4. Yêu cầu của đề tài
3.3.3.Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
3.3.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực hiện chỉ đạo của Thường trực Tỉnh ủy, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Thường trực Thành ủy Hạ Long, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long đã nỗ lực đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Đến năm 2013 trên địa bàn thành phố đã cấp 60.419 giấy với diện tích 4.674,5 ha, trong đó: đất ở đô thị: thực hiện cấp 55.243 giấy với diện tích 1.763,18 ha (95,64% diện tích cần cấp); đất sản xuất nông nghiệp: thực hiện cấp 4.405 giấy với diện tích 771,61 ha (62,83% diện tích cần cấp). đất lâm nghiệp: thực hiện cấp 771 giấy với diện tích 2.139,71 ha (98,1% kế hoạch). Đặc biệt trong năm 2012, thực hiện Chỉ thị 15-CT/TU ngày 16/01/2013 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về tăng cường lãnh đạo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉ đạo của UBND Tỉnh tại Văn bản số
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3429/UBND-QLĐĐ1 ngày 20/7/2012 “Về việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cơ bản hoàn thành trong năm 2013 theo yêu cầu của Quốc hội khóa XIII”, Văn bản số 5702/UBND-QLĐĐ1 ngày 13/11/2012 “Về việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất lâm nghiệp cho các hộ dân trên địa bàn Tỉnh”. Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long đã tập trung chỉ đạo, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đạt kết quả vượt trội so với các năm trước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.3. Tiến độ cấp GCN của thành phố Hạ Long năm 2008-2013
Năm
Số hồ sơ kê khai Số Giấy chứng nhận đã cấp Kêt quả đạt đƣợc (%) Tổng cộng Đất sản xuất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đât ở đô thị Tổng cộng Đất sản xuất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đât ở đô thị Tổng cộng Đất sản xuất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đât ở đô thị 2008 1.982 1.982 1.907 1.907 96,22 96,21 2009 2.625 2.625 2.504 2.504 95,39 95,39 2010 2.560 2.560 2.473 2.473 96,60 96,60 2011 3.117 3.117 3.058 3.058 98,11 98,1 2012 8.273 5.503 785 1.985 7.186 4.492 771 1.923 86,86 81,63 98,22 96,87 2013 2.632 1.011 14 1.607 1.565 1.565 59,46 0 0 97,38 Tổng 21.189 6.514 799 13.876 18.693 4.492 771 13.430 88,22 81,63 98,22 96,78
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Qua bảng 3.3 ta thấy trong 6 năm tổng số hồ sơ kê khai là 21.189 hồ sơ, tổng số giấy chứng nhận QSD đất đã cấp là 18.693 giấy đạt 88,22%. Đa số các hồ sơ gửi đến đều được văn phòng đăng ký QSD đất tham mưu giải quyết nhanh, đảm bảo đúng quy trình. Bên canh đó cũng có một số hồ sơ chậm so với quy trình nguyên nhân là do người dân chậm thực hiện những yên cầu bổ sung về mặt hồ sơ theo quy định.
Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 2008 đến 2013, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không nhận được hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư hay các đối tượng khác.
Những kết quả đã đạt được trong công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận là đáng khả quan với một thành phố có tình hình sử dụng đất phức tạp như thành phố Hạ Long. Đất có nguồn gốc sử dụng từ rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Qua quá trình sử dụng, đối tượng sử dụng cũng như mục đích sử dụng đã bị thay đổi nhiều đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở trong vòng 10 năm trở lại đây theo xu thế đô thị hoá của toàn tỉnh.
Bên cạnh những kết quả đạt được, thành phố còn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thụ lý hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Đối với đất ở
+ Thửa đất trước đây được giao đất theo quy hoạch được duyệt xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sử dụng không đúng theo quy hoạch đã duyệt, UBND Thành phố đã báo cáo UBND Tỉnh cho phép điều chỉnh quy hoạch hoặc hủy bỏ quy hoạch đối với những quy hoạch không có tính khả thi, hiện các hộ dân đã xây dựng nhà kiên cố sử dụng ổn định nhưng chưa thực hiện điều chỉnh quy hoạch nên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (sau ngày 01/7/2004) hiện các hộ đã xây dựng nhà, sử dụng ổn định từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, theo quy định phải cấp cho chủ sử dụng đất ban đầu mà không cấp cho người nhận chuyển nhượng không giấy tờ viết tay.
+ Thửa đất của hộ gia đình, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong ranh giới đã có quyết định thu hồi đất của UBND Tỉnh.
+ Thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến 01/7/2004 không có giấy tờ, không tranh chấp nhưng không phù hợp quy hoạch và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007. Do vậy, đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Khoản 2 Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007).
+ Thửa đất được giao là đất sản xuất nông nghiệp nhưng hộ dân đã tự chuyển mục đích xây dựng nhà ở trước 15/10/1993, hiện khu vực quy hoạch vẫn là đất nông nghiệp.
+ Thửa đất do các cơ quan đã giải thể thanh lý tài sản cho các hộ dân. + Một số thửa đất trước khi cấp giấy phải làm thủ tục phân chia di sản do chủ sử dụng đã chết không để lại di chúc nhưng vướng mắc trong quá trình làm thủ tục phân chia di sản như hàng thừa kế không đầy đủ, không thống nhất phân chia...
+ Thửa đất xin cấp giấy chứng nhận QSD đất đang còn tranh chấp chưa được cơ quan chức năng giải quyết xong.
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp:
+ Việc giao đất và công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với nhân khẩu và hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên rất khó thực hiện vì hiện tại trên địa bàn có rất nhiều hộ trước kia hợp tác xã giao đất từ những năm 1992 trở về trước nhưng nay không trực tiếp sản xuất thì phải chuyển sang thuê đất thì không phù hợp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Hiện địa phương đang triển khai lập phương án giao đất trồng cây hàng năm cho các xã viên hợp tác xã, các xã viên này đã được hợp tác xã giao khoán. Nhưng hiện tại khu vực này được quy hoạch vào mục đích phi nông nghiệp. Vậy không thể triển khai giao đất được vì không phù hợp quy hoạch (Đại Yên: nằm trong quy hoạch khu du lịch sinh thái văn hóa Hạ Long; Việt Hưng: nằm trong quy hoạch khu công nghiệp; Hà Phong: một số khu nằm trong khu quy hoạch khu dân cư, tiểu thủ công nghiệp).
- Đối với đất lâm nghiệp:
+ Ranh giới đất rừng giữa tổ chức và hộ gia đình, cá nhân không rõ ràng do khi giao đất, giao rừng đã không tổ chức thực hiện việc cắm mốc ranh giới ngoài thực địa, sơ đồ giao đất không có toạ độ; Việc đo đạc cấp giấy chứng nhận QSD đất chưa đáp ứng được yêu cầu, một số nơi còn giao chồng chéo, không đúng đối tượng (khu vực lòng hồ Yên Lập, đất rừng đặc dụng khu vực Bãi Cháy); Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện theo đúng quy định (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền).
+ Sản phẩm đo đạc đất lâm nghiệp đó được đơn vị tư vấn bàn giao cho UBND các phường như: Bản mô tả ranh giới mốc giới (nhiều bản không có xác nhận của các hộ giáp ranh); Hồ sơ kỹ thuật thửa đất không có (chỉ có trích lục hình thể thửa đất nhưng chỉ có cán bộ kỹ thuật và đơn vị đo vẽ xác nhận, không có cơ quan liên quan xác nhận theo quy định, trích lục hình thể thửa đất có những điểm không có tọa độ). Do vậy không đảm bảo yêu cầu theo đúng quy định hiện hành do đó chưa đủ tính pháp lý để triển khai cấp giấy chứng nhận QSD đất.
+ Quy hoạch chi tiết bảo vệ và phát triển rừng chưa cụ thể những thửa đất rừng phía trên đỉnh không có đường đi lên, dẫn tới xảy ra tranh chấp, kiến nghị khi tổ chức cấp giấy chứng nhận. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 20, Nghị định 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành luật bảo vệ và phát triển rừng; điểm a, khoản 1, mục II, Thông tư số 38/2007/TT-BNN ngày 25/4/2007 của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, quy định: việc giao rừng không thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải sinh sống trên địa bàn thuộc cấp xã nơi có rừng. Tuy nhiên trên thực tế có một số chủ rừng không sinh sống trên địa bàn nơi có rừng.
+ Theo quy định của Thông tư số 07/2011/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 29/01/2011 Hướng dẫn một số nội dung về giao rừng, cho thuê rừng gắn liền với giao đất, thuê đất lâm nghiệp, thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp phải gắn liền với việc cấp quyền sở hữu rừng, nhưng hiện nay chưa triển khai công tác khảo sát quỹ rừng có trên đất lâm nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố. Nhiều hộ dân trước đây được giao đất, giao rừng theo Nghị định 02/NĐ/CP nhưng nằm trong ranh giới được giao quản lý của Ban quản lý rừng phòng hộ (trên địa bàn phường Đại Yên, Việt Hưng), nằm trong ranh giới rừng đặc dụng, rừng phòng hộ (trên địa bàn phường Bãi Cháy, Hùng Thắng…..).
3.3.3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thành phố Hạ Long là trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, có tốc độ đô thị hóa cao với nhiều khu đô thị mới được hình thành phục vụ cho nhu cầu phát triển (khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh A, khu đô thị mới Cái Dăm, khu đô thị Đông Hùng Thắng, khu đô thị bao biển Cột 5- cột 8, khu chung cư cao cấp biệt thự căn hộ liền kề phường Hùng Thắng,…) nên việc giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất nhiều. Trong 6 năm từ 2008 đến 2013, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố tiếp nhận 15.642 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã tham mưu giải quyết 15.477 hồ sơ đạt 98,75% đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, còn các trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không đủ điều kiện chia tách thửa đất trong khu dân cư; Đất nằm trong dự án đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; hạn mức đất ở theo Quyết định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
số 4505/QĐ-UBND ngày 17/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh không đảm bảo điều kiện (chiều rộng thửa đất bám mặt đường ít nhất là 4m); thửa đất không đủ điều kiện cấp phép xây dựng sau khi có ý kiến thẩm định của phòng Quản lý đô thị.
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Năm Hồ sơ tiếp nhận Hồ sơ giải quyết Kết quả đạt đƣợc
(%) 2008 2.137 2.112 98,83 2009 2.218 2.183 98,42 2010 1.197 2.272 98,91 2011 2.617 2.587 98,85 2012 3.906 3.877 99,25 2013 2.467 2.416 97,93 Tổng 15.642 15.477 98,75
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long) 3.3.3.3. Kết quả chỉnh lý biến động
Những đặc thù về quản lý và sự biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố đòi hỏi công tác cập nhật và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải đầy đủ để đáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình đô thị hóa. Do nhiều nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng mà việc chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính chưa được đồng bộ và đầy đủ, mặc dù tại các mảnh bản đồ địa chính đã biến động trên 40% tuy nhiên việc chỉnh lý lên sổ sách chưa được thực hiện, một số phường có sổ mục kê nhưng chưa cập nhật biến động.
Nguyên nhân và yếu tố ảnh hƣởng đến tình trạng trên là:
Hệ thống văn bản pháp lý, quy định về HSĐC thay đổi nhiều lần, quy trình cập nhật chỉnh lý biến động trên HSĐC phức tạp, trùng lặp do cả hai cấp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đều phải thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mình. Hơn nữa, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính trong những năm đầu khi thành lập thành phố còn hạn chế dẫn đến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông,…
3.3.3.4. Kết quả công tác lưu trữ, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính
Từ năm 1997 đến hết năm 2000, thành phố Hạ Long đã tổ chức đo đạc bản đồ địa chính trên phạm vi hành chính của 18 phường, tài liệu đo vẽ được đưa vào sử dụng kịp thời phục vụ cho công việc quản lý sử dụng đất và phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Sau khi tiếp nhận 2 xã Đại Yên và Việt Hưng thuộc huyện Hoành Bồ, năm 2003, Ủy ban nhân dân Thành phố đã tổ chức đo đạc bản đồ địa chính của hai xã để tiện việc quản lý sử dụng đất.
Hiện nay, thành phố Hạ Long có 20 phường đã được lập, đo bản đồ địa chính.
Bản đồ địa chính mỗi phường được in thành 5 bộ, các hồ sơ địa chính như: sổ mục kê, biên bản xác định ranh giới, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản giao nhận diện tích..., được in thành 4 bộ được lưu giữ tại các cơ quan chức năng và 1 bộ ở phường.
Tuy nhiên việc sử dụng bản đồ địa chính chưa đạt hiệu quả cao do bản đồ không được chỉnh lý biến động thường xuyên, diện tích đo vẽ trước kia chỉ thực hiện trong khu dân cư còn diện tích đất canh tác và đất rừng chủ yếu được tổ chức đo vẽ về sau. Do vậy việc lồng ghép, tiếp biên giữa các loại bản đồ đo vẽ ở các thời điểm khác nhau gặp nhiều vướng mắc bất cập. Hiện nay các bản đồ đo từ năm 1997- 2000 đã biến động nhiều do đó chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn hiện nay, vì vậy cần có phương án đo chỉnh lý bổ sung, biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.5. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hạ Long
Đơn vị: quyển
STT Tên đơn vị
Sổ địa chính Sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất Sổ theo dõi biến động Sổ mục kê Phƣờng Thành phố Phƣờng Thành phố Phƣờng Thành phố Phƣờng Thành phố 1 Đại Yên 1 1 1 1 1 1 1 1 2 Tuần Châu 1 1 1 1 1 1 1 1 3 Hà Khẩu 1 1 1 1 1 1 1 1 4 Việt Hưng 1 1 1 1 1 1 1 1 5 Giếng Đáy 2 2 2 2 1 1 1 1 6 Hùng Thắng 1 1 1 1 1 1 1 1 7 Bãi Cháy 3 3 3 3 1 1 1 1 8 Hồng Gai 1 1 1 1 1 1 1 1