Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai thuộc sở hữu tư nhân song do đất đai là loại tài sản công (đất được sử dụng vào các mục đích chung như quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng); nên pháp luật có các quy định hạn chế quyền của chủ sở hữu tư nhân về đất đai (sở hữu tư nhân về đất đai mang tính tương đối) thông qua việc cho phép nhà nước cưỡng chế thu hồi đất trong các trường hợp cần thiết để sử dụng vào mục đích chung.
Để giải quyết hài hoà giữa việc bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tư nhân về đất đai với nhu cầu sử dụng đất cho những mục đích chung, pháp luật đất đai của Hàn Quốc xác lập 02 cơ chế pháp lý thu hồi đất:
- Trước tiên, cơ chế tham vấn (thoả thuận) được áp dụng trong việc thu hồi đất. Theo cơ chế này, việc thu hồi đất là kết quả của sự đồng thuận giữa chủ đất với Nhà nước thông qua sự thương lượng, thoả thuận về giá bồi thường và phương thức bồi thường… Giá đất xác định bồi thường không phải là giá đất do Nhà nước áp đặt mà là giá đất do tổ chức tư vấn dịch vụ về định giá đất đưa ra trên cơ sở đảm bảo sự hài hoà với mức giá đất theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ.
- Cơ chế cưỡng chế thu hồi (có bồi thường) được áp dụng khi việc thoả thuận giữa chủ đất và Nhà nước bị thất bại. Giá đất bồi thường là giá trung bình cộng của 02 hay 03 tổ chức tư vấn về định giá độc lập được thuê để xác định giá trị của mảnh đất thu hồi.
Hàn Quốc rất chú trọng giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội là hậu quả của việc nhà nước thu hồi đất gây ra nhằm ổn định chính trị và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ đất. Cụ thể:
25
- Bồi thường đất được thực hiện dựa trên giá đất công bố theo Luật công bố giá trị và định giá bất động sản. Việc bồi thường đất do chủ thực hiện dự án xây dựng các công trình công cộng thực hiện. Tuy nhiên khi thực hiện bồi thường, chủ thực hiện dự án không áp đặt giá bồi thường. Việc xác định giá bồi thường được chủ thực hiện dự án thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập thực hiện. Pháp luật Hàn Quốc quy định chủ thực hiện dự án phải thuê ít nhất 02 tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện. Việc định giá đất được thực hiện dựa trên một số tiêu chí cơ bản như: 1) Căn cứ vào khung giá đất công khai, chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất; 2) Căn cứ vào giá một đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu được chính phủ khảo sát, đánh giá và công bố hàng năm; 3) Tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ hơn 1 hoặc 2 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá; 4) Đảm bảo sự hài hoà giữa giá đất mà mình đưa ra và mức giá đất theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ…
- Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bao gồm bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc bồi thường đối với các tài sản này dựa trên việc đánh giá giá trị thực tế của tài sản hoặc tại thời điểm thu hồi đất và chi phí di dời hoặc sản lượng trung bình của các loại cây trồng.
Về giải quyết vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở:
Để giúp đỡ cho người bị thu hồi đất ở nhanh chóng ổn định đời sống, pháp luật đất đai của Hàn Quốc quy định: 1) Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư; 2) Người được bồi thường trong trường hợp này là những người bị mất nơi cư trú do việc thu hồi đất ở để xây dựng công trình công cộng; 3) Quy hoạch di dời (quy hoạch xây dựng khu tái định cư) bao gồm hệ thống cơ sở hạ
26
tầng đảm bảo cuộc sống của người dân như đường sá; cấp, thoát nước và các công trình công cộng… có liên quan tới khu đất tái định cư. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm chi trả các chi phí của quy hoạch di dời; 4) Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển để giải quyết nhu cầu về chỗ ở. Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165m2 - 265 m2. [33]
Như vậy, có thể thấy bảo đảm quyền lợi của người dân bị thu hồi đất là vấn đề được quan tâm ở hầu hết các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển. Các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất sau đó giao đất cho chủ đầu tư của Singapore, về áp dụng linh hoạt giữa cơ chế thỏa thuận và cưỡng chế thu hồi của Hàn Quốc, hay phương thức định giá bồi thường theo pháp luật Trung Quốc,… là những điểm sáng mà chúng ta cần học hỏi từ pháp luật các nước. Vận dụng các quy định đó một cách phù hợp vào bối cảnh Việt Nam sẽ giúp chúng ta hoàn thiện được hệ thống pháp luật của nước ta.
27
Tiểu kết Chƣơng 1
Qua những phân tích trên ta đã làm rõ được cơ sở lý luận của việc bảo đảm quyền lợi của nông dân khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế, hiểu được thế nào là thu hồi đất và thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế. Đồng thời, ta cũng thấy được thu hồi đất là yêu cầu tất yếu của quá trình phát triển đất nước, và bảo đảm quyền lợi của nông dân khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế là đòi hỏi thiết yếu để đảm bảo đời sống của người có đất bị thu hồi và ổn định chính trị xã hội nói chung.
Từ những tiền đề lý luận này, đi vào nghiên cứu và làm rõ sự phát triển của các quy định pháp luật cụ thể về vấn đề này sẽ giúp cho chúng ta có được những đánh giá đối với pháp luật hiện hành và đưa ra được những phương hướng hoàn thiện trong tương lai.
28
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN LỢI CỦA NÔNG DÂN KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHỤC VỤ CHO CÁC DỰ
ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ