6. Cấu trúc luận văn
1.4.2. Thực trạng nhà ở công nhân tại các KCN
Bênh cạnh sự phát triển mạnh của các KCN ở nước ta hiện nay thì tình hình giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân nhìn chung trong cả nước là bị buông lỏng. Nguyên nhân chủ yếu là do thay đổi cơ chế từ bao cấp về nhà ở sang cơ chế thị trường. Bên cạnh đó năm 1993 Luật Đất đai ra đời cũng làm thay đổi đáng kể đến giá trị quyền sử dụng đất, đẩy giá nhà đất tăng cao so với thu nhập trung bình của người công nhân. Về phía Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở, doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận không quan tâm đến nhà ở cho công nhân, bản thân công nhân với thu nhập thấp nên không thể tự mua nhà - đặc biệt là các công nhân trẻ từ các vùng nông thôn về các thành phố làm việc. Do đó, tình hình xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt ở cho công nhân rất hạn chế.
Hầu hết các dự án về khu đất ở cho công nhân ở các KCN hiện nay đều do nhà nước bỏ vốn đầu tư và giao cho các doanh nghiệp xây dựng. Các khu ở này (hay còn gọi là khu cư xá) thường là nhà tập thể thấp tầng (5-6 tầng, không sử dụng thang máy) dành cho công nhân độc thân chưa lập gia đình, có điều kiện an ninh và điều kiện sinh hoạt tốt hơn hẳn các khu nhà do dân tự xây dưng. Bên trong khu đất ở này được bố trí các hoạt động giải trí ngoài giờ lao động như sân chơi thể thao và công viên...
Số lượng nhà ở phụ thuộc vào số lượng công nhân làm việc trong các KCN. Nhưng hiện nay, khi tốc độ thu hút lao động của các KCN không ngừng tăng lên thì việc xây dựng và phát triển nhà ở cho công nhân vẫn không theo kịp được tốc độ phát triển đó.
a, Nhà ở do doanh nghiệp và nhà nước xây dựng
Nhu cầu của công nhân về nhà ở do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng là rất lớn, nhưng số lượng các khu cư xá cho công nhân hiện nay còn rất ít. Điển hình, tình hình xây dựng nhà ở công nhân ở các tỉnh có các KCN tập trung nhiều nhất cả nước thông qua bảng số liệu sau:
Bảng 1.1: Tỷ lệ công nhân ở nhà do nhà nƣớc và doanh nghiệp sản xuất xây dựng tại các tỉnh, thành phố năm 2010
Tỉnh, thành phố Tổng số công nhân Số công nhân ở nhà do nhà nuớc và DN xây Tỷ lệ (%) Tỉnh Bình Dương 208.557 41.553 19 Tỉnh Đồng Nai 335.000 12.000 8 TP Hồ Chí Minh 260.000 18.200 4 Tỉnh Cần Thơ 31.600 375 2 TP Đà nẵng 45.000 3500 8 TP Hà Nội 43.000 16.300 38 (nguồn : www.nhandan.com.vn)
Trong 6 tỉnh thành phố trên, Bình Dương là tỉnh có tỷ lệ công nhân được ở trong khu cư xá do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng là lớn nhất, 19% lao động (đáp ứng khoảng gần 41.553 số lao động ngoại tỉnh). Theo sau là tỉnh Đồng Nai với tỷ lệ chưa bằng một nửa của tỉnh Bình Dương. Theo điều tra thực tế tại TP Đà Nẵng và TP Hà Nội chỉ mới đáp ứng được 2% nhu cầu của công nhân tại các KCN. [23]
Hiện thành phố Hà Nội mới có 3 dự án nhà ở cho công nhân với số lượng trên 3.244 căn hộ (tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 242.280m2), đáp ứng cho ở khoảng hơn 16.300 người gồm: nhà ở cho công nhân tại xã Kim Chung (huyện Đông Anh) do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội đầu tư xây dựng; nhà ở cho cán bộ công nhân viên đang lao động tại khu công nghiệp Bắc Phú Cát do Công ty cổ phần Đá ốp lát cao cấp Vinaconex đầu tư xây dựng; và nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Phú Nghĩa do Công ty cổ phần tập đoàn Phú Mỹ đầu tư xây dựng. [23]
Tuy nhiên, cho đến nay ở Hà Nội vẫn chưa có một khu ở tập trung nào dành riêng cho công nhân do doanh nghiệp các KCN xây dựng. Nếu xét về thời gian thì các KCN này phát triển sau các KCN Bình Dương nên vấn đề chăm lo, giải quyết
chỗ ở cho người lao động cũng ít được chú trọng hơn. Mặt khác, giá đất ở Hà Nội khá đắt đỏ đã ảnh hưởng không nhỏ đến kinh phí giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, lại thiếu các cơ chế về nguồn vốn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Điều này đã làm giảm tính khả thi của các dự án xây dựng nhà ở, từ đó cũng hạn chế các doanh nghiệp tham gia vào xây dựng nhà ở cho công nhân.
Theo số liệu do các nhà thống kê đưa ra, tỷ lệ trung bình trên cả nước mới đạt được 7% - 10%[1] chỉ giải quyết được một phần nhỏ những bức xức về chỗ ở của công nhân các KCN. Thực tế là do số doanh nghiệp có đủ tiềm lực và năng lực để đầu tư nhà ở công nhân chỉ mới đếm được trên đầu ngón tay. [23]
b, Nhà ở do tư nhân xây dựng và cho thuê
Tỷ lệ công nhân được ở trong các ngôi nhà dạng ký túc xá, khu lưu trú do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng nói chung còn rất thấp. Vậy một câu hỏi được đặt ra “số lao động còn lại họ sẽ ở đâu?”. Trong điều kiện những chính sách về nhà ở cho công nhân chưa được thực hiện một cách thật tốt, thì giải pháp trước mắt cho những công nhân ngoại tỉnh là tự tìm chỗ ở cho chính bản thân họ. Nhận thức được nhu cầu đó, một số hộ dân đã xây dựng nhà ở cho công nhân thuê, và hình thức nhà này đang phát triển nhanh chóng với một số lượng lớn trên pham vi cả nước, đặc biệt là ở các tỉnh thành phố sau: TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, tỉnh Cần Thơ.
Hiện tại TP Hà Nội là nơi đáp ứng lượng nhà ở do tư nhân xây dựng cho thuê nhiều nhất bởi vì trong quá trình giải quyết nhà ở cho công nhân thì hình thức nhà ở do doanh nghiệp xây dựng chưa được chú trọng phát triển nên đã tạo điều kiện cho loại nhà này hình thành và phát triển ồ ạt. Ngược lại, là tỉnh Bình Dương và TP Hồ Chí Minh có tỷ lệ chỉ bằng 2/3 của nhóm 3 tỉnh, thành Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ.
Các dạng nhà dân tự xây để cho thuê rất đa dạng và đang phát triển tự phát nhanh chóng, do được xây dựng một cách tự phát nên các khu nhà ở cho thuê rất đa dạng về các bố cục thành phần không gian kiến trúc, đa số đều có chất lượng xây dựng thấp, không đảm bảo về các tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, mất an ninh trật tự xã hội,...Do tính chất tạm bợ và vốn đầu tư thấp nên các khu nhà ở này thường được
xây dựng bằng các loại vật liệu rẻ tiền, mau hư hỏng, xuống cấp như mái lợp lá, tường ván gỗ, mái tole hoặc tường gạch xây, mái tole, …
Hệ thống cơ cở hạ tầng kỹ thuật rất sơ sài. Lối đi nhỏ thường bằng đất, cấp phối sỏi hoặc tráng ximăng. Hệ thống thoát nước mưa chủ yếu là thoát tự do trên nền đất theo các mương thoát sơ sài, còn nước thải vệ sinh thường là tự ngấm trực tiếp xuống đất. Nguồn cấp nước chủ yếu là các giếng đóng được khoan tại chỗ.
Tuy vậy, theo số liệu điều tra chỉ có riêng ở TP. Hồ Chí Minh và tại một số quận ngoại thành, cá biệt cũng có một số chủ nhà đã tổ chức được các khu nhà cho thuê có tiện nghi cao hơn, mật độ xây dựng vừa phải, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, có hệ thống cấp nước riêng (giếng đóng), có cửa hàng tạp hóa phục vụ cho các nhu cầu về sinh hoạt của công nhân. [24]
Nhìn chung, tình hình thực tế xây dựng nhà ở cho công nhân cho thấy rằng hiện nay chất lượng của hình thức nhà do các hộ tư nhân xây dựng vẫn chưa đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sức khỏe của người công nhân. Do phải sống trong các khu nhà với chất lượng thấp kém như vậy đã làm cho người lao động không thể yên tâm sản xuất, nâng cao tay nghề, không có ý định gắn bó lâu bền với doanh nghiệp, ảnh hưởng đến chất lượng của người lao động và năng suất lao động của doanh nghiệp.
Tóm lại, dù tồn tại và phát triển ở bất cứ tỉnh nào thì nhà ở do tư nhân xây dựng vẫn là loại nhà đáp ứng được phần lớn nhu cầu trước mắt của người lao động, đó là có chỗ ở. Việc không đáp ứng đầy đủ cho công nhân về nhà ở từ phía nhà nước và doanh nghiệp đã dẫn đến tình trạng phát triển ồ ạt của loại nhà này.
1.5. Kinh nghiệm về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các KCN của một số nƣớc trên thế giới
Việc nâng cao hiệu quả đất ở cho công nhân tại các KCN hiện nay đang là một vấn đề khá bức xúc đặt ra với tất cả các nước, đặc biệt là đối với những nước có tốc độ tăng trưởng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố phát triển các KCN. Sau đây là một số những kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc phát triển đất khu ở cho công nhân tại các KCN.
1.5.1. Tại Trung Quốc
* Chính sách cải cách và thương mại hoá đất ở, trong đó có đất ở cho người lao động ngoại tỉnh.
Chính phủ đã cung cấp một lượng vốn lớn cho việc đầu tư xây dựng khu đất ở cho người lao động từ năm 1949. Nhà nước chịu trách nhiệm tạo điều kiện về nơi ở, đặc biệt là đối với cán bộ công chức được tuyển dụng trực tiếp. Dân cư và lao động ngoại tỉnh hầu hết đều dựa vào nhà nước để được bao cấp về nhà ở, khiến cho việc phân phối không công bằng và tham nhũng trở thành phổ biến. Hậu quả dẫn đến công tác quản lý, sử dụng đất tại những khu ở này kém hiệu quả, nảy sinh những tiêu cực ( không đáp ứng được nhu cầu chính đáng, chất lượng nhà ở kém, tốc độ xuống cấp nhanh...).
Trung Quốc cũng đã từng bước tiến hành thương mại hoá toàn bộ quá trình xây dựng, phân phối và nâng cao hiệu quả sử dụng khu đất ở cho người lao động. Chính quyền địa phương được trao quyền chủ động dành quỹ đất để phát triển “ nhà rẻ tiền “, phân phối không mất tiền cho người dân và chủ động việc đánh thuế. Từ năm 1993, luật lệ trung ương yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải có ít nhất 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở trong kế hoạch phát triển hàng năm dành cho người thu nhập thấp, dưới hình thức thuê hoặc bán.
* Chính sách quản lý nhà ở khác.
Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp, thí điểm rút kinh nghiệm, sau đó áp dụng cho toàn quốc. Đảm bảo thực hiện công khai và tính minh bạch trong phân phối nguồn vốn và quỹ đất để xây dựng nhà ở cho các đối tượng là lao động ngoại tỉnh có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước cùng với sự thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt và ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp các nhà cho thuê với giá thấp. Tổ chức hợp tác giữa các công ty nhà đất theo hướng Nhà nước và tư nhân cùng làm.
Bên cạnh đó, Nhà nước đồng thời đi vào thực hiện thí điểm một số mô hình khu đất ở dưới dạng kí túc xá để bán và cho thuê với mức giá phù hợp với thu nhập của những người lao động độc thân. Các mô hình này lại được tiếp tục nhân rộng và
nâng cao việc sử dụng khu đất ở nhằm đáp ứng nhu cầu về ở lâu dài của công nhân, người lao động, được nhân rộng tại các địa phương có những nguồn lực và điều kiện tương đồng. [20]
1.5.2. Tại Nhật Bản
Kinh nghiệm từ Nhật Bản về giải quyết chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp nằm ở giải pháp quy hoạch tổng thể khu dân cư công nghiệp. Trong quy hoạch tổng thể các nhà hoạch định chính sách và chủ đầu tư khu công nghiệp đã phối hợp với nhau từng bước thực hiện khu vực phát triển gồm nhiều chức năng khu dân cư, khu công nghiệp và khu giải trí, hạ tầng xã hội...Hệ thống hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp được xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh. Công nhân nhà máy và người dân có thể mua nhà hoặc thuê nhà để ở sinh hoạt và làm việc.
Quan điểm “đối sách kết hợp môi trường sống phát triển công nghiệp” được tổ chức trực thuộc Chính phủ và Chính quyền địa phương thực hiện nhằm xây dựng nhà ở và môi trường sống cho người lao động làm việc tại các nhà máy.
Khu công nghiệp osadano với diện tích 400 ha, chính quyền thành phố Fukuchiyama, tỉnh Kyoto đã để riêng phần đất cho việc xây dựng nhà ở, rộng khoảng 60 ha ở phía Bắc khu công nghiệp chia thành các lô cho nhà công ty, nhà ở công nhân. Xây dựng trường mẫu giáo, nhà trẻ, trường tiểu học, trường phổ thông trung học. [20]
1.5.3. Tại Mỹ
Chính sách về quỹ đất ở dành cho công nhân khu công nghiệp tại Mỹ được đặt chung trong vấn đề quỹ đất ở dành cho người lao động có thu nhập thấp. Tại Mỹ, Bộ xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ toàn bộ khu đất ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc là những người nghèo. Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi xuất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức nhất định phù hợp với khả năng của người đi vay. Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai, như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới và cải tạo nhà ở; hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở. Ngoài ra thì chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức sử dụng quỹ đất
sạch để xây dựng nhà ở cho thuê giá thấp. Tuy nhiên qua nhiều năm, dù cũng qua nhiều chính sách của nhà nước, nhưng vấn đề này vẫn trong tình trạng là khủng hoảng nặng. Điều này có được một phần do các định chế do tổng thống các kỳ đưa ra khác nhau. Với mỗi kỳ tổng thống thì lại có những chính sách về quỹ đất và nhà ở cho công nhân khác nhau chính vì vậy mà cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nhà ở xã hội tại Mỹ. Đến nay, bài học kinh nghiệm mà nước Mỹ có thể rút ra là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê. [20]
1.6. Một số kết luận rút ra cho Việt Nam
Từ thực tế và kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy việc sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc tại các KCN là một vấn đề rất quan trọng và có ý nghĩa thiết thực cấp bách với sự phát triển lâu dài của các hoạt động sản xuất kinh doanh và chiến lược phát triển bền vững của các KCN. Sự phối hợp giữa nhà nước, ban quản lý các KCN, doanh nghiệp và người dân trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tại các KCN ở mỗi quốc gia, mỗi khu vực tuy có khác nhau. Tuy nhiên vẫn có những nét tương đồng và những xu thế phát triển chung, chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam giải quyết vấn đề này trên một số khía cạnh sau:
Thứ nhất là, chúng ta phải mạnh dạn thừa nhận quan điểm việc quy hoạch
sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN là một yếu tố quan trọng gắn liền với sự hình thành và phát triển của các KCN đồng thời nó cũng là một nhân tố quan trọng đi liền với quá trình phát triển kinh tế đất nước, đặc biệt là đối với những nước đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá như Việt