ quan chức năng, với chính quyền cơ sở trong việc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất động sản, về nội dung, giá trị của bất động sản đăng ký tr−ớc bạ về xử lý vi phạm không rõ rμng dẫn đến tình trạng thất thu về lệ phí tr−ớc bạ đang xảy ra phổ biến ở hầu hết các địa ph−ơng, cả thμnh thị lẫn nông thôn kể cả việc quy định khống chế mức thu tối đa 500 triệu đồng/vụ đối với những tμi sản có giá trị lớn.
ở nhiều tỉnh việc thu lệ phí tr−ớc bạ th−ờng tập trung ở các thị xã không tổ chức thu lệ phí tr−ớc bạ ở các huyện gây ra không ít phiền hμ cho ng−ời có tμi sản chuyển dịch ở các vùng nông thôn xa thị xã tạo nên sự thất thu lớn về lệ phí tr−ớc bạ.