- Quản trị chiến lược, định hướng phát triển: Trên cơ sở kiểm soát chặt
b. Lĩnh vực bất động sản
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN KINH DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TU TẠO VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ
DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TU TẠO VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ 3.2.1 Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng VLĐ
a) Hoàn thiện công tác quản lý sử dụng vốn lưu động.
Vốn lưu động có vai trò hết sức quan trọng trong quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nó giúp cho doanh nghiệp có thể duy trì hoạt động thường xuyên, từ đó tạo điều kiện để phát huy hết năng lực của máy móc thiết bị cũng như các nguồn lực khác của doanh nghiệp, một doanh nghiệp. Một doanh
nghiệp nếu biết quản lý và sử dụng tốt vốn lưu động thì mới có thể đảm bảo duy trì được mọi hoạt động, vì vậy hoàn thiện việc quản lý vốn lưu động là một việc mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng phải tìm cách để thực hiện.
Quản lý vốn lưu động cần tập trung vào một số việc như sau: Huy động đủ vốn, sử dụng đúng mục đích, đúng lúc, điều đó sẽ làm cho vốn lưu động phát huy được tối đa năng lực của nó. Doanh nghiệp cần phải căn cứ vào đặc thù sản xuất, tình hình cung ứng vật tư nguyên liệu chủ yếu mà chú trọng vào một số vấn đề sau:
+) Thứ nhất : Vốn lưu động trong khâu dự trữ sản xuất
Công ty cần dự trữ vừa đủ vật tư nguyên vật liệu cho sản xuất, sao cho không để tồn đọng quá nhiều ở khâu này.
- Công ty cần phải phân tích chính xác các chỉ tiêu tài chính của kỳ trước, những biến động chủ yếu trong VLĐ, mức chênh lệch giữa kế hoạch và thực hiện về nhu cầu VLĐ ở các kỳ trước
- Dựa trên nhu cầu VLĐ đã xác định, huy động kế hoạch huy động vốn: xác định khả năng tài chính hiện tại của công ty, số vốn còn thiếu, so sánh chi phí huy động vốn từ các nguồn tài trợ để tài trợ, để lựa chọn kênh huy động vốn phù hợp, kịp thời, tránh tình trạng thừa vốn gây lãng phí hoặc thiếu vốn làm gián đoạn hoạt động kinh doanh của công ty, đồng thời hạn chế rủi ro có thể xảy ra.
- Khi lập kế hoạch VLĐ phải căn cứ vào kế hoạch VKD đảm bảo cho phù hợp với tình hình thực tế thông qua việc phân tích, tính toán các chỉ tiêu kinh tế, tài chính của kỳ trước cùng với những dự đoán về tình hình hoạt động SX- KD, khả năng tăng trưởng trong năm tới và những dự kiến về sự biến động của thị trường.
+) Thứ hai: Vốn lưu động trong quá trình sản xuất
Đây là khâu mà ngành xây lắp và kinh doanh bất động sản luôn gặp rất nhiều vấn đề phát sinh, hiện tại VLĐ của công ty đang bị tồn đọng rất lớn ở khâu này, do những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng thi công, do những nguyên nhân từ phía chủ đầu tư dự án, hoặc là do thủ tục pháp lý chưa hoàn thành…Chính những khâu này là nguyên nhân chủ yếu gây ra hiện tượng
tồn đọng vốn dưới dạng xây lắp dở dang, vì vậy ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử dụng VLĐ. Để nâng cao hiệu quả sử dụng trong khâu này, Công ty cần phải tập trung vào việc thực hiện đúng tiến độ dự án xây lắp. Muốn vậy, trong bối cảnh thiếu vốn như hiện nay, công ty nên tập trung vốn, tìm các biện pháp thi công hợp lý nhằm hoàn thành dứt điểm các dự án, nhanh chóng bàn giao và đưa vào sử dụng và khai thác nhằm phát huy hiệu quả. Làm được như vậy sẽ giúp cho doanh nghiệp đạt được nhiều mục đích: Giảm được chi phí quản lý các dự án, tránh được ảnh hưởng tiêu cực từ yếu tố lạm phát, nhanh chóng bàn giao công trình và thu hồi vốn ứng trước,…
+) Vốn lưu động trong khâu lưu thong
Hiện tại công ty đang gặp khá nhiều khó khan trong việc tiêu thụ sản phẩm là các căn hộ chng cư, đặc biệt là các căn hộ chung cư cao cấp, vì vậy cần có chính sách khuyến mại phù hợp trong tiêu thụ sản phẩm, giải phóng sự tồn đọng vốn, rút ngắn vòng chu chuyển vốn, tạo điều kiện cho vốn sinh lời ở mức cao hơn. Hiện nay nhu cầu về nhà ở là không nhỏ, tuy nhiên nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp lại đang thiếu, trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản đã chạy theo thị trường nhà cao cấp, văn phòng cho thuê mà bỏ quên một lượng cầu rất lớn cũng như người có nhu cầu thực sự. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần phải tập trung vào phân khúc thị trường này để khai thác, những dự án đã hoàn thành thì tìm cách bán thu hồi vốn, những dự án đang dở dang , cần nghiên cứu xin chuyển hướng sang xây dựng nhà ở xã hội, với những căn hộ có giá cả phù hợp với sức mua của khách hang thực sự cần nhà, điều này phù hợp với chủ trương của Nhà nước về việc xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng người lao động có thu nhập trung bình và thấp như hiện nay.
b) Tăng cường công tác quản lý công nợ phải thu
- Cần có các ràng buộc chặt chẽ khi ký kết các hợp đồng mua bán: Cần quy định rõ ràng thời gian và phương thức thanh toán đồng thời luôn giám sát chặt chẽ việc khách hàng thực hiện những điều kiện trong hợp đồng. Bên cạnh đó cũng cần đề ra những hình thức xử phạt nếu hợp đồng bị vi phạm để nâng
cao trách nhiệm của các bên khi tham gia hợp đồng; phải gắn trách nhiệm của khách hàng thông qua các hợp đồng, thông qua các điều kiện ràng buộc trong hợp đồng, các điều kiện giao nhận, điều kiện thanh toán. Bên cạnh đó cần có những ràng buộc bán chậm trả để lành mạnh hoá các khoản nợ như: yêu cầu ký quỹ, bảo lãnh của Bên thứ ba (ngân hàng)... đồng thời thường xuyên thu thập các thông tin về khách hàng thông qua nhiều kênh cung cấp để có chính sách bán hàng phù hợp, hiệu quả.
- Trong công tác thu hồi nợ: Hàng tháng, công ty nên tiến hành theo dõi chi tiết các khoản phải thu, lập bảng phân tích các khoản phải thu để nắm rõ về quy mô, thời hạn thanh toán của từng khoản nợ cũng như có những biện pháp khuyến khích khách hàng thanh toán trước thời hạn bằng hình thức chiết khấu thanh toán cũng là một biện pháp tích cực để thu hồi các khoản nợ. Cần phân loại các khoản nợ và thường xuyên đánh giá khả năng thu hồi của các khoản nợ đó.
- Đối với những khoản nợ quá hạn, nợ đọng: Công ty cần phân loại để tìm nguyên nhân chủ quan và khách quan của từng khoản nợ, đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế để có biện pháp xử lý phù hợp như gia hạn nợ, thoả ước xử lý nợ, giảm nợ hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp. Đồng thời cũng cần có chính sách linh hoạt, mềm dẻo đối với các khoản nợ quá hạn và đến hạn. Đối với những khách hàng uy tín, truyền thống, trong trường hợp họ tạm thời có khó khăn về tài chính có thể áp dụng biện pháp gia hạn nợ. Còn đối với những khách hàng cố ý không thanh toán hoặc chậm trễ trong việc thanh toán thì công ty cần có những biện pháp dứt khoát, thậm chí có thể nhờ đến sự can thiệp của các toà kinh tế để giải quyết các khoản nợ.
- Thường xuyên làm tốt công tác theo dõi, rà soát, đối chiếu thanh toán công nợ để tránh bị chiếm dụng vốn, đồng thời đảm bảo khả năng thanh toán, có như vậy mới góp phần đẩy nhanh vòng quay vốn, tăng hiệu quả sử dụng vốn lưu động.
c) Chủ động khai thác và sử dụng VKD nói chung và VLĐ nói riêng một cách hợp lý và linh hoạt
Trong điều kiện doanh nghiệp hoạt động được chủ yếu bằng các nguồn vốn huy động từ bên ngoài thì để giảm thiểu chi phí sử dụng vốn, công ty nên
linh hoạt tìm các nguồn tài trợ với lãi suất thấp phù hợp. Một số nguồn công ty có thể xem xét như:
- Vay ngân hàng: Trong những năm gần đây, đứng trước nhu cầu đòi hỏi về vốn thì đây là một nguồn cung cấp vốn quan trọng. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng thực chất là vốn bổ xung chứ không phải nguồn vốn thường xuyên tham gia và hình thành nên VLĐ của công ty. Mặt khác, công ty cũng nên huy động nguồn vốn trung và dài hạn vì việc sử dụng vốn vay cả ngắn, trung và dài hạn phù hợp sẽ góp phần làm giảm khó khăn tạm thời về vốn, giảm một phần chi phí và tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, để huy động được các nguồn vốn từ ngân hàng thì công ty cần phải xây dựng các phương an kinh doanh, các dự án đầu tư khả thi trình lên ngân hàng, đồng thời phải luôn luôn làm ăn có lãi, thanh toán các khoản nợ gốc và lãi đúng hạn, xây dựng lòng tin ở các ngân hàng.
- Nguồn vốn liên doanh, liên kết: Đây là hình thức hợp tác mà qua dố các doanh nghiệp không những tăng được vốn cho hoạt động kinh doanh mà còn học tập được kinh nghiệm quản lý, tiếp thu được tiến bộ khoa hoc kỹ thuật và chuyển giao công nghệ.
Vốn chiếm dụng: Thực chất đây là các khoản phải trả người bán, người mua trả tiền trước, các khoản phải trả khác. Đây không thể coi là nguồn vốn huy động chính nhưng khi sử dụng vốn này công ty không phải trả chi phí sử dụng, nhưng không vì thế mà công ty lạm dụng nó vì đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp chỉ có thể chiếm dụng tạm thời.
Để huy động vốn đầy đủ, kịp thời và và chủ động VKD, công ty cần phải thực hiện các biện pháp sau:
- Xây dựng chiến lược huy động vốn phù hợp với thực trạng thị trường và môi trường kinh doanh của từng thời kỳ.
- Tạo niềm tin cho các nơi cung ứng vốn bằng cách nâng cao uy tín của công ty: Ổn định và hợp lý hóa các chỉ tiêu tài chính, thanh toán các khoản nợ đúng hạn…
- Chứng minh được mục đích sử dụng vốn bằng cách đưa ra kết quả kinh doanh và hiệu quả vòng quay VLĐ trong năm qua và triển vọng trong năm tới.
Đối với công tác sử dụng vốn: Khi thực hiện công ty phải căn cứ vào kế hoạch huy động và sử dụng vốn kinh doanh đã lập làm cơ sở để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế tại công ty.
-Nếu phát sinh nhu cầu bất thường, công ty cần phải có kế hoạch chủ động cung ứng kịp thời đảm bảo cho hoạt động kinh doanh diễn ra liên tục, tránh tình trạng phải ngừng SXKD do thiếu vốn.
-Nếu thừa vốn, công ty phải có biện pháp xử lý kịp thời nhằm đảm bảo phát huy thế mạnh, khả năng sinh lời của vốn.
Để có kế hoạch huy động và sử dụng vốn sát thực tế, nhất thiết phải dựa vào thực trạng sử dụng vốn trong kỳ và đánh giá điều kiện cũng như xu hướng thay đổi cung cầu trên thị trường.
d) Quản lý tốt hàng tồn kho, luôn đảm bảo mức hàng tồn kho hợp lý
Hàng tồn kho giúp công ty có thể chủ động sẵn sàng bán ra đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong hoàn cảnh hiện nay, do tình hình lạm phát, thị trường BĐS trầm lắng, nhiều bất ổn nên lượng hàng tồn kho của Công ty ở mức cao, tuy nhiên Công ty lại không trích lập khoản dự phòng do đó cũng tiềm ẩn rủi do cao nếu giá cả, lãi suất thị trường biến động mạnh và có thể ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn cũng như khả năng thanh toán của Công ty. Vì vậy Công ty nên xác định lượng hàng tồn kho ở mức hợp lý hơn trên cơ sở hợp đồng đã ký kết với các bên đối tác. Bên cạnh đó công ty có thể nghiên cứu mở rộng thị trường, tìm kiếm nhiều đối tác mới để thúc đẩy công tác tiêu thị sản phẩm nhằm giảm thiểu chi phí. Tránh để ứ đọng vốn và giúp vòng quay vốn nhanh hơn.