CHẤP NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ CHỒNG KHI LY HÔN
3.1.1. Những vướng mắc bất cập về pháp luật
Hiện nay, tranh chấp nhà ở và đất đai do ngành Tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. Mặc dù các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực này rất đồ sộ nhưng thực tiễn cho thấy nhiều quy định còn vênh, thậm chí trái ngược nhau, quy trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà còn rườm rà, phức tạp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của đương sự, khó khăn cho Tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp. Qua các trường hợp cụ thể được phân tích tại chương 2 đã cho thấy trên thực tiễn áp dụng, Tòa án còn lúng túng đối với việc vận dụng quy định của pháp luật. Dưới đây, xin phân tích một số vướng mắc mà Tòa án đã gặp phải trong việc giải quyết tranh chấp nhà ở và quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn:
Thứ nhất: Quy định của pháp luật còn cứng nhắc và chưa đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên.
Theo quy định tại Điều 32 Luật HN&GĐ năm 2000 quy định vợ chồng có quyền nhập tài sản riêng vào tài sản chung và việc này phải được lập thành văn bản quy định tại khoản 1 Điều 13, Nghị định 70/2001/NĐ-CP.
Như vậy, đối với tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng khi muốn nhập tài sản này vào tài sản chung thì các bên phải có thỏa thuận bằng văn bản.
Quy định trên là chưa hợp lý, bởi lẽ đối với những trường hợp các bên không có bất kỳ văn bản nào thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung nhưng trên thực tiễn sử dụng đã đồng ý cùng sử dụng chung trong một thời gian dài và có cơi nới, sửa chữa nhà ở, quyền sử dụng đất đó hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có mang tên của hai vợ chồng. Trong trường hợp trên có được xem là đã thỏa thuận nhập vào khối tài sản chung theo điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 được không? Như ví dụ trong vụ án ly hôn giữa anh Tuấn, chị Hà ở Đống Đa (mục 2.2.1).
Qua nghiên cứu ý kiến pháp lý của một số thẩm phán, thì có hai quan điểm khác nhau về vấn đề này:
Quan điểm thứ nhất cho rằng tài sản mà vợ chồng đang quản lý, sử dụng chung (có trước hoặc sau thời kỳ hôn nhân) mặc dù là tài sản riêng nhưng đã đưa vào khai thác, sử dụng chung trong một thời gian dài hoặc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có tên của hai vợ chồng thì đó là tài sản chung mặc dù không có văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung.
Quan điểm thứ hai cho rằng tài sản riêng có trước khi kết hôn hoặc tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng (do một người đứng tên) trong thời kỳ hôn nhân mặc dù được đưa vào khai thác, sử dụng chung nhưng không có văn bản thỏa thuận đưa vào tài sản chung thì vẫn là tài sản riêng.
Theo tác giả, quan điểm thứ nhất nếu được áp dụng sẽ "thấu tình đạt lý" hơn, còn quan điểm thứ hai "đạt lý" nhưng chưa "đạt tình". Bởi lẽ, trong quá trình chung sống khi đã có sự "trộn lẫn" giữa tài sản riêng vào tài sản chung, hoặc đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu thì được xem như là người có tài sản riêng đó đồng ý nhập tài sản riêng vào tài sản chung, chứ không nhất thiết phải có thỏa thuận bằng văn bản. Như thế vừa đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên, vừa tránh tình trạng máy móc, rập khuôn khi áp dụng pháp luật.
Do đó, quy định nhập tài sản riêng và tài sản chung phải bằng văn bản là cứng nhắc và chưa thực sự đầy đủ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Thứ hai: Quy định chưa thống nhất về trình tự thủ tục hòa giải cơ sở giữa Luật HN&GĐ năm 2000 và LĐĐ năm 2003 khi giải quyết thủ tục ly hôn liên quan tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất của vợ chồng.
+ Điều 86 Luật HN&GĐ năm 2000 chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc vợ chồng phải hòa giải ở cơ sở khi có yêu cầu ly hôn. Tuy nhiên, Điều 135 LĐĐ năm 2003 lại quy định đối với những tranh chấp về đất đai thì các bên phải tiến hành hòa giải ở cơ sở trước khi có đơn yêu cầu giải quyết tại Tòa án. Theo đó, hiện này các tòa án vẫn áp dụng các vụ án liên quan đến đất đai đều phải hòa giải ở cơ sở. Như vậy, đối với các vụ án ly hôn có tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải thông qua hòa giải ở cơ sở. Điều này không phù hợp với tính chất của vụ án ly hôn. Bởi trong vụ án ly hôn thì quan hệ cốt lõi là quan hệ nhân thân giữa vợ chồng chứ không phải là quan hệ về tài sản như đã phân tích ở mục 1.3.1. Nên không thể đánh đồng tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất trong vụ án ly hôn giống các vụ án tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất trong các quan hệ dân sự khác. Chính quy định trên chưa thống nhất nên khi áp dụng thực tiễn, vợ chồng có đơn yêu cầu ly hôn mà có tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất thì mỗi Tòa có quy định khác nhau trong hồ sơ xin ly hôn.
Thứ ba: Quy định của pháp luật liên quan còn chung chung, chưa rõ ràng.
Hiện nay các quy định của pháp luật liên quan đến tài sàn là bất động sản hình thành trong tương lai chưa được cụ thể, còn chồng chéo. Chính vì vậy, dẫn đến việc phân chia tài sản chung của vợ chồng liên quan đến các giao dịch dân sự về loại tài sản này rất khó phân định và nếu phân định được thì việc thi hành án là rất khó.
Ví dụ: A và B kết hôn với nhau năm 1990, đến năm 2005 có mua căn hộ chung cư của dự án tại khu đô thị N. Dự án gồm 9 tầng và đã tiến hành xây
dựng. Đặt giả sử năm 2007, chung cư đã xây đến tầng thứ 7, nhưng do mâu thuẫn nên A và B ly hôn. Trong trường hợp này giá trị tài sản được xác định là như thế nào? Hoặc giả sử chung cư mới xây đến tầng thứ 7 thì bị ngừng xây dựng do chủ đầu tư thiếu vốn. Trong thời gian này nếu A và B ly hôn thì tài sản trên được phân chia như thế nào?.
Đặt giả thiết khác là trong trường hợp số tiền mà A và B dùng để mua căn hộ chung cư đó là do vay của Ngân hàng thông qua hình thức vay có thế chấp tài sản. Tài sản A và B dùng để thế chấp chính là căn hộ chung cư trên. Trong trường hợp này nếu A và B ly hôn thì việc xác định tài sản chung để chia cũng rất khó khăn vì liên quan đến quyền và lợi ích của người thứ ba.
Bởi lẽ đa số quan niệm rằng việc thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, phù hợp với qui định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm. Tức là thế chấp tài sản chưa hình thành hay "tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm".
Tuy nhiên tại Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 của Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, khi đề cập đến vấn đề "đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp tài sản bảo đảm là nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" lại cho rằng đối tượng của hợp đồng thế chấp lúc này không phải là căn hộ chung cư mà là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở".
Như vậy cần phải nhìn nhận lại vấn đề này để có một cách hiểu thống nhất về việc xác định đối tượng của hợp đồng thế chấp trong trường hợp này là vật (Căn hộ chung cư) hay là quyền tài sản (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng). Do đó, cần phải ban hành các văn bản quy định riêng về khái niệm, các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lại.
Ngoài ra, quy định của pháp luật còn chưa đồng bộ đối với nhà ở và quyền sử dụng đất.
Nhà, đất đều là bất động sản, có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, tuy nhiên còn có nhiều quy định chưa thống nhất như về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất còn khác nhau:
Khoản 2 Điều 467 BLDS năm 2005 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký: "2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản" [25].
Đối với nhà ở thì vợ chồng được quyền sở hữu nhà ở do được tặng cho kể từ thời điểm hợp đồng đã được công chứng theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…" [26].
Quy định trên là chưa thống nhất và chưa đồng bộ và gây nên cách áp dụng khác nhau nếu trong trường hợp bố mẹ chồng hoặc bố mẹ vợ tặng cho cả nhà và đất, thì lúc này xác định hợp đồng tặng cho đó có hiệu lực kể từ thời điểm đã được công chứng hay là phải sau khi đăng ký tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Chính bởi quy định của pháp luật liên quan còn chưa chặt chẽ, chưa đồng bộ nên trong việc giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất khi ly hôn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt tài sản đó đang được sử dụng tham gia một giao dịch dân sự khác.
Thứ tư: Cơ chế thực thi pháp luật chưa đồng bộ, rườm rà, trình tự thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà còn phức tạp ảnh hướng đến việc giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất khi ly hôn.
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP thì tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký phải ghi tên cả vợ chồng bao gồm:
"nhà ở, quyền sử dụng đất và những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu". Thực hiện quy định này, hiện nay các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy đăng ký ôtô, xe máy đã tiến hành ghi tên vợ và chồng, những người đã được cấp giấy chứng nhận có thể yêu cầu cấp lại giấy tờ ghi tên cả vợ và chồng. Tuy nhiên, việc quy định tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký phải ghi tên của cả vợ và chồng đã làm phát sinh nghĩa vụ mới của công dân. Do trên thực tế, quan hệ vợ chồng có nhiều dạng như: có đăng ký kết hôn, không có đăng ký kết hôn và không được công nhận là vợ chồng, không đăng ký kết hôn nhưng vẫn được công nhận là vợ chồng. Với trường hợp không đăng ký kết hôn mà được công nhận thì đương sự lấy giấy tờ gì chứng minh để ghi tên cả hai người vào giấy chứng nhận? Ngược lại, trong trường hợp những người độc thân muốn đăng ký quyền sở hữu đối với những tài sản pháp luật có quy định đăng ký như nhà, xe,.. thì đương nhiên cũng có nghĩa vụ chứng minh tình trạng độc thân của mình thông qua xác nhận của UBND xã, phường và vấn đề sẽ vô cùng phức tạp khi đương sự là người đã từng cư trú ở nhiều nơi khác nhau. Mặc dù tại Thông tư 01/2008/TT-BTP ngày 02/06/2008 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện một số quy định của Nghị định số 158/2005/NĐ-CP đã quy định rất rõ việc xác nhận tình trạng hôn nhân cho người đã trải qua nhiều nơi cư trú khác nhau cụ thể như sau: đối với những người đã qua nhiều nơi cư trú khác nhau (kể cả thời gian cư trú ở nước ngoài), mà UBND cấp xã, nơi xác nhận tình trạng hôn nhân không rõ về tình trạng hôn nhân của họ ở những nơi đó, thì yêu cầu đương sự viết bản cam đoan về tình trạng hôn nhân của mình trong thời gian trước khi về cư trú tại địa phương và chịu trách nhiệm về việc cam đoan. Nhưng trên thực tế áp dụng, một số xã, phường vẫn không chấp nhận các bên viết bản cam đoan do đó không xác nhận tình trạng hôn nhân cho họ.
Ngoài ra, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá lâu và phức tạp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo Điều 184 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2003 thì: Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định LĐĐ thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50 LĐĐ được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp.
Do đó, đối với những trường hợp vợ chồng được bố mẹ tặng cho bằng miệng hoặc văn bản (nhưng chưa chứng thực) nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng do nhà ở, quyền sử dụng đất trên chưa có giấy tờ do đó phải làm xong thủ tục xin cấp giấy sở hữu, giấy chứng nhận sử dụng thì mới được làm các thủ tục khác. Tuy nhiên thời gian để xin cấp giấy tờ này khá phức tạp và kéo dài. Nếu trong thời gian này vợ chồng ly hôn thì tài sản trên có được xác định là tài sản chung hay không thì mỗi tòa có cách áp dụng khác nhau, chưa thống nhất.
3.1.2. Công tác tổ chức và thi hành Luật Hôn nhân và gia đình Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất khi ly hôn không chỉ do nguyên nhân về mặt quy định của pháp luật mà còn do quá nhiều hạn chế trong công tác tổ chức và thi hành Luật HN&GĐ.
- Trình độ và năng lực của Thẩm phán còn hạn chế:
Sự yếu kém trong công tác tổ chức và áp dụng Luật HN&GĐ của Tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở, quyền sử dụng đất khi ly hôn xuất phát từ những lý do chủ quan hoặc khách quan khác nhau như sau:
+ Số lượng thẩm phán chưa đáp ứng đủ nhu cầu xét xử, số vụ án chưa được giải quyết sau khi thụ lý còn nhiều.
+ Việc đào tạo, bổ nhiệm Thẩm phán cần phải gắn với công tác và kinh nghiệm xét xử của ngành Tòa án. Bởi lẽ, thực tiễn hoạt động xét xử đã chứng minh rằng công tác đào tạo Thẩm phán có chất lượng thì mới tạo điều kiện thuận lợi trong việc xây dựng đội ngũ Thẩm phán giỏi về chuyên môn nghiệp vụ và vững vàng về bản lĩnh chính trị, đạo đức trong sáng. Tuy nhiên