4.2.1. Tổ chức lại mô hình tổ chức thẩm định và mô hình bảng tính thẩm định
(i) Xây dựng mô hình tổ chức khối thẩm định độc lập và khoa học
PGBank nên bố trí bộ phận thẩm định dự án tách riêng với phòng Khách hàng doanh nghiệp lớn, để phát huy cao nhất tính độc lập, vai trò kiểm soát trước khi ra quyết định cho vay theo dự án. Biện pháp là thành lập trung tâm thẩm định dự án của toàn hệ thống hoạt động chuyên biệt, không nên kiêm nhiệm, trực thuộc
phòng Khách hàng doanh nghiệp. Điều này sẽ giảm thiểu rủi ro, tạo sự kiểm soát trong quá trình ra quyết định cấp tín dụng đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí, lựa chọn cán bộ, chuyên môn hóa, tận dụng tối đa nguồn lực. Khi đó, PGBank có thể phân công cho mỗi cán bộ thẩm định phụ trách một vài lĩnh vực, ngành nghề, như vậy chất lượng thẩm định DAĐT mới được nâng cao và đạt hiệu quả.
Bên cạnh đó, trong một vài DAĐT yêu cầu những kiến thức chuyên môn ở một số lĩnh vực, PGBank có thể cân nhắc thuê các chuyên gia tư vấn. Điều này mang lại lợi ích cho PGBank khi có được những thông tin chính xác kịp thời phục vụ việc thẩm định nhưng cũng phải đối mặt với nguy cơ mất đi sự bảo mật về thông tin trong hệ thống.
(ii) Tăng cường hợp tác giữa các phòng ban/bộ phận trong ngân hàng
- Tăng cường hợp tác với các phòng ban nghiệp vụ (Phòng khách hàng, Phòng quản lý rủi ro tín dụng,…) để tìm hiểu thông tin khách hàng một cách nhanh chóng, chính xác.
- Các phòng ban liên quan trong công tác thẩm định DAĐT cần đẩy nhanh tốc độ lưu truyền thông tin với nhau thông qua mạng lưới Internet nội bộ.
- Các phòng ban thẩm định cần hợp tác chặt chẽ với Phòng QLRR trong việc đánh giá rủi ro, tái thẩm định dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ thẩm định dự án
(iii) Xây dựng mô hình tính toán chuẩn trong thẩm định tài chính
PGBank cần tổ chức hoạt động nghiên cứu và xây dựng các bảng biểu chuẩn trong thẩm định dự án đối với dự án của một số lĩnh vực ngành nghề mà PGBank đã từng tham gia tài trợ.
Ngân hàng có thể học hỏi mô hình bảng tính, thuê chuyên gia hướng dẫn từ các tổ chức tài chính quốc tế khác (WB, Euromoney…), tham khảo các tài liệu hướng dẫn thẩm định của USAID và các tạp chí tài chính trên thế giới. Cùng với đó, hợp tác với các ngân hàng nước ngoài có mô hình tính toán hiệu quả hoặc mua lại
phần mềm tính toán của các tổ chức này để hoàn thiện mô hình tính toán theo đúng chuẩn mực quốc tế và hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Cụ thể, theo kinh nghiệm của Euromoney, WB, ADB… thì Ngân hàng nên xây dựng mô hình tính toán cho công tác thẩm định như sau:
Hình 4.1. Mô hình bảng tính chuẩn
Các thông tin cố định đầu vào và sự biến động các thông tin đầu vào theo thời gian nên được xây dựng trên trang tính riêng. Toàn bộ các bảng tính với nền da cam là dữ liệu đầu vào
Các tính toán tiếp theo về các hệ số tài chính của dự án phải dựa trên dữ liệu đầu vào này để tính toán và tham chiếu với công thức cụ thể được thể hiện trong từng ô tính có liên quan ở sheet 1 đầu vào, qua đó giúp CBTĐ dễ dàng kiểm tra, sửa chữa và thực hiện tính toán. Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng nên tự xây dựng cho mình một hệ thống chuẩn mực của các chỉ tiêu dự án theo từng lĩnh vực, quy mô dự án, chỉ số bình quân của ngành, các giới hạn cho vay. Từ đó ngân hàng tự động thiết lập các hàm so sánh để ra quyết định tài trợ dự án. Việc này sẽ làm giảm thời gian và chi phí cho ngân hàng trong dài hạn.
4.2.2. Đổi mới phƣơng pháp thẩm định
4.2.2.1. Phương pháp thẩm định vốn đầu tư
Vốn đầu tư ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư. Nếu tổng vốn đầu tư dự toán thiếu sẽ khiến cho dự án bị chậm tiến độ, từ đó ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính sau này. Tuy nhiên nếu tổng vốn đầu tư được xác định quá lớn có thể dẫn đến tình trạng tranh thủ vốn, sử dụng vốn sai mục đích, gây lãng phí, giảm hiệu quả đầu tư. Do đó việc xác định đúng được tổng vốn đầu tư là hết sức cần thiết.
Muốn vậy, các CBTĐ phải tích cực tìm hiểu thị trường, tìm kiếm các nguồn thông tin về định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, đơn giá của nhà nước hay thông qua việc nghiên cứu về mức độ hiện đại của công nghệ, tình hình giá cả của thị trường và sự biến động trong thời gian tới. Cùng với đó, trong trường hợp nếu công nghệ là mới thì cần tìm hiểu các thông tin từ các dự án của nước ngoài và xin ý kiến tư vấn của các chuyên gia trong lĩnh vực chuyên môn để xác định được chính xác tổng mức đầu tư.
Bên cạnh đó, đặc biệt đối với các dự án xây dựng có nhiều hạng mục công trình và thời gian kéo dài, CBTĐ cần xây dựng cho mình bộ dữ liệu lịch sử về giá xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, tỷ giá đối với các nguyên vật liệu nhập khẩu và dự báo xu hướng của các chỉ số này trong thời gian tới để thiết lập mức vốn đầu tư và mức dự phòng phù hợp.
4.2.2.2. Phương pháp thẩm định doanh thu và chi phí
Doanh thu của dự án được hình thành dựa trên cung cầu của thị trường đối với sản phẩm còn chi phí lại phụ thuộc vào cung cầu trên thị trường các yếu tố đầu vào. Do đó để thẩm định doanh thu và chi phí với mức độ chính xác cao thì kết quả thẩm định thị trường phải tốt. Muốn vậy, Ngân hàng phải tích cực tìm hiểu thị trường đầu ra đầu vào, xây dựng các mô hình SWOT, Porter, biết được sản phẩm của dự án đang nằm ở đâu trong chu kỳ sản phẩm từ đó đánh giá được khả năng tiêu thụ của sản phẩm và khả năng biến động đtrong tương lai, đồng thời biết được khả
năng cung cấp các yếu tố đầu vào và sự thay đổi về giá của các chi phí đầu vào như thế nào.
Việc tính toán chi phí cho sản phẩm kinh doanh phải tham khảo quy định của Bộ Tài chính, cơ quan chủ quản của doanh nghiệp và thông tin thị trường. Ngoài ra, chi phí cũng có thể được tính toán dựa trên tỷ lệ % chi phí/doanh thu của các dự án đã và đang thực hiện hoặc các dự án của bản thân doanh nghiệp nhưng ở thị trường khác có điều chỉnh để phù hợp với thị trường hiện tại. Các chi phí như: chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí thuê đất, chi phí thuê chuyên gia, Ngân hàng không nên mặc nhiên chấp nhận theo cách tính toán của doanh nghiệp hoặc tùy tiện nâng lên để an toàn hơn. Do những chi phí này mang tính cố định trong một khoảng thời gian nhất định nên CBTĐ có thể lấy các chỉ tiêu cũ làm cơ sở đối với các dự án mở rộng hoặc dự án mới đã thực hiện trong ngành đó. Nếu dự án là hoàn toàn mới thì cần giả định một cách thận trọng dựa trên những chỉ tiêu cũ nhưng có sự điều chỉnh cho phù hợp.
Do dự án trải qua một thời gian dài trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam thường xuyên biến động thì công tác dự báo thay đổi doanh thu, chi phí cần được coi trọng. Các tỷ lệ gia tăng/sụt giảm cần được đưa ra dựa trên các số liệu quá khứ và nhận định xu hướng biến động dựa trên những viễn cảnh kinh tế do các tổ chức tín nhiệm đưa ra từ đó mới hạn chế được sự biến động và giảm bớt sự sai lệch trong các chỉ tiêu hiệu quả.
4.2.2.3. Giải pháp về thẩm định dòng tiền
a) Tính toán thay đổi vốn lưu động
Nguyên tắc tính toán thay đổi vốn lưu động là dựa trên một tỷ lệ so với mức thay đổi dự tính của doanh thu hay giá vốn hàng bán qua thời gian. Có hai cách phổ biến được sử dụng để ước lượng thay đổi vốn lưu động là
(i) Dựa trên số liệu lịch sử của tỷ lệ vốn lưu động trên doanh thu trong một thời kỳ
(ii) Dựa trên mức bình quân ngành của vốn lưu động tính theo phần trăm doanh thu
Cách (ii) được cho là thích hợp nhất khi dữ liệu lịch sử của một công ty cho ty cho thấy tính chất biến động và không thể dự đoán của vốn lưu động. Đây cũng là cách tối ưu để ước tính vốn lưu động cho những công ty rất nhỏ nhưng có tiềm năng đạt được hiệu quả kinh tế theo quy mô khi họ phát triển lên.
Sau đó CBTĐ sẽ thực hiện tính toán thay đổi vốn lưu động và đưa vào dòng tiền mỗi năm. Tại năm cuối khi kết thúc dự án, CBTĐ cũng phải đưa khoản thu hồi vốn lưu động vào dòng tiền.
b) Tính toán thu hồi TSCĐ
Vốn đầu tư vào TSCĐ được thu hồi dần qua Khấu hao TSCĐ
- Nếu TSCĐ đã trích hết khấu hao, phải thanh lý thì thu nhập từ hoạt động thanh lý cũng là một dòng vào ở thời điểm phát sinh và chịu thuế TNDN theo quy định
- Nếu TSCĐ chưa trích hết khấu hao, phải thanh lý thì thu nhập từ hoạt động thanh lý phải chịu thuế TNDN. Giá còn lại còn của TSCĐ theo sổ sách kế toán được đưa vào chi phí trong kỳ, làm giảm thuế TNDN.
Thu hồi TSCĐ = Giá trị thanh lý – (Giá trị thanh lý – Giá trị còn lại)*thuế suất thuế TNDN
Dòng thu hồi TSCĐ phải được đưa vào cuối thời điểm dự án thanh lý để phản ánh chính xác dòng tiền của dự án.
4.2.2.4. Giải pháp về phương pháp phân tích rủi ro DAĐT
PGBank cần có lộ trình áp dụng phương pháp Mô phỏng Monte Carlo dựa trên phần mềm Crystal Ball để nâng cao hiệu quả thẩm định rủi ro của mình. Bên cạnh đó việc sử dụng Crystal Ball cũng sẽ giúp PGBank đưa ra được những biện pháp nhằm kiểm soát các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án đầu tư. Cụ thể:
Sử dụng Tornado chart trong Crystal Ball để đánh giá rủi ro
Do thẩm định dự án yêu cầu tính hiệu quả và chi phí trong xử lý thông tin chúng ta không thể xây dựng tất cả các biến mô phỏng đối với tất cả các thông số của dự án. Chính vì vậy chúng ta cần xác định những thông số nào tác động mạnh nhất, mang tính trọng yếu đến chỉ tiêu hiệu quả để đạt được sự cân bằng giữa hiệu quả thẩm định và chi phí thẩm định.
Tornado Chart là một ứng dụng trong Crystal Ball, ứng dụng này giúp chúng ta xác định được những biến số nào tác động lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả. Sau khi đã có kết quả về đánh giá độ co giãn của chỉ tiêu hiệu quả với các biến số rủi ro thì ta sẽ xác định được chỉ tiêu nào ảnh hưởng lớn nhất đến chỉ tiêu hiệu quả từ đó đưa ra những biện pháp phù hợp để giảm thiểu rủi ro như:
- Ký hợp đồng bao tiêu
- Ký hợp đồng cung ứng nguyên vật liệu, có thể bao gồm hợp đồng bảo hiểm rủi ro biến động giá nguyên liệu.
- Mua bảo hiểm rủi ro biến động giá sản phẩm bán ra và/hay giá nguyên liệu. - Ký hợp đồng xây dựng với nhà thầu xây dựng, trong đó nhà thầu xây dựng đưa ra hợp đồng cam kết xây dựng với một mức giá cố định khi giá xây dựng và nguyên vật liệu biến động.
Sử dụng Crystal Ball xây dựng các biến mô phỏng để tính ra miền giá trị của chỉ tiêu hiệu quả (NPV, IRR)
Hình 4.2. Các phân phối xác suất trong Crystal Ball
Nguồn: Phần mềm Crystal Ball
Crystal Ball cho phép ta sử dụng rất nhiều các phân phối xác suất để mô tả đặc trưng biến động của biến rủi ro cho trước. Việc xác định phân phối xác suất có thể dựa trên số liệu lịch sử của các biến rủi ro bằng cách sử dụng Batch Fit của Crystal Ball.
Sau khi đã xây dựng được các biến mô phỏng cùng với việc xây dựng mối quan hệ giữa các biến dựa trên mô hình bảng tính dự án, thực hiện chạy các bước lặp mô phỏng sẽ cho ta được phân phối xác suất của NPV:
Hình 4.3. Phân phối xác suất của NPV
Hình trên được chiết xuất từ Crystall Ball và hàm ý 88,6% khả năng xảy ra là NPV > 0. Việc kết luận dự án có khả thi hay không còn phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của ngân hàng. Thông thường tỷ lệ chấp nhận thành công-rủi ro được đưa ra là 70-30 có nghĩa là trong điều kiện giả định rủi ro thì nếu 70% NPV > 0 thì dự án được chấp nhận.
4.2.2.5. Ví dụ minh họa về thẩm định tài chính dự án “Chợ Đồng Quang II” với phương pháp mới được đề xuất và một số điều chỉnh trên quan điểm của khóa luận
a) Điều chỉnh các giả định
Trên quan điểm của PGBank, các chỉ tiêu đầu vào của dự án đều được giả định phù hợp với quy định hiện hành và điều kiện trên thực tế. Tuy nhiên có một số chỉ tiêu cần phải xem xét lại như sau:
- Mặc dù đã có khoản vốn dự phòng là 5% cho việc xây dựng tuy nhiên trên thực tế nhiều dự án vẫn vượt dự toán kể cả khi đã có vốn dự phòng. Do đó, bài khóa luận thực hiện việc xây dựng mô phỏng cho chỉ số giá xây dựng để thể hiện việc gia tăng trong tổng vốn đầu tư. Chỉ số giá xây dựng được tổng hợp từ Bộ Xây dựng từ Quý 1 năm 2008 đến Quý 4 năm 2012 và sau khi chạy ứng dụng Batch Fitch của
Crystal Ball ta xây dựng được phân phối xác suất cho chỉ số giá xây dựng như sau. Crystal Ball xuất ra phân phối xác suất của Chỉ số giá xây dựng chạy từ 92%
128% tuy nhiên để hợp trong dự án do đã dự phòng 5% nên chỉ số giá xây dựng sẽ được chạy từ 105% 128% như Hình sau:
Hình 4.4. Chỉ số giá xây dựng mô phỏng
- Tỷ lệ lấp đầy diện tích thuê được ước tính là 100% (đối với tầng hầm và tầng 1) và 85% (đối với tầng 2 và tầng 3) là cao so với thực tế hiện nay nhiều văn phòng bị bỏ trống. Để đảm bảo an toàn, trong giai đoạn 2013-2015, giả định tỷ lệ lấp đầy diện tích thuê biến động như sau:
+ Tỷ lệ lấp đầy chợ truyền thống 2013-2015 được xây dựng dựa trên phân phối tam giác với khả năng xảy ra cao nhất rơi vào tỷ lệ lấp đầy là 60% và thấp nhất là 80%.
+ Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê giai đoạn 2013-2015 tương tự cũng được xây dựng dựa trên phân phối tam giác với khả năng xảy ra cao nhất rơi vào tỷ lệ lấp đầy là 60% và thấp nhất là 80%.
Hình 4.5. Tỷ lệ lấp đầy chợ truyền thống giai đoạn 2013-2015
- Tỷ lệ lấp đầy khu trưng bày được PGBank giả định là 100% do tận dụng địa thế đẹp. Tuy nhiên, trong những năm đầu tiên thì rất khó để dự án có thể đạt được tỷ lệ lấp đầy là 100% trong khi hiện nay Công ty chưa ký kết hợp đồng nào với các khách hàng. Do vậy để đảm bảo bài khóa luận đề nghị tỷ lệ lấp đầy giai đoạn 2013-2015 khả năng cao nhất là dao động từ 60-80%.
Hình 4.6. Tỷ lệ lấp đầy khu trƣng bày giai đoạn 2013-2015
- Tỷ lệ đạt được của doanh thu trung tâm tiệc cưới, nhà hàng, hội họp, ăn uống café, giải khát được PGBank giả định là đạt được 100% công suất như những số liệu quá khứ của công ty và do công ty đã tự tin với 10 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng, khách sạn. Tuy nhiên, theo quan điểm
của bài khóa luận giả định doanh thu trong những năm đầu nên dao động trong